ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 січня 2021 року 
м. Київ

Справа №  922/887/17 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Уркевича В. Ю.,секретар 
судового засідання - Астапова Ю. В., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Харківській області на постанову Східного апеляційного господарського суду від 12.08.2019 (колегія суддів у складі: Білоусова Я. О., Пуль О. А., Фоміна В. О.) та рішення Господарського суду Харківської області від 24.06.2019 (суддя Калантай М. В.) у справі 
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Лан" до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Барвінківська районна державна адміністрація Харківської області про визнання поновленим договору,
про час і місце розгляду касаційної скарги сторони повідомлені належним чином, але не скористалися правом направити для участі у справі своїх повноважних представників, 
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1.          У березні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Лан" (далі - ТОВ Агрофірма "Лан") звернулося до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області (далі - ГУ  Держгеокадастру), у якому, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, просило визнати поновленим договір оренди землі від 18.11.2010, зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Барвінківському районі Харківської області 26.12.2011 за №   632040004000982; визнати укладеною між ТОВ Агрофірма "Лан" і ГУ   Держгеокадастру додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, у редакції, наведеній у позовній заяві.
2.          Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач, порушуючи положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", не висловлюючи жодних заперечень щодо поновлення договору оренди, пропонуючи та узгоджуючи зміну істотних умов цього договору оренди, безпідставно не підписав погоджену редакцію додаткової угоди.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3.          Судами першої та апеляційної інстанцій при вирішенні справи встановлено, що 18.11.2010 між Барвінківською РДА (орендодавець) і ТОВ   Агрофірма "Лан" (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого на підставі розпорядження Барвінківської РДА від 08.10.2010 № 282 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 72,4246 га, у тому числі ріллі 72,4246 га, із земель запасу для сільськогосподарського використання, яка знаходиться на території Мечебилівської сільської ради.
4.          У пункті 9 договору сторони встановили орендну плату: на 2010 рік у розмірі 16 940,64 грн, що становить 2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації, і на наступні роки в розмірі 2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації.
5.          Відповідно до пункту 8 договору його укладено на 5 років (у разі укладання договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити чи припинити його дію.
6.          Договір було зареєстровано в Управлінні Держкомзему у Барвінківському районі Харківської області 26.12.2011 за № 632040004000982.
7.          Отже, строк дії договору встановлено до 26.12.2016.
8.          Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухому майно про реєстрацію іншого речового права, сформованим 11.04.2017, право оренди земельної ділянки, кадастровий номер 6320484000:06:000:0190, зареєстровано за позивачем, строк дії речового права (права оренди) 5 років з 26.12.2011.
9.          Судами встановлено, що зазначена земельна ділянка розташована на території Мечебилівської сільської ради Барвінківського району Харківської області, є земельною ділянкою державної власності, категорія земель - землі сільськогосподарського призначення.
10.          Наразі розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення в порядку, визначеному чинним законодавством, на території Харківської області здійснює ГУ  Держгеокадастру.
11.          Також судами встановлено, що відповідно до пункту 8 договору оренди землі від 18.11.2010 позивач 16.08.2016, тобто в межах визначеного сторонами 90-денного строку, звернувся до ГУ Держгеокадастру з заявою № 141, у якій просив поновити діючий договір оренди землі на земельну ділянку площею 72,4246 га із земель запасу на території Мечебилівської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер №632048400:06:000:0190.
12.          ГУ Держгеокадастру у відповідь на цю заяву направило на адресу позивача лист від 05.09.2016 № 19-20-14-26907/0/19-16, у якому зазначило, що для поновлення договору оренди землі орендарю необхідно надати проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, лист Барвінківської   РДА щодо належного виконання орендарем обов`язків за договором, довідку ДФС щодо відсутності заборгованості зі сплати орендної плати, витяги з Державного земельного кадастру про земельну ділянку та з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 01.01.2016.
13.           03.10.2016 ТОВ Агрофірма "Лан" повторно звернулося до ГУ  Держгеокадастру з заявою про поновлення договору оренди землі, до якої додало проект додаткової угоди до договору оренди землі від 18.11.2010, копії: договору оренди від 18.11.2010, свідоцтва про реєстрацію та статут, довідку ДФС про відсутність заборгованості з орендної плати, лист-погодження Барвінківської РДА, витяги з державного земельного кадастру та державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
14.          ГУ Держгеокадастру на цю заяву позивача 03.11.2016 у листі № 19-20-14-33538/0/19-16 запропонувало ТОВ Агрофірмі "Лан", зокрема, викласти пункт 8 договору у такій редакції: "Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію". Також відповідач запропонував позивачу з метою стимулювання належності виконання умов договору оренди встановити розмір орендної плати за користування земельною ділянкою на рівні 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та рекомендував повторно звернутися до відповідача з відповідною заявою про поновлення договору оренди землі, долучивши повний пакет документів, враховуючи викладені зауваження.
15.          ТОВ Агрофірма "Лан" 25.11.2016 звернулося до відповідача із заявою, у якій просило поновити вищевказаний договір оренди землі. До заяви було додано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та внесення погоджених змін, а саме: погоджено встановлення строку дії договору оренди - 5 років та розміру орендної плати за користування земельною ділянкою на рівні 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також до заяви додано інші документи.
16.          ГУ Держгеокадастру у листі від 26.12.2016 № 19-20-14-39402/0/19-16 повідомило ТОВ Агрофірму "Лан" про необхідність подання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та було рекомендовано позивачу повторно звернутися до ГУ Держгеокадастру з відповідною заявою про поновлення договору оренди землі, долучивши повний пакет документів, враховуючи викладені зауваження.
17.          Звертаючись до суду з відповідним позовом, ТОВ Агрофірма "Лан" послалося на те, що відповідач при вирішенні питання щодо поновлення договору оренди землі на новий строк не висловив жодних заперечень; при цьому, пропонуючи та узгоджуючи зміну істотних умов договору оренди, в порушення статті 33 Закону України "Про оренду землі" безпідставно не підписав додаткову угоду.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
18.          Справа розглядалася неодноразово.
19.          Рішенням Господарського суду Харківської області від 24.06.2019 позов задоволено частково. Визнано укладеною між ТОВ Агрофірмою "Лан" та ГУ  Держгеокадастру у Харківській області додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, зареєстрованого в Управлінні Держкомзему у Барвінківському районі Харківської області 26.12.2011 за № 632040004000982, у відповідній редакції. Закрито провадження у справі в частині вимог про визнання поновленим договору оренди землі від 18.11.2010, зареєстрованого в Управління Держкомзему у Барвінківському районі Харківської області 26.12.2011 за № 632040004000982 у зв`язку з відмовою позивача від цієї частини позовних вимог.
20.          Суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову, оскільки сторонами фактично було досягнуто згоду в процесі погодження нових істотних умов договору (строку поновлення та розміру орендної плати) та позивачем надано відповідний проект додаткової угоди про поновлення договору.
21.          Рішення прийнято на підставі частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
22.          Постановою Східного апеляційного господарського суду від 12.08.2019 рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги
23.          ГУ Держгеокадастру у Харківській області у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення про відмову в позові.
24.          Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема положень статті 33 Закону України "Про оренду землі".
25.          Скаржник наголошує, що ним за результатами розгляду заяв та доданих до них документів позивача надавались обґрунтовані відповіді з посиланням на норми законодавства щодо необхідності усунення виявлених недоліків. Але позивачем не враховані викладені у листах ГУ зауваження тому правові підстави для задоволення заяв позивача для поновлення договору оренди землі у ГУ були відсутні.
26.          Заявник також вказав, що позивачем не надані докази продовження користування виділеною земельною ділянкою. Крім того, на думку відповідача, укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється сторонами, а не визнається судом укладеною.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
27.          ТОВ Агрофірма "Лан" у відзиві просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін.
Позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
28.          Переглянувши судові рішення у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи, враховуючи визначені ГПК України межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із такого.
29.          За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
30.          Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
31.          Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
32.          Розглядаючи спір про поновлення договору оренди відповідно до порядку, визначеного статтею 33 Закону України "Про оренду землі", суд, виходячи з конкретних обставин справи, надає правову кваліфікацію спірним правовідносинам, які виникли між учасниками справи, застосовуючи норму, яка регулює ці правовідносини. 
33.          Відповідно до частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
34.          Для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
35.          Відповідно до частин 4 та 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
36.          Отже, наслідком реалізації механізму погодження істотних умов договору оренди, передбаченого частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", є або продовження договору відповідно до погоджених між сторонами його істотних умов (таких же або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження.
37.          При цьому, якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.
38.          Велика Плата Верховного Суду у постанові від 29.09.2020 у справі №  378/596/16-ц наголосила, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України "Про оренду землі", належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.
39.          Таким чином, при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі, який стосується реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, з`ясуванню судом підлягає, зокрема, обставина, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов договору.
40.          Судами попередніх інстанцій встановлено, що позивач неодноразово та у належні строки надсилав відповідачу заяви про поновлення договору оренди. Відповідач надавав зауваження щодо умов договору оренди у зв`язку з його поновленням. Ці зауваження стосувалися умови щодо строку дії договору та щодо орендної плати, зокрема, щодо розміру відсотку нормативної грошової оцінки, тобто, розміру орендної плати.
41.          Суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку про те, що позивачем ініційовано механізм поновлення договору оренди, визначений частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому, повно дослідивши надані учасниками справи докази та надавши їм належну правову оцінку, суди обґрунтовано визначили, що сторони дійшли згоди щодо зміни умов договору оренди в частині строку дії договору - на 5 років, та орендної плати - з 2% до 8% від нормативної грошової оцінки, що узгоджується з положенням частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі", однак додаткову угоду не уклали.
42.          Отже, зважаючи на встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи, беручи до уваги наведені вище норми права, суди дійшли вірного висновку, що між сторонами у листуванні фактично досягнуто домовленості та погоджено відповідні зміни істотних умов договору оренди, проте відповідач безпідставно ухилився від підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди.
43.          При цьому, суди обґрунтовано відхилили посилання відповідача, що для поновлення договору оренди землі позивачем необхідно надати ГУ  Держгеокадастру витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки
44.          Так, відповідно до статей 288 - 289 Податкового кодексу України, в редакції, чинній на час звернення щодо поновлення договору, для визначення податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
45.          Згідно з частиною 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
46.          Під час розгляду справи суди встановили, що зауваження відповідача щодо орендної плати стосувалися розміру відсоткової ставки (з 2% до 8%), а не нормативної грошової оцінки, а тому між сторонами наявний спір щодо нормативної грошової оцінки, а не щодо орендної плати, яка відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору оренди, та щодо якої сторонами досягнуто згоди, тобто, визначено формулу та порядок її сплати. При цьому, визнання поновленим договору оренди не звільняє позивача від обов`язку отримати витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки тільки за його наявності можливий правильний розрахунок орендної плати за визначеною формулою (аналогічний правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду від 28.08.2019 у справі № 922/362/18).
47.          Посилання скаржника на постанову Верховного Суду України від 18.10.2017 у справі № 904/8337/16 судом відхиляється, оскільки матеріально-правовою підставою позову ТОВ "Ель-ка" в зазначеній справі є частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка передбачає поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У справі, яка переглядається, рішення та постанова прийняті на підставі частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
48.          Інші доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки обставин справи, що виходить за межі касаційного провадження, встановлені у статті 300 ГПК України. 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
49.          Відповідно до статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
50.          З огляду на викладене рішення та постанова попередніх судових інстанцій відповідають нормам чинного законодавства та мають бути залишені без змін.
Судові витрати
51.          Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника. 
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Харківській області залишити без задоволення.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 12.08.2019 та рішення Господарського суду Харківської області від 24.06.2019 у справі №  922/887/17 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя                                                                                          Є. В. Краснов

Суддя                                                                                          Г. М. Мачульський

Суддя                                                                                                   В. Ю. Уркевич