УХВАЛА

14 січня 2021 року 
м. Київ

Справа №  903/1030/19 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В. А. - головуючого, Багай Н. О., Дроботової Т. Б.
розглянувши касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Лешика Ігоря Івановича
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.06.2020
та рішення Господарського суду Волинської області від 11.02.2020
за позовом Фізичної особи-підприємця Лешика Ігоря Івановича
до Луцької міської ради 
про визнання поновленим договору оренди землі,
ВСТАНОВИВ:
Фізична особа-підприємець Лешик Ігор Іванович (далі - ФОП Лешик І. І., Позивач) звернувся до Господарського суду Волинської області з позовною заявою до Луцької міської ради (далі - Рада, Відповідач) про визнання поновленим договору оренди землі.
Позовні вимоги з посиланням на частину шосту статті 33 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовані тим, що Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії спірного договору; належно виконує обов`язки зі сплати орендної плати. При цьому орендодавець не заперечував щодо продовження дії зазначеного договору на той самий строк, на тих самих умовах, а Позивачем було надіслано на адресу Ради додаткові угоди про його поновлення.
Рішенням Господарського суду Волинської області від 11.02.2020 у справі №903/1030/19, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.06.2020, відмовлено в задоволенні позову ФОП Лешика   І. І. до Луцької міської ради про визнання поновленим договору оренди землі.
Зазначені судові рішення обґрунтовані тим, що матеріально-правовою підставою позовних вимог Позивач визначив саме частину шосту статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка передбачає умови поновлення спірного договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені. Разом з тим, ФОП Лешик І. І., всупереч умовам вказаного договору та нормам частини другої статті 33 Закону України "Про оренду землі", не повідомив Раду про намір скористатися переважним правом на поновлення спірного договору на новий строк. При цьому суди зазначили, що оскільки в матеріалах справи відсутні докази узгодження позивачем та Відповідачем істотних умов зазначеного договору, і ФОП Лешик І. І. не звертався до Відповідача з листом-повідомленням про його поновлення, переважне право Позивача на поновлення спірного договору оренди землі припинилось.
У касаційній скарзі ФОП Лешик І. І. просить скасувати зазначені судові рішення і ухвалити нове про задоволення позову.
У вказаній скарзі заявник зазначає, що підставою її подання є неврахування господарськими судами висновку щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 05.06.2019 у справі №915/1004/18, постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14.
Крім того, у якості підстави подання вказаної скарги заявник посилається на те, що апеляційний господарський суд не дослідив зібрані у справі докази, що підтверджують належне виконання Позивачем своїх зобов`язань за спірним договором, зокрема щодо відсутності заборгованості зі сплати орендної плати.
У відзиві на касаційну скаргу Відповідач просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Ухвалою Верховного Суду від 27.07.2020 у складі судді Кушніра В. І. вищезазначену касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Лешика Ігоря Івановича на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.06.2020 та рішення Господарського суду Волинської області від 11.02.2020 у справі № 903/1030/19 було залишено без руху.
01.09.2020 до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга від Фізичної особи-підприємця Лешика Ігоря Івановича, яка, виходячи з її змісту, є по суті заявою про усунення недоліків.
Розпорядженням Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду №29.3-02/2346 від 23.09.2020 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи № 903/1030/19 у зв`язку з рішенням Вищої ради правосуддя від 15.09.2020 про відставку судді Кушніра І. В.
Витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями від 23.09.2020 у справі №903/1030/19 визначено колегію суддів у складі: Зуєв В. А. - головуючий, Багай   Н.   О., Дроботова Т. Б.
Відповідно до частини четвертої статті 302 Господарського процесуального кодексу України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати.
Згідно із частиною четвертою статті 303 Господарського процесуального кодексу України про передачу справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду суд постановляє ухвалу із викладенням мотивів необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у рішенні, визначеному в частинах першій - четвертій статті 302 цього Кодексу, або із обґрунтуванням підстав, визначених у частинах п`ятій або шостій статті 302 цього Кодексу.
Дослідивши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду дійшов висновку про необхідність передачі вказаної скарги разом з матеріалами справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини четвертої статті 302 Господарського процесуального кодексу України, оскільки вважає за необхідне відступити від висновку про застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеному в раніше ухваленому рішенні Великої Палати Верховного Суду, виходячи з такого.
Предметом позову у цій справі є вимога про визнання поновленим укладеного між сторонами договору оренди землі з тих підстав, що Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії вказаного договору, належно виконує обов`язки зі сплати орендної плати, а орендодавець не заперечував щодо продовження дії спірного договору на той самий строк та на тих самих умовах.
За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Так, правовідносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку із передачею її у користування та володіння врегульовано Законом України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, чинній до 16.07.2020), в тому числі його положеннями визначено порядок і особливості укладення, зміни, припинення, а також поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 13 вказаного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частинами першою - третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.
Відповідно до частин четвертої, п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма, дев`ята статті 33 цього Закону).
Аналізуючи наведені законодавчі положення, Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 дійшла висновку, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний строк таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").
У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі"). При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
Таким чином, Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок про те, що виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проєкт додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі". І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Разом з тим, на думку колегії суддів, застосування такого підходу до поновлення дії договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах в разі продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку вказаного договору та відсутності заперечень орендодавця щодо цього, незважаючи на визнання Великою Палатою Верховного Суду у зазначених постановах орендаря, як більш уразливої сторони в орендних правовідносинах, нівелює закладений законодавцем механізм автоматичної пролонгації договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі") та позбавляє орендаря, як більш незахищеної сторони, додаткових гарантій стабільності орендних правовідносин з огляду на наступне.
Як уже зазначалося, підстави, особливості та порядок поновлення договору оренди землі врегульовано статтею 33 Закону України "Про оренду землі".
При цьому вказаною статтею в редакції до 17.02.2011 було передбачена, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у наведеній редакції не передбачала автоматичного продовження дії відповідного договору у разі якщо орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення його строку та за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку зазначеного договору, використовуючи конструкцію "підлягав поновленню", що передбачала вчинення сторонами певних активних юридично значимих дій.
Разом з тим, із внесенням 17.02.2011 змін до зазначеної статті, законодавець визначив порядок дій в разі продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права, а її положення, що стосувалися поновлення договору оренди у разі продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення його строку, фактично було відокремлено у самостійний правовий механізм, відповідно до якого, у разі дотримання певних умов, договір оренди землі вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що за своїм змістом сприймається як встановлення юридичного факту.
Використання законодавцем такого формулювання (вважається поновленим) свідчить про застосування ним правової презумпції, тобто передбаченого законом правила, за яким на підставі встановлення певного факту чи фактичного складу (орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди за відсутності протягом одного місяця після закінчення його строку листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні такого договору) виключається необхідність доведення та вважається таким, що існує інший факт (поновлення договору оренди землі).
На думку колегії суддів, внесення вказаних змін до статті 33 Закону України "Про оренду землі" сприяло запобіганню неспроможності орендодавців (у тому числі органів державної влади та місцевого самоврядування) організувати і здійснювати чіткий правовий режим використання земель, що, у свою чергу, призводило до зволікання у прийнятті відповідних рішень, і, як наслідок, до порушення принципу верховенства права.
Можливість же передбаченої законодавством пролонгації договірних правовідносин, тобто автоматичного продовження договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, що були погоджені сторонами при його укладенні, не вимагала прийняття орендодавцем (зокрема у разі оренди землі державної чи комунальної власності) відповідного рішення, оскільки земельні правовідносини між сторонами вже було врегульовано під час передачі земельної ділянки та укладення договору оренди, а подальше правове регулювання передбачено законом у вигляді поновлення дії вказаного договору.
При цьому за такого підходу навіть ухилення від підписання додаткової угоди, обов`язковість якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України "Про оренду землі", не припиняла самих правовідносин щодо оренди землі, оскільки режим такої оренди продовжувався автоматично.
Таким чином, закріплення в законодавстві пролонгації договору оренди землі, як самостійного механізму продовження строку його дії, забезпечило додаткові гарантії стабільності та визначеності орендних правовідносин для орендаря, якому згідно зі статтею 27 Закону України "Про оренду землі" забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
З огляду на викладене можна дійти висновку, що переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі") потрібно відрізняти від поновлення договору оренди землі (частина шоста статті 33 вказаного Закону).
Як зазначалося, при поновленні договору відбувається продовження договірних відносин після закінчення строку договору оренди землі, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і відсутні заперечення орендодавця протягом одного місяця. Цей договір поновлюється на той же строк та з умовами, що були передбачені у договорі оренди землі.
Сутністю ж переважного права є укладення договору оренди землі на новий строк зі встановленням, зокрема інших, відмінних від існуючих, умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Тобто переважне право орендаря стосується укладення нового договору оренди землі на новий строк і з новими умовами.
Необхідно наголосити на тому, що послідовно проводячи відмінність між поновленням договору оренди землі та переважним правом на його укладення, законодавець встановив різні строки заперечення орендодавця проти існування подальших договірних відносин. Так, у випадку поновлення договору таке заперечення має бути висунуте орендодавцем протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди землі. Натомість переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється у разі заперечень орендодавця, про що він має повідомити орендарю ще під час дії договору, до закінчення строку останнього.
Звідси ототожнення цих двох відмінних правових конструкцій (переважного права орендаря на укладення договору оренди землі та поновлення такого договору) є безпідставним.
У зв`язку із внесенням 05.12.2019 змін до законодавства, яке, у тому числі, регулює правовідносини, пов`язані з поновленням договорів оренди землі, Закон України "Про оренду землі" було доповнено статтею 32-2, а частину шосту його статті 33 було виключено у зв`язку із додаванням до Глави 19 Земельного кодексу України статті 126-1.
Так, відповідно до статті 32-2 зазначеного Закону поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Згідно зі статтею 126-1 Земельного кодексу України договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
У свою чергу із внесенням вказаних змін (виключення частини шостої) було змінено і назву статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк".
Таким чином, внаслідок внесення 05.12.2019 змін до нормативно-правових актів, які регулюють поновлення договорів оренди землі, відбулося розмежування понять "переважне право на укладення договору оренди землі" та "поновлення договору оренди землі" вже на законодавчому рівні, що підтверджує відмінність як зазначених понять так і закріплених за ними правових механізмів реалізації.
Про розмежування зазначених понять додатково свідчать зміни, які було внесено 05.12.2019 до статті 134 Земельного кодексу України.
Так, вказана стаття, в редакції, яка була чинною до 16.01.2020, в абзаці 22 частини другої передбачала, що у разі поновлення договорів оренди землі земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).
У той же час, зазначена норма в редакції, яка діє з 16.01.2020, встановлює, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря.
Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Зазначена норма дозволяє зробити висновок про те, що саме Земельний кодекс України має рамковий, системоутворюючий характер по відношенню до нормативно-правових актів, які утворюють систему земельного законодавства, а терміни та базові поняття, що містяться у ньому, повинні мати однаковий зміст при їх застосуванні.
Суд приймає до уваги також те, що з прийняттям діючого Земельного кодексу України в ньому було запроваджено концепцію "мовчазної згоди", яка передбачає, що окремі рішення, зокрема пов`язані із суб`єктами владних повноважень, вважаються прийнятими за умови дотримання вимог чинного законодавства, незалежно від їх волі з метою попередження корупційних явищ, спрощення процедурних моментів та забезпечення захисту прав і законних інтересів суб`єктів земельних правовідносин.
Подібний підхід спрямований на захист найбільш незахищеного суб`єкта у зазначених правовідносинах, а саме орендаря, знайшов своє вираження у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17 та застосовувався як усталена судова практика господарськими судами, зокрема Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду, при вирішенні відповідної категорії спорів.
З огляду на викладене колегія суддів вважає, що законодавцем було ототожнено не поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі" (про що дійшла висновку Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22.09.200 у справах № 313/350/16-ц і №159/5756/18), а саме поняття "укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі" в той час, коли "переважне право" стосується саме процедури та порядку, які можуть бути реалізовані стороною відповідно до норм частин першої - п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка була чинною до 15.07.2020).
Крім того, як свідчить судова практика, яка склалася при розгляді спорів, пов`язаних з правовідносинами щодо оренди державного та комунального майна (особливості правового регулювання яких хоча і закріплено в спеціальному Законі України "Про оренду державного та комунального майна", однак їх зміст є аналогічним до змісту правовідносин щодо оренди землі), необхідним є розмежування правового інституту пролонгації договору оренди нерухомого майна та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря, який (інститут) за своєю суттю полягає у наданні такому орендарю переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів.
Так, відповідно до зазначеної судової практики є помилковим ототожнення правового інституту пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), врегульованого положеннями статті 284 Господарського кодексу України, статті 764 Цивільного кодексу України, частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (чинного до 01.02.2020), який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря (стаття 285 Господарського кодексу України, стаття 777 Цивільного кодексу України та частина третя статті 17 зазначеного Закону), реалізація якого у разі незгоди орендодавця може бути предметом спору в господарському суді.
Виходячи зі змісту частини першої статті 777 Цивільного кодексу України та частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (чинного до 01.02.2020), якими врегульовано порядок та підстави набуття переважного права, поняття такого права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому для набуття переважного права на укладення договору на новий строк недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов`язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення між сторонами домовленості щодо умов нового договору, рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду, а також відсутність у власника наміру використовувати майно для власних потреб. У разі недосягнення сторонами відповідної домовленості переважне право припиняється (пункт 3 частини першої статті 777 Цивільного кодексу України).
Подібна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19, постановах Верховного Суду від 29.05.2018 у справі № 923/854/17, від 03.12.2020 у справі № 910/8619/19, від 16.09.2020 у справі № 904/5126/19, від 03.06.2020 у справі № 916/1666/18, від 03.03.2020 у справі №916/1657/18.
Колегія суддів також звертає увагу, що пов`язування факту надсилання орендарем листа-повідомлення з проєктом додаткової угоди з можливістю поновлення договору оренди землі відповідно до частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" на практиці може викликати труднощі та штучні перепони у реалізації орендарями (у випадку оренди земель державної чи комунальної власності) правового механізму, передбаченого вказаною нормою, враховуючи, що орендодавці вказаних земель здебільшого регламентують вирішення питання продовження орендних правовідносин шляхом надання адміністративних послуг.
Згідно зі статтею 1 Закону України "Про адміністративні послуги" адміністративна послуга - результат здійснення владних повноважень суб`єктом надання адміністративних послуг за заявою фізичної або юридичної особи, спрямований на набуття, зміну чи припинення прав та/або обов`язків такої особи відповідно до закону. Суб`єкт надання адміністративної послуги - орган виконавчої влади, інший державний орган, орган влади Автономної Республіки Крим, орган місцевого самоврядування, їх посадові особи, державний реєстратор, суб`єкт державної реєстрації, уповноважені відповідно до закону надавати адміністративні послуги.
Постановою Кабінету Міністрів України від 30.01.2013 № 44 "Про затвердження вимог до підготовки технологічної картки адміністративної послуги" відповідно до частини четвертої статті 8 Закону України "Про адміністративні послуги" затверджено вимоги до підготовки технологічної картки адміністративної послуги згідно з додатком.
Так, згідно з пунктом 1 зазначеної постанови Технологічна картка адміністративної послуги, що містить інформацію про порядок надання адміністративної послуги суб`єктом надання такої послуги, затверджується зазначеним суб`єктом для кожної адміністративної послуги, яку він надає. Пункт 4 цієї ж постанови передбачає, що інформація, що міститься в технологічній картці, повинна відповідати нормативно-правовим актам, які встановлюють порядок, строк та умови надання відповідної адміністративної послуги.
Отже, за підходу, запропонованого Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і №159/5756/18, орендар, який продовжує користуватися земельною ділянкою та належно виконувати умови договору оренди землі після закінчення строку його дії, у випадку відсутності в картці адміністративної послуги вимоги щодо подання проєкту додаткової угоди про поновлення вказаного договору (що, як свідчить судова практика, має непоодинокий характер) фактично буде позбавлений можливості реалізувати передбачений частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" правовий механізм у зв`язку із встановленням організаційного обмеження з прийняття до розгляду звернень суб`єктів (фізичних осіб-підприємців та юридичних осіб) з питань продовження строку оренди земельної ділянки.
Крім того, при ототожненні переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк і пролонгації зазначеного договору та необхідності подання листа-повідомлення про намір орендаря продовжувати користуватися земельною ділянкою з проєктом додаткової угоди, виникає питання який проєкт додаткової угоди повинен подати орендар, якщо останній одночасно хотів би змінити умови оренди, наприклад збільшити її строк, але і не заперечував би проти поновлення і на строк, передбачений укладеним між сторонами договором.
При цьому Суд зазначає, що частина перша статті 181 Господарського кодексу України допускає укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.
Аналогічні положення закріплені в частині першій статті 207 Цивільного кодексу України, згідно якої правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв`язку.
З викладеного вбачається, що чинним законодавством передбачена можливість укладення господарського договору у письмовій формі у спрощений спосіб за умови погодження у документах, якими сторони обмінюються при його укладенні, всіх істотних умов, що дозволяє розцінювати надсилання орендарем листа-повідомлення щодо поновлення договору оренди землі із зазначенням умов такого договору та розгляд вказаного звернення як складову механізму укладення договору у спрощений спосіб, що передбачено вищенаведеними положеннями чинного законодавства.
Таким чином, на думку колегії суддів, розмежування переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, яка була чинною до 15.07.2020) та поновлення договору оренди землі (частина шоста статті 33 вказаного Закону у вказаній редакції) забезпечить еволюційний та послідовний підхід до впорядкування судової практики щодо застосування норм зазначеного Закону при вирішенні відповідної категорії спорів.
Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що відповідно до статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права.
Верховенство права - це панування права в суспільстві, що вимагає від держави його втілення в правотворчу та правозастосовчу діяльність, зокрема в закони, зміст яких має відповідати критеріям соціальної справедливості, рівності тощо.
Справедливість - одна з основних засад права - є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальних вимірів права.
При цьому чітке формулювання правової норми, зрозумілість її змісту та механізму виконання фактично виключає можливу її несправедливість.
У рішенні в справі The Sunday Times v. United Kingdom Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначив, що закон повинен бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.
У справі Steel and others v. The United Kingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою, передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.
При цьому ЄСПЛ у пунктах 52, 56 рішення від 14.10.2010 у справі "Щокін проти України" зазначив, що тлумачення й застосування національного законодавства є прерогативою національних органів. Однак суд зобов`язаний переконатися в тому, що спосіб, у який тлумачиться й застосовується національне законодавство, призводить до наслідків, сумісних із принципами Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) з погляду тлумачення їх у практиці Європейського суду з прав людини. На думку ЄСПЛ, відсутність у національному законодавстві необхідної чіткості й точності, які передбачали можливість різного тлумачення, порушує вимогу "якості закону", передбачену Конвенцією, і не забезпечує адекватного захисту від свавільного втручання публічних органів державної влади в майнові права заявника.
Отже, національне законодавство має тлумачитися таким чином, щоб результат тлумачення відповідав принципам справедливості, розумності та узгоджувався з положеннями Конвенції.
Консультативна рада європейських судів у Висновку № 11 (2008) про якість судових рішень наголосила на тому, що судді повинні послідовно застосовувати закон. Однак коли суд вирішує відійти від попередньої практики, на це слід чітко вказувати в рішенні. За виняткових обставин доречним буде зазначення судом, що нове тлумачення застосовуватиметься судом лише з дати ухвалення відповідного рішення або з дати, вказаної в рішенні (див. пункт 49 Висновку).
У той же час відповідно до частини першої статті 36 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" Верховний Суд є найвищим судом у системі судоустрою України, який забезпечує сталість та єдність судової практики у порядку та спосіб, визначені процесуальним законом.
Велика Палата Верховного Суду є постійно діючим колегіальним органом Верховного Суду яка, у визначених законом випадках, здійснює перегляд судових рішень у касаційному порядку з метою забезпечення однакового застосування судами норм права (стаття 45 Закону України "Про судоустрій і статус суддів").
Відповідно до частин п`ятої та шостої статті 13 Закону України "Про судоустрій та статус суддів" висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.
З огляду на вищевикладене Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка була чинною до 15.07.2020) у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і №159/5756/18.
Відповідно до частини четвертої статті 302 Господарського процесуального кодексу України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати.
Ураховуючи наведене, справа № 903/1030/19 разом із касаційною скаргою Фізичної особи-підприємця Лешика Ігоря Івановича на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.06.2020 та рішення Господарського суду Волинської області від 11.02.2020 підлягає передачі на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Керуючись статтями 233 - 235, 302, 303 Господарського процесуального кодексу України, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду
УХВАЛИВ:
Справу № 903/1030/19 разом із касаційною скаргою Фізичної особи-підприємця Лешика Ігоря Івановича на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.06.2020 та рішення Господарського суду Волинської області від 11.02.2020 передати на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та не підлягає оскарженню.

Головуючий                                                                                          В. А. Зуєв

Судді                                                                                                    Н. О. Багай

                                                                                                    Т. Б. Дроботова