Постанова
Іменем України
25 лютого 2021 року 
м. Київ
справа № 331/3343/19-ц
 
провадження № 61-19361 св 20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., 
Луспеника Д. Д., 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ; 
відповідачі: акціонерне товариство «Альфа-Банк»; державний реєстратор виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Запорізької області Зінченко Юрій Олексійович;
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 22 вересня 2020 року у складі судді Світлицької В. М. 
та постанову Запорізького апеляційного суду від 16 грудня 2020 року у складі колегії суддів: Кримської О. М., Дашковської А. В., Кочеткової І. В.,
ВСТАНОВИВ:
1.     Описова частина
Короткий зміст позовної заяви
У липні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до 
акціонерного товариства «Альфа-Банк», державного реєстратора виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Запорізької області Зінченка Ю. О. про скасування реєстрації права власності та поновлення реєстрації права власності. 
Позовна заява мотивована тим, що 14 квітня 2008 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є акціонерне товариство «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»), та нею укладено кредитний договір, за умовами якого вона отримала кредит у розмірі 58 000 доларів США.
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором вона передала банку в іпотеку нерухоме майно, загальною площею 29,3 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
Рішенням Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 03 квітня 2017 року (справа № 331/7216/16-ц) у задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк» до неї про стягнення заборгованості за кредитним договором відмовлено. Ухвалою апеляційного суду Запорізької області від 13 липня 2017 року апеляційну скаргу ПАТ «Укрсоцбанк» залишено без задоволення. Рішення Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 03 квітня 2017 року залишено без змін. Вказані судові рішення у касаційному порядку не оскаржувались. 
Банк вдруге звернувся до суду з позовом про стягнення з неї заборгованості по вищезазначеному кредитному договору. Рішенням Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 02 квітня 2019 року (справа № 331/2385/18-ц) позов 
ПАТ «Укрсоцбанк» задоволено частково. Стягнуто з неї на користь 
ПАТ «Укрсоцбанк» 3 % річних на основну прострочену заборгованість за період 15 грудня 2014 року по 14 грудня 2017 року у розмірі 3 790, 86 доларів США, 
що еквівалентно 103 907 грн 50 коп.). У задоволенні іншої частини позову банку відмовлено. 
Постановою Запорізького апеляційного суду від 11 червня 2019 року (справа 
№ 331/2385/18-ц) апеляційну скаргу АТ «Укрсоцбанк» залишено без задоволення. ЇЇ апеляційну скаргу задоволено частково. Рішення Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 02 квітня 2019 року у частині відмови 
у задоволенні позову про стягнення заборгованості за відсотками, нарахованими станом на 03 жовтня 2016 року та у частині задоволення позову про стягнення 3% річних на основну прострочену заборгованість скасовано. Провадження у справі за вимогами про стягнення заборгованості 
за відсотками, нарахованими станом на 03 жовтня 2016 року, закрито. 
У задоволенні позову про стягнення з неї на користь АТ «Укрсоцбанк» 
3 790, 86 доларів США - 3% річних на основну прострочену заборгованість відмовлено. У іншій частині судове рішення залишено без змін. 
25 липня 2019 року їй стало відомо про те, що 26 червня 2019 року державним реєстратором виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Запорізької області Зінченко Ю. О. право власності на нерухоме майно було перереєстровано за банком на підставі відповідного застереження 
в іпотечному договорі.
Позивач вважала, що дії державного реєстратора щодо перереєстрації права власності та внесення відповідного запису до державного реєстру 
є незаконними, оскільки основне зобов`язання за кредитним договором щодо погашення заборгованості та іпотека припинена 20 вересня 2010 року, 
що встановлено судовим рішенням від 11 червня 2019 року, яке набрало законної сили.
Крім того, державний реєстратор здійснив реєстрацію права власності нерухомого майна за банком, не перевіривши наявність письмової вимоги про усунення порушень умов кредитного договору, її отримання та закінчення відповідного строку. Крім того, реєстрація предмету іпотеки здійснена відповідачами у спосіб, що суперечить чинному законодавству, оскільки 
не було дотримано порядку здійснення звернення стягнення на майно та реєстрації права власності, передбаченого статтею 37 Закону України «Про іпотеку», а тому підлягає скасуванню. Також вказувала, що не була проведена оцінка предмета іпотеки.
Ураховуючи викладене, ОСОБА_1 просила суд скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Запорізької області 
Зінченко Ю. О. та запис у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 
від 26 червня 2019 року щодо реєстрації за АТ «Укрсоцбанк» права власності на нежитлове приміщення, розташованого за адресою: 
АДРЕСА_1 , та поновити державну реєстрацію права власності 
на вказане нерухоме майно.
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
Рішенням Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 22 вересня 2020 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. 
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 47558808 від 01 липня 2019 року, прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Запорізької області 
Зінченко Ю. О.
Скасовано запис про право власності № 32189309 на нежитлове приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , 
за ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», внесений до державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Запорізької області Зінченком Ю. О. на підставі рішення про державну реєстрацію речових прав 
та їх обтяжень № 47558808 від 01 липня 2019 року.
У іншій частині позову відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат. 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відсутні відомості про отримання ОСОБА_1 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом набуття на нього права власності, інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Оцінка предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась. Поновлення прав на нерухоме майно проводиться державним реєстратором на підставі судового рішення про скасування рішення державного реєстратора щодо вчинення реєстраційної дії,  а тому у цій частині позовних вимог відмовлено.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Запорізького апеляційного суду від 16 грудня 2020 року апеляційну скаргу АТ «Альфа-Банк» залишено без задоволення. Рішення Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 22 вересня 2020 року залишено без змін. 
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що судом першої інстанції вірно з`ясовані фактичні обставини справи та дана їм належна правова оцінка, а його висновки підтверджуються матеріалами справи 
та ґрунтуються на нормах чинного законодавства. Банк, реєструючи за собою право власності на спірне майно, не дотримався вимог Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 та 
статті 35 Закону України «Про іпотеку», оскільки не надав належних та допустимих доказів, які б підтверджували відомості про отримання ОСОБА_1 письмової вимоги від іпотекодержателя про намір задовольнити свої вимоги шляхом переходу до банку права власності на предмет іпотеки. Крім того, оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 26 червня 2019 року) не проводилась. Суд посилався на відповідну правову позицію Верховного Суду. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі АТ «Альфа-Банк» посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить судові рішення у частині задоволення позову скасувати, прийняти нову постанову про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 у цій частині. 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду у складі судді Касаційного цивільного суду 
від 25 січня 2021 року касаційне провадження у зазначеній справі відкрито 
та витребувано її з суду першої інстанції. 
У лютому 2021 року справа надійшла до Верховного Суду.
У лютому 2021 року згідно з протоколом автоматизованого розподілу судова справа передана судді-доповідачу Гульку Б. І.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга АТ «Альфа-Банк» мотивована тим, що судами невірно встановлено фактичні обставини справи, що мають значення для справи. Відмова у задоволенні позову щодо стягнення заборгованості не припиняє зобов`язання за кредитним договором. При невиконаному зобов`язанні 
за кредитним договором банк не втрачає захист свого порушеного права шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, що передбачено статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Державному реєстратору надано повний перелік документів, необхідних для вчинення реєстраційних дій відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127. Оцінка суб`єкта оціночної діяльності відсутня у переліку документів, які надаються державному реєстратору відповідно до зазначеного порядку. На виконання вимог Закону України «Про іпотеку» АТ «Альфа-Банк» надіслано письмове повідомлення іпотекодавцю, однак остання відмовилася від її отримання, відповідні докази надавались як реєстратору, так і суду першої інстанції. Банком дотримано положення законодавства України щодо реєстрації права власності на нерухоме майно та внесення відповідного запису до державного реєстру.
Доводи осіб, які подали відзив на касаційну скаргу
У лютому 2021 року до Верховного Суду від представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 надійшов відзив на касаційну скаргу АТ «Альфа-Банк», у якому зазначено, що рішення суду першої та постанова суду апеляційної інстанцій
є законними та обґрунтованими і підстави для їх скасування відсутні. ОСОБА_1 не отримувала від банка письмової вимоги, передбаченої статтею 35 Закону України «Про іпотеку». Крім того, позивачем не було надано державному реєстратору звіту суб`єкта оціночної діяльності про вартість предмета іпотеки, що свідчить про недотримання вимог Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
14 квітня 2008 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_1 укладено кредитний договір, за умовами якого остання отримала кредит 
у розмірі 58 000 доларів США зі сплатою 14,00 % річних та комісій 
(том 1, а. с. 13-17).
14 квітня 2008 року на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки, за умовами якого передано в іпотеку нерухоме майно, загальною площею 29,3 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , що належить іпотекодавцю на праві приватної власності (том 1, а. с. 18-21).
Згідно з пунктом 1.2. іпотечного договору, заставна вартість предмету іпотеки за згодою сторін становить 369 912,50 грн, що за офіційним курсом Національного банку України на дату укладання цього договору еквівалентно 
у сумі 73 250 доларів США .
Рішенням Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 03 квітня 2017 року (справа № 331/7216/16-ц) у задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором відмовлено. Судове рішення набрало законної сили. 
Рішенням Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 02 квітня 2019 року (справа № 331/2385/18-ц) позов ПАТ «Укрсоцбанк» задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Укрсоцбанк» 3 % річних на основну прострочену заборгованість за період 15 грудня 2014 року по 14 грудня 
2017 року у розмірі 3 790, 86 доларів США, що еквівалентно 103 907 грн 50 коп.). У задоволенні іншої частини позову відмовлено (том 1, а. с. 22-27). 
Постановою Запорізького апеляційного суду від 11 червня 2019 року апеляційну скаргу АТ «Укрсоцбанк» залишено без задоволення. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 02 квітня 2019 року у частині відмови у задоволенні позову про стягнення заборгованості за відсотками, нарахованими станом на 03 жовтня 2016 року та у частині задоволення позову про стягнення 3% річних на основну прострочену заборгованість скасовано. Провадження у справі за вимогами про стягнення заборгованості за відсотками, нарахованими станом на 03 жовтня 2016 року закрито. У задоволенні позову про стягнення 
з ОСОБА_1 на користь АТ «Укрсоцбанк» 3 790, 86 доларів США - 3% річних на основну прострочену заборгованість відмовлено. У іншій частині судове рішення залишено без змін (том 1, а. с. 28-31). 
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності  від 01 липня 2019 року № 172094763 внесено запис про право власності № 32189309, державний реєстратор виконавчий комітет Гуляйпільської міської ради, Запорізької області Зінченко Ю. О. про те, що на підставі іпотечного договору від 14 квітня 2008 року № 08П077-І №2290 було здійснено державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , 
за АТ «Укрсоцбанк» (том 1, а. с. 182).

2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження 
у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга АТ «Альфа-Банк» задоволенню не підлягає. 
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним 
і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Відповідно до частин першої та третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку»
у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше 
не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Тобто, законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.
У частині першій статті 36 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з частиною третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження 
в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Пунктом 4.1. іпотечного договору, укладеному між банком та ОСОБА_1 , передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з пунктом 4.2. іпотечного договору у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до пункту 4.5. іпотечного договору іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: 
на підставі рішення суду; або на підставі виконавчого напису нотаріуса; або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки 
в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладання договору купівлі-продажу Предмета іпотеки між Іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».
Вказане узгоджується з положеннями частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку».
У пункті 6.2. іпотечного договору передбачено, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатись дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача 
(том 1, а. с. 21).
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України 
від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності 
на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя 
у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). 
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України 
«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Відповідно до наданих Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради документів реєстраційної справи на нежитлове приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , у ній міститься: копія заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 
від 26 вересня 2019 року, подана банком до державного реєстратора виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Запорізької області, 
та додані до неї документи, а саме: копія іпотечного договору від 14 квітня 
2008 року, копія повідомлення АТ «Укрсоцбанк» про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, копії поштових реєстрів із зазначенням відправника АТ «Укрсоцбанк», отримувача ОСОБА_1 , реєстр відправки цінної кореспонденції № 343 з зазначенням отримувача ОСОБА_1 , копія чека публічного акціонерного товариства «Укрпошти» про відправлення листів від 21 квітня 2018 року та витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 01 липня 2019 року № 172091203, витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 01 липня 2019 року № 172092963, витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 01 липня 2019 року № 172094763 ( том 1, а. с.165-182).
Судами попередніх інстанції встановлено, що у матеріалах реєстраційної справи наявний опис вкладення у лист, що було направлено ОСОБА_1 , 
з якого вбачається, що позивачеві було направлено повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням. Вказаний опис містить штемпель поштового відділення зв`язку відправника від 21 квітня 2018 року. Реєстр відправлення цінної кореспонденції у м. Запоріжжя підтверджує направлення листів на адресу позивача.
Матеріали реєстраційної справи не містять підтвердження особистого вручення ОСОБА_1 повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки чи конверти вказаних цінних листів, що повернулись не врученими 
ОСОБА_1 з відміткою поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
На підтвердження направлення позивачеві вимоги про усунення порушень відповідачем було надано повідомлення від товариства з обмеженою відповідальністю «Служба експрес-доставки «Меркурій» видані 
АТ «Укрсоцбанк» за № 223/08 та № 224/08 щодо того, 
що відправлення: № S002820731 від 02 червня 2019 року № S002820732 
від 02 червня 2019 року, направлені отримувачу ОСОБА_1 , після двох невдалих спроб вручення кур`єром, повернуті відправникові.
Судом апеляційної інстанції вірно вказано, що із зазначених повідомлень неможливо встановити підстави, з яких вони не були вручені та зміст направлених Службою експрес-доставки «Меркурій» відправлень за номерами S002820731 та S002820732. Досліджені повідомлення не підтверджують направлення ОСОБА_1 вимог про усунення порушень чи повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до частин третьої та четвертої статті 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Частиною п`ятою статті 12 ЦПК України закріплено, що суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зокрема: керує ходом судового процесу; роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом.
Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (стаття 76 ЦПК України).
Доказів на підтвердження факту направлення вказаної письмової вимоги банком позивачу матеріали справи не містять, відповідач таких доказів 
не подав, що є його процесуальним обов`язком (статті 12, 81 ЦПК України).
Разом з тим, відповідно до частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
З наданих департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради доказів вбачається, що банком не було надано державному реєстратору звіту суб`єкта оціночної діяльності про вартість предмету іпотеки, що свідчить про 
недотримання вимог пункту 57 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України 
від 25 грудня 2015 року № 1127, при вчиненні спірної реєстраційної дії.
Судом апеляційної інстанції вірно вказано, що на підтвердження факту проведення оцінки предмету іпотеки, розташованого за адресою: 
АДРЕСА_1 , АТ «Альфа-Банк» під час апеляційного перегляду справи надано висновок про вартість об`єкта іпотеки, який становить 638 476 грн, що складено ТОВ «Бізнес Ассіст». Датою оцінки майна є 24 червня 2019 року, складено та підписано оцінювачем 
ОСОБА_3 лише 04 липня 2019 року, тобто після вчинення оспорюваної реєстраційної дії. ( том 1, а. с.258).
Таким чином, іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув право власності на нерухоме майно за правочином (договором іпотеки від 14 квітня 2008 року), оскільки його умовами прямо пов`язано перехід за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушень.
Враховуючи вищевказане, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, частково задовольняючи позовні вимоги 
ОСОБА_1 правильно виходив із того, що процедура звернення стягнення на предмет іпотеки банком порушена (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).
Крім того, висновок (звіт) про оцінку вартості предмету іпотеки на момент реєстрації права власності на нього за банком, останнім державному реєстратору не надавався, а тому суди зробили правильний висновок про недотримання банком положень частини третьої статті 37 Закону Україну «Про іпотеку» під час реалізації процедури позасудового стягнення на предмет іпотеки.
При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але 
не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Зазначений висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постановах: від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, провадження № 14-501цс18; від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, провадження № 14-661цс18.
Доводи касаційної скарги на те, що на виконання вимог Закону України «Про іпотеку» АТ «Альфа-Банк» надіслано письмове повідомлення іпотекодавцю, однак остання відмовилася від її вручення є безпідставними в силу того, 
що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України), а, крім того, такі доводи не можуть порушувати права позичальника.
Засвідчена працівником кур`єрської служби відмова боржника від отримання письмової вимоги іпотекодавця про виконання порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, засвідчена працівником кур`єрської служби, свідчить про належне повідомлення боржника і дотримання вимог Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (постанова Великої палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 522/2732/16-ц (провадження № 14-240цс18).
Інші доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставою для скасування оскаржуваних судових рішень, оскільки вони 
не підтверджуються матеріалами справи й зводяться до переоцінки судами доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.
У силу вимог статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та переоцінювати докази, а доводи касаційної скарги по суті стосуються саме переоцінки доказів.
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального 
і процесуального права.
Інші доводи касаційної скарги зводяться до незгоди з висновками суду стосовно встановлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом, які їх обґрунтовано спростував.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.
Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк» залишити без задоволення.
Рішення Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 22 вересня 2020 року 
та постанову Запорізького апеляційного суду від 16 грудня 2020 року залишити без змін. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту 
її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                               Б. І. Гулько
 
Г. В. Коломієць
 
Д. Д. Луспеник