Єдиний унікальний номер 233/2107/20 
Номер провадження 22-ц/804/670/21        

П О С Т А Н О В А
Іменем  У К Р А Ї Н И

10 березня 2021 року Донецький апеляційний суд колегією у  складі:

Головуючого судді             Никифоряка Л.П.
Суддів                   Гапонова А.В., Новікової Г.В., 
за участі секретаря судового засідання     Ротар Я.Б.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Бахмут цивільну справу що виникла із земельних правовідносин за позовною заявою Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» до ОСОБА_1 та Фермерського господарства «Ф.Г. Щедрий лан» за участі третьої особи ОСОБА_2 про визнання права оренди, визнання недійсним договору та скасування державної реєстрації права, в якій подано апеляційну скаргу ОСОБА_1 через представника ОСОБА_3 на рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 грудня 2020 року (головуючий у першій інстанції Малінов О.С.), –     

В С Т А Н О В И В:

В позові пред`явленому до суду 04 травня 2020 року Приватне акціонерне товариство «АПК-ІНВЕСТ»-Товариство виклало вимоги до ОСОБА_1 та Фермерського господарства «Ф.Г. Щедрий лан» про визнання права оренди за договором оренди. В обґрунтування позову Товариство посилалось на те, що ОСОБА_4 на підставі договору оренди землі від 22 березня 2012 року - Договір оренди передала Товариству в оренду належну їй земельну частку (пай) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом строком на 20 років. З моменту укладання договору Товариство виконувало свої зобов`язання за договором оренди та сплачувало орендну плату. 
В подальшому ОСОБА_4 набувши право власності на земельну ділянку площею 4,4298га, якій було присвоєно кадастровий номер 1422483900:42:000:0004 – Земельна ділянка, що перебувала в оренді Товариства не повідомила про це орендаря в порядку визначеному чинним законодавством та після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки відмовилася виконувати вимоги законодавства і умови договору та переукладати договір оренди землі відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений.
12 лютого 2018 року згідно договору міни новим власником Земельної ділянки стала ОСОБА_2 , яка в свою чергу на підставі договору міни від 19 грудня 2018 року відчужила Земельну ділянку ОСОБА_1 .
22 грудня 2018 року, ОСОБА_1 уклала договір оренди землі з Фермерським господарством «Ф.Г.Щедрий Лан» за яким передала в оренду спірну земельну ділянку. В позовній заяві Товариство вказувало на те, що договір укладено з порушенням публічного порядку, прав та інтересів Товариства. Порушене право Товариство просило захистити у спосіб визнання недійсним Договору оренди землі від 22 грудня 2018 року та вимагало скасувати запис про державну реєстрацію права оренди спірної земельної ділянки за Фермерським господарством «Ф.Г.Щедрий Лан» здійсненої на підставі цього договору. 

Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 грудня 2020 року позов задоволено. 
Згідно висновків суду першої інстанції виділення в натурі з єдиного масиву земельної ділянки, яка була предметом договору оренди не стало підставою для припинення такого договору, не мало наслідком його розірвання та лише призвело до обов`язку власника внести зміни в договір.
Правові підстави для задоволення позовних вимог суд вбачав у тім, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи також не був підставою для припинення договору і такий договір зберігав чинність для нового власника.  
Також на думку суду позивачем в судовому засіданні підтверджені підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 22 грудня 2018 року, оскільки його укладено під час дії іншого договору який не втратив чинності.
Та суд першої інстанції вважав що належним захистом порушеного права орендаря буде скасування запису про державну реєстрацію права оренди здійсненого на підставі недійсного правочину.

В апеляційній скарзі представник відповідача ОСОБА_1 просив рішення скасувати та ухвалити нове про відмову в позові. 
Доводи апеляційної скарги зводились до того, що обраний судом першої інстанції спосіб захисту прав орендаря шляхом визнання права оренди не узгоджується із правовими позиціями суду касаційної інстанції, який визначив що належним способом захисту має бути саме визнання договору оренди земельної частки (паю) переукладеним.  
Інша вимога апеляційної скарги заявником зводилась до порушення судом першої інстанції пункту 6 частини четвертої статті 265 ЦПК України, який не навів мотивів не застосування норм права викладених у статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» в редакції від 16 січня 2020 року, яка проголошує, що з моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач ОСОБА_2 підтримала доводи апеляційної скарги, вважала скаргу такою, що підлягає задоволенню.

У відзиві на апеляційну скаргу Товариство просило апеляційну скаргу залишити без задоволення зважаючи на те, що рішення суду першої інстанції хвалено відповідно до норм діючого законодавства, та обраний судом спосіб захисту узгоджується із вимогам чинного законодавства - Земельним кодексом України положеннями якого передбачено можливість захисту права громадян та юридичних осіб на земельні ділянки шляхом визнання такого права. 

25 січня 2021 року до Донецького апеляційного суду надійшла заява представника відповідача ОСОБА_1 – ОСОБА_3 про зупинення провадження у даній цивільній справі на підставі пункту 10 частини першої статті 252 ЦПК України, до закінчення перегляду Верховним Судом у складі колегії Першої судової палати Касаційного цивільного суду цивільної справи №233/1744/20 за позовом ОСОБА_5 до приватного акціонерного товариства «АПК- Інвест» про розірвання договору оренди земельної частки (паю) та зустрічним позовом приватного акціонерного товариства «АПК- Інвест» до ОСОБА_5 про визнання права оренди. 

Згідно пункту 10 частини першої статті 252 ЦПК України, суд може зупинити провадження у справі лише у випадку перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (у іншій справі) у касаційному порядку: а) палатою; б) об`єднаною палатою; в) Великою Палатою Верховного Суду. При цьому, така підстава для зупинення провадження у справі застосовується у тому разі, коли на розгляді перебуває справа, за наслідками перегляду якої Верховний Суд може прийняти постанову, у якій міститься правовий висновок про те, як саме повинна застосовуватися норма права, із застосуванням якої не погодилася колегія суддів, палата, об`єднана палата, що передала справу на розгляд палати, об`єднаної палати, Великої Палати (частина друга статті 416 ЦПК України).

Разом з тим, пункт 6 частини 1 статті 251 ЦПК України серед випадків за наявності яких суд зобов`язаний зупинити провадження у справі передбачає  об`єктивну неможливість розгляду цієї справи до вирішення іншої справи, що розглядається в порядку цивільного судочинства, - до набрання законної сили судовим рішенням в іншій справі.

Справа № 233/1744/20 з якою представник відповідача ОСОБА_1 пов`язував необхідність зупинення провадження у даній справі перебуває на розгляді колегії суддів Верховного Суду, а не палати, об`єднаної палати чи Великої Палати Верховного Суду, що виключає підстави, передбачені пунктом 10 частини першої статті 252 ЦПК України для зупинення провадження; також заявник не підтвердив існування об`єктивної неможливості розгляду однієї справи до вирішення іншої.

За наведених обставин заява не підлягає задоволення, так як зупинення провадження не ґрунтується на положеннях процесуальних норм і не відповідає принципу ефективності судового процесу.

Суд апеляційної інстанції заслухавши доповідь судді-доповідача щодо змісту рішення, яке оскаржено, доводів апеляційної скарги та меж, в яких повинна здійснюватись перевірка рішення, встановлюватися обставини і досліджуватися докази, вислухавши пояснення ОСОБА_6 , за відсутності ОСОБА_3 представника відповідача ОСОБА_1 та третьої особи ОСОБА_2 , який надіслав заяву про розгляд справи апеляційним судом без нього,  також за відсутності відповідача ФГ «Ф.Г.Щедрий Лан» повідомленого про час та місце судового розгляду належним чином, дійшов висновку, що апеляційну скаргу слід відхилити.

В ході судового розгляду встановлено такі обставини, які підтверджені належними та допустимими доказами.

ОСОБА_4 як орендодавець передала орендарю Товариству у володіння та користування на термін 20 років належну їй земельну часту (пай) розміром 4,78умовних кадастрових гектарів в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. В Договорі оренди сторони узгодили істотні умови щодо розміру орендної плати, строків та порядку її сплати, передбачили права та обов`язки сторін, також підстави для переукладення договору /копія Договору оренди земельної частки (паю) від 01 квітня 2013 року а.с.13-15/.

На виконання Договору оренди орендодавець передав, а орендар прийняв земельну часту (пай) розміром 4,78умовних кадастрових гектарів в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом 01 квітня 2013 року про що було складено акт приймання-передачі /а.с.17/.

Згідно платіжних доручень та видаткових касових ордерів Товариство сплачувало орендну плату згідно Договору оренди за період з 16 жовтня 2014 року по 07 червня 2018 року отримувач платежу ОСОБА_4 /а.с.18-35/. 

Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності містить відомості з приводу того, що під № 113655083 12 лютого 2018 року за ОСОБА_4 на підставі розпорядження Костянтинівської районної державної адміністрації № 36 від 29 січня 2018 року було зареєстроване право власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:42:000:0004 площею 4,4298га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області /а.с.118-119/.

12 лютого 2018 року на підставі договору міни право власності на спірну земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:42:000:0004 площею 4,4298 було зареєстровано за ОСОБА_2 ; яка за договором міни від 19 грудня 2018 року спірну земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:42:000:0004 площею 4,4298 передала у власність ОСОБА_1 /а.с.120-123/.

22 грудня 2018 року між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Ф.Г.Щедрий Лан» укладено договір оренди відповідно до якого ОСОБА_1 передала в оренду Фермерському господарству «Ф.Г.Щедрий Лан» земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:42:000:0004 площею 4,4298 га на 20 років /а.с.124-125, 37-38/.

Вирішуючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для припинення договору чи розірвання в односторонньому порядку правочину який зберіг свою юридичну силу та є обов`язковим для сторін і орендар, який належним чином виконував взяті за договором зобов`язання підтвердив порушення свого права оренди, та суд вбачав достатнім способом захисту визнання права оренди Товариства за Договором оренди.

Перевіривши оскаржуване рішення апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції дотримався вимог законодавства щодо законності і обґрунтованості рішення.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України-ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України-ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, відносини щодо найму землі регулюються спеціальними актами земельного законодавства та Законом України "Про оренду землі" - Закон.
Законом визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У даній справі сторони Договору оренди не заперечували обставин укладення договору на умовах визначених в ньому. 
Встановлено, що спірний Договір оренди був укладений сторонами Товариством та ОСОБА_4 , об`єктом оренди та предметом договору стала належна останній на праві власності земельна частка (пай) розміром 4,78умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом строком на 20 років.
ОСОБА_4 як орендодавець розпорядилася належною їй власністю – земельною часткою (паєм) розміром 4,78умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, що узгоджувалося із вимогами чинного законодавства згідно якого громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону /Розділ IX. ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ Закону/.
Вираження волі ОСОБА_4 відбулось вчиненням певних дій, складанням та підписанням письмового Договору оренди паю, отже мало місце втілення волі у письмовому вираженні. 
Наведені обставини дають підстави для висновку про те, що суд першої інстанції обґрунтовано відносини з приводу оренди земельної частки (паю) що виникли між Товариством та ОСОБА_4 , волевиявлення якої знайшло відображення у Договорі оренди аналізував в сукупності з правами та обов`язками особи орендодавця, яка також як власник розпорядилася своїм майном, яке на час укладення договору було у вигляді земельної частки (паю) та врахував зобов`язання взяті сторонами за договором.
Договором оренди на сторони покладались обов`язки які вони визначили як істотні умови договору, зокрема пунктом 2.3 Договору оренди, сторони передбачили, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), Договір оренди землі переукладається не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору допускається у випадках, визначених цим Договором та чинним законодавством України
Зазначена умова Договору оренди повністю узгоджувалась із абзацом 2 Розділу ІХ Перехідних положень Закону яким у такий самий спосіб врегульовано, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. 
Отже суд першої інстанції обґрунтовано не віддав переваги правам ОСОБА_1 , як власника земельної ділянки, при цьому обгрунтовано вважав що пріоритетному захисту не підлягають саме права власника земельної ділянки без врахування зобов`язань ОСОБА_4 , як власника земельної частки (паю).
В результаті чого судом дотримано принципу рівності що витікає із змісту частини першої статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість відстоювати свою позицію у справі в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
За встановлених обставин чітко вбачається що суд врахував обов`язки  власника земельної ділянки ОСОБА_4 , яка як власник земельної частки (паю) вже розпорядилась своїм правом, та виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки відбулось на основі земельної частки (паю), та судом враховані права орендаря Товариства, який належним чином виконував взяті на себе за Договором оренди паю зобов`язання.
Згідно із частиною другою статті 95 ЗК України, статтею 27 Закону орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
У той же час, відсутності правові підстави вважати Договір оренди припиненим. 
Перехідними положеннями Закону та Договором оренди паю передбачено, що припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом, Договором та чинним законодавством України.
В статті 31 Закону, якою передбачено підстави для припинення договору оренди землі, серед підстав для припинення права користування земельною ділянкою і примусового припинення прав на земельну ділянку передбачених статтями 141 та 143 ЗК України – виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки власнику земельної частки (паю) не передбачено в якості підстави для припинення договору оренди.
Навпаки частина 5 статті 31 Закону покладає на особу, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, обов`язок  протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності  повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 1481 ЗК  України. 
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі /частина 4 статті 32 Закону/.
Чинне законодавство проголошує, що зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом та припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом /частина 1 та 2 статті 598 Цивільного кодексу України/.
Вирішення спору у даній справі не може бути покладено в залежність від формального тлумачення положень чинного законодавства, в якому не міститься інших підстав для припинення зобов`язання; та ґрунтуватися на безпідставному незастосуванні вимог Закону, який є спеціальною нормою права по відношенню до тих відносин що виникли між сторонами.
З огляду на положення Закону та умови Договору відсутні правові підстави для висновку про припинення Договору оренди. 
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом /стаття 31 Закону/.
Статтею 32 передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України. 
За викладених обставин договір оренди є таким, що не припинив свою дію та його припинення, може відбуватись на підставах передбачених законами України, з дотриманням визначеного порядку та у спосіб обумовлений сторонами в договорі.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Та обставини щодо припинення договору та укладення нового договору законодавець пов`язує із волею сторін договору, що може бути здійснено тільки за їх згоди. 
За встановлених обставин право оренди за Товариством на підставі Договору оренди паю не припинилося, та підтверджене неналежне виконання умов Договору оренди паю з боку орендодавця, яка не повідомила орендаря з приводу виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки на основі земельної частки (паю), яка використовується Товариством і відмовилася переукладати Договір на тих самих умовах.
Обставини щодо виділення земельної ділянки в натурі не обумовлені причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. 
Отже, при вирішенні спірних правовідносин суд обґрунтовано вважав, що зміна юридичного статусу земельної ділянки чи оформлення права власності на цю ж землю за орендодавцем не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.
Та відповідно до буквального змісту Розділу IX Перехідних положень Закону, відмова в односторонньому порядку орендодавця, в порушення вимог Закону та умов Договору оренди паю від продовження відносини оренди, при тому що сторони домовились про право оренди за Товариством на строк 20 років, очевидно, свідчить про недобросовісність ОСОБА_4 яка згідно Договору оренди паю погодилась із тим, що належна їй на праві власності земельна частка (пай), юридичний статус якої трансформувався в результаті цілеспрямованих дій сторони орендодавця у земельну ділянку виділену в натурі – буде використовуватись саме орендарем на умовах визначених в Договорі оренди за плату та протягом строку про який сторони дійшли згоди, скріпивши своє волевиявлення в договорі.
В статті 30 Закону йдеться про те, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Аналізуючи встановлені обставини щодо умов Договору оренди паю, які сторони визначили як істотні та включили до змісту договору можна дійти висновку що власник земельної частки (паю) в однаковій мірі розпорядилась своєю власністю передавши в користування земельний пай та передбачивши що її волевиявлення та досягнута в договорі домовленість охоплює також той випадок коли її повноваження власника паю будуть реалізовані та на основі земельного паю буде виділено земельну ділянку.
Дане положення умов Договору оренди паю можна розуміти так що предмет договору включає дії щодо виділення в натурі земельної ділянки та волевиявлення сторін було також щодо земельної ділянки виділеної на підставі паю в натурі.   
Стаття 2 ЦПК України проголошує завданням цивільного судочинства  справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Право на доступ до суду, передбачене пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод проголошує, що "Кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи ... незалежним і безстороннім судом ..., який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру...".

В даній справі суд першої інстанції обґрунтовано застосував спеціальний засіб правого захисту та розширив існуючий засіб захисту закріплений на законодавчому рівні в Законі шляхом судового тлумачення його положень для врегулювання відносин що виникли та з метою вирішення цивільного спору.  
Включення сторонами Договору оренди умови про переукладення договору, яке вживається також законодавцем у частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону, слід розуміти як зобов`язання про внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки, що є складовою Договору оренди паю та було результатом досягнутих домовленостей.                
З огляду на викладене, набуття орендодавцем права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді не свідчать про припинення правовідносин оренди та не є підставою для визнання договору припиненим чи розірваним, навіть за обставин визначених в Договорі оренди паю, в якому не йдеться про визнання такого договору переукладеним, а йде мова про те, що орендодавець взяла на себе зобов`язання переукласти договір в майбутньому при виникненні передбачених в договорі обставин, та неналежне виконання взятого на себе зобов`язання не має своїм наслідком фактичне укладення нового договору без участі та врахування інтересів сторони орендодавця на умовах визначених судом, який не може виступати стороною договірних правовідносин.
Внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки ґрунтується на умовах договору щодо яких сторони дійшли домовленості та захист прав орендодавця у такий спосіб не призводить до порушення прав жодної із сторін, які підтвердили своє волевиявлення укладенням та підписанням Договору оренди та фактичними діями направленими на виконання домовленостей досягнутих в Договорі оренди, оскільки підтверджено, що орендодавець і після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) продовжувала отримувати орендну плату на підставі існуючого правочину – Договору оренди, який не припинив своєї дії /а.с.18-35/. 
Після реєстрації права власності на спірну земельну ділянку орендар ОСОБА_4 не дотрималась вимог діючого законодавства та умов договору оренди, не переуклала договір з позивачем, а обміняла спірну земельну ділянку з іншим відповідачем ОСОБА_2 , тобто вчинила одностороннє розірвання договору оренди, чим порушено право користування позивача землею на підставі укладеного раніше договору оренди. 

Відповідач ОСОБА_2 за договором міни від 19 грудня 2018 року спірну земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:42:000:0004 площею 4,4298 передала у власність ОСОБА_1 .

Враховуючи наведене порушене право позивача підлягає захисту і обраний ним спосіб такого захисту не суперечить вимогам закону.

За викладених обставин позивач обґрунтовано вважав, що договір оренди є таким, що не припинив свою дію та його припинення, може відбуватись на підставах передбачених законами України, з дотриманням визначеного порядку та у спосіб обумовлений сторонами в договорі.

Суд апеляційної інстанції не приймає доводи апеляційної скарги, про те, що суд першої інстанції неправильно дав оцінку позовним вимогам та вважав їх належним способом захисту прав позивача.

Статтею 5 ЦПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права.

Норми Цивільного Кодексу в частині визначених ним способів захисту цивільних прав не суперечать способам захисту визначених спеціальними законами, що регулюють певні правовідносини, які виникають з реалізації конкретних цивільних прав.

Слід зазначити, що обраний Товариством спосіб захисту є таким, що не суперечить вимогам чинного спеціального законодавства, оскільки закріплений також у Земельному кодексі України. Так, відповідно до частини 3 статті 152 Кодексу захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання їх права.

За встановлених обставин відповідачі не виконали вимог Закону і Договору та не переуклали договору оренди з позивачем після реєстрації права власності на земельну ділянку, а навпаки відчужили її, а новий власник ОСОБА_1 не визнає право оренди позивача на спірну земельну ділянку та розпорядилася належної їй спірною землею – передавши в оренду іншій особі відповідно до договору оренди від 22 грудня 2018 року.

Згідно статті 203 ЦК України правочином визнається дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним /частина 1 статті 204 ЦК України/.
Та стосовно обставин справи Товариство недійсність правочину пов`язувала із тим, що новий власник ОСОБА_1 як орендодавець не мала права розпоряджатися земельною ділянкою, яка вже перебувала в оренді на підставі Договору оренди, який є чинним та дійсність якого не спростовано. 
  Правочин є дійсним, якщо його зміст не суперечить Цивільному кодексу  України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка його вчиняє, має необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників є вільним і відповідає їх внутрішній волі; він вчинений у формі, встановленій законом й спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Недотримання хоча б однієї із зазначених умов дійсності правочину може тягнути його нікчемність, із застосуванням відповідних правових наслідків, або слугувати підставою для визнання правочину недійсним у судовому порядку відповідно до положень статті 215 ЦК України.

Стаття 1481 Земельного кодексу України передбачає, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі /частина четверта статті 32 Закону/.

З огляду на зазначені положення наведених норм, неодноразова зміна власників предмету договору оренди землі не вплинула на обсяг їх прав та обов`язків як орендодавців, також не є свідченням того, що договір припинив свою дію чи призвів до неможливості його приведення у відповідність до положень визначених сторонами при укладенні такого договору та вимог чинного законодавства щодо внесення в нього змін та приведення у відповідність із фактичним розміром земельної ділянки виділеної в натурі.

Отже узгоджуються із положеннями чинного законодавства висновки суду про наявність правових підстав для визнання недійсним договору оренди від 22 грудня 2018 року укладеного між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Ф.Г.Щедрий Лан»; що також має своїм наслідком скасування запису про державну реєстрацію права оренди спірної земельної ділянки за Фермерським господарством «Ф.Г.Щедрий Лан» здійсненої на підставі такого недійсного договору. 

Інший довід апеляційної скарги про не застосування вимог статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» також не спростовує висновків суду першої інстанції, оскільки дана норма закону встановлювала, що саме нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.

Отже вказана норма закону регулює правовідносини використання нерозподілених (не витребуваних) земельних ділянок, які виникають, з одного боку, між відповідними органами місцевого самоврядування, тобто відповідною сільською, селищною, міською радою чи районною державною адміністрацією, а з іншого – фізичними або юридичними особами, та на певний час - до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку.

Саме з такого розуміння вищезазначених обставин та норм матеріального права виходить суд апеляційної інстанції, та вважає що суд першої інстанції виконав вимоги закону про обґрунтованість та законність рішення суду,  що відповідно до статті 375 ЦПК України дає підстави суду  апеляційну скаргу залишити без задоволення, а судове рішення без змін.

Керуючись ст.ст.374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 грудня 2020 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Повне судове рішення складено 10 березня 2021 року. 

Судді: