ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33001 , м. Рівне,  вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
03 лютого 2021 року                                                                         Справа № 903/206/19 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючий суддя Саврій В.А., суддя Коломис В.В. ,  суддя Дужич С.П. 

при секретарі судового засідання Кужель Є.М. 
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Волинської області від 04.11.2020р. (повний текст 05.11.2020р.) у справі №903/206/19 (суддя Кравчук А.М.) 
за позовом Заступника керівника Володимир-Волинської місцевої прокуратури в інтересах держави
до відповідача 1: Нововолинської міської ради Волинської області, м.Нововолинськ
до відповідача 2:  ОСОБА_1 , м. Нововолинськ 
про скасування рішення Нововолинської міської ради №14/11 від 24.02.2017р., визнання недійсним договору купівлі-продажу від 04.07.2017р. нерухомого майна та зобов`язання повернути нежитлове приміщення у комунальну власність

за участі представників:
прокурор Рівненської обласної прокуратур - Лис О.А. (наказ №1251 від 10.12.2020);
відповідача 1 - не з`явився;
відповідача 2 - Кравчук О.А (посвідчення №74 від 30.09.2004);

ВСТАНОВИВ:
Володимир-Волинська місцева прокуратура звернулась до Господарського суду Волинської області з позовом до відповідачів - Нововолинської міської ради Волинської області, ОСОБА_1 та просила:
- скасувати рішення Нововолинської міської ради №14/11 від 24.02.2017р. "Про внесення змін до Програми забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська  на 2014-2018 роки"  в частині включення до переліку об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації у 2017 році, нежитлового приміщення площею 51,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 шляхом його викупу орендарем;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу частини вбудованого нежитлового приміщення багатоквартирного будинку від 04.07.2017р., укладений між територіальною громадою міста Нововолинська в особі Нововолинської міської ради та ОСОБА_1 ;
- зобов`язати ОСОБА_1 повернути частину вбудованого нежитлового приміщення багатоквартирного будинку "літер А-9", площею 51,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 у комунальну власність територіальної громади м. Нововолинська в особі Нововолинської міської ради.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачами недотримано законодавчо визначеної процедури, передбаченої Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", щодо прийняття рішення Нововолинською міською радою №14/11 від 24.02.2017р. "Про внесення змін до Програми забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська  на 2014-2018 роки", яка передує підписанню договору купівлі-продажу нерухомого майна від 04.07.2017р.
Рішенням Господарського суду Волинської області від 07.11.2019р. у позові відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позову при первісному розгляді справи суд зазначив, що приватизація майна відбулась з порушенням Закону, проте прокурор пропустив 3-х місячний строк позовної давності (т.2, арк.справи 42-45).
Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.02.2020р. рішення Господарського суду Волинської області від 07.11.2019р. залишено без змін.
При цьому Північно-західний апеляційний господарський суд погодився з висновком суду першої інстанції, що Нововолинська міська рада не дотримала законодавчо визначеної процедури, передбаченої Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" щодо прийняття рішення "Про внесення змін до Програми забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014-2018 роки" та укладення договору купівлі-продажу частини нежитлового приміщення багатоквартирного будинку від 04.07.2017р. Висновок суду щодо застосування строку позовної давності згідно приписів абз.2 ч.2 ст.30 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" вважає помилковим. Однак, залишаючи в силі рішення суду зазначає, що прокурором не доведено суспільної значимості та об`єктивної необхідності для надання державі мотивів втручання в право на мирне володіння майном пропорційно визначеним цілям. Задоволення позову неминуче призведе до порушення справедливого балансу інтересів (т.2, арк.справи 123-126). 
Постановою Верховного Суду від 24.06.2020р. касаційну скаргу Заступника прокурора Рівненської області на рішення Господарського суду Волинської області від 07.11.2019р. та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.02.2020р. задоволено частково, постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.02.2020р. та рішення Господарського суду Волинської області від 07.11.2019р. скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції. 
Згідно висновків Верховного Суду з оскаржуваних судових рішень не вбачається судового дослідження та встановлення факту за чиєю саме ініціативою: Нововолинської міської ради Волинської області чи ОСОБА_1 було включено спірне майно до рішення ради від 24.02.2017р. №14/11, яке було визнано судами як незаконне, і, якщо саме відповідача-2, то чи законними були її дії, якщо ні - яким чином це впливає на оцінку вищевказаних критеріїв втручання у її право на майно. Не вбачається судового дослідження та висновків щодо доводів відповідача-2 про те, що вона здійснила поліпшення спірного майна не менше ніж 25 відсотків його ринкової вартості. В них відсутня правова оцінка, чому суди визначили, що п.1 ч.1 ст.18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" підлягає застосуванню саме до спірних правовідносин, оскільки, як слідує з наведеної норми, вона стосується саме державного майна, а в даному випадку спір виник через приватизацію комунального майна. Разом з цим, про те, що вказаний Закон регулює правовідносини щодо приватизації як державного, так і комунального майна свідчить, зокрема, ст.4 цього Закону. Суди неналежним чином дослідили доводи відповідача-2, які стосуються основного предмету доказування у даній справі, а саме, чи дійсно мало місце порушення законодавства, яке регулювало спірні правовідносини, при прийнятті оскаржуваного рішення від 24.02.2017р. за №14/11 та укладанні на його підставі договору купівлі-продажу від 04.07.2017р., та дійшли в цій частині передчасних висновків про незаконність спірних рішення та договору.
За результатами нового розгляду справи, рішенням Господарського суду Волинської області від 04.11.2020р. у справі №903/206/19 задоволено позов Заступника керівника Володимир-Волинської місцевої прокуратури в інтересах держави до відповідачів: 1) Нововолинської міської ради Волинської області, м.Нововолинськ, 2) ОСОБА_1 про скасування рішення Нововолинської міської ради №14/11 від 24.02.2017р., визнання недійсним договору купівлі-продажу від 04.07.2017р. нерухомого майна та зобов`язання повернути нежитлове приміщення у комунальну власність.
Скасовано рішення Нововолинської міської ради №14/11 "Про внесення змін до Програми забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014-2018 роки" від 24.02.2017р. в частині включення до переліку об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації у 2017 році нежитлового приміщення площею 51,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 шляхом його викупу орендарем. Визнано недійсним договір купівлі-продажу частини вбудованого нежитлового приміщення багатоквартирного будинку від 04.07.2017р., який укладено між територіальною громадою міста Нововолинська в особі Нововолинської міської ради та ОСОБА_1 . Зобов`язано ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 ) повернути частину вбудованого нежитлового приміщення багатоквартирного будинку "літер А-9", площею 51,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 у комунальну власність територіальної громади міста Нововолинська в особі Нововолинської міської ради  (45000, Волинська область, м. Нововолинськ, проспект Дружби, 27, код ЄДРПОУ 35055268). Стягнуто з Нововолинської міської ради Волинської області на користь Волинської обласної прокуратури  6 992,00 грн. витрат, пов`язаних з оплатою судового збору.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням ОСОБА_1 звернулася до Північно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою (вх.№3522/20 від 03.12.2020р.; т.3, арк.справи 218-223).
В скарзі апелянт зазначає, що майно є спільною сумісною власністю подружжя, а суд першої інстанції, прийнявши оскаржуване рішення без залучення до участі у справі іншого співвласника ОСОБА_2 , чим безпосередньо порушив його права та інтереси.
Суд першої інстанції, роблячи висновок про те, що матеріали справи не містять доказів дозволу міської ради на невід`ємні поліпшення, ігнорував та не надав оцінки конкретному доказу який міститься у матеріалах справи і на якому нами наголошувалось в судовому засіданні, а саме - Лист орендодавця Житлово-комунального об`єднання Нововолинської міської ради від 17 травня 2016 року №136-1/01-06, яким надається згода на проведення реконструкції (водопостачання та водовідведення) в орендованому приміщенні.
Також зазначає, що за час оренди приміщення були зроблені поліпшення орендованого майна на підставі робочого проекту на встановлення вузла обліку теплової енергії в орендованому приміщенні, розробленому та погодженому КП «Нововолинськтеплокомуненерго» Нововолинської міської ради. Відповідно до акта від 21.10.2014р. про прийняття в експлуатацію лічильника теплової енергії виконані всі вимоги згідно проекту на його встановлення. Згідно технічних вимог відповідачем понесені наступні виграти: лічильник теплової енергії з супутнім приладдям до нього, на загальну суму 6181,12 грн (видаткова накладна від 29.09.2014р.); матеріали для теплопровідних труб, крани, труби, на загальну суму 9440,00грн (товарний чек від 15.10.2014р.); вартість виготовлення технічних умов на влаштування вузла обліку 119,42 грн та проектної документації на суму 1998,00 грн (довідка КП «Нововолинськтеплокомуненерго» від 02.04.2019р.); крім того, понесені витрати на закупівлю будівельних матеріалів для виконання технічних вимог (п.6,7) на встановлення лічильника обліку теплової енергії на загальну суму 15274,00 грн (накладні від 06.10.2016р., 11.11.2016р. та 22.10.2016р.); також покладено в приміщенні керамічну плитку на підлогу власними силами, наявність якою підтверджено звітом про оцінку від 30.04.2017р.
Суд залишив поза увагою той факт, що орендодавець по договору оренди від 18.08.2014р. №109 є Житлово-комунальне об`єднання, як вище стояча організація по відношенню до КП «Нововолинськтеплокомуненерго», якій остання підконтрольна, а відповідно при розроблені проекту не треба було отримувати додаткові дозволи на встановлення лічильника, так як його надала підконтрольна орендодавцю спеціалізована організація.
Судом безпідставно зазначено, що довжина труб зазначена в накладних не відповідає розмірам визначеним в проектній документації на встановлення теплового лічильника, так як судом при оцінці накладних не враховано факт проведення заміни труб водопостачання та водовідведення відповідно до дозволу Орендодавця від 17.05.2016р. № 136-1/01-06, який також не взято судом до уваги.
Судом не надано оцінки таким доказам, як Технічні вимоги на встановлення лічильника обліку теплової енергії від 09.09.2014р. та акту прийняття в експлуатацію лічильника теплової енергії від 21.10.2014р.
Акт прийняття в експлуатацію підтверджує факт реального виконання всіх робіт та використання для цього матеріалів відповідно до технічних вимог на встановлення лічильника, які закуплялись відповідно до поданих накладних наявних в матеріалах справи.
Скаржник вважає, що судом помилково зроблено висновок, що для оренди має застосовуватись лише незалежна оцінка майна з визначенням його ринкової вартості та не взято до уваги вимоги законодавства які передбачають можливість проведення стандартизованої оцінки майна за залишковою вартістю на підставі даних бухгалтерського обліку у випадках коли методикою розрахунку орендної плати, затвердженою органами місцевого самоврядування для розрахунку орендної плати не передбачене проведення незалежної оцінки нерухомого майна.
Зазначає, що суд в рішенні безпідставно не взяв до уваги доводи щодо застосування строку позовної давності.
Вважає, що застосування положення ч.2 ст.777 ГПК України до орендних відносин між суб`єктами підприємницької діяльності є обгрунтованим та законним (постанова ВГС України від 22.05.2013р. у справі №5010/1498/2012-14/102, рішення Господарського суду м.Київ від 23.05.2018р. у справі №910/1483/18).
Апелянт вважає, що відповідно до ст.330 Цивільного кодексу України є добросовісним набувачем і майно не може бути витребуване, так як відсутні підстави передбачені ст.388 ЦК України і апелянт не вчиняв ніяких недобросовісних дій чи бездіяльності.
Зазначає, що на даний час з дати отримання скаржником майна в оренду вартістю 68022,24 грн, за час оренди та перебування у власності вартість майна збільшилась на 351574,00 грн.
Посилається на правову позицію викладену в постановах Вищого господарського України від 21.07.2010р. у справі №8/19пд, від 02.03.2011р. у справі №36/310, від 02.03.2012р. у справі №36/310.
На підставі викладеного просить суд скасувати рішення Господарського суду Волинської області від 04.11.2020р. у справі №903/206/19 та відмовити в повному обсязі у позові Володимир-Волинській місцевій прокуратурі.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.12.2020р. поновлено ОСОБА_1 строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Волинської області від 04.11.2020р. у справі №903/206/19, відкрито апеляційне провадження та призначено розгляд апеляційної скарги на 13 січня 2021р. об 10:00год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33001, м.Рівне, вул.Яворницького, 59 у залі судових засідань №4.
06.01.2021р. (вх.№95/21) на адресу суду від Волинської обласної прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу (т.3, арк.справи 240-256).
У відзиві прокурор зазначає, що Нововолинська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважена нею особа, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому, такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом. У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Прокурор стверджує, що помилковими є доводи відповідача-2, що при продажі спірного майна, у покупця було право на викуп об`єкта, яке, на його думку, передбачено чинним законодавством України, оскільки Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" такого права не передбачено, окрім як здійснення поліпшень майна.
Хибними є доводи відповідача-2 про те, що лист орендодавця Житлово-комунального об`єднання Нововолинської міської ради від 17.05.2016р. №136-1/01-06, яким надається згода на проведення реконструкції (водопостачання та водовідведення), є фактично дозволом Нововолинської міської ради на невід`ємні поліпшення.
Вказані доводи спростовуються п.5.6. Договору оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Нововолинська №109 від 18.08.2014р., згідно змісту якого обов`язком орендаря є своєчасне здійснення за власний рахунок капітального, поточного та інших видів ремонтів орендованого майна. Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.
Також у листах Нововолинської міської ради від 12.02.2019р. №01-67/277 та від 06.02.2019р. №01-67/246, остання двічі надала інформацію про те, що ОСОБА_1 до Нововолинської міської ради із заявою про надання дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна не зверталась, про факти здійснення поліпшень орендарем ОСОБА_1 під час дії договору оренди з 18.08.2014р. по 17.07.2017р. невідомо.
Таким чином, обґрунтування факту здійснення поліпшень відповідачем-2 шляхом співставлення таких документів як: Робочий проект на встановлення вузла обліку теплової енергії в орендованому приміщенні від 2014 року, Звіт про вартість майна від 2019 року та суми вартості майна, що зазначена у договорів оренди комунального майна від 18.08.2014р., не тільки не відповідає вимогам наказу Фонду державного майна України від 27.02.2004р. №377, яким затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, а й в жодний спосіб не визначають чи дійсно були здійснення поліпшення, їх відсоток та період здійснення поліпшень.
Звертає увагу, що під час розгляду справи в суді першої інстанції, представник ОСОБА_1 зазначив, що остання на аукціоні придбала суміжне зі спірним приміщення. З урахуванням того, що у ОСОБА_1 приватизувала два приміщення, а товарні чеки (лише окремі з них містять інформацію, що товар отримала ОСОБА_1 ) місять виключно перелік будівельних матеріалів, неможливо встановити які саме з цих будівельних матеріалів відповідач-2 використала для здійснення ремонтних робіт саме у приміщенні, яке є предметом спору, позаяк відсутній аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря.
Зазначає, що дозвіл на викуп нежитлового приміщення ініційований відповідачем-2 відповідно до його заяви від 14.06.2016р., відтак стверджувати про виключну ініціативу Нововолинської міської ради у здійсненні процедури викупу не вбачається можливим.
Прокурор вважає, що суд правомірно дійшов до висновку, що положення Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", які визначають особливості порядку приватизації об`єктів групи А, є загальнообов`язковими, а Програма забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014-2018 роки, затверджена рішенням Нововолинської міської ради від 16.12.2013р. №29/6, є у відкритому доступі у мережі Інтернет, тому у випадку викупу орендарем орендованого ним приміщення - об`єкта малої приватизації, останній мав можливість ознайомитися з порядком та умовами такого викупу.
З твердженням відповідача-2 щодо пропуску строку звернення прокурора до суду у зв`язку із втратою чинності норм Закону України «Про приватизацію невеликих держаних підприємств» прокурор не погоджується оскільки про те, що ОСОБА_1 не здійснювалось поліпшення орендованого майна прокурору стало відомо з листа Житлово-комунального об`єднання Нововолинської міської ради від 01.02.2019р. №40/01-07, який того ж дня надійшов у Нововолинський відділ місцевої прокуратури та зареєстрований в журналі вхідної кореспонденції за №34/4-197вх-19, про що свідчить відповідний штамп, а тому відлік строку позовної давності слід відраховувати саме з цього дня. Оскільки, позов прокурором надіслано до суду 13.03.2019р., строк позовної давності не пропущено.
На підставі викладеного просить суд апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Волинської області від 04.11.2020р. у справі №903/206/19 залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Ухвалою суду від 13.01.2021р. оголошено перерву у судовому засіданні до 03.02.2021р. об 11:00 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33001, м.Рівне, вул.Яворницького, 59 у залі судових засідань №4.
Розпорядженням керівника апарату суду від 02.02.2021р., у зв`язку із перебуванням у відпустці судді Миханюк М.В. у період з 03 лютого 2021р. по 11 лютого 2021р. включно, відповідно до статті 32 Господарського процесуального кодексу України, статті 155 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", пунктів 18, 20 розділу VIII Положення про автоматизовану систему документообігу суду та п.8.2 Засад використання автоматизованої системи документообігу суду у Північно-західному апеляційному господарському суді, призначено заміну судді-члена колегії у судовій справі №903/206/19.
Як вбачається з Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.02.2021р. для розгляду справи №903/206/19 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Саврій В.А., суддя Дужич С.П., суддя Коломис В.В.
Ухвалою від 02.02.2021р. прийнято апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Волинської області від 04.11.2020р. у справі №903/206/19 до свого провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя Саврій В.А., суддя Дужич С.П., суддя Коломис В.В.
У судове засідання суду апеляційної інстанції 03.02.2021р. Нововолинська міська рада Волинської області не забезпечила явку свого представника, хоч про дату час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлялася належним чином. При цьому, приймається до уваги, що у судовому засіданні 13.01.2021р. представник Нововолинської міської ради Волинської області - Антонюк Т.М. підтримала доводи та вимоги представника ОСОБА_3 , просила задоволити апеляційну скаргу ОСОБА_1 . 
Враховуючи положення ст.273 ГПК України щодо строку розгляду апеляційної скарги на рішення місцевого господарського суду, а також те, що судом вчинено всі необхідні дії для належного повідомлення всіх учасників провадження у справі про час і місце розгляду справи, при цьому явка учасників судового процесу обов`язковою не визнавалась, а матеріали справи достатньо характеризують спірні правовідносини, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу в даному судовому засіданні за наявними у справі матеріалами у відповідності до вимог ст.269 ГПК України.
У судовому засіданні 03.02.2021р. представник ОСОБА_1 підтримав вимоги апеляційної скарги, надав пояснення по справі. Просив суд скасувати рішення Господарського суду Волинської області від 04.11.2020р. у справі №903/206/19 та ухвалити нове, яким у позові відмовити.
Прокурор заперечив проти вимог та доводів апеляційної скарги, надав пояснення по справі. Просив суд апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Розглядом матеріалів справи встановлено.
18.08.2014р. між Житлово-комунальним об`єднанням Нововолинської міської ради, в особі генерального директора ЖКО Чайки О.І. (орендодавець), та підприємцем ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Нововолинська за №109 (т.1, арк.справи 23-25). Відповідно до п.1.1 даного договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно, а саме нежитлове приміщення площею 51,6 кв.м., розміщене за адресою: АДРЕСА_1 на першому поверсі будинку, що перебуває на балансі ЖКО, вартість якого визначена за розрахунком станом на 01.08.2014 і становить 68 022,24 грн. Відповідно до умов договору майно передається з метою здійснення підприємницької діяльності під склад (п.1.2). Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення у орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається територіальна громада міста  Нововолинська, а орендар  користується  ним протягом  строку оренди (п.2.2). Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради, або за результатами конкурсу на право оренди комунального майна і становить без ПДВ 922,61 грн. (п. 1.3). Відповідно до п.п 5.6 договору визначено, що до обов`язків орендаря входить своєчасно здійснювати  за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо Орендар подає заяву на погодження Орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого Майна, він зобов`язаний надати експертний висновок та проектну-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень. Одним із прав орендаря є переважне право на викуп об`єкта оренди у разі відсутності заборгованості з орендної плати (п.6.4). Строк дії договору становить 2 роки 11 місяців, що діє з 18 серпня 2014 року по 17 липня 2018 року включно.
Згідно акту приймання-передачі орендованого майна від 18.08.2014р. орендодавець -Житлово-комунальне об`єднання Нововолинської міської ради в особі генерального директора Чайки О.І. за умовами договору №109 від 18.08.2014р. передало, а орендар - підприємець ОСОБА_1 прийняла нежитлове приміщення площею 51,6 м2 за адресою: АДРЕСА_1 в користування на умовах оренди (т.1, арк.справи 31).
В матеріалах справи відсутня заява про включення до переліку об`єктів приватизації, які подаються відповідно до Порядку продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженого наказом ФДМ України від 02.04.2012 №439 (чинного на час приватизації). 
Проте, об`єкт включено до переліку на підставі заяви від 14.06.2016р., з якою ОСОБА_1 звернулась до міського голови та просила дозволу на викуп нежитлового приміщення площею 51,6 кв.м., розміщеного за адресою: АДРЕСА_1 (т.3, арк.справи 159).
На підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" Нововолинська міська рада рішенням від 16.12.2013р. за №29/6 затвердила Програму забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014-2018. Згідно розділу 3 метою програми є: захист майнових прав територіальної громади міста Нововолинська відносно об`єктів комунальної власності міста; забезпечення організації процесу приватизації майнових об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014-2018 (т.1, арк.справи 26-30).
Пунктом 1 рішення Нововолинської міської ради від 24.02.2017р. №14/11 внесено зміни в Додаток 1 Програми забезпечення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014-2018 роки, яким визначено перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації у 2017 році. Так, під номером 6 вказано, що нежитлове приміщення площею 51,6 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 підлягає приватизації шляхом його викупу орендарем (т.1, арк.справи 36,37).
02.06.2017р. громадянка ОСОБА_1 звернулась до Нововолинської міської ради із заявою про приватизацію об`єкта малої приватизації, що перебуває на балансі ЖКО Нововолинської міської ради за №273 (т.1, арк.справи 38-45).
04.07.2017р. між територіальною громадою міста Нововолинська Волинської області в особі Нововолинської міської ради Волинської області від імені якої діє перший заступник міського голови, секретар міської ради Сторонський Андрій Миронович (продавець) та - ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу частини нежитлового приміщення багатоквартирного будинку (т.1, арк.справи 46-50). За цим договором продавець продає, а покупець купує частину вбудованого нежитлового приміщення багатоквартирного будинку "літер А-9", площею 51,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 - у відповідності з рішенням №14/11 Нововолинської міської ради Волинської області від 24.02.2017р. "Про внесення змін до Програми забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014-2018 роки" та рішенням №17/17-1 Нововолинської міської ради Волинської області від 24.05.2017р. "Про затвердження експертної оцінки майна, яке підлягає приватизації", та яке належить територіальній громаді міста Нововолинська Волинської області, в особі Нововолинської міської ради Волинської області, право власності за якою зареєстровано 25.01.2017р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером: 18702764 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1155210207107 (т.1, арк.справи 46-49).
Відповідно до п.1.2 Договору (в редакції зі змінами до нього від 18.07.2018р.) ринкова вартість предмету договору становить 210000,00 грн. із врахуванням ПДВ - 35000,00 грн згідно висновку про вартість, наданого Товариством з обмеженою відповідальністю "Волинь-експерт" (Сертифікат суб`єкта оціночної діяльності №17187/14 від 14.11.2014р.) від 30.04.2017р. (т.1, арк.справи 50, 65-117).
05.07.2017р. актом передачі проданого нерухомого майна продавець - Нововолинська міська рада передала, а покупець ОСОБА_1 прийняла частину вбудованого нежитлового приміщення багатоквартирного будинку, площею 51,6 кв.м., за адресою: АДРЕСА_3 , арк.справи 51).
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №155508563 договір купівлі-продажу частини вбудованого нежитлового приміщення багатоквартирного будинку, загальною площею 51,6 кв.м., зареєстрований 04.07.2017р. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 35981476 від 04.07.2017р.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, відзиву, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, Північно-західний апеляційний господарський суд прийшов до висновку про наступне:
Згідно положень ч.ч.3, 4 ст.23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.
Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що якщо підставою для представництва інтересів держави прокурор зазначив відсутність органу, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах, цей довід прокурора суд повинен перевірити незалежно від того, чи надав прокурор докази вчинення ним дій, спрямованих на встановлення відповідного органу (постанови від 26.06.2019р. у справі №587/430/16-ц, від 15.01.2020р. у справі №698/119/18). Тобто, суд самостійно перевіряє, чи справді відсутній орган, що мав би для захисту інтересів держави звернутися до суду з таким позовом як заявив прокурор. Процедура, передбачена абзацами третім і четвертим частини четвертої статті 23 Закону України "Про прокуратуру" застосовується тільки до встановлення наявності підстав для представництва інтересів держави в суді у випадку, якщо захист законних інтересів держави не здійснює або неналежним чином здійснює суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження з такого захисту. Тобто, прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це відповідного суб`єкта лише тоді, коли той має повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах, але не здійснює чи неналежно їх здійснює.
Натомість прокурор при зверненні з даним позовом вказав, що є позивачем, бо Нововолинська міська рада - один із співвідповідачів, рішення якого оскаржуються через недотримання процедури приватизації нежитлових приміщень, передбаченої нормативно-правовими актами. Цим прокурор обґрунтовував відсутність органу, уповноваженого державою здійснювати функції захисту її інтересів саме у спірних правовідносинах, тобто навів підставу для представництва інтересів держави.
Прокурор у позовній заяві навів підставу для представництва інтересів держави, обґрунтував, у чому полягає порушення цих інтересів, визначив Нововолинську міську раду одним зі співвідповідачів у справі та заявив вимогу про визнання незаконним і скасування пункту додатку до рішення цього органу, отже підтвердив підстави для представництва інтересів держави у цій справі та правомірно звернувся до суду як самостійний позивач. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 26.08.2020р. у справі №908/684/19, від 17.06.2020р. у справі №545/275/19, від 25.08.2020р. у справі №707/2825/18.
Предметом спору у даній справі є визнання незаконним та скасування рішення Нововолинської міської ради 7 скликання від 24.02.2017р. №14/11 "Про внесення змін до Програми забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014-2018 роки" в частині включення до переліку об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації у 2017 році нежитлового приміщення площею 51,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 шляхом його викупу орендарем; визнання недійсним договору купівлі-продажу частини вбудованого нежитлового приміщення багатоквартирного будинку від 04.07.2017р. та зобов`язання ОСОБА_1 повернути частину вбудованого нежитлового приміщення багатоквартирного будинку "літер А-9", площею 51,6 кв.м., що знаходиться за адресою:   АДРЕСА_1 у комунальну власність територіальної громади міста Нововолинська в особі Нововолинської міської ради.
Як встановлено ч.2 ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до ч.3 ст.24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (в редакції станом на час прийняття оскаржуваного рішення міської ради) органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
Статтею 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні встановлено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду. 
Органи та посадові особи місцевого самоврядування несуть відповідальність за свою діяльність перед територіальною громадою, державою, юридичними і фізичними особами (ст.74 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").
Частиною 4 статті 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" (в редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) встановлено, що відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
Зі змісту ст.4 Закону України "Про приватизацію державного майна" випливає, що його дія поширюється на приватизацію комунального майна.
Згідно ст.5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна" з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А - окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано. Окремим індивідуально визначеним майном вважається рухоме та нерухоме майно. Об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації.
Відповідно до ч.2 ст.16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна" викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Як встановлено ч.1 ст.2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) об`єктами малої приватизації є, зокрема, окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А).
Статтею 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс). Шляхом продажу за конкурсом може здійснюватися приватизація окремих єдиних майнових комплексів групи А та окремих об`єктів групи Ж. 
Як встановлено ст.3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності, є відповідно: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими Радами.
Право на викуп комунального майна лише у випадках, передбачених Законом, встановлено ч.3. ст.146 Господарського кодексу України.
Частиною 6 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" установлено, що доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об`єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку.
Таким чином, орган місцевого самоврядування, її виконавчий комітет, міський голова (в межах їх компетенції) у спірних правовідносинах реалізують права власника майна, що перебуває у комунальній власності, щодо володіння, користування та розпорядження таким майном на підставі та у порядку, визначеному чинним законодавством України.
Як встановлено ч.ч.1, 3 ст.11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.
Згідно норм ст.10 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бюлетені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, який містить назву об`єкта приватизації та його місцезнаходження. Зазначений перелік публікується не пізніш як за 15 днів з дня прийняття рішення про затвердження переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.
Статтею 13 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, що продаж об`єктів малої приватизації на аукціоні полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував у ході торгів найвищу ціну. Продаж об`єктів малої приватизації за конкурсом полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував найвищу ціну та взяв зобов`язання виконати умови конкурсу (ст. 14 зазначеного Закону України).
З наведених норм права, чинних на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування, вбачається, що основною метою приватизації, у тому числі комунального майна, є досягнення максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності, тобто отримання найвищої ціни за об`єкти, що підлягають приватизації та залучення коштів для здійснення структурної перебудови економіки територіальної громади.
Частиною 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, зокрема, що приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Таким чином, викуп орендарем орендованого ним приміщення у спірних правовідносинах, в силу приписів статей 11 та 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", може бути здійснений лише за вказаної умови.
Рішенням Нововолинської міської ради від 16.12.2013р. №29/6 затверджено Програму забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014-2018 роки, яка діяла на момент приватизації.
Програма спрямована на забезпечення оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна територіальної громади міста Нововолинська, процесу приватизації об`єктів комунальної  власності міста Нововолинська на 2014-2018 роки. Для здійснення приватизації об`єктів  комунальної власності відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих держаних підприємств (малу приватизацію)" органу приватизації міської ради необхідно провести роботу, пов`язану з організацією приватизаційного процесу об`єктів комунальної власності міста, які включені до переліку об`єктів, що підлягають приватизації (п. 2 Програми).
Пунктом 3 Програми встановлено, що метою програми є забезпечення організації процесу приватизації майнових об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014-2018 роки.
При цьому, окреме положення про порядок відчуження об`єктів комунального майна не приймалось, що вбачається із відповіді Виконавчого комітету Нововолинської міської ради від 06.02.2018р. №01-67/246 (т.1 арк.справи 59).
З огляду на викладене суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що продаж має бути проведений виключно шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). 
Отже, Нововолинська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом. У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Матеріали справи не містять доказів, які б свідчили про здійснення невід`ємних поліпшень спірного майна в період перебування нерухомого майна в оренді, зокрема, доказів подання ФОП Киричук Л.В. до органу приватизації документів щодо здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.
Згідно листа ЖКО Нововолинської міської ради від 15.02.2019р. №55/01-07 ОСОБА_1 не зверталась із заявою про здійснення невід`ємних поліпшень  (т.1, арк.справи 119).
Відповідно до листа Виконавчого комітету Нововолинської міської ради від 20.02.2019р. №01-67/339 орендарем ОСОБА_1 не надавався експертний висновок та проектно-кошторисна документація з метою затвердження поліпшень на сесії Нововолинської міської ради (т.1, арк.справи 121).
Як вірно відмічено судом першої інстанції, посилання відповідача-2 стосовно встановлення вузла обліку теплової енергії в орендованому приміщенні та понесення витрат на встановлення лічильника на загальну суму 6181 грн. 12 коп., матеріалів для тепловивідних труб, кранів на загальну суму 9440 грн. 00 коп., вартість виготовлення технічних умов на влаштування вузла обліку 119 грн. 42 коп., проектної документації на суму 1998 грн. 00 коп. не є належними та допустимими доказами підтвердження невід`ємних поліпшень майна, оскільки, вказані накладні не відповідають вимогам, встановленим ст.ст.1, 9 Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" та відповідно до відповіді Нововолинської міської ради від 12.02.2019 №01-67/277 слідує, що ОСОБА_1 до Нововолинської міської ради із заявою про надання дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна не зверталась та про факти здійснення поліпшень орендарем на час дії договору оренди виконавчому комітету не відомо (т.1, арк.справи 62,), доказів протилежного матеріали справи не містять. 
Відповідачем-2 було долучено до матеріалів справи технічні вимоги на встановлення лічильника обліку теплової енергії (т.1, арк.справи 161-163), які містять перелік необхідного обладнання, виробів і матеріалів.
Також, як вірно відмічено судом першої інстанції, долучені позивачем до матеріалів справи накладні, товарні чеки містять товари, які не передбачені технічними вимогами або у значно завищених розмірах, зокрема, щодо довжини труб.
Крім того, відповідачем-2 не обґрунтовано неможливості зняття (демонтажу) лічильника без завдання шкоди приміщенню. Докази перевірки, оцінки міською радою поліпшень згідно п.7.4 Договору в матеріалах справи відсутні. Встановлення лічильника було свідомою волею відповідача-2 і не може впливати на права та обов`язки відповідача-1 за відсутності згоди на виконання технічних робіт.
Також, у звіті про оцінку майна (дата оцінки - 30.04.2017р.), складеного Агентством "Волинь-експерт", відсутні будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи у цих нежитлових приміщеннях, у т.ч. було здійснено їх невід`ємні поліпшення (т.1, арк.справи 65-115). Зазначено лише, що проведено косметичний ремонт (т.1, арк.справи 88). 
В акті приймання-передачі орендованого майна від 18.08.2014р. та в звіті про оцінку (т.1, арк.справи 31, 82) стан приміщення оцінений як задовільний. 
Як вбачається з Договору оренди від 18.08.2014р. вартість об`єкту оренди станом на 01.08.2014р. складала 68022 грн. 24 коп., однак остання не підтверджена матеріалами справи і не може братись судом до уваги як оцінка майна, тоді як оціночна вартість нежитлових приміщень, визначена суб`єктом оцінки у квітні 2017 року, складає 210000 грн. 00 коп. без ПДВ. Матеріали справи не дають можливості з`ясувати вказані розбіжності при визначенні ціни продажу спірного об`єкта. Докази визначення ринкової вартості майна для цілей оренди в матеріалах справи відсутні. А тому, є помилковим висновок, що різниця між вартістю по договору і у звіті є поліпшенням.
Згідно Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом ФДМ України від 27.02.2004р. №377, при проведенні незалежної оцінки орендованого нерухомого майна проводиться ідентифікація поліпшень на підставі поданих орендарем документів. 
Про проведені відповідачем-2 поліпшення у звіті про оцінку майна не зазначено.
Частиною 1 ст.21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
З огляду на вищевикладене суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що рішення Нововолинської міської ради "Про внесення змін до Програми забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014-2018 роки" від 24.02.2017р. №14/11 в частині включення до переліку об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації у 2017 році нежитлового приміщення площею 51,6 кв.м. за адресою: 15 Мікрорайон, будинок 33 шляхом його викупу орендарем  підлягає скасуванню.
Відповідно до положення ст.289 Господарського кодексу України та ст.777 Цивільного кодексу України вказані норми є загальними та поширюють дію на певний рід відносин, а спеціальні - на вид відносин в межах роду з метою конкретизації правового регулювання з урахуванням специфіки такого виду відносин. Норми Цивільного кодексу України і норми інших законів співвідносяться між собою як загальні і спеціальні норми. Законодавчі акти, які містять спеціальні норми, мають пріоритет у застосуванні в правозастосовчій практиці щодо інших законодавчих актів України. Отже, процедура викупу орендарем повинна здійснюватися з урахуванням положень Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Також не приймається посилання на п.6.4 Договору оренди, яким передбачено переважне право на викуп об`єкта оренди в разі відсутності заборгованості з орендної плати, оскільки таке положення не може застосовуватись у даній ситуації, адже сама процедура викупу орендарем повинна здійснюватися відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Твердження про право органу приватизації самостійно обирати будь-який спосіб приватизації з огляду на положення рішення Конституційного Суду України від 13.12.2000р. №14-рп/2000 у справі №1-16/2000 за конституційним зверненням товариства покупців членів трудового колективу перукарні №163 "Черемшина" щодо офіційного тлумачення окремих положень ст.7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (справа про визначення способу малої приватизації) також не приймаються до уваги, оскільки Конституційний Суд України в цьому рішенні роз`яснив, що право органів, які здійснюють функції розпорядження державною власністю, самостійно визначати спосіб приватизації обмежується випадками, передбаченими законом.
Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно ст.23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації, а також актом приймання-передачі зазначеного майна. Договір купівлі-продажу державного майна підлягає нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законом, державній реєстрації. Договір включає: назву підприємства, його адресу; відомості про продавця та покупця; ціну продажу об`єкта на аукціоні, за конкурсом або розмір викупу; взаємні зобов`язання продавця і покупця; номери їх розрахункових рахунків; назви і адреси банківських установ; умови внесення платежів. До договору включаються зобов`язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання. Договір купівлі-продажу є підставою для внесення коштів у банківську установу на обумовлений договором рахунок як оплату за придбаний об`єкт приватизації.
Частиною 1 статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Спірний договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 04.07.2017р. укладено зокрема на підставі рішення Нововолинської міської ради "Про внесення змін до Програми забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014-2018 роки" від 24.02.2017р. №14/11.
З огляду на визнання незаконним та скасування даного рішення, вказане свідчить про наявність порушень вимог чинного законодавства України при укладанні договору купівлі-продажу частини вбудованого нежитлового приміщення багатоквартирного будинку.
Крім цього, як підтверджується матеріалами справи, під час процедури викупу сторонами було допущено порушення, зокрема приписів статей 11 та 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", що також є підставою для визнання недійсним вказаного договору.
З огляду на викладене, вимога прокурора про визнання недійсним договору купівлі-продажу частини вбудованого нежитлового приміщення багатоквартирного будинку від 04.07.2017р., який укладено між територіальною громадою міста Нововолинська в особі Нововолинської міської ради (45000, Волинська область, м.Нововолинськ, проспект Дружби, 27, код ЄДРПОУ 35055268) та ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 ) є обґрунтованою та підлягає задоволенню.
Як похідна від вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу також підлягає задоволенню вимога прокурора про зобов`язання ОСОБА_1 повернути частину вбудованого нежитлового приміщення багатоквартирного будинку "літер А-9", площею 51,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 у комунальну власність територіальної громади міста Нововолинська в особі Нововолинської міської ради.
Щодо доводів про втручання держави у право на мирне володіння майном колегія суддів зазначає наступне.
Європейським судом з прав людини у застосуванні статті 1 Першого протоколу до Конвенції щодо втручання держави у право на мирне володіння майном (зокрема, рішення у справах "Спорронг і Льоннрот проти Швеції" від 23.09.1982р., "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21.02.1986р., "Щокін проти України" від 14.10.2010р., "Сєрков проти України" від 07.07.2011р., "Колишній король Греції та інші проти Греції" від 23.11.2000р., "Булвес" АД проти Болгарії" від 22.01.2009р., "Трегубенко проти України" від 02.11.2004р., "East/West Alliance Limited" проти України" від 23.01.2014р.) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.
Так, втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.
Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу - втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Поняття "суспільний інтерес" має широке значення (рішення від 23.11.2000 в справі "Колишній король Греції та інші проти Греції").
Критерій "пропорційності" передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар". При цьому з питань оцінки "пропорційності" ЄСПЛ, як і з питань наявності "суспільного", "публічного" інтересу, визнає за державою досить широку "сферу розсуду", за винятком випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах.
Особу може бути позбавлено її власності лише в інтересах суспільства, на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, а при вирішенні питання про можливість позбавлення особи власності має бути дотримана справедлива рівновага між інтересами суспільства та правами власника.
Вирішуючи питання про справедливу рівновагу між інтересами суспільства і конкретної особи Європейський суд з прав людини у справі "Трегубенко проти України" від 02.11.2004 зазначив, що правильне застосування законодавства незаперечно становить суспільний інтерес.
У даному випадку вбачається недотримання відповідачами процедури розпорядження комунальною власністю вимогам законодавства. Спір виник щодо неправомірного вибуття майна з власності територіальної громади міста Нововолинська.
Отже, позбавлення набувача його майна шляхом часткового скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним та повернення майна у комунальну власність є пропорційним втручанням з боку держави, яке переслідує "суспільний" та "публічний інтерес", ґрунтується на розумних підставах.
При цьому відповідна особа не несе "індивідуальний і надмірний тягар", оскільки часткове скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним та повернення майна у комунальну власність є єдиним законним та справедливим способом усунення виявленого судом порушення. Правовим наслідком задоволення позову є повернення сторонами усього, що вони одержали на виконання спірного правочину, тобто фактично повернення набувачу коштів, сплачених на виконання правочину.
Колегія суддів погоджується з висновком, що у даній справі позбавлення набувача його майна шляхом часткового скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним та повернення майна у комунальну власність є пропорційним втручанням з боку держави, а отже є законним в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
Відповідач-2 не позбавлений права  на набуття майна у встановленому Законом порядку.
Окрім того, висновки ЄСПЛ потрібно застосовувати не безумовно, а з урахуванням фактичних обставин справи, оскільки цей суд рекомендував оцінювати дії не тільки органів держави-відповідача, але і самого скаржника, адже певні випадки порушень, на які особа посилається як на підставу для застосування положень статті 1 Першого протоколу Конвенції, можуть бути пов`язані із протиправною поведінкою самого набувача майна, що суд повинен достеменно дослідити та встановити.
Як вбачається з матеріалів справи, сама ОСОБА_1 ініціювала приватизацію майна шляхом викупу, про свідчать пояснення представника, надані суду першої інстанції, та заява відповідача-2, подана до Нововолинської міської ради.
Відповідно до ст.79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Згідно з усталеною практикою ЄСПЛ поняття "майно" у першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, яке не обмежується правом власності на речі матеріального світу та не залежить від формальної класифікації, прийнятої у національному законодавстві: деякі інші права й інтереси, що становлять активи, теж можуть розглядатися як "майнові права", а отже, як "майно" (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі "Бейелер проти Італії " (Beyeler v. Italy), заява №33202, §100).
За певних обставин захистом статті 1 Першого протоколу до Конвенції може користуватися легітимне очікування (legitimate expectation) успішної реалізації майнових прав (право вимоги). Для того, щоб "очікування" було "легітимним", воно має бути заснованим на нормі закону або іншому правовому акті, такому як судове рішення, пов`язаному із майновим інтересом (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ від 28.09.2004р. у справі "Копецький проти Словаччини" (Kopecky v. Slovakia), заява №44912/98, §49-50). Проте стаття 1 Першого протоколу до Конвенції не гарантує право на набуття майна (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі "Копецький проти Словаччини", §35).
Тобто, особа, яка має майновий інтерес, може розглядатись як така, що має "легітимне очікування" успішної реалізації її права вимоги у сенсі статті 1 Першого протоколу до Конвенції, коли для цього інтересу є достатні підстави у національному законодавстві. Останнє повинно давати змогу чітко визначити конкретний майновий інтерес особи, який, наприклад, має бути передбаченим у відповідних нормативних приписах або підтвердженим в іншому правовому акті, зокрема, у судовому рішенні (для порівняння mutandis ухвалу ЄСПЛ щодо прийнятності від 02.07.2002р. у справі "Гайдук та інші проти України" (Gayduk and Others v. Ukraine), заяви № 45526/99 та інші). Очікування не буде легітимним, коли є спір щодо правильності тлумачення та застосування національного законодавства, і доводи заявника відхиляє національний суд (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі "Копецький проти Словаччини", §50).
Положення Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", які визначають особливості порядку приватизації об`єктів групи А, є загальнообов`язковими, а Програма забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014-2018 роки, затверджена рішенням Нововолинської міської ради від 16.12.2013р. №29/6, є у відкритому доступі у мережі Інтернет, тому у випадку викупу орендарем орендованого ним приміщення - об`єкта малої приватизації, останній мав можливість ознайомитися з порядком та умовами такого викупу.
ЄСПЛ, оцінюючи можливість захисту права особи за статтею 1 Першого протоколу, загалом перевіряє доводи держави про те, що втручання в право власності відбулося в зв`язку з обґрунтованими сумнівами щодо законності набуття особою права власності на відповідне майно, зазначаючи, що існують відмінності між тією справою, в якій законне походження майна особи не оспорюється, і справами стосовно позбавлення особи власності на майно, яке набуте злочинним шляхом або стосовно якого припускається, що воно було придбане незаконно (наприклад, рішення та ухвали ЄСПЛ у справах "Раймондо проти Італії" від 22 лютого 1994 року, "Філліпс проти Сполученого Королівства" від 5 липня 2001 року, "Аркурі та інші проти Італії" від 5 липня 2001 року, "Ріела та інші проти Італії" від 4 вересня 2001 року, "Ісмаїлов проти Російської Федерації" від 6 листопада 2008 року). 
Таким чином, стаття 1 Першого протоколу гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання "справедливого балансу" в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність (постанова ВС від 26.07.2018р. №926/1111/15).
Позиція про достатність встановлення судом неправомірності спрямованого на відчуження майна рішення органу державної влади без доказів вчинення кримінального чи іншого правопорушеннями службовими особами викладена у постанові Верховного суду від 05.02.2020р. у справі №297/616/17.
Тому, як вірно зазначено судом першої інстанції, орендар, звертаючись із заявою про надання дозволу на викуп спірного майна, проявивши розумну обачність, мала усвідомлювати як невідповідність обраної процедури чинному законодавству, так і правові наслідки її недотримання.
Не проведення конкурсного продажу об`єктів нерухомості виключає можливість отримання за об`єкт приватизації більшої ринкової вартості.
Метою аукціону як способу реалізації є, передусім, відчуження майна за максимальною ціною, яку визначає ринок за умови прозорості та вільної конкуренції, тому початкову чи оціночну вартість майна можна розглядати лише як стартову ціну, яка в ході аукціону може бути збільшена. Тобто, під час аукціону майно реалізується за найвищою запропонованою ціною, при цьому визначається його реальна ринкова ціна.
В свою чергу, не проведення конкурсного продажу об`єктів суперечить меті, принципам та завданням приватизації щодо максимального наповнення бюджету, зазначеним у законодавстві, зокрема ст.1 Закону України "Про приватизацію державного майна" та Програмі, що суперечить інтересам держави та територіальної громади.
На сайті Нововолинської міської ради була розміщена інформація про викуп об`єкта оренди, що пояснює відсутність заяв від потенційних покупців, які могли б надійти у випадку оголошення аукціону.
З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про задоволення позову.
Щодо строку позовної давності колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до ст.256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України).
Якщо позовні вимоги господарським судом визнано обґрунтованими, а стороною у справі заявлено про сплив позовної давності, суд зобов`язаний застосувати до спірних правовідносин положення ст.267 Цивільного кодексу України і вирішити питання про наслідки такого спливу (тобто або відмовити в позові у зв`язку зі спливом позовної давності, або за наявності поважних причин її пропущення захистити порушене право, але в будь-якому разі вирішити спір з посиланням на зазначену норму).
Практика Європейського суду з прав людини при застосуванні положень пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, який гарантує кожному право на звернення до суду, акцентує увагу на тому, що право на доступ до суду має бути ефективним. Не повинно бути занадто формального ставлення до передбачених законом вимог, так як доступ до правосуддя повинен бути не лише фактичним, але і реальним (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Жоффр де ля Прадель проти Франції" від 16.12.1992).
Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (ч.1 ст.261 ЦК України).
Для визначення моменту виникнення права на позов важливими є як об`єктивні (сам факт порушення права), так і суб`єктивні (особа довідалася або повинна була довідатись про це порушення) чинники.
Аналіз стану поінформованості особи, вираженого дієсловами "довідалася" та "могла довідатися" у ст. 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов`язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо.
І в разі подання позову суб`єктом, право якого порушене, і в разі подання позову в інтересах держави прокурором, перебіг позовної давності за загальним правилом починається від дня, коли про порушення права або про особу, яка його порушила, довідався або міг довідатися суб`єкт, право якого порушене, зокрема, держава в особі органу, уповноваженого нею виконувати відповідні функції у спірних правовідносинах.
Перебіг позовної давності починається від дня, коли про порушення права держави або про особу, яка його порушила, довідався або міг довідатися прокурор, лише у таких випадках: 1) якщо прокурор, який звертається до суду у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, довідався чи мав об`єктивну можливість довідатися (під час кримінального провадження, прокурорської перевірки тощо) про порушення або загрозу порушення таких інтересів чи про особу, яка їх порушила або може порушити, раніше, ніж орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах; 2) прокурор звертається до суду у разі порушення або загрози порушення інтересів держави за відсутності відповідного органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження щодо захисту таких інтересів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 17.10.2018 у справі №362/44/17).
В даному випадку підлягають застосуванню положення Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", який в свою чергу не містив спеціальних норм щодо строків позовної давності у справах про приватизацію державного та комунального майна. Таким чином при вирішенні зазначеного спору застосуванню підлягає загальний строк позовної давності тривалістю у три роки
Як вбачається з матеріалів справи, про те, що ОСОБА_1 не здійснювалось поліпшення орендованого майна прокурору стало відомо з листа Житлово-комунального об`єднання Нововолинської міської ради від 01.02.2019р. №40/01-07, який того ж дня надійшов у Нововолинський відділ місцевої прокуратури та зареєстрований в журналі вхідної кореспонденції за №34/4-197вх-19, про що свідчить відповідний штамп.
Оскільки, позов прокурором надіслано до суду 13.03.2019р., строк позовної давності не пропущено.
Відповідно до ст.86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Згідно положень ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Слід зазначити, що відповідно до рішення Європейського суду з прав людини від 10.02.2010р. у справі "Серявін та інші проти України" Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" від 09.12.1994р., серія A, №303-A, п.29).
Апелянтом не надано належних та допустимих доказів на підтвердження своєї правової позиції, а також не наведено переконливих аргументів у відповідності з нормами чинного законодавства, щодо спростування висновків суду першої інстанції в зв`язку з чим, колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення апеляційної скарги.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з дотриманням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи все вище викладене в сукупності, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду Волинської області від 04.11.2020р. у справі №903/206/19 прийняте з дотриманням норм матеріального та процесуального права та з врахуванням всіх обставин справи, а тому відсутні правові підстави для його скасування.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.
Керуючись ст.ст.269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Волинської області від 04.11.2020р. у справі №903/206/19 залишити без задоволення, а рішення місцевого господарського суду - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено "08" лютого 2020 р.

Головуючий  суддя                                                                      Саврій В.А. 

Суддя                                                                                              Коломис В.В.  

Суддя                                                                                              Дужич С.П.