СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" лютого 2021 р.                                                                Справа № 922/2270/20  

          Колегія суддів  у  складі:  головуючий  суддя Бородіна Л.І., суддя Здоровко Л.М., суддя  Лакіза В.В., 
за участю секретаря судового засідання  Черкас В.М.,
за участю представників:
від позивача: Волинська Я.І. - на підставі витягу з ЄДРПОУ;
від відповідача: не з`явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду 
апеляційну скаргу Харківської міської ради, м.Харків,
на рішення Господарського суду Харківської області від 16.11.2020 (суддя Прохоров С.А.), ухвалене в приміщенні Господарського суду Харківської області в м. Харкові об 11 год 30хв, повний текст якого складений 24.11.2020,
у справі №922/2270/20
за позовом: Харківської міської ради, м.Харків,
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Тайгер», м.Харків,
про стягнення 550258,64грн,
ВСТАНОВИЛА:

Рішенням Господарського суду Харківської області від 16.11.2020 у справі №922/2270/20 у позові відмовлено повністю (а.с. 145-151).
Рішення місцевого господарського суду із посиланням на ст. ст. 80, 86-88, 120, 122-124 ЗК України, ст. 356 ЦК України, Інструкцію щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об`єктів нерухомого майна, затверджену Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.2007 №55, мотивоване тим, що відповідач набув право власності лише на частину будівлі літ. «А-3» по вул. Різдвяній, 24 в м. Харкові, у зв`язку з чим до відповідача перейшли права і обов`язки орендаря лише щодо частини земельної ділянки; позивачем не надано розрахунку частки відповідача в об`єкті нерухомості, а також розрахунку заборгованості ТОВ «Тайгер» відповідно до розрахунку частки відповідача, а отже суд позбавлений можливості визначити розмір частки земельної ділянки під будівлею літ. «А-3» по вул. Різдвяній, 24 в м. Харкові, якою став користуватися відповідач при придбанні нежитлових приміщень, що також унеможливлює встановити суму заборгованості з орендної плати за користування відповідачем частиною земельної ділянки. 
Харківська міська рада із рішенням місцевого господарського суду не погодилась та 18.12.2020 звернулась до Східного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 16.11.2020 у справі №922/2270/20 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги скаржник посилається на те,     що ТОВ «Тайгер» 06.09.2010 набуло права власності на нежитлові приміщення, розташовані за адресою: вул. Різдвяна, 24, м.Харків, що, на думку скаржника, свідчить про те, що до нього перейшло і право користування земельною ділянкою, що розташована за адресою: вул. Різдвяна, 24, м.Харків, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача – ОСОБА_1 .   Таким чином, позивач вважає, що право користування спірною земельною ділянкою до відповідача перейшло в обсязі та на умовах, встановлених договором оренди землі від 25.04.2005 №7249/05, укладеним між Харківською міською радою та ОСОБА_1 , що свідчить про наявність у ТОВ «Тайгер» обов`язку зі сплати орендної плати у розмірі, встановленому договором.
Скаржник, зазначає, що постановою Харківського апеляційного суду від 10.03.2020 у справі №638/18571/18 встановлено, що 02.09.2010 між ОСОБА_1  та ТОВ «Тайгер» укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого останній придбав нежитлові приміщення підвалу  №№2-10, 3а, 3б, 4а, 4б,  5а, 6а, ІІІ, ІV, VІІ-ХІІ, 1-го поверху, №№31-33,35-41 ХХV-ХХVІІ, 3-го поверху №№43-47,50,51,44а, ХХХ-ХХХІІ, антр №53,54, ХХХVІ, ХХХVІІ, в літ. «А-3», загальною площею 2423,0кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . При цьому суд дійшов висновку, що оскільки  ТОВ «Тайгер» набуло права власності на нежитлову будівлю літ. «А-3», до нього перейшло і право користування земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач просить рішення Господарського суду Харківської області від 16.11.2020 у справі №922/2270/20 залишити без змін, апеляційну скаргу – без задоволення. При цьому зазначає, що в будівлі літ. «А-3» по АДРЕСА_1 , згідно даними з Єдиного державного реєстру прав власності на нерухоме майно на момент, коли відповідач був власником приміщень за вказаною адресою, було відображено два власника: ТОВ «Тайгер» та ТОВ НВП «Енерготехніка», які згідно приписів глави 26 ЦК України були співвласниками в будівлі літ. «А» по АДРЕСА_1 . Частка відповідача в праві спільної власності в будівлі літ. «А-3» за адресою: АДРЕСА_1 , не визначена, а отже, на думку відповідача, до нього не перейшли обов`язки орендаря на всю земельну ділянку. 
В судовому засіданні апеляційної інстанції представник позивача підтримала вимоги апеляційної скарги та просила скасувати рішення  Господарського суду Харківської області від 16.11.2020 у справі №922/2270/20  та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити. 
Відповідач належним чином був повідомлений про час та місце розгляду справи, про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення, проте не скористався своїм правом на участь у судовому засіданні (а.с. 198). 
Враховуючи належне повідомлення сторін про час та місце засідання суду, а також те, що явка представників сторін не була визнана судом обов`язковою, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представника відповідача за наявними у справі матеріалами.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, колегія суддів Східного         апеляційного господарського суду встановила таке.                 
Згідно з відомостями  з Реєстру прав власності на нерухоме майно 05.02.2004 до Реєстру внесені відомості про набуття ОСОБА_1 на підставі договору дарування від 05.01.2004 права власності на нерухоме майно (81/100), яке на підставі договору купівлі-продажу від 02.09.2010 та акту приймання-передачі від 03.09.2010 відчужено ТОВ «Тайгер», а саме: нежитлові приміщення підвалу №2-10, 3а,3б, 4а, 4б, 5а, 6а, ІІІ, ІV, VІІ-ХІІ, 1-го поверху №12,18,21,21а-21е,22,22а,22б,26,27,27а,27б, ХVІ, ХVІІІ, ХVІІІа, ХІХ, ХХ, 2-го поверху №31-33,35-41, ХХV-ХХХVІІ, 3-го поверху №43-47, 50, 51, 44а, ХХХ-ХХХІІ, антр. №53,54 ХХХVІ, ХХХVІІ, загальною площею 2423,0кв.м в літ. “А-3”, за адресою: АДРЕСА_1 , про що 06.09.2010 вчинений відповідний запис (а.с.47,48). 
25.04.2005 між Харківською міською радою (орендодавцем) та громадянкою ОСОБА_1 (орендарем) укладений договір оренди землі, п.1 якого встановлено, що орендодавець на підставі рішення ХХІ сесії Харківської міської ради ХХІV скликання від 28.04.2004 №54/04 “Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам” надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться: АДРЕСА_1 (а.с. 27- 29).
Відповідно до п. 2 цього договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0859га, у тому числі: під забудовою 0,0771га, інших угідь – 0,0088га. 
На земельній ділянці знаходяться об`єкт нерухомого майна: який належить орендарю на праві приватної власності – нежитлові приміщення в літ. А-3, а також інші об`єкти інфраструктури ( п. 3 цього договору). 
Договір укладений строком до 01.05.2029 року (п. 8 цього договору).
У п.9 цього договору визначений розмір орендної плати за земельну ділянку.
Згідно з п. 40 цього договору перехід права власності на будівлі або споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будівлі та споруди. 
Заочним рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 08.12.2014 у справі №642/9311/14-ц, з урахуванням ухвали про виправлення описки від 27.10.2015,  внесено зміни до договору оренди землі від 25.04.2005 №7249/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору оренди землі, зокрема: “п.9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №361/14 від 24.10.2013 на рік та становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 123145,74грн або в місяць – 10262,15грн” (а.с. 31-36).

Як зазначено вище, 02.09.2010 ТОВ «Тайгер» на підставі договору купівлі-продажу набуло право власності на нежитлові приміщення  підвалу №2-10, 3а, 3б, 4а, 4б, 5а, 6а, ІІІ,ІV,VІІ-ХІІ,1-го поверху №12, 18, 21, 21а-21е,22,22а,22б,26,27,27а,27б, ХVІ, ХVІІІ, ХVІІІа, ХІХ, ХХ, 2-го поверху №31-33,35-41, ХХV-ХХХVІІ, 3-го поверху №43-47, 50, 51, 44а, ХХХ-ХХХІІ, антр. №53,54 ХХХVІ, ХХХVІІ, загальною площею 2423,0кв.м в літ. “А-3”, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , про що 06.09.2010 внесений відповідний запис до Реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.47).
02.03.2020 до Єдиного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно внесений запис №35824374 про набуття права власності на нежитлові приміщення загальною площею 2423кв.м: нежитлові приміщення підвалу №2-10, 3а,3б, 4а, 4б, 5а, 6а, ІІІ, ІV, VІІ-ХІІ, 1-го поверху №12,18,21,21а-21е,22,22а,22б,26,27,27а,27б, ХVІ, ХVІІІ, ХVІІІа,ХІХ, ХХ, 2-го поверху №31-33,35-41, ХХV-ХХХVІІ,3-го поверху №43-47,50,51,44а,ХХХ-ХХХІІ, антрисолі №53,54 ХХХVІ, ХХХVІІ в літ. “А-3”, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_2 на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна від 28.02.2020, складеного між ТОВ “Тайгер” та ОСОБА_2 (а.с. 42-52).
17.07.2020 Харківська міська рада звернулась із позовом до ТОВ «Тайгер» про стягнення орендної плати за договором оренди землі від 25.04.2005 №7249/05. В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на те, що рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 18.12.2014, з урахуванням  ухвали Ленінського районного суду м. Харкова від 27.10.2015 у справі №642/9311/14-ц, внесені зміни до договору оренди землі від 25.04.2005 №7249/05, який укладений між ОСОБА_1 та Харківською міською радою шляхом визнання укладеною додаткової угоди у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки та встановлено, що розмір орендної плати згідно з розрахунком №361/14 від 24.10.2013 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 123145,74грн, або в місяць – 10262,15грн;  з набуттям ТОВ «Тайгер» на підставі договору купівлі-продажу від 02.09.2010, укладеного з ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно, для обслуговування якого в оренду надавалась земельна ділянка ОСОБА_1 , право користування земельною ділянкою за договором оренди землі від 25.04.2005 №7249/05 на підставі статті 377 ЦК України, статті 120 ЗК України, статті 7 Закону України «Про оренду землі» перейшло до ТОВ «Тайгер», а отже перейшов і обов`язок зі сплати орендної плати у розмірі, встановленому умовами договору оренди.  При цьому, Харківською міською радою у позові наведений розрахунок орендної плати за землю, здійснений з урахуванням Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1996 №786 за період з 01.08.2017 по 31.12.2019 (а.с.1-52).
У відзиві на позовну заяву відповідач вказує на те, що диспозиція статті 120 ЗК України передбачає обов`язок щодо сплати орендної плати за договором оренди землі, укладеним з попереднім власником, лише виключно за умови придбання відповідачем будинку, будівлі або споруди. На думку скаржника, придбані ТОВ «Тайгер» нежитлові приміщення жодним чином не можуть бути віднесені до  будівель чи споруд, а тому посилання позивача на ст. 120  ЗК України, ст. 377 ЦК України є необґрунтованими. Також вказує на те, що у п.40 договору оренди землі від 25.04.2005 №7249/05 встановлено, що перехід права власності на будівлю та споруду, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником (а.с.69,70).
16.11.2020 місцевим господарським судом прийнято оскаржуване рішення з підстав, викладених вище (а.с.145-159).

Перевіривши матеріали справи, правильність їх юридичної оцінки та застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до частини 1 статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Предметом спору у цій справі є стягнення орендної плати за користування земельною ділянкою на підставі договору оренди землі від 25.04.2005, зареєстрованого у Харківській філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) 25.04.2005 №7249/05. 

Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Підстави та порядок переходу права на земельну ділянку при переході права власності на розташовані на ній житловий будинок, будівлю або споруду визначаються статтею 120 ЗК України та статтею 377 ЦК України. 
Так, відповідно до частини 1 статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). 
Згідно з частинами 1, 2 статті 120 ЗК України  у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
За змістом цих норм законодавець встановив імперативний припис щодо переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду та передбачив відповідну підставу для припинення права користування земельною ділянкою у випадку набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Велика Палата Верховного Суду у п.61 постанови від 05.12.2018 у справі №    713/1817/16-ц зазначила, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, як у    статті 30 ЗК України,    статті 120 ЗК України    та    статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.
Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного державного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна, ТОВ «Тайгер» у період з 06.09.2010 по 02.03.2020 було власником нежитлових приміщень загальною площею 2423кв.м, а саме: нежитлові приміщення підвалу №2-10, 3а,3б, 4а, 4б, 5а, 6а, ІІІ, ІV, VІІ-ХІІ, 1-го поверху №12,18,21,21а-21е,22,22а,22б,26,27,27а,27б, ХVІ, ХVІІІ, ХVІІІа,ХІХ, ХХ, 2-го поверху №31-33,35-41, ХХV-ХХХVІІ,3-го поверху №43-47,50,51,44а,ХХХ-ХХХІІ, антрисолі №53,54 ХХХVІ, ХХХVІІ в літ. “А-3”, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Також з вказаної інформації вбачається, що ОСОБА_1 набула права власності на нежитлові приміщення загальною площею 2423кв.м, а саме: нежитлові приміщення підвалу №2-10, 3а,3б, 4а, 4б, 5а, 6а, ІІІ, ІV, VІІ-ХІІ, 1-го поверху №12,18,21,21а-21е,22,22а,22б,26,27,27а,27б, ХVІ, ХVІІІ, ХVІІІа,ХІХ, ХХ, 2-го поверху №31-33,35-41, ХХV-ХХХVІІ,3-го поверху №43-47,50,51,44а,ХХХ-ХХХІІ, антрисолі №53,54 ХХХVІ, ХХХVІІ в літ. “А-3”, ( що становить 81/100 частки) за договором дарування від 05.01.2004, яке в подальшому 02.09.2010 відчужено нею ТОВ «Тайгер» на підставі договору купівлі-продажу №6217, про що в реєстрі речових прав 06.09.2010 здійснений відповідний запис  (а.с.47).
При цьому, з матеріалів справи вбачається, що 25.04.2005 між Харківською міською радою (орендодавцем) та громадянкою ОСОБА_1 (орендарем) укладений договір оренди землі, п.п.1, 3 якого встановлено, що орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення  - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться в АДРЕСА_1 . На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна: який належить орендарю на праві приватної власності – нежитлові приміщення в літ. А-3, а також інші об`єкти інфраструктури (а.с. 27- 29).

Відповідно до п. е) ч. 1 статті 141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою є: набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Згідно з  частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці (абзац восьмий частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі»).
Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене (постанови Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, п. 41 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі  263/6022/16-ц).
Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою ( пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16).
Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача:права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна (п. 47 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц) .
Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача-власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості, розташованого на ній (пункти 8.16 і 8.17 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16).
З відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що відповідач набув у ОСОБА_1 нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належали їй в літ. “А-3”, за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: нежитлові приміщення підвалу №2-10, 3а,3б, 4а, 4б, 5а, 6а, ІІІ, ІV, VІІ-ХІІ, 1-го поверху №12,18,21,21а-21е,22,22а,22б,26,27,27а,27б, ХVІ, ХVІІІ, ХVІІІа,ХІХ, ХХ, 2-го поверху №31-33,35-41, ХХV-ХХХVІІ,3-го поверху №43-47,50,51,44а,ХХХ-ХХХІІ, антрисолі №53,54 ХХХVІ, ХХХVІІ; іншої нерухомості за вказаною адресою,  згідно відомостей з ЄДР речових прав на нерухоме майно у ОСОБА_1 не залишилось, тобто остання відчужила ТОВ «Тайгер» все належне їй нерухоме майно за вказаною адресою.
Таким чином, з набуттям ТОВ «Тайгер» об`єктів нерухомості до нього перейшли всі права та обов`язки за договором оренди землі, який був укладений 25.04.2005 громадянкою ОСОБА_1 з Харківською міською радою.

Доводи відповідача про те, що в будівлі літ. «А-3» по АДРЕСА_1 згідно даних Єдиного державного реєстру прав власності на нерухоме майно було відображено два власника ТОВ «Тайгер» та ТОВ НВП «Енерготехніка», які були співвласниками будівлі літ. «А-3», а отже має бути визначена частка права власності в будівлі, для визначення розміру плати за користування майном, не приймаються судом апеляційної інстанції до уваги з огляду на таке.
Згідно з частиною 2 статті 377 ЦК України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).
Відповідно до  частини 6 статті 120 ЗК України істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера. У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).
Відповідач до матеріалів справи не надав договору купівлі-продажу від 02.09.2010, за умовами якого ТОВ «Тайгер» набуло у власність нежитлові приміщення підвалу №2-10, 3а,3б, 4а, 4б, 5а, 6а, ІІІ, ІV, VІІ-ХІІ, 1-го поверху №12,18,21,21а-21е,22,22а,22б,26,27,27а,27б, ХVІ, ХVІІІ, ХVІІІа,ХІХ, ХХ, 2-го поверху №31-33,35-41, ХХV-ХХХVІІ,3-го поверху №43-47,50,51,44а,ХХХ-ХХХІІ, антрисолі №53,54 ХХХVІ, ХХХVІІ та в якому за вимогами чинного законодавства має бути визначений кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти. 
Натомість, з аналізу інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що ТОВ «Тайгер» набуло у ОСОБА_1 право власності на все нерухоме майно, що належало останній у будівлі літ. “А-3”, що розташована за  адресою: АДРЕСА_1 , а отже відбулась фактична заміна землекористувача: права й обов`язки ОСОБА_1 перейшли до ТОВ «Тайгер» як до власника нерухомого майна, що узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц.
При цьому, колегія суддів звертає увагу на те, що згідно вимог процесуального законодавства саме на сторони покладений обов`язок доводити свої вимоги та заперечення.  
Тоді як, за приписами частини 4 статті 13 ГПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідачем не доведено факту набуття ним у ОСОБА_1 частини нежитлових приміщень у будівлі літ. “А-3”, що розташована за  адресою: АДРЕСА_1 , та поділу земельної ділянки, що була у користуванні ОСОБА_1 , у зв`язку із відчуженням ТОВ “Тайгер” нерухомого майна в частині та набуття права користування частиною земельної ділянки, яка перебувала у користуванні ОСОБА_1 на підставі договору оренди землі від 25.04.2005. 

За таких обставин, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно  до ТОВ “Тайгер” від ОСОБА_1  перейшли всі права та обов`язки за договором оренди землі від 25.04.2005, який відповідно до п.8 діє до 01.05.2029, а отже місцевий господарський суд дійшов передчасного висновку про те, що до відповідача перейшли права і обов`язки орендаря лише щодо частини земельної ділянки та про неможливість визначення розміру частки земельної ділянки, як і розміру заборгованості з орендної плати. 
          Посилання відповідача на п.40 договору оренди землі від 25.04.2005, яким встановлено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будівлі та споруди, не приймаються судом апеляційної інстанції, оскільки, доказів розірвання договору оренди землі з ОСОБА_1 відповідачем не надано, та не надано доказів  укладання відповідачем з Харківською міською радою нового договору оренди землі після придбанням нерухомості, а отже в силу приписів статті 120 ЗК України ТОВ «Тайгер» зобов`язане сплачувати оренду плату за користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об`єкт нерухомості, на умовах, визначених договором оренди землі, укладеним з попереднім власником такої нерухомості. 
Згідно зі    статтею 206 ЗК України    використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Основною підставою для нарахування орендної плати за землю є саме договір оренди земельної ділянки (частина 2    статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункт    288.1    статті    288 ПК України).
За змістом    статті 15 Закону України "Про оренду землі"    орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, є однією із істотних умов договору.
Відповідно до    статті 21 Закону України "Про оренду землі"    орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до    ПК України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції,    якщо інше не передбачено договором оренди.
Як зазначено вище, до ТОВ “Тайгер” перейшли всі права та обов`язки орендаря, які виникли у орендаря за договором оренди землі 25.04.2005, у тому числі щодо обов`язку орендаря сплачувати орендні платежі за користування землею.

Заочним рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 08.12.2014 у справі №642/8311/14-ц внесено зміни до договору оренди землі від 25.04.2005 №7249/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору оренди землі, зокрема: “п.9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №361/14 від 24.10.2013 на рік та становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 123145,74грн або в місяць – 10262,15грн” (а.с. 31-35).
Відповідно до п. 10 цього договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (а.с.27-29).
Враховуючи ту обставину, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна коефіцієнту індексації є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
    Розмір боргу з урахуванням індексу інфляції визначається виходячи з суми боргу, що існувала на останній день місяця, в якому платіж мав бути здійснений, помноженої на індекс інфляції, визначений Державною службою статистики України, за період прострочення починаючи з місяця, наступного за місяцем, у якому мав бути здійснений платіж, і за будь-який місяць (місяці), у якому (яких) мала місце інфляція. При цьому до розрахунку мають включатися й періоди часу, в які індекс інфляції становив менше одиниці (тобто мала місце дефляція).
Відповідно до приписів статей    525, 526, частини першої статті 530 ЦК України цивільні та господарські зобов`язання мають бути виконані належним чином і у встановлений договором строк, а одностороння відмова від виконання зобов`язань не допускається, крім випадків, передбачених законом.
Згідно зі    статтею 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Здійснивши перевірку розрахунку позивача, наведеного у позовній заяві, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що він є правильним та таким, що здійснений у відповідності до умов договору оренди землі від 25.04.2015 зі змінами, внесеними рішенням Ленінського районного суду від 18.12.2014 у справі №642/9311/14-ц, приписів цивільного і земельного законодавства, а також в межах позовної давності, у зв`язку з чим позовні вимоги про стягнення орендної плати за період з 01.08.2017 по 31.12.2019 у сумі 550258,64грн є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. 
Відповідно до статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно зі статтею 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної                 інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.
Враховуючи вищевикладене в сукупності, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга Харківської міської ради  підлягає задоволенню, рішення Господарського суду Харківської області від 16.11.2020 у справі №922/2270/20 слід скасувати, як таке, що прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права та невідповідністю висновків встановленим обставинам справи, на прийняти нове рішення, яким позов задовольнити. Стягнути з ТОВ "Тайгер" на користь Харківської міської ради  550258,64грн заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 площею 0,0859га відповідно до договору оренди від 25.04.2005 №7249/05 та додаткової угоди до нього.
          Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі покладаються на відповідача, а саме: 8253,88грн витрат по сплаті судового збору за подання позову та 12380,82грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.  
          Керуючись ст.ст. 233, 269, 270, 273, п.2 ч.1 ст. 275, п.4 ч.1 ст. 277, ст.ст.282-284 ГПК  України, Східний апеляційний господарський суд

                                              ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Харківської міської ради  задовольнити. 
2. Рішення Господарського суду Харківської області від 16.11.2020 у справі №922/2270/20 скасувати та прийняти нове рішення, яким позов Харківської міської ради задовольнити.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАЙГЕР» (61145, Харківська обл., місто Харків, вул. Клочківська, будинок 154-А, квартира 14; код ЄДПРОУ 32136569 ) на користь Харківської міської ради  (61003, Харківська обл., місто Харків, майдан Конституції, будинок 7; код ЄДРПОУ 04059243) 550258,64грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за адресою: вул. Різдвяна, 24 (колишня назва - Енгельса) у м. Харкові площею 0,0859га відповідно до договору оренди від 25.04.2005 №7249/05 та додаткової угоди до нього, що була укладена на підставі рішення Ленінського районного суду м.Харкова від 18.12.2014 та ухвали Ленінського районного суду м.Харкова від 27.10.2015 у справі 642/9311/14-ц, 8253,88грн витрат по сплаті судового збору за подання позову. 
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАЙГЕР» (61145, Харківська обл., місто Харків, вул. Клочківська, будинок 154-А, квартира 14; код ЄДПРОУ 32136569 ) на користь Харківської міської ради  (61003, Харківська обл., місто Харків, майдан Конституції, будинок 7; код ЄДРПОУ 04059243) 12380,82грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки оскарження в касаційному порядку встановлені статтями 286-289 ГПК України.
         Повний текст постанови складений 10.02.2021. 

Головуючий суддя                                                                    Л.І. Бородіна

Суддя                                                                                           Л.М. Здоровко  

Суддя                                                                                           В.В. Лакіза