Постанова                                          
Іменем України
 
03 березня 2021 року
м. Київ
 
справа № 450/820/16-ц
провадження № 61-12826св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
 
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Погрібного С. О., Усика Г. І. (суддя-доповідач), 
Яремка В. В.,
 
учасники справи:
позивач - Публічне акціонерне товариство «ВіЕс Банк»,
правонаступник позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Транс Фінанс»,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Публічне акціонерне товариство «Всеукраїнский банк розвитку», приватний нотаріус Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області Віблий Роман Зіновійович, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,
треті особи: Пустомитівський районний виробничий відділ Центру державного земельного кадастру, Відділ Держгеокадастру у Пустомитівському районі Львівської області,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Траст Фінанс» на рішення Пустомитівського районного суду Львівської області від 29 червня 
2017 року у складі судді Мусієвського В. Є. та постанову Львівського апеляційного суду від 13 травня 2019 року у складі колегії суддів: 
Шеремети Н. О., Крайник Н. П., Цяцяка Р. П., 
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У квітні 2016 року Публічне акціонерне товариство «ВіЕс Банк» (далі - ПАТ «ВіЕс Банк», банк), правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Траст Фінанс» (далі - ТОВ «ФК «Траст Фінанс», товариство), звернулося до суду з позовом до  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку», приватного нотаріуса Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області 
Віблого Л. З., ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи: Пустомитівський районний виробничий відділ центру державного земельного кадастру, Відділ Держгеокадастру у Пустомитівському районі Львівської області, про визнання нерухомого майна предметом іпотеки, встановлення факту нікчемності договорів купівлі-продажу та скасування реєстрації.
 
На обгрунтування позовних вимог зазначало, що 07 серпня 2008 року між ОСОБА_5 та Відкритим акціонерним товариством «Електрон Банк» (далі - ВАТ «Електрон Банк»), правонаступником якого є ПАТ «ВіЕс Банк», укладений кредитний договір № KF 51397, за умовами якого позичальник отримав кредит у розмірі 300 000,00 дол. США зі сплатою за користування кредитним коштами 
12,5 процентів річних, строком на 20 років.
 
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 08 серпня 
2008 року між ВАТ «Електрон Банк» та ОСОБА_1 (згідно з умовами договору прізвище поручителя зазначено як « ОСОБА_1 ») укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я., зареєстрований у реєстрі за № 5780, за умовами якого іпотекодавець передала в іпотеку банку:
 
-          об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок, що знаходиться у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, процент готовності 83 проценти;
 
-          земельну ділянку площею 0,1012 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:0052, що розташована у АДРЕСА_5 , на якій розташований вищевказаний об`єкт незавершеного будівництва.
 
На підставі іпотечного договору, приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я. накладено заборону на нерухоме майно, що підтверджується витягом про реєстрацію в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08 серпня 2008 року № 20153875 (земельна ділянка) та витягом про реєстрацію у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08 серпня 2008 року № 20153613 (об`єкт незавершеного будівництва).
 
Відповідно до пункту 3.8. іпотечного договору, якщо до предмета іпотеки входить незавершене будівництво (об'єкт незавершеного будівництва, нерухоме майно у процесі реконструкції) іпотекодавець/майновий поручитель зобов'язаний: 
 
- проводити будівництво з дотриманням вимог чинного законодавства України та умов цього договору, отримувати всі необхідні дозволи, рішення та будь-які інші документи, що необхідні для будівництва предмета іпотеки, його завершення та введення в експлуатацію. У разі отримання таких документів, іпотекодавець/майновий поручитель зобов'язаний надати завірені копії таких документів іпотекодержателю протягом семи банківських днів з дня їх отримання;
- протягом 30 календарних днів з дня прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об'єкта нерухомого майна, укласти, підписати відповідний договір про внесення до цього договору або уклапсти та підписати іпотечний договір, за яким предметом іпотеки буде виступати завершений будівництвом об'єкт нерухомого майна. 
 
У порушення обов`язків, передбачених пунктом 3.8 іпотечного договору, 
ОСОБА_1 не повідомила банк про завершення будівництва житлового будинку та про здійснення державної реєстрації права власності на нього. 
 
11 березня 2016 року, з відомостей із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо ОСОБА_1 , позивачеві стало відомо, що 27 серпня 2012 року іпотекодавець отримала свідоцтво про право власності, на іпотечне майно, якому після завершення будівництва присвоєно адресу: АДРЕСА_1 . 
 
Крім цього, з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта, позивачеві стало відомо, що:
 
- житловий будинок АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030; 
 
- власником житлового будинку АДРЕСА_1 та земельної ділянки, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, відповідно до договору купівлі-продажу житлового будинку від 18 лютого 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 130, та договору купівлі-продажу земельної ділянки від 18 лютого 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 126, став ОСОБА_3 
 
- 27 травня 2013 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області Віблим Л. З., зареєстрований у реєстрі за № 604, за яким житловий будинок АДРЕСА_1 та земельна ділянка, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, перейшли у власність до ОСОБА_2 
 
- 27 травня 2013 року між ОСОБА_2 та Публічним акціонерним товариством «Всеукраїнський банк розвитку» (далі - ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку») укладений договір іпотеки житлового будинку та земельної ділянки 
№ ZXR019521.128501.002, посвідчений приватним нотаріусом Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області Віблим Л. З., зареєстрований у реєстрі за № 607, за умовами якого ОСОБА_2 передав в іпотеку ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030. 
 
У зв`язку з тим, що кадастровий номер земельної ділянки, на якій розміщено житловий будинок АДРЕСА_1 , відрізнявся від кадастрового номеру земельної ділянки, що перебувала в іпотеці ПАТ «ВіЕс Банк», позивач здійснив перевірку розташування земельних ділянок відповідно до публічної кадастрової карти України, за результатами проведення якої з`ясувалося, що земельна ділянка площею 0,1012 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:0052, яка перебуває в іпотеці ПАТ «ВіЕс Банк», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Траст Фінанс», була розділена, унаслідок чого утворено дві земельні ділянки площею по 0,0506 га, кадастрові номери: 4623686600:02:001:1030, 4623686600:02:001:1031.
 
Земельна ділянка площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1031, що знаходиться у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 02 липня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 1105, перейшла у власність ОСОБА_4 . 
 
Посилаючись на те, що ПАТ «ВіЕс Банк», як іпотекодержатель, не надавало згоди на відчуження житлового будинку та земельної ділянки, переданого 
ОСОБА_1 в іпотеку, що відповідно до положень частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку» свідчить про нікчемність укладених у подальшому стосовно зазначеного нерухомого майна договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, а також договору іпотеки, позивач, з урахуванням уточнених позовних вимог, просив суд: 
 
- визнати предметом іпотеки ПАТ «ВіЕс Банк» за іпотечним договором 
від 08 серпня 2008 року, посвідченим приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я., зареєстрованим у реєстрі за №5780, нерухоме майно, а саме: житловий будинок, загальною площею 
255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області; земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1031, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області;
 
- встановити факт нікчемності договору купівлі-продажу житлового будинку 
від 18 лютого 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 130, на підставі якого ОСОБА_3 набув у власність житловий будинок  № 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме: скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюка О. О. від 18 лютого 2013 року 
№ 436115 про реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на житловий будинок    
№ 27 , загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_3 ;
 
- встановити факт нікчемності договору купівлі-продажу земельної ділянки 
від 18 лютого 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 126, за яким ОСОБА_3  набув у власність земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, та застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме: скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюк О. О. 
від 18 лютого 2013 року № 429206 про реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, за ОСОБА_3 ;
 
- встановити факт нікчемності договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки від 27 травня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області 
Віблим Л. З., зареєстрованого у реєстрі за № 604, за яким ОСОБА_2 набув у власність житловий будинок  № 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме: скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області Віблого Л. З. від 27 травня 2013 року 
№ 2602907 про реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на житловий будинок    
№ 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, за ОСОБА_2 ;
 
- встановити факт нікчемності договору іпотеки житлового будинку та земельної ділянки № ZXR019521.128501.002 від 27 травня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області Віблим Л. З., зареєстрованого у реєстрі за № 607, за яким ОСОБА_2 передано в іпотеку ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» житловий будинок    
№ 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, та застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме: 
1) скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області 
Віблого Л. З. від 27 травня 2013 року № 2620534 про реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно іпотеки житлового будинку  № 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області,
2) скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області 
Віблого Л. З. від 27 травня 2013 року № 2619794 про реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно обтяження (заборони на нерухоме майно) житлового будинку № 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області; 
 
- встановити факт нікчемності договору купівлі-продажу земельної ділянки 
від 02 липня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 1105, за яким ОСОБА_4 набув у власність земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1031, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, та застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме: скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюка О. О. 
від 02 липня 2013 року № 3575418 про реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1031, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, за ОСОБА_4 .
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Пустомитівського районного суду Львівської області від 29 червня 
2017 року у задоволенні позову ПАТ «ВіЕс Банк» відмовлено. 
 
Рішення суду першої інстанції у частині відмови у задоволення позовних вимог ПАТ «ВіЕс Банк» про визнання предметом іпотеки нерухомого майна - житлового будинку  № 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , мотивовано недоведеністю позивачем того, що об`єкт незавершеного будівництва - житловий будинок, що знаходиться у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, готовністю 83 проценти, номер у Реєстрі права власності на нерухоме майно 16139779, шляхом завершення будівництва перетворено у об`єкт нерухомого майна - житловий будинок АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 10478946236. Суд зазначив, що самі лише посилання позивача на кадастровий номер земельної ділянки, на якій розміщений житловий будинок АДРЕСА_1 , не можуть бути доказом тотожності зазначеного нерухомого майна предмету іпотеки заіпотечним договором, укладеним між ВАТ «Електрон Банк» та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я., зареєстрованим у реєстрі за № 5780; позивач не заявляв клопотання про витребування у органу місцевого самоврядування документів, на підставі яких ОСОБА_1 видано свідоцтво про право власності 
від 27 серпня 2012 року на житловий будинок АДРЕСА_1 , та правоустановлюючих документів, на підставі яких право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, перейшло до ОСОБА_3 , та не ставив питання про необхідність дослідження у судовому засіданні інвентарних справ щодо спірного житлового будинку. 
 
За встановлених судом обставин, та відсутності визначених законом підстав для визнання предметом іпотеки ПАТ «ВіЕс Банк» нерухомого майна - житлового будинку    № 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 
0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, суд вважав, що не підлягають задоволенню і вимоги позивача про визнання недійсними цивільно-правових договорів, вигодонабувачами за якими є ОСОБА_3 , 
ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , а також договору іпотеки житлового будинку та земельної ділянки від 27 травня 2013 року № ZXR019521.128501.002, укладеного між ОСОБА_2 та ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку». Зауважив, що оспорювані позивачем правочини відносяться до оспорювааних, а не до нікчемних, а тому обраний позивачем спосіб захисту порушених прав шляхом встановлення факту нікчемності договорів не є ефективним. 
 
Короткий зміст рішення апеляційного суду
 
Постановою Львівського апеляційного суду від 13 травня 2019 року апеляційну скаргу ПАТ «ВіЕс Банк», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Траст Фінанс», залишено без задоволення, рішення Пустомитівського районного суду Львівської області від 29 червня 2017 року залишено без змін.
 
Судове рішення апеляційної інстанції мотивовано тим, що суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи та застосував норми матеріального права, рішення суду є законним та обгрунтованим, а тому відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги. 
 
Узагальнені доводи касаційної скарги та позицій інших учасників справи
 
У липні 2019 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «ФК «Траст Фінанс», у якій заявник просив скасувати рішення Пустомитівського районного суду Львівської області від 29 червня 2017 року та постанову Львівського апеляційного суду від 13 травня 2019 року, та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити, посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права. 
 
Касаційна скарга обгрунтована посиланням на те, що відмовляючи у задоволенні позову в частині визнання предметом іпотеки за іпотечним договором, укладеним між ВАТ «Електрон Банк» та ОСОБА_1 , посвідченим приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я., зареєстрованим у реєстрі за № 5780, нерухомого майна, а саме: житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , та земельних ділянок, кадастрові номери: 4623686600:02:001:1030 та 4623686600:02:001:1031, суди першої та апеляційної інстанцій не урахували, що іпотекодавець не виконав покладені на нього пунктом 3.8 іпотечного договору обов`язки, зокрема після завершення будівництва об`єкта нерухомого майна не уклав з іпотекодержателем договору про внесення змін до іпотечного договору. 
 
Вказуючи на те, що позивач не виконав покладеного на нього процесуальним законом обов'язку доведення тотожності іпотечного майна - об'єкта незавершеного будівництва, що знаходиться у  селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, готовністю 83 проценти та житлового будинку АДРЕСА_1 , суди не надали належної оцінки тим обставинам, що іпотекодкержатель у позасудовому порядку звертався до Солонківської сільської ради про витребування документів, на підставі яких прийнято рішення від 15 серпня 2012 року № 102 та видано ОСОБА_1 свідоцтво про право власності від 27 серпня 2012 року на житловий будинок АДРЕСА_1 . За наслідками такого звернення отримав відповідь, що протоколи із заявами виконкому Солонківської сільської ради до 2013 року включно здані на збереження до архівного відділу Пустомитівської районної державної адміністрації (далі - Пустомитівська РДА), звернувшись до якої іпотекодержатель отримав лише копію рішення Солонківської сільської ради 
від 15 серпня 2012 року № 102 про оформлення права власності на індивідуальні житлові будинки, уся інша дотична документація, яка додавалася до заяв, згідно з актом про виділення до знищення документів, що не підлягають постійному зберіганню, за повідомленнями Пустомитівської РДА була знищена. 
 
Той факт, що об`єкт незавершеного будівництва за адресою: село Малековичі, Пустомитівський район, Львівська область, та житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна підтверджується наявними у матеріалах справи доказами, зокрема: 
 
- інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за параметрами запиту - «фізична особа НОМЕР_1 » (код ІПН ОСОБА_1 / ОСОБА_1 ), з якої вбачається, що ОСОБА_1 завершила будівництво житлового будинку за адресою: село Малековичі, Пустомитівський район, Львівська область, та отримала свідоцтво про право власності на підставі рішення виконкому Солонківської сільської ради. Жодного іншого об'єкта незавершеного будівництва за адресою: село Малековичі, Пустомитівський район, Львівська область, у Кашкаревої/ ОСОБА_1 немає;
 
- технічною документацією по земельній ділянці, кадастровий номер 4623686600:02:001:0052, та двом новоствореним земельним ділянкам, кадастрові номери: 4623686600:02:001:1030 та 4623686600:02:001:1031, з якої вбачається, що земельна ділянка, яка перебувала в іпотеці ПАТ «ВіЕс Банк», була розділена на дві земельні ділянки, а тому об`єкт незавершеного будівництва та житловий будинок - це один і той самий об`єкт матеріального світу. 
 
Оскільки ОСОБА_1 відчужила предмет іпотеки без згоди іпотекодержателя, укладені договори купівлі-продажу щодо спірного нерухомого майна - земельної ділянки та житлового будинку є нікчемним в силу положень частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку», а тому відмовляючи у встановленні факту нікчемності договорів купівлі-продажу та іпотечного договору, за якими здійснено відчуження земельних ділянок, кадастрові номери: 4623686600:02:001:1030 та 4623686600:02:001:1031, та житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 із застосуванням наслідків нікчемності правочинів, суди попередніх інстанцій неправильно застосували до спірних правовідносин частину третю статті 12 Закону України «Про іпотеку». 
 
У серпні 2019 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу 
від представника ОСОБА_2 - ОСОБА_7 , у якому він просив залишити касаційну скаргу ТОВ «ФК «Траст Фінанс» без задоволення, посилаючись на те, що суди першої та апеляційної інстанцій повно встановили фактичні обставини справи та правильно застосували норми матеріального права.
 
Рух справи у суді касаційної інстанції 
 
Ухвалою Верховного Суду від 16 липня 2019 року відкрито касаційне провадження та витребувано справу з місцевого суду. 
 
Ухвалою Верховного Суду від 22 лютого 2021 року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у ній матеріалами.
 
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Установлені судами фактичні обставини справи 
 
Судами попередніх інстанцій установлено, що 07 серпня 2008 року між 
ОСОБА_5 та ВАТ «Електрон Банк», правонаступником якого є ПАТ «ВіЕс Банк», укладений кредитний договір № KF 51397, за умовами якого позичальник отримав кредит у розмірі 300 000,00 дол. США зі сплатою за користування кредитним коштами 12,5 процентів річних, строком на 20 років.
 
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 08 серпня 
2008 року між ВАТ «Електрон Банк» та ОСОБА_1 укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я., зареєстрований у реєстрі за № 5780, за умовами якого іпотекодавець передала в іпотеку банку:
 
-          об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок, що знаходиться у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, процент готовності якого становив 83 проценти;
 
-          земельну ділянку площею 0,1012 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:0052, що розташована у АДРЕСА_5 , на якій розташований вказаний вище об`єкт незавершеного будівництва.
 
Пунктом 3.8. іпотечного договору обумовлено, що якщо до предмета іпотеки входить незавершене будівництво (об'єкт незавершеного будівництва, нерухоме майно у процесі реконструкції) іпотекодавець/майновий поручитель зобов'язаний: 
 
- проводити будівництво з дотриманням вимог чинного законодавства України та цього договору, отримувати всі необхідні дозволи, рішення та будь-які інші документи, що необхідні для будівництва предмета іпотеки, його завершення та введення в експлуатацію. У разі отримання таких документів, іпотекодавець/майновий поручитель зобов'язаний надати завірені копії таких документів іпотекодержателю протягом семи банківських днів з дня їх отримання;
- протягом 30 календарних днів з дня прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об'єкта нерухомого майна, укласти, підписати відповідний договір про внесення змін до цього договору або укласти та підписати іпотечний договір, за яким предметом іпотеки буде виступати завершений будівництвом об'єкт нерухомого майна. 
 
На підставі зазначеного іпотечного договору, приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я. накладено заборону на нерухоме майно, що підтверджується витягом про реєстрацію в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08 серпня 2008 року № 20153875 (земельна ділянка) та витягом про реєстрацію у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08 серпня 2008 року № 20153613 (об`єкт незавершеного будівництва).
 
З технічної документації щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , виготовленою ТОВ «Галземпроект» на замовлення ОСОБА_1 , убачається, що за заявою ОСОБА_1 про поділ земельної ділянки, земельну ділянку площею 0,1012 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:0052, що розташована у АДРЕСА_5 , згідно зі схемою кадастрового розподілу, поділено на дві окремі нові земельні ділянки, площами 0,0506 га та 0,0506 га, кадастрові номери: 4623686600:02:001:1030 та 4623686600:02:001:1031.
 
Відповідно до інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , житловий будинок 
АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030. 
 
Право власності на зазначений житловий будинок первинно зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності від 27 серпня 
2012 року, виданого Солонківською сільською радою на підставі рішення виконкому від 15 серпня 2012 року № 102.
 
На підставі договору купівлі-продажу житлового будинку від 18 лютого 
2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О.,
зареєстрованого у реєстрі за № 130 та договору купівлі-продажу земельної ділянки від 18 лютого 2013 року, посвідченого приватний нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 126, право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, перейшло до ОСОБА_3 
 
27 травня 2013 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області Віблим Л. З., зареєстрований у реєстрі за № 604, за яким у власність до ОСОБА_2 перейшов житловий будинок АДРЕСА_1 та земельна ділянка, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030; 
 
27 травня 2013 року між ОСОБА_2 та Публічним акціонерним товариством «Всеукраїнський банк розвитку» (далі - ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку») укладений договір іпотеки житлового будинку та земельної ділянки 
№ ZXR019521.128501.002, посвідчений приватним нотаріусом Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області Віблим Л. З., зареєстрований у реєстрі за № 607, відповідно до якого ОСОБА_2 передав житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, в іпотеку ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку».
 
Земельна ділянка площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1031, що знаходиться у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 02 липня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 1105, належить на праві власності ОСОБА_4 
 
29 грудня 2017 року між ПАТ «ВіЕс Банк» та ТОВ «ФК «Траст Фінанс» укладений договір відступлення права вимоги, за умовами якого первісний кредитор (ПАТ «ВіЕс Банк») відступив за плату новому кредитору ТОВ «ФК «Траст Фінанс» належні йому права вимоги за кредитними договорами, у тому числі за кредитним договором від 07 серпня 2008 року № KF 51397, контрагент - 
ОСОБА_5 .  
 
Позиція Верховного Суду та нормативно-правове обгрунтування
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги та відзиву на неї, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга ТОВ «ФК «Траст Фінанс» підлягає задоволенню частково з таких підстав.
 
За змістом частини першої статті 575 ЦК України та статті 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека як різновид застави, предметом якої є нерухоме майно, - це вид забезпечення виконання зобов`язання, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, передбаченому цим Законом.
 
Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, іпотекодавцем за яким виступала ОСОБА_1 , визначала, що іпотека відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» виникає щодо нерухомого майна, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухоме майно, будівництво якого не завершено.
 
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість.
 
Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.
 
Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.
 
Майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, а також не є тотожними праву власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення.
 
Наведене узгоджується з положенням частини першої статті 4 Закону України «Про іпотеку» та частини восьмої статті 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», якими передбачено, що обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законодавством. Після закінчення будівництва нерухомості іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість, та ця нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору.
 
Відповідно до пункту 3.8. іпотечного договору від 08 серпня 2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я., зареєстрований у реєстрі за № 5780, іпотекодавець 
( ОСОБА_1 ) зобов`язувалася протягом 30 календарних днів з дня прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта нерухомого майна, укласти, підписати відповідний договір про внесення до іпотечного договору, або укласти та підписати іпотечний договір, за яким предметом іпотеки буде виступати завершений будівництвом об`єкт нерухомого майна. 
 
ПАТ «ВіЕс Банк» обгрунтовував позовні вимоги про визнання предметом іпотеки банку за іпотечним договором від 08 серпня 2008 року, посвідченим приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я., житлового будинку, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 
117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; земельної ділянки площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області; земельної ділянки площею 
0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1031, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, посилаючись на те, що іпотекодавець, усупереч пункту 3.8 іпотечного договору, не повідомила позивача про прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом жилового будинку, що на момент укладення іпотечного договору був готовий на 83 проценти, а також про отримання нею свідоцтва про право власності на вказане майно, та протиправно здійснила поділ земельної ділянки площею 0,1012 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:0052, що розташована у АДРЕСА_5 , що була передана в іпотеку банку на дві земельні ділянки площею по 0,0506 га, кадастрові номери 4623686600:02:001:1030 та 4623686600:02:001:1031, з подальшим відчуженням вказаного нерухомого майна, дійсними власниками якого на час вирішення справи є ОСОБА_2 та ОСОБА_4 . 
 
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. 
 
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, частини першої статті 3 ЦПК 2004 року кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
 
Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.
 
Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, як вплив на правопорушника. Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів передбачено статтею 16 ЦК України.
 
Згідно зі статтею 16 ЦК України права та законні інтереси захищаються, у тому числі, шляхом визнання наявності або відсутності прав. Зазначене узгоджується з висновками Верховного Суду України, сформульованими у постанові 
від 21 листопада 2012 року у справі № 6-134цс12 про те, що згідно з пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання права, що в рівній мірі означає як наявність права, так і його відсутність. 
 
У справі, яка переглядається, ПАТ «ВіЕс Банк», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Траст Фінанс», заявив вимогу про визнання предметом іпотеки нерухомого майна, право власності на яке перейшло до ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , посилаючись на недобросовісні дії іпотекодавця ОСОБА_1 , яка після завершення будівництва житлового будинку, що знаходиться у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, порушила вимоги пункту 3.8. іпотечного договору. 
 
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог банку за недоведеністю того, що об`єкт незавершеного будівництва - житловий будинок, що знаходиться у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, готовністю 83 проценти, номер у Реєстрі права власності на нерухоме майно 16139779, шляхом завершення будівництва перетворено у об`єкт нерухомого майна - житловий будинок АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 10478946236, суди належним чином не перевірили доводи позивача про те, що станом на дату звернення до суду з такими вимогами у Реєстрі прав власності на нерухоме майно щодо суб'єкта ОСОБА_1 відсутній запис № 16139779, натомість 27 серпня 2012 року, на підставі свідоцтва про право власності 
від 27 серпня 2012 року, виданого Солонківською сільською радою, проведено реєстрацію за нею права власності об'єкт нерухомого майна - житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 .
 
У цьому контексті, поза належною оцінкою суду апеляційної інстанції залишилося те, що житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , право власності на який 
ОСОБА_1 набула на підставі свідоцтва про право власності від 27 серпня 
2012 року, виданого Солонківською сільською радою, розміщений на земельній ділянці 4623686600:02:001:1030, яка відповідно до технічної документації із землеустрою утворена у результаті поділу іпотечного майна - земельної ділянки площею 0,1012 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:0052, що розташована у АДРЕСА_5 , на дві самостійні земельні ділянки площею по 0,0506 га, кадастрові номери 4623686600:02:001:1030 та 4623686600:02:001:1031.
 
Зважаючи на наведене, висновки судів попередніх інстанцій про ненадання позивачем належних та допустимих доказів на підтвердження заявлених ним вимог, та як наслідок, неможливість ідентифікувати, як іпотечне майно за іпотечним договором від 08 серпня 2008 року, посвідченим приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я., зареєстрованим у реєстрі за № 5780, об`єкти нерухомості, що знаходяться за адресою:  АДРЕСА_1 є передчасними, оскільки суди дійшли їх без належної перевірки та оцінки наявних у справі доказів.
 
Не можуть вважатися обгрунтованими і посилання судів, як на підставу відмови у задоволенні позову на те, що банк своєчасно не здійснював моніторинг стану будівництва спірного об`єкта нерухомого майна, оскільки банк, як сторона договору, вправі сподіватися на добросовісність іпотекодавця, яка відповідно до умов договору зобов`язувалася повідомити його про прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта нерухомого майна, та протягом 30 календарних днів укласти договір про внесення змін до договору іпотеки чи укладений новий договір іпотеки, предметом якого виступатиме завершений будівництвом об'єкт нерухомого майна. 
 
Ураховуючи наведене, Верховний Суд дійшов висновку, що оскаржувані судові рішення ухвалені на неповно з'ясованих обставинах справи, що не відповідає завданням цивільного судочинства.
 
Верховний Суд вважає необхідним зауважити, що згідно з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах: 
від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19) та від 04 червня 2019 у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18), такий спосіб захисту прав як встановлення факту нікчемності правочину за вимогою заінтересованої сторони дійсно не є ефективним, оскільки не призводить до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, судам належить перевіряти відповідні доводи та в мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтвердити чи спростовати обставини нікчемності правочину, а в резолютивній частині судового рішення - вирішити питання про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.
 
Під час нового розгляду справи, судам також належить урахувати правовий висновок, викладений у поcтанові Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20) щодо того, чи є належним способом захисту прав позивача звернення з вимогами про визнання недійсними наступних за іпотечним договором правочинів щодо нерухомого майна. 
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Згідно з підпунктом першим частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.
 
Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду ураховує тривалість розгляду зазначеної справи у суді, разом з тим, оскільки до повноважень Верховного Суду не належить установлення фактичних обставин справи, надання оцінки та переоцінки доказів, зазначене унеможливлює ухвалення ним нового судового рішення.
 
Ураховуючи наведене, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що оскаржувані судові рішення ухвалено з порушенням норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, що відповідно до пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України є підставою для його скасування з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
З огляду на висновок касаційного суду щодо результатів вирішення касаційної скарги, судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами розгляду спору по суті.
 
Керуючись статтями 400, 402, 409, 411, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Траст Фінанс» задовольнити частково.
 
Рішення Пустомитівського районного суду Львівської області від 29 червня 
2017 року та постанову Львівського апеляційного суду від 13 травня 2019 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий:                                                                           О. В. Ступак
Судді:                                                                                     І. Ю. Гулейков
С. О. Погрібний
Г. І. Усик
В. В.Яремко