ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"18" січня 2021 р.                                                    Справа №921/782/19
м. Львів
Західний апеляційний господарський суд, в складі колегії:
головуючого (судді-доповідача):                                                   Бойко С.М.,
суддів:                                                                                 Бонк Т.Б.,
                                                                                          Якімець Г.Г.,
секретар судового засідання Харів М.Ю.,
явка учасників справи:
від позивача - Гуйван І.М. (довіреність №01-44/516 від 14.04.2020);
від відповідача - Василишин К.В. (ордер б/н від 01.03.2020);

розглянув апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «КОВЧЕГ-БМ» б/н від 17.08.2020
на рішення Господарського суду Тернопільської області від 24.07.2020, суддя: Андрусик Н.О., м. Тернопіль, повний текст рішення складено 05.08.2020,
за позовом Чортківської міської ради, м.Чортків Тернопільської області,
до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю «КОВЧЕГ-БМ», м. Тернопіль,
про стягнення 548 945,27 грн.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст вимог позовної заяви.
11.12.2019 до Господарського суду Тернопільської області звернулась Чортківська міська рада (далі по тексту орендодавець) з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «КОВЧЕГ-БМ» (далі по тексту ТОВ «КОВЧЕГ-БМ»/орендар) про стягнення 558 964,07 грн. орендної плати за користування землею у період з 01.01.2015 по 31.12.2019 на підставі договору від 01.10.2007 (в редакції договору, викладеному в додатку №3 від 02.04.2014).
Позовні вимоги обґрунтовує тим, що відповідач неналежним чином виконував п. 5.1-5.3 договору, внаслідок чого виникла заборгованість. Зазначає, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснено з урахуванням цільового призначення земельної ділянки та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Правовими підставами позову зазначає ст. ст. 626, 629 Цивільного кодексу України, ст. ст. 174, 188, 193 Господарського кодексу України та ст. ст. 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі».
В ході підготовчого провадження місцевий господарський суд прийняв дві заяви позивача про зменшення розміру позовних вимог. Згідно останньої заяви №01-17/638 від 19.05.2020 (вх.№3127) до стягнення з ТОВ «КОВЧЕГ-БМ» заявлено орендні платежі, нараховані за період з 07.05.2014 по 01.02.2020 включно в розмірі 548 945,27 грн.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції.
Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 24.07.2020 позовні вимоги задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «КОВЧЕГ-БМ» на користь Чортківської міської ради 256 381,91 грн. заборгованості по орендній платі та 3 845,73 грн. в повернення сплаченого судового збору. В задоволенні решти вимог відмовлено.
Встановивши, що відповідач користувався землею на підставі укладеного між сторонами договору від 01.10.2007 (в редакції договору, викладеному в додатку №3 від 02.04.2014) суд встановив, що розмір орендної плати, які відповідач мав сплатити з 07.05.2014 по 01.02.2020 становить 1 222 114,34 грн. 
Суд першої інстанції застосував строк позовної давності у відповідності до ст. 257 ЦК України, оскільки позовні вимоги про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати в розмірі 292 563,36 грн. за період з травня 2014 року по жовтень 2016 року заявлені поза межами трирічного строку позовної давності, а тому відмовив у задоволенні позову в цій частині та задоволив в межах строку позовної давності на суму 256 381,91 грн. 

Короткий зміст вимог апеляційної скарги.
В апеляційній скарзі відповідач просить скасувати рішення місцевого господарського суду та прийняти нове, яким у задоволенні позову про стягнення 256 381,91 грн. відмовити, у зв`язку з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків, викладених в рішенні суду першої інстанції обставинам справи, порушення норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Узагальнені доводи особи, що подала апеляційну скаргу.
В обґрунтування апеляційної скарги покликається на те, що зміна нормативної грошової оцінки земель внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками. Зазначене не тягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати. Оскільки сторони не уклали додаткового договору, яким змінили розмір орендної плати, то місцевий господарський суд дійшов до передчасного висновку про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог.

Узагальнені доводи та заперечення позивача.
У своєму відзиві позивач просить суд залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення місцевого господарського суду - без змін, з огляду на те, що погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що п. 4.4.8 договору передбачено обов`язок орендаря самостійно індексувати розмір орендної плати, а тому недотримання цієї умови договору не звільняє його від обов`язку сплатити орендну плату в проіндексованому розмірі.

В судове засідання 23.12.2020 представники сторін з`явились.
В судовому засіданні представник апелянта підтримав доводи апеляційної скарги, просив скасувати рішення місцевого господарського суду та прийняти нове, яким у задоволенні позову про стягнення 256 381,91 грн. відмовити.
Представник позивача в судовому засіданні проти доводів та вимог апеляційної скарги заперечив, апеляційну скаргу просив залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції - без змін.

Згідно з ст. 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників учасників справи, дослідивши доводи і заперечення, які наведені в апеляційній скарзі та у відзиві, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судом першої інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції частковому скасуванню. 
Згідно зі встановленими судом першої інстанції та неоспореними обставинами, а також обставини, встановленими судом апеляційної інстанції, і визначеними відповідно до них правовідносини вбачається, що між Чортківською міською радою (орендодавець) та суб`єктом підприємницької діяльності Марко Володимиром Йосиповичем (орендар) укладено договір від 01.10.2007 (а.с.14-18,т.1) за умовами пунктів 1, 2, 7 якого орендодавець надає, а орендар приймає у платне користування строком на 25 років земельну ділянку, яка знаходиться у м. Чорткові по вул. О. Гончара, загальною площею 5100 кв.м.
Пунктами 9, 10 цього договору передбачено, що річний розмір орендної плати становить 29 578,40 грн., а орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 2 464,87 грн. в місяць до 20 числа місяця наступного за звітним.
Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України унормовано, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно з ч. 1, 3 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч. 1    ст. 210 ЦК України).
У відповідності до ч.ч. 1, 2    ст. 631 ЦК України    строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.
Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (ч. 2    ст. 640 ЦК України). 
Отже, набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
Судом встановлено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 42 договору).
У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Отже, сторони у даній справі самі визначили, що цей договір є укладеним за умови підписання та його державної реєстрації.
З аналізу вищенаведених норм права вбачається, що правове значення державної реєстрації полягає в тому, що правочин (договір), який підлягає державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення. Як наслідок, за відсутності державної реєстрації правочин (договір) слід вважати невчиненим (неукладеним).
Судами встановлено, що на виконання вимог зазначеного пункту, договір зареєстрований у Чортківському реєстраційному відділі Тернопільська філія «Центр ДЗК», про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.10.2007.
Таким чином, досягнувши згоди щодо всіх істотних умов сторони підписали договір та зареєстрували його, внаслідок чого між ними виникли взаємні права та обов`язки, а відповідний договір набрав чинності.
Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі, який, за змістом статті 13 цього Закону є договором, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині 3 статті 653 ЦК України визначено, що у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.
За змістом статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
У пункті 33 договору від 01.10.2007 встановлено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
01.07.2008 сторонами договору підписано додаток, яким встановлено новий розмір орендної плати (3 943,79 грн. в місяць).
02.04.2014 між Чортківською міською радою (орендодавець) та ТОВ «КОВЧЕГ-БМ»  (орендар) укладено додаток №3 до договору оренди землі від 01.10.2007 (далі - додаток №3), відповідно до якого договір оренди викладено в новій редакції.
Як вбачається з преамбули додатку, такий укладено у зв`язку із внесенням суб`єктом підприємницької діяльності Марком В.Й. речового права оренди на земельну ділянку, площею 5100 кв.м. по вул. О.Гончара в м. Чортків Тернопільської області, до статутного фонду ТОВ «Ковчег-БМ».
Відповідно до додатку №3 до договору, орендодавець передав земельну ділянку, що знаходиться в межах населеного пункту м. Чортків із земель громадського призначення (п.1.1), а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, площею 5100 кв.м за кадастровим номером 6125510100:01:001:0182, що знаходиться за адресою: вул.О.Гончара, м.Чортків Тернопільської області, для будівництва критого ринку (п. 2.1 додатку №3).
Згідно пункту 3.1. додатку №3 вбачається, що договір укладено на 25 років.
Факт передачі земельної ділянки  в оренду ТОВ «КОВЧЕГ-БМ» підтверджено шляхом підписання акта приймання-передачі земельної ділянки (а.с.29,т.1).
Витягом з Державного  реєстру речових прав на нерухоме майно №21347934 від 07.05.2014 підтверджено, що 07.05.2014 реєстратором проведено державну реєстрацію речового права -оренди від 02.04.2014 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №12887421 від 07.05.20214; за ТОВ «КОВЧЕГ-БМ», площею 0,5101га за кадастровим №6125510100:01:001:0182, по вул. О. Гончара у м.Чортків Тернопільської області з цільовим призначенням: «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» (номер запису про інше речове право 5575335).
Отже, з моменту набрання чинності додатковою угодою у орендодавця виникло право вимагати, а у орендодавця, відповідно, обов`язок сплачувати орендну плату у розмірі, визначеному у цій додатковій угоді. 
Спір у даній справі виник з приводу наявності правових підстав для стягнення з відповідача орендної плати за користування землею на підставі договору в спірний період.
Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до ключового питання про те чи розмір орегдної плати індексується орендарем самостійно без підписання між сторонами додаткових угоди, чи навпаки незалежно від зміни нормативної грошової оцінки лише за умови укладення додаткової угоди.
Згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, є однією із істотних умов договору.
У статті 21 цього Закону передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, розмір якої, умови і строки внесення встановлюються за згодою сторін у договорі (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України) та обчислення якої здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором.
Відповідно до статті 288 ПК України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, платник орендної плати - орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.
При цьому розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пункт 288.4 статті 288 ПК України).

Згідно з частиною 5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка.
Крім цього, за змістом статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Аналіз наведених положень ПК України, Закону України "Про оцінку земель" та Закону України "Про оренду землі" дає підстави для висновку, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретного розміру орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначено в договорі оренди. ПК України передбачає порядок визначення орендної плати за землю, а тому саме у договорі оренди визначаються розмір та умови сплати орендної плати.
З моменту укладення між землекористувачем та органом місцевого самоврядування договору оренди землі припиняються адміністративні відносини між цими суб`єктами та у подальшому виникають договірні відносини, які характеризуються рівністю їх учасників та свободою договору (аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2019 у справі  №1917/1188/2012 (№826/1291/17)).
З цих підстав індексація нормативної грошової оцінки земельної ділянки під час розрахунку орендної плати на підставі положень ПК України - не застосовується автоматично, оскільки правовідносини позивача із відповідачем є договірними, а не контролюючими.
Судами встановлено, що за надану в користування земельну ділянку відповідач зобов`язався сплачувати своєчасно та в повному обсязі орендну плату в розмірі 10 679,40 грн. в місяць, до 20-го числа місяця, наступного за звітним; використовувати земельну ділянку відповідно до цільового призначення (п.п.4.1.7, 5.1, 5.2).
Як вказано у п. 2.4 додатку №3 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 601 910,00 грн.; річний розмір орендної плати за користування земельною ділянкою становить 128 152,80 грн. (8% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки).
Згідно п. 5.3 додатку №3 обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
У пункті 5.4 додатку визначено, що розмір орендної плати переглядається у випадку, зокрема зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Розмір орендної плати та умови її сплати у разі внесення змін, сторони оформлюють додатковою угодою (п. 5.6 додатку №3).
Пунктом 4.4.18 додатку №3 визначено, що у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку орендар протягом чотирнадцяти днів від отримання відповідного повідомлення та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акта зобов`язаний укласти відповідно щодо зміни розміру орендної плати за цим договором, здійснити всі необхідні дії для виготовлення, укладення та державної реєстрації додаткової угоди про зміну розміру орендної плати за договором оренди землі, та подати додаткову угоду до податкових органів.    
Пунктами 12.1, 15.2 додатку №3 визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін та у відповідності до умов договору шляхом укладення додаткової угоди; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку. Зміни та доповнення, додаткові угоди та додатки до договору є його невід`ємними частинами і мають юридичну силу у разі, якщо вони викладені у письмовій формі та оформлені відповідно до чинного законодавства України (п.15.3 додатку №3).
Отже, зміна нормативної грошової оцінки внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками. Зазначене не тягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати.
Аналогічну правову позицію Верховного Суду викладено у постановах від 30.03.2018 у справі № 916/3236/16, від 01.10.2018 у справі № 916/3233/16, від 19.12.2019 у справі № 922/1137/19.
Разом з тим судами встановлено, що п. 4.4.8 договору на орендаря покладено обов`язок самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством.
Апеляційний господарський суд зазначає, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати з огляду на таке.
Так, відповідно до положень пункту 289.2 статті 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.
Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізм їх застосування є різними як за правовим змістом так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (стаття 289 ПК України). Більше того, різні числові показники індексації нормативної грошової оцінки та індексу споживчих цін за 2016, 2017, 2018 роки підтверджують відмінність цих двох показників.    
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі"). Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки.
Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до наведеної норми Закону (індексується лише орендна плата).
З огляду на викладене, розмір орендної плати за умовами договору має щорічно самостійно обраховуватись орендарем індексуючи розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством, а тому спростовуються доводи апеляційної скарги про те, що не відбулась індексація розміру орендної плати, оскільки не було укладено додаткової угоди до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі.
Вкзаний висновок узгоджується з п. 66 постанови Верховного Суду в складі колегії суддів судової палати  для  розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.03.2020 у справі №922/1658/19 в якому викладено правовий висновок з приводу застосування статті 21 Закону України "Про оренду землі", а саме, що нормами статті 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення    (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України "Про оренду землі" та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

Згідно з розрахунками суми заборгованості за оренду землі (а.с.216)  Чортківською міською радою нараховано до сплати за період з 07.05.2014 по 01.02.2020 орендну плату в загальній сумі 548 945,27 грн., що складається з нарахувань:
-з 07 травня 2014 року по 31 грудня 2014 року (10679,40 грн. - щомісячний платіж орендної плати, 1 - коефіцієнт індексації нормативно-грошової оцінки землі за 2014 рік, нараховано з 07 травня 2014 року по 31 травня 2014 року оренди в розмірі 8 267,92 грн., а з 1 червня 2014 року по 31 грудня 2014 року - 74 755,80 грн. (10679,40х7). Відповідачем сплачено кошти в сумі 61664,90 грн.;
-з 01 січня 2015 року по 31 січня 2015 року (10679,40 грн. - щомісячний платіж орендної плати, 1,249 - коефіцієнт індексації нормативно-грошової оцінки землі за 2015 рік, нараховано за 2015 рік 160 062,84 грн. орендної плати (10679,40х1,249х12); відповідачем в 2015 році орендна плата не сплачувалася;
-з 01 січня 2016 року по 31 січня 2016 року (10 679,40 грн. - щомісячний платіж орендної плати, 1,433 - коефіцієнт індексації нормативно-грошової оцінки землі за 2016 рік, нараховано з 01 січня 2016 року по 31 січня 2016 року орендної плати в розмірі 229 370,04 грн. (10679,40х1,249х1,433х12). Відповідачем було сплачено 80 000 грн.);
-з 01 січня 2017 року по 31 січня 2017 року (10 679,40 грн. - щомісячний платіж орендної плати, 1,06 - коефіцієнт індексації нормативно-грошової оцінки землі за 2017 рік, нараховано з 01 січня 2017 року по 31 січня 2017 року орендних платежів в розмірі 243 132,24 грн. (10679,40х1,249х1, 433х1,06х12); відповідачем сплачено 50,73грн);                    
-з 01 січня 2018 року по 31 січня 2018 року (10679,40 грн. - щомісячний платіж орендної плати, 1 - коефіцієнт індексації нормативно-грошової оцінки землі за 2018 рік; нараховано за 2018 рік до сплати 243 132,24 грн. орендної плати (10679,40х1, 249х1,433х1,06х1х12). Відповідачем внесено по договору кошти в сумі 424 000 грн.);
-з 01 січня 2019 року по 31 січня 2019 року (10 679,40 грн. щомісячний платіж орендної плати, 1 - коефіцієнт індексації нормативно-грошової оцінки землі за 2019 рік, нараховано за 2019 рік до сплати 243 132,24 грн. орендної плати (10 679, 40х1,249х1,433х1,06х1х12); відповідачем сплачено за даний період 64 453,44 грн.);
-з 01 січня 2020 року по 01 березня 2020 року (10 679,40 грн. - щомісячний платіж орендної плати, 1 - коефіцієнт індексації нормативно-грошової оцінки землі за 2020 рік, нараховано за січень 2020 року до сплати 20 261,02 грн. орендної плати (10679,40х1,249х1,433х1,06х1); відповідачем сплачено 43 000 грн.

Таким чином,  суд першої інстанції правильно встановив, що за спірний період відповідач мав сплатити 1 222 114,34 грн. орендної плати, з яких:
-за 2014 рік орендні платежі склали 83 023,72 грн., виходячи із розміру орендної плати 10 679,40 грн. в місяць;
-за 2015 рік в сумі 160 062,84 грн., виходячи із розміру проіндексованої орендної плати в розмірі 13 338,57 грн.;
-за 2016 рік в сумі 229 370,04 грн., виходячи із розміру проіндексованої орендної плати в розмірі 19 114,17 грн.;
-за 2017 рік в загальній сумі 243 132,24 грн., виходячи із розміру проіндексованої орендної плати в розмірі 20 261,02 грн. в місяць;
-за 2018 рік нараховано до сплати 243 132,24 грн. оренди із визначенням 20 261,02 грн. щомісячного орендного платежу;
-у 2019 році річна сума оренди за землю склала 243 132,24 грн. із визначенням 20 261,02 грн. щомісячного орендного платежу;
-за січень 2020 року нараховано до сплати 20 261,02 грн. оренди.

Судами встановлено, що при розрахунку розміру орендної плати позивач застосував коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014-2019 роки, шляхом множення розміру орендної плати (встановленої п. 5.2 договору в редакції додаткової угоди №3) на їх значення.
Відповідно до довідки, яка видана Чортківським управлінням Головного управління ДПС у Тернопільській    області №22/9-1/19-00-50 від 17.04.2020 (а.с.176,т.1) підтверджено факт внесення товариством з обмеженою відповідальністю «КОВЧЕГ-БМ» орендних платежів за договором оренди у 2014 році в сумі 61 664,9 грн., у 2016 році - 80 000 грн., у 2017 році - 50,73 грн., у 2018 році - 424 000 грн., у 2019 році - 64 453,44 грн.
Окрім того, судами встановлено, а сторонами не заперечується що звітами про рух коштів на рахунках за період з 01.01.2018 по 01.12.2019, з 01.12.2019 по 31.12.2019, з 01.01.2020 по 01.02.2020, з 01.02.2020-29.02.2020, платіжними дорученнями №2 від 30.10.2018, №1 від 03.10.2019, №2 від 26.12.2019, №1 від 31.01.2020 та виписками з банківського рахунку (а.с.65-73, 142, 143, 217,т.1) за період з травня 2014 року по лютий 2020 року підтверджується факт внесення ТОВ «КОВЧЕГ-БМ» коштів в рахунок погашення заборгованості по оренді за договором від 01.10.2007 року в загальному розмірі 673 169,07 грн., а саме: 
-у 2014 році сплачено 61 664,90 грн. (в червні сплачено 18 947,30 грн., в серпні - 10 679,40 грн., у вересні - 10 679,40 грн., у жовтні - 10 679,40 грн.); 
-у жовтні 2015 року в сумі 2 413,00 грн.; 
-у серпні 2016 року - 80 000,00 грн.; 
-у березні 2017 року - 50,73 грн., 
-у 2018 році сплачено кошти в сумі 424 000,00 грн. (в лютому - 21 000,00 грн., квітні    - 42 000,00 грн., вересні - 42 000,00 грн., жовтні - 319 000,00 грн.); 
-у 2019 році - в розмірі 64 453,44 грн. (в жовтні 42 953,44 грн., в грудні 21 500,00 грн.); 
-у січні 2020 року - 21 500 грн., в лютому 2020 року - 21 500,00 грн. 
Таким чином, апеляційний господарський суд погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що заборгованість відповідача зі сплати орендної плати по спірному договору за період з 07.05.2014 по 01.02.2020 становить 548 945,27 грн. (1 222 114,34 грн. - 673 169,07 грн.). 
Водночас апеляційний господарський суд зазначає, що в жодному з вищезазначених платіжних доручень, виписок з банківського рахунку чи звітів про рух коштів згідно яких відповідач оплачував орендну плату за спірним договором у реквізиті «призначення платежу» не вказано період користування за який сплачується орендна плата.
У пунктах 45-49 постанови Касаційного господарського суду в складі Верховного Суду від 26.12.2019 у справі №911/2630/18, яка в силу ч. 4 ст. 236 ГПК України враховується апеляційним господарським судом, викладено правовий висновок про те, що у випадку, коли в графі платіжного доручення «призначення платежу» відсутні посилання на період, дату, номер договору, згідно якого здійснюється платіж, тощо, такий період має визначатись одержувачем відповідно до умов договору між платником та одержувачем коштів. Якщо відповідні застереження у договорі відсутні, то у разі наявності заборгованості платежі мають відноситись на погашення заборгованості в хронологічному порядку: починаючи з тієї, що виникла у найдавніший період, до повного її погашення.
Наведений вище алгоритм розподілу коштів урегульований в статті 534 Цивільного кодексу України, яка визначає правила виконання грошового зобов`язання, якщо наявна сума грошей є меншою за суму боргу, і вимоги кредитора в повному обсязі не можуть бути задоволені. У такому випадку вимоги кредитора погашаються у встановленій черговості: у першу чергу відшкодовуються витрати кредитора, пов`язані з одержанням виконання. В даному випадку мова йдеться про судові витрати, витрати на сплату держмита та інших обов`язкових платежів, витрати на юридичну допомогу тощо. Такі витрати мають бути підтверджені кредитором (наприклад, підлягатиме стягненню за рішенням суду тощо); у другу чергу підлягають сплаті проценти та неустойка, в разі їх нарахування на підставі договору або закону; і лише в третю чергу сплачується основна сума боргу. Інший порядок погашення вимог кредитора може бути встановлений договором. Сторони можуть передбачити, наприклад, першочергове погашення основної суми боргу або інші правила тощо.
Можливість застосування положень статті 534 Цивільного кодексу України безпосередньо залежить від змісту реквізиту "призначення платежу" платіжного доручення, згідно з яким боржник здійснював платіж кредиторові на виконання грошового зобов`язання. Це означає, що якщо платник (боржник) здійснює переказ коштів, чітко зазначаючи призначення платежу - погашення основного боргу (оплата товару, робіт, послуг), черговість, встановлена статтею 534 цього Кодексу застосовуватися не може.
Розподіл коштів може здійснюватися кредитором відповідно до статті 534 Цивільного кодексу України у випадку, коли стягнення заборгованості здійснюється в порядку виконавчого провадження, або платіж буде отримано без реквізиту "Призначення платежу" чи як загальна підстава - на виконання договору або погашення кредиторської заборгованості тощо.
Відповідний порядок наведено у пункті 3.8 Інструкції про безготівкові розрахунки в Україні в національній валюті, затвердженої постановою Національного банку Україні від 21.01.2004 № 22 та пункті 1.2 Положення про документальне забезпечення записів у бухгалтерському обліку, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 24.05.1995 № 88, згідно з якими отримувач коштів, якщо інше не передбачено договором, не вправі самостійно визначати порядок зарахування коштів, якщо платник чітко визначив призначення платежу. 
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.04.2018 у справі №904/12527/16, від 26.09.2019 у справі №910/12934/18.
За таких обставин суд апеляційної інстанції, перевіряючи правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального права до спірних правовідносин, доходить до висновку, що погашення відповідачем заборгованості за орендними платежами в розмірі 673 169,07 грн. відбувалось у хронологічному порядку виникнення орендних платежів, тобто в порядку зростання місяців у кожному році.
Аналогічні пояснення позивач наводив у відповіді на відзив №01-17/201 від 06.02.2020 (вх.№997 від 11.02.2020).
Разом з тим, місцевий господарський суд не врахував зазначеної вище черговості зарахування платежів, яка визначена законом, оскільки оплати відповідача в розмірі 531 504,17 грн. (із загально сплачених відповідачем 673 169,07 грн.) зарахував як оплату орендної плати за поточні періоди (яка існувала на момент платежу), а не в рахунок заборгованості за ту орендну плату, що виникла раніше. 
Враховуючи, що в даній справі відповідач заявив про застосування наслідків спливу строку позовної давності щодо вимог про стягнення заборгованості по орендній платі, яка нарахована за 2014-2016 роки, то черговість погашення заборгованості має значення для вирішення цієї справи, оскільки впливає кінцеву суму, яка підлягатиме стягненню.
Відповідно до ст.256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Згідно ст. 257 Цивільного кодексу України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Відповідно до ч. 4 ст. 267 Цивільного кодексу України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
За змістом статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушеного права або охоронюваного законом інтересу особи.
Із вищенаведеного вбачається, що початок перебігу позовної давності співпадає з моментом виникнення у зацікавленої сторони права на позов, тобто можливості реалізувати своє право в примусовому порядку через суд.
Таким чином, у разі неналежного виконання орендарем зобов`язань за договором, позовна давність за вимогами орендодавця про стягнення орендної плати повинна обчислюватися з моменту настання строку сплати орендної плати.
Позов у даній справі заявлено 11.12.2019, а тому вимоги про стягнення орендної плати, яка виникла до 11.12.2016, слід вважати такими, що заявлені поза межами трьохрічного строку позовної давності. Тобто поза межами строку позовної давності у даній справі заявлені вимоги про стягнення орендної плати, яка нарахована з 07.05.2014 по 10.12.2016.
Незважаючи на це, суд першої інстанції мав також перевірити наявність правових підстав для стягнення заявленої до стягнення суми 548 945,27 грн. за період, який заявлений в межах строку позовної давності.
Так, умовами договору сторони визначенили строк оплати щомісячного орендного платежу до 20-го числа місяця, наступного за завітним. Тобто згідно з умовами договору орендар зобов`язаний здійснювати орендну плату щомісячно, а тому відповідальність за невиконання цього обов`язку виникає щомісяця, а право орендодавця вважається порушеним з моменту неотримання чергового платежу.
У зв`язку з цим суд першої інстанції дійшов до правильного висновку, що в межах строку позовної давності заявлені вимоги про стягнення орендної плати, яка виникла після 11.12.2016, тобто за листопад 2016 року - січень 2020 року (включно). 
Також апеляційний господарський суд погоджується з висновоком місцевого господарського суду про те, що орендна плата за користування спірною землею з листопада 2016 року по січень 2020 року (включно) становить 787 886,08 грн. Ця сума є сумою всіх ставок орендної плати з урахуванням індексації за цей період.
Встановивши, що за користування спірною землею з 07.05.2014 по 01.02.2020 відповідач мав сплатити 1 222 114,34 грн. орендної плати, з яких за період з листопад 2016 року - січень 2020 року (включно) - 787 886,08 грн., суд апеляційної доходить до висновку, що в період з травня 2014 року по жовтень 2016 року відповідач мав сплатити 434 228,26 грн. 
При цьому, оскільки місцевий господарський суд здійснив зарахування часткового погашення заборгованості відповідача без дотримання черговості, то відповідно неправильно встановив об`єм виконаних відповідачем грошових зобов`язань по сплаті орендної плати, яка нарахована за періоди, що заявлені в межах строку позовної давності та тих, які не охоплюються цим трьохрічним строком.
Перевіривши підставність заявленених позовних вимог з урахуванням черговості погашення відповідачем своєї заборгованості, суд доходить до висновку, що загальна сума проплат орендаря на суму 673 169,07 грн. повністю покриває оренду плату в розмірі 434 228,26 грн., яка нарахована за періоди, які заявлені поза межами строку позовної давності, а в решті суми частково (на 238 940,81 грн. з 787 886,08 грн.) покриває орендну плату, яка нарахована за періоди, які заявлені в межах трьохрічного строку позовної давності. 
У зв`язку з цим обгрунтованими є вимоги позивача про стягнення з відповідача 548 945,27 грн. (787 886,08 грн. - 238 940,81 грн.), а тому позов підлягає задоволенню повністю.
При цьому суд апеляційної інстанції вважає помилковими висновки місцевого господарського суду про наявність підстав для застосування наслідків спливу строку позовної давності, оскільки заборгованість погашалася позивачем в порядку черговості за попередні періоди заборгованості. 

Висновки за результатами розгляду апеляційних скарг.
Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неправильне застосування норм матеріального права.
За ч.4. ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Оскільки місцевий господарський суд неправильно застосував норми матеріального права, які регулюють черговість погашення заборгованості, внаслідок чого дійшов до передчасного висновку про часткове задоволення позову. 
Встановивши ці порушення, суд апеляційної інстанції дійшов до висновку про необхідність скасування рішення місцевого господарського суду про часткове задоволення позову з прийняттям нового про повне задоволення позовних вимог.
Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Якщо одна із сторін визнала пред`явлену до неї позовну вимогу під час судового розгляду повністю або частково, рішення щодо цієї сторони ухвалюється судом згідно з таким визнанням, якщо це не суперечить вимогам статті 191 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1-3 статті 86 ГПК України (в редакції Закону №132-IX від 20.09.2019), суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. 
Оскільки суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та прийняв нове рішення про задоволення позову в повному об`ємі, то сплачений позивачем судовий збір в розмірі 8 385,00 грн. за подання позовної заяви підлягає відшкодуванню за рахунок відповідача.
Враховуючи залишення апеляційної скарги без задоволення, апеляційний господарський суд дійшов до висновку про покладення на апелянта судового збору в розмірі 5 769,00 грн. за подання апеляційної скарги, який сплачений згідно з платіжного доручення №ПН1102945 від 18.08.2020.
Керуючись ст. ст. 236, 269, 270, 275, 277, 281-284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «КОВЧЕГ-БМ» б/н від 17.08.2020 – залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Тернопільської області від 24.07.2020 у справі №921/782/19 скасувати в частині відмови в позові.
Позов задоволити повністю.
Прийняти нове рішення: стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «КОВЧЕГ-БМ» (46010, м. Тернопіль, вул. Текстильна, 28, код ЄДРПОУ - 36268617) на користь Чортківської міської ради (48500, м. Чортків, вул. Тараса Шевченка, 21, код ЄДРПОУ - 24636045) 548 945,27 грн.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «КОВЧЕГ-БМ» (46010, м. Тернопіль, вул. Текстильна, 28, код ЄДРПОУ - 36268617) на користь Чортківської міської ради (48500, м. Чортків, вул. Тараса Шевченка, 21, код ЄДРПОУ - 24636045) 8 385,00 грн. судового збору за розгляд справи в суді першої інстанції.
Витрати в розмірі 5 769,00 грн., які понесені в апеляційній інстанції покласти на апелянта.
Місцевому господарському суду видати накази в порядку ст. 327 ГПК України.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі ст.ст. 286-289 ГПК України.
Справу скерувати на адресу місцевого господарського суду.

Головуючий-суддя:                                                   Бойко С.М.

Судді:                                                                      Бонк Т.Б.

                                                                                           Якімець Г.Г.
Повний текст постанови складено 
Інформація заборонена для оприлюднення згідно з пунктом чотири частини першої статті 7 Закону України "Про доступ до судових рішень"
.01.2021.