Постанова
Іменем України
 
24 березня 2021 року
м. Київ
 
справа № 200/2192/18
провадження № 61-19765св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач),
 
учасники справи:
позивач - Дніпровська міська рада,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , 
третя особа - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Ричка Катерина Юріївна,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційні скарги ОСОБА_2 та Дніпровської міської ради на постанову Дніпровського апеляційного суду від               01 жовтня 2019 року в складі колегії суддів: Свистунової О. В., Красвітної Т. П., Єлізаренко І. А.,
ВСТАНОВИВ:
Зміст позовних вимог
У лютому 2018 року Дніпровська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Ричка К. Ю. (далі - приватний нотаріус ДМНО Ричка К. Ю.), про визнання недійсним правочину та скасування державної реєстрації права власності.
Позовну заяву мотивовано тим, що рішенням міської ради від 26 грудня 2007 року № 142/26 Товариству з обмеженою відповідальність «Ейфєль» (далі - ТОВ «Ейфєль») було передано в оренду земельну ділянку кадастровий номер 1210100000:02:422:0113 (№ 1210100000:02:422:0126, № 1210100000:02:422:0127) для проектування та будівництва дитячо-юнацької спортивної школи та будівлі апартаментів на АДРЕСА_1 .
На підставі цього рішення, між міською радою та ТОВ «Ейфєль» було укладено договір оренди землі від 20 березня 2008 року строком на три роки, посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Літаш І. П.
Після закінчення строку дії договору, відповідно до його умов 13 грудня                 2010 року, а згодом і 20 лютого 2014 року ТОВ «Ейфєль» зверталось до міської ради з клопотаннями щодо поновлення строку дії договору оренди землі на той самий строк та на тих самих умовах, які були передбачені попереднім договором, та за відсутності заперечень з боку орендодавця, орендар продовжував користуватись вказаною земельною ділянкою.
02 липня 2012 року Бабушкінським відділом державної виконавчої служби Дніпропетровського міського управління юстиції (далі - Бабушкінський ВДВС Дніпропетровського МУЮ) та філією Приватного підприємства «Нива-В.Ш.» (далі - ПП «Нива-В.Ш.») було проведено аукціон з реалізації арештованого рухомого майна ТОВ «Ейфєль», а саме: сваї у кількості 288 одиниць, діаметром 620 мм та довжиною від 9 до 13 м, у вигляді недобудови, переможцем якого став відповідач ОСОБА_1 
18 квітня 2013 року на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна                  з прилюдних торгів від 17 квітня 2013 року, виданого приватним нотаріусом ДМНО Ричкою К. Ю., між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна: сваї у кількості 288 одиниць, діаметром 620 мм та довжиною від 9 до 13 м, у вигляді недобудови, яке належало ТОВ «Ейфєль». На підставі цього договору, приватним нотаріусом ДМНО Ричкою К. Ю. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 18 квітня 2013 року внесено запис № 706811 про право власності на вказане незавершене будівництво за ОСОБА_2 .
Пізніше, рішенням Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 26 червня 2014 року визнано недійсними: прилюдні торги (аукціон) з реалізації арештованого рухомого майна, яке належить боржнику ТОВ «Ейфєль», оформлені протоколом від 02 лютого 2012 року № 0412120-7; акт про проведення аукціону з реалізації арештованого майна рухомого майна від 16 квітня 2013 року, яке належить ТОВ «Ейфєль»; свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 17 квітня 2013 року, виданого на ім`я ОСОБА_1 приватним нотаріусом ДМНО Ричкою К. Ю.
Позивач також зазначав, що відповідно до заочного рішення Індустріального районного суду міста Дніпропетровська від 19 червня 2015 року за ОСОБА_2 визнано право власності на незавершене будівництво квартирний (багатоквартирний) житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , яке складається з цокольного поверху літ. А, загальною площею 1088,8 кв. м, готовністю 44 %, яке було скасоване ухвалою цього суду від 11 вересня 2015 року. Таким чином, оскільки заочне рішення Індустріального районного суду міста Дніпропетровська від 19 червня 2015 року скасовано, що є правовстановлюючим документом, тому і відсутні правові підстави знаходження нерухомого майна у власності                ОСОБА_2 .
Крім того, позивач наголошував, що наявність спірного незавершеного будівництва, розташованого на земельних ділянках, які належать територіальній громаді міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради, створює йому перешкоди у користуванні та розпорядженні цими земельними ділянками.
Посилаючись на зазначені обставини, Дніпровська міська рада просила суд:
визнати недійсним договір купівлі-продажу від 18 квітня 2013 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Ричкою К. Ю., зареєстрований у реєстрі за № 686;
скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 18 квітня 2015 року, індексний номер 2590240, номер запису про право власності 706811 та запис від 17 квітня 2013 року, індексний номер витягу 2561483, номер запису про право власності 699810.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 31 травня 2018 року у задоволенні позовних вимог Дніпровської міської ради відмовлено.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції дійшов висновку, що вони є необґрунтованими та недоведеними, оскільки позивач не надав доказів того, що його права та законні інтереси були порушені спірним договором купівлі-продажу. Також, позивач не вказав, які саме майнові права на предмет договору підлягають відновленню у результаті визнання спірного договору недійсним.
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 01 жовтня 2019 року апеляційну скаргу Дніпровської міської ради задоволено частково.
РішенняБабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 31 травня 2018 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Дніпровської міської ради відмовлено з інших мотивів.
Суд апеляційної інстанції виходив з того, що якщо майно передане власником за правочином, який є нікчемним або оспорюваним, то позов про визнання правочину недійсним та (або) про застосування наслідків недійсності правочину має пред`являтися тоді, коли майно залишається у набувача. Тобто якщо вчинено один правочин і повернути майно можна шляхом застосування реституції, то ефективним способом захисту буде визнання правочину недійсним. Якщо ж набувач, який набув майно за недійсним правочином, надалі відчужив таке майно іншій особі, потрібно звертатися з віндикаційним позовом. Якщо після укладення недійсного правочину було укладено ще декілька, то правильним є визнавати недійсними не всі правочини, а лише перший і заявляти позов про витребування майна в останнього набувача. Проте в цьому випадку немає перешкод для задоволення лише віндикаційного позову, оскільки право на витребування майна з чужого володіння не потребує визнання недійсним правочину, за яким майно вибуло від законного власника, воно лише обмежене добросовісністю набувача і зберігається за власником за умови, якщо майно вибуває з володіння власника поза його волею, що й повинно бути доведено             в суді. Такий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 06 червня 2019 року у справі № 522/3031/15-ц.
Апеляційний суд вказав, що під час розгляду справи спростовано презумпцію правомірності набуття ОСОБА_1 права власності на спірне майно, оскільки воно вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, ухваленого щодо цього майна, але в подальшому скасованого рішенням Апеляційного суду Дніпропетровської області від 12 жовтня 2017 року, залишеним без змін постановою Верховного Суду від 26 вересня 2018 року, що свідчить про вибуття майна з володіння власника поза його волею та є підставою для застосування положень статті 388 ЦК України.
Рішення суду про задоволення позову про витребування майна з чужого незаконного володіння є підставою для здійснення державної реєстрації права власності на майно, що підлягає державній реєстрації за власником, а також скасування попередньої реєстрації
Апеляційний суд дійшов висновку, що захист прав та інтересів Дніпровської міської ради в обраний позивачем спосіб не можна визнати ефективним. Разом з цим, це не позбавляє її права на звернення до суду з відповідним позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння відповідно до частини першої статті 388 ЦК України.
Короткий зміст вимог та доводів касаційних скарг
У листопаді 2019 року ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову апеляційного суду, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
На обґрунтування касаційної скарги ОСОБА_2 зазначав, що Дніпровська міська рада не має жодного відношення до будівництва об`єкту, набуття будь-якого права на нього. У випадку скасування записи про право власності за  ОСОБА_1 та за ОСОБА_2 , то право власності має бути повернуто забудовнику об`єкту - ТОВ «Ейфєль», яке припинено, але ж ніяк не Дніпровській міській раді. Позивач має намір незаконно отримати доступ до володіння об`єктом майна, привласнити його. Дніпровська міська рада не має жодного відношення до незавершеного будівництва та своїм рішенням дозволила здійснювати вказане будівництво.
Рішенням Дніпровської міської ради від 27 листопада 2013 року (після придбання об`єкта ОСОБА_2 та до визнання рішенням суду прилюдних торгів незаконними) ОСОБА_2 надано дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки за фактичним розміщенням незавершеного будівництва. 19 грудня 2013 року на замовлення ОСОБА_2 . Головне архітектурно-планувальне управління департаменту по роботі з активами Дніпровської міської рада виготовило відповідний висновок. Таким чином, позивачу ще в грудні 2013 року було відомо про наявність договору купівлі-продажу від 18 квітня 2013 року. До суду позивач звернувся в лютому 2018 року, тобто поза межами позовної давності, про що відповідач заявляв у суді першої інстанції. Тобто, навіть якщо б позивач мав правові підстави для задоволення позовних вимог, суд на вимогу відповідача повинен був застосувати наслідки спливу позовної давності.
Відповідач наголошував, що рішенням Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 01 березня 2019 року, яке залишене без змін постановою Дніпровського апеляційного суду від 05 вересня 2019 року, визнано протиправними та скасовано розпорядження в.о. міського голови від 12 вересня 2017 року № 1092-р «Про визнання такими, що втратило чинність розпорядження міського голови від 15 жовтня 2014 року №553-р «Про присвоєння адреси незавершеному будівництву по АДРЕСА_2 ».
Визнано протиправним та скасовано рішення Дніпровської міської ради від               20 вересня 2017 року № 80/24 «Про присвоєння адреси незавершеному будівництву багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_3 .
Визнано протиправним та скасовано рішення Дніпровської міської ради від                20 вересня 2017 року № 83/24 «Про визначення об`єктом права комунальної власності територіальної громади міста Дніпра об`єкта нерухомого майна по АДРЕСА_4 ».
Визнано протиправним та скасовано рішення Дніпровської міської ради від            20 грудня 2017 року № 47/28 «Про врегулювання питань, пов`язаних з подальшим використанням об`єкта нерухомого майна».
Проте, апеляційний суд оцінки цьому не надав, вказані обставини залишив поза межами апеляційного розгляду.
ОСОБА_2 вважає себе добросовісним набувачем майна, а оскарженою постановою апеляційної інстанції порушено його права власника. Відповідач вказує, що суд апеляційної інстанції скасував судове рішення, яке відповідає закону, оскільки суд першої інстанції правильно послався на те, що позивач не надав доказів того, що його права та законні інтереси були порушені спірним договором купівлі-продажу, предметом якого було незавершене будівництво: сваї у кількості 288 одиниць, діаметром 620 мм, довжиною від 9 до 13 м, у вигляді недобудови, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
Також позивач не вказав, які саме майнові права на предмет договору підлягають відновленню у результаті визнання спірного договору недійсним.
У листопаді 2019 року Дніпровська міська рада подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову апеляційного суду, ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Касаційна скарга Дніпровської міської ради мотивована тим, що позивач звернувся до суду із позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 18 квітня 2013 року, укладеного між ОСОБА_1 та                    ОСОБА_2 , згідно з яким ОСОБА_1 передав у власність ОСОБА_2 нерухоме майно, а саме незавершене будівництво: сваї у кількості 288 одиниць, діаметром 620 мм, довжиною від 9 до 13 м, у вигляді недобудови, розташованої на земельній ділянці кадастровий номер 1210100000:02:422:0113, яка належить територіальній громаді міста Дніпра.
Підстава набуття у продавця цього нерухомого майна є такою, що відпала, оскільки рішенням Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 26 червня 2014 року у справі № 200/8911/13-ц за позовом ТОВ «Ейфєль» до ОСОБА_1 , Бабушкінського ВДВС Дніпропетровського МУЮ, треті особи - Дніпропетровська міська рада, Реєстраційна служба Дніпропетровського міського управління юстиції, Відділ освіти Бабушкінської районної у місті Дніпропетровську ради визнано недійсними: прилюдні торги (аукціон)                           з реалізації арештованого рухомого майна, яке належить боржнику - ТОВ «Ейфєль», оформлені протоколом від 02 лютого 2012 року № 0412120-7; акт про проведення аукціону з реалізації арештованого рухомого майна від 16 квітня 2013 року, яке належить ТОВ «Ейфєль»; свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 17 квітня 2013 року, номер в реєстрі 677, посвідчене приватним нотаріусом ДМНО Ричкою К. Ю.
Чинність укладеного правочину за умови визнання недійсним свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів порушує законне право Дніпровської міської ради щодо користування та розпорядження земельною ділянкою та встановлений законодавством порядок набуття прав на об`єкти нерухомості, набуття прав та реалізації прав на землю (земельну ділянку) комунальної власності, а також майнові інтереси територіальної громади міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради щодо користування та розпорядження землею.
Таким чином, внаслідок видачі ОСОБА_1 свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 17 квітня 2013 року, яке визнано недійсним, укладення договору купівлі-продажу від 18 квітня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , з користування Дніпровської міської ради поза її волею на підставі обставини, яка у подальшому відпала, вибула земельна ділянка кадастровий номер 1210100000:02:422:0113.
За наявності чинного договору купівлі-продажу від 18 квітня 2013 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , який став підставою для проведення державної реєстрації права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Дніпровська міська рада як власник землі, на якій розташоване самочинне будівництво, право власності на яке, крім іншого, зареєстровано на підставі договору купівлі-продажу від 18 квітня 2013 року, майно за яким відчужено на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 17 квітня 2013 року, що за рішенням суду визнано недійсним, має безпосередню заінтересованість щодо наявності цивільних прав на будівлю у ОСОБА_2 , адже вона розташована на земельній ділянці позивача без відповідних документів: договору оренди землі, дозвільних документів на проведення будівництва. Тому, з урахуванням статті 236 ЦК України Дніпровська міська рада звернулась до суду у порядку статей 203, 215, 328 ЦК України, а не згідно зі статтею 388 ЦК України, на яку помилково посилається суд в оскаржуваній постанові.
Позов у цій справі є негаторним і жодним чином не пов`язаний з витребуванням будь-якого майна, тому суд апеляційної інстанції застосував норми матеріального права, які не підлягають застосуванню у цих правовідносинах. Таким чином, суд апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові дійшов помилкового висновку, що Дніпровською міською радою обрано неефективний спосіб захисту. Права позивача підлягають захисту у судовому порядку саме шляхом визнання недійсним правочину, а не шляхом витребування майна з чужого незаконного володіння.
При цьому з мотивувальної частини оскаржуваної постанови не зрозуміло відносно якого нерухомого майна міська рада має звернутись до суду із позовом про витребування його з чужого незаконного володіння: чи то недобудови, яка є предметом спірного договору, чи то земельної ділянки, на якій згідно з договором розташований цей об`єкт. Але, у жодному із зазначених випадків міська рада не має правових підстав звертатись з віндикаційним позовом, а ні щодо витребування недобудови із чужого незаконного володіння, а ні щодо земельної ділянки, так як недобудова ніколи не належала міській раді, а земельна ділянка ніколи не вибувала з володіння територіальної громади міста.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У грудні 2019 року на адресу суду від Дніпровської міської ради надійшов відзив на касаційну скаргу ОСОБА_2 , який підписаний представником ОСОБА_3 . У відзиві представник позивача зазначає, що касаційна скарга               є необґрунтованою, тому просила касаційну скаргу залишити без задоволення,  а касаційну скаргу Дніпровської міської ради задовольнити.
Крім того, представник позивача зазначала, що Дніпровська міська рада не стверджує, що має намір набути права на незавершене будівництво: сваї у кількості 288 одиниць, діаметром 620 мм, довжиною від 9 до 13 м, у вигляді недобудови. Дніпровська міська рада звернулась до суду із позовом про визнання договору купівлі-продажу від 18 квітня 2013 року недійсним з інших підстав, а саме через те, що внаслідок видачі ОСОБА_1 свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 17 квітня 2013 року, укладення договору купівлі-продажу від 18 квітня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , з користування Дніпровської міської ради поза її волею на підставі обставини, яка у подальшому відпала (свідоцтво визнано недійсним), вибула земельна ділянка кадастровий номер 1210100000:02:422:0113. До аналогічного висновку дійшов апеляційний суд, що підтверджує факт порушення прав Дніпровської міської ради оскаржуваним правочином як власника земельної ділянки, адже позивач має безпосередню заінтересованість щодо наявності цивільних прав на будівлю у ОСОБА_2 , оскільки вона розташована на земельній ділянці позивача без відповідних документів: договору оренди землі, дозвільних документів на проведення будівництва.
Посилання ОСОБА_2 щодо пропущення позивачем позовної давності є необґрунтованими. Дніпровській міській раді стало відомо про самочинне будівництво, з того моменту як державний архітектурно-будівельний контроль на території міста Дніпра розпочало здійснювати Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради, тобто з моменту передачі відповідної документації , а саме 27 жовтня 2016 року. Отже позивач звернувся до суду із цим позовом у межах строку, встановленого статтею 257 ЦК України.
Твердження ОСОБА_2 про те, що суд апеляційної інстанції безпідставно не взяв до уваги факт скасування рішень Дніпровської міської ради: від 20 вересня 2017 року № 80/24, від 20 вересня 2017 року № 83/24, від 20 грудня 2017 року № 47/28 та розпорядження в. о. міського голови від 12 вересня 2017 № 1092-р, є безпідставними, оскільки ці акти не стосуються предмета позову, не підтверджують і не спростовують підстав позову.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 08 листопада 2019 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_2 та витребувано справу із суду першої інстанції.
Ухвалою Верховного Суду від 15 листопада 2019 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Дніпровської міської ради.
Відповідно до пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ», який набрав чинності 08 лютого 2020 року, касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Ухвалою Верховного Суду від 17 березня 2021 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи
Суди встановили, що відповідно до договору купівлі-продажу від 18 квітня             2013 року, укладеного між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець), посвідченого приватним нотаріусом ДМНО Ричкою К. Ю. та зареєстрованого у реєстрі за № 686, покупець отримав у власність незавершене будівництво: сваї у кількості 288 одиниць, діаметром 620 мм та довжиною від 9 до 13 м, у вигляді недобудови, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
Це незавершене будівництво належало ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, посвідченого приватним нотаріусом ДМНО Ричкою К. Ю. та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17 квітня 2013 року.
Рішенням Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 26 червня 2014 року у справі № 200/8911/13-ц за позовом ТОВ «Ейфєль» до ОСОБА_1 , Бабушкінського ВДВС Дніпропетровського МУЮ, треті особи: Дніпропетровська міська рада, Реєстраційна служба Дніпропетровського міського управління юстиції, Відділ освіти Бабушкінської районної у місті Дніпропетровську ради, визнано недійсними: прилюдні торги (аукціон) з реалізації арештованого рухомого майна, яке належить боржнику ТОВ «Ейфєль», оформлені протоколом від 02 липня 2012 року № 0412120-7; акт про проведення аукціону з реалізації арештованого рухомого майна від 16 квітня 2013 року, яке належить ТОВ «Ейфєль»; свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 17 квітня 2013 року, номер в реєстрі 677, посвідчене приватним нотаріусом ДМНО Ричкою К. Ю. 
Цим рішенням суду, зокрема встановлено «... що спеціалізована організація на підставі заявки державного виконавця про передачу на реалізацію нерухомого майна провела аукціон з реалізації арештованого рухомого майна боржника ТОВ «Ейфєль». При цьому в протоколі про проведення аукціону та спірному акті зазначено, що реалізоване майно є недобудовою. Згідно висновку Придніпровської державної академії будівництва та архітектури від 17.10.2011 року спірне майно є незавершеним будівництвом з готовністю будівельного об`єму 5,2 %. Отже, на аукціоні було реалізоване нерухоме майно згідно Порядку, який визначає процедуру реалізації рухомого майна, не зважаючи на те, що для об`єктів нерухомого майна визначено інший порядок реалізації, затверджений наказом Міністерства юстиції України № 68/5 від 27.10.1999 року. Разом з цим, як встановлено в судовому засіданні, державним виконавцем Бабушкінського ВДВС Куземченко А.С. було видано лише Акт про проведення аукціону з реалізації арештованого рухомого майна, яке належить ТОВ «Ейфєль», а саме свай у кількості 288 од., діаметром 620 мм, довжиною від 9 до 13 м., у вигляді недобудови, згідно висновку від 17.10.2011 року ГВУЗ «Придніпровська державна академія будівництва та архітектури2, який був затверджений начальником Бабушкінського ВДВС, і будь-якого іншого Акту, а зокрема Акту про проведення аукціону з реалізації арештованого нерухомого майна, державним виконавцем Куземченко А.С. ні 16.04.2013 року, ні в інший день, не складалося, що підтвердив в судовому засіданні державний виконавець Куземченко А.С. та підтверджується матеріалами виконавчого провадження».
Ухвалою Апеляційного суду Дніпропетровської області від 18 серпня 2014 року рішення Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 26 червня 2014 року залишено без змін.
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 12 листопада 2014 року ухвалу Апеляційного суду Дніпропетровської області від 18 серпня 2014 року залишено без змін.
Таким чином, свідоцтво, на підставі якого ОСОБА_1 набув у власність сваї у кількості 288 одиниць, діаметром 620 мм, довжиною від 9 до 13 м, у вигляді недобудови, розташованої на земельній ділянці кадастровий номер 1210100000:02:422:0113, рішенням суду, яке набрало законної сили, визнано недійсним, з огляду на той факт, що ОСОБА_1 придбав з аукціону рухоме майно, а свідоцтво було видане нотаріусом на нерухоме майно.
Заочним рішенням Індустріального районного суду міста Дніпропетровська від 19 червня 2015 року у справі № 202/5198/15-ц за ОСОБА_2 визнано право власності на незавершене будівництво квартирний (багатоквартирний) житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , яке складається з цокольного поверху літ. А, загальною площею 1 088,8 кв. м, готовністю - 44 %.
Ухвалою цього ж суду від 11 вересня 2015 року зазначене заочне рішення у справі № 202/5198/15-ц скасовано.
ОСОБА_2 звертався до Дніпровської міської ради із клопотанням про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та на якій знаходиться незавершене будівництво. До клопотання було надано документи, необхідні для надання такого дозволу, зокрема: правовстановлюючий документ на незавершене будівництво - договір купівлі-продажу від 18 квітня 2013 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Отже, ОСОБА_2 звернувся до Дніпровської міської ради із клопотанням про надання йому в оренду земельної ділянки під існуюче незавершене будівництво - нерухоме майно, придбане    ОСОБА_2 у ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна, яке визнано судом недійсним, з огляду на той факт, що насправді з аукціону було реалізовано рухоме майно.
Рішенням міської ради від 29 січня 2014 року № 56/47 ОСОБА_2 передано в оренду строком на два роки земельну ділянку кадастровий номер 1210100000:02:422:0113 за фактичним розміщенням незавершеного будівництва на АДРЕСА_1 .
На підставі цього рішення, між Дніпропетровською міською радою та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі від 21 лютого 2014 року строком на два роки, посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Мудрецькою І. В.
Строк дії договору оренди земельної ділянки від 21 лютого 2014 року, укладеного між Дніпропетровською міською радою та ОСОБА_2 , закінчився 21 лютого 2016 року.
20 червня 2017 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про припинення іншого речового права, а саме: права оренди земельної ділянки кадастровий номер 1210100000:02:422:0113.
Рішенням Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 16 лютого 2017 року у справі № 200/21311/16-ц за позовом ОСОБА_2 до Дніпровської міської ради про поновлення договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, позов задоволено повністю.
Рішенням Апеляційного суду Дніпропетровської області від 12 жовтня 2017 року рішення суду першої інстанції скасовано, а у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 26 вересня 2018 року рішення Апеляційного суду Дніпропетровської області від 12 жовтня 2017 року залишено без змін.
Позиція Верховного Суду
Касаційні скарги ОСОБА_2 та Дніпровської міської ради необхідно задовольнити частково з таких підстав.
Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19) від 04 вересня 2018 року вказано, що «ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту)».
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року в справі № 753/11000/14-ц (провадження № 61-11сво17) вказано, що «преюдиціальність - обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки їх з істинністю вже встановлено у рішенні і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами. У випадку преюдиціального установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження і оцінку. Преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють виключно лише ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акту».
Відповідно до частини третьої статті 6 Закону України «Про доступ до судових рішень» суд при здійсненні судочинства може використовувати лише текст судового рішення, який опубліковано офіційно або внесений до Реєстру.
Аналіз Єдиного державного реєстру судових рішень свідчить, що постановою Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 27 вересня 2017 року в справі № 804/3987/17 за позовом Дніпровської міської ради до департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Дніпропетровській області, управління державного архітектурно - будівельного контролю Дніпровської міської ради, треті особи: ЖБК-88 «Металург», ДОДГО «Правозахисна спілка «Допоможемо дітям», ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 та за участю прокуратури Дніпропетровської області, про визнання протиправною бездіяльності та зобов`язання вчинити певні дії, встановлено факт відсутності, передбачених законодавством дозвільних документів на об`єкт незавершеного будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_5 . Тому, суд у цій справі дійшов висновку, що таке будівництво є самочинним.
Постановою Дніпропетровського апеляційного адміністративного суду від 25 січня 2018 року постанову Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 27 вересня 2017 року скасовано в частині зобов`язання управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради звернутись із позовом до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта будівництва за вказаною адресою та про компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням, відповідно до статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». У решті постанову суду першої інстанції залишено без змін. 
Постанова апеляційного адміністративного суду, якою підтверджено висновок адміністративного суду першої інстанції про самочинність будівництва ухвалена до прийняття рішення суду першої інстанції у справі, що розглядається. Тобто, судовим рішенням, що набрало законної сили на момент прийняття рішення суду першої інстанції у нашій справі, встановлено, що об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_5 , який є предметом спору у цій справі, та який, як стверджує позивач, належить йому, є об`єктом самочинного будівництва. Зокрема, об`єкт незавершеного будівництва (самочинного будівництва) побудований на земельній ділянці, яка не відведена для такої мети забудовнику, без належних дозвільних документів.
У пунктах 6.23-6.36 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19) зазначено, що: «за положеннями частини першої статті 376 ЦК України (у редакції, чинній станом на час звернення до суду із цим позовом) житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
У силу спеціального застереження, наведеного в частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України). Також за рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина п`ята статті 376 ЦК України).
За статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).
Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.
Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
У справі, що розглядається, підставою для відмови в задоволенні позову в частині вимог органів державної влади та місцевого самоврядування суди визнали факт набуття відповідачем права власності на об`єкт нерухомого майна після закінчення його будівництва та, посилаючись на встановлений факт, вказали про неможливість знесення об`єкта нерухомості, на який зареєстровано право власності, у порядку, встановленому для самочинно побудованих об`єктів.
Проте, вказуючи про порушення гарантованого Конституцією права власності, суди разом з тим не врахували відомостей щодо документа державної реєстрації такого права в порушення умов надання в користування землі, на якій здійснено забудову, встановлених договором обмежень щодо її забудови та передбачених законодавством правил і порядку здійснення такої забудови не змінюють режиму такого об`єкта та не виключають застосування правових наслідків щодо такого будівництва.
Водночас суди, приймаючи рішення у справі, не надали оцінки наявним доказам та не встановили обставини щодо відповідності чи невідповідності цього об`єкта (приміщення паркінгу, яке знаходиться на території, прилеглій до житлових будинків № АДРЕСА_2 та АДРЕСА_4) встановленим законодавчо ознакам самочинності, які є істотними для правильного вирішення цього спору».
У пункті 46.1 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19) вказано, що: «відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 2 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц)».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18) зроблено висновок, що: «за наявності державної реєстрації права власності за певною особою державна реєстрація права власності на це ж майно за іншою особою може бути здійснена за згодою цієї особи або за судовим рішенням, що набрало законної сили, щодо права власності на нерухоме майно. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи».
Апеляційний суд, відмовляючи у задоволенні позовних вимог Дніпровської міської ради, виходив з того, що внаслідок видачі ОСОБА_1 свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 17 квітня 2013 року, укладення договору купівлі-продажу від 18 квітня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , з користування Дніпровської міської ради поза її волею на підставі обставини, яка у подальшому відпала (свідоцтво визнано недійсним на підставі рішення суду, яке набрало законної сили) вибула земельна ділянка за кадастровим номером 1210100000:02:422:0113. Проте, суд апеляційної інстанції не врахував, що для застосування механізму, передбаченого статтями 387 і 388 ЦК України, необхідною умовою є встановлення факту вибуття нерухомого майна (земельної ділянки у цій справі) не з користування, а з володіння власника.
За таких обставин, враховуючи, що об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_5 , який є предметом спору у цій справі, є об`єктом самочинного будівництва, то ефективним способом захисту порушених прав Дніпровської міської ради як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, щодо користування і розпорядження цією земельною ділянкою є вимога про знесення такого будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. При цьому обставина щодо державної реєстрації права власності на цей об`єкт не спростовує факт самочинності зведення цього нерухомого майна, та наявності підстав для застосування статті 376 ЦК України.
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
Доводи касаційних скарг ОСОБА_2 і Дніпровської міської ради дають підстави для висновку, що постанова апеляційного суду ухвалена без додержання норм матеріального права. З врахуванням наведеного, колегія суддів вважає, що оскаржену постанову апеляційного суду необхідно змінити, виклавши її мотивувальну частину у редакції цієї постанови, а в іншій частині залишити без змін.
Керуючись статтями 400, 410, 412 (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року), 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.
Касаційну скаргу Дніпровської міської ради задовольнити частково.
Постанову Дніпровського апеляційного суду від 01 жовтня 2019 року змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
У іншій частині постанову Дніпровського апеляційного суду від 01 жовтня                   2019 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий	В. І. Крат	
 	 	
Судді:	Н. О. Антоненко	
 	 	
 	І. О. Дундар   Є. В. Краснощоков   М. М. Русинчук