ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ  

16 лютого 2021 року                                                        
м.Суми
Справа №591/5807/20 
Номер провадження 22-ц/816/176/21

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
головуючого - Кононенко О. Ю. (суддя-доповідач),
суддів -          Криворотенка В. І. ,  Собини О. І. 
з участю секретаря судового засідання - Кияненко Н.М., 

учасники справи:
боржник – ОСОБА_1 ;
стягувач – Публічне акціонерне товариство Акціонерний банк «УКРГАЗБАНК»,
суб`єкт оскарження – приватний виконавець виконавчого округу Сумської області Мукорез Олександр Леонідович,

розглянув у відкритому судовому засіданні в приміщенні Сумського апеляційного суду у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк «УКРГАЗБАНК»
на ухвалу Зарічного районного суду м. Суми від 23 листопада 2020 року у цивільній справі за скаргою ОСОБА_1 на дії приватного виконавця виконавчого округу Сумської області Мукореза Олексія Леонідовича, заінтересована особа - ПАТ АБ «Укргазбанк», у складі судді Клименко А.Я., постановлену у м. Суми, повний текст якої складено 26 листопада 2020 року, 
                                                                   
                                                        в с т а н о в и в:

18 вересня 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду зі скаргою на дії приватного виконавця Мукореза О.Л., заінтересована особа ПАТ АБ «Укргазбанк», в якій просив припинити продаж на відкритих торгах належних йому нежитлових приміщень площею 2173,30 кв.м у АДРЕСА_1 за ціною 14284300 грн, згідно звіту суб`єкта оціночної діяльності ПП «Експертно-оціночна фірма «Апекс»; скасувати звіт про оцінку майна; призначити проведення судової оціночно-будівельної експертизи вищевказаних приміщень Сумському відділенню Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса.
Свої вимоги обґрунтовував тим, що продаж на відкритих торгах належного йому майна за заниженою ціною, яка не відповідає ринковій, завдає йому, як власнику, прямих збитків.

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 23 листопада 2020 року cкаргу ОСОБА_1 задоволено частково.
Визнано неправомірною оцінку нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м у АДРЕСА_1 за ціною 14284300 грн згідно звіту суб`єкта оціночної діяльності ПП «Експертно-оціночна фірма «Апекс» від 17 серпня 2020 року, проведену в межах виконавчого провадження № 62212600.
В решті скарги відмовлено за необгрунтованістю.

В апеляційній скарзі ПАТ АБ «Укргазбанк», посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, просить ухвалу суду скасувати та повністю відмовити в задоволенні скарги ОСОБА_1 .
Вказує, що порядок призначення суб`єкта оціночної діяльності відповідає вимогам Закону України «Про виконавче провадження», суб`єкт  оціночної діяльності має відповідний кваліфікаційний документ оцінювача та має право проводити оцінку. Надана Рецензія суб`єкта  оціночної діяльності ОСОБА_2 від 04.09.2020 року на Звіт про незалежну оцінку майна – нежитлових приміщень, підготовлений Експертно-оціночною фірмою «Апекс», повністю спростовує висновки суб`єкта  оціночної діяльності ОСОБА_3 від 07.11.2020 року, які викладені в Рецензії на замовлення скаржника ОСОБА_1 . Вважає, що суд першої інстанції не досліджував та не мотивував відхилення належного, допустимого, достовірного, достатнього доказу - Рецензії суб`єкта  оціночної діяльності ОСОБА_2 від 04.09.2020.
В частині відмови у задоволенні скарги ухвала суду не оскаржується, тому на підставі ч. 1 ст. 13,  ч. 1 ст. 367 ЦПК України в апеляційному порядку не переглядається.
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 з доводами апеляційної скарги не погоджується, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувану ухвалу – без змін. Зазначає, що судом були досліджені всі надані сторонами документи, аргументи сторін та надана їм правова оцінка.
У відзиві на апеляційну скаргу приватний виконавець виконавчого округу Сумської області Мукорез О.Л. не погоджується з оскаржуваною ухвалою і просить її скасувати, а у задоволенні скарги ОСОБА_1 відмовити в повному обсязі.
Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України, справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими главою I розділу V ЦПК України.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення приватного виконавця Мукореза О.Л., який підтримав доводи апеляційної скарги, заперечення проти скарги представників ОСОБА_1 – ОСОБА_4 , адвоката Марченка І.В., дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість ухвали суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.   
Як встановлено судом першої інстанції та з матеріалів справи вбачається, рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 16 вересня 2010 року було частково задоволено позовні вимоги ПАТ АБ «Укргазбанк» про стягнення боргу з ОСОБА_4 та ОСОБА_5 і звернення стягнення на предмет іпотеки  - нежитлове приміщення, що належить ОСОБА_1 шляхом продажу на прилюдних торгах з початковою ціною у розмірі 90% від вартості предмета іпотеки, визначеної суб`єктом оціночної діяльності в процесі здійснення виконавчого провадження.
Рішенням Апеляційного суду Сумської області від 16 листопада 2010 року було частково задоволено апеляційну скаргу ПАТ АБ «Укргазбанк», рішення Зарічного районного суду м. Суми від 16 вересня 2010 року змінено, стягнуто з ОСОБА_4 та ОСОБА_5 172 824,55 доларів США і 136 232,11 грн. В рахунок стягнення заборгованості перед ПАТ АБ «Укргазбанк» за кредитним договором у розмірі 172 824,55 доларів США і 136 232,11 грн, звернуто стягнення на нежитлове приміщення площею 2173,30 кв. м у АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 шляхом продажу на прилюдних торгах з початковою ціною у розмірі 90% від вартості предмета іпотеки, визначеної суб`єктом оціночної діяльності в процесі здійснення виконавчого провадження.
Постановою приватного виконавця Мукореза О.Л. від 29.05.2020 року було відкрито виконавче провадження № 62212600 з примусового виконання виконавчого листа №2-2123/10, виданого 05.01.2011 року Зарічним районним судом м. Суми на виконання вищезазначеного рішення про продаж на прилюдних торгах нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м у АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 .
23 червня 2020 року виконавцем здійснено опис нерухомого майна: нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 .
03 липня 2020 року від боржника ОСОБА_1 надійшла пропозиція узгодити вартість майна в сумі 18346830,00 грн.
08 липня 2020 року від стягувача ПАТ АБ «Укргазбанк» надійшов лист про неможливість узгодити запропоновану боржником ціну та клопотання про призначення суб`єкта оціночної діяльності для  визначення вартості майна.
Оскільки сторони не дійшли згоди щодо вартості описаного майна, 15 липня 2020 року приватним виконавцем Мукорез О.Л. було винесено постанову про призначення суб`єкта оціночної діяльності – суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні. Для визначення вартості описаного нерухомого майна залучено ПП Експертно-оціночну фірму «Апекс».
Листом № 2217 від 07 вересня 2020 року, який отриманий скаржником 09 вересня 2020 року, приватний виконавець Мукорез О.Л. повідомив скаржника про проведення оцінки нерухомого майна в розмірі 14284300,00 грн та передачу майна на реалізацію через систему Open Market «СЕТАМ» за вищевказаною початковою ціною. Скаржнику також було направлено звіт про оцінку майна.
Згідно з висновком, складеним 17 серпня 2020 року ПП Експертно-оціночної фірми «Апекс» вартість нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м у АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 , визначена в розмірі 14284300,00грн.
Вважаючи, що приватним виконавцем неправомірно проведено оцінку нерухомого майна і прийнято звіт суб`єкта оціночної діяльності із заниженням реальної вартості майна, що призвело до передачі на торги майна за заниженою ціною, 18.09.2020 року ОСОБА_1 звернувся зі скаргою до суду.
Відповідно до висновку суб`єкта оціночної діяльності ОСОБА_6 від 14 червня 2019 року вартість нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м у АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 , визначена в розмірі 21011340,0 грн.
Відповідно до висновку суб`єкта оціночної діяльності ОСОБА_7 від 2 грудня 2019 року вартість нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м у АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 , визначена в розмірі 20103 890,0 грн.
Відповідно до висновку суб`єкта оціночної діяльності ОСОБА_8 від 30 червня 2020 року вартість нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м у АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 , визначена в розмірі 18346830, 00 грн.
Листом від 30 червня 2020 року ОСОБА_1 повідомив ПАТ АБ «Укргазбанк» про вищенаведені висновки щодо оцінки майна та запропонував кредитору погодити оцінку предмету іпотеки в розмірі 18346830, 00 грн.
Після отримання висновку про вартість майна від 17.08.2020 року, ОСОБА_1 звернувся за рецензією до суб`єкта оціночної діяльності ОСОБА_9 на звіт про незалежну оцінку нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м у АДРЕСА_1 . Відповідно до вищезазначеної рецензії від 07 листопада 2020 року звіт про оцінку нерухомого майна від 17 серпня 2020 року, виконаний ПП Експертно-оціночною фірмою «Апекс» має суттєві недоліки, що вплинули на достовірність проведеної оцінки, а саме: недостатньо охарактеризовано об`єкт оцінки, основні ціноутворюючі характеристики та показники є недостатніми для його ідентифікації. Зокрема розподіл за існуючим використанням приміщень не ідентифікований. Оцінювачем замість віднесення приміщень будівлі за функціональним призначенням було зроблено розбиття на групи. 
Присутні у Додатках Звіту фотографії приміщень об`єкта оцінки не розділені по поверхах, за функціональним призначенням та не підписані, є не повним, що не дає повної уявності про оцінювані приміщення та ідентифікацію об`єкта оцінки. Обсяг зібраної та проаналізованої інформації не достатній для проведення оцінки об`єкта нерухомості, склад вихідних даних, присутніх у Звіті про оцінку, не дає уявлення про об`єкт оцінки, що унеможливлює в повній мірі ідентифікувати об`єкт оцінки. Даний факт свідчить про порушення вимог пунктів 52, 53 та 54 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого Постановою КМУ № 1440 від 10.09.2003 року.
Також оцінювач виділив окремі допоміжні підсобні приміщення та площі приміщень, що не включені до вбудованих (тераси), але входять до складу об`єкта оцінки та хибно відніс їх до категорії спеціалізованого майна, зазначивши при цьому у Звіті, що вони конструктивно виконані для певного виду діяльності, не приносять дохід, не мають ринку подібного майна і мають корисність тільки в сукупності з основними приміщеннями будівлі. Тому вартість таких приміщень визначалась в подальшому тільки за витратним підходом. Але за визначенням Національного стандарту оцінки № 1 спеціалізоване майно - майно, що, як правило, не буває самостійним об`єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу. В нашому випадку оцінці підлягають приміщення будівлі, корисність і спеціалізація яких відповідає їх існуючому комерційному використанню у складі приміщень будівлі торгово-розважального, а не майнового комплексу.
Таким чином, в якості бази оцінки оцінювачу необхідно було обрати ринкову базу і обґрунтувати відповідні ринкові підходи. Отже віднесення окремих приміщень до спеціалізованого майна і застосування неринкової бази є помилкою, що порушує пункти 36, 37 Національного стандарту оцінки №1.
За текстом Звіту про оцінку обґрунтованість аналізу зовнішніх факторів та аналіз ринку подібного майна не розглядається, який має містити інформацію про ринок подібної нерухомості в районі розміщення об`єкта оцінки, інформацію про навколишнє середовище об`єкта оцінки, про стан інвестиційної привабливості приміщень і місця, де розташований об`єкт оцінки та подібні об`єкти, що використовувалися під час оцінки майна, що є порушенням вимог пункту 53 Національного стандарту оцінки № 1, відповідно до якого та залежно від аналізу обраних методичних підходів та методів оцінки, оцінювач повинен зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об`єкт оцінки, зокрема інформацію про стан ринку майна подібного до об`єкта оцінки.
Відсутній повний аналіз поповерхового існуючого використання приміщень відповідно існуючої діяльності орендарів, а саме: більярдний клуб – приміщень 4 поверху, кафе-ресторан – приміщень 5 та 6 поверхів.
У Звіті оцінювач зазначає найбільш ефективне використання, виходячи з проведеного ним розділення площ об`єкту оцінки по групах, причому тераси, як підсобні приміщення віднесені ним до покрівлі будівлі та не проводить аналіз та обґрунтування найбільш ефективного використання об`єкта оцінки відповідно до функціонального використання площ, мети та завдання Звіту, що є порушенням вимог пункту 53 Національного стандарту №1.
Звіт містить недоліки, а саме:
1. Відсутні характеристика типового оточення, результати обстеження та фотофіксації об`єкта оцінки що не дають можливості його повністю ідентифікувати;
2. В розділі 3.2 Звіту не проаналізовано та не показано динаміки зміни вартісних показників локального ринку нерухомості у часі та по зонах просторової локалізації об`єктів;
3.Оскільки земельна ділянка, на якій розміщена будівля не є в оренді чи користуванні Власника приміщень, право користування ділянкою в такому випадку відсутнє. Крім того оцінювачем не проаналізовано відмінності у вартості, що зумовлені впливом відсутністі земельної компоненти, а частина з обраних об`єктів порівняння, очевидно, не є співставною із об`єктом оцінки за впливом земельної компоненти та загальною площею земельної ділянки. Для об`єктів торгово-розважального центру важливим ціноутворюючим фактором є наявність/відсутність парковки. Цей аспект залишився поза увагою оцінювача. Отже інформація про наявність земельної компоненти у складі об`єкта - недостатньо повна і не розкрита у звіті;
4.Розрахунок за витратним підходом рецензентом не розглядався, оскільки застосування його у Звіті є некоректним і не відповідає ринковій вартості;
5. Виходячи з вибору об`єктів порівняння у порівняльному підході, оцінювачем враховано можливість реалізації варіанту подальшого найбільш ефективного використання приміщень об`єкта оцінки як закладів офісу і торгівлі. Вибір пропонованих об`єктів оренди у дохідному підході передбачає можливість реалізації єдиного варіанту подальшого використання приміщень об`єкта оцінки - виключно як торгово-офісного. При цьому не береться до уваги, що первинне архітектурно-проектне призначення оцінюваних приміщень та їхні об`ємно-планувальні характеристики можуть відрізнятися від найкращого варіанту подальшого використання. Цілком імовірно, що більш докладний аналіз варіанту подальшого використання приміщень об`єкта оцінки, що визначає його найбільш ефективне використання, дозволив би позбутися призначених оцінювачем офісно-торгових приміщень, а в якості альтернативних варіантів, з врахуванням наявних терас, обрав для подальшого використання приміщень 5,6 поверхів об`єкта оцінки – не інакше, як об`єкти громадського харчування (кафе-ресторан);
6. Обрані об`єкти порівняння потребують аналітичного аналізу на відповідність поняттю «подібне майно», виходячи з вимог п.49 НС №1 в частині складу і характеристик подібного майна за місцем розташування, технічними і функціональними ознаками. Оскільки оцінювачем аналіз ОСОБА_10 був проведений не достатньо коректно, об`єкти порівняння Звіту не в повної мірі відповідають ознакам та основним характеристикам об`єктів подібних до об`єкт у оцінки;
7. Всі об`єкти порівняння не є співставними за площею з площею об`єкта оцінки. Оціночні процедури коригування визначенні вартості об`єкта оцінки за порівняльним підходом виконані не досить коректно. При цьому коефіцієнти/відсотки коригування достатнім чином не обґрунтовані, а корегування об`єктів порівняння торгово-офісного призначення на призначення приміщень, наявність окремого входу, відстань від центру, технічний стан – не має змісту, оскільки аналоги не є об`єктами порівняння виділених зі складу допоміжних приміщень об`єкту оцінки;
8. Якщо, через обмеженість пропозицій по достатній площі, то поправку на площу (масштаб) можна було би підтвердити розрахунково - оскільки в наявності є достатня науково-методична база для визначення вартості об`єкта оцінки при довільному співвідношенні площ об`єктів порівняння, наприклад - через відношення площ у певному ступені, що є коефіцієнтом гальмування;
9. Розрахунок за формулою прямої капіталізації передбачає постійний рівновеликий потік грошових доходів. Ставка прямої капіталізація визначена не коректно. Безризикова ставка прийнята оцінювачем на основі депозитів юридичних осіб (власник - фізична особа) та в національній валюті, прогнозний рівень інфляції не обґрунтований і врахований не вірно. Ризики та загальна величина не відповідають ризикам та ставці, що притаманні об`єкту оцінки. Коригуючі коефіцієнти не достатньо обґрунтовані, а деякі не мають змісту ціноутворюючих стосовно орендних ставок;
10.Узгодження отриманих результатів не проведено.
Отже наявні розрахунки не відповідають оціночним процедурам, порядок застосування яких викладений у пп. 47-49 Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого Постановою КМУ № 1442 від 28.10.2004 року.
Відповідно до ст. 447 ЦПК України, ст. 74 Закону України «Про виконавче провадження», сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їхні права чи свободи.
Згідно з ст. 451 ЦПК України, за результатами розгляду скарги суд постановляє ухвалу. У разі встановлення обґрунтованості скарги суд визнає оскаржувані рішення, дії чи бездіяльність неправомірними і зобов`язує державного виконавця або іншу посадову особу органу державної виконавчої служби, приватного виконавця усунути порушення (поновити порушене право заявника). Якщо оскаржувані рішення, дії чи бездіяльність були прийняті або вчинені відповідно до закону, в межах повноважень державного виконавця або іншої посадової особи органу державної виконавчої служби, приватного виконавця і право заявника не було порушено, суд постановляє ухвалу про відмову в задоволенні скарги.

Частково задовольняючи скаргу, суд першої інстанції виходив з того, що звіт про оцінку майна, складений 17 серпня 2020 року ПП Експертно-оціночною фірмою «Апекс», не містить підстав та обгрунтувань для висновку про зниження вартості об`єкту у порівнянні з іншими звітами про оцінку майна, складений з порушенням стандартів оцінки, а сама оцінка внаслідок таких порушень є необ`єктивною, тому суд визнав обґрунтованими доводи скаржника про те, що  визначена державним виконавцем ринкова вартість належного йому нерухомого майна не відповідає вимогам чинного законодавства і є заниженною.
Такі висновки суду першої інстанції відповідають матеріалам справи та вимогам закону.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначені Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Згідно з ч. 4 ст. 3 цього Закону процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 цього Закону. Підставою проведення оцінки майна є, зокрема, договір між суб`єктом оціночної діяльності – суб`єктом господарювання та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім (ч.1 ст. 10 і ч.1 ст. 11 зазначеного Закону).
Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» спори, пов`язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.
Частинами 1-3 ст. 61 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що реалізація майна (крім майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та майна, зазначеного у частині восьмій статті 56 цього Закону) здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною. Порядок проведення електронних торгів визначається Міністерством юстиції України. Початкова ціна продажу нерухомого майна визначається в порядку, встановленому ст. 57 цього Закону.
Згідно зі ст. 57 Закону визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження.
У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника.
Звіт про оцінку майна має бути складений не раніше дати винесення постанови про арешт такого майна.
У разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна.
Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання.
У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для проведення оцінки майна.
Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем.
Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом.
Звертаючись до суду зі скаргою, ОСОБА_1 посилався на невідповідність звіту ПП Експертно-оціночної фірми «Апекс» від 17.08.2020 року вимогам Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», вимогам Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого Постановою КМУ № 1440 від 10.09.2003 р. та вимогам Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого Постановою КМУ № 1442 від 28.10.2004 р., тому доводи апеляційної скарги про відповідність порядку призначення суб`єкта оціночної діяльності у виконавчому провадженні вимогам Закону України «Про виконавче провадження» є безпідставними, оскільки з цих підстав дії державного виконавця не оскаржувались та судом першої інстанції не перевірялись.
В апеляційній скарзі ПАТ АБ «Укргазбанк» посилається на те, що рецензія ОСОБА_2 від 04.09.2020 р. спростовує висновки рецензії ОСОБА_9 від 07.11.2020 р., яка виготовлена на замовлення скаржника ОСОБА_1 . 
Проте, колегія суддів не може погодитись з такими доводами, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб`єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).
Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може виконувати оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради, що спеціально створені саморегулівними організаціями оцінювачів з метою контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться оцінювачами - членами саморегулівної організації, оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших органах, зазначених у статті 5 цього Закону.
Якщо письмовим запитом про необхідність проведення рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) встановлюється вимога щодо надання висновку про вартість майна, така вимога задовольняється шляхом проведення оцінки майна. У цьому випадку рецензент здійснює або забезпечує здійснення оцінки майна в порядку, встановленому нормативно-правовими актами з оцінки майна. 
Апеляційна скарга не містить жодного факту з рецензії ОСОБА_2 , який би мав конкретний характер стосовно аналізу виконаного звіту про оцінку від 17.08.2020 р., а виходячи з вимог ст. 13 «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» рецензія ОСОБА_2 не стосувалась питання оцінки майна. Отже, оцінка майна не була предметом рецензії ОСОБА_2 , в той час як саме проведена оцінка має значення для справи.
Як зазначено в рецензії суб`єкта оціночної діяльності ОСОБА_2 від 04.09.2020 року і як зазначає ПАТ АБ «Укргазбанк» у апеляційній скарзі, метою оцінки нерухомого майна було прийняття управлінських рішень, що не відповідає справжній меті проведеної оцінки і що в подальшому призвело до невірної оцінки нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м у АДРЕСА_1 , проте, мета оцінки має суттєве значення при проведенні оцінки нерухомого майна.
Так, відповідно до п. 3. Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого Постановою КМУ № 1440 від 10.09.2003 р. (далі Національний стандарт №1) база оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів.
Згідно з п.11 Національного стандарту №1 оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна. Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.
Таким чином, визначення мети оцінки прямо впливає на вибір бази оцінки. Дійсна мета оцінки - визначення ринкової вартості нерухомого майна для його продажу з метою виконання судового рішення.
Заміна мети оцінки ПП Експертно-оціночною фірмою «Апекс» з «купівлі-продажу» на «прийняття управлінських рішень» призвело до застосування неправильної бази оцінки, що в подальшому призвело до недостовірної оцінки нерухомого майна. Рецензент ОСОБА_2 звернув на це увагу, зазначивши про невизначеність у звіті про оцінку поняття «прийняття управлінських рішень» та для чого саме.
Визначення мети оцінки є обов`язковою умовою звіту про оцінку відповідно до п.57 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав».
Управлінські рішення щодо нерухомого майна можуть бути різними, наприклад, передати майно в оренду, продати, інвестувати кошти в реконструкцію, визначення інвестиційної привабливості і т.і. Тому очевидно, що визначена ПП Експертно-оціночною фірмою «Апекс» мета оцінки не відповідала меті, яка необхідна була приватному виконавцю для виконання судового рішення - ринкова вартість для продажу.
Згідно з Національним стандартом №1, ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об`єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.
Однак, оцінка з такою метою ПП Експертно-оціночною фірмою «Апекс» не проводилась, а проводилась з метою прийняття управлінських рішень щодо цього майна.
На підставі наданих учасниками справи доказів, суд першої інстанції обґрунтовано вважав, що одним з основних ціноутворюючих факторів нерухомості є функціональне використання приміщень, виходячи з існуючого та аналізу найбільш ефективного використання.
Оцінювачем ПП Експертно-оціночною фірмою «Апекс» замість віднесення приміщень будівлі за функціональним призначенням, як вказано в експлікації технічного паспорта (технічний паспорт складений на базі проектної документації, де вказане функціональне призначення приміщень згідно будівельних норм) було поділено нерухоме майно на декілька груп, однак оцінювач повинен був виходити з наявного функціонального призначення майна згідно з документами, а не визначати його самостійно. Рецензент ОСОБА_2 також зазначив про це у рецензії.
Рецензент ОСОБА_9 зазначив, що поділ майна на групи з визначенням частини майна як спеціалізованого, тобто такого, яке не може бути об`єктом окремого продажу, є помилковим. Такі маніпуляції оцінювача з цільовим призначенням приміщень, які побудовані згідно проекту та введені в експлуатацію актом Держкомісії, призвели до заниження ціни нерухомості. Рецензент ОСОБА_9 також акцентував свої висновки в рецензії про протизаконне використання таких методів оцінки нерухомості ПП Експертно-оціночною фірмою «Апекс», яке самостійно визначило функціональне призначення приміщень.
Які саме висновки рецензента ОСОБА_9 спростовуються рецензією ОСОБА_2 , в апеляційній скарзі не зазначено.
Посилання заявника у апеляційній скарзі на те, що суд не вказав у своєму рішенні мотивів прийняття або відхилення кожного аргументу, які викладені в запереченні на скаргу, є безпідставними, оскільки, як неодноразово відзначав Європейський суд з прав людини, рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). 
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). 
Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.
Таким чином, посилання та доводи особи, яка подала апеляційну скаргу, не знайшли свого підтвердження в якості підстав скасування оскаржуваного судового рішення під час апеляційного провадження.  
Враховуючи викладене, суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи, дотримуючись принципу змагальності, на підставі наданих сторонами доказів та постановив ухвалу з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а ухвалу суду – без змін.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 367 - 369, п.1 ч. 1 ст. 374,  ст. 375, ст. ст. 381- 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд   

                                                         постановив:

Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк «УКРГАЗБАНК» залишити без задоволення, а ухвалу Зарічного районного суду м. Суми від 23 листопада 2020 року – без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і на неї може бути подана касаційна скарга протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.  

Головуючий -                                                                                  О.Ю. Кононенко

Судді:                                                                                                В.І. Криворотенко

                                                                                                          О.І. Собина