ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/2876/21 Справа № 195/1429/19 	  	Суддя у 1-й інстанції - Кондус Л. А. Суддя у 2-й інстанції - Деркач  Н. М.	

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

       10 лютого 2021 року                                                                м. Дніпро

Дніпровський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючої судді Деркач Н.М.,
суддів: Куценко Т.Р., Ткаченко І.Ю.,
за участю секретаря Лященко С.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Дніпрі апеляційну скаргу Приватного підприємства “Агрофірма “Борисфен” на рішення Томаківського районного суду Дніпропетровської області від 19 травня 2020 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства “Агрофірма “Борисфен” про розірвання договору оренди земельної ділянки, - 

В С Т А Н О В И В:

У вересні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до відповідача ПП “Агрофірма “Борисфен” про розірвання договору оренди земельної ділянки, про зобов`язання передати земельну ділянку, про стягнення заборгованості по несплаченій орендній платі. 
В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 зазначає, що він являється власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,4861 гектарів, кадастровий номер 1225482500:01:003:0565, відповідно до Державного акта на право приватної власності на землю серії ІІІ-ДП № 111819, що розташована на території Вищетарасівської сільської ради Томаківського району Дніпропетровської області. Зазначену земельну ділянку він передав в оренду ПП «Агрофірма «Борисфен» строком на 49 років згідно з Договором оренди землі від 14.04.2014 року (далі Договір), зареєстрований 30.04.2014 року номер запису про речове право: 5564586. Згідно пункту 9.3. Договору розмір орендної плати складає: - виплата у грошовій формі становить: 2 762,62 грн.; - у натуральній формі становить: фуражне зерно - 2000 кг., соняшник - 120 кг., борошно – 50 кг., цукор - 50 кг., солома з доставкою – 3 тюки; - відробіткова плата: оранка земельної ділянки особистого селянського господарства - 0,25 га. Відповідачем за 2016, 2017, 2018 роки орендна плата в повному обсязі, згідно умов Договору, позивачу не виплачена. Заборгованість за два роки складає: 8 287,86 гривні, 6000 (кг) фуражного зерна, 360 (кг) соняшника, 150 (кг) борошна, 150 (кг) цукру. Вважає, що з боку відповідача (Орендаря) має місце систематична несплата орендної плати.
Рішенням Томаківського районного суду Дніпропетровської області від 19 травня 2020 року позовні вимоги ОСОБА_1 до ПП “Агрофірма “Борисфен” про розірвання договору оренди земельної ділянки задоволено частково. 
Розірвано Договір оренди землі від 14.04.2014 року, зареєстрований 30.04.2014 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстрація іншого речового права) номер запису про речове право: 5564586, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Агрофірма «Борисфен», та зобов`язано ПП «Агрофірма «Борисфен» повернути належну ОСОБА_1 земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,4861 гектарів, кадастровий номер 1225482500:01:003:0565, у придатному для використання стані.
Стягнуто з ПП «Агрофірма «Борисфен», на користь ОСОБА_1 заборгованість по несплаченій орендній платі, за зазначеним Договором оренди землі 8 287,86 грн. (вісім тисяч двісті вісімдесят сім грн. 86 коп.)
В іншій частині позовних вимог відмовлено.
       Стягнуто з ПП «Агрофірма «Борисфен», на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 1536,80 грн.
       Не погодившись з даним рішенням суду, ПП «Агрофірма «Борисфен» звернулось з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду в задоволеній частині скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в цій частині, в решті рішення суду залишити без змін. 
       Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи та висновки суду не відповідають встановленим обставинам. 
       Розглянувши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити з огляду на наступні обставини.
       Згідно з частиною 3 статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. 
               Відповідно до вимог частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
               Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва площею 4,4861 га, згідно Державного акту на право приватної власності на землю серія та номер ІІІ- ДП №111819 виданого 30.11.2001 року, яка знаходиться на території Вищетарасівської сільської ради( а.с.6). 
               14.04.2014 року між  ОСОБА_1  та ПП "Агрофірма"Борисфен"" було укладено договір оренди належної позивачу земельної ділянки строком на 49 років(а.с.8-10). Право оренди земельної ділянки зареєстровано 30.04.2014 року, номер запису про інше речове право 5564586 (а.с.7).
               Згідно пункту 9.3. Договору розмір орендної плати складає: - виплата у грошовій формі становить: 2 762,62 грн.; - у натуральній формі становить: фуражне зерно - 2000 кг., соняшник - 120 кг., борошно – 50 кг., цукор - 50 кг., солома з доставкою – 3 тюки; - відробіткова плата: оранка земельної ділянки особистого селянського господарства - 0,25 га. 
               Відповідно до копій видаткових касових ордерів: від 16.04.2014 року з каси ПП «Агрофірма «Борисфен» видано 5525 грн. ОСОБА_1 , де зазначено, що це орендна плата за 2014-2016 роки (а.с.24)., від 18.04.2014 р. - 6090 грн. де зазначено що це орендна плата за 2017-2020 роки (а.с.25), 21.04.2014 р. видано 6600 грн., за 2021-2034 рр.(а.с.26) , та 6600 грн. за 2035-2063 рр.(а.с.27), 22.04.2014 р. - 25000 грн. - орендна плата за 2014-2063 рр.(а.с.28).
               Задовольняючи частково позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що позивачем доведено факт систематичної несплати ПП “Агрофірма “Борисфен” орендної плати за спірним договором, проте відповідачем на спростування вказаного не доведено факту виконання ним зобов`язань за договорами оренди землі в частині внесення орендної плати за період з 2016 по 2018 року включно. 
               Однак, колегія суддів не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступних підстав.
               Відповідно до статті 1 Закону України “Про оренду землі” оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
               Згідно зі статтею 13 Закону України “Про оренду землі” договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
               Договір оренди землі укладається у письмовій формі (частина перша статті 14 Закону України “Про оренду землі”).
               Частиною першою статті 207 Цивільного кодексу України визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
               У статті 21 Закону України “Про оренду землі” передбачено, що орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
               За положеннями статті 24 Закону України “Про оренду землі” орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
               Частиною першою статті 32 Закону України “Про оренду землі” передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельного кодексу України та іншими законами України.
               Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
               Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України “Про оренду землі” основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
               Статтями 627, 629 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов`язковим для виконання сторонами
               Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
               Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
               Зазначена правова позиція неодноразово була викладена як Верховним Судом України, так і Верховним Судом, зокрема у постанові Верховного Суду України від 28.09.2016 року у справі № 362/5740/15-ц, постановах Верховного Суду від 11.07.2018 року у справі № 484/3687/16, від 20.11.2019 року у справі № 704/236/17 та ін.
               Крім того, суд першої інстанції вважав, що грошові суми, які отримав позивач з 16.04.2014 року по 22.04.2014 року, не можна вважати орендною платою за землю, оскільки їх було сплачено до державної реєстрації вказаного договору, тобто за нечинним договором оренди землі, за відсутності обов`язку відповідача сплачувати орендну плату та права позивача на її отримання. 
               Колегія суддів також не може погодитися з таким висновком суду першої інстанції, виходячи з наступних підстав.
               01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.
               Під час укладення договору оренди від 14.04.2014 року закон не містив вимоги щодо його державної реєстрації, і, відповідно, висновок суду щодо набрання ним чинності після державної реєстрації, яка не здійснювалася та не могла бути здійснена є хибним, оскільки 30.04.2014 року було зареєстроване інше речове право - право оренди земельної ділянки, а не договір(а.с. 7).
               Більш того, як вбачається з матеріалів справи, згідно видаткових касових ордерів: від 16.04.2014 року з каси ПП «Агрофірма «Борисфен» видано 5525 грн. ОСОБА_1 , де зазначено, що це орендна плата за 2014-2016 роки (а.с.24)., від 18.04.2014 р. - 6090 грн. де зазначено що це орендна плата за 2017-2020 роки (а.с.25), 21.04.2014 р. видано 6600 грн., за 2021-2034 рр.(а.с.26) , та 6600 грн. за 2035-2063 рр.(а.с.27), 22.04.2014 р. - 25000 грн. - орендна плата за 2014-2063 рр.(а.с.28), на загальну суму 49 815 грн.
               Отже, здійснивши підрахунок орендної плати за весь час дії договору у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідачем повинно бути сплачено орендну плату в розмірі 135 368,38 грн. за 49 років.
               Позивач звернувся до суду у вересні 2019 року, тобто, на час звернення до суду договір діяв 5 років. Орендна плата за вказаний період мала складати 13 813,10 грн., що є значно меншою ніж отриманий ОСОБА_1 згідно видаткових касових ордерів авансовий платіж на загальну суму 49 815 грн. в якості орендної плати за оскаржуваним договором, проте суд першої інстанції не надав оцінки вказаним обставинам справи.
               Оцінюючи вказані докази, колегія суддів приходить до висновку, що вищевказані видаткові касові ордери містять реквізити, що вказують найменування юридичної особи якою здійснено виплату: штамп ПП Агрофірма “Борисфен”, підписані особисто ОСОБА_1 , відповідно до яких останньому видана орендна плата за земельний пай у вигляді авансового платежу. Вказані касові ордери і дії орендаря за обставин цієї справи свідчать про погодження сторонами порядку сплати орендної плати за майбутні періоди, позивачем не надано суду доказів, які б спростовували дані обставини.
               Згідно зі статтею 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
               Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій статтею 14 Закону України “Про оренду землі”.
               Подібні висновки містяться у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 02.10.2019 року у справі № 321/329/17 (провадження № 61-16545св18).
               Договором оренди землі від 14.04.2014 року не встановлена така заборона, тому сплата орендної плати наперед узгоджується з нормами права та змістом договору оренди.
               Згідно ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою, і жодного відношення до факту реєстрації права оренди не має, оскільки реєстрація права оренди відповідно до договору, жодним чином не впливає на розмір орендної плати за землю, порядок її обчислення та сплати. Відтак, твердження суду про невизнання грошової суми, отриманої позивачем за користування його земельною ділянкою, від відповідача, згідно укладеного договору є хибним та таким, що не відповідає вимогам, встановленим ст. 21 Закону України «Про оренду землі».
               Пунктом 11 договору оренди землі сторони погодили, що орендна плата вноситься щорічно не пізніше 01 грудня поточного року. Згідно видаткових касових ордерів, орендодавець отримав від орендаря грошові кошти в розмірі 49 815 грн., що спростовує доводи позивача про систематичну несплату орендної плати станом на день пред`явлення позову, як підставу для розірвання договору оренди.
               Враховуючи положення статті 531 ЦК України, зміст касових ордерів, які свідчать про те, що ОСОБА_1 погодився на отримання орендної плати за майбутні періоди згідно укладеного договору оренди від 14.04.2014 року у загальному розмірі 49 815 грн., а також дії орендаря, який сплатив вказану суму, слід дійти висновку, що сторони погодили у письмовій формі вказаний порядок сплати орендної плати, і цей порядок було реалізовано сторонами, враховуючи, що станом на час звернення позивача з позовом розмір орендної плати мав складати значно меншу суму ніж вже отримана ОСОБА_1 , колегія суддів дійшла висновку, що у орендаря станом на день пред`явлення позову була відсутня заборгованість перед орендодавцем по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою.
               Позивач у даній справі не довів істотного порушення орендарем умов договору, позбавлення його права на те, на що він розраховував при укладенні договору оренди (стаття 651 ЦК України).
               Отже, доводи ОСОБА_1 щодо наявності заборгованості відповідача за 2016-2018 роки є недоведеними.
               З огляду на те, що предметом розгляду є невиконання обов`язку відповідача з виплати орендної плати за 2016-2018 роки, то не можуть бути прийняті до уваги посилання позивача на недоведеність відповідачем належного виконання обов`язку зі сплати орендної плати за вказаний період.
               Таким чином, суд першої інстанції на вищезазначене уваги не звернув та дійшов до помилкового висновку про необхідність задоволення позову ОСОБА_1 , що є підставою для задоволення апеляційної скарги відповідача, скасування рішення суду та постановлення нового рішення про відмову в задоволенні позову ОСОБА_1 про розірвання договору оренди земельної ділянки.
               Відповідно до ст. 141 ЦПК України, оскільки суд апеляційної інстанцій дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду першої інстанції, слід стягнути з  ОСОБА_1  на користь Приватного підприємства “Агрофірма “Борисфен” витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 3153,00 грн. 
               Керуючись ст. ст. 259, 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, - 

П О С Т А Н О В И В:

       Апеляційну скаргу Приватного підприємства “Агрофірма “Борисфен” - задовольнити. 
       Рішення Томаківського районного суду Дніпропетровської області від 19 травня 2020 року по цивільній справі за позовом  ОСОБА_1 до Приватного підприємства “Агрофірма “Борисфен” про розірвання договору оренди земельної ділянки — скасувати.
       У задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 до Приватного підприємства “Агрофірма “Борисфен” про розірвання договору оренди земельної ділянки, про зобов`язання передати земельну ділянку, про стягнення заборгованості по несплаченій орендній платі — відмовити. 
       Стягнути з  ОСОБА_1  на користь Приватного підприємства “Агрофірма “Борисфен” витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 3153,00 грн. 
       Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та протягом тридцяти днів може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду з дня складання повного судового рішення. 

       Судді:                                                                        Н.М. Деркач
                                                                               
                                                                               Т.Р. Куценко                                                                        
                                                                               І.Ю. Ткаченко