ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 березня 2021 року 
м. Київ
справа №  916/2380/18 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Булгакової І.В. (головуючий), Бенедисюка І.М. і Львова Б.Ю.,
за участю секретаря судового засідання - Шевчик О.Ю.,

учасники справи:
позивач - державний заклад "Дитячий спеціалізований (спеціальний) санаторій "Затока" Міністерства охорони здоров`я України,
представник позивача - не з`явився,
відповідач - приватне підприємство "Сфінкс",
представник відповідача - Губін С.О., адвокат (довіреність від 19.02.2021 № 19-02/21),
третя особа-1 - Міністерство охорони здоров`я України,
представник третьої особи-1 - Дяк Ю.М. (у порядку самопредставництва),
третя особа-2 - державний заклад "Спеціалізований (спеціальний) санаторій "Сонячний" Міністерства охорони здоров`я України,
представник третьої особи-2 - не з`явився,
розглянув касаційну скаргу приватного підприємства "Сфінкс",
на рішення господарського суду Одеської області від 03.06.2020 (головуючий суддя Щавинська Ю.М.) 
та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.09.2020 (головуючий Діброва Г.І., судді: Принцевська Н.М. і Ярош А.І.)
у справі № 916/2380/18
за позовом державного закладу "Дитячий спеціалізований (спеціальний) санаторій "Затока" Міністерства охорони здоров`я України (далі - Заклад)
до приватного підприємства "Сфінкс" (далі - Підприємство) 
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача: 1) Міністерство охорони здоров`я України (далі - Міністерство);
2) державний заклад "Спеціалізований (спеціальний) санаторій "Сонячний" Міністерства охорони здоров`я України (далі - Санаторій),
про визнання договору недійсним.
За результатами розгляду касаційної скарги Касаційний господарський суд
ВСТАНОВИВ:
Заклад звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Підприємства за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача: Міністерства та Санаторію, про визнання недійсним інвестиційного договору на будівництво комплексу санаторію "Сонячний" від 05.11.2007 (далі - Договір), укладеного Закладом, Санаторієм та Підприємством.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірний Договір з моменту його укладення не був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, оскільки діяльність відповідача не пов`язана з будівництвом чи ремонтними роботами, а передбачена умовами договору можливість альтернативного виконання відповідачем зобов`язань за договором шляхом сплати коштів, свідчить про те що договір не був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, а саме щодо здійсненні інвестицій, тому він укладений з порушенням норм законодавства та є недійсним.
Справа господарськими судами розглядалась неодноразово.
Рішенням господарського суду Одеської області від 03.06.2020, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.09.2020, у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Рішення судів попередніх інстанцій мотивовані тим, що:
- правовідносини, які склалися за спірним правочином за своєю правовою природою відносяться до купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна, що свідчить про удаваність Договору;
- сторонами не було дотримано вимог закону щодо нотаріального посвідчення при укладенні Договору, який за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу нерухомого майна, тому такий правочин є нікчемним у силу закону.
Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій в частині висновків щодо нікчемності, удаваності спірного Договору, Підприємство звернулось до суду касаційної інстанції з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах та те, що апеляційним судом прийнято постанову без врахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду, просить скасувати рішення в оскаржуваній частині та в цій частині прийняти нове рішення, яким змінити мотивувальну частину рішень судів попередніх інстанцій в частині висновків щодо нікчемності, удаваності спірного Договору.
Касаційна скарга обґрунтована тим, що суди попередніх інстанцій не врахували висновки викладені у постановах Верховного Суду у справах № 916/213/19 та                 № 916/1171/18, а також відсутність висновку Верховного Суду з питань пов`язаних з інвестиційною діяльністю і застосування удаваності правочину.
Санаторій подав відзив на касаційну скаргу, в якому, посилаючись на законність і обґрунтованість оскаржуваних судових рішень, просить залишити їх без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
Від інших учасників судового процесу відзиви на касаційну скаргу не надходили.
Розпорядженням заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 22.03.2020 № 29.3-02/605 у зв`язку з перебуванням судді Колос І.Б. на лікарняному призначено повторний автоматичний розподіл судової справи № 916/2380/18, відповідно до якого визначено склад колегії суддів: Булгакової І.В. (головуючий), Бенедисюка І.М. і Львова Б.Ю.
Перевіривши правильність застосування попередніми судовими інстанціями норм матеріального і процесуального права, відповідно до встановлених ними обставин справи, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників Підприємства та Міністерства, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
Місцевим та апеляційним господарськими судами встановлено, що 05.11.2007 Санаторієм, Закладом та Підприємством (інвестор), за погодженням з Міністерством, було укладено Договір на будівництво комплексу санаторію "Сонячний".
Відповідно до пункту 1.1 Договору інвестор за рахунок власних коштів здійснює фінансування передпроектних, проектних робіт, будівництва та введення в експлуатацію нового санаторного комплексу по вул. Приморська, 3, в смт Затока Білгород-Дністровського району Одеської області на вільній частині земельної ділянки, яка перебуває в постійному користуванні санаторію "Затока".
Будівництво здійснюватиметься за погодженою у встановленому порядку проектно-кошторисною документацією.
По завершенню будівництва та введенню комплексу в експлуатацію він підлягає передачі інвестором на користь санаторію "Сонячний" за актом приймання-передачі і з цього моменту стає загальнодержавною власністю.
Інвестор за рахунок власних коштів одночасно з будівництвом нового санаторного комплексу здійснює фінансування капітального ремонту головного спального комплексу санаторію "Затока" та фінансування проведення робіт з благоустрою території.
Інвестору за актом приймання-передачі передаються об`єкти нерухомого майна санаторію "Сонячний", розташованого за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 159.
Згідно з пунктом 1.3 Договору вартість інвестицій за цим договором складає орієнтовно 10 000 000,00 грн.
У пункті 2.1.6 Договору сторони погодили обов`язок Санаторію передати за актом приймання-передачі після виконання інвестором всіх своїх зобов`язань по цьому договору у власність останнього об`єкти нерухомого майна, розташовані в місті Одесі за адресою Фонтанська дорога, 159.
Відповідно до пункту 4.5 Договору інвестор має право здійснити на користь Міністерства прямий банківський переказ всієї суми інвестиції, визначеної цим договором, що є альтернативним способом виконання всіх його зобов`язань за цим договором.
Згідно з пунктами 9.1, 9.2 Договору зміни умов договору або внесення доповнень до нього можливі виключно за домовленістю сторін, які складаються у письмовій формі і є невід`ємною частиною цього договору. Одностороння відмова від договору не допускається.
Договір набуває чинності після підпису його сторонами та погодження Міністерства та діє до повного виконання всіма сторонами своїх зобов`язань.      
Судами встановлено, що з моменту підписання Договору та станом на день розгляду справи, будівництво комплексу (пункт 1.1 Договору) здійснено не було, натомість, Підприємство листом від 27.04.2018 № 27/01 звернулось до Санаторію з вимогою повідомити реквізити, за якими Підприємство, на підставі пункту 4.5 Договору, має переказати суму інвестиції на користь Міністерства та повідомити строк, в який, після здійснення переказу Підприємством, Санаторій передасть за актом приймання-передачі у власність Підприємства об`єкти нерухомого майна, розташовані в м. Одесі за адресою: Фонтанська дорога, 159.
Санаторій листом від 24.05.2018 № 123 повідомив, що зі змісту Договору не зрозуміло, в які строки повинно бути здійснено альтернативне виконання Договору, яким чином, та в який строк, у разі виконання пункту 4.5 Договору, Санаторій повинен передати майно.
При цьому головний лікар Санаторію повідомив, що Санаторій не володіє інформацією щодо номерів рахунків Міністерства, а отже не може їх надати.
Враховуючи недосягнення згоди між сторонами щодо виконання альтернативного способу виконання Договору Підприємство звернулось до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Санаторію та Закладу про тлумачення змісту правочину.
Рішенням господарського суду Одеської області від 13.09.2018 у справі                     № 916/1171/18 позов Підприємства задоволено частково, надано офіційне тлумачення пункту 2.1.6 Договору шляхом визначення строку, в який Санаторій зобов`язаний передати у власність Підприємства за актом приймання-передачі об`єкти нерухомого майна, розташовані в м. Одесі за адресою: Фонтанська дорога, 159, після виконання Підприємством своїх зобов`язань за Договором, визначивши цей строк - негайно за вимогою Підприємства.
Також вказаним рішенням суду надано офіційне тлумачення пункту 1.3, 4.5 Договору, укладеного Підприємством, Санаторієм та Закладом шляхом визначення, що перерахування Підприємством усієї суми інвестиції, визначеної пунктом 1.3 Договору у розмірі орієнтовно 10 000 000,00 грн. (десять мільйонів гривень), на рахунки Міністерства, є альтернативним і належним способом виконання Підприємством його зобов`язань за цим договором.
Вказане рішення було залишено без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.01.2019, та постановою Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 16.04.2019.
Ухвалюючи оскаржувані рішення у даній справі № 916/2380/18 суди виходили з того, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Він може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків [статті 202, 205 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)].
Відповідно до частин першої, третьої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину  є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з частинами першою, третьою статті 207 Господарського кодексу України господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб`єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині. Виконання господарського зобов`язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі якщо за змістом зобов`язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов`язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, встановлені у статті 203 ЦК України, відповідно до якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх і непрацездатних дітей.
З аналізу статей 202, 203, 235 ЦК України вбачається, що правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, тобто на набуття зміну або припинення відповідних прав та обов`язків, що обумовлені цим правочином. Вчинення сторонами правочину для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, не визначено підставою для визнання його недійсним. Однак удаваний правочин може бути визнаний недійсним, зокрема, у разі його невідповідності вимогам законодавства, яке регулює правовідносини щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Тобто, для того щоб визнати той чи інший правочин недійсним, позивач по справі має довести, що такий правочин саме в момент його укладання, зокрема, суперечив Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
За змістом статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права та обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. 
Відповідно до частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Правові наслідки недодержання сторонами при вчиненні правочину вимог закону визначені параграфом 2 глави 16 ЦК України.
Так, у статті 235 ЦК України передбачено правові наслідки удаваного правочину.  Удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
У такій ситуації існують два правочини: один - удаваний, а інший - той, який сторони дійсно мали на увазі. Таким чином, удаваний правочин за своєю формою прикриває реальний правочин.
Ознакою удаваного правочину є те, що розбіжність між волею та її зовнішнім виявом стає наслідком навмисних дій його учасників, які мають за мету одержання певної користі для обох учасників.
Для вчинення удаваного правочину необхідна спільна мета двох сторін приховати інший правочин, який бажають вчинити обидві сторони та настання відповідних результатів. Таким чином, обов`язковою ознакою удаваного правочину є фактичне встановлення між сторонами правочину інших правовідносин ніж ті, щодо яких його було оформлено.
За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.
Встановивши при розгляді справи, що певний правочин вчинено з метою приховати інший правочин (удаваний правочин), господарський суд на підставі частини другої статті 235 ЦК України має виходити з того, що сторонами вчинено саме той правочин, який вони мали на увазі, і розглянути справу по суті із застосуванням правил, що регулюють цей останній правочин. Якщо він суперечить закону, господарський суд має прийняти рішення про визнання його недійсним із застосуванням, за необхідності, відповідних правових наслідків.
До удаваних правочинів наслідки недійсності, передбачені статтею 216 ЦК України, можуть застосовуватися тільки у випадку, коли правочин, який сторони насправді вчинили, є нікчемним або суд визнає його недійсним як оспорюваний.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що предметом спору у даній справі є вимога про визнання недійсним Договору, зміст якого суперечить положенням Закону України "Про інвестиційну діяльність", та який не спрямований на реальне настання наслідків, що обумовлені ним, а має ознаки правочину, спрямованого на купівлю-продаж нерухомого майна.
Відповідно до частини першої статті 1 Закону України "Про інвестиційну діяльність" (у редакції, чинній на момент укладання Договору) інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект.
Інвестиційною діяльністю, згідно із статтею 2 Закону України "Про інвестиційну діяльність" (у редакції, чинній на момент укладання Договору), є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій.
Частиною п`ятою статті 7 вказаного Закону інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.
За змістом зазначених норм отримання прибутку інвестором, яким у даному випадку є Підприємство, досягається саме внаслідок володіння, користування і розпорядження об`єктами та результатами інвестицій.
Відповідно до пункту 1.1 Договору інвестор за рахунок власних коштів здійснює фінансування передпроектних, проектних робіт, будівництва та введення в експлуатацію нового санаторного комплексу по вул. Приморська, 3, у смт Затока Білгород-Дністровського району Одеської області на вільній частині земельної ділянки, яка перебуває в постійному користуванні Закладу. Будівництво здійснюватиметься за погодженою у встановленому порядку проектно-кошторисною документацією. По завершенню будівництва та введенню комплексу в експлуатацію він підлягає передачі інвестором на користь Санаторію за актом приймання-передачі і з цього моменту стає загальнодержавною власністю. Інвестор за рахунок власних коштів одночасно з будівництвом нового санаторного комплексу здійснює фінансування капітального ремонту головного спального комплексу Закладу та фінансування проведення робіт з благоустрою території. Інвестору за актом приймання-передачі передаються об`єкти нерухомого майна Санаторію, розташованого за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 159.
Згідно з пунктом 1.3 Договору вартість інвестицій за цим договором складає орієнтовно 10 000 000,00 грн.
У пункті 2.1.6 Договору сторони погодили обов`язок Санаторію передати за актом приймання-передачі після виконання інвестором всіх своїх зобов`язань за цим договору у власність останнього об`єкти нерухомого майна, розташовані у м. Одесі за адресою Фонтанська дорога, 159.
Таким чином, за змістом умов Договору, інвестор за рахунок власних коштів здійснює фінансування передпроектних, проектних робіт, будівництва та введення в експлуатацію нового санаторного комплексу. Вказаний об`єкт по завершенню будівництва та введення в експлуатацію підлягає передачі інвестором на користь Санаторію за актом приймання-передачі і з цього моменту стає загальнодержавною власністю. Крім того, Підприємством здійснюється фінансування капітального ремонту існуючого головного спального корпусу Закладу та благоустрою території.
Поряд з цим, інвестору за актом приймання-передачі передаються об`єкти нерухомого майна Санаторію, розташовані за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 159.
У даному випадку інвестиції направлені на будівництво та введення в експлуатацію нового санаторного комплексу по вул. Приморській, 3, в смт Затока, Білгород-Дністровського району Одеської області, тоді як право володіти, розпоряджатися та користуватися інвестором набувається стосовно зовсім іншого об`єкта, який розташований за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 159.
Тобто Підприємством отримується у власність майно Санаторію, яке розташоване за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 159, платою за яке є фінансування будівництва та передача у власність нового санаторного комплексу, а також фінансування капітального ремонту існуючого.
Відповідно до пункту 4.5 Договору інвестор має право здійснити на користь Міністерства прямий банківський переказ всієї суми інвестиції, визначеної цим договором, що є альтернативним способом виконання всіх його зобов`язань за цим договором.
Водночас передбачивши вказаний у договорі пункт, сторони завчасно погодились з тим, що основні вимоги Договору, а саме, в частині здійснення інвестором фінансування передпроектних, проектних робіт, будівництва та введення в експлуатацію нового санаторного комплексу та фінансування капітального ремонту існуючого головного спального корпусу Закладу та благоустрою території, у майбутньому можуть бути невиконані та передбачили альтернативний спосіб виконання зобов`язання, а саме шляхом звичайного перерахування коштів.
При цьому матеріали справи свідчать про те, що з моменту укладання спірного Договору будь-яка з його сторін взагалі не вчиняла дій щодо здійснення "інвестором" своїх обов`язків у частині саме інвестиційної діяльності, яка полягає відповідно до умов Договору у здійсненні передпроектних, проектних робіт, будівництва та введення в експлуатацію нового санаторного комплексу та фінансування капітального ремонту існуючого головного спального корпусу Закладу та благоустрою території, оскільки у матеріалах справи відсутні докази вчинення Підприємством дій щодо початку проведення обумовлених Договором робіт, як і докази вчинення Санаторієм та Закладом, як сторонами спірного правочину, будь-яких дій щодо спонукання "інвестора" до їх вчинення.
Таким чином, укладаючи спірний Договір, його сторони завчасно розраховували саме на альтернативний спосіб його виконання.
Вказане також підтверджується тим, що Підприємство звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до Санаторію та Закладу про тлумачення змісту правочину, а саме, пункту 2.1.6 Договору (щодо обов`язку передати у власність Підприємства за актом приймання-передачі об`єкти нерухомого майна, розташовані в м. Одесі за адресою: Фонтанська дорога, 159), пункту 1.3 Договору (сума інвестиції) та пункту 4.5 Договору (альтеративний спосіб виконання Договору).
З огляду на умови спірного Договору, а також поведінку сторін, як при його укладанні, так і після, з урахуванням терміну від моменту його укладання та до моменту звернення до суду з даним позовом, суди дійшли висновку, що у даному випадку метою укладання Договору була відплатна передача у власність Підприємства за актом приймання-передачі об`єктів нерухомого майна, розташованих у м. Одесі за адресою: Фонтанська дорога, 159, що безперечно має ознаки договору купівлі-продажу. Тобто правовідносини, які склалися за спірним правочином за своєю правовою природою відносяться до купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна, що свідчить про удаваність Договору як правочину.
Згідно із статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет та ціну. Ціна товару - це грошова сума, яка підлягає сплаті покупцем за одержану від продавця річ.
Частиною першою статті 691 ЦК України передбачено, що покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.
При цьому продаж державного майна, згідно з положеннями Закону України "Про приватизацію державного майна" (у редакції, чинний на момент укладання спірного Договору), може відбуватись лише в рамках приватизації такого майна, натомість норми частини другої статті 26 Закону України "Про курорти" встановлюють заборону приватизації спеціальних санаторно-курортних закладів (дитячих, кардіологічних, пульмонологічних, гінекологічних, для лікування громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи, для лікування хворих на туберкульоз, хворих з травмами і хворобами спинного мозку та хребта), що знаходяться на територіях курортів місцевого значення, використовують природні лікувальні ресурси зазначених територій і на момент прийняття цього Закону перебувають у державній або комунальній власності.
Таким чином, на момент укладання Договору продаж обумовленого таким договором об`єкта взагалі був заборонений.
Відповідно до статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.
Натомість будівлі Санаторію, розташовані за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 159, належать на праві власності державі в особі Міністерства, а Санаторію, згідно з інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, належить виключно право оперативного управління вказаним майном. Отже положення Договору в частині передачі Санаторієм Підприємству нерухомого майна також суперечать положенням статті 658 ЦК України.
Згідно із статтею 657 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Частиною першою статті 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
При цьому судами встановлено, що спірний Договір укладений сторонами в простій письмовій формі і нотаріально не посвідчений, з огляду на що не відповідає вимогам частини першої статті 220 ЦК України.
Враховуючи, що Договір є удаваним та за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу нерухомого майна, який у встановленому порядку не був посвідчений нотаріально, суди дійшли висновку, що такий договір є нікчемним.
Відповідно до частини другої статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
З урахуванням викладеного, суди дійшли висновку про відмову у задоволенні вимог про визнання недійсним Договору у зв`язку з його нікчемністю в силу закону .
Що ж до застосування наслідків пропуску позовної давності, то суди виходили з того, що за змістом частини першої статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.
Враховуючи висновки судів щодо нікчемності оспорюваного правочину та відмову у задоволенні позовних вимог, суди обґрунтовано не надали оцінку аргументам сторін щодо дотримання строків позовної давності
Підприємство у касаційній скарзі посилається на те, що суди попередніх інстанцій не врахували висновки викладені у постановах Верховного Суду у справах                            № 916/213/19 та № 916/1171/18 з питань пов`язаних з інвестиційною діяльністю і застосування удаваності правочину.
При цьому у справах:
- № 916/213/19 Верховний Суд залишаючи без змін рішення судів попередніх інстанцій, якими залишено без розгляду первісні позовні вимоги про визнання протиправною бездіяльність Санаторію щодо повідомлення Підприємству відповідних реквізитів рахунка Міністерства для перерахування грошових коштів на виконання умов Договору та відмовлено у задоволенні зустрічних позовних вимог про розірвання Договору, погодився з висновком судів попередніх інстанцій в частині зустрічного позову щодо відсутні обставин, які передбачали б можливість розірвання цього договору. Рішення судів попередніх інстанцій в частині первісних позовних вимог не були предметом касаційного розгляду; 
- № 916/1771/18 суди, розглядаючи позовні вимоги про тлумачення змісту правочину, встановили, що між сторонами інвестиційного договору наявний спір щодо його змісту, а саме щодо порядку альтернативного способу виконання стороною обов`язків за договором, що за висновком судів підлягає тлумаченню в порядку статті 213 ЦК України. Суди також послались на презумпцію правомірності правочину та зазначили, що з моменту укладення спірного договору жодна зі сторін не зверталася до суду з позовом про визнання його недійсним чи розірвання, не ініціювала внесення до нього змін у судовому та позасудовому порядку.
Таким чином, у кожній із зазначених справ судами досліджувались різні за змістом докази, які подавались сторонами, та на підставі встановлених судами різних за змістом обставин приймалися відповідні судові рішення, що, у свою чергу, не може свідчити про подібність правовідносин, оскільки під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де подібними (тотожними, аналогічними) є предмети спору, підстави позову, зміст позовних вимог і встановлені судом фактичні обставини, а також наявне однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. З`ясування подібності правовідносин у рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається з урахуванням обставин кожної конкретної справи.
Що ж до визначення подібності правовідносин, то Верховний Суд враховує правову позицію, викладену в мотивувальних частинах постанов Великої Палати Верховного Суду (справи № 305/1180/15-ц, № 922/2383/16, № 757/31606/15-ц).
Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду в ухвалі від 27.03.2020 у справі № 910/4450/19 зазначила, що подібність правовідносин в іншій аналогічній справі визначається за такими критеріями: суб`єктний склад сторін спору, зміст правовідносин (права та обов`язки сторін спору) та об`єкт (предмет).
Отже, колегія суддів Верховного Суду зазначає, що подібність правовідносин визначається за їхніми елементами, зокрема суб`єктами, об`єктами та змістом (правами й обов`язками суб`єктів правовідносин) у конкретній справі.
Також Підприємство у касаційній скарзі посилалось на відсутність висновку Верховного Суду з питань пов`язаних з інвестиційною діяльністю і застосування удаваності правочину у подібних правовідносинах.
Верховний Суд зазначає, що враховуючи встановлені судами обставини, а саме: умови спірного Договору, а також поведінку сторін, як при його укладанні, так і після, з урахуванням терміну від моменту його укладання та до моменту звернення до суду з даним позовом, свідчить про те, що у даному випадку метою укладання Договору була відплатна передача у власність Підприємства за актом приймання-передачі об`єктів нерухомого майна, розташованих у м. Одесі за адресою: Фонтанська дорога, 159, що безперечно має ознаки договору купівлі-продажу; правовідносини, які склалися за спірним правочином за своєю правовою природою відносяться до купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна, що свідчить про удаваність Договору як правочину; Договір є удаваним та за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу нерухомого майна, який у встановленому порядку не був посвідчений нотаріально, а тому такий договір є нікчемним, - передчасним є формування такого висновку у даній справі, оскільки судами досліджено докази та встановлені обставині, які мають індивідуальний характер, притаманний для правовідносин, які виникли саме між сторонами справи, які є суб`єктами таких відносин. 
При цьому формування правового висновку не може ставитись у пряму залежність від обставин конкретної справи та зібраних у ній доказів і здійснюватися поза визначеними статтею 300 ГПК України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.
Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" передбачено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року та практику Суду як джерело права.
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Відповідно до статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
Статтею 309 ГПК України передбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
З огляду на викладене Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги, оскільки судами було ухвалено рішення з дотриманням норм матеріального та процесуального права, що дає підстави залишити їх без змін.
У зв`язку з тим, що суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін раніше ухвалені рішення та постанову, а також враховуючи, що учасники справи не подавали заяв про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, суд покладає на скаржника витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.
Керуючись статтями 129, 308, 309, 315 ГПК України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу приватного підприємства "Сфінкс" залишити без задоволення, а рішення господарського суду Одеської області від 03.06.2020 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.09.2020 у справі              № 916/2380/18 - без змін.
2. Поновити дію рішення господарського суду Одеської області від 03.06.2020 та постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.09.2020 у справі № 916/2380/18, дію яких зупинено ухвалою Касаційного господарського суду від 27.01.2021.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя                                                                                                              І. Булгакова

Суддя                                                                                                              І. Бенедисюк

Суддя                                                                                                             Б. Львов