ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.01.2021 року                                                                                                    м.Дніпро         Справа №  904/5135/18
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Коваль Л.А. (доповідач)                                                                                                
суддів Чередка А.Є., Кузнецова В.О.                       
при секретарі судового засідання Саланжій Т.Ю.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на рішення Господарського суду Дніпропетровської області (прийняте суддею Ярошенко В.І., повне судове рішення складено 28.01.2020) від 20.01.2020 у справі №904/5135/18
за позовом Приватного акціонерного товариства "Судноплавна компанія "Укррічфлот" в особі філії "Нікопольський річковий порт" АСК "Укррічфлот"
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях
про внесення змін до Договору купівлі-продажу від 12.06.2003 № 1677 

ВСТАНОВИВ:

1.          Короткий зміст позовних вимог. 

Приватне акціонерне товариство "Судноплавна компанія "УКРРІЧФЛОТ" в особі філії "Нікопольський  річковий порт" АСК "Укррічфлот" звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою (вх.№ 5060/18 від 13.11.2018) до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, в якій просить внести зміни до договору купівлі-продажу від 12.06.2003 №1677 шляхом викладення пункту 5.3 розділу 5 Договору "Обов`язки покупця" в наступній редакції: "Завершити добудову об`єкта і ввести його в експлуатацію за початковим призначенням в порядку, встановленим чинним законодавством у строк до 31.12.2025. Документи, що посвідчують введення об`єкта в експлуатацію, надати до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області у термін до 20 (двадцять) робочих днів з дня їх затвердження".
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 19.02.2019 у задоволенні позову відмовлено.
Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 26.06.2019 апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Судноплавна компанія "Укррічфлот" в особі філії "Нікопольський річковий порт" АСК "Укррічфлот" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.02.2019 у справі № 904/5135/18 залишено без задоволення; рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.02.2019 у справі № 904/5135/18 змінено, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови; в іншій частині рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.02.2019 у справі № 904/5135/18 залишено без змін.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 10.09.2019 касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Судноплавна компанія "Укррічфлот" задоволено частково; постанову Центрального апеляційного господарського суду від 26.06.2019 і рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.02.2019 у справі № 904/5135/18 скасовано. Справу № 904/5135/18 направлено на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.
Направляючи справу на новий розгляд Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначив наступне:
Звертаючись з позовом, позивач посилається на те, що з моменту укладення Договору купівлі-продажу ним були проведені всі необхідні дії, направлені на виконання умов договору, об`єкт незавершеного будівництва добудований на 100%, разом з тим, об`єкт незавершеного будівництва не введений в експлуатацію з підстав, що не залежать від позивача. Фактором, який унеможливлює введення об`єкта в експлуатацію є відсутність оформлення права користування земельною ділянкою під об`єктом, що викликано довгостроковими розробками проектів землеустрою і подальшим їх погодженням із контролюючими органами.
Разом з тим, суди попередніх інстанцій не надали належної правової оцінки вказаним доводам позивача.
Так, суд апеляційної інстанції послався на твердження позивача:
- що позивач зокрема вчиняв та вчиняє дії з оформлення прав на земельну ділянку: укладав договори на розробку проекту землевпорядкування; отримав дозволи на складання та замовлення проекту землеустрою; отримав рішення Нікопольської міської ради з дозволом на розроблення проекту землеустрою щодо встановлення меж водоохоронної та прибережної захисної смуги; отримав дозвіл на розроблення проекту щодо відведення земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель та споруд; укладав договори підряду на розробку проекту землеустрою;
- у справі №6/354д/08 судами встановлено, що незавершене будівництво "Причал для відвантаження металу" прийнято робочою комісією, його готовність складає 100%; проектна документація на будівництво причалу - об`єкта приватизації отримала позитивні висновки контролюючих служб; ДП "Запорізький річковий порт АСК "Укррічфлот" неодноразово зверталось до виконавчого комітету Нікопольської міської ради з заявами про утворення державної приймальної комісії для прийняття в експлуатацію закінченого будівництва об`єкту - причалу для відвантаження металу, однак виконавчий комітет Нікопольської міської ради на усі звернення відмовляв у створенні комісії; вчиняв заходи з оформлення права користування земельною ділянкою;
- з метою прийняття спірного об`єкту в експлуатацію позивач звертався до Запорізького окружного адміністративного суду (справа № 2а-2423/09/0870) з позовом про визнання протиправною бездіяльності виконавчого комітету Нікопольської міської ради в особі відділу архітектури та містобудування виконавчого комітету Нікопольської міської ради та Нікопольського регіонального відділу інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю Дніпропетровський області щодо надання ДП "Запорізький річковий порт" АСК "Укррічфлот" дозволу на виконання будівельних робіт на об`єкті: "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)".
- позивач звернувся до Дніпропетровського окружного адміністративного суду із позовом про визнання протиправною бездіяльність Нікопольської міської ради                                    та зобов`язання укласти договір оренди земельної ділянки, розташованої у м. Нікополь, вул. Паромна (Крупської), 26 (справа №160/3610/19).
Однак, суд апеляційної інстанції не надав оцінки вказаним доводам позивача, а зазначив лише, що позивач посилається через 13 років від дня укладення Договору купівлі-продажу на те, що не ввів об`єкт незавершеного будівництва в експлуатацію у визначені Договором купівлі-продажу строки у зв`язку з неможливістю здійснити оформлення права користування або права власності на землю.
      Причини, які стали підставою того, що позивач не може ввести об`єкт незавершеного будівництва в експлуатацію, також не були предметом дослідження у суді першої інстанції.
Разом з тим, наявність або відсутність вини у діях особи, яка не виконала умови договору щодо завершення будівництва об`єкта і введення його в експлуатацію у визначений договором строк має бути достеменно встановлена судами для правильного вирішення спору у цій справі.
Верховний Суд вважає за необхідне звернутися до власних висновків, викладених у постанові від 31.05.2018 у справі №   926/1779/15, де зазначено, що мета приватизації державою належного їй майна полягала у тому аби залучити платоспроможного інвестора та надати йому можливість, у даному випадку, добудувати об`єкт приватизації для розвитку підприємництва в Україні, створення нових робочих місць тощо. Після оплати інвестором набутого ним у власність об`єкту інвестицій на державі Україна лежить обов`язок забезпечити режим максимального сприяння інвестору, у даному випадку, у добудові об`єкта незавершеного будівництва.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції не здійснив оцінку доводів позивача щодо неможливості завершити будівництво і ввести об`єкт в експлуатацію у передбачені Договором купівлі-продажу строки, а також не обґрунтував, яким чином запропонована позивачем редакція пункту 5.3 Договору купівлі-продажу порушує майновий інтерес відповідача і позбавляє останнього того, на що він розраховував при укладенні Договору купівлі-продажу.
Разом з тим, суд першої інстанції також не дослідив обставини, що є підставою позовних вимог ПрАТ "СК "Укррічфлот", обмежившись висновком про те, що позивач не дотримався процедури внесення змін до Договору купівлі-продажу, передбаченої частинами першою - третьою статті 188 ГК України.

2.          Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі та мотиви його прийняття.

          Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 20.01.2020 у справі №904/5135/18 (з урахуванням ухвали від 12.02.2020 про виправлення описки):
- позов задоволено повністю;
- внесено зміни до договору купівлі-продажу від 12.06.2003 № 1677 шляхом викладення пункту 5.3 розділу 5 Договору "Обов`язки покупця" в наступній редакції: "Завершити добудову об`єкта і ввести його в експлуатацію за початковим призначенням в порядку, встановленим чинним законодавством у строк до 31.12.2025. Документи, що посвідчують введення об`єкта в експлуатацію, надати до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях у термін до 20 (двадцять) робочих днів з дня їх затвердження";
- судові витрати покладено на відповідача.

Задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд виходив з тих обставин, що сторонами не було досягнуто згоди щодо внесення змін до договору купівлі-продажу № 1677 від 12.06.2003, у зв`язку із істотною зміною обставин.
Причиною не введення своєчасно об`єкту в експлуатацію є неотримання позивачем права користування земельною ділянкою під даним об`єктом. При цьому судом встановлено, що вина позивача у неоформленні на сьогоднішній день такого права користування земельною ділянкою відсутня та позивачем для отримання вказаного права здійснювались численні заходи. Позивач при укладання спірного договору мав законні підстави сподіватися на можливість використання після добудови і введення в експлуатацію вказаного об`єкту,  однак у зв`язку із неотриманням права користування земельною ділянкою під об`єктом, позивач позбавлений можливості добудувати об`єкт, ввести його в експлуатацію та використовувати.  
А тому, суд вважає, що не продовження строку для введення об`єкта в експлуатацію, призведе до негативних наслідків та до покладення на позивача надмірного індивідуального тягаря, що є непропорційним та несумісним з принципом верховенства права.
З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку, що у даному випадку мають місце одночасно всі чотири умови, які встановлені статтею 652 Цивільного кодексу України та є підставою для внесення змін до договору. 

3.          Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях подало апеляційну скаргу на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 20.01.2020 у справі №904/5135/18, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Приватного акціонерного товариства "Судноплавна компанія "Укррічфлот" в особі філії "Нікопольський річковий порт" АСК "Укррічфлот" відмовити.          

4. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначає, що висновки суду, які викладені в рішенні, є такими, що не відповідають обставинам справи. Суд дійшов хибного висновку про те, що Позивачем вжиті всі необхідні та можливі заходи, спрямовані на виконання договору купівлі - продажу від 12.06.2003 в частині введення об`єкту незавершеного будівництва в експлуатацію у встановлений договором строк.
У свою чергу, позивачем недоведено наявність і виняткового випадку, який є підставою для внесення змін до договору у розумінні статті 652 Цивільного кодексу України, а судом першої інстанції не надано оцінки доводам Відповідача.
Суть заперечень позивача зводиться до того, що виконання зобов`язання щодо переоформлення документів на земельну ділянку, яке закріплено п. 5.6. Договору, перебуває на стадії вирішення. Щодо виконання вимог п. 5.3. Договору купівлі- продажу відповідач зазначив, що незважаючи на 100% фактичне завершення будівництва об`єкта приватизації, він не має можливості надати акт введення об`єкта в експлуатацію через бездіяльність з боку органів, на які покладено функції з утворення державної приймальної комісії для прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту.
Листами від 19.10.2016 Покупцем надано до Регіонального відділення пакет документів для внесення змін до договору. У свою чергу листом від 31.10.2016 № 11-05-06010 Регіональне відділення повідомило Покупця про те, що відповідно до Порядку внесення змін до договорів купівлі - продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.05.2012 № 605 (втратив чинність 18.10.2018), у разі внесення змін до договорів купівлі - продажу об`єктів незавершеного будівництва щодо продовження строків будівництва, заявник повинен надати документи по виконанню умов договору та рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду.          
Так, відповідач зазначає, що лише через чотири місяці після закінчення строку на добудову об`єкта та введення його експлуатацію, Покупцем надано до Регіонального відділення копію рішення від 27.01.2017 Нікопольської міської ради про надання згоди на продовження строків будівництва об`єкта незавершеного будівництва терміном на один рік. При цьому. документи, які свідчать про виконання умов договору. Позивачем до органу приватизації так і не надано.
Крім того, строк дії рішення від 27.01.2017 Нікопольської міської ради сплинув 27.01.2018, а нове рішення органом місцевого самоврядування не приймалось.          
Також, листами від 22.03.2017 Покупцем повторно надано до Регіонального відділення пакет документів для внесення змін до договору купівлі продажу від 12.06.2003. Однак, до пакету документів Покупцем знову не надано підтверджуючих документів по виконанню основних умов договору купівлі – продажу:
-          по переоформленню документів на земельну ділянку, відведену під об`єкт незавершеного будівництва;
-          по проведенню роботи із Департаментом архітектурно - будівельної інспекції у Дніпропетровській області щодо завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва та введення його в експлуатацію;
-          по проведенню благоустрою об`єкта приватизації;
-          по дотриманню норм екологічної безпеки, охорони навколишнього середовища.
При цьому, з моменту відмови (з 04.04.2017) органом приватизації в наданні згоди на внесення змін до договору купівлі - продажу від 12.06.2003 Позивач повторно не звертався до органу приватизації із заявою про внесення змін до договору та документи по виконанню основних умов договору, перелік яких визначений п. 4.3. Порядку внесення змін до договорів купівлі - продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.05.2012 № 605 - не надавались.
Таким чином, протягом всього періоду- дії договору купівлі-продажу (з 2003 року), тобто протягом 14 років, питання щодо переоформлення документів на земельну ділянку, відведену під об`єкт незавершеного будівництва та введення об`єкта в експлуатацію за початковим призначенням, Позивачем так і не вирішене. Взяті за спірним Договором зобов`язання добудувати об`єкт незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" і ввести його в експлуатацію за початковим призначенням в строк до 31.10.2016 - Позивачем не виконано та документальних доказів зворотного не надано.
Також, неможливо погодитись з висновками суду першої інстанції про вжиття Позивачем усіх необхідних та можливих заходів, спрямованих на виконання умов договору купівлі - продажу в частині добудови об`єкта та введення його в експлуатацію, шляхом звернення до Запорізького окружного адміністративного суду з позовом про визнання протиправною бездіяльність Виконавчого комітету Нікопольської міської ради в особі відділу архітектури та містобудування виконавчого комітету Нікопольської міської ради та Нікопольського регіонального відділу інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю Дніпропетровський області (справа № 2а-2423/09/0870), а також звернення до Дніпропетровського окружного адміністративного суду з позовом про визнання протиправною бездіяльність Нікопольської міської ради (справа № 160/3610/19).
Так, постановою Запорізького окружного адміністративного суду від 12.05.2009 у справі № 2а-2423/09/0870 зобов`язано Нікопольський регіональний відділ інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровський області протягом 10 (десяти) робочих днів від дня набрання законної сили судовим рішенням по цій справі розглянути заяву позивача щодо надання ДП "Запорізький річковий порт" Акціонерної судноплавної компанії "Укррічфлот" дозволу на виконання будівельних робіт по об`єкту "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь).
З дати прийняття судом вказаної постанови минуло вже 11 років, а питання щодо переоформлення документів на земельну ділянку, відведену під об`єкт незавершеного будівництва та введення його в експлуатацію Позивачем не вирішено й по теперішній час.
Постановою Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 19.07.2019 у справі № 160/3610/19 за позовом ПрАТ "Судноплавна компанія "Укррічфлот" до Нікопольської міської ради про визнання бездіяльності протиправною щодо передачі Товариству земельної ділянки загальною площею 3,0423 га для завершення будівництва приватизованого об`єкта незавершеного           будівництва та зобов`язання міськради укласти з позивачем договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 10 років, провадження в адміністративній справі закрито, оскільки, позовну заяву належить розглядати в порядку господарського судочинства. 
Однак, протягом такого тривалого часу приватизований об`єкт не добудований, не введений в експлуатацію та не використовується. 
Крім того, одним з обов`язків, який покладено на Позивача, є самостійне вирішення питання приватизації чи оренди земельної ділянки з місцевою радою в порядку, встановленому чинним законодавством (п. 5.6. Договору).

5.          Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.

Позивач проти задоволення апеляційної скарги заперечує та зазначає, що  в пункті 5.6 Договору зазначено, що питання приватизації чи оренди земельної ділянки Покупець вирішує самостійно з місцевою радою в порядку, встановленому чинним законодавством. Таким чином, Договором не встановлено строки для вирішення питання набуття прав на землю, так само як в Договорі відсутній обов`язок Відповідача здійснювати оформлення права користування земельною ділянкою саме під причал, а не на земельну ділянку площею 3,0423 га під Нікопольський річковий порт. Той факт, що питання щодо переоформлення документів на земельну ділянку, відведену під об`єкт незавершеного будівництва, не вирішено протягом 14 років, обумовлений існуванням об`єктивних обставин. АСК "Укррічфлот" виконувало та продовжує виконувати свої зобов`язання щодо вирішення питання приватизації чи оренди земельної ділянки, проте, невирішення зазначених питань виникло не з вини Позивача, а пов`язане зі змінами в законодавстві і необхідністю отримання нового рішення про надання дозволу на розроблення нового проекту землеустрою.
Щодо подання відповідачу рішення Нікопольської міської ради від 27.01.2017 про надання згоди на продовження строків будівництва об`єкта незавершеного будівництва терміном на один рік лише через чотири місяці після закінчення строку на добудову та введення в експлуатацію об`єкта позивач зазначає, що звертався завчасно з відповідною пропозицією до Нікопольської міської ради, проте рішення радою прийнято лише  27.01.2017.
Стосовно неподання повного пакету документів відповідачу для внесення змін до договору позивач зазначає, що ним було надано: документи, що підтверджували здійснення дій, спрямованих на оформлення документів на земельну ділянку; до вирішення земельного питання, звертатись до Департаменту архітектурно- будівельної інспекції не вбачається доцільним; розробка проекту землеустрою щодо організації та встановлення меж земель водного фонду та водоохоронної зони свідчить про дотримання норм екологічної безпеки та охорони навколишнього середовища Позивачем.
Стосовно посилання Відповідача на ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", яка передбачає, що строк виконання зобов`язань, визначених у договорі купівлі-продажу, крім мобілізаційних завдань, не повинен перевищувати п`яти років. Позивач зазначає, що відповідно до ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва" (в редакції Закону № 1953-ІІІ від 20.06.2007 та від 19.02.2012, чинній на момент укладення додаткових договорів) у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обгрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені  

6.          Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 04.12.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 20.01.2020 у справі №904/5135/18; розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на 26.01.2021 о 14:00 год.
В судовому засіданні 26.01.2021 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

7.          Встановлені судом обставини справи.

Відповідно до наказу Фонду державного майна України від 12.09.2002 №1631 "Про включення до переліку об`єктів незавершеного будівництва, що підлягають приватизації, та виключення з переліку" об`єкт незавершеного будівництва - Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь) ВАТ "Нікопольський південнотрубний завод", м. Нікополь Дніпропетровської області було включено до переліку об`єктів незавершеного будівництва, які перебувають у державній власності та підлягають приватизації.
12.02.2003 Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області було видано наказ № 12/01-16-РП "Про прийняття рішення щодо приватизації об`єкта незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)", що знаходиться на балансі ВАТ "Нікопольський південнотрубний завод", відповідно до якого наказано здійснити приватизацію об`єкта незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)", що знаходиться на балансі ВАТ "Нікопольський південнотрубний завод" і розташований за адресою: м. Нікополь.
12.06.2003 між відповідачем - Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, далі - відповідач, продавець) та Дочірнім підприємством "Запорізький річковий порт" Акціонерної судноплавної компанії "Укррічфлот" (правонаступником якого є Акціонерна судноплавна компанія "Укррічфлот" в особі філії "Нікопольський річковий порт", далі - позивач, покупець) було укладено договір купівлі-продажу на аукціоні об`єкту незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" в м. Нікополь (надалі - Договір купівлі-продажу), який посвідчений приватним нотаріусом Нікопольського міського нотаріального округу Мігуновим С.О. та зареєстрований в реєстрі за № 1677 (арк. с. 78-79 том 1).
Відповідно до пункту 1.1 Договору купівлі-продажу продавець зобов`язується передати у власність покупцеві об`єкт незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)", що знаходиться на балансі ВАТ "Нікопольський південнотрубний завод", будівельною готовністю 5,4%, земельна ділянка на забудову об`єкта окремо не відводилася, розташований за адресою: м. Нікополь, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені у договорі.  
Пунктом 1.3 Договору продажу передбачено, що право власності на об`єкт незавершеного будівництва переходить до покупця з моменту підписання акту прийняття-передачі.
На виконання умов Договору купівлі-продажу між сторонами було підписано акт від 14.07.2003 приймання-передачі незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)", що знаходиться за адресою: м. Нікополь (надалі - Акт), відповідно до якого продавець передає, а покупець приймає проданий 09.06.2003 шляхом продажу на аукціоні об`єкт незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)", що знаходиться за адресою: м. Нікополь; передача даного об`єкта проводиться згідно Договору купівлі продажу та у покупця немає претензій до продавця з приводу майна, яке передається (арк. с. 80 том 1).
Відповідно до пункту 2.2 Договору купівлі-продажу покупець зобов`язався внести         51172 грн за придбаний об`єкт приватизації протягом 30-ти календарних днів з моменту підписання цього договору.
Розділом 5 Договору купівлі-продажу передбачені обов`язки покупця, в тому числі,       відповідно до пунктів 5.3, 5.6 Договору покупець зобов`язався обов`язково завершити будівництво об`єкта і ввести його в експлуатацію за початковим призначенням протягом трьох років від дня підписання акта приймання об`єкта; питання приватизації чи оренди земельної ділянки покупець вирішує самостійно з місцевою радою в порядку, встановленому чинним законодавством.
За приписами пункту 5.7 Договору купівлі-продажу у разі невиконання умов, Договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку; при цьому Покупець, з яким розірвано Договір купівлі-продажу, повертає об`єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов Договору та штрафні санкції, передбачені Договором купівлі-продажу; розірвання Договору купівлі-продажу об`єкта є підставою для розірвання договору купівлі-продажу або договору оренди земельної ділянки, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва.
Розділом 6 Договору купівлі - продажу визначені обов`язки продавця, зокрема:
- продавець зобов`язаний передати об`єкт приватизації у встановлений законодавством термін (пункт 6.1);
- повідомляти покупця у разі несвоєчасного внесення платежів за об`єкт приватизації (пункт 6.2);
- контролювати виконання умов договору (пункт 6.3).
В подальшому, 03.08.2006 між сторонами було укладено додаткову угоду №1 до Договору купівлі-продажу (надалі - Додаткова угода 1), якою пунктом 5.3 розділу 5 Договору до обов`язків покупця  віднесено: - отримати дозвіл від інспекції ДАБК на будівництво об`єкта протягом 6 місяців з дня підписання цієї додаткової угоди; - завершити будівництво об`єкта та ввести об`єкт незавершеного будівництва в експлуатацію строком до 14.07.2007 згідно плану графіку; - у десятиденний термін після підписання акту державної комісії про введення закінченого будівництвом об`єкту до експлуатації надати копію акта до регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області.
Пунктом 6.3 розділу 6 "Обов`язки продавця" Договору купівлі-продажу (в редакції  Додаткової угоди 1) до обов`язків продавця віднесено здійснення перевірок виконання умов договору купівлі-продажу від 12.06.2003 №1677 протягом всього періоду дії зобов`язань за цією угодою (арк. с. 81-82 том 1).
Також 17.08.2012 між продавцем та покупцем було укладено Договір про внесення змін № 2 до Договору купівлі-продажу (надалі - Договір внесення змін 2), відповідно до умов якого пункт 5.3 договору викладено у новій редакції, яка передбачає завершити добудову об`єкта і ввести його в експлуатацію за початковим призначенням в порядку, встановленому чинним законодавством, в строк до 17.08.2015; документи, що посвідчують введення об`єкта в експлуатацію, надати до регіонального відділення у 10-ти денний термін з дня їх затвердження (арк. с. 83 том 1).
16.06.2016 між продавцем та покупцем було укладено Договір про внесення змін №3 до Договору купівлі-продажу (надалі - Договір внесення змін 3), яким в преамбулі Договору купівлі-продажу продавцем зазначено - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, а покупцем  - Публічне акціонерне товариство "Судноплавна компанія "Укррічфлот" та пункт 5.3 Договору купівлі-продажу викладено у редакції: "Завершити добудову об`єкта і ввести його в експлуатацію за початковим призначенням в порядку, встановленому чинним законодавством, в строк до 31.10.2016. Документи, що посвідчують введення об`єкта в експлуатацію, надати до регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області у 10-денний термін з дня їх затвердження" (арк. с. 84-85 том 1).

19.10.2016 позивач звернувся до відповідача із листом за № 01-01/42, в якому просив розглянути питання щодо укладання додаткової угоди до Договору купівлі-продажу по об`єкту незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" в частині продовження строку введення об`єкту в експлуатацію (арк. с. 87 том 1).
До вказаного листа позивачем було надано відповідачу: - Уточнений бізнес-план розвитку підприємства в частині інвестиційних зобов`язань по об`єкту незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)"; - Звіт про виконання Публічним акціонерним товариством "Судноплавна компанія "Укррічфлот" зобов`язань за договором купівлі-продажу № 1677 від 12.06.2003 з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області та за договором про внесення змін № 3 від 16.06.2016 до договору купівлі-продажу № 1677 від 12.06.2003; - письмова згода щодо надання згоди на проект договору про внесення змін № 3 до договору купівлі-продажу від 12.06.2003 № 1677 по об`єкту незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" (арк. с. 88-90 том 1).

Відповідач у листі від 31.10.2016 № 11-05-06010 повідомив позивача, що згідно Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.05.2012 № 605 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 11.05.2012 за № 742/21055 (надалі - Порядок) визначено перелік документів, які необхідно для внесення змін до договорів купівлі-продажу, де для об`єктів незавершеного будівництва щодо продовження строків будівництва, крім інших документів, заявник повинен надати рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду та що питання щодо прийняття рішення по продовженню терміну добудови об`єкта незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" може розглядатися органом приватизації лише після надання всіх необхідних документів (арк. с. 91 том 1).
Рішенням Нікопольської міської ради від 27.01.2017 № 59-16/VII "Про надання згоди на продовження строків будівництва об`єкта незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" Публічному акціонерному товариству "Судноплавна компанія "Укррічфлот" надано згоду на продовження строків будівництва об`єкта незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" терміном на один рік (арк. с. 93 том 1).
17.02.2017 позивач звернувся до відповідача із листом від 15.02.2017 № 01-01/23, в якому повідомив, що додає усіх можливих зусиль для належного виконання умов договору купівлі-продажу від 12.06.2003 № 1677 по об`єкту незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" та надав рішення Нікопольської міської ради від 27.01.2017 № 56-16/VII, яким надано згоду Публічному акціонерному товариству "Судноплавна компанія "Укррічфлот" на продовження строків будівництва терміном на 1 рік (арк. с. 92 том 1).
Також позивач у листі від 22.03.2017 №01-01/118 просив відповідача розглянути питання щодо укладення додаткової угоди до Договору  купівлі-продажу від 12.06.2003  №  1677 по об`єкту незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" в частині подовження строку введення об`єкту в експлуатацію.
До вказаного листа позивачем було додано, у тому числі: - проект про внесення змін       № 4 до Договору купівлі-продажу; - техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору; - уточнений бізнес-план; - звіт про виконання покупцем договірних зобов`язань; - письмова згода з проектом договору; - копія рішення Нікопольської міської ради від 27.01.2017 № 59-16/VII.
Про отримання вказаного листа з додатками відповідачем свідчить штамп відповідача за вх. №11/02316 від 23.03.2017 (арк. с. 98 том 1).
Листом від 27.03.2017 № 11-05-01711 відповідач повідомив позивачу про результати проведеної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу та листом від 04.04.2017 № 11-05-01905 повідомлено про відмову у продовженні терміну дії договору купівлі-продажу від 12.06.2003 № 1677 (арк. с. 99-102 том 1).
У зв`язку із викладеним, позивач, посилаючись на відсутність його вини у не введенні на сьогоднішній день об`єкта незавершеного будівництва в експлуатацію, вказує на істотну зміну обставин та просить суд внести зміни до пункту 5.3 розділу 5 Договору "Обов`язки покупця", виклавши його в наступній редакції: "Завершити добудову об`єкта і ввести його в експлуатацію за початковим призначенням в порядку, встановленим чинним законодавством у строк до 31.12.2025. Документи, що посвідчують введення об`єкта в експлуатацію, надати до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області у термін до 20 (двадцять) робочих днів з дня їх затвердження".

8. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

За приписами статей 525, 526 ЦК України, статті 193 ГК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (частина перша статті 188 ГК України).
За положеннями ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
На момент укладення Договору купівлі-продажу (12.06.2003) та на час спірних правовідносин сторін щодо внесення змін до нього, спеціальним законом, що регулює правовідносини сторін у процесі приватизації, зокрема, порядок укладання, зміни та виконання відповідних договорів купівлі-продажу державного майна був Закон України "Про приватизацію державного майна" (втратив чинність згідно із Законом України від 18.01.2018 №2269-VIII "Про приватизацію державного і комунального майна").
Відповідно до статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України.
Процедуру внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, укладених державними органами приватизації визначав Порядок внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна (втратив чинність 18.10.2018), затверджений наказом Фонду державного майна України від 03.05.2012 №605 (далі - Порядок №605).
Відповідно до пункту 3.1 Порядку № 605 зміни до договорів купівлі-продажу щодо перенесення строків виконання зобов`язань на пізніший строк порівняно зі строком, установленим договором купівлі-продажу, вносяться за таких умов: достатня обґрунтованість необхідності внесення таких змін; недопущення зменшення фактичних обсягів зобов`язань, яке може статися внаслідок можливих протягом періоду їх виконання інфляційних процесів.
Згідно п. 4.3. Порядку № 605 орган приватизації в двотижневий строк з моменту надходження пропозицій щодо внесення змін до договору купівлі-продажу у разі відсутності всіх необхідних документів для прийняття остаточного рішення визначає перелік таких документів і повідомляє про це заявника листом.
До переліку цих документів можуть належати:
техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору купівлі-продажу;
уточнений бізнес-план розвитку підприємства в частині інвестиційних зобов`язань;
звіт про стан виконання договірних умов на день подання пропозиції про внесення змін до договору купівлі-продажу та підтверджувальні документи;
проект договору про внесення змін до договору купівлі-продажу;
письмова згода з проектом договору про внесення змін керівника товариства, пакет акцій якого був об`єктом купівлі-продажу (відповідно до статуту - письмова згода керівника, рішення правління або загальних зборів, засвідчені печаткою).
У разі внесення змін до договорів купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва щодо продовження строків будівництва заявник, крім документів, визначених у цьому пункті, повинен надати рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду.
Колегія суддів відхиляє доводи відповідача щодо ненадання позивачем підтверджуючих документів по виконанню основних умов договору, оскільки, як встановлено вище, позивачем подано документи, які відповідають вимогам п. п. 4.3. Порядку № 605. Доводи щодо необхідності подання документів по виконанню всіх умов договору суперечать суті підстав для внесення змін до договору у зв`язку з неможливістю виконання його умов у строк. У випадку виконання всіх умов договору, необхідність у продовженні договору відсутня.
Несвоєчасне, на думку відповідача, подання рішення органу місцевого самоврядування про надання згоди на продовження строків будівництва об`єкту не залежало від волі позивача, який своєчасно звернувся до такого органу місцевого самоврядування з відповідною заявою, проте рішення радою було прийнято лише 27.01.2017.  
Також, відхиляються доводи щодо спливу строку дії такого рішення, оскільки воно було чинне на момент подання його позивачем відповідачу.
До 07.03.2018 особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, включаючи законсервовані об`єкти, а також за ініціативою органів, уповноважених управляти відповідним державним майном, об`єктів незавершеного будівництва, що утримуються на балансах підприємств, які не підлягають приватизації, були визначені у Законі України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва".
На момент укладення Договору купівлі-продажу та під час його виконання стаття 8 Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва" передбачала, що відведення земельної ділянки, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства. У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об`єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва. Роботи, пов`язані з відведенням земельної ділянки, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, та підготовкою технічної документації, необхідної для її придбання, а також оформленням державного акта на право власності на землю, виконуються за рахунок коштів, передбачених на підготовку та проведення приватизації.
Вказана правова норма була виключена із Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва" тільки 13.01.2012      Законом України "Про внесення змін до деяких законів України з питань приватизації щодо реалізації положень Державної програми приватизації на 2012-2014 роки"    №4336-VI.
Крім того, на час укладення Договору купівлі-продажу та під час його виконання стаття 19 Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва" (втратила чинність 07.03.2018) передбачала, що обов`язковими умовами приватизації об`єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об`єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.
      Звертаючись з позовом, позивач посилається на те, що з моменту укладення Договору купівлі-продажу ним були проведені всі необхідні дії, направлені на виконання умов договору, об`єкт незавершеного будівництва добудований на 100%, разом з тим, об`єкт незавершеного будівництва не введений в експлуатацію з підстав, що не залежать від позивача. Фактором, який унеможливлює введення об`єкта в експлуатацію є відсутність оформлення права користування земельною ділянкою під об`єктом, що викликано довгостроковими розробками проектів землеустрою (у зв`язку з межуванням земельної ділянки з водним об`єктом, змінами в законодавстві) і подальшим їх погодженням із контролюючими органами.
З матеріалів справи вбачається, що позивач фактично виконав всі істотні умови спірного договору та здійснював дії щодо належного оформлення права  землекористування, а саме: сплатив ціну майна; прийняв об`єкт незавершеного будівництва за актом приймання передачі; повністю здійснив добудову об`єкта незавершеного будівництва; забезпечив виконання вимог екологічної безпеки і навколишнього природного середовища. 
Так, позивач вчиняв та продовжує вчиняти дії з оформлення прав на земельну ділянку: укладав договори на розробку проекту землевпорядкування; отримав дозволи на складання та замовлення проекту землеустрою; отримав рішення Нікопольської міської ради з дозволом на розроблення проекту землеустрою щодо встановлення меж водоохоронної та прибережної захисної смуги; отримав дозвіл на розроблення проекту щодо відведення земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель та споруд; укладав договори підряду на розробку проекту землеустрою. 
У справі №6/354д/08 за позовом Нікопольського міжрайонного прокурора в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області звернувся до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дочірнього підприємства "Запорізький річковий порт" Акціонерної судноплавної компанії "Укррічфлот" про розірвання договору купівлі-продажу судами встановлено, що готовність придбаного Дочірнім підприємством "Запорізький річковий порт" Акціонерної судноплавної компанії "Укррічфлот" об`єкта приватизації –незавершене будівництво "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" складає 100%, про що свідчить висновок Придніпровської державної академії будівництва та архітектури від 10.01.2008 року та акт позапланової перевірки позивача від 01.04.2008 року. Суд відзначив, що проектна документація на будівництво причалу –об`єкта приватизації отримала позитивні висновки всіх контролюючих служб. Дочірнє підприємство "Запорізький річковий порт" Акціонерної судноплавної компанії "Укррічфлот" вживало усіх заходів, для виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" на аукціоні, розташованого за адресою: м. Нікополь, вул. Крупської, 2 від 12.06.2003 року № 1677 та додаткової угоди від 03.08.2006 року № 1143, по введенню в експлуатацію. Як встановлено судом, відповідач неодноразово звертався до Виконавчого комітету Нікопольської міської ради з заявами про утворення державної приймальної комісії, для прийняття в експлуатацію закінченого будівництва об`єкта - причалу для відвантаження металу, однак, Виконавчий комітет Нікопольської міської ради відмовляв у створенні комісії. Стосовно відсутності у покупця правовстановлюючих документів на земельну ділянку, судом відзначено, що в договорі купівлі-продажу не встановлений термін оформлення таких документів покупцем. Здійснено лише посилання на те, що дане питання вирішується покупцем самостійно з власником землі без участі Регіонального відділення. Земельна ділянка під спірним майном знаходиться в стадії оформлення відповідачем.
З метою прийняття спірного об`єкту в експлуатацію позивач звертався до Запорізького окружного адміністративного суду (справа № 2а-2423/09/0870) з позовом про визнання протиправною бездіяльності виконавчого комітету Нікопольської міської ради в особі відділу архітектури та містобудування виконавчого комітету Нікопольської міської ради та Нікопольського регіонального відділу інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю Дніпропетровської області щодо надання ДП "Запорізький річковий порт" АСК "Укррічфлот" дозволу на виконання будівельних робіт на об`єкті: "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)". Вказаний позов було задоволено.
Також, позивач звертався до Дніпропетровського окружного адміністративного суду із позовом про визнання протиправною бездіяльність Нікопольської міської ради щодо передачі земельної ділянки загальною площею 3,0423 га для завершення будівництва приватизованого об`єкта незавершеного будівництва та зобов`язання укласти договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 10 років (справа №160/3610/19). Провадження у справі закрито у зв`язку з належністю спору до господарської юрисдикції.
Отже, суд першої інстанції надав належну оцінку доводам позивача щодо неможливості ввести об`єкт незавершеного будівництва в експлуатацію у зв`язку з неможливістю здійснити оформлення права користування або права власності на землю, а також відсутність вини у діях позивача у невиконанні у встановлений строк усіх умов договору.
Укладаючи договір купівлі-продажу на аукціоні об`єкту незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" в м. Нікополь від 12.06.2003  № 1677, позивач мав на меті використання вказаного об`єкту.
Позивач мав законні підстави сподіватися на можливість використання після добудови та введення в експлуатацію вказаного об`єкту та на сприяння йому державою у вчиненні вказаних дій, зокрема, шляхом виділення земельної ділянки, яка знаходиться під даним об`єктом, у користування.
При цьому з наявних у матеріалах справи документів вбачається відсутність будь-якого сприяння з боку державних органів позивачеві як інвестору у добудові об`єкта незавершеного будівництва.
Мета приватизації державою належного їй майна полягає у тому аби залучити платоспроможного інвестора та надати йому можливість, у даному випадку, добудувати об`єкт приватизації для розвитку підприємництва, створення нових робочих місць тощо. Після оплати інвестором набутого ним у власність об`єкту інвестицій на державі лежить обов`язок забезпечити режим максимального сприяння інвестору, у даному випадку, у добудові об`єкта незавершеного будівництва.
У свою чергу, відповідач не обґрунтував, яким чином запропонована позивачем редакція пункту 5.3 Договору купівлі-продажу порушує майновий інтерес відповідача і позбавляє останнього того, на що він розраховував при укладенні Договору купівлі-продажу.
Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Поняття "майно" у першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.
Зокрема у справі "Пайн Велі Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" ЄСПЛ постановив, що статтю 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності.
Правомірне очікування виникає у тому випадку, коли внаслідок заяв чи обіцянок від імені органу публічної влади, або внаслідок усталеної практики в особи сформувалося розумне сподівання, що стосовно до неї орган публічної влади буде діяти саме так, а не інакше. У практиці ЄСПЛ матеріальні правомірні очікування визнаються "майном" за умови, що такі очікування (1) стосуються певних благ, котрі мають економічну цінність, (2) є цивільними за галузевою належністю і (3) достатньо визначені для того, аби бути забезпеченими можливістю судового захисту. Відповідно до усталеної практики Європейського суду "майном" може бути "наявне майно", або активи, включно з вимогами, стосовно яких заявник здатен довести, що він мав принаймні "правомірне очікування" дієвої реалізації його майнового права" (Див.: Malhous v. Czech Republic (dec.) [GC], no. 33071/96, ECHR 2000-XII; Draon v. France [GC], no. 1513/03, ECHR 2006-IX; Pressos Compania Naviera S. A. and Others v. Belgium, no. 17849/91, §§ 29-31, ECHR A332). 
Позивач при укладанні спірного договору мав законні підстави сподіватися на можливість використання після добудови і введення в експлуатацію вказаного об`єкту,  однак у зв`язку із неотриманням права користування земельною ділянкою під об`єктом, позивач позбавлений можливості добудувати об`єкт, ввести його в експлуатацію та використовувати.  
Не продовження строку для введення об`єкта в експлуатацію, призведе до негативних наслідків та до покладення на позивача надмірного індивідуального тягаря (можливого розірвання договору та зобов`язання повернути придбане та добудоване майно).
Судом першої інстанції цілком правильно внесено зміни до спірного договору з огляду на існування обставин, що від позивача не залежали, оскільки при укладенні договору сторони не розраховували на те, що умовою для введення об`єкту в експлуатацію буде тривалий процес оформлення землекористування, яке фактично унеможливило виконання зобов`язань за договором в передбачений цим договором строк. Причини, які стали підставою для відстрочення виконання умов договору позивач не міг усунути, оскільки будь-якого впливу на рішення компетентних органів не має. 
З урахуванням викладеного, слід дійти висновку, що у даному випадку мають місце одночасно всі чотири умови, які встановлені статтею 652 Цивільного кодексу України та є підставою для внесення змін до договору. 
Вищевикладеним спростовуються доводи, викладені в апеляційній скарзі.

9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду зміні або скасуванню.

10. Судові витрати.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.
Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 277, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, 
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 20.01.2020 у справі №904/5135/18 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 20.01.2020 у справі №904/5135/18 залишити без змін.
Витрати з оплати судового збору за подання апеляційної скарги віднести на апелянта.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.
Касаційна скарга на судове рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 01.02.2021

Головуючий суддя                                                                                   Л.А. Коваль

Суддя                                                                                                         В.О. Кузнецов

Суддя                                                                                                           А.Є. Чередко