КИЇВСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ  СУД

Справа № 761/31232/19                                                                     Головуючий у суді І інстанції Осаулов А.А.
Провадження № 22-ц/824/24/2021                                                  Доповідач у суді ІІ інстанції Ігнатченко Н.В.
 
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М  У К Р А Ї Н И
24 лютого 2021 року                                                                   м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Ігнатченко Н.В.,
суддів: Голуб С.А., Таргоній Д.О.,
за участю секретаря судового засідання - Войтенко О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 24 вересня 2020 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтан Золтанович, про визнання договору купівлі-продажу недійсним,
 
в с т а н о в и в:
 
У серпні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з вищевказаним позовом, в якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 8 липня 2019 року між ОСОБА_1 , від імені якої діяв ОСОБА_3 , та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Русанюком З.З. за реєстровим № 1474, та стягнути з відповідачів судові витрати.
На обґрунтування позовних вимог зазначено, що 21 грудня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було укладено безпроцентний договір позики, за яким позикодавець передав позичальнику у власність грошові кошти у сумі 435 608,66 грн, що на момент укладення договору становило еквівалент 18 500,00 доларів СІІІА, на строк до 21 лютого 2016 року.В якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором позики, 21 грудня 2015 року між сторонами укладено іпотечний договір, предметом якого стала квартира АДРЕСА_1 .Крім того, 21 грудня 2015 року між батьками позивача: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_3 були укладені договори поруки з кожним окремо, згідно яких поручителі зобов`язалися відповідати перед позикодавцем за виконання всіх зобов`язань позичальника, що виникли з договору позики.
6 грудня 2016 року представником відповідача ОСОБА_6 на ім`я позивача було направлено заяву-вимогу, в якій зазначався розмір заборгованості та запропоновано її погасити, а у випадку невиконання цієї вимоги ОСОБА_7 буде реалізоване право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмету іпотеки або набуття права власності на нього. Після отримання вказаної заяви-вимоги між поручителями позивача та представником відповідача ОСОБА_6 було узгоджено порядок погашення суми позики та почалось її погашення. Частина коштів у розмірі 355 766,51 грн була погашена шляхом зарахування грошових коштів від імені ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_8 на рахунок представника відповідача і ніяких претензій зі сторони позикодавця не надходило. Однак, 8 липня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , який діяв від імені позивача, було укладено договір купівлі-продажу квартири, яка є предметом іпотеки та належить позивачу на праві приватної власності на підставі договору дарування від 21 липня 2009 року.
Позивач вказала, що при укладенні спірного договору, ОСОБА_3 , який діяв в порядку статті 38 Закону «Про іпотеку» як іпотекодержатель, не повідомив її як іпотекодавця про наявність у іпотекодавця заборгованості перед іпотекодержателем та її розмір, а головне, не було повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу квартири з третьою особою. При цьому, направлена 6 грудня 2016 року заява-вимога не може вважатися повідомленням про намір укласти договір купівлі-продажу іпотечного майна, так як у ній викладена лише сума заборгованості, вимога про її погашення та нагадування про те, що відповідач має право скористатися правом звернення на предмет іпотеки. Крім того, після отримання вимоги ОСОБА_3 не скористався правом продажу квартири, а прийняв виконання зобов`язання.
ОСОБА_1 зазначала, що ОСОБА_3 не узгодив з нею ціну продажу іпотечного майна, а також, що відповідно до положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» продана ним квартира є її єдиним житлом, в якому вона проживає разом зі своєю матір`ю ОСОБА_5 . На підставі наведеного вважає, що спірний договір купівлі-продажу квартири був укладений з порушенням вимог статей 203, 215 ЦК України, без згоди власника майна, з порушенням її прав та законних інтересів, внаслідок чого вона була позбавлена єдиного житла.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 24 вересня 2020 року позов залишено без задоволення.
Не погоджуючись з вказаним судовим рішенням, позивач через представника - адвоката Бубенка В.Г. подала апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати, з мотивів неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального і порушення норм процесуального права, та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити з одночасним стягненням судових витрат.
Як на підставу своїх вимог посилається на те, що для реалізації іпотекодержателем способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі необхідним є надсилання двох повідомлень, а саме: вимоги про порушення основного зобов`язання, яка направляється в порядку частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», та повідомлення про намір укласти договір, яке направляється в порядку частини першої статті 38 цього Закону, які є різними за своєю суттю та значенням документами. ОСОБА_3 не було виконано умови іпотечного договору, частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», пункту 2.7 Глави 2 Розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, пункту 57 Порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і приватний нотаріус КМНО Русанюк 3.3. не мав законних підстав для посвідчення спірного договору та здійснення реєстраційної дії з реєстрації прав на предмет іпотеки, а вимогу про усунення порушень, було безпідставно прийнято судом за повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки.
При укладенні спірного договору іпотекодержатель мав узгодити ціну продажу спірної квартири з іпотекодавцем і, лише при не досягненні між ними згоди, мав право визначити ціну продажу спірної квартири на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на таке майно. Втім, ціна продажу квартири з позивачем не погоджувалась, адже відповідач взагалі не повідомив позивача про продаж квартири, як це зобов`язують його положення закону, а позивач дізналася про продаж власної квартири тільки, коли відповідач здійснив першу спробу незаконно виселити позивача та її сім`ю з власної квартири.
Представник позивача вважає, що стаття 38 Закону України «Про іпотеку» не містить обмежень щодо можливості застосування загальних положень, додержання яких є необхідним для чинності правочину (стаття 203 ЦК України), а встановлення у цій статті відповідальності у вигляді відшкодування завданих збитків не свідчить про обмеження щодо захисту порушеного права шляхом визнання правочину недійсним з підстав, визначених загальними нормами статті 215 ЦК України. Такі способи захисту цивільних прав та інтересів, як визнання правочину недійсним та визнання права прямо передбачені пунктами 1, 2 частини другої статті 16 ЦК України, а тому позивач не позбавлена права звернутись до суду з відповідним позовом, використавши зазначені способи захисту.
Окрім того, після направленої вимоги про усунення порушень ОСОБА_3 прийняв від поручителів боржника виконання зобов`язань і на протязі двох років отримував кошти по договору позики, тому у випадку якщо він вважав, що зобов`язання за договором позики не виконані і прийняв рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом продажу іпотечного майна, він мав би направити повідомлення про намір укласти договір купівлі продажу предмету іпотеки і лише виконавши цю умову, у нього виникло б право на відчуження спірної квартири в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».
У відзиві на апеляційну скаргу представник  ОСОБА_3 - адвокат Гурез І.О. просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а оскаржуване судове рішення залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.
Як на підставу своїх заперечень зазначила, що положення іпотечного договору від 21 грудня 2015 року та норми Закону України «Про іпотеку» не містять вимог про те, що після відправлення однієї заяви-вимоги про усунення порушень, іпотекодержатель зобов`язаний ще раз направляти іпотекодавцю листа про усунення порушень безпосередньо перед реалізацією предмету іпотеки. Позивачу задовго до укладення оспорюваного договору купівлі-продажу було відомо про наявність боргу та наміри іпотекодержателя задовольнити свої вимоги за допомогою реалізації предмета іпотеки, що був переданий в іпотеку в якості забезпечення зобов`язань за договором позики від 21 грудня 2015 року, однак жодних письмових повідомлень про намір купити предмет іпотеки від позивача не надходило. Більше того, недодержання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про намір укласти договір продажу предмета іпотеки та відчуження такого майна за заниженою ціною є підставою відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а не підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним. Але продаж предмету іпотеки був здійснений на підставі звіту про оцінку майна № 40-190704-001 від 4 липня 2019 раду, що відповідає пункту 6.2.1 іпотечного договору.
В поясненнях третьої особи щодо позову і апеляційної скарги приватний нотаріус КМНО Русанюк 3.3. просить відмовити позивачу у задоволенні апеляційної скарги, а рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 24 вересня 2020 року залишити без змін з підстав того, що при посвідченні оспорюваного правочину було дотримано вимог чинного законодавства.
Відзив ОСОБА_2  на апеляційну скаргу до суду не надходив.
Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення учасників справи, що з`явилися в судове засідання, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а також відзиву на неї, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення з таких підстав.
За правилом частин першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до вимог статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Судом першої інстанції встановлено, що 21 грудня 2015 року між ОСОБА_3 (позикодавець) та ОСОБА_1 (позичальник) укладено договір позики, за умовами якого позикодавець у день підписання даного договору передав позичальнику у власність грошові кошти у сумі 435 608,66 грн, що на день укладання цього договору за курсом НБУ становить еквівалент 18 500,00 доларів США, строком до 21 лютого 2016 року (а.с. 12).
Сторони домовились, що загальна сума, яка підлягає поверненню у строки та в порядку, передбаченому цим договором, буде відповідати гривневому еквіваленту суми 18 500,00 доларів США за курсом НБУ на дату здійснення платежу, а також, що вказана позика є безпроцентною, що передбачено пунктом 2, підпунктом а) пункту 3 договору позики.
За прострочення виконання зобов`язань за цим договором більш ніж на 3 дні позичальник виплачує пеню в розмірі, що еквівалентний 1 % від суми простроченого зобов`язання на день нарахування пені за кожен день прострочення, починаючи з першого дня прострочення (пункт 4 договору позики).
Як визначено пунктом 6 договору позики, з метою забезпечення виконання зобов`язань за цим договором сторони зобов`язуються в порядку та в строки, визначені цим договором, укласти іпотечний договір, відповідно до якого позичальник передає в іпотеку позикодавцю квартиру АДРЕСА_1 .
21 грудня 2015 року між ОСОБА_3 (позикодавець)та ОСОБА_4 , ОСОБА_5 (поручителі) були укладені договори поруки з кожним окремо, за якими поручителі зобов`язалися відповідати перед позикодавцем за виконання всіх зобов`язань ОСОБА_9 , що виникли з вищевказаного договору позики (а.с. 13-14).
Також, в якості забезпечення виконання зобов`язань за договором позики від 21 грудня 2015 року, у цей же день ОСОБА_3 (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) уклали іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Кучеренко Н.П. та зареєстрований в реєстрі за № 2359, предметом якого була квартира АДРЕСА_1 , що належала позивачу на праві приватної власності на підставі договору дарування квартири від 21 липня 2009 року № 6-4791 (а.с. 10-11, 15-19).
11 лютого 2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір про внесення змін та доповнень до договору позики від 21 грудня 2015 року, за яким сторони визначили, що заборгованість за договором позики збільшено на 155 467,08 грн, що на день укладання вказаного договору про внесення змін та доповнень за курсом НБУ еквівалентно 6 000,00 доларів США. Вказані кошти позикодавець передав позичальнику. Сторони підтвердили, що сума позики становить 435 608,00 грн, що на день підписання договору за курсом НБУ становить 24 500,00 доларів США. Крім того, договором було встановлено строк повернення позики до 21 березня 2016 року, а також те, що загальна сума, яка підлягає поверненню у строки та в порядку, передбаченому цим договором, буде відповідати гривневому еквіваленту суми 24 500,00 доларів США за курсом НБУ на дату здійснення платежу (а.с. 84-85).
У зв'язку з цим, 11 лютого 2016 року було внесено зміни і до іпотечного договору, посвідченого 21 грудня 2015 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кучеренко Н.П. за реєстрованим № 2359, шляхом укладення відповідного договору, пункти якого дублюють положення зазначеного вище договору про внесення змін та доповнень в частині суми позики та строку повернення боргу. Зазначений договір посвідчений приватним нотаріусом КМНО Кучеренко Н.П. та зареєстрований в реєстрі за № 160 (а.с. 86).
Встановлено, що 6 грудня 2016 року ОСОБА_3 , від імені якого діяв ОСОБА_6 на ім`я ОСОБА_1 через приватного нотаріуса КМНО Кучеренко Н.П. було направлено заяву-вимогу про усунення порушень (в порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку»), в якій зазначалось, що станом на 6 грудня 2016 року борг за договором позики складає 635 558,91 грн, що становить еквівалент 24 500,00 доларів СІІІА, та запропоновано погасити заборгованість. Вказано, що у випадку невиконання цієї вимоги, ОСОБА_7 буде змушений діяти згідно з пунктів 6.2.1. та 6.2.2. іпотечного договору та статей 37, 38 Закону України «Про іпотеку», і в тому числі ним буде реалізоване право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмету іпотеки або набуття права власності на нього (а.с. 20-21).
8 липня 2019 року між ОСОБА_1 (продавець, іпотекодавець), від імені якої діяв в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» та на підставі нотаріально посвідчених іпотечного договору від 21 грудня 2015 року і договору про внесення змін до іпотечного договору від 11 лютого 2016 року ОСОБА_3 (іпотекодержатель), та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Русанюком З.З. та зареєстрований в реєстрі за № 1474 (а.с. 44-46).
Відповідно до умов означеного договору, продавець продає (передає у власність), а покупець купує (приймає у власність) квартиру АДРЕСА_1 за ціною 967 416,32 грн.
У звіті про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки від 8 липня 2019 року ОСОБА_3 повідомив ОСОБА_1 про продаж вказаної квартири, а також про те, що суми, за яку продано предмет іпотеки, не вистачило для погашення всієї заборгованості, а саме, 24 500,00 доларів США та пені згідно пункту 4 договору позики від 21 грудня 2015 року (а.с. 47).
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що іпотечне майно було відчужене за згодою його власника, про що міститься відповідне застереження в іпотечному договорі, позивача належним чином повідомлено про можливість укладання договору купівлі-продажу квартири і вона не висловила бажання її придбати, а ціна предмета іпотеки визначена на підставі проведеної оцінки. Крім того, у матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази належного виконання в повному обсязі зобов`язань щодо повернення відповідачу позичених коштів, що відповідають гривневому еквіваленту суми 24 500,00 доларів США за курсом НБУ на дату здійснення платежу, відтак підстави для визнання договору купівлі-продажу недійсним відсутні.
Такий висновок суду відповідає обставинам справи та вимогам закону з огляду на наступне.
Відповідно до статті 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства.
Отже, об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес, саме вони є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту. 
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.Частиною другою статті 16 ЦК України визначено способи здійснення захисту цивільних справ та інтересів судом, одним із яких може бути визнання правочину недійсним.
Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої - третьої, п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Визнаючи угоду недійсною на підставі частини першої статті 203 ЦК України, суди у рішенні мають встановити, якому саме закону чи іншому нормативному акту оспорювана угода не відповідає. При чому, виконання чи невиконання сторонами зобов`язань, які виникли з правочину, має значення лише для визначення наслідків його недійсності, а не для визнання правочину недійсним.
Відповідно до принципу диспозитивності цивільного судочинства, при ухваленні судового рішення суд не може виходити за межі позовних вимог, а правом визначати предмет та підставу позову наділений виключно позивач (статті 13, 43, 49, 175 ЦПК України).
Звертаючись до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу квартири, яка є предметом іпотеки, недійсним, ОСОБА_1 в особі свого представника - Бубенка В.Г. вказувала, що при укладенні оспорюваного правочину ОСОБА_3 , який діяв в порядку статті 38 Закону «Про іпотеку» як іпотекодержатель, не повідомив її як іпотекодавця про наявність заборгованості та її розмір, а головне, не було повідомлення про його намір укласти договір купівлі-продажу квартири з третьою особою, адже направлена 6 грудня 2016 року вимога не може вважатися повідомленням про намір укласти договір купівлі-продажу іпотечного майна.
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Істотними умовами договору купівлі-продажу, за загальним правилом, є умови про предмет та ціну. Інші умови договору купівлі-продажу можуть набувати значення істотних, якщо щодо них є безпосередня вказівка в інших правових нормах.
Згідно із статтею 575 ЦК України, статтею 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид застави, вид забезпечення належного виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (частина перша статті 3 Закону України «Про іпотеку»). Вона має похідний характер від основного зобов`язання і, за загальним правилом, є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки (частини п`ята, шоста статті 3 Закону України «Про іпотеку»).
У відповідності до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. 
Тобто, законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до правового висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (провадження № 14-112цс19), Велика Палата Верховного Суду роз`яснила, що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки можливе лише за умови, що сторони не передбачили цей спосіб у договорі.
Велика Палата Верховного Суду визначила, що процедура продажу предмета іпотеки, передбачена статтею 38 Закону України «Про іпотеку», може бути застосована як спосіб задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки і в судовому порядку (про що суд згідно з абзацом 5 частини першої статті 39 Закону України «Про іпотеку» має вказати у судовому рішенні про задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки), і у позасудовому порядку (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Проте звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону України «Про іпотеку», можливе лише за умови, що сторони договору іпотеки не передбачили цей спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, яке прирівнюється до такого договору за юридичними наслідками. Якщо ж сторони договору іпотеки передбачили такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, позовна вимога про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статті 38 Закону України «Про іпотеку», є неналежним способом захисту.
У пунктах 58, 59 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (провадження № 14-112цс19) зазначено, що закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина третя статті 33 Закону): судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є (частина третя статті 36 Закону): 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону.
Схожий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц (провадження № 14-203цс19), у якій зазначено, що продаж іпотекодержателем предмета іпотеки третій особі відповідно до статей 36, 38 цього Закону та згідно з умовами іпотечного застереження, визначеного у договорі іпотеки, є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду.
З матеріалів справи вбачається, що умовами укладеного між сторонами іпотечного договору від 21 грудня 2015 року обумовлено право ОСОБА_3 задовольнити свої вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: реалізувати предмет іпотеки або залишити його у власності (пункт 3.1.5. іпотечного договору).
Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки міститься у розділі VІ іпотечного договору від 21 грудня 2015 року, який є чинним та не визнаний у встановленому законом порядку недійсним, а відтак, з огляду на закріпленув статті 204 ЦК України презумпцію правомірності правочину, всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
Отже, у цій справі сторони погодили, що продаж предмета іпотеки від імені позивача будь-якій особі шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки в порядку, передбаченому цим договором та статтею 38 Закону України «Про іпотеку», є позасудовим порядком врегулювання спору.
За змістом статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.
Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.
Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
З вище викладеного убачається, що повідомлення іпотекодержателем всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки має на меті надати цим особам переважне право на придбання предмета іпотеки або погасити наявну кредитну заборгованість. Якщо ж особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловлять наміру його придбати, іпотекодержатель буде вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Окрім аналогічних вимог, встановлених статтею 38 Закону України «Про іпотеку», пунктом 2 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджено наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22 лютого 2012 року, встановлено, що якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження.
Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов`язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Таким чином, іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек.
Суд першої інстанції встановив, що  ОСОБА_3 через свого уповноваженого представника - ОСОБА_6 (а.с. 147) повідомив ОСОБА_1 про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки шляхом вручення відповідної заяви-вимоги від 6 грудня 2016 року, яка нею отримана особисто, що не заперечувалося позивачем.
Встановивши, що після отримання цієї заяви позивач не висловила наміру придбати квартиру, районний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що укладенням договору купівлі-продажу від 8 липня 2019 року переважне право ОСОБА_1 на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя не порушене.
Посилання в апеляційній скарзі про те, що вимогу про усунення порушень, направлену в порядку частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», було безпідставно прийнято судом першої інстанції за повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки в розумінні частини першої статті 38 вказаного Закону, не заслуговують на увагу з огляду на таке.
Так, пунктом 6.1. іпотечного договору передбачено, що іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання позичальником будь-яких умов договору позики, в тому числі одноразової чи неодноразових прострочок позичальником сплати та/або неповернення позики та/або цього договору, а також в інших випадках, передбачених цим договором та/або договором позики та/або законодавством України. У цьому випадку іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушень, у зв`язку з яким іпотекодержатель набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки. У цій вимозі зазначається: стислий зміст порушення зобов`язання; вимога про виконання порушеного зобов`язання не менш ніж 30-денний строк від дня направлення вимоги на адресу іпотекодавця, вказану в цьому договорі; попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.
Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель з наступного дня після закінчення зазначеного терміну дня набуває право розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору та чинного законодавства.
За загальним правилом, встановленим у статтях 89, 264 ЦПК України обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.
В контексті наведеного, судом першої інстанції перевірено, що заява-вимога про усунення порушень від 6 грудня 2016 року відповідає критеріям, які визначити сторони у пункті 6.1. іпотечного договору, адже вона містить стислий зміст порушення зобов`язання, вимогу про виконання порушеного зобов`язання не менш ніж 30-денний строк від дня її отримання, попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі її невиконання у порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» або статті 38 Закону України «Про іпотеку».
Більше того, вказуючи на те, що оспорюваний правочин суперечить вимогам статті 38 зазначеного Закону щодо недотримання іпотекодержателем процедури  повідомлення іпотекодавця про наступне відчуження предмету іпотеки - квартири АДРЕСА_1 , позивачем та її представником не вірно трактується зміст цієї статті, відповідно до якого наслідком недодержання іпотекодержателем процедури, встановленої статтею 38 Закону, законодавець визначив відшкодування іпотекодержателем збитків, а не визнання недійсним договору.
Отже, та обставина, що ОСОБА_1 не отримувала від  ОСОБА_3 окреме повідомлення про його намір як іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу іншій особі, а вимога останнього про усунення порушення не є повідомленням про намір укласти договір купівлі-продажу, не має наслідком визнання вказаного договору недійсним, а може виступати лише підставою для відшкодування цій особі завданих збитків (стаття 38 Закону України «Про іпотеку»).
Аналогічного висновку притримується Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 4 грудня 2019 року в справі № 361/5027/16-ц (провадження № 61-5028св19) та у постанові від 25 квітня 2018 року в справі № 201/9258/15-ц (провадження № 61-5799св18).
В силу вимог частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Доводи апеляційної скарги про те, що при укладенні оспорюваного договору іпотекодержатель мав узгодити ціну продажу спірної квартири з іпотекодавцем і, лише при не досягненні між ними згоди, мав право визначити ціну продажу спірної квартири на підставі оцінки майна колегія суддів відхиляє.
Стаття 638 ЦК України визначає, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін (статті 632 ЦК України).
Як закріплено в пункті 6.2.1. іпотечного договору, ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, а якщо вони не досягли згоди іпотекодержатель зобов`язаний визначити ціну продажу предмета іпотеки на підставі висновку суб`єкта оціночної діяльності, який здійснюється за рахунок іпотекодавця.
Згідно із частиною шостою статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. 
Судом встановлено, що ціна продажу предмета іпотеки у договорі купівлі-продажу квартири від 8 липня 2019 року визначена на підставі звіту про оцінку майна № 40-190704-001, складеного 4 липня 2019 року ТОВ «Консалтингова компанія «ЛАДА», відповідно до якого ринкова вартість спірної квартири складає 967 416,32 грн, що узгоджується з положеннями частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» та умовам іпотечного договору від 21 грудня 2015 року.
Встановивши такі обставини, районний суд обґрунтовано відмовив у визнанні оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним з тих підстав, що при його укладенні сторони не узгодили ціну, яка є істотною умовою такого договору.
Також колегія суддів не приймає до уваги аргументи представника позивача про те, що після направленої вимоги про усунення порушень ОСОБА_3 прийняв від поручителів боржника виконане зобов`язання і на протязі двох років отримував кошти по договору позики, оскільки в ході розгляду справи не було надано належних та допустимих доказів належного виконання в повному обсязі зобов`язань за договором позики від 21 грудня 2015 року та договором про внесення змін та доповнень до договору позики від 21 грудня 2015 року, який укладено між сторонами 11 лютого 2016 року.
Як вбачається із підпункту г) пункту 3 договору позики в незмінній договором про внесення змін та доповнень до договору позики від 21 грудня 2015 року редакції, виконання зобов`язань позичальника, визначених пунктом 2 і пунктом 3 цього договору, має бути здійснено готівкою в приміщенні офісу приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кучеренко Н.П. за адресою: АДРЕСА_2 , або в іншому місці за згодою сторін. При цьому, позикодавець видає позичальнику власноручно написану заяву про отримання відповідної суми коштів або у безготівковій формі шляхом перерахування відповідної суми коштів на поточний рахунок позикодавця. У такому випадку зобов`язання вважається виконаним з моменту зарахування коштів на рахунок.
Разом з тим, заяв від ОСОБА_3 про отримання від ОСОБА_1 коштів, як і відповідних квитанцій про перерахування коштів на рахунок саме позикодавця в якості повернення грошових коштів за договором позики та договором про внесення змін та доповнень до нього під час розгляду справи суду не представлено.
Додані до позовної заяви платіжні доручення про перерахування ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_8 коштів на рахунок ОСОБА_6 (а.с. 22-43) не підтверджують факт повернення в повному обсязі коштів, отриманих за договором позики від 21 грудня 2015 року та договором про внесення змін та доповнень до договору позики, який укладено 11 лютого 2016 року, адже за змістом умов вищевказаних правочинів повернення коштів має здійснюватися саме позикодавцю. І хоча відповідач ОСОБА_3 надав ОСОБА_6 право приймати платежі по укладеним ним договорам позики на підставі довіреністі від 9 квітня 2015 року (а.с. 147), у платних дорученнях відсутня інформація про призначення коштів, що перераховуються. Крім того, наявна у матеріалах справи нотаріально посвідчена довіреність видана строком на три роки, а частину коштів переведено на рахунок ОСОБА_6 вже після закінчення строку дії цієї довіреності (а.с. 36-43).
Суд першої інстанції встановив, що поясненнями сторін та показаннями свідка не може доводитися факт виконання зобов`язання за договором позики, що має відображення у постанові Верховного Суду від 18 липня 2018 року в справі № 143/280/17.
З огляду на зазначене, районний суд обгрунтовано не взяв до уваги показання свідків ОСОБА_5 та ОСОБА_4 про те, що вони як поручителі сплачували кошти ОСОБА_3 , які отримані ОСОБА_1 за договором позики та договором про внесення змін та доповнень до договору позики, так як факт виконання зобов`язання вказаним засобом доказуванням доводитись не може.
Таким чином правомірним є висновок суду першої інстанції про те, що після отримання вимоги від 6 грудня 2016 року заборгованість за договором позики та договором про внесення змін та доповнень до договору позики у повному обсязі погашена не була, а позивачу як іпотекодавцю були добре відомі наслідки неналежного виконання взятих на себе зобов`язань, зокрема застосування відповідачем як іпотекодержателем  процедури звернення стягнення на обтяжене іпотекою майно.
При цьому протягом розгляду справи сторони не заперечували той факт, що після отримання заяви-вимоги позивач ніяким чином не висловила намір придбати предмет іпотеки, а в даному випадку за умовами укладеного договору іпотеки волевиявлення позивача на продаж предмету іпотеки не вимагається, адже іпотекодержатель вправі здійснювати його продаж від імені іпотекодавця.
З наведених підстав, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги є власними тлумаченнями представником позивача спірних правовідносин, вони не спростовують правильність висновків суду першої інстанцій і не дають підстав вважати, що судом порушено норми процесуального права та/або неправильно застосовано норми матеріального права, які передбачені статтею 376 ЦПК України, як підстави для скасування рішення суду.
Встановивши, що позивач неналежним чином виконувала свої зобов`язання за договором позики, виконання яких забезпечено іпотечним договором, що містив застереження про задоволення вимог іпотекодержателя і передбачав, зокрема, право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві з метою задоволення своїх вимог у разі неналежного виконання боржником основного зобов`язання, врахувавши, що ціну продажу предмета іпотеки було визначено відповідно до умов договору на підставі звіту про оцінку майна, виконаного суб`єктом оціночної діяльності, а посвідчення укладеного між відповідачами договору здійснено приватним нотаріусом відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку» та Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки обставин, які б свідчили про недійсність оспорюваного договору купівлі-продажу з визначених статтями 203, 215 ЦК України правових підстав, не встановлено.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів позивача та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків районного суду, колегія суддів виходить з того, що у справі, яка переглядається, сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду першої інстанції.
За таких обставин, суд першої інстанції правильно встановив правову природу заявленого позову, в достатньому обсязі визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку в силу вимог статей 12, 13, 81, 89 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, в результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам статей 263, 264 ЦПК України, підстави для його скасування з мотивів, які викладені в апеляційній скарзі, відсутні.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Оскільки апеляційна скарга залишається без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін, то розподіл судових витрат відповідно до вимог статей 141, 382 ЦПК України не проводиться.
Керуючись статтями 367 - 369, 372, 374, 375, 381 - 384 ЦПК України, суд
 
п о с т а н о в и в:
 
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 24 вересня 2020 року - без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів до Верховного Суду виключно у випадках, передбачених у частині другій статті 389 ЦПК України.
 
Головуючий                                                                                        Н.В. Ігнатченко

Судді:                                                                                                   С.А. Голуб

                                                                                                              Д.О. Таргоній