ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 березня 2021 року 
м. Київ
Справа №  922/1009/20 
 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Могил С.К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Случ О.В.,  за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І., та представників: Офісу Генерального прокурора: Збарих С.М., відповідачів: не з`явились, розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Харківської міської ради та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 27.07.2020 (судді Хачятрян В.С., Ільїн О.В., Склярук О.І.) у справі № 922/1009/20 за позовом Керівника Харківської місцевої прокуратури № 1 Харківської області до: 1) Харківської міської ради;  2) Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради 3) Фізичної особи-підприємця Петросяна Армана Вачагановича  про визнання недійсним договору, скасування рішення та повернення майна,	

ВСТАНОВИВ:
У квітні 2020 року Керівник Харківської місцевої прокуратури №1 Харківської області звернувся до господарського суду з позовною заявою до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, ФОП Петросяна А.В., в якій просив:
- визнати незаконним та скасувати п. 63 додатку до рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 №757/17 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова";
- визнати недійсним договір №5554-В-С від 08.02.2018 купівлі-продажу нежитлових приміщень, укладений між Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Петросяном Арманом Вачагановичем, посвідчений приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу Харківської області Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за №365;
- зобов`язати Фізичну особу-підприємця Петросяна Армана Вачагановича повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення загальною вартістю 569 160,00 грн, шляхом підписання відповідного акта прийому-передачі майна.
Під час розгляду заявленого позову суди попередніх інстанцій встановили, що 22.08.2017 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавцем) та фізичною особою-підприємцем Петросяном Арманом Вачагановичем (орендарем) укладено договір оренди нежитлових приміщень №3097 (надалі - Договір), на умовах п. 1.1. якого орендодавець передав за актом приймання-передачі, а орендар прийняв в строкове платне користування нежитлові приміщення 1-го поверху площею 133,0 кв.м та 2-го поверху площею 122,5 кв.м загальною площею 255,5 кв.м в нежитловій будівлі (технічний паспорт КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" інвентаризаційна справа №74758 від 24.05.2017), яке належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, розташоване за адресою: м. Харків, вул. Залізнична, 27, літ. "А-2" та відображається на обліку управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунальною майна Харківської міської ради. Право на оренду цього майна отримано орендарем на підставі рішення виконавчого комітету Харківської міської ради від 21.08.2017 №542 "Про передачу в оренду нежитлових приміщень". Майно, яке є предметом Договору, належить на праві комунальної власності територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради, що підтверджується відомостями з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 04.03.2014; передається в оренду з метою використання під розміщення суб`єкта господарювання, що надає побутові послуги населенню (п.1.2. договору оренди).
Пунктом 5.6. Договору визначено, що орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передане в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп.
Рішенням Харківської міської ради від 21.06.2017 №691/17 "Про програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017 - 2022 роки", з метою найбільш ефективного використання нежитлового фонду м. Харкова та поповнення бюджету міста Харкова, на підставі Законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", ст. 26, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", керуючись ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Харківська міська рада вирішила затвердити програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017 - 2022 роки згідно з додатком. Доручено Управлінню комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради проводити за рахунок орендарів незалежну оцінку вартості об`єктів нерухомого майна та у встановленому порядку укласти договори купівлі-продажу відповідних об`єктів. Програма приватизації майна, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади м. Харкова, здійснюється на підставі рішень сесій Харківської міської ради; продавцем майна виступає територіальна громада м. Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діє Управління. Покупцями об`єктів приватизації можуть бути: громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства; юридичні особи, зареєстровані на території України, крім передбачених пп. 1.3.3 цієї програми; юридичні особи інших держав, крім передбачених пп. 1.3.3 цієї програми.
30.08.2017 ФОП Петросян Арман Вачаганович звернувся із заявою до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, в якій просив розглянути питання приватизації нежитлових приміщень, орендованих на підставі вищевказаного Договору.
Рішенням 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання №757/17 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017, вирішено здійснити відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Харкова шляхом викупу. Згідно з п. 63 додатку до зазначеного рішення в переліку об`єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу зазначено, що приватизації (відчуженню) шляхом викупу орендарем - ФОП Петросяном А.В. підлягають: нежитлові приміщення 1-го та 2-го поверхів в нежитловій будівлі за адресою: м.Харків, вул. Залізнична, 27, літ. "А-2" площею 255,5 кв.м. 
В подальшому, 08.02.2018 на підставі вищевказаного рішення Харківської міської ради між фізичною особою-підприємцем Петросяном А.В. та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради укладено договір купівлі-продажу №5554-В-С, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за №365, на підставі якого шляхом викупу у власність ФОП Петросяна А.В. перейшло все майно, яке було орендовано на підставі договору №3097 від 22.08.2017, а саме: нежитлові приміщення 1-го поверху № 1, 2, 4, 6-:-11 площею 133 кв.м., та 2-го поверху №1-:-4 площею 122,5 кв.м., загальною площею 255,5 кв.м., в нежитловій будівлі за адресою: м. Харків, вул. Залізнична, 27, літ. "А-2".  Акт прийому-передачі №5554-В-С складений 20.02.2018. Відповідний запис про право приватної власності в ЄДРПОУ здійснено 26.02.2018. 
Вважаючи, що під час прийняття оскаржуваного рішення Харківської міської ради, в процесі здійснення процедури відчуження об`єктів нерухомості та укладання спірних договорів купівлі-продажу відповідачами були порушені вимоги Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017 - 2022 роки, що безпосередньо порушує права та інтереси територіальної громади м. Харкова, прокурор звернувся з цим позовом до суду. 
За викладеними в позові доводами, Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, оскільки продаж такого майна мав бути здійснений в порядку проведення аукціону або конкурсу. Водночас стверджує, що проведення продажу шляхом викупу орендарем може бути здійснений лише, у тому разі коли орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. Проте, у звіті про оцінку майна, Договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заявці орендаря з проханням надати дозвіл на приватизацію будь-які відомості про такі поліпшення відсутні. А отже, орендарем до органу приватизації не подавались документи, що містять докази здійснення невід`ємних поліпшень за час його оренди, під час приватизації. Також прокурор вважає, що обраний спосіб приватизації - продаж комунального майна на неконкурентних засадах - є незаконним, суперечить інтересам держави та територіальної громади, оскільки призводить до неефективного його використання та недоотримання значних коштів місцевим бюджетом, чим порушує економічні інтереси держави, а також права та інтереси територіальної громади, утвердження і забезпечення яких є головним обов`язком держави відповідно до ст. 3 Конституції України.
Оскільки держава відповідно до Конституції України відповідає перед людиною за свою діяльність і має своїм головним обов`язком утверджувати та забезпечувати права і свободи людини, тому  Харківська міська рада та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради зобов`язані відповідально ставитися до виконання своїх обов`язків та реалізації державної політики у визначених сферах управління. Однак у даному випадку саме ці органи є відповідачами у справі, оскільки саме вони вчинили дії, які негативно впливають на інтереси громади, у зв`язку з чим прокурор самостійно подав цей позов, в якому зазначив, що його звернення до суду в спірних правовідносинах спрямоване саме на припинення незаконної діяльності органів виконавчої влади та зміцнення авторитету держави, а також відновлення законності при вирішенні суспільно значимого питання з урахуванням принципу справедливості рівноваги між суспільними інтересами та необхідністю дотримання прав власників, оскільки прийняття незаконних рішень органами виконавчої влади порушує рівновагу у соціально-економічних відносинах та негативно впливає на зміцнення їх авторитету у суспільстві.
Господарський суд Харківської області дійшов висновку, що звертаючись до суду із цим позовом, прокурор відповідно до вимог ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" та ст. 53 ГПК України обґрунтував наявність у нього підстав для представництва інтересів держави в суді та визначив, у чому саме полягає порушення інтересів держави, однак визнав вимоги прокурора безпідставними, оскільки дійшов висновку про наявність у міської ради повноважень самостійно визначати порядок і спосіб приватизації належного їй майна, за відсутності будь-яких додаткових умов, як-то необхідності здійснення орендарем поліпшень майна, тому рішенням від 05.06.2020 (суддя Пономаренко Т.О.) в позові відмовив.
Розглядаючи апеляційну скаргу прокурора у даній справі, Східний апеляційний господарський суд дійшов протилежного висновку, зазначив, що право на приватизацію орендованого майна може отримати лише орендар, який здійснив його невід`ємне поліпшення, відтак постановою від 27.07.2020 рішення ради, прийняте всупереч встановленим вимогам, визнав незаконним, а спірний договір - недійсним, у зв`язку з чим зобов`язав третього відповідача повернути майно.
Не погоджуючись з постановою апеляційного суду, перший та другий відповідачі звернулися до Верховного Суду з аналогічними за змістом касаційними скаргами, в яких посилаються неправильне застосування апеляційним судом ч. 2 ст. 16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. 10, ч. 1, 3 ст. 11, абз. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та рішень Харківської міської ради від 23.12.2011 № 565/11, від 21.06.2017 № 691/17, якими затверджені програми приватизації на певні роки, а також на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норм у подібних правовідносинах (п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України); а також на неправильне застосування апеляційним судом ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" щодо  підтвердження підстав звернення прокурором до суду та неврахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 587/430/16ц (п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України).
Відповідно до витягів з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Касаційного господарського суду від 03.09.2020 вказані касаційні скарги передано для розгляду колегії суддів у складі: Могил С.К. - головуючий (доповідач), Случ О.В., Волковицька Н.О.
Переглянувши правильність застосування судом апеляційної інстанції норм  матеріального права на підставі та в межах доводів і вимог касаційних скарг, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для їх задоволення з огляду на таке.
Відповідно до ч. 2 ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Частиною 3 ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України. Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед територіальною громадою, державою, юридичними і фізичними особами у відповідності до ст.74 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".
Як свідчить зміст оскарженого прокурором рішення Харківської міської ради, підставою його прийнято є Закон України "Про приватизацію державного майна", Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закон України "Про особливості приватизації об?єктів незавершеного будівництва", ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Програма приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 № 691/17.
Відповідно до пункту 1.1 Програми приватизації, її розроблено відповідно до Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та інших законодавчих актів, що регулюють питання власності.
У Програмі визначено мету, пріоритети та умови  приватизації комунального майна територіальної громади міста на 2017-2022 роки.
Відповідно до пункту 3.1 Програми приватизації ініціатива щодо приватизації об?єктів комунальної власності може виходити як від Управління, так і від інших виконавчих органів Харківської міської ради, осіб, які можуть бути покупцями відповідно до законодавства.
Ініціатива щодо визначення способу приватизації належить Управлінню. 
Приватизація об?єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою (пункт 3.3).
Пункт 3.4 Програми приватизації визначає, що приватизація об?єктів здійснюється: шляхом викупу, продажу об?єктів приватизації на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), продажу об?єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, іншими способами, які  встановлюються спеціальними законами, що регулюють особливості  приватизації об?єктів окремих галузей.
Викуп застосовується  щодо об?єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об?єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом. 
Згідно з пунктом 3.7 Програми приватизації Управлінням готується проект рішення Харківської міської ради  з переліками об?єктів, що пропонуються для приватизації за способами їх приватизації.
Рішення про затвердження переліків об?'єктів, що підлягають приватизації, приймається на пленарному засіданні  сесії Харківської міської ради  за поданням Управління (пункт  3.8).
Відповідно до пункту 7.1 Програми приватизації відчуження об?єктів  комунальної власності здійснюється із врахуванням вимог  Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", а також інших законодавчих та нормативно-правових актів у цій сфері.
Умови та порядок відчуження комунального майна вносяться на розгляд сесії для кожного об?єкта окремим рішенням (пункт 7.2)
За змістом частини 1 статті 5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна" (в редакції чинній на час прийняття рішення про відчуження об?єктів комунальної власності) з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано. Окремим індивідуально визначеним майном вважається рухоме та нерухоме майно.
Частиною 2 статті 5-1, частиною 2 статті 16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна" встановлено, що об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації. Викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Відповідно до статті 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу, продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону.
З моменту прийняття рішення про приватизацію об`єктів, які перебувають у комунальній власності, органами приватизації здійснюється підготовка до їх приватизації відповідно до статті 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), що полягає, зокрема, у встановлені ціни продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об`єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об`єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України; публікації інформації про об`єкти малої приватизації у відповідних інформаційних бюлетенях та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації; а також вчиненні інших дій, необхідних для підготовки об`єктів малої приватизації до продажу.
Викуп застосовується до об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України (частини 1, 3 статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Порядок викупу встановлений Фондом державного майна України. На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений Фондом державного майна України від 02.04.2012 № 439 (далі Порядок № 439).
Згідно з пунктом 8.1 Порядку № 439 викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.
Виходячи з аналізу наведених вище норм, Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу за результатами проведення аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Тобто викуп орендарем орендованого ним приміщення, виходячи з положення статті 11, статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" може бути лише за умови, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об?єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб?єктом оціночної діяльності - суб?єктом господарювання для цілей оренди майна. В іншому разі приватизація такого приміщення повинна здійснюватися у загальному порядку за результатами проведення аукціону або конкурсу.
Суд апеляційної інстанції встановив, що матеріали справи не містять доказів  на підтвердження того, що орендарем здійснювалися будь-які поліпшення орендованих ним приміщень за договором оренди, а тому правильно вказав на помилковість висновку суду першої інстанції про те, що Рада як орган місцевого самоврядування має право самостійно обирати спосіб приватизації спірних нежитлових приміщень без урахування наведених законодавчих обмежень.
Аналогічний висновок викладено у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі № 922/623/20.
Як свідчить зміст оскаржуваної постанови апеляційного суду, висновки про обґрунтованість позовних вимог у даній справі, узгоджуються із вказаними висновками Верховного Суду, зробленими після подання касаційних скарг.
Так, апеляційним судом правильно зазначено, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом. У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Оскаржуване рішення Харківської міської ради в частині п. 63 додатку щодо проведення приватизації шляхом викупу є таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства, яке регулює порядок здійснення приватизації, а саме, ст.ст. 1, 2, 4, 25, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" та ст. 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Не погоджуючись з такими висновками апеляційного суду, скаржники стверджують, що відповідно до ст. 289 Господарського кодексу України орендар має право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди; відповідно до п. 5.6. Договору орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передане в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп. Статтею 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Згідно з ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Колегією суддів вказані доводи відхиляються, оскільки як правильно зазначив суд апеляційної інстанції, умови п. 5.6 договору оренди не можуть бути застосовані у даному випадку, оскільки процедура викупу орендарем повинна здійснюватися відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)". Судом апеляційної інстанції зазначено про помилковість здійснених судом першої інстанції, на підтвердження свого висновку про право Ради самостійно обирати будь-який спосіб приватизації, посилань на рішення Конституційного Суду України від 13.12.2000 № 14-рп/2000 у справі № 1-16/2000 за конституційним зверненням товариства покупців членів трудового колективу перукарні № 163 "Черемшина" щодо офіційного тлумачення окремих положень статті 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (справа про визначення способу малої приватизації), оскільки Конституційний Суд України в цьому рішенні роз`яснив, що право органів, які здійснюють функції розпорядження державною власністю, самостійно визначати спосіб приватизації обмежується випадками, передбаченими законом.
Згідно із ч. 10 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Відповідно до ч. 1 ст. 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Ураховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку, що оскаржуваний прокурором пункт п. 63 додатку до рішення прийнято з порушенням вимог Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр., затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання 21.16.2017 №691/17, а відтак є незаконним.
Щодо питання про можливість позбавлення покупця права мирного володіння приватизованим майном, враховуючи рішення Європейського суду з прав людини про неможливість витребування у добросовісного набувача майна, яке вибуло з володіння держави внаслідок порушень, допущених уповноваженими посадовими особами, які здійснюють функцію управління державним майном (спори щодо порушення ч. 1 ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод), з урахуванням висновків, викладених у постанові об`єднаної палати  Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі № 922/623/20, колегія суддів зазначає таке.
Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" від 17.07.1997 ратифіковано Конвенцію про захист прав і основних свобод людини 1950 року, Перший протокол та протоколи № 2, 4, 7, 11 до Конвенції.
Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права. 
Згідно з положеннями ст. 1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. 
Така правова позиція була викладена в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29.10.2019 у справі №  905/2236/18, яка обґрунтована тим, що пунктами 32-35 рішення Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 "Стретч проти Сполученого Королівства" визначено, що майном у зазначеній статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. За висновком Європейського суду в зазначеній справі "наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила". Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, у такому випадку мало місце "непропорційне втручання" у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції".
Крім того, у рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" Суд підкреслив особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.
Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються. 
Здійснюючи приватизаційну політику щодо відповідача 3, відповідачі 1, 2  як органи публічної влади і повинні були ухвалювати свої рішення в межах чинних на той час законів. Вони мали виключні повноваження щодо встановлення умов приватизації та ухвалення необхідних для її проведення актів, не погоджуючи своїх дій та рішень з покупцями.
Покупці не мали і не могли мати можливості перевіряти правильність актів Ради та Виконавчого комітету Слов`янської міської ради щодо приватизації ними майна. 
Самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця. 
Вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 14.03.2007 у справі № 21-8во07. 
Передача права власності на майно, у тому числі в результаті приватизації, передбачає наявність волевиявлення як у продавця, так і у покупця такого майна.  Отже, покупець, звертаючись до органів місцевого самоврядування про приватизацію орендованого нежитлового приміщення, та достовірно знаючи, що поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, ним здійснені не були та жодні дії, які б свідчили про намір здійснити такі поліпшення, ним не вчинялись, усвідомлював що його звернення є протиправним оскільки суперечить пункту 1 частини 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Крім того, колегія суддів враховує, що продаж майна на неконкурентних засадах порушує такі основоположні принципи приватизації, як рівність прав участі громадян України у процесі приватизації, створення сприятливих умов для залучення інвестицій, забезпечення конкурентності продажу, передбачених статтею 2 Закону України "Про приватизацію державного майна".
Порушення Харківською міською радою умов та порядку приватизації  призвели не тільки до можливих економічних збитків (недотримання територіальною громадою коштів від відкритого продажу майна конкурентним способом), а позбавили інших зацікавлених фізичних та юридичних осіб можливості придбати комунальне майно на відкритому конкурсі, створили для них і орендаря несправедливі умови конкуренції на ринку продажу комунального майна. При цьому орендар, відповідно, отримав непередбачені законом привілеї викупити майно неконкурентним способом.
У даній справі судом апеляційної інстанції правильно зазначено про обставини  порушення органами місцевого самоврядування умов та порядку приватизації, а також наявність протиправної поведінки самого покупця, який за відсутності у нього  законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв?язку з нездійсненням ним поліпшень майна, яке неможливо відокремити від відповідного об?єкта без завдання йому шкоди, звернувся до органів місцевого самоврядування з  такою заявою, що свідчить про недобросовісність дій орендаря. Отже, позбавлення такої особи майна не суперечитиме принципам, встановленим статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки такі наслідки обумовлені протиправною поведінкою самого набувача майна (див. постанову об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі № 922/623/20).
Повернення у власність територіальної громади майна (приміщення), незаконно відчуженого (шляхом викупу) фізичній особі органом місцевого самоврядування переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів у тому, щоби таке відчуження відбувалося у передбачений чинним законодавством спосіб та сприяло досягненню максимального економічного ефекту від продажу об?єкта комунальної власності.
За висновком колегії суддів, встановлені у справі обставини свідчать, що у даному випадку позбавлення відповідача-3 майна не порушуватиме принцип пропорційності втручання у право власності, оскільки викуп орендованого майна відповідачем-3 здійснено з порушенням вимог чинного законодавства, а саме пункту 1 частини 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", внаслідок недобросовісних дій самого відповідача-3.
Наведене свідчить, що суд апеляційної інстанції правильно застосував норми матеріального права та дійшов обґрунтованих висновків про наявність підстав для задоволення вимог прокурора.
За таких обставин, доводи касаційних скарг про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права не знайшли свого підтвердження під час касаційного провадження, тому підстави для скасування постанови апеляційного суду з наведених у скаргах підстав відсутні.
Щодо доводів скаржників про неправильне застосування апеляційним судом ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" та не врахування висновку щодо застосування вказаної норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 по справі № 587/430/16-ц, колегія суддів зазначає таке.
За доводами скаржників, прокурором в своїй позовній заяві не зазначено належних та достатніх підстав звернення до суду з даним позовом, не обґрунтовано та не доведено, що Харківська міська рада та її виконавчі органи не здійснює або неналежним чином здійснює свої повноваження щодо захисту інтересів держави та територіальної громади м. Харкова; прокурор не може вважатися альтернативним суб`єктом звернення до суду і замінювати належного суб`єкта владних повноважень, який може і бажає захищати інтереси держави (аналогічна правова позиція суду викладена у постановах Верховного Суду від 25.04.2018 у справі №806/1000/17, від 20.09.2018 у справі №924/1237/17, від 23.10.2018 у справі №906/240/18, від 01.11.2018 у справі №910/18770/17, від 05.11.2018 у справі №910/4345/18); виходячи з вищезазначеного, захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює у судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який відсутній або всупереч вимог закону не здійснює захист чи робить це неналежно.
Колегія суддів зауважує, що згідно з ч. 3 ст. 23 Закону виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави. Цією нормою передбачено, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах. Частина 4 вказаної статті покладає на прокурора обов`язок обґрунтувати наявність підстав для представництва у суді, та передбачає, що прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Так, прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. 
Таким чином, вказані висновки мають застосовуватись, зокрема, у випадку захисту прокурором інтересів держави в особі відповідного суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесено здійснення захисту інтересів держави у спірних правовідносинах; у випадку відсутності такого органу суд має перевірити вказану обставину незалежно від того, чи надав прокурор докази вчинення ним дій, спрямованих на встановлення відповідного органу.
Водночас, у даній справі позов прокурора подано на захист інтересів держави в особі територіальної громади міста від порушень, допущених саме органом місцевого самоврядування, який відчужив комунальне майно всупереч встановленим вимогам. У такому випадку, дотримання чи недотримання порядку повідомлення відповідного органу про намір подати вказаний позов проти нього ж, не спростовує підстав для представництва інтересів держави.
Колегія суддів вважає, що у такому випадку правомірним є звернення до суду прокурора та визначення міської ради відповідачем, оскільки причиною виникнення даного спору стало не неналежне виконання радою своїх обов`язків із захисту інтересів громади, а саме порушення спірним рішенням та договором вказаних інтересів.
За таких обставин доводи скаржників про неправильне застосування апеляційним судом ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" та неврахування висновків, викладених в постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 по справі №587/430/16-ц, не є обґрунтованими, 
Відповідно до ч. 1 ст. 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи, що наявними матеріалами справи підтверджується додержання апеляційним судом норм матеріального права, і позиція апеляційного суду узгоджується з  викладеними в подальшому висновками об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у подібних правовідносинах, колегія суддів дійшла висновку, що касаційні скарги слід залишити без задоволення, оскаржувану постанову - без змін. 
Керуючись ст. ст. 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційні скарги Харківської міської ради та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради залишити без задоволення.
Постанову Східного апеляційного господарського суду від 27.07.2020 у справі №922/1009/20 залишити без змін. 
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий  суддя	Могил С.К.   	
Судді:	Волковицька Н.О.	
 	Случ О.В.