ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"20" січня 2021 р.           Справа№ 925/1416/19
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Разіної Т.І.
суддів:            Михальської Ю.Б. 
          Іоннікової І.А. 
 
Секретар судового засідання: Огірко А.О.
За участю представників учасників процесу: 
від позивача: не з`явився;
від відповдіача: не з`явився.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну Приватного підприємства "Тетяна" на рішення Господарського суду Черкаської області від 04.09.2020 у справі № 925/1416/19  (суддя Спаських Н.М., м. Черкаси, повний текст рішення складено 08.09.2020)

за позовом Приватного підприємства "Тетяна"
до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області 
про  визнання  укладеною додаткової угоди  про поновлення  договору оренди землі

За результатами розгляду апеляційної скарги Північний апеляційний господарський 

                                        ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог
Приватне підприємство «Тетяна» (далі - позивач/ПП «Тетяна») звернулось до Господарського суду Черкаської області із позовною заявою до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (далі -відповідач/ГУ Держгеокадастру у Черкаській області) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. 
Позовні вимоги мотивовані тим, що  25.03.2011 між ПП «Тетяна», як орендарем та Драбівською РДА, як орендодавцем було   укладено договір оренди  земельної ділянки площею 123,8 га для вирощування сільськогосподарської продукції терміном на 5 років (далі - Договір оренди від 25.03.2011), після закінчення строку дії якого орендар   направив  до ГУ Держгеокадастру у Черкаській області лист-повідомлення з проханням поновити договір оренди землі, додавши до цього листа проект додаткової угоди до договору. Оскільки орендар належним чином виконував       та виконує      умови договору оренди від 25.03.2011, претензій      з боку орендодавця протягом всього періоду дії   договору не надходило, заборгованості по орендній платі орендар не має, а Управління протягом одного місяця після закінчення договору оренди від 25.03.2011 не надіслало      ПП "Тетяна" повідомлення про заперечення щодо поновлення      цього договору на новий строк, тому наявні передбачені ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" підстави для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди від 25.03.2011. 

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його ухвалення
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 04.09.2020 у справі №925/1416/19 у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд встановив, що орендарем (позивачем) не було вчинено до 01.01.2013 дій щодо державної реєстрації договору оренди від 25.03.2011, підписаного між ПП "Тетяна" та Драбівською РДА, згідно з розділом II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 11.02.2010 №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України». За таких обставин суд першої інстанції дійшов висновку про те, що Договір оренди землі від 25.03.2011 чинності не набув (через нездійснення реєстрації договору до 01.01.2013), а тому він не міг бути поновленим на наступні 5річні періоди за правилами ст. 33 ЗУ "Про оренду землі". Крім того, суд також зазначив, що до договору який є неукладеним не можуть внеситися будь-які зміни (в т.ч. про поновлення його дії) ні за згодою сторін, ні за рішенням суду.  

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, ПП "Тетяна" (далі -скаржник), звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просило скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Доводи апеляційної скарги ПП "Тетяна" обґрунтовані неповним з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеністю обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, а також порушенням норм матеріального права, зокрема, ст. 640 Цивільного кодексу України, ст.ст. 125,126 Земельного кодексу України, ст. 18, ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Скаржник вважає, що з 01.01.2013 була скасована обов`язкова державна реєстрація договорів оренди і була введена реєстрація права оренди землі як речового права, ст. 125 Земельного кодексу України та ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» пов`язують момент виникнення права оренди на землю.
Позивач зазначає, що ним було у 2015 році на підставі Договору оренди від 25.03.2011 проведена державна реєстрація права оренди орендаря (ПП «Тетяна») на землю. 
На переконання заявника апеляційної скарги, Договір оренди землі від 25.03.2011 слід вважати укладеним на його 5-ний строк дій таким, що розпочався  лише  01.01.2013 - у день, з якого були скасовані державна реєстрація договорів оренди землі і норма, щодо набрання ними чинності з моменту їх державної реєстрації. Право оренди на орендовану землю у позивача виникло з моменту державної реєстрації такого права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», чого місцевим господарським судом не було враховано.
Оскільки останнім днем 5-ного строку дії Договору оренди від 25.03.2011 є 31.12.2017, тому з 01.01.2018 строк дії даного правочину закінчився. Отже, як стверджує скаржник, що упродовж 2018 року відповідач листа-повідомлення ПП «Тетяна» про заперечення проти поновлення договору на новий строк не надсилав, а ПП «Тетяна» після 31.12.2017 продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою на підставі вказаного договору оренди землі. Відтак, як вважає апелянт, враховуючи продовження користування позивачем земельною ділянкою та відсутність заперечень відповідача щодо пролонгації договору протягом місяця після закінчення дії договору від 25.03.2011, зазначений правочин є автоматично поновленим на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» на той самий строк, тобто на п`ять років з 01.01.2018 по 31.12.2022, на тих самих умовах, які були визначені Договором оренди від 25.03.2011. 
Скаржник вважає, що позиція наведена Верховним судом у постанові від 15.10.2019 у справі №925/1381/16 (яка була покладена в основу прийнято місцевим господарським судом) є помилковою та не містить прозорого та зрозумілого обґрунтування.
Також заявник апеляційної скарги зазначає, що, зокрема, моментом укладення Договором місцевий господарський суд вказав 25.03.2011, а також зазначив, що права та обов`язки беруть початок з 25.03.2011, однак не врахував, що право оренди у позивача виникло лише 15.12.2015 в зв`язку з його державною реєстрацією, зазнане свідчить про невідповідність висновків суду обставинам справи.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу
04.11.2020 від відповідача через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу,  у якому останній просить апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення, а  рішення Господарського суду Черкаської області від 15.07.2020 у справі №925/1416/20 - без змін.
Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу ПП «Тетяна» указував на те, що рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, у зв`язку з чим підстави для його скасування - відсутні.   

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.10.2020 апеляційну скаргу ПП «Тетяна» у справі  №925/1416/20 передано на розгляд колегії суддів у складі головуючого судді: Разіної Т.І., суддів: Іоннікової І.А., Михальська Ю.Б.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.10.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ПП «Тетяна» на рішення Господарського суду Черкаської області від 04.09.2020 у справі №925/1416/19, розгляд справи призначено на 11.11.2020.
11.11.2020 розгляд апеляційної скарги Приватного підприємства "Тетяна" на рішення Господарського суду Черкаської області від 04.09.2020 у справі №925/1416/19 не відбувся у зв`язку з перебуванням судді Михальської      Ю.Б. у відпустці. Після виходу судді Михальської Ю.Б.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.11.2020 розгляд апеляційної скарги Приватного підприємства "Тетяна" на рішення Господарського суду Черкаської області від 04.09.2020 у справі №925/1416/19  призначено на 15.12.2020.
15.12.2020 судове засідання не відбулось у зв`язку з замінуванням будівлі суду, що підтверджується актом щодо знеструмлення електромережі суду, вихід з ладу сервера автоматизованої системи та інші умови, що впливають на безперебійність та функціонування автоматизованої системи від 15.12.2020.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.12.2020 у справі №925/1416/20 розгляд справи призначено на 20.01.2021.

Явка представників сторін
У судове засідання 20.01.2021 уповноважені представники сторін не з`явилися. Про причини неявки суд не повідомили, про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги були повідомлені належним чином, що підтверджується наявними у матеріалах справи повідомленнями про вручення поштових відправлень.
Заяв/клопотань про відкладення розгляду апеляційної скарги від сторін через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду не надходило.
Відповідно до ч. 12   ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
З огляду на те, що сторони належним чином повідомлені про дату, час та місце проведення судового засідання у даній справі, явка представників сторін судом апеляційної інстанції обов`язковою не визнавалась, а участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони (ст. 42 ГПК України), зважаючи на відсутність від сторін клопотань/заяв про відкладення розгляду справи з поданням відповідних доказів, а також враховуючи положення ч. 12 ст. 270 ГПК України, суд апеляційної інстанції прийшов до висновку про можливість розгляду справи за відсутності позивача та відповідача.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Як убачається із матеріалів справи, 25.03.2011 між Драбівською районною адміністрацією, як орендодавцем та ПП «Тетяна», як орендарем було укладено договір оренди землі (далі - Договір оренди), у відповідності до якого п. 1.1. якого  орендодавець відповідно до розпорядження райдержадміністрації від 21.03.2011 № 66 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для  ведення  сільськогосподарського  виробництва, яка знаходиться в  адміністративних межах Жорнокльовівської сільської ради.
Згідно із п. 2.1. Договору в оренду передається  земельна ділянка  загальною площею - 123,8 га в тому числі  ріллі - 119,6 га, польових шляхів - 1,7 га, полезахисних  лісових смуг - 2,5 га.
Договір оренди укладено терміном на 5 років. Після закінчення строку Договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення  строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію ( п. 7. Договору). 
У п. 8. Договору сторони визначили, що орендна плата вноситься орендарем: у грошовій формі у розмірі: 724 грн за 1 га ріллі в рік та по 161 грн за 1 га польових шляхів та полезахистних лісових смуг  в рік (п. 8 договору).
Відповідно до п. 13 Договору земельна ділянка передається в оренду для вирощування сільськогосподарської продукції. 
Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 5 денний після державної реєстрації цього Договору за актом приймання-передачі ( п. 18. Договору) (Прикінцеві положення).
У п. 39. Договору сторони погодили, що цей Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. 
З копії договору оренди землі від 25.03.2011, доданої до матеріалів справи, вбачається, що відмітка про його державну реєстрацію відсутня (а.с.15).    
11.12.2015 здійснено державну реєстрацію за ПП «Тетяна» права оренди на земельну ділянку, загальною площею 116,6064 га на підставі Договору оренди землі від 25.03.2011, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 15.12.2015 № 49929438. 
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно індексний номер 105126828 від 27.11.2017 (а.с. 23-24) стосовно об`єкта оренди були внесені відомості, що площа земельної ділянки складає 119,5004 га.  
За даними витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно площа цієї земельної ділянки становила 116,6064 га проти 123,8 га згідно п. 2 Договору оренди землі.
Площа орендованої земельної ділянки 119,5004 га також підтверджується і  довідкою  № 373/102-17 від 04.12.2017, з державної  статистичної звітності про наявність  земель та розподіл їх за власниками земель, землекористувачами, угіддями станом на 31.12.2015. 
Уточнення щодо площі земельної ділянки змінами до Договору оренди землі від 25.03.2011  не оформлялися, а судовим рішенням у справі                            №925/1381/16 встановлено, що згідно висновків судової експертизи експертом зафіксовано факт збереження всіх межових знаків, що окреслюють земельну ділянку площею 119,5004 га, яка саме і передана позивачу в оренду за Договором від 25.03.2011.  Межі цієї земельної ділянки не змінилися. 
07.11.2019 позивачем направлено до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області   лист-повідомлення про поновлення строку Договору оренди землі. До зазначеного листа - повідомлення позивачем було додано проект додаткової угоди про повновлення Договору оренди землі.
Матеріали справи містять примірник додаткової угоди до Договору оренди землі від 25.03.2011, відповідно до якого Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області (18000, м. Черкаси, вул. Смілянська, 131, ЄДРПОУ 39765890) - далі по тексту - "Орендодавець", в особі в.о. начальника Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області Кисіль  Андрія Миколайовича, який діє на підставі Положення про Головне управління Держгеокадастру в області, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 03.02.2015 №14, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.02. 2015 за № 177/26622, та Приватне підприємство "Тетяна" (19800, Черкаська область, смт. Драбів, вул. Радянська, 223А, ЄДРПОУ 31617764) - далі по тексту "Орендар", в особі керівника Удовика Миколи Леонідовича, який діє на підставі Статуту, керуючись ст. 33 Закону України "Про оренду землі", домовилися поновити договір оренди землі, укладений 25 березня 2011 року між Драбівською районною державною адміністрацією та ПП "Тетяна", та уклали цю додаткову угоду (далі - Угода) про таке: 
1. Поновити на 5 (п`ять) років до 31.12.2022 на тих самих умовах Договір оренди землі, укладений 25 березня 2011 року між Драбівською районною державною адміністрацією та ПП "Тетяна" (далі - Договір).
2. Інші умови Договору залишаються без змін.
3. Дана угода набирає чинності з дня укладення.
4. Усі спори, пов`язані з виконанням цієї додаткової угоди, вирішуються судами України, при неможливості врегулювання досудового спору.
5. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною Договору та складена в двох примірниках, по одному примірнику для Орендодавця та Орендаря.
ОРЕНДОДАВЕЦЬ: Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області, 18000, м. Черкаси, вул. Смілянська, 131, ЄДРПОУ 39765890.
ОРЕНДАР: Приватне підприємство "Тетяна", 19800, Черкаська область, смт. Драбів, вул. Радянська, 223А, ЄДРПОУ 31617764".
Однак, відповідач відповіді на лист-повідомлення від 07.11.2019  не надав.
Звертаючись до суду із вказаним позовом позивач зазначає, що державна реєстрація Договору оренди від 25.03.2011 не проводилася, і, відповідно цей правочин в силу ч. 3 ст. 640 Цивільного кодексу України, ст. 18 Закону України «Про оренду землі» у 2011 році не був укладений, у 2011 році не набув чинності і позивача відповідно до ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України в 2011 році право оренди за цим договором не виникло, проти те, що ПП «Тетяна» фактично здійснювало права і виконувало обов`язки орендаря за Договором оренди від 25.03.2011.
Позивач зазначає, що 01.01.2013 була скасована обов`язкова державна реєстрація договорів оренди і була введена реєстрація права оренди землі як речового права, ст. 125 Земельного кодексу України та ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» пов`язують момент виникнення права оренди на землю. 11.12.2015 році на підставі Договору оренди від 25.03.2011 позивачем була проведена державна реєстрація права оренди орендаря (ПП «Тетяна») на землю. 
Також ПП «Тетяна» зазначає, що Договір оренди землі від 25.03.2011 слід вважати укладеним на його 5-ний строк дій таким, що розпочався  лише  01.01.2013 - у день, з якого були скасовані державна реєстрація договорів оренди землі і норма, щодо набрання ними чинності з моменту їх державної реєстрації. Право оренди на орендовану на орендовану землю у позивача виникло з моменту державної реєстрації такого права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у порядку, встановленого Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», чого місцевим господарським судом не було враховано.
Оскільки останнім днем 5-ного строку дії Договору оренди від 25.03.2011 є 31.12.2017, тому з 01.01.2018 строк дії даного правочину закінчився. 
Позивач зазначає, що упродовж 2018 року відповідач листа-повідомлення ПП «Тетяна» про заперечення проти поновлення договору на новий строк не надсилав, а ПП «Тетяна» після 31.12.2017 продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою на підставі вказаного договору оренди землі.
Позивач вказує, що після спливу 5 річного терміну з часу підписання Договору оренди землі від 25.03.2011 до позивача не було направлено орендодавцем заперечення у поновленні договору на новий строк та не було пред`явлено вимоги про повернення земельної ділянки. Тому позивач вважає, що кожного разу Договір поновлювався на новий 5річний строк. При цьому позивач також просить врахувати ту обставину, що ПП "Тетяна" весь період часу з березня 2011 року безперервно користується земельною ділянкою та сплачує за неї орендну плату, яка приймається місцевим бюджетом без зауважень. 

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України (надалі - ГПК України)   суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшов висновку, що апеляційна скарга позивача не підлягає задоволенню, а оскаржене рішення місцевого господарського суду не підлягає зміні чи скасуванню, виходячи з наступних підстав.

Предметом спору у даній справі є вимога ПП «Тетяна» про визнання укладеної додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 25.03.2011, укладеного між ПП «Тетяна» та Драбівською РДА, на погоджених сторонами умовах в редакції, викладеній у позовній заяві, на підставі  статті 33 Закону України "Про оренду землі".
З даного приводу суд апеляційної інстанції зазначає наступне.
Частиною 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та направлення відповідачу проекту додаткової угоди до Договору щодо його поновлення на той же строк і на тих самих умовах) передбачено наступну підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Аналогічні висновки Великої Палати Верховного Суду містяться у постанові від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц (провадження                    №14-65цс18), постановах Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року (провадження №6-219цс14 та № 6-10цс15) та від 18 березня 2015 року (провадження №6-3цс15 і № 6-4цс15).
Такий висновок відповідає вимогам абзаців 6-8 статті 33 Закону України «Про оренду землі», зі змісту яких вбачається, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору, то необхідно у випадку поновлення договору оренди землі в обов`язковому порядку укласти протягом місяця додаткову угоду із уповноваженим керівником органу виконавчої влади без прийняття органом виконавчої влади рішення про поновлення договору оренди землі щодо земель державної власності.
Тобто, за будь-яких обставин, в обов`язковому порядку продовження чи поновлення договору оренди землі відбувається за укладення сторонами додаткової угоди. 
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2019 року в справі №709/433/17.
Як зазначалось вище, у додатковій угоді, яку просить визнати укладеною позивач, поновлення Договору пропонується визначити до 31.12.2022 року, який обраховується позивачем як два п`ятирічні терміни дії договору, починаючи з 01.01.2013 (з часу виключення ст. 18 та 20 із Закону "Про оренду землі"  і заміни реєстрації договору на реєстрацію права). Решту умов Договору позивач залишає без змін. 
Відповідно до п. 1 ч. 2  ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК України).
Статтею 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього  Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно із ч. 1 ст. 638 ЦК України   договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені  законом  як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ч. 1 ст. 640 ЦК України (в редакції, чинній до 01.01.2013) договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Тобто, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.
За змістом ст. 18 Закону України   (у редакції, чинній на момент укладення між Драбівською РДА  та ПП «Тетяна» Договору оренди землі від 25.03.2011) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до  закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ст. 20 Закону України «Про оренду землі»).
Положеннями ст. 125 Земельного кодексу України  (у редакції, чинній на час підписання між сторонами Договору оренди землі від 25.03.2011) передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, а згідно з ч. 5  ст.126 цього Кодексу  право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
Відповідно до ч. 2 ст. 14 ЦК України, цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства (частина перша статті 14 ЦК України). Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України). Це положення кореспондує частині восьмій статті 93 ЗК України, яка передбачає, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію правочинів, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом (згідно із частиною другою статті 210 ЦК України).
          Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом про оренду землі, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (згідно із частиною першою статті 2 Закону про оренду землі). Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (частина перша статті 6 Закону про оренду землі).
       Згідно положень  Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 в редакції, що діяла на час підписання Договору оренди землі від 25.03.2011, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (абзац перший частини першої статті 1 Закону про реєстрацію нерухомого майна). Нерухоме майно - земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення (абзац третій частини першої статті 1 Закону)
          Державна реєстрація прав є обов`язковою. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до Закону про реєстрацію нерухомого майна, виникають з моменту такої реєстрації.
          Обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:
           1) право власності на нерухоме майно; 
           2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном  та інші права.
Відповідно до п. 39 «Прикінцевих положень» Договору оренди землі від 25.11.2011 цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Отже, виходячи з системного аналізу змісту положень ст.ст. 210,640 ЦК України, ст.ст. 125, 126 ЗК України та ст.ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі», у редакціях на дату виникнення спірних правовідносин, а також умов укладеного між сторонами Договору оренди землі, суд апеляційної інстанції зазначає, що договір оренди землі може вважатися укладеним та таким, що набуває чинності, лише з дня проведення його державної реєстрації.
За таких обставин, враховуючи, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, то строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
01.01.2013 набрав чинності Закон України № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр», згідно з підпунктом "е" підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ "Прикінцеві та перехідні положення" якого ст. 126 ЗК України  викладено у новій редакції та передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Водночас, 16.03.2010 набрав чинності Закон України від 11.02.2010                 №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» згідно з яким статті  18  та  20 Закону України "Про оренду землі"  виключено, а  статтю 6 цього Закону  доповнено частиною 5, за змістом якої право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Розділом II «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону встановлено, що до 01.01.2012 державна реєстрація, зокрема договорів оренди земельних ділянок, проводиться територіальними органами земельних ресурсів.  Законом України від 09.12.2011 № 4152-VI "Про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення реалізації прав на нерухоме майно та їх обтяжень при їх державній реєстрації"  (який набрав чинності 31.12.2011) дію зазначеної норми щодо здійснення державної реєстрації продовжено до 01.01.2013.
За змістом статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (у редакції  Закону України № 1878-VI) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього  Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим  Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим  Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав (частини 3, 4  статті 3 Закону України №1952-IV  у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Таким чином, з урахуванням викладених норм поняття «державна реєстрація договору» та «державна реєстрація речового права» не є тотожними. (Такий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 20.03.2018 у справі № 925/493/17).
У постанові Великої Палати ВС від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц викладено правовий висновок про те, що проведення 04 грудня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. Оскільки ДСП не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі до 01 січня 2013 року, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно вказане сільськогосподарське підприємство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі. 
Прикінцевими та перехідними положення Закону України від 11.02.2011        N 1878-VI визначено, що цей Закон набирає чинності з дня його опублікування, крім пунктів 3 і 5 розділу I та пункту 4 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону, які набирають чинності з 1 січня 2013 року. Встановлено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно в порядку, визначеному цим Законом, здійснюється з 1 січня 2013 року. 
          У відповідності до ст. 5 ЦК України про дію актів цивільного законодавства у часі -- акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. 
Наведеним спростовується твердження заявника апеляційної скарги про те, що 5 річний термін дії договору слід вираховувати не з дати його укладення (25.03.2011), а з 01.01.2013 - з часу виключення статей 18 та 20 із Закону "Про оренду землі"  Законом "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України" від 11 лютого 2010 року N 1878-VI, оскільки по-перше, як зазначалося вище, права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності  Законом України №1952-IV, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, зокрема якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, а по-друге, обов`язковість такої реєстрації була передбачена як на законодавчому рівні, так і обумовлена сторонами договору оренди землі, по - третє, права і обов`язки сторін беруть початок з 25.03.2011 (дата підписання Договору оренди землі від 25.03.2011), а не виникають зовсім нові відносини з 01.01.2013 через зміну законодавства. 
Як вбачається з матеріалів справи та позивачем не заперечується відсутність вчинення ним у 2011-2012 роках дій щодо державної реєстрації Договору оренди землі від 25.03.2011, підписаного між Драбівською РДА у Черкаській області та ПП «Тетяна» згідно з  розділом II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 11.02.2010 №1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України". 
При цьому, у позовній заяві позивачем зазначено про те, що договір оренди землі не був зареєстрований відповідно до вимог чинного законодавства, яке діяло на момент укладення цього договору.
Водночас, позивачем не було надано доказів існування об`єктивних перешкод чи протидії йому з боку державних чи інших органів та суб`єктів у проведенні державної реєстрації Договору оренди землі від 25.03.2011 року до часу відміни цієї вимоги закону.
За таких обставин, суд апеляційної інстанції вважає, що судом першої інстанції було правомірно зауважено про те, що поважних причин нездійснення реєстрації Договору у позивача не було, і незважаючи на необмеженість цієї дії строком по  закону чи по Договору, позивач несе всі ризики настання негативних наслідків, пов`язаних зі зміною законодавства в питанні державної реєстрації договорів та реєстрації права і обставин, що пов`язуються з цими подіями.
В свою чергу, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 15.12.2015 свідчить про здійснення позивачем державної реєстрації права оренди, тобто користування земельною ділянкою з кадастровим номером 7120683800:02:001:0375.
Таким чином ПП «Тетяна» не виконало передбачений  законом  і договором обов`язок щодо проведення державної реєстрації договору оренди землі, а тому Договір оренди землі від 25.03.2011 не може вважатися таким, що набрав чинності.
Місцевий господарський суд установивши, що державна реєстрація Договору оренди земельної ділянки від 25.03.2011, укладеного між Драбівською РДА у Черкаській області та ПП «Тетяна» у державних органах земельних ресурсів проведена не була, дійшов вірного висновку про те, що зазначений договір не набрав чинності.
Такий висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладений у постановах Верховного Суду від 19.02.2019 у справі №922/4416/16, від 15.10.2019 у справі №925/1381/16, що в силу вимог ч. 4  ст. 236 ГПК України враховано апеляційним господарським судом.
Крім того, Верховний Суд у постанові від 15.10.2019 у справі                            № 925/1381/16 (а.с. 35-41) за позовом ПП «Тетяна» до Головного  управління Держгеокадастру  у Черкаській області  про визнання укладеною додаткової угоди  про поновлення  договору оренди землі від 25.03.2011 прийшов до висновку, що не можуть вноситися зміни і доповнення чи укладатися додаткові угоди до договору оренди землі, який не набрав чинності та у розумінні частини 1 статті 210, частини 3 статті 640 ЦК України (в редакції, чинній до 01.01.2013) та статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 01.01.2013) не є укладеним у зв`язку з відсутністю його державної реєстрації.
Отже, за вищенаведених обставин апеляційна інстанція вважає, що не можуть вноситися зміни і доповнення чи укладатися додаткові угоди до договору оренди землі, який не набрав чинності та у розумінні частини 1 статті  210, частини 3 статті  640 ЦК України  (в редакції, чинній до 01.01.2013) та статей  18,  20 Закону України "Про оренду землі" не є укладеним у зв`язку з відсутністю його державної реєстрації.
Оскільки, Договір оренди землі від 25.03.2011 чинності не набув (через нездійснення реєстрації договору до 01.01.2013), тому такий договір не міг бути поновленим на наступні 5річні періоди за правилами ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», і, відповідно, до такого правочину не можуть вноситися будь-які зміни (в т.ч. про поновлення його дії) ні за згодою сторін, ні за рішенням суду.  
За таких обставин суд апеляційної інстанції приходить до висновку про відмову у задоволені позову.

Мотиви прийняття або відхилення аргументів, викладених позивачем в апеляційній скарзі
Щодо посилання заявника апеляційної скарги на роз`яснення Державної реєстраційної служби України за № 07-06-15-13 від 14.01.2013 року «Щодо державної реєстрації прав на підставі документів, за якими перехід права власності на нерухоме майно розпочався», то слід зазначити, що роз`яснення державної реєстраційної служби не є законодавчим актом, а є внутрішнім документом, і, відповідно, наведені роз`яснення носять рекомендований характер та не є обов`язковим для судів при розгляді даного спору.
  Інші доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків місцевого господарського суду, викладених в оскаржуваному рішенні.
Суд апеляційної інстанції зазначає, що Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Згідно зі ст.ст. 73, 74 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до ч. 2 ст. 86 ГПК України жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. 
Таким чином, виходячи із фактичних обставин справи, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду про відмову у задоволені позовних вимог у зв`язку з їх недоведеністю.
Відповідно до  п. 1 ч. 1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Частиною 1 ст. 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Також, відсутні підстави для скасування чи зміни оскаржуваного рішення суду в розумінні ст. 277 ГПК України, з викладених в апеляційній скарзі обставин.  
З огляду на викладене, Північний апеляційний господарський суд зазначає, що рішення місцевого господарського суду прийняте з повним і достовірним встановленням всіх фактичних обставин, а також з дотриманням норм матеріального та процесуального права, у зв`язку з чим, суд апеляційної інстанції не вбачає підстав для зміни або скасування рішення Господарського суду Черкаської області від 04.09.2020 у справі №925/1416/19, та, відповідно, апеляційна скарга Приватного підприємства «Тетяна» є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню.

Розподіл судових витрат
Судовий збір за подачу апеляційної скарги у відповідності до ст. 129 ГПК України покладається судом на скаржника.
Керуючись ст. 124, 129-1 Конституції України,  ст.ст. 8, 11, 74, 129, 240, 267-271, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:
Рішення Господарського суду Черкаської області від 04.09.2020 у справі №925/1416/19 залишити без змін, а апеляційну скаргу Приватного підприємства «Тетяна» - без задоволення.
Справу повернути до суду першої інстанції.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.
Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку відповідно до вимог ст.ст. 286-289 Господарського процесуального кодексу України

Повний текст судового рішення складено та підписано 08.02.2021 (після виходу судді головуючого судді Разіної Т.І. із відпустки).

Головуючий суддя                                                            Т.І. Разіна 

Судді                                                                                Ю.Б. Михальська

                                                                                І.А. Іоннікова