УКРАЇНА
ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
____________________________________________________________________
                                                                               Справа № 686/4268/20
Провадження № 22-ц/4820/91/21

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

23 лютого 2021 року м. Хмельницький
Хмельницький апеляційний суд у складі
колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ
Костенка А.М. (суддя – доповідач), Гринчука Р.С., Грох Л.М.
секретар судового засідання Кошельник В.М.
з участю представника відповідача Лукомського А.Л.
розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу № 686/4268/20 за апеляційною скаргою Хмельницької міської ради на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 13 жовтня 2020 року в складі судді Продана Б.Г. у цивільній справі за позовом Хмельницької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Юридично-виробничо-комерційна фірма «Ідеал», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , державного реєстратора Олешинської сільської ради Андрієвської Марини Василівни про скасування запису про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, знесення самочинного будівництва.
Заслухавши доповідача, пояснення представника відповідача, дослідивши доводи апеляційної скарги і матеріали справи, суд
в с т а н о в и в:
У лютому 2020 року Хмельницька міська рада звернулася до суду з позовом в якому просила: скасувати запис № 24423874 від 11 січня 2018 року про проведену державним реєстратором Олешинської сільської ради Андрієвською М.В. державну реєстрацію права власності на кафе-магазин загальною площею 82,3 кв по АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна – 1463579268101, підстава внесення запису – рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, індексний номер 39243957 від 17 січня 2018 року; визнати недійсним договір купівлі-продажу від 05 лютого 2018 року № 219, посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Лаврентьєва Ю.В.;визнати недійсним договір купівлі-продажу від 02 березня 2018 року № 353, посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Лаврентьєва Ю.В.; знести самочинно побудовану будівлю кафе-магазину загальною площею 82,3 кв м, розташовану по АДРЕСА_1 за рахунок ТзОВ «Юридично-виробничо-комерційна фірма «Ідеал».
На підтримання заявлених позовних вимог позивач вказував, що на підставі рішення Хмельницької міської ради від 28 травня 2008 року № 32 було укладено договір оренди землі від 17 листопада 2008 року, відповідно до якого ТОВ ЮВК фірма «Ідеал» передана в оренду земельна ділянка 425 кв м по АДРЕСА_1 для обслуговування офісу і торгівельних приміщень та під благоустрій дворової території терміном до 28 травня 2013 року Додатковою угодою від 12 лютого 2014 року, вказаний договір був поновлений терміном на 10 років, тобто до 28 травня 2023 року. На вказаній земельній ділянці, яка перебувала в оренді ТОВ ЮВК фірма «Ідеал» на даний час розташована будівля кафе-магазину площею 82,3 кв м, яка побудована самочинно, без відповідних дозвільних документів. В ході проведеної перевірки було встановлено, що право власності на кафе-магазин загальною площею 82,3 кв м по АДРЕСА_1 було зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі договору про спільну діяльність від 09 березня 2017 року та додаткової угоди № 1 від 20 квітня 2017 року, додаткової угоди № 2 від 27 квітня 2017 року та № 3 від 03 травня 2017 року, акту приймання-передачі від 18 травня 2017 року, декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 18 травня 2017 року ХМ 121172300218. В подальшому ОСОБА_1 відчужив будівлю кафе-магазину по АДРЕСА_1 ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу від 05 лютого 2018 року № 219 та 02 березня 2018 року № 353. Проте, згідно листів управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області було встановлено, що у них відсутня інформація стосовно реєстрації документів декларативного характеру про початок виконання будівельних робіт від 05 травня 2017 року за 05 травня 2017 року за № ХМ 0821530060570 та про готовність об`єкта до експлуатації від 18 травня 2017 року ХМ 121172300218, згідно листа управління архітектури та містобудування Департаменту, архітектури, містобудування та земельних ресурсів від 06 вересня 2019 року № 2879/03-11 містобудівні умови і обмеження на будівництво кафе-магазину по АДРЕСА_1 не видавалися. Таким чином підставою для первинної реєстрації права власності на кафе-магазин загальною площею 82,3 кв м по АДРЕСА_1 стала декларація про готовність об`єкта до експлуатації від 18 травня 2017 року ХМ 121172300218, яка не була зареєстрована у встановленому законодавством порядку уповноваженим на те органом, тому запис про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, індексний номер 39243957 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Олешинської сільської ради Андрієвською М.Є. є незаконним та підлягає скасуванню. 
Оскільки самочинне будівництво будівлі кафе-магазину порушує право Хмельницької міської ради як власника на вільне розпорядження належною їй земельною ділянкою, тому вказане самочинне будівництво на підставі ст. 376 ЦК України підлягає знесенню.
Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 13 жовтня 2020 року позовну заяву залишено без задоволення.
Хмельницька міська рада не погодилася з таким рішенням суду першої інстанції подала апеляційну скаргу в якій зазначає, що висновки суду не відповідають дійсним обставинам справи, посилається на невірне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Апелянт вказує, що судом не враховано, що саме на підставі рішення Хмельницької міської ради від 28 травня 2008 року № 32 було укладено договір оренди землі від 17 листопада 2008 року, відповідно до якого ТОВ ЮВК фірма «Ідеал» передана в оренду земельна ділянка площею 425 кв м по АДРЕСА_1 для обслуговування офісу і торгівельних приміщень та під благоустрій дворової території терміном до 28 травня 2013 року, додатковою угодою від 12 лютого 2014 року вказаний договір було поновлено терміном до 10 років до 28 травня 2023 року. На даній земельній ділянці на момент укладення договору знаходилися офіс та торгівельні приміщення, які належали на праві власності ТОВ ЮВК фірма «Ідеал», проте на сьогоднішній день на вказаній земельній ділянці, крім зазначених об`єктів, також розташована будівля кафе-магазину загальною площею 82,3 кв м, яка належить на підставі договорів купівлі-продажу від 05 лютого 2018 року № 219 та від 02 березня 2018 року № 353 ОСОБА_2 . Відповідно до пункту 29 Договору оренди, орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити у встановлено порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівельні споруди, проте за період оренди орендар за отриманням такого дозволу не звертався, що свідчить про самочинне будівництво. В ході розгляду справ суд прийшов до висновку щодо наявності чинної декларації про готовність об`єкта до експлуатації, яка не скасована у встановленому законом порядку, однак такий висновок зроблений без урахування вимог ст. 228 ЦК України, оскільки зазначена судом декларація про готовність об`єкта до експлуатації, спрямована на незаконне заволодіння майном територіальної громади міста Хмельницького, а саме: самочинно забудованої земельної ділянки, тому вона є нікчемною і не потребує визнання її недійсною в судовому порядку, оскільки її існування без проведення реєстрації не створює жодних правових наслідків.
Перевіривши матеріали справи, колегія судді вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
У відповідності до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Так судом встановлено, що на підставі рішення Хмельницької міської ради № 32 від 28.05.08 між Хмельницькою міською радою як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю юридично-виробнича-комерційна фірма «Ідеал» як орендарем 17 листопада 2008 року було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 425 кв.м. по АДРЕСА_1 для обслуговування офісу і торгівельних приміщень та під благоустрій дворової території строком на п`ять років до 28.05.13 року
12 грудня 2014 року між Хмельницькою міською радою як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю юридично-виробнича-комерційна фірма «Ідеал» як орендарем було укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 17 листопада 2008 року, за умовами якої договір оренди поновлено на 10 років до 28.05.2023 року.
На даній земельній ділянці знаходяться офісні та торгівельні приміщення, які належать на праві власності ТОВ ЮВК фірма «Ідеал».
09 березня 2017 року між ТОВ ЮВК фірма «Ідеал» та ТОВ «Карамель 2006» було укладено договір про спільну діяльність предметом якого спільна діяльність сторін для досягнення цілей з користування земельною ділянкою, площею 175 кв.м., по АДРЕСА_1 та тимчасової споруди, яка на ній розташована.
27 квітня 2017 року між ТОВ ЮВК фірма «Ідеал», ТОВ «Карамель 2006» та ОСОБА_1 укладено додаткову тристоронню угоду до договору про спільну діяльність від 09 березня 2017 року, за умовами якої первісну сторону договору ТОВ «Карамель 2006» замінено на громадянина ОСОБА_1 
03 травня 2017 року між ТОВ ЮВК фірма «Ідеал» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду № 3 до договору про спільну діяльність від 09 березня 2017 року за умовами якої сторони зобов`язуються шляхом об`єднання своїх зусиль та майна спільно діяти для досягнення загальних господарських потреб з користування земельною ділянкою, площею 175 кв.м., по АДРЕСА_1 шляхом будівництва та введення в експлуатацію нежитлової будівлі кафе-магазину на вказаній земельній ділянці.
В матеріалах справи міститься Декларація про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності від 18.05.17р. № ХМ 141172300018 видана Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області, яка має реєстраційний номер, має підпис посадової особи Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області, та засвідчена відповідною печаткою цієї посадової особи. Згідно цієї Декларації кафе-магазин по АДРЕСА_1 вважати закінченим будівництвом та готовим до експлуатації.
Після цього ОСОБА_1 звернувся до Державного реєстратора Олешинської сільської ради Андрієвської М.В. з заявою про реєстрацію права власності на вищевказаний об`єкт нерухомості.
Під час вирішення даної заяви Державний реєстратор Олешинської сільської ради Андрієвська М.В. звернулась до Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області з запитом чи дійсно було проведено реєстрацію Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності від 18.05.17р. № ХМ 141172300018.
На її запит ВО начальника Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області надав відповідь, що Декларація про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності від 18.05.17р. № ХМ 141172300018, була зареєстрована Управлінням, але з технічних причин не внесена до реєстру дозвільних документів.
17 січня 2017 року Державним реєстратор Олешинської сільської ради було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 кафе-магазину по АДРЕСА_1 на підставу договору про спільну діяльність від 09.03.2017 року, додаткових угод до нього, Декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 18.05.17р. № ХМ 141172300018 та внесено відповідні дані до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 
В подальшому ОСОБА_1 відчужив магазин-кафе по АДРЕСА_1 ОСОБА_2 , уклавши з ним відповідні договори купівлі-продажу.
У відповідності до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
За нормами ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
  Згідно ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Відповідно до ст.ст. 26, 32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» в редакції на час виникнення спірних правовідносин забудова територій здійснюється шляхом розміщення об`єктів будівництва. Клас наслідків (відповідальності) будівель і споруд (далі - клас наслідків) - це характеристика рівня можливої небезпеки для здоров`я і життя людей, які постійно або періодично перебуватимуть на об`єкті або які знаходитимуться зовні такого об`єкта, матеріальних збитків чи соціальних втрат, пов`язаних із припиненням експлуатації або з втратою цілісності об`єкта. Усі об`єкти поділяються за такими класами наслідків (відповідальності): незначні наслідки - СС1; середні наслідки - СС2; значні наслідки - СС3.
Статтею 39 цього ж Закону передбачено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви. Форма декларації про готовність об`єкта до експлуатації, порядок її подання і реєстрації визначаються Кабінетом Міністрів України. Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації.
Як вбачається з матеріалів справи ОСОБА_3 . Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області надано Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності від 18.05.17р. № ХМ 141172300018, яка має реєстраційний номер, підпис посадової особи Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області, та засвідчена відповідною печаткою цієї посадової особи. 
На підставу договору про спільну діяльність від 09.03.2017 року, додаткових угод до нього, Декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 18.05.17р. № ХМ 141172300018 за ОСОБА_1 була проведена реєстрація права власності на кафе-магазину по АДРЕСА_1 .
Отже у відповідності до норм Цивільного кодексу та Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» за наявності Декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 18.05.17р. № ХМ 141172300018 кафе-магазин по АДРЕСА_1  є прийнятим в експлуатацію закінченим об`єктом будівництва.
Надана державну реєстратору Олешинської сільської ради Андрієвській М.В. Декларація про готовність є одним із чинних правовстановлюючих документів на об`єкт нерухомого майна доти, доки судовим рішенням не буде її скасовано чи визнано недійсною. 
Вказана Декларація в судовому порядку не оспорена, не є предметом розгляду даної цивільної справи, а відтак за таких обставин справи за наявності чинної Декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 18.05.17р. ХМ № 121172300218 та реєстрації права власності на підставі цієї Декларації не має підстав визнавати будівлю кафе-магазину по АДРЕСА_1 самочинним будівництвом.
Доводи апеляційної скарги, що декларація про готовність об`єкта до експлуатації, спрямована на незаконне заволодіння майном територіальної громади міста Хмельницького, а саме: самочинно забудованої земельної ділянки, тому вона є нікчемною і не потребує визнання її недійсною в судовому порядку, оскільки її існування без проведення реєстрації не створює жодних правових наслідків слід відхилити.
Так в матеріалах справи міститься відповідь ВО начальника Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області на запит державного реєстратора, що Декларація про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності від 18.05.17р. № ХМ 141172300018, була зареєстрована Управлінням, але з технічних причин не внесена до реєстру дозвільних документів.
В той же час в матеріалах справи є відповідь начальника Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області, що вказана декларація управлінням взагалі не реєструвалась.
При цьому Декларація про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності від 18.05.17р. № ХМ 141172300018, в судовому порядку оскаржена не була, не є предметом даної цивільної справи, Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області до участі в справі залучено не було, посадові особи управління з цього приводу не допитувались.
За таких обставин, суперечливих повідомлень керівника Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області щодо реєстрації декларації, суд не може в даній цивільній справі давати оцінку законності чи нікчемності вказаного документа, який повинен бути предметом окремого дослідження та предметом позову в окремій справі з приводу встановлення його достовірності, надання оцінки законності діям посадових осіб Управління.
В даній цивільній справі вимога про скасування даної декларації не заявлялась, а суд розглядає справу лише в межах позовних вимог.
При цьому позивач не позбавлений можливості в установлений Законом спосіб оскаржити дану Декларацію, скасувати її в судовому порядку та подати інший позов з інших підстав після встановлення скасування декларації щодо спірного об`єкту нерухомості. 
З цих підстав суд не приймає інші доводи апеляційної скарги, оскільки як зазначено вище при наявності Декларації про готовність до експлуатації об`єкта даний об`єкт не є самочинним будівництвом, а предметом позову є знесення саме самочинного будівництва.
Рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому підстав для його скасування в межах доводів апеляційної скарги не вбачається.
Керуючись ст. ст. 374, 375, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд, 
постановив:
Апеляційну скаргу Хмельницької міської ради залишити без задоволення.
Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 13 жовтня 2020 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 26 лютого 2021 року.
Судді А.М. Костенко
Р.С. Гринчук
Л.М. Грох