ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 березня 2021 року 
м. Київ

Справа №  922/456/19 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О.    В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил    С.    К.,
за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М.    В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури  
на рішення Господарського суду Харківської області від 09.09.2019 (головуючий суддя Шарко Л. В., судді Байбак О. І., Лаврова Л. С.)
і постанову Східного апеляційного господарського суду від 27.08.2020 (головуючий суддя Пуль О. А., судді Білоусова Я. О., Тарасова І. В.) 
у справі № 922/456/19
за позовом керівника Харківської місцевої прокуратури № 5 в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецький та Луганській областях 
до 1) Приватного акціонерного товариства "Альянс", 2) Приватного акціонерного товариства "Зміївська овочева фабрика" і 3) Акціонерного товариства "Мегабанк"      
про визнання недійсними договорів, скасування їх державної реєстрації та розірвання договору 
(у судовому засіданні взяли участь: прокурор - Збарих    С.    М., представник відповідача 2 - Мизиненко    Д.    В., представник відповідача 3 - Виговська А. В.)  
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1.          У лютому 2019 року керівник Харківської місцевої прокуратури №5 (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Регіонального Відділення Фонду державного майна України по Харківській області (далі - позивач, РВ ФДМУ по Харківській області) звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до Приватного акціонерного товариства "Альянс" (далі - відповідач-1, ПрАТ "Альянс"), Приватного акціонерного товариства "Зміївська овочева фабрика" (далі - , відповідач-2, ПрАТ "Зміївська овочева фабрика") і Акціонерного товариства "Мегабанк" (далі - відповідач-3, АТ "Мегабанк"), в якій просив: 
-          визнати недійсним іпотечний договір від 28.09.2018 №ГД-11/2008-з-1, укладений між ПрАТ "Зміївська овочева фабрика" і АТ "Мегабанк", посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Лавіндою Н.    О. та зареєстрований за №    3664 у частині передачі нежитлової будівлі "З-2", загальною площею 897,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1452330463101, номер запису по право власності 24225604 та 24214289, що розташована за адресою: Харківська область, м.    Харків, вул.Літакова,13, скасувавши його державну реєстрацію; 
-          визнати недійсним договір купівлі - продажу 1/2 частини нежитлової будівлі, серія та номер: р.№3526, виданий 27.12.2017, видавник: Малахова Г.    І. приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу, який укладений між ПрАТ "Альянс" і ПрАТ "Зміївська овочева фабрика", скасувавши його державну реєстрацію; 
-          визнати недійсним договір купівлі - продажу 1/2 частини нежитлової будівлі, серія та номер: р.№3541, виданий 28.12.2017, видавник: Малахова Г.    І. приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу, який укладений між ПрАТ "Альянс" і ПрАТ "Зміївська овочева фабрика", скасувавши його державну реєстрацію; 
-          розірвати договір купівлі - продажу від 06.07.2006 №1177 об`єкта незавершеного будівництва "Розширення дитячого комбінату на 280 місць з прибудовою корпусу на 4 групи з плавальним басейном" за адресою: місто Харків, вулиця Самольотна (Літакова), 13, що розташований на земельній ділянці, розміром орієнтовно 0,60 га, який укладено між РВ ФДМУ по Харківській області і Закритим акціонерним товариством "Альянс" (далі - договір купівлі - продажу від 06.07.2006 №1177).
2.          Звертаючись з позовною заявою, прокурор посилається на порушення ПрАТ "Альянс" умов договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №1177. Зокрема зазначає, що: покупець набув право власності на спірне майно у порушення положень діючого законодавства, що підтверджується постановою суду апеляційної інстанції від 25.03.2010 у справі №    11/126-08 (№    61/282-09), яка набрала законної сили та є обов`язковою до виконання на всій території України; на момент подальшого відчуження спірного майна ЗАТ "Альянс" (у подальшому ПрАТ "Альянс") не мало необхідного обсягу цивільної дієздатності на укладення договорів купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «З-2», загальною площею 897, 2 кв.м; на момент подання позовної заяви право користування земельною ділянкою, на якій розташоване спірне нерухоме майно, належним чином не оформлено; інформація про укладені договори оренди земельної ділянки, розташованої по вул.    Літаковій, 13, у м.    Харкові, відсутня; рішень щодо надання у користування та рішень щодо продажу земельних ділянок по вул.    Літаковій, 13 Харківською міською радою не приймалося; ПрАТ «Альянс» відчужено нежитлову будівлю літ.«З-2», загальною площею 897,2 кв.м, із порушенням вимог пункту 5.5 договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №1177, Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва", Закону України "Про приватизацію державного майна", наказу Фонду державного майна України від 03.05.2012 №606, яким затверджено Порядок надання державними органами приватизації згоди на подальше відчуження або передачу в заставу об`єктів, обтяжених зобов`язаннями їх власників перед державою (далі - Порядок №    606), які діяли на час відчуження майна, а також зазначає, що спірне нежитлове приміщення передано в іпотеку з порушенням норм чинного законодавства. 
3.          Посилаючись на приписи статті 216 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), частин третьої, десятої статті 26 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", прокурор зазначає, що договір купівлі - продажу від 06.07.2006 №1177 підлягає розірванню, а спірний об`єкт незавершеного будівництва поверненню у власність держави в особі РВ ФДМУ по Харківській області. 
4.          Підставами для представництва інтересів держави та звернення до суду із даним позовом прокурор зазначає те, що РВ ФДМУ по Харківській області як орган, уповноважений державою здійснювати повноваження у відповідних правовідносинах, тривалий час захист державних інтересів у частині контролю за виконанням умов договору купівлі-продажу об`єкту приватизації належним чином не здійснює, що відповідно до приписів статті 23 Закону України "Про прокуратуру" є підставою для здійснення прокурором представництва в суді інтересів держави з метою їх захисту.
Короткий зміст судових рішень
5.          Рішенням Господарського суду Харківської області від 09.09.2019, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 27.08.2020, у задоволенні позову відмовлено повністю.
6.          Приймаючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що ні прокурор, ні позивач не довели, що внаслідок порушення ПрАТ "Альянс" умов договору купівлі-продажу від 06.07.2006 №1177 РВ ФДМУ по Харківській області завдано такої шкоди, внаслідок якої воно значною мірою позбавляється того, на що розраховувало при укладенні договору. Зокрема, зазначив, що грошові кошти за договором купівлі-продажу від 06.07.2006 №1177 сплачені ПрАТ "Альянс" у повному обсязі, здійснено реконструкцію об`єкта незавершеного будівництва, шляхом виконання будівельно-монтажних та інших робіт, у результаті яких створена нежитлова будівля, яка складається з нежитлових приміщень підвалу, першого та другого поверхів.
7.          Також, суди зазначили, що рішенням Господарського суду Харківської області від 30.11.2009 у справі №11/126-08 (№    61/282-09) за ПрАТ "Альянс" визнано право власності на нежитлову будівлю літера «З-2», загальною площею 897, кв.м, що розташована за адресою: вул.    Літакова, 13, м.    Харків та на підставі якого за останнім зареєстровано право власності на вказану нежитлову будівлю. Зазначене рішення суду в справі №11/126-08 було скасовано постановою Харківського апеляційного господарського суду від 25.03.2010, із прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову відповідача-1 з тих підстав, що ПрАТ "Альянс" не надано жодних доказів оспорювання або невизнання Харківською міською радою його права власності на майно, на яке він просить таке право визнати, у зв`язку з чим у даному випадку відсутні підстави для судового захисту зазначеного права. 
8.          Суди зазначили, що після прийняття судом апеляційної інстанції вказаної постанови ні прокурор, ні інші заінтересовані особи не зверталися до державного реєстратора з приводу скасування в Єдиному державному реєстрі відомостей про реєстрацію права власності на нежитлову будівлю, літера «З-2», загальною площею 897,2 кв.м за ПрАТ "Альянс", і такий запис є наявним у реєстрі більше 10 років; спірне нерухоме майно хоча і не введено в експлуатацію у передбачений законом спосіб, проте фактично є нежитловою будівлею, площею 897,2 кв.м, яка добудована, є в наявності, експлуатується та знаходиться у задовільному стані, на момент розгляду справи у суді першої інстанції власником спірної будівлі є ПрАТ «Зміївська овочева фабрика», яке є добросовісним набувачем, і розірвання у судовому порядку договору купівлі-продажу від 06.07.2006 №1177 може призвести до порушення прав останнього на мирне володіння майном. 
9.          Суди попередніх інстанцій дійшли висновку про відсутність підстав для задоволення позову в частині визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 27.12.2017 та від 28.12.2017, а також іпотечного договору від 28.09.2019 №ГД-11/2008-з-1, оскільки при укладенні вказаних правочинів сторони керувалися відомостями, які містяться в Єдиному державному реєстрі відомостей про реєстрацію права власності на нерухоме майно, зокрема, про реєстрацію за ПрАТ "Альянс" права власності на нежитлову будівлю, відсутність в реєстрі будь-яких обтяжень щодо цього майна та сплату за його придбання обумовленої ціни.
10.          Окрім того, суди зазначили, що ПрАТ «Альянс» у порушення положень статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" (чинному на момент виникнення спірних правовідносин) не зверталося до РВ ФДМУ по Харківській області за погодженням на відчуження спірного майна. ПрАТ "Альянс" відчужено спірну нежитлову будівлю у порушення вимог пункту 5.5 договору купівлі-продажу від 06.07.2006 №1177, Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва", Закону України "Про приватизацію державного майна", Порядку №606, які діяли на момент відчуження спірного нерухомого майна.
11.          Разом з тим, розглянувши подану ПрАТ "Зміївська овочева фабрика" заяву про застосування до позовних вимог прокурора позовної давності, суди встановили наявність порушення ПрАТ "Альянс" пунктів 5.4, 5.6, 5.8 договору купівлі-продажу від 06.07.2006 №1177, вимог законодавства, які діяли на час відчуження майна, про що позивач був обізнаний досить тривалий час, проте з відповідним позовом до суду з приводу розірвання цього договору не звертався та дійшли висновку про наявність підстав для задоволення заяви відповідача-2 про застосування позовної давності.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
12.          Заступник керівника Харківської обласної прокуратури подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення і постанову, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
13.          Судами попередніх інстанцій застосовано статтю 19 Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва", статтю 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", статтю 193 Господарського кодексу України, статті 525, 526, 611, 651, 653 ЦК України без врахування висновків щодо застосування цих норм, викладених у постановах Верховного Суду від 04.10.2018 у справі №    911/2509/16, від 13.06.2018 у справі №    918/1049/16, від 28.03.2018 у справі №    910/5717/17, від 31.01.2018 у справі №    910/5616/17.
14.          У контексті наведеного скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій необґрунтовано відмовили у задоволенні позовних вимог про розірвання договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №1177 у зв`язку з істотним порушенням  відповідачем-1 своїх зобов`язань за цим договором, який не завершив будівництво об`єкта нерухомості у визначений договором строк, не переоформив права замовника і права користування земельною ділянкою з місцевою радою, що значною мірою позбавило позивача того, на що він розраховував при укладенні договору.
15.          Окрім того, прокурор зазначає, що подальше відчуження ПрАТ "Альянс" спірного майна за договорами від 27.12.2017 і від 28.12.2017 на користь ПрАТ "Зміївська овочева фабрика" відбулося за наявності невиконаних зобов`язань перед органом приватизації, визначених пунктами 1.1, 5.3 - 5.5, 5.7, 5.8, 11.1, 11.2 договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №1177, а суди безпідставно не застосували до спірних правовідносин приписи статті 328 ЦК України, пункту 1.2 Порядку №    606.
16.          Судами попередніх інстанцій застосовано статті 2, 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" без врахування висновків щодо застосування цих норм, викладених у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №    911/1902/19, від 27.06.2018 у справі №    921/403/17, від 08.08.2019 у справі №    909/472/18, від 29.04.2020 у справі №    911/1455/19.
17.          Скаржник не погоджується з висновками судів про те, що наявність у державному реєстрі прав власності на нерухоме майно станом на 27.12.2017 запису про право власності ЗАТ "Альянс" (на цей час ПрАТ "Альянс") на об`єкти нерухомого майна загальною площею 897,2 кв.м у подальшому обумовило державному реєстратору право внести запис про перехід на підставі спірних договорів купівлі - продажу від 27.12.2017 і від 28.12.2017 права власності на користь ПрАТ "Зміївська овочева фабрика", а також запис про забезпечення кредитного зобов`язання останнього за укладеним з АТ "Мегабанк" договором іпотеки від 28.09.2018 за рахунок цього майна. У контексті наведеного скаржник зазначає, що на момент укладення спірних правочинів щодо подальшого відчуження майна ПрАТ "Альянс" було достовірно відомо про скасування судового рішення у справі №    11/126-08 на підставі якого за останнім було зареєстровано право власності на спірне майно.
18.          Судами попередніх інстанцій застосовано статтю 261 ЦК України без врахування висновків щодо застосування цієї норми, викладених у постановах Верховного Суду від 15.07.2020 у справі №    369/9900/16, від 12.04.2017 у справі №    6-1852цс16 і Великої Палати Верховного Суду від 15.07.2020 у справі №    369/6892/15-ц, №    469/1203/15-ц і від 17.10.2018 у справі №    362/44/17.
19.          Скаржник зазначає, що судами попередніх інстанцій не зроблено стверджувального та беззаперечного висновку щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог через порушене право або охоронюваний законом інтерес, не визначено момент коли про порушення прав і інтересів держави дізнався позивач, зокрема, не взято до уваги підстави позову про розірвання договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №1177, які полягають у незбереження для нового власника - ПрАТ "Зміївська овочева фабрика" зобов`язань, визначених договорами купівлі - продажу від 27.12.2017 і від 28.12.2017, відсутності згоди державного органу приватизації, який здійснює контроль за виконанням договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №1177, на відчуження спірного майна, що є порушенням пункту 5.5 цього договору, статті 19 Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва", статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" та, відповідно, відбулося у грудні 2017 року, в той час як з позовом в інтересах РВ ФДМУ по Харківській області прокурор звернувся 14.02.2019.
Позиція інших учасників справи
20.          АТ "Мегабанк" подало відзив, у якому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін. Відповідач-3 у відзиві посилається на неподібність правовідносин: у справах, наведених у пункті 13 цієї Постанови, та у справі яка переглядається з огляду на те, що відповідачами у вказаних справах не було завершено будівництво, не було зареєстровано право власності на добудований об`єкт, а також не виконувалися вимоги щодо виконання вимог екологічної безпеки; у справах, наведених у пункті 16 цієї Постанови, та у справі яка переглядається з огляду на те, що правовідносини у цих справах є повністю відмінними за суб`єктним складом сторін спору, предметом спору та змістом правовідносин; у справах №    469/1203/15-ц, №    362/44/17, №    369/9900/16-ц, оскільки правовідносини у цих справах є відмінними за суб`єктним складом сторін спору, предметом спору та змістом правовідносин, а у справі №    369/6892/15-ц взагалі відмовлено прокурору в позові. Також АТ "Мегабанк" у відзиві посилається на законність і обґрунтованість оскаржуваних судових рішень.
21.          Від ПрАТ "Зміївська овочева фабрика" надійшло клопотання про передачу справи №    922/456/19 на розгляд "об`єднаної Судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду" у якому відповідач-2 зазначає про неподібність правовідносин у справах, наведених скаржником у касаційній скарзі, та у справі, яка переглядається; зазначає, що судами попередніх інстанцій враховані правові позиції Верховного Суду, викладенні у постановах від 07.08.2018 у справі №    910/22259/17, від 14.08.2018 у справі №    910/22454/17, від 28.08.2018 у справі №    910/20932/17, від 02.10.2018 у справі №    910/21033/17, від 16.10.2018 у справі №    910/3568/18, від 22.01.2019 у справі №    927/877/17, від 19.02.2019 у справі №    910/4427/18, від 29.10.2019 у справі №    911/2755/18, від 03.12.2019 у справі №    910/5001/19, від 17.03.2020 у справі №    911/1102/19 щодо істотності порушення умов договору, позиції Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 17.10.2018 у справі №    362/44/17, від 05.12.2018 у справі №    522/2202/15-ц щодо порядку обчислення позовної давності у випадку звернення з позовом прокурора в інтересах уповноваженого органу та зазначає, що витребування у ПрАТ "Зміївська овочева фабрика" спірного нерухомого майна призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції з прав людини та основоположних свобод.
22.          Від АТ "Мегабанк" надійшло клопотання про передачу справи №    922/456/19 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, у зв`язку з наявністю виключної правової проблеми, в якому відповідач-3 зазначає, що прокурор і позивач не зазначили, яке саме право порушене, за захистом якого звернувся прокурор в інтересах держави в особі позивача, в чому полягає його порушення, які збитки завдані державі. Не обґрунтовано та не доведено жодними належними, допустимими, достовірними і достатніми доказами, до яких саме наслідків для держави призвело відчуження відповідачем-1 власного майна, що знаходить у його приватній власності, без погодження позивача. Відповідач-3 наголошує, що укладення іпотечного договору та договорів купівлі-продажу частини нежитлової будівлі не порушує та не зачіпає жодних прав та інтересів позивача і держави, зазначає, що задоволення позовних вимог за відсутності будь-яких порушених прав позивача суперечитиме принципам та засадам господарського судочинства, положенням Конституції України та практиці Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), у зв`язку з чим дана справа містить виключну правову проблему. Також АТ "Мегабанк", посилаючись на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 23.10.2019 у справі №    922/3537/17 і Верховного Суду, викладені у постановах від 21.03.2018 у справі №    487/1398/15, від 27.05.2020 у справі №905/2947/17, зазначає, що відповідач-2 і відповідач-3, при укладені спірних правочинів, цілком обґрунтовано покладалися на відомості, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та зазначає, що у разі задоволення вимог прокурора добросовісний набувач - відповідач-2 буде позбавлений законно набутого права власності на нерухоме майно, а законний іпотекодержатель - відповідач-3 - позбавлений своїх прав іпотекодержателя, за відсутності будь-яких законних підстав, що становить виключну правову проблему, яка потребує вирішення Великою Палатою Верховного Суду.
23.          Також від ПрАТ "Зміївська овочева фабрика" надійшли додаткові пояснення, у яких відповідач-2 зазначає, що висновки судів попередніх інстанцій відповідають правовій позиції об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеній у справі №    922/623/20.
24.          Від АТ Мегабанк" також надійшли додаткові пояснення, у яких останній просить додатково врахували висновки ЄСПЛ щодо принципу "належного урядування", а також щодо позовної давності та підтримує доводи, викладені у відзиві на касаційну скаргу.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
25.          06.07.2006 між РВ ФДМУ по Харківській області (продавець) і ЗАТ "Альянс" (покупець) укладено договір купівлі - продажу №    1177 об`єкта незавершеного будівництва «Розширення дитячого комбінату на 280 місць з прибудовою корпуса на 4 групи з плавальним басейном» за адресою: місто Харків, вул. Самольотна (на цей час - Літакова), 13, 06.07.2006 посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Шудріковим І.    О. та зареєстрований в реєстрі за №1202 та згідно з п.13.2 вступив у дію з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
26.          Згідно з п. 1.1. договору, продавець зобов`язується передати у власність покупцю об`єкт незавершеного будівництва «Розширення дитячого комбінату на 280 місць з прибудовою корпуса на 4 групи з плавальним басейном», за адресою: місто Харків, вул. Самольотна, 13 який розташований на земельній ділянці розміром 0,60 га, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну, обумовлену цим договором, яка відповідно до протоколу аукціона від 30.06.2006 з урахуванням ПДВ складає 435 тис. грн.
27.          Відповідно до пунктів 3.1, 3.2 договору право власності на об`єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта приймання - передачі об`єкта.
28.          Відповідно до розділу 5 договору сторони погодили обов`язки покупця, а саме:
В установлений договором термін сплатити вартість продажу об`єкта незавершеного будівництва (пункт 5.1).
В установлений цим договором термін прийняти об`єкт незавершеного будівництва (пункт 5.2).
Протягом двох років з дати нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору вжити заходів згідно з чинним законодавством щодо переоформлення права замовника і права користування земельною ділянкою під об`єктом з відповідною місцевою радою (пункт 5.3).
Завершити будівництво та введення об`єкта в експлуатацію протягом 5 (п`яти) років з дати нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору (пункт 5.4).
Не проводити відчуження об`єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташованій цей об`єкт, до моменту здійснення повних розрахунків за об`єкт, завершення будівництва та ведення об`єкта в експлуатацію (пункт 5.5).
Надавати покупцем продавцю необхідні матеріали, відомості, документи тощо про виконання умов цього договору (пункт 5.6).
Забезпечити виконання вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови об`єкта та подальшого введення в експлуатацію (пункт 5.7).
У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки при наявності відповідних обґрунтувань та рішення відповідної місцевої ради строки завершення будівництва можуть бути змінені шляхом укладання додаткової угоди (пункт 5.8).
29.          Згідно з розділом 6 договору визначено обов`язками продавця. Зокрема, згідно з пунктом 6.1 договору продавець зобов`язаний: передати покупцю об`єкт незавершеного будівництва у встановлений у цьому договорі термін (пункт 6.1.1); контролювати виконання умов цього договору до повного виконання покупцем усіх його зобов`язань (пункт 6.1.2).
30.          У разі невиконання покупцем умов, які передбачені пунктами 5.1 - 5.7 цього договору, продавець має право в установленому порядку на розірвання договору, стягнення завданих збитків у цінах, діючих на момент розірвання договору, та повернення об`єкта незавершеного будівництва у державну власність за рішенням суду (пункт 7.3). 
31.          18.01.2012 між РВ ФДМУ по Харківській області і ПрАТ "Альянс" укладено договір про зміни № 1 до договору від 06.07.2006 №1177, який передбачав внесення змін до пункту 5.3 договору купівлі-продажу від 06.07.2006 №1177 у частині переоформлення права користування земельною ділянкою під об`єктом в термін до 06.07.2013. Відповідно до пункту 1.1 договору №1177 (зі змінами) купівлі-продажу від 06.07.2006 зазначений об`єкт, розташований на земельній ділянці розміром орієнтовно 0,60 га.
32.          ЗАТ "Альянс" сплатило на користь РВ ФДМУ по Харківській області вартість об`єкта незавершеного будівництва, яка з урахуванням ПДВ склала 435 тис. грн.
33.          Актом приймання-передачі позивач передав ЗАТ "Альянс" обумовлений договором об`єкт незавершеного будівництва.
34.          З матеріалів справи також убачається, що рішенням Господарського суду Харківської області від 08.01.2009 у справі № 11/126-08 за ПрАТ "Альянс" визнано право власності на нежитлову будівлю, літера "З-2", загальною площею 897,2 кв.м, що розташована за адресою: місто Харків, вулиця Літакова, 13.
35.          На підставі вказаного рішення суду КП "ХМБТІ" 02.02.2009 проведено реєстрацію права власності на нежитлову будівлю, літера "З-2", загальною площею 897,2 кв.м, за ПрАТ "Альянс" (реєстраційний номер 24357492).
36.          Постановою Вищого господарського суду України від 17.09.2009 у справі №11/126-08 за заявою прокурора рішення господарського суду Харківської області від 08.01.2009 скасовано, справу направлено на новий розгляд.
37.          За наслідками нового розгляду справи, рішенням господарського суду Харківської області від 30.11.2009 у справі №61/282-09 (н.р. справи №11/126-08) позовні вимоги ПрАТ "Альянс" задоволено та визнано за ПрАТ "Альянс" право власності на нежитлову будівлю, літера "З-2", за адресою: місто Харків, вулиця Літакова,13, загальною площею 897,2 кв.м.
38.          Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 25.03.2010 у справі №61/282-09 рішення Господарського суду Харківської області від 30.09.2009 скасовано, прийнято нове рішення, яким у позові ЗАТ "Альянс", відмовлено.
39.          Позивач здійснював заходи щодо контролю за виконанням договору купівлі-продажу від 06.07.2006 №    1177. Так, згідно з листом за вих.№13-3651 від 05.07.2013 РВ ФДМУ по Харківській області повідомило про заплановану перевірку на ІІІ квартал 2013 року та запропонувало ПрАТ "Альянс" у термін до 25.07.2013 надати до відділу контролю договорів купівлі-продажу документи, що підтверджують виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2006 №1177.
40.          Відповідно до листа за вих.№13-4663 від 05.09.2013 РВ ФДМУ по Харківській області спільно з представниками ПрАТ "Альянс" 30.08.2013 проведено перевірку виконання умов договору купівлі-продажу безпосередньо за місцем розташування спірного об`єкта, за результатами якої складено відповідний акт та направлено ПрАТ «Альянс».
41.          З листів РВ ФДМУ по Харківській області за вих.№13-5393 від 19.11.2014, за вих.№13-6018 від 23.12.2014, за вих.№13-4624 від листопада 2015, за вих.№28-5439 від грудня 2015, за вих.№41-5182 від жовтня 2016 убачається, що позивачем проводились перевірки, за результатами яких складалися відповідні акти про неналежне виконання ПрАТ «Альянс» умов договору купівлі-продажу від 06.07.2006 №1177.
42.          Поточна перевірка РВ ФДМУ по Харківській області проводилась 18.12.2017, за результатами якої встановлено невиконання пункту 5.8 договору від 06.07.2006 №1177  та неналежне виконання пунктів 5.3, 5.7 договору, про що повідомлено ПрАТ "Альянс" листом від 29.12.2017 №47-7058.
43.          РВ ФДМУ по Харківській області у листі від 01.10.2018 за вих.№47-6278 на адресу ПрАТ "Альянс" зазначало, що термін здійснення виконання умов договору від 06.07.2006 №1177 закінчився 06.07.2013, додаткова угода щодо продовження строків будівництва об`єкта не укладалась. Згідно з графіком перевірок виконання умов договорів купівлі-продажу вищезазначений договір підлягає перевірці у ІV кварталі 2018 року. Позивач запропонував до 25.10.2018 надати до відділу управління державним майном документи, що підтверджують виконання умов вищезазначеного договору. У разі, якщо документи не будуть надані у визначений термін, умови договору будуть вважатись не виконаними та регіональне відділення вирішуватиме питання, пов`язані з виконанням умов договору та проведенням перевірки у судовому порядку згідно з чинним законодавством.
44.          Листом від 20.11.2018 за вих.№47-7611 РВ ФДМУ по Харківській області попереджено ПрАТ "Альянс" про проведення перевірки 30.11.2018 о 10:00 годині, за наслідками якої складено акт №20, яким встановлено, що покупцем не виконано пункти 5.4, 5.5, 5.6, 5.8 договору, що у силу положень частини третьої  статті 26 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" є однією з підстав для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації у порядку, передбаченому законодавством.
45.          В акті від 30.11.2018 №20, зокрема, встановлено:
-          всупереч положень пункту 5.4 договору покупцем не надано продавцю документів щодо готовності об`єкта до експлуатації відповідно до вимог постанови Кабінету Міністрів України № 461 "Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів" від 13.04.2011; 
-          всупереч вимог пункту 5.6 договору не надані документи щодо вжитих заходів для підтвердження виконання умов, передбачених пунктами 5.3, 5.7 договору;
-          пункт 5.5 договору не виконується, покупцем - ПрАТ «Альянс» здійснено відчуження об`єкта без погодження з регіональним відділенням;
-          на виконання вимог пункту 5.8 договору покупець до продавця з питанням щодо продовження строків виконання зобов`язань не звертався.
В акті №20 зазначено, що ПрАТ "Альянс" документи щодо переоформлення права користування земельною ділянкою під об`єктом на момент перевірки не надавалися.
Вказаний акт поточної перевірки від 30.11.2018 направлений ПрАТ "Альянс" листом за вих.№47-7995 від 03.12.2018.
46.          Відповідно до доповнення від 07.12.2018 до акту поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2006 №1177 зі змінами, внесеними договором про зміни від 18.01.2012 №1, зазначено, що на момент проведення перевірки встановлено, що покупцем - ПрАТ "Альянс" здійснено відчуження об`єкта незавершеного будівництва без погодження з регіональним відділенням, інформація, необхідна для встановлення відчуження об`єкта приватизації за договором купівлі-продажу від 06.07.2006 №1177 (зі змінами) взята з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.
47.          Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (далі - Державний реєстр) станом на 07.12.2018 приватним нотаріусом 27.12.2017 та 28.12.2017, рішення №39021796, №39034150,внесено відомості до Державного реєстру про право приватної спільної часткової власності (1/2 частки) ПрАТ "Зміївська овочева фабрика" на об`єкт нерухомого майна №1452330463101 - нежитлова будівля літ."3-2", загальною площею 897,2    кв.м, об`єкт нежитлової нерухомості (далі - спірне майно).
48.          Матеріалами справи підтверджується, що між ПрАТ "Альянс"  і ПрАТ "Зміївська овочева фабрика" укладено договори купівлі-продажу частини нежитлової будівлі №3526 від 27.12.2017 та №3541 від 28.12.2017.
49.          Згідно з пунктом 1 договору №3526, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.    І. 27.12.2017 у реєстрі за №3526, продавець передає у власність покупцю, а останній приймає 1/2 частину нежитлової будівлі, літ."3-2", загальною площею 897,2 кв.м, що розташована за адресою: місто Харків, вулиця Літакова, 13, та сплачує за нього певну грошову суму.
50.          Відповідно до пункту 2 вказаного договору майно, зазначене у пункті 1 даного договору, належить продавцю на праві приватної власності згідно з інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього, що зареєстровано КП "ХМБТІ" 14.08.2008, реєстраційний номер 24357492.
51.          У пункті 3 договору зазначено, що відповідно до звіту про оцінку майна, виданого TOB "Верітас Епрайзер" (сертифікат №841/15, виданий ФДМ 03.11.2015), його ринкова вартість становить 3    030    986,40 грн з ПДВ, а, відповідно, вартість відчужуваної частини нежитлової будівлі становить - 1    515    493,20 грн з ПДВ.
52.          Згідно з пунктом 1 договору №3541, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.    І. 28.12.2017 у реєстрі за №3541, продавець передає у власність покупця, а останній приймає 1/2 частину нежитлової будівлі літ."3-2", загальною площею 897,2 кв.м, що розташована за адресою: місто Харків, вулиця Літакова, 13 та сплачує за нього певну грошову суму.
53.          У договорі №3541 пункти 2 та 3 викладені аналогічно цим же пунктам як і у договорі №3526.
54.          Відповідно до акту обстеження земельної ділянки за адресою: м.    Харків, вул.    Літакова, 13 від 26.09.2019 встановлено, що рішенням Харківської міської ради від 22.02.2012 №625/12 ПрАТ «Альянс» надано в оренду строком до 01.02.2017 земельну ділянку, площею 3,5103 га за рахунок земель сільськогосподарського призначення по вул.    Літаковій, 13 (кадастровий номер 6310138800:14:007:0064) у межах, які визнанні актом встановлення меж земельної ділянки на місцевості, реєстраційний №119/10 від 29.03.2010 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі, яка задіяна в здійсненні товарного сільськогосподарського виробництва (вирощування овочів відкритого ґрунту). Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 26.09.2018 №139127251 право власності на нежитлову будівлю літ.«З-2», загальною площею 897,2    кв.м, по вул.    Літаковій, 13, у м.    Харкові, зареєстроване за ПрАТ «Зміївська овочева фабрика» на підставі договорів купівлі-продажу від 27.12.2017 №3526, від 28.12.2017 №3541. Право користування земельною ділянкою на теперішній час належним чином не оформлено.
55.          З матеріалів справи також убачається, що між ПрАТ "Зміївська овочева фабрика" (іпотекодавець) і АТ "Мегабанк" (іпотекодержатель) 28.09.2018 укладено оспорюваний у цій справі іпотечний договір №    ГД-11/2008-з-1, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Лавіндою Н.    О. та зареєстрований за №3664.
56.          Згідно з пунктом 1.2 зазначеного договору, предметом іпотеки є, зокрема  нежитлова будівля "3-2", загальною площею 897,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному Реєстрі речових прав на нерухоме майно 1452330463101, номер запису по право власності 24225604 та 24214289, що розташована за адресою; Харківська область, м.    Харків, вул.    Літакова, 13 (далі - предмет іпотеки-1).
57.          У договорі від 28.09.2018 №ГД-11/2008-з-1 зазначено, що предмет іпотеки-1 належить іпотекодавцю на підставі договорів купівлі-продажу частини нежитлової будівлі №3526 та №3541, укладених 27.12.2017 та 28.12.2017 між ПрАТ "Альянс" та ПрАТ "Зміївська овочева фабрика".
58.          Згідно з пунктом 5.1 іпотечного договору від 28.09.2018 № ГД-11/2008-з-1 у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем та/або боржником основного зобов`язання, а також інших підстав, передбачених чинним законодавцем України, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому законодавством України.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків попередніх судових інстанцій
Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції
59.          Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (2). У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається (3). Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (4).
60.          Підставами касаційного оскарження судових рішень у цій справі, яка переглядається, скаржник визначив пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
Щодо суті касаційної скарги
61.          Причиною виникнення цього спору стали вимоги прокурора до відповідачів про розірвання договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №    1177, визнання недійсними договорів купівлі - продажу від 27.12.2017 і 28.12.2017 та іпотечного договору від 28.09.2018 №ГД-11/2008-з-1.
62.          Відмовляючи у задоволенні позовної вимоги про розірвання договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №    1177, суди, зокрема, зазначили, що ні прокурор, ні позивач, не довели, що внаслідок порушення відповідачем-1 умов вказаного договору позивачу завдано такої шкоди, внаслідок якої він значною мірою позбавляється того, на що розраховував при укладенні договору.
63.          Відповідно до статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
64.          Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
65.          Статтею 193 ГК України передбачено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору. Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом.
66.          Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
67.          Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
68.          За змістом статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
69.          Приписами частин першої - третьої статті 19 Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва" (чинному на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що обов`язковими умовами приватизації об`єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є, зокрема встановлення строку завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва. У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об`єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору. Розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва є підставою для розірвання договору купівлі-продажу або договору оренди земельної ділянки, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва.
70.          Відповідно до частини п`ятої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" (чинному на момент виникнення спірних правовідносин) на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.
71.          У постанові Верховного Суду від 04.10.2018 у справі №    911/2509/16 (на яку міститься посилання у касаційній скарзі прокурора) наведено висновок про те, що системний аналіз зазначених норм матеріального права дає підстави дійти висновку, що підставою для розірвання договору купівлі-продажу державного майна (об`єкта приватизації) у судовому порядку може бути доведений належними і допустимими доказами факт невиконання стороною зобов`язань за договором (пункт 38).
72.          У постанові Верховного Суду від 13.06.2018 у справі №    918/1049/16 (на яку міститься посилання у касаційній скарзі прокурора) наведено висновок про те, що встановлені судами обставини щодо невиконання покупцем зобов`язань за договорами купівлі - продажу об`єктів незавершеного будівництва, [безвідносно до встановлення істотності порушення умов вказаних договорів] з урахуванням вимог наведених норм законодавства та умов договорів купівлі - продажу щодо можливості розірвання договору в разі невиконання його умов однією із сторін, є підставою для задоволення позовних вимог про розірвання оспорюваних договорів.
73.          Суди попередніх інстанцій на вказане уваги не звернули та не надали оцінку доводам прокурора та позивача щодо наведених у позовній заяві підстав для розірвання договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №    1177 у зв`язку з порушенням відповідачем-1 умов пунктів 5.4, 5.5, 5.6, 5.8 спірного договору, з урахуванням положень пункту 7.3 цього договору та вимог законодавства щодо підстав для розірвання договору купівлі-продажу державного майна.
74.          Колегія суддів зазначає, що наведені висновки Верховного Суду про підстави для розірвання договору купівлі-продажу державного майна (об`єкта приватизації) у судовому порядку (пункти 71, 72 цієї Постанови) мають загальний характер і не стосуються аналізу порушення конкретних пунктів договору, а тому доводи АТ "Мегабанк" щодо неможливості застосування вказаних висновків відхиляються як необґрунтовані.
75.          У постанові Верховного Суду від 29.04.2020 у справі №    911/1455/19 (на яку міститься посилання у касаційній скарзі прокурора) наведено висновок про те, що згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Таким чином, щоб новостворене майно стало об`єктом цивільно-правових відносин, потрібне виконання трьох умов: 1) завершення будівництва; 2) прийняття до експлуатації; 3) державна реєстрація (пункти 27 - 27.1).
76.          Окрім того, у постанові Верховного Суду від 29.04.2020 у справі №    911/1455/19 наведено такі висновки:
"31. При цьому необхідно враховувати, що статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 
31.1. Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі документів, зазначених у статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". 
31.2. Державна реєстрація не є способом набуття права власності, а лише становить засіб підтвердження фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно. Водночас обставини здійснення державної реєстрації відповідного речового права підлягають дослідженню під час вирішення спору щодо права власності на нерухоме майно (постанови Верховного Суду від 27.06.2018 у справі № 921/403/17-г/6, від 08.08.2019 у справі № 909/472/18).
32. Так само, як і державна реєстрація, не породжує виникнення права власності і видача свідоцтва про право власності. Відповідне свідоцтво лише фіксує факт наявності відповідного права, але не є правочином, на підставі якого це право виникає, змінюється чи припиняється (постанова Верховного Суду від 27.06.2018 у справі №    925/797/17)".
77.          У постанові Верховного Суду від 21.01.2021 у справі №    910/27779/14 (ухваленій після подання касаційної скарги, частина четверта статті 300 ГПК України) наведено висновок про те, що законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
78.          Вказані висновки (пункти 75-77 цієї Постанови) є загальними по відношенню до способів набуття права власності та державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, а тому підлягають застосуванню до спірних правовідносин.
79.          Судами попередніх інстанцій у справі, яка переглядається, не встановлено обставин щодо введення спірного нерухомого майна в експлуатацію, разом з тим, досліджено, що право власності на спірний об`єкт нерухомого майна зареєстровано за відповідачем-1 на підставі рішення суду, яке в подальшому було скасовано.
80.          У постанові Верховного Суду від 03.03.2021 у справі №    643/10986/17 (ухваленій після подання касаційної скарги, частина четверта статті 300 ГПК України) зазначено, що якщо судовий акт скасовано, то він не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення. При цьому зі скасуванням рішення суду втрачаються всі ті наслідки, які з нього випливають.
Такий правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду України від 16.09.2015 (провадження № 6-1193цс15) та від 05.10.2016 (провадження № 6-1582цс16), постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2019 у справі №    643/17966/14-ц, а також викладався у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10.05.2018 у справі №    643/18839/13-ц, від 23.01.2019 у справі № 643/12557/16-ц, від 13.03.2019 у справі №    643/19761/13-ц, Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 09.10.2018 у справі №    922/2621/17, від 04.02.2021 у справі № 911/1902/17.
81.          Суди попередніх інстанцій у справі, яка переглядається, дійшли висновку щодо правомірності відомостей про реєстрацію права власності за відповідачем-1 на спірне нерухоме майно на підставі скасованого рішення суду, без врахування обставин щодо здійснення такої державної реєстрації відповідного речового права, а також без врахування наведених вище висновків Верховного Суду (пункти 76-78, 80 цієї Постанови).
82.          У постанові Верховного Суду від 04.03.2021 у справі №    910/18759/19 (ухваленій після подання касаційної скарги, частина четверта статті 300 ГПК України) наведено висновок про те, що кожна сторона при укладенні правочину має поводити себе добросовісно, обачливо і розумно, об`єктивно оцінювати ситуацію. При встановленні наявності обману суд має враховувати стандарт поведінки розумного учасника обороту, який наділений схожими характеристиками зі стороною, яку ввели в оману. Якщо обидві сторони правочину є суб`єктами господарської діяльності (професійними комерсантами, підприємцями), стандарти розкриття інформації і можливість введення в оману є зовсім іншими, аніж у випадку, якщо б стороною правочину були дві фізичні особи, або банк та пересічний громадянин, споживач банківської послуги. Стандарт розумної та обачливої поведінки комерсанта набагато вищий порівняно зі стандартом пересічної розумної людини (пункти 6.31 - 6.32).
83.          Суди попередніх інстанцій не надали оцінку поведінці сторін договорів купівлі - продажу від 27.12.2017 і 28.12.2017 щодо подальшого відчуження спірного нерухомого майна з точки зору добросовісності, обачливості і розумності, зокрема, щодо перевірки відповідачем-2 обставин реєстрації за відповідачем-1 права власності на таке майно на підставі рішення суду, яке було скасовано на момент укладення цих правочинів.
84.          Водночас, об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 22.01.2021 у справі №    922/623/20 (до виготовлення повного тексту якої зупинялося провадження у цій справі, яка переглядається, частина четверта статті 300 ГПК України) у правовідносинах щодо приватизації об`єкта комунальної власності вказала на необхідність надання юридичної оцінки необхідності позбавлення покупця права мирного володіння приватизованим майном, ураховуючи рішення ЄСПЛ про неможливість витребування у добросовісного набувача майна, яке вибуло з володіння держави внаслідок порушень, допущених уповноваженими посадовими особами, які здійснюють функцію управління державним майном (спори щодо порушення частини першої статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод).
У вказаній постанові об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, з урахуванням встановлених судами обставин щодо допущених порушень органом місцевого самоврядування умов та порядку приватизації, а також наявність протиправної поведінки  самого покупця, дійшла висновку, що позбавлення такої особи майна не суперечитиме принципам, встановленим статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки такі наслідки обумовлені протиправною поведінкою самого набувача майна.
85.          У справі яка переглядається, судами попередніх інстанцій не надавалася оцінка правомірності дій ПрАТ "Зміївська овочева фабрика" під час подальшого набуття у власність спірного нерухомого майна за договорами купівлі - продажу від 27.12.2017 і 28.12.2017, а тому висновки судів щодо невідповідності заходу втручання держави у право власності відповідача-2 критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном є передчасними.
86.          Щодо доводів прокурора про позовну давність Суд зазначає таке.
87.          Стаття 256 ЦК України визначає позовну давність як строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Отже, позовна давність - це строк, протягом якого особа може реалізувати належне їй матеріальне право на отримання судового захисту порушеного цивільного права чи інтересу шляхом пред`явлення в належному порядку нею чи іншою уповноваженою особою позову до суду. 
88.          Загальна позовна давність установлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).
89.          Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові (стаття 267 ЦК України).
90.          Визначення початку перебігу позовної давності міститься у статті 261 ЦК України.
91.          Відповідно до частини першої статті 261 ЦК України за загальним правилом перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
92.          Аналіз зазначених норм права дає підстави для висновку про те, що позовна давність є строком пред`явлення позову як безпосередньо особою, право якої порушене, так і тими суб`єктами, які уповноважені законом звертатися до суду з позовом в інтересах іншої особи - носія порушеного права.
При цьому як у випадку пред`явлення позову самою особою, право якої порушене, так і в разі пред`явлення позову в інтересах цієї особи іншою уповноваженою на це особою, перебіг позовної давності обчислюється з одного й того самого моменту: коли особа довідалася або могла довідатися про порушення її права або про особу, яка його порушила.
Якщо у передбачених законом випадках з позовом до суду звернувся прокурор в інтересах відповідного органу (підприємства), то позовна давність обчислюється від дня, коли про порушення свого права або про особу, яка його порушила, довідався або міг довідатись саме цей орган (підприємство), а не прокурор.
93.          Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду України від 12.04.2017 у справі № 6-1852цс16 та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.05.2018 у справі №    369/6892/15-ц, на які містяться посилання у касаційній скарзі прокурора.
94.          Окрім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.05.2018 у справі №    369/6892/15-ц зазначено, що виходячи з вимог статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропущення, наведених позивачем. Таким чином, відмова в задоволенні позову у зв`язку зі спливом позовної давності без встановлення порушення права або охоронюваного законом інтересу позивача не відповідає вимогам закону. 
95.          Відмовляючи у задоволенні позову в цій справі, яка переглядається, суди попередніх інстанцій зазначили, що ні прокурор, ні позивач, не обґрунтували наявність порушеного права, за захистом якого останні звернулися з цим позовом, не довели, що внаслідок порушення відповідачем-1 умов договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №    1177 позивачу завдано такої шкоди, внаслідок якої він значною мірою позбавляється того, на що розраховував  при укладенні договору.
96.          Разом з тим, розглядаючи заяву ПрАТ "Зміївська овочева фабрика" про застосування позовної давності, суди зазначили, що: (1) завершити будівництво об`єкта і ввести його в експлуатацію відповідач-1 мав до 06.07.2011; (2)позивач упродовж 2013-2018 років здійснював поточні перевірки виконання відповідачем-1 умов договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №    1177 якими, зокрема, встановлювалося невиконання відповідачем-1 пунктів 5.3, 5.4, 5.6, 5.8 договору; (3) з 25.03.2010 (дата набрання чинності рішенням суду у справі №    61/282-09 про відмову у задоволенні позову ПрАТ "Альянс" про визнання права власності не спірну нежитлову будівлю) прокурора і позивач були обізнані про обставини, встановлені рішенням суду, однак не вчиняли жодних дій щодо внесення відомостей до Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо спірного об`єкта незавершеного будівництва, а також дій щодо розірвання договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №    1177; (4) ПрАТ "Альянс" не виконало вимоги пунктів 5.4, 5.6, 5.8 договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №    1177, вимог Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва», Закону України «Про приватизацію державного майна», Порядку №606; (5) позовна давність за вимогою про розірвання договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №    1177 спливла. 
97.          Ураховуючи викладене вище, Суд зазначає, що, по-перше, суди попередніх інстанцій  дійшли взаємовиключних висновків щодо наявності    /    відсутності порушеного права позивача, вказавши про недоведеність цих обставин та розглянувши при цьому заяву про застосування позовної давності, а, по-друге, розглядаючи заяву про застосування позовної давності не визначили чітко момент з якого позивач довідався, або міг довідатися про порушення свого права.
98.          Окрім того, як слушно зазначає прокурор у касаційній скарзі, у контексті висновків судів щодо пропуску позовної давності, суди не надали оцінку доводам прокурора в частині вимог про розірвання договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №1177, з підстав незбереження для нового власника - ПрАТ "Зміївська овочева фабрика" зобов`язань, визначених договорами купівлі - продажу від 27.12.2017 і від 28.12.2017, відсутності згоди державного органу приватизації на відчуження спірного майна, що є порушенням пункту 5.5 цього договору, статті 19 Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва", статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна".
99.          Також, суди у цій справі, яка переглядається, застосували позовну давність за заявою, поданою ПрАТ "Зміївська овочева фабрика", по відношенню до позовної вимоги про розірвання договору купівлі - продажу від 06.07.2006 №1177 без врахування позиції Верховного Суду, наведеній у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.07.2020 у справі №    369/9900/16-ц, посилання на яку міститься у касаційній скарзі. 
100.          Суд зазначає, що висновки Верховного Суду, наведені у пунктах 92, 94, 99 цієї Постанови, мають загальний характер по відношенню до матеріально-правового  регулювання інституту позовної давності, а тому підлягають застосуванню до спірних правовідносин, а доводи АТ "Мегабанк" в цій частині відхиляються як необґрунтовані.
101.          Отже, висновки судів першої та апеляційної інстанцій є таким, що не ґрунтуються на вимогах законодавства та дослідженні усіх обставин і зібраних у справі доказів та доводів учасників справи.
102.          Разом з тим, суд касаційної інстанції не може виправити зазначені порушення судів попередніх інстанцій, оскільки достовірне з`ясування цих фактичних обставин виходить за межі повноважень касаційної інстанції, передбачених статтею 300 ГПК України, та має бути здійснено в ході нового розгляду справи.
103.          Щодо клопотання відповідача-2 (пункт 21 цієї Постанови), то воно зводиться до незгоди останнього як із доводами касаційної скарги прокурора, так із заявленими позовними вимогами та не містить визначених статтею 302 ГПК України підстав для передачі цієї справи на розгляд палати або об`єднаної палати, у зв`язку з чим відхиляється як необґрунтоване.
104.          Щодо клопотання відповідача-3 (пункт 22 цієї Постанови) Суд зазначає таке.
Відповідно до частини п`ятої статті 302 ГПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду виключна правова проблема має, як правило, оцінюватися з урахуванням кількісного та якісного критеріїв.
Кількісний ілюструє те, що певна проблема постала не в одній конкретній справі, а в невизначеній кількості спорів, які або вже існують, або можуть виникнути з урахуванням питання, щодо якого постає проблема.
З погляду якісного критерію на виключність правової проблеми можуть вказувати:
- відсутність чи неефективність процесуальних механізмів її вирішення, що зумовлює необхідність використання повноважень Великої Палати Верховного Суду (процесуальний аспект);
- відсутність чи неефективність матеріальних гарантій реалізації, охорони та захисту фундаментальних прав і свобод, внаслідок чого обґрунтованість обмежень останніх може зумовлювати необхідність використання повноважень Великої Палати Верховного Суду (матеріальний аспект).
Клопотання відповідача-3 про передачу справи №    922/456/19 на розгляд Великої Палати Верховного Суду у зв`язку з наявністю виключної правової проблеми не обґрунтоване з точки зору кількісного та якісного критеріїв. Вказане клопотання зводиться до незгоди АТ "Мегабанк" із заявленими позовними вимогами. Окрім того, практика Верховного Суду, на яку посилається відповідач-3 у клопотанні щодо відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стосується наявності    /    відсутності відомостей про зареєстровані речові права інших осіб на нерухоме майно і не стосується правовідносин, що склалися у справі, яка переглядається.
105.          Інші доводи відповідачів-2,3, викладені у пунктах 20-24 цієї Постанови спростовуються викладеним вище.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
106.          Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
107.          Зважаючи на викладене, висновки судів першої і апеляційної інстанцій не ґрунтуються на повному і всебічному розгляді в судовому процесі всіх обставин, встановлення яких є необхідним відповідно до норм законодавства, що регулюють спірні правовідносини.
108.          Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
109.          Зважаючи на викладене, а також відповідно до положень частини четвертої статті 300 ГПК України і частини третьої статті 310 ГПК України оскаржувані рішення і постанова у цій справі підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
110.          Під час нового розгляду справи суду слід урахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.
Розподіл судових витрат
111.          Оскільки справа передається на новий розгляд, розподіл судових витрат у порядку статті 129 ГПК України не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Cуд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Рішення Господарського суду Харківської області від 09.09.2019 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 27.08.2020 у справі №    922/456/19 скасувати.
3. Справу №    922/456/19 направити на новий розгляд до Господарського суду Харківської області. 
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                О.    В.    Случ 

Судді                                                                                          Н.    О.    Волковицька

                                                                                          С.    К.    Могил