Номер провадження: 22-ц/813/4076/21 
Номер справи місцевого суду: 520/2224/19
Головуючий у першій інстанції Пучкова І. М.
Доповідач Сєвєрова Є. С.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16.02.2021 року                                                                                 м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії:
головуючого: Сєвєрової Є.С.,
суддів: Вадовської Л.М., Колеснікова Г.Я.,
за участю секретаря Чепрас А.І.,
учасники справи:
позивач – ОСОБА_1 ,
відповідачі – Товариство з обмеженою відповідальністю «Бізнес центр «Шкільний», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача – ОСОБА_1 ,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Бізнес центр «Шкільний», ОСОБА_3 на рішення Київського районного суду м. Одеси від 05 березня 2020 року у складі судді Пучкової І.М.,
в с т а н о в и в:
04 лютого 2019 року ОСОБА_1 звернувся до Київського районного суду м. Одеса з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Бізнес центр «Шкільний», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача – ОСОБА_1 , про переведення прав покупця, скасування записів та визнання права власності на частки нерухомого майна.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначив, що нежитлова будівля офісного центру, за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі рішення Київського районного суду м. Одеси від 07.06.2013 у справі №1512/2-1074/11 належала на праві спільної часткової власності чотирьом співвласникам - ОСОБА_1 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 
03.12.2018 ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було створено товариство з обмеженою відповідальністю «Бізнес центр «Шкільний», визначено статутний капітал товариства у розмірі 1000000,00 грн., який сформовано за рахунок належного засновникам нерухомого майна - часток у праві власності на нежитлову будівлю офісного центру за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: за рахунок належних ОСОБА_2 1/8 та 1/2 часток та належної ОСОБА_3 1/8 частки.
В протоколі №1 від 03.12.2018 установчих зборів засновників товариства засновниками було визначено, що грошова оцінка нерухомого майна, що вноситься до статутного капіталу товариства дорівнює 1000000 грн., при цьому ОСОБА_3 володіє часткою у статутному капіталі товариства – частиною нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 , що визначена у розмірі 170000,00 грн. та відповідає 17% від загального розміру статутного капіталу, а ОСОБА_2 володіє часткою у статутному капіталі товариства частиною нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 , що визначена у розмірі 830000,00 грн. та відповідає 83% від загального розміру статутного капіталу.
05.12.2018 за Актом приймання-передачі майна у статутний капітал ОСОБА_2 передала, а Товариство прийняло у власність до статутного капіталу належні ОСОБА_2 1/2 та 1/8 частини нежитлової будівлі офісного центру за ціною – 830000,00 грн. 
05.12.2018 за Актом приймання-передачі майна у статутний капітал ОСОБА_3 передав у власність Товариству належну йому 1/8 частину за ціною – 170000,00 грн. 
06.12.2018 були внесені зміни до записів про право власності за номером 20586490 та 20586432 розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 902030851101, та зазначено, що власником 1/8 та 1/2 часток, які належали ОСОБА_2 , є ТОВ «Бізнес центр «Шкільний». Підставою для внесення записів є Акт приймання-передачі майна у статутний капітал товариства, б/н, виданий 05.12.2018, видавник: Сафронова Т.Г. та ТОВ «Бізнес центр «Шкільний». 06.12.2018 були внесені зміни до запису про право власності за номером 20259010 та зазначено, що Товариство на підставі Акту приймання-передачі майна у статутний капітал, виданий 05.12.2018, видавник: ОСОБА_3 та ТОВ «Бізнес центр «Шкільний», є власником 1/8 частки, яка належала ОСОБА_3 .
Позивач вважає, що внесення засновником (учасником) вкладу до статутного капіталу товариства, внаслідок якого засновник (учасник) взамін набуває корпоративних прав, є правочином (договором) міни, до якого застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а тому внесення частки у праві спільної часткової власності на нерухоме майно вимагає згоди інших співвласників.
Враховуючи недотримання ОСОБА_2 та ОСОБА_3 при відчуженні часток у праві власності на нерухоме майно положень законодавства щодо необхідності отримання письмової згоди інших співвласників, позивач вважає, що до правовідносин, які виникли між сторонами, застосовуються положення ст.362 ЦК України щодо переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності.
Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 05.03.2020 позов ОСОБА_1 задоволено. 
Переведено на ОСОБА_1 права покупця 1/8, 1/8, 1/2 часток у праві власності на нежитлову будівлю офісного центру за адресою: АДРЕСА_1 , скасовані записи про реєстрацію права власності на вказані частки за ТОВ «Бізнес центр «Шкільний» та визнано право власності на них за позивачем, постановлено виплатити товариству 1000000 грн. з внесених ОСОБА_1 на депозитний рахунок Київського районного суду м. Одеси вартості придбаних товариством часток, стягнуто з ТОВ «Бізнес центр «Шкільний», ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на користь позивача судовий збір у розмірі по 3457,80 грн. з кожного.
ТОВ «Бізнес центр «Шкільний» подав апеляційну скаргу, в якій просить оскаржуване рішення скасувати, у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що внесення майна до статутного капіталу товариства не є за своєю суттю договором міни, а є прямою інвестицією, метою якої є отримання прибутку, при цьому акт приймання-передачі майна не може підтверджувати вчинення правочину – договору міни, сам правочин міни є нікчемним через недотримання вимоги щодо нотаріальне посвідчення договору, а переведення прав покупця за договором міни є неможливим. З рішення суду неможливо встановити, який саме документ суд першої інстанції прирівняв до договору міни: чи то акт приймання – передачі майна до статутного капіталу, чи взагалі сам факт внесення майна до статутного капіталу. Визнаючи внесення майна до статутного капіталу договором міни, суд був зобов`язаний встановити ринкову вартість майна, за яку може бути відчужене за договором міни, та яка підлягає сплаті покупцю. Судом проігноровано висновок судової оціночної – будівельної експертизи від 31.05.2019, відповідно до якого ринкова вартість будівлі офісного центру складає 471182 долари США, що еквівалентно 12661892 грн, саме така сума мала бути перерахована на депозитний рахунок суду, поза увагою суду залишився факт незаконної реєстрації права власності ТОВ «Бізнес Центр «Шкільний», що встановлено рішенням Київського районного суду м.Одеси від 08.08.2020. Також ТОВ «Бізнес центр «Шкільний» посилався на те, що судом першої інстанції було неправильно розподілено судові витрати.
ОСОБА_3 подав апеляційну скаргу, в якій просить оскаржуване рішення скасувати, у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що правочин з внесення частки у праві власності на нерухоме майно до статутного капіталу товариства не потребує отримання письмової згоди інших співвласників, рішення державного реєстратора про реєстрацію за ТОВ «БЦ «Шкільний» часток у праві власності на нерухоме майно скасовано не було, позивач повинен був заявити вимогу про визнання протоколу учасників зборів товариства удаваним правочином (договором міни), до того ж для цілей оподаткування доходів платників податку – фізичних осіб від продажу (обміну) нерухомого майна мав бути виготовлений звіт про оцінку нерухомого майна. Судом безпідставно не взято до уваги правові позиції касаційного суду про необхідність сплати позивачем дійсної вартості майна станом на час розгляду справи, що суперечить вимогам закону та загальним засадам цивільного права. Крім того, переведення прав в такий спосіб свідчить про відсутність на це згоди інших співвласників. Також всупереч принципу дотримання таємниці нарадчої кімнати, суд першої інстанції більше п`яти разів виходив до нарадчої кімнати, без належних на то правових підстав не приймав рішення по справі.
18.05.2020 від представника позивача та третьої особи адвоката Свиди К.В. на електронну адресу суду було направлено відзив на апеляційну скаргу ТОВ «Бізнес центр «Шкільний» та відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_3 , в яких представник просила апеляційні скарги залишити без задоволення, а рішення Київського районного суду м.Одеси від 05.03.2020 без змін.
10.09.2020 від представника позивача та третьої особи адвоката Свиди К.В. через канцелярію суду надійшли додаткові пояснення з приводу зловживання відповідачами своїми процесуальними правами та введення суду в оману щодо дійсної правової позиції вказаних учасників при розгляді судами різних справ з приводу необхідності подання державному реєстратору для реєстрації права власності за товариством на частку нерухомого майна, що було внесено до статутного капіталу в якості внеску, письмової згоди інших співвласників.
В судовому засіданні представник ОСОБА_3 , представник ТОВ «Бізнес центр «Шкільний» підтримали доводи апеляційних скарг, представник ОСОБА_1 та ОСОБА_1 вважала скарги необґрунтованими, просив відмовити в їх задоволенні.
Заслухавши учасників справи, дослідивши доводи, наведенні в апеляційних скаргах, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, апеляційний суд приходить до наступних висновків.
На підставі рішення Київського районного суду м. Одеси від 07.06.2013 у справі №1512/2-1074/11 нежитлова будівля офісного центру, за адресою: АДРЕСА_1 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 902030851101) належала на праві спільної часткової власності чотирьом співвласникам - ОСОБА_1 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 . 
Право власності на 1/8 частку нежитлової будівлі офісного центру, за адресою: АДРЕСА_1 , було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 26.04.2017 за ОСОБА_3 за №20259010; на 1/8 частку 24.05.2017 за ОСОБА_1 за №20659206; на 1/8 частку 24.05.2017 за ОСОБА_1 з №20659264; на 1/8 та 1/2 частки 23.05.2017 за ОСОБА_2 за №20586490 та №20586432 відповідно.
Протоколом №1 від 03.12.2018 установчих зборів засновників товариства – ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було вирішено створити ТОВ «Бізнес центр «Шкільний», встановити грошову оцінку нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 , у розмірі 1000000 грн., як вклад учасників товариства ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , вирішено визначити розмір статутного капіталу товариства – 1000000,00 грн. та розподілити частки у статутному капіталі.
В порядку розподілу часток між учасниками вирішено, що ОСОБА_3 володіє часткою у статутному капіталі товариства – частиною нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 , що визначена у розмірі 170000,00 грн. та відповідає 17% від загального розміру статутного капіталу, а ОСОБА_2 володіє часткою у статутному капіталі товариства частиною нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 , що визначена у розмірі 830000,00 грн. та відповідає 83% від загального розміру статутного капіталу.
100% статутного капіталу товариства учасники вносять у негрошовій формі протягом шести місяців з дня державної реєстрації товариства.
03.12.2018 до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесено відомості про створення товариства, засновниками якого є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .
Актами приймання-передачі майна 05.12.2018 у статутний капітал ОСОБА_2 передала, а товариство прийняло належне ОСОБА_2 нерухоме майно: 1/2 та 1/8 частини нежитлової будівлі офісного центру за узгодженою сторонами ціною – 830000,00 грн., ОСОБА_3 передав, а товариство прийняло до статутного капіталу (у власність) належне ОСОБА_3 нерухоме майно: 1/8 частину нежитлової будівлі офісного центру за узгодженою сторонами ціною – 170000,00 грн. 
06.12.2018 рішенням №44463396 державного реєстратора прав на нерухоме майно виконавчого комітету Южненської міської ради Одеської області Голубенко А.В. було внесено зміни до записів про право власності за номером 20586490 та 20586432 розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 902030851101, а саме: зазначено, що власником 1/8 та 1/2 часток, які належали ОСОБА_2 , є товариство, підставою внесення записів вказано: Акт приймання-передачі майна у статутний капітал товариства, б/н, виданий 05.12.2018, видавник: Сафронова Т.Г. та ТОВ «Бізнес центр «Шкільний».
06.12.2018 рішенням №44464122 державного реєстратора прав на нерухоме майно виконавчого комітету Южненської міської ради Одеської області Голубенко А.В. внесено зміни до запису про право власності за номером 20259010 розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 902030851101, а саме: зазначено, що власником 1/8 частки, яка належала ОСОБА_3 , є товариство, підставою для внесення записів вказано: Акт приймання-передачі майна у статутний капітал товариства, б/н, виданий 05.12.2018, видавник: ОСОБА_3 та ТОВ «Бізнес центр «Шкільний».
Таким чином, після передачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 належних їм часток у праві власності на будівлю офісного центру до статутного капіталу товариства та реєстрації права власності за товариством, співвласниками нежитлової будівлі офісного центру за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стали ОСОБА_1 (1/8 частка у праві власності), ОСОБА_1 (1/8 частка) та Товариство (1/2, 1/8, 1/8 частки, що в сукупності складають 6/8 частки).
11.12.2018  ОСОБА_3  на підставі договору купівлі-продажу №1 від 11.12.2018 відчужив належні йому корпоративні права - частку у статутному капіталі товариства у розмірі 170000,00 грн. на користь ОСОБА_4 , що підтверджено актом №1 прийому передачі частки в статутному капіталі товариства від 11.12.2018.
12.12.2018 ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу №2 відчужила належні їй корпоративні права - частку у статутному капіталі товариства у розмірі 830000,00 грн. на користь ОСОБА_5 , що зафіксовано в акті №2 прийому-передачі частки в статутному капіталі від 12.12.2018. 
13.12.2018 відповідні зміни до відомостей про товариство щодо складу учасників були внесені до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Задовольняючи позов про переведення прав покупця, суд виходив з того, що внесення учасником (засновником) вкладу до статутного капіталу товариства є договором міни, переведення прав має відбуватися за ціною майна, обумовленої учасниками під час внесення його до статутного капталу товариства в розмірі 1000000 грн, проте повністю погодитися з такими висновками суду неможна, виходячи з наступного. 
Частиною 1 ст. 115 ЦК України, ст. 85 ГК України визначено, що власністю господарського товариства, зокрема, є майно, передане йому учасниками товариства у власність як вклад до статутного (складеного) капіталу.
Одним із джерел формування майна суб`єктів господарювання відповідно до ч. 1 ст.140 ГК України є грошові та матеріальні внески засновників, тобто з часу внесення майна до статутного капіталу товариства воно стає майном товариства, право власності на частку майна засновників припиняється. 
Частина 2 ст. 115 ЦК України передбачає, що вкладом до статутного (складеного) капіталу господарського товариства можуть бути гроші, цінні папери, інші речі або майнові чи інші відчужувані права, що мають грошову оцінку, якщо інше не встановлено законом.
Статтею 12 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» визначено, що розмір статутного капіталу товариства складається з номінальної вартості часток його учасників, виражених у національній валюті України.
Статтею 13 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» встановлено, що вкладом учасника товариства можуть бути гроші, цінні папери, інше майно, якщо інше не встановлено законом.
Розмір частки учасника товариства у статутному капіталі товариства може додатково визначатися у відсотках. Розмір частки учасника товариства у відсотках повинен відповідати співвідношенню номінальної вартості його частки та статутного капіталу товариства.
Для визначення вартісної величини корпоративних прав учасників їхній внесок оцінюється в грошовому вимірі в установчих документах і в такий спосіб він відображає відповідну частку засновника в статутному капіталі товариства.
Корпоративними правами відповідно до ч. 1 ст. 167 ГК України є права особи, частка якої визначається у статутному капіталі (майні) господарської організації, що включають правомочності на участь цієї особи в управлінні господарською організацією, отримання певної частки прибутку (дивідендів) даної організації та активів у разі ліквідації останньої відповідно до закону, а також інші правомочності, передбачені законом та статутними документами.
Правочин – це вольові, правомірні дії, безпосередньо спрямовані на досягнення правового результату, а саме на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, шляхом волевиявлення сторін на набуття певних цивільних прав та обов`язків.
Акт приймання-передачі майна до статутного капіталу є правовстановлюючим документом, на підставі якого здійснюється реєстрація переходу права власності на нерухоме майно від засновника до товариства, що є достатнім для підтвердження набуття товариством права власності (постанова ВС10.09.2019 справа №918/370/18). 
Статтею 715 ЦК України передбачено, що за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов`язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.
Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін.
Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов`язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договором може бути встановлений обмін майна на роботи (послуги).
Отже, слід погодитися з тим, що внесення учасником вкладу у вигляді майна до статутного капіталу товариства за своєю суттю є правочином, який містить елементи договору міни, оскільки корпоративні права отримуються в обмін на передачу майна, право власності засновників на об`єкт нерухомого майна припиняється, а майно у власність набувається товариством.
Водночас, на відміну від договору міни, виконанням якого відносини між учасниками припиняються, і кожна зі сторін стає власником того майна, яке вона надала в обмін, правовий зв`язок між учасниками та товариством передачею майна не припиняється, як доля товариства, так і належного йому майна, залежить від волі його учасників, право отримання майна товариства учасниками у разі ліквідації останнього не втрачається.
Встановлено, що шляхом передачі ОСОБА_2 , ОСОБА_3 нерухомого майна у статутний капітал товариства відбулось створення ТОВ «Бізнес Центр`Шкільний», засновники набули корпоративних прав в обмін на передачу майна, право власності засновників на об`єкт нерухомого майна припинилося внаслідок набуття його у власність товариством, проте не припинилось право на отримання майна товариства у разі його ліквідації, що може свідчити про існування подібних за змістом елементів відносин, характерних для договору міни, проте не надає підстав для висновку про те, що сторони уклали договір міни. 
Таким чином, доводи апеляційних скарг в цій частині є частково обґрунтованими, існування елементів договору міни у корпоративних відносинах не є підставою вважати внесення майна до статутного капіталу товариства договором міни, проте подібність відносин допускає застосування до виниклих відносин норм про договір міни за аналогією закону. 
Законодавство не встановлює для правочину внесення майна до статутного капіталу товариства, що оформлюється актом приймання-передачі майна, вимоги щодо його нотаріального посвідчення, тому необґрунтованими є доводи апеляційних скарг щодо нікчемності договору через недотримання нотаріальної форми посвідчення.
Доводи апеляційної скарги про те, що відповідно до вимог Податкового кодексу України внесення майна до статутного капіталу товариства розглядається як пряма інвестиція, не виключають можливості застосування до таких відносин норм про договір міни за аналогією.
Відповідно до ч. 1 ст. 361 ЦК України співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.
Проте Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, визначений перелік документів, необхідних для проведення державної реєстрації прав, а також встановлений обов`язок осіб, які вносять належні їм частки у праві власності на нерухоме майно до статутного капіталу товариства, отримати згоду інших співвласників.
Відповідно до вимог п. 48 вказаного Порядку, в редакції, яка діяла час виникнення правовідносин, для державної реєстрації права власності у зв`язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду), вступні, членські та цільові внески членів кооперативу тощо) подаються:1) документ, що посвідчує право власності особи на майно, що передається у власність юридичної особи (крім випадку, коли право власності на таке майно вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) акт приймання-передачі майна або інший документ, що підтверджує факт передачі такого майна; 3) рішення органу або особи, уповноважених установчими документами юридичної особи або законом (у разі, коли передача майна здійснюється іншою юридичною особою); 4) письмова згода всіх співвласників (у разі, коли передача здійснюється щодо майна, що перебуває у спільній власності).
З огляду на викладене, можна погодитися з доводами про те, що умови реалізації співвласниками свого права на внесення майна до статутного капіталу, встановлені Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень №1127 є аналогічними умовам ст. 362 ЦК України для продажу частки у праві спільної часткової власності щодо необхідності отримання письмової згоди всіх співвласників на відчуження майна.
Вбачається, що відчуження ОСОБА_2 та ОСОБА_3 майна, що знаходилося у спільній частковій власності, було здійснено без відома інших співвласників та за відсутності їх згоди, з пропозицією до інших співвласників щодо придбання часток у праві спільної часткової власності на нежитлову будівлю офісного центру ні ОСОБА_3 , ні ОСОБА_2 не зверталися, письмової згоди на передачу майна у власність товариства як внесок до статутного капіталу від ОСОБА_1 та ОСОБА_1 не отримували.
Такі фактичні обставини та відповідні норми закону свідчать про те, що перехід права власності частки у праві спільної сумісної власності на нерухоме майно фактично відбувся без згоди інших співвласників, право яких у такому випадку є порушеним.
Відповідно до ч.1ст.8 ЦК України якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
Згідно з вимогами ч. 4 ст.362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
Рішенням засновників товариства - ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , визначено грошову оцінку часток у праві власності на нерухоме майно у розмірі 1000000 грн, саме така сума була внесена на депозит суду та повернута ТОВ «Бізнес Центр «Шкільний». 
Відхиляючи доводи відповідачів про невідповідність компенсації вартості часток майна їх ринковій вартості, необхідність проведення оцінки, що узгоджується з практикою касаційного суду, суд зазначив, що наведені висновки судів не розповсюджуються на виниклі правовідносини, практика ВССУ не є обов"язковою для врахування.
Разом із тим, відповідно до п. 18 Постанови Пленуму ВССУ від 07.02.2014 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі інших співвласників будь - який співвласник має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця протягом одного року від дня, коли він довідався або міг довідатися про вчинення правочину. Під час розгляду позову про переведення на підставі ст.362 ЦК прав та обов`язків покупця за договором купівлі – продажу, укладеним з порушенням переважного права купівлі частки у справі спільної часткової власності, суду слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи. Невнесення одночасно з пред`явленням позову на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець, є підставою для відмови в позові.
Отже, висновки суду про можливість переведення прав та обов`язків покупця за грошовою оцінкою учасників в розмірі внеску до статутного капіталу товариства, є помилковими, доводи апеляційних скарг в цій частині слід вважати обґрунтованими. 
Доводи позивача про те, що ОСОБА_2 ,  ОСОБА_3  як засновники самостійно оцінили внесок до статутного капіталу товариства, оціночна вартість майна при виниклих відносинах не вимагається,  а тому підлягає компенсації товариству в розмірі 1000000 грн, не є аргументом і тому, що до втрати правового зв`язку з товариством умовність розміру внеску прав учасників не порушує. Переведення прав покупця на  ОСОБА_1  має наслідком остаточне припинення права власності товариства на майно, за рахунок якого сформований статутний капітал, що з очевидністю може вплинути на долю існування самого товариства, якщо право власності на нерухоме майно буде припинено без співмірної компенсації. Крім того, учасники товариства значною мірою позбавляються того, що могло бути ними отримане внаслідок реалізації корпоративних прав, зокрема, у разі ліквідації товариства. Такі наслідки у правовідносинах виникають для набувачів частки  ОСОБА_2 ,  ОСОБА_3  -  ОСОБА_4 , ОСОБА_5 .
З огляду на встановлені обставини, загальні засади цивільного законодавства, визначені ст. 3 ЦК України, а також принципи захисту прав власності, гарантовані Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод, неможливе позбавлення права власності на майно без компенсації його дійсної вартості на час вирішення спору, незважаючи на встановлений факт недобросовісної поведінки відповідачів ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , які передали майно без згоди інших співвласників. 
В матеріалах справи наявний висновок судової експертизи від 31.05.2019, відповідно до якого ринкова вартість спірної частини будівлі офісного центру складає 471182 долари США, що еквівалентно 12661892 грн, від внесення коштів в відповідному розмірі, виходячи з такої оцінки, чи встановлення дійсної вартості частки шляхом призначення експертизи ОСОБА_1 в особі представника відмовився, що є окремою підставою для відмови у задоволенні позову.
Судом першої інстанції також неправильно застосовані норми матеріального права в частині задоволення вимог про визнання за позивачем права власності на майно, оскільки вимоги про переведення прав покупця не передбачають визнання права власності, яке набувається в прядку переведення права, належного правого обґрунтування в цій частині судом не наведено.
Оскільки інші доводи апеляційних скарг не мають істотного характеру та не впливають на суть спору, то не вимагається детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, що відповідає усталеній практиці Європейського суду.
З огляду на викладене, апеляційні скарги підлягають частковому задоволенню, рішення суду як таке, що не відповідає вимогам ст.263 ЦПК України - скасуванню з ухваленням нового про відмову у задоволенні позову з мотивів та підстав, викладених вище.
Керуючись ст. ст. 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, суд,
постановив:
Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Бізнес центр «Шкільний», ОСОБА_3 задовольнити частково.
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 05 березня 2020 року скасувати.
В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Бізнес центр «Шкільний», ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – ОСОБА_1 , про переведення прав покупця, скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, визнання права власності на частину нерухомого майна відмовити.
Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст складений 01.03.2021.

Головуючий:

Судді: