УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №282/179/20 Головуючий у 1-й інст. Гуцал П. І. 
Категорія 23 Доповідач Миніч Т. І. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 січня 2021 року Житомирський апеляційний суд в складі:
головуючого – судді: Миніч Т.І. 
суддів:                          Шевчук А.М., 
Павицької Т.М. 
секретаря судового засідання Кучерявого О.В.
з участю представника відповідача 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Житомирі апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства ім.Пархоменка 
на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 30 жовтня 2020 року, ухвалене під головуванням судді Гуцала П.І.
у цивільній справі №282/179/20 за позовом ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною, -
в с т а н о в и в:

У лютому 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом. Просив визнати недійсною додаткову угоду від 12 лютого 2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,5545 га., за кадастровим номером 1823182400:04:002:0025, укладену між Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка та ним, речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 28 лютого 2019 року, номер запису про інше речове право 30593023, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 45847839 від 06 березня 2019 року. В обґрунтування поданого позову зазначав, що 25 березня 2005 року він уклав із ПСП ім. Пархоменка договір оренди землі, згідно умов якого передав в оренду строком на 5 (п`ять) років належну йому на праві власності земельну ділянку площею 2,5545 га. 15 лютого 2010 року між сторонами була укладена додаткова угода, відповідно до якої, строк дії договору оренди був продовжений до 01.03.2020 року. 12 лютого 2019 року він підписав додаткову угоду до договору оренди землі від 25 березня 2005 року, відповідно до якої були внесені зміни та доповнення до договору від 25.03.2005 року, зокрема щодо строку оренди, розміру орендної плати, тощо. 
Так, відповідно до п.4.1 додаткової угоди, розмір орендної плати визначається в залежності від нормативної грошової оцінки. В той же час, в додатковій угоді до договору оренди землі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що є предметом договору, не зазначена. В п. 2.3 додаткової угоди, який повинен містити нормативну грошову оцінку земельної ділянки, стоїть прочерк. Відповідно до умов договору, базою (прив`язкою) для розрахунку розміру орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки, а вона в договорі не визначена. Тому визначити розмір орендної плати є неможливим.
Окрім того умовами додаткової угоди чітко не визначений відсотковий розмір орендної плати, який в свою чергу ув`язується з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.
Так в п. 4.1 додаткової угоди вказано, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі «понад 3%» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю).Термін «понад 3 %» є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, що не дає підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати: це може бути і 5%, і 10% чи 20% від нормативної грошової оцінки.
На сьогоднішній день суміжні землекористувачі орендодавцям виплачують орендну плату в розмірі 14% - 18% від нормативної грошової оцінки.
Приймаючи до уваги ту обставину, що розмір орендної плати у відсотковому значенні чітко не визначений, а нормативна грошова оцінка земельних ділянок в додаткових угодах сторонами взагалі не зафіксована, це дає підстави стверджувати, що така істотна умова договору, як розмір орендної плати сторонами взагалі не визначена. Підпунктом 4.2 передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється із врахуванням індексів інфляції. Індексація, відповідно до положень ст.289 Податкового кодексу України, розраховується відповідно до нормативної грошової оцінки землі, а оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки сторонами в договорі не визначена, і розмір орендної плати ув`язується з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, то відповідно не можна визначити і розмір індексації. 
Таким чином, відсутність у спірній додатковій угоді нормативної грошової оцінки та невизначеність в угоді чіткого процентного розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням прав орендодавця та підставою для визнання такого договору недійсним. Зазначені вище недоліки додаткової угоди є очевидним та незаперечним порушенням прав позивача як орендодавця та підставою для визнання цієї додаткової угоди недійсною відповідно до положень, передбачених статтями 203,215 ЦК України.
Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 30 жовтня 2020 року позов задоволено повністю.
Визнано недійсною додаткову угоду від 12 лютого 2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,5545 га., за кадастровим номером 1823182400:04:002:0025, укладену між Приватним сільськогосподарським підприємством ім.Пархоменка та ОСОБА_1 , речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 28 лютого 2019 року, номер запису про інше речове право 30593023, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 45847839 від 06 березня 2019 року.
Стягнуто з Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка, код ЄДРПОУ 03744853, юридична адреса: 13145, Житомирська область, Любарський район, с.Вигнанка, вул. Перемоги,1, на користь позивача ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 витрати по сплаті судового збору в сумі 840 (вісімсот сорок) гривень 80 (вісімдесят) копійок.
У поданій апеляційній скарзі Приватне сільськогосподарське підприємство ім.Пархоменка (далі-ПСП ім.Пархоменка)просить вказане рішення суду скасувати і ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог. На думку апелянта, рішення суду першої інстанції незаконне та необґрунтоване, ухвалене з порушенням норм матеріального і процесуального права. Зокрема вказує, що позивач за багато років не висловлював жодних претензій до змісту чи тексту договорів. Спірні угоди закріплюють волю сторін в момент їх підписання і вчинені у відповідності зі ст.15 Закону України «Про оренду землі». Суд розглянув справу за відсутності представника відповідача, надавши перевагу представнику агрокомпанії. Вказує на те, що аналогічні правові позиції узгодженні у Постановах Верховного Суду, зокрема, від 03.09.2018 року у справі №482/2215/15, від 20.02.2019 року у справі №535/856/16,від 13.05.2019 року у справі №171/1351/17, від 23.10.2019 року у справі №562/2026/16.
Розглянувши справу в межах доводів, викладених в апеляційній скарзі, суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
З матеріалів справи вбачається, що  ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,5545 га., з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області з кадастровим номером 1823182400:04:002:0025, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 135875 (а.с.5).
25 березня 2005 року між сторонами було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,5545 га., розташовану на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області (а.с. 6-10).
15 лютого 2010 року між ОСОБА_1 та Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 25.03.2005 року, за якою строк дії зазначеного договору продовжено до 01.03.2020 року та п. 4.3 викладено у наступній редакції: «річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання цього договору встановлюється в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки і складає 1141 грн., в рік» (а.с.11).
12 лютого 2019 року між ОСОБА_1 та Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 25.03.2005 року, за якою строк дії зазначеного договору продовжено до 01.03.2030 року та поряд із іншими змінами, у п.4.1 визначено, що розмір орендної плати становить понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю) (а.с.16 - 17).
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №158736669 від 06.03.2019 року, право оренди ПСП ім.Пархоменка належної позивачеві земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 25.03.2005 року та додаткової угоди до договору оренди землі від 12.02.2019 року було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28.02.2019 року (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45847839 від 06.03.2019 року, номер запису про інше речове право: 30593023 (а.с. 15).
Вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов  обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову.
При цьому судом враховано, що згідно з ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до ст.11 ЦПК України, суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.
Статтею 2 Закону України «Про оренду землі», (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Частиною 1, 5 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору.
Згідно ч. 1 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ч.1,3,4 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до статті 22 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.
Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. 
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.
Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Отже, розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку згідно зі статтями 77, 229, 239 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 10 лютого 2010 року у справі «Серявін та інші проти України» (Seryavin and others v. Ukraine, № 4909/04, § 58).
За таких обставин, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку, що оспорювана додаткова угода до договору оренди землі не містить істотних умов, які містяться в ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», що виступає безумовною підставою для визнання даної додаткової угоди недійсною.
Доводи, викладені в апеляційній скарзі, висновків суду не спростовують та на їх правильність не впливають.
Підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення апеляційний суд не вбачає, оскільки воно постановлено судом із додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст.ст.258,259,367,374,375,381-384 ЦПК України, суд, - 
п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства ім.Пархоменка залишити без задоволення.
Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 30 жовтня 2020 року залишити без змін. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і з цього дня протягом тридцяти днів може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду. 

Головуючий Судді

Повний текст постанови складений 20.01.2021 року.