Постанова                                                      
Іменем України                                      
 
10 лютого 2021 року
м. Київ
справа № 754/9842/19
провадження № 61-18782св19 
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого -  Висоцької В. С.,
суддів: Калараша А. А. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Петрова Є. В., 
Ткачука О. С.,
 
учасники справи:
 
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі -  Акціонерне товариство «Альфа-Банк», державний реєстратор Алієв Гусейн Азіз Огли Комунального підприємства «Світоч» м. Києва,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3  ,
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Київського апеляційного суду від 02 липня 2020 року, ухвалену у складі колегії суддів:  Ратнікової В.М.,                    Пікуль А.А.,  Левенця Б.Б., у справі за позовом  ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Укрсоцбанк», державного реєстратора Алієва Гусейна Азіза Огли Комунального підприємства «Світоч» м. Києва, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання дій протиправними та скасування  рішення державного реєстратора та скасування реєстраційного запису про право власності,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
03 липня 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Укрсоцбанк», державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієва Гусейна Азіза Огли про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора.
В обґрунтування позовних вимог зазначав, що 17 травня 2006 року між ним та Харківським відділенням Київської міської філії АКБ «Укрсоцбанк» було укладено договір кредиту №032/29-109 К за умовами якого йому було надано кредит на суму 64 560,00 доларів США зі сплатою 14,0% річних для придбання нерухомого майна - двокімнатної квартири, з кінцевим терміном повернення 16 листопада 2018 року.
Виконання зобов`язання за кредитним договором від 17 травня 2006 року було забезпечено договором іпотеки №02-10/1212 від 17 травня 2006 року за умовами якого предметом іпотеки є двокімнатна квартира АДРЕСА_1 .
19 квітня 2019 року він отримав копію позовної заяви АТ «Укрсоцбанк» про звільнення майна з-під арешту, в додатках до якої банком була долучена інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з якої вбачається, що державним реєстратором Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієвим Гусейном Азізом Огли 22 січня 2019 року було здійснено реєстрацію права власності на передану ним в іпотеку квартиру                АДРЕСА_2 за АТ " Укрсоцбанк".
Позивач вважав рішення державного реєстратора протиправним, оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося після закінчення строку дії кредитного договору чим порушено вимоги п.4.2. іпотечного договору.
Крім того, рішенням Печерського районного суду м. Києва від 29 вересня              2017 року було відмовлено в задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк» до нього про стягнення заборгованості за кредитним договором №032/29-109 К від                17 травня 2006 року.
Постановою Апеляційного суду міста Києва від 17 квітня 2018 року скасовано рішення Печерського районного суду м. Києва від 29 вересня 2017 року та ухвалено нове судове рішення про часткове задоволення позову ПАТ «Укрсоцбанк». Стягнуто з нього на користь ПАТ «Укрсоцбанк» в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №032/29-109 К від                        17 травня 2006 року 5 407 доларів США 05 центів процентів за користування кредитними коштами за період з 17 грудня 2013 року по 15 жовтня 2015 року та 1172, 82 грн судових витрат по сплаті судового збору. У задоволенні решти позовних вимог було відмовлено за спливом строку позовної давності.
Ухвалою Верховного Суду від 23 серпня 2018 року зупинено виконання постанови Апеляційного суду м. Києва від 17 квітня 2018 року.
З огляду на зазначене, вважає, що у нього відсутній обов`язок повертати банку заборгованість в більшій сумі, ніж була визначена рішенням суду - 5407,05 дол. США.
Вартість предмету іпотеки перевищує суму боргу, однак банком не було надано державному реєстратору висновку (звіту) про оцінку вартості предмету іпотеки на момент реєстрації права власності за АТ «Укрсоцбанк».
Крім того, АТ «Укрсоцбанк» не мав права звертати стягнення на предмет іпотеки протягом дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03 червня 2014 року.
Вважає, що при діючому мораторію, наявності арешту на предмет іпотеки та з огляду на закінчення строку дії кредитного договору, дії АТ «Укрсоцбанк» щодо звернення стягнення заборгованості за кредитом на предмет іпотеки без його згоди є незаконними.
Окрім вказаного вище, зауважив, що він не отримував від АТ «Укрсоцбанк» та державного реєстратора письмової вимоги про усунення порушень умов кредитного та іпотечного договорів.
Враховуючи наведене, позивач просив суд:
-          визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Світоч" м. Києва Алієва Гусейна Азіза Огли про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 45204179 від 24 січня 2019 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо державної реєстрації права власності АТ «Укрсоцбанк» на квартиру АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 29995269, дата державної реєстрації - 22 січня 2019 року);
-          скасувати реєстраційний запис державного реєстратора Комунального підприємства "Світоч" м.Києва Алієва Гусейна Азіза Огли про право власності №29995169 від 22 січня 2019 року на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк»;
-          поновити відомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_2 , що передували скасованим записам.
Протокольною ухвалою Деснянського районного суду м. Києва від 01 жовтня 2019 року за клопотанням представника позивача до участі у справі залучено в якості третіх осіб ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .
Протокольною ухвалою суду від 15 січня 2020 року за клопотанням представника позивача замінено відповідача Акціонерне товариство «Укрсоцбанк» на його правонаступника - Акціонерне товариство «Альфа Банк».
Короткий зміст судових  рішень
Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 04 березня 2020 року позов ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієва Гусейна Азіза Огли, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора задоволено повністю.
Визнано протиправними дії державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієва Гусейна Азіза Огли при прийняті рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, індексний номер: 45204179 від 24 січня 2019 року та внесенні запису за даним рішенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Скасовано державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а саме: реєстрацію права власності АТ «Укрсоцбанк» на квартиру АДРЕСА_3 , номер запису про право власності 29995169, дата державної реєстрації - 22 січня  2019 року.
Зобов`язано державного реєстратора поновити запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно щодо реєстраційного об`єкта нерухомого майна № 1749995280000, квартира, об`єкт житлової нерухомості, загальною площею 53,80 кв.м, житлова площа 30.10 кв.м, адреса: АДРЕСА_4 за ОСОБА_1 .
Здійснено розподіл судових витрат.
Задовольняючи позовні вимоги повністю, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачем не надано доказів про згоду позивача на відчуження спірної квартири та  факту направлення іпотекодавцю вимоги про необхідність сплатити борг та попередження, що у разі невиконання вказаних вимог буде звернуто стягнення на предмет іпотеки.  Також на момент проведення державної реєстрації права власності за АТ «Укрсоцбанк» документи про співмірність заборгованості по кредитному договору позивача з оцінкою майна - спірної квартири у державного реєстратора були відсутні, що підтверджується судовими рішення про відмову у задоволенні позову Банку до ОСОБА_1 про стягнення кредитної заборгованості у цивільній справі                № 757/625/16-ц.
Окрім того,  наявність на спірній квартирі арешту на момент проведення держаної реєстрації права власності  за Банком свідчить про протиправність державної реєстрації права власності на спірну квартиру за Банком.
Постановою Київського апеляційного суду від 02 липня 2020 року рішення Деснянського районного суду міста Києва від 04 березня 2020 року скасовано та ухвалено нове судове рішення.
В задоволенні позову ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієва Гусейна Азіза Огли, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора - відмовлено.
Здійснено розподіл судових витрат.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд апеляційної інстанції виходив з того, що договірні зобов`язання між сторонами кредитного договору тривають, встановлено факт надсилання банком іпотекодавцю вимоги про усунення порушень та факт її отримання, однак позичальник не вчинив жодних дій щодо погашення заборгованості, не направив будь-яких пояснень чи заперечень на надіслану банком вимогу, та після спливу 30-денного строку з моменту отримання ним письмової вимоги іпотекодержателя. Таким чином, реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Укрсоцбанк» здійснена за фактичною згодою позивача, а тому Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Окрім того, наявність заборони відчуження спірної квартири не є безумовною підставою для відмови державним реєстратором у прийнятті рішення про реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно за Банком.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції та її рух  у суді касаційної інстанції
28 липня 2020 року ОСОБА_1 подав засобами поштового зв`язку до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Київського апеляційного суду від 02 липня 2020 року.
Ухвалою Верховного Суду від 16 жовтня 2020 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою  ОСОБА_1 на постанову Київського апеляційного суду від 02 липня 2020 року.
У грудні 2020 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
 
Скаржник просив суд скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції прийшов до помилкового висновку, що заборона відчуження спірної квартири не є безумовною підставою для відмови державним реєстратором у прийнятті рішення про реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно за Банком. Вказаний висновок суперечить п. 6 ч. 1 ст. статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
 
Окрім того, суд апеляційної інстанції не врахував судову практику відносно того, що на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки теж поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
 
Доводи інших учасників справи
 
Учасники справи не скористались своїм правом на подання відзиву.
Межі та підстави касаційного перегляду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої статті 389 ЦПК України, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку (пункт 1 частини другої статті                 389 ЦПК України); якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
В ухвалі Верховного Суду від 18 травня 2020 року зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави для відкриття касаційного провадження, передбачені пунктом 1, 3  частиною другою статті 389 ЦПК України, а саме суд апеляційної інстанції застосував норми пункту 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян ЦК України, не врахував правові висновки щодо застосування вказаних норм права у подібних правовідносинах, викладені у постанові Верховного Суду від 11 вересня 2019 року у справі №522/11532/15-ц, у постанові Верховного Суду від 20 травня 2020 року у справі №910/1902/19, у постанові Верховного СудуУкраїни від 16 листопада 2016 року у справі №6-2469цс16. 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Судами встановлено, що  17 травня 2006 року між АКБСР «Укрсоцбанк» (кредитор) та ОСОБА_1 (позичальник) було укладено кредитний договір №032/29-109К за умовами якого, кредитор надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 64 560 доларів США, зі сплатою 12 процентів річних, з кінцевим терміном погашення заборгованості по кредиту до 16 листопада 2018 року. Кредит надано для придбання двокімнатної квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 ( том 1, а.с.12-17).
17 травня 2006 року між ОСОБА_4 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сень-Силкою І.В. та зареєстрований в реєстрі за №1075, відповідно до якого ОСОБА_1 придбав квартиру АДРЕСА_2  (том 1, а.с.10,11).
17 травня 2006 року між АКБСР «Укрсоцбанк» (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) було укладено іпотечний договір № 02-10/1212, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сень-Силкою І.В. та зареєстрований в реєстрі за №1077, за умовами якого іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання всіх своїх зобов`язань за договором кредиту №032/29-109К від 17 травня 2006 року нерухоме майно, а саме: двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 ( том 1, а.с.18-21).
У грудні 2016 року ПАТ «Укрсоцбанк» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 та просило суд стягнути з відповідача заборгованість за кредитом, яка станом на 16 жовтня 2015 року становила 137 099,03 доларів США та складалася із: 48554,36 доларів США заборгованості за тілом кредиту; 52782,69 доларів США заборгованості за відсотками; 14639,04 доларів США пені за несвоєчасне повернення кредиту; 21122,94 доларів США пені за несвоєчасне повернення відсотків (цивільна справа № 757/625/16-ц).
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 29 вересня 2017 року в задоволенні позову Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором - відмовлено ( том 1, а.с. 24-26).
Постановою Апеляційного суду міста Києва від 17 квітня 2018 року апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задоволено частково. Рішення Печерського районного суду м. Києва від 29 вересня 2017 року скасовано та ухвалено нове рішення про часткове задоволення позову. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» в рахунок погашення заборгованості за договором кредиту №032/29-109К від 17 травня 2006 року 5407 доларів США 05 центів процентів за користування кредитними коштами за період з 17 грудня 2013 року по 15 жовтня 2015 року. В задоволенні решти позовних вимог відмовлено за спливом позовної давності. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» 1172,82 грн. на відшкодування судових витрат по сплаті судового збору (том 1, а.с.17-31).
Ухвалою Верховного Суду від 23 серпня 2018 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 та зупинено виконання постанови Апеляційного суду м. Києва від 17 квітня 2018 року до закінчення касаційного провадження ( том 1, а.с.32-33).
Постановою Верховного Суду від 27 травня 2020 року касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. Постанову Апеляційного суду м. Києва від 17 квітня 2018 року скасовано. Рішення Печерського районного суду м. Києва від 29 вересня 2017 року залишено в силі.
30 жовтня 2018 року за вих.№101 Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» на адресу боржника ОСОБА_1 було надіслано повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням. У повідомлені зазначено, що вказаним листом банк вимагає сплатити борг за договором №032/29-109К, розмір якого станом на 20 серпня 2018 року складає 115 177,78 доларів США, що відповідно до курсу НБУ станом на 20 серпня 2018 року складає 3 213 293,51 грн та, в порядку ст.ст.35,36 Закону України «Про іпотеку», попередив боржника, що в разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ «Укрсоцбанк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 Закону України «Про іпотеку».
Вказане повідомлення було надіслано ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_4 та повернулося без вручення адресату із зазначенням причини повернення «за закінченням встановленого строку зберігання». Також зазначене повідомлення було надіслане ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_5  та отримане останнім 08 листопада 2018 року ( том 1, а.с.126-127).
З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна вбачається, що державний реєстратор Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієв Гусейн Азіз Огли прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24 січня 2019 року, індексний номер 45204179, згідно з яким здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_4 за АТ «Укрсоцбанк» ( том 1, а.с.22,23).
На момент проведення держаної реєстрації права власності на спірну квартиру діяв арешт на майно боржника та оголошення заборони на його відчуження, накладений постановою державного виконавця відділу державної виконавчої служби Деснянського районного управління юстиції в м. Києві від 25 вересня 2014 року ( том 1, а.с.22,23).
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Перевіривши наведені у касаційній скарзі доводи, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступних підстав.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
 
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд апеляційної інстанції виходив з того, що договірні зобов`язання між сторонами кредитного договору тривають, встановлено факт надсилання банком іпотекодавцю вимоги про усунення порушень та факт її отримання, однак позичальник не вчинив жодних дій щодо погашення заборгованості, не направив будь-яких пояснень чи заперечень на надіслану банком вимогу, після спливу 30-денного строку з моменту отримання ним письмової вимоги іпотекодержателя. Таким чином, реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Укрсоцбанк» здійснена за фактичною згодою позивача, а тому Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Окрім того, наявність заборони відчуження спірної квартири не є безумовною підставою для відмови державним реєстратором у прийнятті рішення про реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно за Банком.
Колегія суддів не може погодитись з висновками суду апеляційної інстанції з огляду на наступне.
 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
 
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3).
 
За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
 
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
 
Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Разом з тим, відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
 
Судами встановлено, що умовами іпотечного договору від 17 травня 2006 року, зокрема пунктом 4.5.3 договору іпотеки, передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі Іпотекодателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Як установлено судом апеляційної інстанції  та підтверджується матеріалами справи, 30 жовтня 2018 року за вих.№101 АТ «Укрсоцбанк» на адресу боржника ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_5    було надіслано повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, яке було отримане останнім 08 листопада 2018 року.
Таким чином , спростовується висновок суду першої інстанції відносно того, що  ОСОБА_1 не отримав повідомлення від АТ «Укрсоцбанк» про його наміри звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб.
Щодо наявності підстав для прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію за Банком права власності на спірну квартиру при наявному  обтяженні колегія суддів зазначає наступне.
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною тринадцятою статті 15 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України № 868 від 17 жовтня 2013 року (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові заяву про державну реєстрацію та необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком (пункти 8, 13 Порядку).
Відповідно до пункту 15 Порядку під час розгляду заяви та документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема, серед інших і щодо наявності обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону.
Згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна.
Таким чином, за наявності нескасованого обтяження накладеного на нерухоме майно відсутні підстави для прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію права власності за Банком на обтяжене нерухоме майно.  
Вказаний висновок узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду викладеному у постанові від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17.
 
Судом першої інстанції  встановлено, що на спірну квартиру діяв арешт на майно боржника та оголошення заборони на його відчуження, накладений постановою державного виконавця відділу державної виконавчої служби Деснянського районного управління юстиції в м. Києві від 25 вересня 2014 року.
Станом на 24 січня 2019 року, тобто на дату прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію за АТ «Укрсоцбанк»  права власності на спірну квартиру, вказане обтяження було чинним, та було актуальним  з моменту проведення державної реєстрації обтяження, а саме з 25 вересня 2014 року.
За таких обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.
Натомість, суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку про те, що наявність обтяження (накладеного арешту) на спірній квартирі  не є  підставою для відмови у здійсненні державної реєстрації права власності  на спірну квартиру за Банком.
Окрім того, суд першої інстанції, встановивши, що на момент проведення державної реєстрації права власності за АТ «Укрсоцбанк» між сторонами основного зобов`язання не було вирішено у судовому порядку спір щодо наявності кредитної заборгованості, дійшов правильного висновку, що у АТ «Укрсоцбанк» були відсутні підстави для державної реєстрації права власності у позасудовий спосіб.
Вказаний висновок суду першої інстанції ґрунтується на тому, що рішенням Печерського районного суду м. Києва від 29 вересня 2017 року (цивільна справа № 757/625/16-ц) в задоволенні позову Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором - відмовлено з підстав порушення Банку строку позовної давності зі зверненням з відповідним позовом. 
Постановою Апеляційного суду міста Києва від 17 квітня 2018 року апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задоволено частково. Рішення Печерського районного суду м. Києва від 29 вересня 2017 року скасовано та ухвалено нове рішення про часткове задоволення позову  в частині відсотків у розмірі 5407 доларів США 05 центів процентів. В подальшому, постановою Верховного Суду від 27 травня 2020 року касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. Постанову Апеляційного суду м. Києва від 17 квітня 2018 року скасовано. Рішення Печерського районного суду м. Києва від 29 вересня 2017 року залишено в силі.
Таким чином, на момент надсилання повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, Банку було відомо про наявність невирішеного спору щодо підстав стягнення заборгованості за кредитним договором, що свідчить про спірність кредитної заборгованості.
Враховуючи викладене, на час прийняття оспорюваного рішення державного реєстратора  між сторонами кредитного договору існував спір щодо наявності кредитної заборгованості, окрім того, в подальшому у її стягненні в судовому порядку  АТ «Укрсоцбанк» було відмовлено.
Суд апеляційної інстанції на вказане не звернув уваги та  при ухваленні судового рішення  зазначене не врахував. 
Щодо поширення дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки колегія суддів зазначає наступне.
 
07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
 
Згідно з пунктом 23 частини першої статті 1 Закону України від 12 травня 1991 року № 1023-XII «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.
 
Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
 
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»). 
 
Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження
в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
 
Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
 
З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що на спірну квартиру, не може бути звернуто  стягнення в позасудовому порядку  на підставі дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі і шляхом реєстрації права власності за  АТ «Укрсоцбанк» як забезпечення виконання  ОСОБА_1   умов  кредитного договору, укладеного в іноземній валюті.
 
Кредитний договір є споживчим і спору з цього приводу між сторонами немає. 
 
Аналогічний висновок щодо застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» міститься у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, провадження № 11-474апп19; від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18-ц, провадження № 14-45цс20.
 
У частині четвертій статті 263 ЦПК України вказано про те, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
 
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанцій надав неправильну оцінку вказаним обставинам справи та не врахував, що на спірну квартиру, на яку накладено заборону відчуження не може бути звернуто  стягнення в позасудовому порядку, шляхом реєстрації права власності  на неї за Іпотекодержателем, на підставі дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі і шляхом реєстрації права власності за Банком  у позасудовий спосіб.
 
Суд першої інстанції, мотивуючи підстави задоволення позовних вимог теж не врахував вказаного правового висновку.
 
Висновки Верховного Суду за результатом розгляду касаційної скарги
Згідно з пунктом 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
Відповідно до статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є, зокрема, неправильне застосування норм матеріального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. 
Аналізуючи вищевикладене,  колегія суддів вбачає підстави відповідно до ст. 400 ЦПК України вийти за межі вимог касаційної скарги  та скасувати  постанову Київського апеляційного суду від 02 липня 2020 року , як такої що ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права.
 
Разом з тим, не може бути залишено без змін рішення Деснянського районного суду міста Києва від 04 березня 2020 року, яке хоча за результатом розгляду справи є правильним, однак мотиви задоволення позовних вимог є частково неправильними та неповними.
 
Враховуючи те, що судами  достатньо та повно встановлено обставини справи, необхідні для ухвалення нового судового рішення по справі, колегія суддів вважає за необхідне ухвалити нове судове рішення про задоволення позовних вимог. 
 
Позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню з підстав того, що на спірну квартиру, не може бути звернуто стягнення в період  її обтяження (накладеного арешту, або заборони  відчуження квартири), з підстав того, що на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»,  а також з підстав не вирішення на момент винесення державним реєстратором оспорюваного рішення між сторонами основного зобов`язання спору про стягнення заборгованості за кредитним договором.
 
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України з Державного реєстратора Алієва Гусейна Азіза Огли Комунального підприємства "Світоч" м. Києва на користь  ОСОБА_1   підлягає стягненню судовий збір 384,20 грн.
З АТ  «Альфа-Банк» на користь  ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір  у сумі 1681,60 грн, понесений ним за подання касаційної скарги та 384,20 грн за подання позовної заяви, а всього 2065,80 грн.
З урахуванням викладеного та керуючись статтями 141, 400, 409, 413, 415 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
 
П О С Т А Н О В И В:
 
Касаційну скаргу  ОСОБА_1   задовольнити частково.
 
Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 04 березня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 02 липня 2020 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов  ОСОБА_1 до Акціонерного Товариства «Альфа-Банк», Державного реєстратора Алієва Гусейна Азіза Огли Комунального підприємства "Світоч" м. Києва, треті особи, які не заявляють самостійних вимого щодо предмету спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора - задовольнити.
Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Світоч" м. Києва Алієва Гусейна Азіза Огли про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 45204179 від 24 січня 2019 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо державної реєстрації права власності АТ «Укрсоцбанк» на квартиру АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 29995269, дата державної реєстрації - 22 січня 2019 року).
Скасувати реєстраційний запис державного реєстратора Комунального підприємства "Світоч" м. Києва Алієва Гусейна Азіза Огли про право власності №29995169 від 22 січня 2019 року на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк».
Поновити відомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_2 , що передували скасованим записам.
Стягнути з Державного реєстратора Алієва Гусейна Азіза Огли Комунального підприємства "Світоч" м. Києва на користь ОСОБА_1 судовий збір 384,20 грн.
Стягнути з Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на користь ОСОБА_1  судовий збір2065,80 грн.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                           В. С. Висоцька         
 
Судді:                                                                  А. І. Грушицький
 
       А. А. Калараш
                                                                                                    
                                                                                           Є. В. Петров
 
                                                                                           О. С. Ткачук