Постанова
Іменем України 
 
01 квітня 2021 року
м. Київ
 
справа № 200/17777/16
 
провадження № 61-3008 св 20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Cакари Н. Ю.,                 Синельникова Є. В.,
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ; 
відповідач - Дніпровська міська рада;
третя особа - приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Лозенко Валентина Володимирівна; 
 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу  ОСОБА_1 на постанову Дніпровського апеляційного суду від 26 листопада 2019 рокуу складі колегії суддів: Куценко Т. Р., Демченко Е. Л., Макарова М. О.,
 
ВСТАНОВИВ :
 
1.    Описова частина 
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У жовтні 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Дніпровської міської ради, третя особа - приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Лозенко В. В., про визнання недійсним договору оренди землі.
Позовна заява мотивована тим, що 27 травня 2014 року між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки по фактичному розміщенню нежилого приміщення за адресою: АДРЕСА_1 .                           Вказувала, що у вказаному договорі не узгоджено всіх його істотних умов, перелік яких визначений у статті 15 Закону України «Про оренду землі». Так, у пункті 2 договору визначено дві площі земельної ділянки: 0,2701 га та           0,0709 га, що призводить до неясності предмету договору. Також у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначена площа земельної ділянки 0,2701 га, однак в розділі актуальна інформація про реєстрацію іншого речового права вказана інша площа - 0,0709 га.
Пункт 2.2 договору визначає цільове призначення земельної ділянки                «03 землі громадської забудови», а в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно земельна ділянка має інше призначення - «03.07 землі історико-культурного призначення». 
Пунктом 1 договору оренду землі також допущено неоднозначність предмету договору, оскільки не зазначено населений пункт, в якому знаходиться земельна ділянка. Розрахунок розміру орендної плати не містить відомостей про те, за який період вона нараховується. Умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, визначені законом як істотні умови договору оренди землі, взагалі не відображені у зазначеному договорі. Через невизначеність предмету договору та ціни договору позивач зазнає необґрунтованих матеріальних втрат зі сплати орендної плати за земельну ділянку, якою фактично не користується. 
Ураховуючи викладене, позивач просила суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 27 травня 2014 року, укладений між нею та Дніпровською міською радою.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
 
Рішенням Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська                            від 07 березня 2017 року позов  ОСОБА_1 задоволено. Визнано недійсним договір оренди землі від 27 травня 2014 року, укладений між Дніпропетровською міською радою та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Лозенко В. В. за реєстраційним № 1627. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
 
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що сторонами не досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору оренди землі, а саме, не визначено категорію землі, не зазначено умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, відомостей про періодичність внесення орендної плати та її розмір.

Короткий зміст судових рішень суду апеляційної та касаційної інстанцій
 
Ухвалою апеляційного суду Дніпропетровської області від 28 вересня         2017 року апеляційну скаргу Дніпровської міської ради відхилено, рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 07 березня                         2017 року залишено без змін.
 
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 липня 2019 року касаційну скаргу Дніпровської міської ради задоволено частково. Ухвалу апеляційного суду Дніпропетровської області від 28 вересня 2017 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
 
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 26 листопада 2019 року апеляційну скаргу Дніпровської міської ради задоволено. Рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 07 березня                          2017 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що спірний договір оренди земельної ділянки укладено з дотриманням вимог закону, підписаний сторонами, отже, укладений на підставі вільного волевиявлення, у тому числі позивача, нотаріально посвідчений та зареєстрований у встановленому законом порядку. Відтак, підстави для визнання договору оренди землі недійсним відсутні.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У лютому 2020 року  ОСОБА_1 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить оскаржуване судове рішення апеляційного суду скасувати, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, й направити справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. 
 
Підставою касаційного оскарження вказаного судового рішення заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування судом апеляційної інстанції правового висновку, викладеного у постановах Верховного Суду України, що не відповідає вимогам пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
 
Крім того заявником зазначено про порушення судом норм матеріального та процесуального права при відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2020 року касаційне провадження у вказаній справі відкрито та витребувано цивільну справу                       № 200/17777/16 з Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська. 
 
У березні 2020 року справа надійшла до Верховного Суду. 
 
Аргументи учасників справи
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що судом не враховано, що площа частки, за яку справляється орендна плата становить 26,24 % або 0,0709 га, тому зазначення орендної плати за земельну ділянку площею 0,2701 га у сумі                         80 747 грн 58 коп. не може вважатись належним чином погодженою істотною умовою договору, оскільки сторонами погоджено інший розмір земельної ділянки, за яку сплачується орендна плата. Отже, сума орендної плати має бути значно нижчою, що призводить до порушення прав орендаря.
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу 
 
У квітні 2020 року Дніпровська міська рада подала відзив на касаційну скаргу, в якому зазначило, що оскаржуване судове рішення апеляційного суду є законним та обґрунтованим. Відтак, підстав для скасування оскаржуваного судового рішення апеляційного суду немає, оскільки доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку про те, що судом допущено неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, яке призвело до неправильного вирішення справи. 
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Рішенням Дніпропетровської міської ради від 30 жовтня 2013 року № 157/42 передано в користування ОСОБА_1 земельну ділянку по АДРЕСА_1 , площею 0,2701 га. Встановлено частку користування земельною ділянкою, яка не підлягає окремому відчуженню та виділенню в натурі, у спільному користуванні ОСОБА_1 - 26,24 % або 0,0709 га.
 
27 травня 2014 року між Дніпропетровською міською радою та                          ОСОБА_1 укладено нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Лозенко В. В. за реєстровим номером 1627 договір оренди землі, предметом якого є: «надання в платне строкове користування по фактичному розміщенню нежилого приміщення земельної ділянки, яка знаходиться за адресою:                           АДРЕСА_1 .
 
Згідно з пунктом 1 вказаного договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку по фактичному розміщенню нежилого приміщення, яка знаходиться за адресою: по                                АДРЕСА_1 . В акті-приймання-передачі       від 27 травня 2014 року земельної ділянки кадастровий номер 1210100000:02:388:0005 також зазначено адресу, за якою знаходиться земельна ділянка. Акт приймання-передачі є невід`ємною частиною договору.
 
Пунктом 2.4 договору оренди землі визначено, що функціональне використання земельної ділянки - по фактичному розміщенню нежилого приміщення.
 
Пунктом 2 договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2701 га, площа частки, за яку справляється орендна плата, становить 26,24 % або 0,0709 га.
 
Пунктом 2.1 договору вказано категорію землі згідно зі статтею 19 ЗК України: землі історико-культурного призначення.
 
Згідно з пунктом 2.2 договору цільове призначення земельної ділянки:                         03. Землі господарської забудови (землі, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торгівельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об`єктів загального користування.
 
Відповідно до пункту 2.3 договору Код КВЦПЗ: 03.07 (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі).
 
Пунктом 9 договору оренди землі визначено, що розмір орендної плати встановлюється у мінімальному розмірі, встановленому ПК України для відповідної категорії земель, виду цільового призначення та функціонального використання.
 
Пунктом 10 договору встановлено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється на підставі цільового призначення, категорії та функціонального використання з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених законодавством за затвердженою Кабінетом Міністрів України формулою, що заповнюється під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
 
Згідно з пунктом 11 договору орендна плата вноситься у строки, визначені чинним законодавством.
 
Відповідно до 13 пункту договору розмір орендної плати переглядається щорічно на початку кожного бюджетного року не пізніше 31 січня поточного року.
 
Відповідно до вимог пункту 286.5 статті 286 ПК України нарахування фізичним особам сум податку проводиться контролюючими органами (за місцем знаходження земельної ділянки), які надсилають (вручають) платникові за місцем його реєстрації до 01 липня поточного року податкове повідомлення-рішення про внесення податку за формою, встановленою у порядку, визначеному статтею 58 цього Кодексу.
 
ОСОБА_1 22 січня 2014 року підписано акт обстеження земельної ділянки, а 27 травня 2014 року сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки, складено розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, грошова оцінка яких проведена станом                        на 26 травня 2014 року, де визначено розмір орендної плати у сумі 80 747 грн 58 коп. із урахуванням пункту 2 договору оренди.
 
Згідно з довідкою Державної податкової інспекції у Бабушкінському районі м. Дніпропетровська Головного управління Державної фіскальної служби Дніпропетровській області від 02 грудні 2016 року № 31704/9/04-62-13-03-35, якою податкова інспекція повідомила, що гр. ОСОБА_1 є платником орендної плати за земельну ділянку площею 0,0709 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 1210100000:02:388:0005). 
 
У пункті 34 договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.
 
Згідно з пунктом 41.2 договору оренди землі невід`ємними його частинами є: акт приймання-передачі об`єкта оренди; розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, грошова оцінка яких проведена; витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; акт обстеження земельної ділянки з додатками; рішення Дніпропетровської міської ради  від 30 жовтня 2013 року № 157/42; план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку.
 
2.    Мотивувальна частина 
 
Позиція Верховного Суду
 
08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року               № 460-IХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ».
 
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Згідно з пунктами 1, 3 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах. 
 
Відповідно до вимог частин першої, другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржуване судове рішення апеляційного суду ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
 
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
 
Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
 
Згідно зі статтею 628 ЦК України, зміст договору становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
 
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
 
Спеціальним законом, який регулює правовідносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
 
Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
 
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди                   землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
 
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
 
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для  визнання договору недійсним відповідно до закону.
 
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов`язань сторін, порядок страхування об`єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об`єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо (частина третя                                   статті 15 зазначеного Закону). 
 
Відповідно до частини першої, другої статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. 
 
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
 
Вирішуючи спір, апеляційний суд на підставі належним чином оцінених доказів, наданих сторонами, виконавши вимоги частини п`ятої статті 411 ЦПК України, згідно з якими висновки суду касаційної інстанції, в зв`язку з якими скасовано судові рішення, є обов`язковими для суду першої чи апеляційної інстанції під час нового розгляду справи, дійшов правильного висновку про те, що спірний договір оренди земельної ділянки укладено з дотриманням вимог закону, підписаний сторонами, отже, укладений на підставі вільного волевиявлення, у тому числі позивача, нотаріально посвідчений та зареєстрований у встановленому законом порядку. Відтак, підстави для визнання договору оренди землі недійсним відсутні.
 
Посилання заявника на те, що розмір орендної плати розрахований невірно і має бути значно нижчим, безпідставні, оскільки порядок розрахунку орендної плати визначено у пунктах 9-10 договору оренди землі, між сторонами підписано документ - Розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, грошова оцінка яких проведена станом                          на 26 травня 2014 року (а.с. 17, т. 1). Вказаний Розрахунок містить дані для обчислення розміру орендної плати, є вірним, що можна перевірити шляхом здійснення простих арифметичних дій: нормативно грошова оцінка х 3 % х 26,24 % (пункт 2 договору оренди землі) = 80 747 грн 58 коп.
 
Висновки суду апеляційної інстанції відповідають обставинам справи, які встановлені відповідно до вимог процесуального закону, а також узгоджуються з нормами матеріального права, які судом правильно застосовані.
 
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
 
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу  ОСОБА_1 залишити без задоволення.
 
Постанову Дніпровського апеляційного суду від 26 листопада 2019 рокузалишити без змін. 
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                                    О. М. Осіян
 
                                                                                                          Н. Ю. Сакара
 
                                                                                                          Є. В. Синельников