Номер провадження: 22-ц/813/3431/21 
Номер справи місцевого суду: 504/4336/16-ц
Головуючий у першій інстанції Вінська Н. В.
Доповідач Погорєлова С. О.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02.02.2021 року                                                                 м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:
головуючого судді: Погорєлової С.О. 
суддів: Заїкіна А.П., Таварткіладзе О.М.
                        за участю секретаря: Дубрянської Н.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» в особі філії Одеського обласного управління акціонерного товариства «Ощадбанк» у справі за позовом Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» в особі філії Одеського обласного управління акціонерного товариства «Ощадбанк» до  ОСОБА_1 ,  ОСОБА_2 (третя особа на стороні відповідача без самостійних вимог - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Русских Світлана Борисівна) про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішень та записів про державну реєстрацію прав власності, на рішення Комінтернівського районного суду Одеської області, ухваленого під головуванням судді Вінська Н.В. 06 листопада 2018 року у смт. Доброслав Одеської області, -

встановила:

У грудні 2016 року ПАТ «Державний ощадний банк України» в особі філії Одеського обласного управління АТ «Ощадбанк» звернулося до Комінтернівського районного суду Одеської області з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (третя особа на стороні відповідача без самостійних вимог - приватний нотаріус ОМНО Русских С.Б.) про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішень та записів про державну реєстрацію прав власності (а.с. 1-3).
В обгрунтування позову ПАТ «Державний ощадний банк України» в особі філії Одеського обласного управління АТ «Ощадбанк» посилалося на те, що 03 серпня 2007 року між ВАТ «Державний ощадний України», яке в подальшому було перейменовано на ПАТ «Державу ощадний банк України», в особі філії - Одеського обласного управління АТ «Ощадбанк» та ОСОБА_1 було укладено договір про іпотечний кредит № 1434/0312, відповідно до якого Банк надав Позичальнику кредит в сумі 395 000,00 доларів США з терміном його повернення до 03 серпня 2037 року. В забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором, 03 серпня 2007 року ВАТ «Ощадбанк» та ОСОБА_1 був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Комінтернівського районного нотаріального округу Марченко О.М. та зареєстрований в реєстрі за № 1779, предметом якого є нерухоме майно, а саме: житловий будинок з господарчими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 245,9 кв.м., та земельна ділянка з земель житлової та громадської забудови за адресою: АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням: будівництво та обслуговування житлового будинку та господарських будівель площею 0,100 га. На підставі Іпотечного договору були зареєстровані: обтяження (іпотека земельної ділянки) в Державному реєстрі іпотек за реєстраційним номером 5425736, зареєстроване 03 серпня 2007 приватним нотаріусом Комінтернівського районного нотаріального округу Марченко О.М.; обтяження (іпотека житлового будинку) в Державному реєстрі іпотек за реєстраційним номером 5425736, зареєстроване 03 серпня 2007 приватним нотаріусом Комінтернівської районного нотаріального округу Марченко О.М.; обтяження (заборона на нерухоме майно - земельну ділянку) в Єдиному реєстрі заборон відчуження нерухомого майна за реєстраційним номером 5425461, зареєстроване 03 серпня 2007 приватним нотаріусом Комінтернівського районного нотаріального округу Марченко О.М.; обтяження (заборона на нерухоме майно - житловий будинок) в Єдиному реєстрі заборон відчуження нерухомого майна за реєстраційним номером 5425602, зареєстроване 03 серпня 2007 приватним нотаріусом Комінтернівського районного нотаріального округу Марченко О.М.
Рішенням Комінтернівського районного суду Одеської області від 26 травня 2011 року у справі № 2-170/2011 стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_3 на користь ПАТ «Державний ощадний банк України» в особі філії - Одеського обласного управління АТ «Ощадбанк» заборгованість за договором про іпотечний кредит №1434/0312 від 03 серпня 2007 року в загальній сумі 508 900,10 доларів США, та видано на виконання вказаного рішення виконавчі листи.
У вересні 2016 року позивачу стало відомо про державну реєстрацію припинення іпотеки за іпотечним договором та про реєстрацію права власності за іншою особою. Підставою для винесення вказаних рішень, як вбачається з реєстру речових прав на нерухоме майно, є повідомлення АТ «Ощадбанк» №212-012/2015 від 19 серпня 2015 року, а також довіреність на ОСОБА_1 №21234/о від 18 серпня 2015 року. Однак, жодної письмової згоди на припинення іпотеки АТ «Ощадбанк» не надавалось. Крім того, в номенклатурі справ філії - Одеського обласного управління АТ «Ощадбанк» такі номери взагалі відсутні. В результаті, право власності на житловий будинок та земельну ділянку АДРЕСА_1 незаконно зареєстровано 21 листопада 2015 року за ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу №2722 та №2724, посвідчених 21 листопада 2015 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Русских С.Б. У зв`язку із викладеним, позивач просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки №2724, загальною площею 0,1 га, кадастровий номер 5122786400:02:001:0173 за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 21 листопада 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Русских С.Б.за реєстровим № 2724; визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_2 укладений 21 листопада 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Русских С.Б за реєстровим № 2722; скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Русских С.Б. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексними номерами № 26355679, №26354731 від 21 листопада 2015 року та стягнути з відповідачів на користь позивача судові витрати, пов`язані з розглядом справі у сумі 4 823,00 грн.
Ухвалою Комінтернівського районного суд Одеської області від 24 січня 2017 року заяву ПАТ «Державний ощадний банк України» в особі філії - Одеського обласного управління АТ «Ощадбанк» про забезпечення позову було задоволено. Накладено арешт на земельну ділянку та житловий будинок АДРЕСА_1 (а.с. 78).
Рішенням Комінтернівського районного суду Одеської області від 06 листопада 2018 року відмовлено в задоволенні позову ПАТ «Державний ощадний банк України» в особі філії - Одеського обласного управління АТ «Ощадбанк» (а.с. 121-123).
В апеляційній скарзі представник Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» в особі філії Одеського обласного управління акціонерного товариства «Ощадбанк» просить рішення суду першої інстанції скасувати, та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права. Так, на думку апелянта, судом першої інстанції не було враховано, що рішенням Окружного адміністративного суду міста Києвавід 15 січня 2018 року у справі №826/19968/16 дію обтяжень на спірні об`єкти нерухомості поновлено з моменту вчинення первинного запису про обтяження, тобто з 03 серпня 2007 року, що свідчить про те, що іпотека є дійсною з моменту внесення про неї первинного запису до Державного реєстру іпотек. Крім того, судом не було враховано, що Банк не надавав згоди на відчуження предмета іпотеки, ОСОБА_1 або будь-які інші особи за такою згодою жодного разу не звертались (а.с. 127-131).
Сторони у справі, відповідно до вимог ст.ст. 128, 130 ЦПК України, про час, дату і місце слухання справи 02 лютого 2021 року сповіщались належним чином, у судове засідання не з`явилися, судове засідання, через обмеження доступу до зали судового засідання Одеського апеляційного суду внаслідок поширення в Україні коронавірусної інфекції COVID-19, проведено в режимі відеоконференції.
Згідно із ч. 2 ст. 372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скаргах доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника ПАТ «Державний ощадний банк України» в особі філії Одеського обласного управління АТ «Ощадбанк» підлягає частковому задоволенню, з наступних підстав.
Постановляючи оскаржуване судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ПАТ «Державний ощадний банк України» в особі філії Одеського обласного управління АТ «Ощадбанк», суд першої інстанції виходив з того, що станом на момент укладення спірних договорів купівлі-продажу спірне майно під обтяженням чи забороною не перебувало. Доказів того, що ОСОБА_2 було відомо на час укладення спірного договору купівлі-продажу про обтяження житлового будинку та земельної ділянки іпотекою на користь позивача, або перебування їх під забороною відчуження, на думку суду позивачем не надано. 
Однак, колегія суддів не може погодитись зі вказаним висновком суду, з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи, 03 серпня 2007 року між ВАТ «Державний ощадний банк України» в особі заступника керуючого - начальника кредитного відділу філії - Одеське міське відділення №7860 ВАТ «Ощадбанк» Халяпіної Наталії Миколаївни та ОСОБА_1 було укладено договір про іпотечний кредит №1434/0312 на суму 395 000 доларів США, що складало на момент видачі кредиту за курсом НБУ 1 994 750 грн. В забезпечення виконання зобов`язань за договором про іпотечний кредит 03 серпня 2007 року між ВАТ «Державний ощадний банк України» в особі заступника керуючого - начальника кредитного відділу філії - Одеське міське відділення №7860 ВАТ «Ощадбанк» Халяпіної Наталії Миколаївни та ОСОБА_3 і ОСОБА_4 було укладено договір поруки №1434/0312 від 03 серпня 2007 року (а.с.12 на звороті).
На підставі Іпотечного договору були зареєстровані: обтяження (іпотека земельної ділянки) в Державному реєстрі іпотек за реєстраційним -номером 5425736, зареєстроване 03 серпня 2007 приватним нотаріусом Комінтернівського районного нотаріального округу Марченко О.М.; обтяження (іпотека житлового будинку) в Державному реєстрі іпотек за реєстраційним номером 5425736, зареєстроване 03 серпня 2007 приватним нотаріусом Комінтернівської районного нотаріального округу Марченко О.М.; обтяження (заборона на нерухоме майно - земельну ділянку) в Єдиному реєстрі заборон відчуження нерухомого майна за реєстраційним номером 5425461, зареєстроване 03 серпня 2007 приватним нотаріусом Комінтернівського районного нотаріального округу Марченко О.М.; обтяження (заборона на нерухоме майно - житловий будинок) в Єдиному реєстрі заборо відчуження нерухомого майна за реєстраційним номером 5425602, зареєстроване 03 серпня 2007 приватним нотаріусом Комінтернівського районного нотаріального округу Марченко О.М.(а.с.17-21).
Рішенням Комінтернівського районного суду Одеської області від 26 травня 2011 року у справі № 2-170/2011 було стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_3 на користь Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» в особі філії - Одеського обласного управління АТ «Ощадбанк» заборгованість за договором про іпотечний кредит №1434/0312 від 03 серпня 2007 року в загальній сумі 508 900,10 доларів США та видано на виконання вказаного рішення виконавчі листи.
21 серпня 2015 року рішеннями державного реєстратора прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленко Сергієм Анатолійовичем: індексний номер 23853086 від 21 серпня 2015 року - припинено іпотеку земельної ділянки в Державному реєстрі іпотек за реєстраційним номером 5425736 від 03 серпня 2007 року; - індексний номер 23852167 від 21 серпня 2015 року - припинено іпотеку житлового будинку в Державному реєстрі іпотек за реєстраційним номером 5425736 від 03 серпні 2007 року; - індексний номер 23851100 від 21 серпня 2015 року припинено обтяження (заборона на нерухоме майно - земельну ділянку) за реєстраційним номером 5425461 від 03 серпня 2007 року; індексний номер 23849988 від 21 серпня 2015 року - припинено обтяження (заборона на нерухоме майно - житловий будинок) за реєстраційним номером 5425602 від 03 серпня 2007 року (а.с.17-21).
21 листопада 2015 року ОСОБА_2 за договорами купівлі продажу зареєстрованими в реєстрі за №№2722, 2724 придбав житловий будинок з господарчими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 245,9 кв.м. та земельну ділянку з земель житлової та громадської забудови за адресою: АДРЕСА_1 з цільовим призначенням: будівництво та обслуговування житлового будинку та господарських будівель площею 0,100 га, кадастровий номер 5122786400:02:001:0173, про що 21 листопада 2015 року приватним нотаріусом Русских Світланою Борисівною в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснено відповідні записи.
При розгляді даної справи судом першої інстанції не було враховано, що рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 15 січня 2018 року у справі №826/19968/16 позовні вимоги Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» в особі філії - Одеського обласного управління АТ «Ощадбанк» до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка Сергія Анатолійовича про визнання протиправними та скасування рішень - було задоволено.
Визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка Сергія Анатолійовича № 23853086 від 21 серпня 2015 року про припинення обтяження іпотекою № 5425736 від 03 серпня 2007 року нерухомого майна - житлового будинку АДРЕСА_1 , згідно договору іпотеки № 1779 посвідченого приватним нотаріусом Комінтернівського районного нотаріального округу Марченко О.М. 03 серпня 2007 року;
Визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка Сергія Анатолійовича № 23852167 від 21 серпня 2015 року про припинення обтяження іпотекою № 5425736 від 03 серпня 2007 року нерухомого майна - земельної ділянки, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , згідно договору іпотеки № 1779 посвідченого приватним нотаріусом Комінтернівського районного нотаріального округу Марченко О.М. 03 серпня 2007 року;
Визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка Сергія Анатолійовича № 23849988 від 21 серпня 2015 року про припинення обтяження № 5425602 від 3 серпня 2007 року нерухомого майна - земельної ділянки АДРЕСА_1 , згідно договору іпотеки № 1779 посвідченого приватним нотаріусом Комінтернівського районного нотаріального округу Марченко О.М. 03 серпня 2007 року;
Визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка Сергія Анатолійовича № 23851100 від 21 серпня 2015 року про припинення обтяження №5425461 від 3 серпня 2007 року нерухомого майна - житлового будинку АДРЕСА_1 , згідно договору іпотеки № 1779 посвідченого приватним нотаріусом Комінтернівського районного нотаріального округу Марченко О.М. 03 серпня 2007 року.
Ухвалюючи вказане судове рішення, Окружний адміністративний суд міста Києва виходив з того, що приватним нотаріусом прийняті рішення про припинення обтяження іпотекою на підставі довіреності Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» № 21234/0 від 18 серпня 2015 року, яким Банк уповноважив Шишмана Сергія Олександровича представляти інтереси Банку перед приватними нотаріусами для вилучення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про іпотеку № 5425735 та записи про обтяження № 5425602 та № 5425461 та листа ПАТ «Державний ощадний банк України» від 19 серпня 2015 року № 212-012/2015, згідно якого Банк повідомляє про повне погашення боргу та припинення зобов`язань ОСОБА_1 за кредитним договором № 1434/0312 від 3 серпня 2007 року у зв`язку з чим вважається припиненою іпотека за договором іпотеки № 1779 від 3 серпня 2007 року.
Разом з тим, представник позивача під час розгляду справи зазначив, що ПАТ «Державний ощадний банк України» не надавало повідомлень від свого імені, які б стали підставою для припинення обтяження майна іпотекою та заборони його відчуження та не уповноважувало ОСОБА_1 вчиняти дії від імені Банку. При цьому, представник позивача вказав на те, що станом на час розгляду справи у суді заборгованість за кредитним договором не погашена.
Рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 15 січня 2018 року набрало законної сили.
На час розгляду справи, згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження №152605671 від 15 січня 2019 року та Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження №153062520 від 18 січня 2019 року, інформація про державну реєстрацію обтяження у реєстрі як по житловому будинку, так і по земельній ділянці відновлена.
Відповідно до вищевказаних Витягів, державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна на підставі Договору іпотеки, посвідченого 03 серпня 2007 року приватним нотаріусом Комінтернівського районного нотаріального округу Марченко О.М. та зареєстрований в реєстрі за №1779, було здійснено 03 серпня 2007 року, а тому на момент укладення спірних договорів купівлі-продажу вже існувало обтяження житлового будинку та земельної ділянки на підставі договору іпотеки.
Вказане свідчить про те, що іпотека є дісною з моменту внесення про неї первинного запису до Державного реєстру іпотек, і це кореспондується із положеннями ст. 204 ЦК України, яка закріплює презумпцію правочину. Так, вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права та обов`язки, докі ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Вищевикладене не було враховано судом першої інстанції, який дійшов необгрунтованого висновку про відсутність обтяження іпотекою чи інших обмежень щодо відчуження майна на час укладення договорів купівлі-продажу земельної ділянки та будинку, а також про добросовісність набувача.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом (ч. 5 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Згідно ч. 4 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами (ч. 1 ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться лише на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката (ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Записи до Державного реєстру прав вносяться ,на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав. У разі якщо помилка в реєстрі впливає на права третіх осіб, зміни до Державного реєстру прав вносяться на підставі відповідного рішення суду (ч. 1 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
За приписами ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому "підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.        
Водночас, відповідно до змісту п. 41 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жвтня 2011 року № 1141, державний реєстратор вносить записи до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації прав у разі скасування на підставі рішення суду рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. У результаті внесення записів про скасування державної реєстрації прав у відповідному розділі Державного реєстру прав державний реєстратор робить відмітку про скасування державної реєстрації прав. У разі коли внесення записів про скасування державної реєстрації прав здійснюється щодо державної реєстрації переходу чи припинення речових прав, державний реєстратор робить відмітку про скасування державної реєстрації прав та поновлює записи про речові права на нерухоме майно, обтяження таких прав, що існували до проведення державної реєстрації прав.
Враховуючи, що, як зазначалось вище, станом на 21 листопада 2015 року (момент нотаріального засвідчення та державної реєстрації договорів купівлі-продажу) діяв Іпотечний договір, рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Русских С.Б. про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на земельну ділянку за індексним номером 26355679 від 21 листопада 2015 року, та про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на житловий будинок за індексним номером 26354731 від 23 листопада 2015 року є такими, що підлягають скасуванню.
Що стосується позовних вимог про визнання недійснимидоговору купівлі-продажу земельної ділянки №2724, та договору купівлі-продажу житлового будинку №2722 , то колегія суддів зазначає наступне.
За змістом статей 15 і 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини другої статті 16 цього Кодексу, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. 
Правочином є правомірна, тобто не заборонена законом, вольова дія суб`єкта цивільних правовідносин, що спрямована на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов`язків. Правомірність є конститутивною ознакою правочину як юридичного факту. Цивільні правочини, які порушують публічний порядок, є нікчемними.
З висновків, викладених у постанові Верховного Суду України від 02 березня 2016 року у справі № 6-308цс16, у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі № 369/2770/16-ц і від 07 листопада 2018 року у справі № 357/3394/16-ц вбачається, що у разі, якщо недійсність правочину встановлена законом, то визнання недійсним такого правочину судом не вимагається; визнання недійсним нікчемного правочину законом не передбачається, оскільки нікчемним правочин є в силу закону. Отже, такий спосіб захисту, як визнання недійсним нікчемного правочину, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
Водночас, такий спосіб захисту, як встановлення нікчемності правочину, також не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
При цьому, за частиною другою статті 5 ЦПК України суд, відповідно до викладеної в позові вимоги позивача, може визначити у своєму рішенні спосіб захисту, який не встановлений законом, лише за умови, що законом не встановлено ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу. Отже, суд може застосувати не встановлений законом спосіб захисту лише за наявності двох умов одночасно: по-перше, якщо дійде висновку, що жодний установлений законом спосіб захисту не є ефективним саме у спірних правовідносинах, а по-друге, якщо дійде висновку, що задоволення викладеної у позові вимоги позивача призведе до ефективного захисту його прав чи інтересів.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та завданим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18).
Такий спосіб захисту цивільних прав та інтересів, як визнання правочину недійсним, застосовується до оспорюваних правочинів.
За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
Така позиція відповідає правовому висновку, викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19) під час розгляду спорів у подібних правовідносинах.
Згідно п.3.3.4 Іпотечного договору ві 03 серпня 2007 року, укладеного між ВАТ «Ощадбанк» та ОСОБА_1 , останній зобов`язався без попередньої письмової згоди Банку не відчужувати, не розпоряджатися будь-яким чином предметом іпотеки або його частиною.
Наявними у матеріалах справи доказами доведено, що Банк не надавав своєї згоди на відчуження предмета іпотеки, ОСОБА_1 чи інші особи до Банку за таким погодженням також не звертались.
Також, як вказувалось вище, рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 15 січня 2018 року у справі №826/19968/16, яке набрало законої сили, визнано протиправними та скасовані рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка Сергія Анатолійовича щодо припинення обтяження іпотекою нерухомого майна.
Згідно ч.3 ст. 12 Закону України "Про іпотеку", правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, лізинг, оренду тощо, без згоди іпотекодержателя є недійсним. 
Відповідно до положень статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Таким чином, договори купівлі-продажу нерухомого майна, укладені між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , є нікчемними в силу закону.
З огляду на викладене, визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону.
Отже, позовна вимога Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» в особі філії Одеського обласного управління акціонерного товариства «Ощадбанк» про визнання недійсними нікчемним договорів не може бути задоволена, оскільки позивач просив застосувати неналежний спосіб захисту. 
Вказане кореспондується із правовим висновком, висловленим Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17.
Належним способом захисту є припинення дій, які порушують право, тобто, у даному випадку, це скасування запису у Державному реєстрі речових прав про право власності, а тому колегія суддів доходить до висновку, що державна реєстрація права власності ОСОБА_2 на будинок та земельну длянку підлягає скасуванню. Аналогічна позиція висловлена у постанові Великої палати Верховного Суду від 29 травня 2020 року у справі №501/1703/16-ц (провадження №14-138цс19).
При викладених обставинах, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції не  визначився з характером спірних правовідносин, нормами права, які підлягають застосуванню, що, відповідно, призвело до неправильного вирішення справи, у зв`язку із чим  рішення Комінтернівського районного суду Одеської області від 06 листопада 2018 року підлягає скасуванню із ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позову Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» в особі філії Одеського обласного управління акціонерного товариства «Ощадбанк».
Крім того, на підставі положень ст. 141 ЦПК України, колегія суддів вважає за необхідне стягнути з ОСОБА_2  на користь Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» в особі філії Одеського обласного управління акціонерного товариства «Ощадбанк» судові витрати у справі в загальному розмірі 3 674, 66 грн.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -
постановила:

Апеляційну скаргу представника Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» в особі філії Одеського обласного управління акціонерного товариства «Ощадбанк» - задовольнити частково.
Рішення Комінтернівського районного суду Одеської області від 06 листопада 2018 року - скасувати.
Ухвалити нове судове рішення.
Позов Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» в особі філії Одеського обласного управління акціонерного товариства «Ощадбанк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (третя особа на стороні відповідача без самостійних вимог - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Русских Світлана Борисівна) про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішень та записів про державну реєстрацію прав власності - задовольнити частково.
Скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Русских Світлани Борисівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексними номерами № 26355679, № 26354731 від 21 листопада 2015 року про визнання зправа власності за ОСОБА_2 на земельну ділянку та житловий будинок.
Скасувати запис у Державному реєстрі речових прав № 26355679 про право власності ОСОБА_2 на предмет іпотеки - земельну ділянку з земель житлової та громадської забудови за адресою: АДРЕСА_1 з цільовим призначенням: будівництво та обслуговування житлового будинку та господарських будівель площею,0,100 га. (кадастроий номер 5122786400:02:001:0173)
Скасувати запис у Державному реєстрі речових прав № 26354731 про право власності ОСОБА_2 на предмет іпотеки - житловий будинок з господарчими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 з загальною площею 245,9 кв.м., житловою площею 134, 6 кв.м. 
В задоволенні іншої частини позову - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на користь Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» в особі філії Одеського обласного управління акціонерного товариства «Ощадбанк» (реквізити: 65014, м. Одеса, вул. Базарна, 17, код ЄДРПОУ 09328601, р/р № НОМЕР_2 , МФО 328845) судові витрати по справі в розмірі 3 674, 66 гривень
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.
Повний текст судового рішення складений 25 лютого 2021 року.

Головуючий                                                        С.О. Погорєлова

Судді                                                        А.П. Заїкін

                                                       О.М. Таварткіладзе