Постанова 
Іменем України
 
20 січня 2021 року
м. Київ
 
справа № 709/453/17
провадження № 61-30678св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Мартєва С. Ю. (суддя-доповідач),
суддів: Карпенко С. О., Петрова Є. В., Стрільчука В. А., Фаловської І. М.,
 
учасники справи:
позивач - сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Агроко»,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Маяк», Чорнобаївська районна державна адміністрація Черкаської області,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Маяк» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 13 червня 2017 року у складі судді Кваші І. М. та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 19 липня 2017 року у складі колегії суддів: Бородійчука В. Г., Василенко Л. І., Фетісової Т. Л.,
ВСТАНОВИВ:
Відповідно до пункту 4 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2017 року сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Агроко» (далі - СТОВ «Агроко») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Маяк» (далі - СТОВ «Маяк»), Чорнобаївської районної державної адміністрації Черкаської області про визнання договорів оренди землі недійсними, скасування їх державної реєстрації та визнання договорів оренди землі поновленими із попереднім орендарем.
Позовна заява мотивована тим, що у 2008 році сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Родина» (далі - СТОВ «Родина»), правонаступником якого є СТОВ «Агроко», уклало з ОСОБА_3 та ОСОБА_4 договори оренди належних останнім земельних ділянок строком на 8 років; у 2009 році СТОВ «Родина» уклало з ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки строком на 7 років. У вересні 2015 року позивач надіслав ОСОБА_3 і як правонаступнику ОСОБА_4 , та ОСОБА_1 проекти додаткових угод до договір оренди земельних ділянок, у яких повідомив про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договорів оренди земельних ділянок на новий строк. У 2016 та 2017 році СТОВ «Агроко» довідалося про те, що орендовані ним земельні ділянки передані в користування СТОВ «Маяк». Позивач вважав порушеним його право на поновлення договорів оренди земельних ділянок.
З урахуванням уточнення позовних вимог позивач просив визнати недійсним та скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 7125155100:05:000:0476, укладеного 11 січня 2016 року між СТОВ «Маяк» та ОСОБА_1 і визнати поновленим договір оренди землі від 02 січня 2009 року цієї ж земельної ділянки, укладений між СТОВ «Родина» та ОСОБА_1 ; визнати недійсним та скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 7125155100:05:000:0824, укладеного 11 січня 2016 року між СТОВ «Маяк» та ОСОБА_3 , і визнати поновленим договір оренди землі від 11 лютого 2008 року, укладений між СТОВ «Родина» та ОСОБА_3 ; визнати недійсним та скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 7125155100:05:000:0825, укладеного 11 січня 2016 року між СТОВ «Маяк» та ОСОБА_3 , і визнати поновленим договір оренди землі від 11 лютого 2008 року, укладений між СТОВ «Родина» та ОСОБА_4 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 13 червня 2017 року позов задоволено.
Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 11 січня 2016 року між СТОВ «Маяк» та ОСОБА_1 , зареєстрований державним реєстратором Чорнобаївського районного управління юстиції в Черкаській області 03 лютого 2015 року за № 12452698 (згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, а. с. 21 т. 1) та скасовано державну реєстрацію цього договору.
Визнано поновленим договір оренди землі від 02 січня 2009 року, предметом якого є земельна ділянка площею 2,7657 га, кадастровий номер 7125155100:05:000:0476, укладений між СТОВ «Родина», правонаступником якого є СТОВ «Агроко» та ОСОБА_1 , зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 07 грудня 2009 року за № 040979700038.
Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 11 січня 2016 року між СТОВ «Маяк» та ОСОБА_3 , зареєстрований державним реєстратором Чорнобаївського районного управління юстиції в Черкаській області 23 лютого 2016 року за № 13488271, та скасовано державну реєстрацію цього договору.
Визнано поновленим договір оренди землі від 11 лютого 2008 року, предметом якого є земельна ділянка площею 2,9767 га, кадастровий номер 7125155100:05:000:0824, укладений між СТОВ «Родина», правонаступником якого є СТОВ «Агроко», та ОСОБА_3 , спадкоємцем якого є ОСОБА_2 , зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 28 серпня 2008 року за № 040879700322.
Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 11 січня 2016 року між СТОВ «Маяк» та ОСОБА_3 , зареєстрований державним реєстратором Чорнобаївського районного управління юстиції в Черкаській області 23 лютого 2016 року за № 13488025, та скасовано державну реєстрацію цього договору.
Визнано поновленим договір оренди землі від 11 лютого 2008 року, предметом якого є земельна ділянка площею 2,8234 га, кадастровий номер 7125155100:05:000:0825, укладений між СТОВ «Родина», правонаступником якого є СТОВ «Агроко», та ОСОБА_4 , спадкоємцями якої є ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 29 вересня 2008 року за № 040879700982.
Стягнуто зі СТОВ «Маяк», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь СТОВ «Агроко» витрати зі сплати судового збору по 3 200,00 грн.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що позивач відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» має переважне право на укладення договорів оренди земельних ділянок на новий строк, оскільки належно виконував умови укладених договорів, у встановлений законом строк повідомив орендодавців про намір скористатися переважним правом укладення договору оренди на новий строк, направляв їм проекти додаткових угод з умовами, на яких відповідачі фактично уклали нові договори оренди.
Короткий зміст ухвали суду апеляційної інстанції 
Ухвалою Апеляційного суду Черкаської області від 19 липня 2017 року рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 13 червня 2017 року залишено без змін.
Ухвала суду апеляційної інстанції мотивована тим, що спір у справі стосується захисту переважного права одного орендодавця перед іншим на продовження дії договору оренди, встановлені обставини справи дають підстави вважати, що таке право СТОВ «Агроко» порушено, а отже, рішення суду першої інстанції обґрунтоване та відповідає закону.
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
У касаційній скарзі, поданій у липні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, СТОВ «Маяк», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 13 червня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 19 липня 2017 року, ухвалити нове рішення про відмову у позові.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 02 серпня 2017 року відкрито касаційне провадження, витребувано справу із суду першої інстанції; зупинено виконання рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 13 червня 2017 року до закінчення касаційного розгляду. 
15 грудня 2017 року набрав чинності Закон України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» та розпочав роботу Верховний Суд.
Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
У травні 2018 року справу передано до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 24 жовтня 2019 року справу призначено до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів за наявними у справі матеріалами без повідомлення учасників справи.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга мотивована тим, що реалізація переважного права СТОВ «Агроко» на поновлення договору оренди неможлива, оскільки відсутнє волевиявлення; позивач сплачував орендну плату не в повному обсязі; повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк було направлено після отримання від орендодавців заяв про відсутність наміру продовжувати договірні відносини.
У серпні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ надійшли заперечення на касаційну скаргу, у яких СТОВ «Агроко» просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а судові рішення без змін.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суд установив, що 11 лютого 2008 року між ОСОБА_3 та СТОВ «Родина» укладено договір оренди землі, згідно з яким орендодавець передав орендарю у користування належну йому земельну ділянку, що розташована в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області: кадастровий номер 7125155100:05:000:0825, площею 2,8234 га (а. с. 27 т. 1).
Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що договір укладено строком на 8 років, починаючи з 01 січня 2008 року і закінчуючи 31 грудня 2015 року (а. с. 27-30 т. 1).
Договір був зареєстрований в Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 28 серпня 2008 року за № 040879700322.
Між ОСОБА_4 та СТОВ «Родина» 11 лютого 2008 року укладено договір оренди землі, згідно з яким орендодавець передала орендарю у користування належну їй земельну ділянку, що розташована в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області: кадастровий номер 7125155100:05:000:0824, площею 5,6468 га (а. с. 47-50 т. 1).
Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що договір укладено строком на 8 років, починаючи з 01 січня 2008 року і закінчуючи 31 грудня 2015 року.
Договір був зареєстрований в Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 29 вересня 2008 року за № 040879700982.
Між ОСОБА_1 та СТОВ «Родина» 02 січня 2009 року було укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 передала, а СТОВ «Родина» прийняло у користування належну їй земельну ділянку з кадастровим номером 7125155100:05:000:0476, площею 2,7657 га, яка розташована в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області. 
Відповідно до пункту 8 договору оренди землі він укладений строком на 7 років (а. с. 12-15 т. 1).
Договір зареєстрований в Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 07 грудня 2009 року за № 040979700038.
Відповідно до нової редакції статуту СТОВ «Агроко» від 20 квітня 2014 року, це товариство є правонаступником прав та обов`язків СТОВ «Родина» (а. с. 10-11 т. 1).
СТОВ «Агроко» 02 січня 2009 року уклали з ОСОБА_4 та ОСОБА_3 угоди про зміну договорів оренди землі, зміни стосувалися збільшення орендної плати (а. с. 31, 51 т. 1).
СТОВ «Агроко» 01 січня 2013 року уклало з ОСОБА_1 додаткову угоду про зміну і доповнення договору оренди землі, ці зміни стосувалися збільшення орендної плати (а. с. 16 т. 1).
З довідки Відділу Держгеокадастру у Чорнобаївському районі Черкаської області від 16 травня 2016 року № 3473 вбачається, що ОСОБА_3 успадкував земельну ділянку (паю) площею 2,9767 га, кадастровий номер 7125155100:05:000:0824 після смерті своєї матері ОСОБА_4 , державний акт ЯЛ 843636, зареєстрований 18 липня 2011 року (а. с. 60 т. 1).
Між ОСОБА_3 та СТОВ «Родина», правонаступником якого є СТОВ «Агроко», 02 серпня 2011 року укладено угоду про зміну і доповнення договору оренди землі від 11 лютого 2008 року, зміни стосувалися розміру орендної плати (пункт 2, а. с. 170 т. 1).
ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 (а. с. 113 т. 1).
За клопотанням позивача, відповідач ОСОБА_3 , в зв`язку зі смертю, в порядку статті 37 ЦПК України був замінений на правонаступника - ОСОБА_2 , до якої в порядку статті 1216 ЦК України перейшли всі права та обов`язки (спадщина) за спірними договорами оренди землі (а. с. 133 т. 1).
ОСОБА_3 23 січня 2015 року, тобто задовго до закінчення договорів оренди звернувся до СТОВ «Агроко» із заявою про те, що в подальшому сам буде обробляти свої земельні ділянки і не бажає продовжувати договори оренди. 
Діючи відповідно до вимог закону, СТОВ «Агроко» розпочав роботу з виділення вказаних земельних ділянок селянам для обробітку єдиним земельним масивом, що підтверджується договором про встановлення площ та меж землекористування, що підтверджується договором від 23 листопада 2015 року.
СТОВ «Агроко» 16 вересня 2015 року більш як за 100 днів до закінчення строку дії договорів оренди землі надіслало орендодавцям письмові повідомлення з прикладенням проектів додаткових угод до укладених з СТОВ «Агроко» договорів оренди землі, якими повідомило про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк. СТОВ «Агроко» запропонувало відповідачам у справі укласти договори оренди землі на новий строк на наступних умовах, а саме: строк дії договору - 10 років; орендна плата - 6 % від розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 145 152,99 грн, що становить в рік 8 709,18 грн. ОСОБА_1 та ОСОБА_3 отримали листи-повідомлення з додатками 21 вересня 2015 року, а також від ОСОБА_3 конверт повернувся за закінченням терміну зберігання.
З отриманої з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформації позивачу стало відомо, що відповідачі на підставі договорів оренди землі від 11 січня 2016 року передали спірні земельні ділянки в користування іншій юридичній особі - відповідачу СТОВ «Маяк», і зазначені договори були зареєстровані державними реєстраторами Чорнобаївського районного управління юстиції за СТОВ «Маяк» (а. с. 21-25, 37-40, 52-55, 222 т. 1).
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» (далі - Закон № 460-IX).
У пункті 2 Розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 460-IX установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Щодо позовних вимог про визнання договорів оренди землі недійсними, скасування їх державної реєстрації
Підставами для визнання недійсним правочину за змістом частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України є недотримання в момент вчинення такого правочину сторонами вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 кодексу, зміст якого не може суперечити як кодексу, так і іншим актам цивільного законодавства.
За приписами частини першої статті 16, частини третьої статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, сторона або інша заінтересована особа може заперечити його дійсність на підставах, встановлених законом, у судовому порядку для захисту своїх прав чи інтересів.
Згідно з частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 18 цього Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.
Також відповідно до статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря, якщо на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити (пункти 46.3, 46.4 постанови Велика Палата Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).
Суди попередніх інстанцій встановили, що позивач завчасно до закінчення визначеного законом строку повідомив орендодавця ОСОБА_3 про намір продовжити договір оренди земельної ділянки, надіславши додаткову угоду, тобто скористався наданим йому правом та вчинив дії, спрямовані на реалізацію свого переважного права на продовження договору оренди, забезпечення поновлення права користування відповідною земельною ділянкою.
За таких обставин суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що укладення ОСОБА_3 (орендодавцем, власником орендованої земельної ділянки) нового договору оренди земельної ділянки суперечить законодавству та порушує права та інтереси первинного орендаря СТОВ «Агроко» щодо поновлення договору оренди.
Також, суди попередніх інстанцій встановили, що позивач завчасно до закінчення визначеного законом строку повідомив орендодавця ОСОБА_3 , як правонаступника ОСОБА_4 , про намір продовжити договір оренди земельної ділянки, надіславши додаткову угоду, тобто скористався наданим йому правом та вчинив дії, спрямовані на реалізацію свого переважного права на продовження договору оренди, забезпечення поновлення права користування відповідною земельною ділянкою, а тому за відсутності заперечення щодо угоди із попереднім орендарем укладення орендодавцем (власником орендованої земельної ділянки) нового договору оренди земельної ділянки з СТОВ «Маяк» суперечить законодавству та порушує права та інтереси первинного орендаря СТОВ «Агроко» щодо поновлення договору оренди.
Направлення заяви ОСОБА_3 про подальшу обробку своїх земельних ділянок і не бажання продовжувати договори оренди з СТОВ «Агроко» майже за рік до закінчення строку договорів оренди обґрунтовано не взято судами до уваги, оскільки виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (постанова Великої Палати Верховного Суду висловлений у постанові від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18, провадження № 14-99цс20).
Суд першої інстанції, з яким також погодився суд апеляційної інстанції, встановив, що на момент укладення та державної реєстрації права оренди, а саме договору оренди від 11 січня 2016 року між ОСОБА_1 та новим орендарем СТОВ «МАЯК», був чинним договір, укладений позивачем та ОСОБА_1 02 січня 2009 року щодо тієї самої земельної ділянки, строк його дії не закінчився, і той факт, що цей договір в установленому договором чи законом порядку розірваний або визнаний недійсним судом, не підтверджено.
Позивач завчасно до закінчення визначеного законом строку повідомив орендодавця ОСОБА_1 про намір продовжити договір оренди земельної ділянки, надіславши додаткову угоду, тобто скористався наданим йому правом та вчинив дії, спрямовані на реалізацію свого переважного права на продовження договору оренди, забезпечення поновлення права користування відповідною земельною ділянкою.
Тож суди правильно вказали, що за таких обставин укладення орендодавцем ОСОБА_1 (власником орендованої земельної ділянки) нового договору оренди земельної ділянки з СТОВ «Маяк» під час дії договору оренди цієї земельної ділянки з іншим орендарем суперечить законодавству та порушує права та інтереси первинного орендаря СТОВ «Агроко» щодо поновлення договору оренди.
Отже, висновки судів першої та апеляційної інстанцій про наявність підстав для задоволення позову щодо визнання недійсними договорів оренди, укладених з СТОВ «Маяк» є обґрунтованими й такими, що відповідають нормам матеріального права та обставинам, встановленим судами.
Щодо позовних вимог про визнання договорів оренди землі поновленими із попереднім орендарем
За змістом частини першої статті 4, частини першої статті 5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод або законних інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Згідно зі статтею 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів, створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної (творчої) діяльності, завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі, інших юридичних фактів (наприклад, створення речей), безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування, настання або ненастання певної події. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду.
Стаття 11 ЦК України прямо вказує лише на підстави виникнення цивільних прав та обов`язків, однак зміст цього Кодексу свідчить про те, що за тих самих підстав цивільні права та обов`язки змінюються та припиняються.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі». Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми ЗК України та Закону України «Про оренду землі».
За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї з сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).
Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі»).
За змістом статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.
Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.
Наприклад, стаття 764 ЦК України вказує на правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму, зазначаючи, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Тож у статті 764 ЦК України законодавець вдався до такого правового регулювання, за яким для настання наслідків у вигляді поновлення договору оренди сторони мають утриматися від дій, які б спричиняли закінчення дії такого договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення, зокрема укладення правочину про продовження договору, не вимагається.
Що ж стосується правового регулювання поновлення договору оренди землі, то про обставини його поновлення у відповідний період ідеться у статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), яка має відповідну назву.
Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Водночас поновлення договору оренди згідно із частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» здійснюється у встановленому законодавством порядку.
Так, частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право оренди земельної ділянки. 
Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону; згідно із частиною другою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Отже, орендар набуває речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації такого права.
За визначеннями, наведеними у статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) є офіційне визнання і підтвердження державою фактів як набуття, так і зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; заявником у таких випадках є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.
Державний реєстр прав на нерухоме майно містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав на нерухоме майно у процесі проведення таких реєстраційних дій.
Як уже вказувалось, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця надати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. 
Частиною восьмою статті 33 вказаного Закону передбачено, що оформлення відповідних правовідносин сторін здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі.
Тож поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк.
Правочин, на підставі якого здійснюється продовження орендних прав та обов`язків, у силу загальних приписів ЦК України щодо порядку укладення, зміни та розірвання договорів має бути вчинений у тій самій формі, що й первісний договір оренди.
У випадку недосягнення сторонами згоди щодо укладення додаткової угоди спір про укладення такої угоди, зміни та розірвання первісного договору вирішується судом (статті 651, 652 ЦК України). 
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частина друга статті 16 ЦК України передбачає, зокрема, такі способи захисту цивільних прав та інтересів судом, як визнання права, визнання правочину недійсним, зміна та припинення правовідношення.
Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі кореспондує передбаченому пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України способу захисту порушеного права шляхом зміни правовідношення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов`язків сторін за статтею 11 цього Кодексу.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах висловлені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).
Тож статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.
Додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Висновків про належний спосіб захисту при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду дійшла також у справі № 908/299/18, вказавши у постанові від 26 травня 2020 року, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.
Отже, задовольняючи позовні вимоги в частині визнання поновленими договорів оренди, суди попередніх інстанцій наведеного не врахували та помилково дійшли висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у цій частині, що фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення судом та поновленням договору в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.
Зазначений висновок щодо застосування норми права у подібних правовідносинах висловлений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19).
Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
У справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судом повно, але позивач обрав неналежний спосіб захисту порушеного права, судові рішення в частині задоволення вимог про визнання поновленими договорів оренди землі підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в позові в цій частині.
В іншій частині позовних вимог судові рішення слід залишити без змін, як законні та обґрунтовані.
Щодо судових витрат 
Відповідно до підпунктів «б» та «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки позов СТОВ «Агроко» підлягає задоволенню частково, витрати зі сплати судового збору за подачу позову, апеляційної та касаційної скарги (на загальну суму 31 680,00 грн) покладаються на ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , СТОВ «Маяк» пропорційно розміру задоволених позовних вимог (50/50 %).
Згідно з частиною третьою статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
Оскільки ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 02 серпня 2017 року зупинено виконання рішення  Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 13 червня 2017 року до закінчення касаційного провадження, слід поновити виконання цього рішення в частині визнання недійсними договорів оренди землі та скасування їх державної реєстрації.
Керуючись статтями 400, 402, 406, 409, 412, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Маяк» задовольнити частково.
Рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 13 червня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 19 липня 2017 року у частині вирішення вимог про визнання поновленими договорів оренди землі скасувати. 
У задоволенні позову сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агроко» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Маяк», Чорнобаївської районної державної адміністрації Черкаської області про визнання договорів оренди землі поновленими із попереднім орендарем відмовити.
У частині вирішення вимог про визнання недійсними договорів оренди землі та скасування державної реєстрації рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 13 червня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 19 липня 2017 року залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Маяк» на користь сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агроко» відшкодування витрат зі сплати судового збору у сумі 15 840,00 грн.
Поновити виконання рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 13 червня 2017 року в частині визнання недійсними договорів оренди землі та скасування їх державної реєстрації.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
  Головуючий  	  С. Ю. Мартєв  	
  Судді:	  С. О. Карпенко     Є. В. Петров     В. А. Стрільчук     І. М. Фаловська