ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

1 лютого 2021 року 
м. Харків

справа № 621/1406/20
провадження №22-ц/818/1103/21

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - судді Тичкової О.Ю.,
суддів - Кругової С.С., Пилипчук Н.П.,

учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Агрофірма ім. Гагаріна", 

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи апеляційну скаргу ОСОБА_2 , яка діє в інтересах ОСОБА_1 , на рішення Зміївського районного суду Харківської області від 1 жовтня 2020 року, постановлене у складі судді Овдієнко В.В., - 

у с т а н о в и в:

У червні 2020 року ОСОБА_2 , яка діє в інтересах ОСОБА_3 , звернулася до суду з позовом, в якому просила витребувати із чужого незаконного користування - у Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма ім.Гагаріна" (надалі ТОВ "Агрофірма ім.Гагаріна"), земельну ділянку з кадастровим номером 6321784500:02:000:0207 та повернути її ОСОБА_1 . Стягнути з ТОВ "Агрофірма ім.Гагаріна" судові витрати у сумі 9 840 грн 40 коп., з яких 840 грн 40 коп. - витрати на оплату судового збору та 9 000 грн 00 коп. - витрати на юридичну допомогу.

Позов мотивований тим, що  ОСОБА_3 та ТОВ "Агрофірма ім. Гагаріна" 21 березня 2005 року уклали договір оренди земельної ділянки № 32, предметом договору оренди є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Скрипаївської сільської ради, загальною площею 3,97 га, кадастровий номер 6321784500:02:000:0207, власником якої є ОСОБА_1 . Відповідно до п.8 Договору строк оренди землі складає 15 років, початок дії договору 21 березня 2005 року. Разом з договором був підписаний акт приймання-передачі земельної ділянки. Всі документи були підписані ОСОБА_1 у момент складання. Екземпляр договору, що належить ОСОБА_1 , акт приймання-передачі земельної ділянки був повернутий ОСОБА_1 лише у 2009 році, та містив виправлення, згоду на які ОСОБА_1 не давав. Зазначений договір оренди був зареєстрований 10 жовтня 2008 року ТОВ "Агрофірма ім. Гагаріна" в Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкому України по земельних ресурсах" про що в Державному реєстрі земель вчинено запис № 040869100125. У грудні 2019 року ОСОБА_1 та 20 лютого 2020 року адвокат Синєпольська О.В. зверталися до ТОВ "Агрофірма ім. Гагаріна" з приводу повернення земельної ділянки в зв`язку із закінченням строку договору оренди землі, однак ТОВ "Агрофірма ім. Гагаріна" відмовилась повертати земельну ділянку, мотивуючи це тим, що термін дії договору оренди землі від 2005 року закінчується в 2023 році, тобто через 15 років з моменту державної реєстрації договору оренди землі, яка була здійснена лише 10 жовтня 2008 року. Також зазначала, що відповідно акта прийому-передачі, земельна ділянка була безпосередньо передана у фактичне користування саме 21 березня 2005 року, отже, строк дії договору оренди землі необхідно обраховувати саме з моменту його укладення - 21 березня 2005 року. Строк дії договору оренди землі, який є істотною умовою цього договору, за згодою сторін складає 15 років з моменту його укладення. При цьому, сторонами договору оренди не встановлено будь-яких спеціальних умов щодо початку відліку такого строку та окремо не визначено строк користування земельною ділянкою, на момент державної реєстрації договору оренди землі позивач не міг впливати. Перебування земельної ділянки у подальшому розпорядженні ТОВ "Агрофірма ім. Гагаріна" після 21 березня 2020 року є незаконним, не узгодженим договором. ОСОБА_1 має намір самостійно обробляти ділянку та отримувати доходи, що значно перевищують розмір орендної плати, тобто знаходження власності ОСОБА_1 у чужому незаконному володінні порушує його матеріальні права на отримання прибутку.

Рішенням Зміївського районного суду Харківської області від 01 жовтня 2020 року у задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом. На час підписання договору оренди, 21 березня 2005 року, ч.2 ст.124 Земельного Кодексу України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. У ч.2 ст.125 Земельного Кодексу України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у ч.2 ст.126 Земельного Кодексу України. Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон №161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин. Ст.20 Закону №161-XIV передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, яка проводиться у порядку, встановленому законом. Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено ст.ст.18, 20 Закону №161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин. Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, відомостей про речові права на нерухоме майно. 

В апеляційній скарзі, ОСОБА_2 , яка діє в інтересах ОСОБА_1 , посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справ, порушення норм матеріального та процесуального права, недоведеність обставин, що мають значення для справи, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити в повному обсязі. 

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом проігноровано п.8 Договору оренди, в якому вказано, що договір укладено на 15 років, початок дії договору 1 січня 2005 року, тобто термін дії договору спливає 1 січня 2020 року незалежно від дати його підписання та державної реєстрації. Вказує, що п.41 Договору не регулює термін дії Договору, оскільки це врегульоване саме п.8 Договору. Також зазначає, що судом не надано оцінки діям відповідача щодо незаконного отримання прибутків без державної реєстрації договору оренди за період з 2005 року по 2009 рік, стосовно отримання позивачем екземпляру Договору лише в 2009 році з численними виправленнями, на які позивач не надавав згоду. Вказує, що дії відповідача носять системний характер, мають шахрайські ознаки та спрямовані на незаконне розпорядження чужим майном та незаконне збагачення впродовж 4 років. Крім того, договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації лише за умови, що сторони договору не передбачили у договорі інше. Пунктом 8 Договору оренди № 32 від 21 березня 2005 року передбачено саме інше: «Договір укладено на 15 років, початок дії договору 1 січня 2005 року», тобто строк дії Договору спливає саме 01 січня 2020 року та не залежить від дати підписання його сторонами, ані від дати державної реєстрації.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач ТОВ "Агрофірма ім. Гагаріна" просить залишити скаргу без задоволення, а рішення - без змін. Зазначає, що не заперечує ні факт укладення договору, ні дату його підписання. Звертає увагу, що п.41 зазначеного договору чітко визначено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. ТОВ "Агрофірма ім. Гагаріна" є сільськогосподарським товаровиробником і не має повноважень стосовно державної реєстрації договорів оренди, зазначене є компетенцією Державного органу з земельних ресурсів. ТОВ "Агрофірма ім. Гагаріна" не має жодного впливу на виконання визначених законодавством функцій державного органу реєстрації стосовно дати проведення реєстраційних дій. Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки проведена Харківською регіональною філією ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомзему України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10 жовтня 2008 року № 040869100125. Саме в момент державної реєстрації 10 жовтня 2008 року договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та ТОВ "Агрофірма ім. Гагаріна" набрав чинності (юридичної сили). Строк дії договору оренди земельної ділянки починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладання. Отримання доходів або збитків відповідачем від здійснення господарської діяльності не є предметом позову. На момент укладення та державної реєстрації договору оренди землі не існували приписи ч.1 ст.19 Закону України «Про оренду землі», що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, оскільки зміни були внесені 05 грудня 2019 року, набрання чинності відбулося 16 січня 2020 року, а закон не має зворотної сили у часі.

Відповідно до ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Частиною 3 статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час виникнення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Заслухавши доповідь судді, обговоривши доводи апеляційної скарги та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6321784500:02:000:0207, загальною площею 3,97 га, що знаходиться на території Скрипаївської сільської ради Зміївського району Харківської області.

Право власності ОСОБА_3 на земельну ділянку посвідчено державним актом на право приватної власності на землю № 753316 серія Р2, виданим 27 червня 2003 року Зміївською районною державною адміністрацією радою народних депутатів Харківської області, зареєстрованим у Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № (а.с.14). 

21 березня 2005 року ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма ім. Гагаріна» уклали договір оренди спірної земельної ділянки, який зареєстровано Харківською регіональною філією ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомзему України по земельних ресурсах" 10 жовтня 2008 року за № 040869100125 (а.с.15-17).

Пунктом 8 укладеного між сторонами договору встановлено, що цей правочин укладено строком на 15 років, початок дії договору 1 січня 2005 року.
У пункті 41 прикінцевих положень договору сторони погодили, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один із них знаходиться у орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію (Харківською регіональною філією ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомзему України по земельних ресурсах") (а.с.15-17).

Також суд встановив, що 20 лютого 2020 року представник позивача - адвокат Синєпольська О.В. направила ТОВ "Агрофірма ім. Гагаріна» лист, в якому посилалася на закінчення 21 березня 2020 року строку дії договору оренди та висловила небажання в подальшому продовжувати орендні відносини, просила повернути земельну ділянку власнику.

Листом від 25 лютого 2020 року № 14 голова ТОВ "Агрофірма ім. Гагаріна» повідомила представника позивача - адвоката Синєпольську О.В., що договір оренди земельної ділянки 10 жовтня 2008 року зареєстровано у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомзему України по земельних ресурсах", тому договір є дійсним до 10 жовтня 2023 року, після чого земельна ділянка буде повернута орендодавцю.

Оскільки відповідач у добровільному порядку не повернув земельну ділянку ОСОБА_1 , його представник звернулася до суду з указаним позовом про повернення земельної ділянки.

Судова колегія не погоджується з висновком суду про відмову у задоволенні позову, виходячи з наступного.

У статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

На час підписання договору оренди, 21 березня 2005 року, частина друга статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

У частині другій статті 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у частині другій статті 126 ЗК України.

Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон №161-XIV "Про оренду землі"у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

У статті 13 Закону №161-XIV надано визначення договору оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 18 названого Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Статтею 20 Закону №161-XIV передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону №161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Тому вольовий характер визначення строку не викликає сумніву. Тобто сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.

Можна зробити висновок, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору і зазначили дату 1 січня 2005 року , оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.

Поняття "момент укладення договору" та "момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки" різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі.
Такого висновку дійшов Верховний Суд в постанові Великої Палати ВС від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17. 

Доводи представника відповідача з посиланням на цю саму постанову ВС, що строк дії договору оренди починається після набрання ним чинності, судова колегія відхиляє, оскільки в справі, що розглядав Верховний Суд не було сторонами обумовлено в договорі оренди строк дії договору. 

Отже, після того, як договір оренди набув чинності після державної реєстрації, права й обов`язки на досягнення яких було направлено волевиявлення сторін також почали діяти в тому числі і початок перебігу та закінчення строку дії саме цього договору з 1 січня 2005 року.

Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Разом з тим реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору, але це не впливає на початок перебігу обумовленого сторонами в договорі строку його дії.

Судом першої інстанції також встановлено, що власник земельної ділянки ОСОБА_1 як орендодавець та  ТОВ "Агрофірма ім. Гагаріна» як орендар підписали договір оренди земельної ділянки 21 березня 2005 року і акт приймання - передачі земельної ділянки, який є додатком до договору оренди.

Згідно відповіді Головного управління ДПС у Харківській області ДПС України доходи від надання майна в оренду позивач отримував від відповідача починаючи з І кварталу 2005 року (а.с. 26-28), що підтверджує початок дії договору 1 січня 2005 року, який сторони узгодили у пункті 8 договору, а саме строк його дії - 15 років. 

Сторони в договорі оренди землі мали право зазначити про момент початку перебігу вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства, однак момент «початку дії договору оренди земельної ділянки» та "момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки" різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі.

Отже, строк дії договору сторони визначили з 1 січня 2005 року і цей строк не можна ототожнювати з моментом набрання чинності, оскільки в даному випадку загальні правила, передбачені спеціальним законом не діють.

З огляду на те, що ст.792 ЦК України та ст.13 ЗУ "Про оренду землі" визначають, що земельна ділянка передається орендареві у володіння та користування на певний строк відповідно до умов договору, судова колегія констатує, що після спливу встановленого договором строку земельна ділянка підлягає поверненню власнику.

Таким чином доводи апеляційної скарги про неправильний початок дії договору оренди земельної ділянки є обґрунтованими.

Суд помилково визначився з початком дії договору оренди земельної ділянки, поставивши його в залежність від дати державної реєстрації, оскільки сторони чітко визначили строк користування земельною ділянкою, а саме починаючи з 1 січня 2005 року строком на 15 років, тобто до 1 січня 2020 року.

Апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду скасуванню з ухваленням нового про задоволення позову на підставі п.4 ч.1 ст.376 ЦПК України неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ст.141 ЦПК України стороні на користь якої ухвалено рішення слід стягнути з відповідача судові витрати, а саме судовий збір сплачений до суду першої і апеляційної інстанції в сумі 2102,00 грн та витрати на правову допомогу в сумі 9000 грн., які позивач сплатив згідно квитанції (а.с. 31) та умов договору про надання правової домоги (а.с.32). Матеріали справи містять позовну заяву, апеляційну скаргу, які були складені представником позивача і яка приймала участь в судових засіданнях у розгляді справи.

Керуючись ст.ст.141, 367, 374, 376, 381, 382, 383, 384, 389, 390, 391 ЦПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ: 
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , яка діє в інтересах  ОСОБА_1 - задовольнити.

Рішення Зміївського районного суду Харківської області від 1 жовтня 2020 року - скасувати. Ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма ім. Гагаріна" про витребування земельної ділянки - задовольнити.

Витребувати із чужого незаконного користування - у Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма ім. Гагаріна", код ЄРДПОУ 30614605, 63440, вул. Харківська, буд.14, с. Шелудівка, Зміївського району Харківської області, земельну ділянку з кадастровим номером 6321784500:02:000:0207 та повернути її ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , який проживає за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма ім. Гагаріна" на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 2102 (дві тисячі сто дві) гривні та витрати на правову допомогу в сумі 9 000 (дев`ять тисяч) грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня проголошення, і протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду на підставі ст. 389 ЦПК України.

Повний текст постанови складено 1 лютого 2021 року.

Головуючий                                                                        О.Ю.Тичкова

Судді                                                                                С.С.Кругова

                                                                               Н.П.Пилипчук