СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" березня 2021 р.                                                                Справа № 922/2961/20  

Колегія суддів у складі: 
головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Гребенюк Н.В. , суддя  Чернота Л.Ф. 
при секретарі Казаковій О.В.
за участю представників сторін:
позивача-  Коваль Г.Ю.,  посвідчення №1795 дійсне до 31.12.2025;    витяг   з ЄДРПОУ   від 23.02.2021, 
відповідача – Капинос А.Д.,   витяг з ЄДРПОУ   №262974658547   від 23.12.2020, 
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача (вх.488) на рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2021 (суддя Рильова В.В., повний текст складено 25.01.2021) у справі №922/2961/20
за позовом Харківської міської ради, місто Харків     
до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко", місто Харків   
про розірвання договору оренди землі та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою 

ВСТАНОВИЛА:

Харківська міська рада (позивач) звернулася до Господарського суду Харківської області із позовом до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко", в якому просить суд (з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 23.03.2020, а.с.55 т.1):
- розірвати договір оренди землі, укладений 19.10.2004 між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко", зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 19.10.2004 за № 66194/04;
- усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 1,7203 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0031) по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м. Харкові, яка використовується Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці; 
- зобов`язати Приватне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м. Харкова земельну ділянку площею 1,7203 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0031) по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
В обґрунтування позову позивач посилається на те, що відповідач, в порушення п.17, п.п.б) п.30 договору оренди землі, ст.ст.13, 24, 25 Закону України «Про оренду землі» здійснив самочинне будівництво на орендованій земельній ділянці 47 споруд торгівельного призначення, що є порушенням істотних умов договору оренди землі від 19.10.2004 та підставою для його розірвання відповідно до п.7, п.п.б) п.38 договору, ст.32 Закону України «Про оренду землі», ст.651 Цивільного кодексу України. 
Посилаючись на положення статей 321, 391 Цивільного кодексу України, статей  152, 158 Земельного кодексу України, позивач вказує на те, що розміщення на спірній земельній ділянці нежитлових будівель (торговельних павільйонів) здійснено з порушенням норм містобудівного та земельного законодавства, а також умов договору оренди, що на думку позивача, є підставою для усунення перешкод у користуванні Харківською міською радою цією земельною ділянкою шляхом демонтажу таких споруд. Крім того, позивач зазначає про те, що у відповідності до пунктів 21, 31 договору оренди орендар повинен повернути земельну ділянку Харківській міській раді у такому стані, в якому її було отримано.             

Рішенням Господарського суду Харківської області від 19.01.2021 у справі №922/2961/20  в задоволенні позову відмовлено  у зв`язку із застосуванням строку позовної давності.
В наведеному рішенні суд першої інстанції встановив, що відповідно до умов п.п.7, 17, 30 договору оренди, орендарю заборонено без згоди орендодавця, дозволу на виконання робіт та без введення в експлуатацію (тобто самочинно) зводити будівлі і споруди на земельній ділянці площею 1,7203 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0031) по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м. Харкові. Проте, відповідач, в порушення вказаних вимог, здійснив на орендованій земельній ділянці самочинне будівництво торгівельних павільйонів, що підтверджується актом перевірки Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради  від 30.05.2017.  Місцевий господарський суд дійшов висновку про те, що відповідачем допущено порушення істотних умов  договору оренди землі, що є підставою для його розірвання.
Водночас,  оскаржуваним рішенням суду задоволено заяву відповідача про застосування строків позовної давності до позовних вимог про розірвання договору оренди землі та з цих підстав відмовлено  в позові з посиланням на те, що про наявність на спірній земельній ділянці самочинно побудованих об`єктів позивач дізнався ще 30.05.2017, коли було складено акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил. Проте, з позовом у цій справі Харківська міська рада звернулась лише 14.09.2020, тобто, з пропуском встановленого  ст.257 ЦК України строку. 
Суд першої інстанції відмовив в задоволенні позовних вимог про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу розміщених на ній споруд торговельного призначення, мотивуючи своє рішення тим, що відповідач користується земельною ділянкою на підставі діючого договору оренди землі, який не визнаний недійсним і не розірваний, а отже, відсутні умови для задоволення негаторного позову.
В задоволенні позовних вимог про повернення спірної земельної ділянки відмовлено Господарським судом Харківської області з тих підстав, що ця вимога є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі.

Позивач  із вказаним  рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права,  просить це рішення скасувати  та прийняти нове, яким позов задовольнити.
В апеляційній скарзі позивач не погоджується з висновками суду першої інстанції про наявність підстав для застосування строку позовної давності до вимог позивача  та зазначає про те, що за своєю юридичною природою самочинне будівництво – це правопорушення, яке носить триваючий характер, тобто, особа перебуває у стані безперервного продовження дій, що порушують закон. Позивач наполягає на тому, що порушення відповідачем умов договору щодо самовільної забудови земельної ділянки є триваючим та існувало  до дати звернення до суду з цим позовом, а отже, строк позовної давності не був пропущений. 
Крім того, позивач зазначає про те, що ним не вживалися заходи, спрямовані на розірвання спірного договору оренди землі після проведення 30.05.2017 перевірки дотримання відповідачем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, оскільки відповідач міг усунути допущені порушення, і у такому випадку, не існувало б підстав для розірвання договору. 

Відповідач надав суду відзив на апеляційну скаргу, в якому проти доводів позивача заперечує, зазначає, зокрема про те, що позивач з 30.05.2017 був обізнаний про наявність на спірній земельній ділянці нежитлових будівель, проте, не звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди землі в межах визначених ст.257 Цивільного кодексу України строків. Відповідач погоджується з висновками суду першої інстанції про неможливість задоволення негаторного позову про усунення перешкод у користуванні земельної ділянки до повернення земельної ділянки позивачу за актом приймання-передачі та виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про належне відповідачу право оренди землі.  Просить апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення, оскаржуване рішення суду – залишити без змін. 

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників позивача та відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Східного  апеляційного господарського суду встановила наступне.

Рішенням XXII сесії Харківської міської ради XXIV скликання "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" від 23.06.2004 №105/04  надано АТ "Концерн АВЕК та Ко"  в оренду земельну ділянку по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ, загальною площею 17203 кв.м. для будівництва торговельного майданчику з  продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту до 01.06.2007 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для експлуатації цього об`єкту до 01.12.2029 (а.с.31 т.1).
Відповідно до пункту 4 вказаного рішення, АТ "Концерн АВЕК та Ко" повинно до початку будівництва: одержати архітектурно-планувальні завдання на розробку робочих проектів в управлінні містобудування та архітектури; розробити та погодити у встановленому порядку робочі проекти на будівництво об`єкту; одержати в інспекції Держархбудконтролю Головного управління містобудування, архітектури і земельних відносин дозвіл на виконання будівельних робіт; здійснити благоустрій прилеглої до об`єктів території згідно з робочим проектом, зокрема, привести її у стан не гірший ніж до початку будівництва; після закінчення будівництва виконати виконавчу зйомку об`єктів, підвідних інженерних мереж та благоустрою; об`єкти будівництва здати до експлуатації чинним порядком.
У випадку нездачі об`єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також не отримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку (п.5.2 рішення).

На підставі вказаного рішення, 19.10.2004  між Харківською міською радою (орендодавець) та АТ "Концерн АВЕК та Ко" (орендар) укладено договір оренди землі (далі-договір), відповідно до п.1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення – землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться на вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (а.с.22 т.1). 
В оренду передано земельну ділянку загальною площею 1,7203 га, у тому числі інших угідь  -1,7203 га (п.2 договору). 
На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури (п.3 договору).

Згідно п.15 договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва торговельного майданчику з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для експлуатації цього об`єкту.

Договір укладено строком: на будівництво до 01.06.2007 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на експлуатацію  - до 01.12.2029 (п.8 договору).

Пунктом 7 договору передбачено особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, а саме: у випадку нездачі об`єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Умови збереження стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки (п.17 договору). 
Відповідно до п.30 договору,  орендар має право, зокрема: за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку … торгівельні та інші будинки та споруди (пункт б).
Відповідно до п.31 договору орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору (пункт д); дотримуватися правил добросусідства, державних норм і правил, проектних рішень, правил забудови міста Харкова, чинного законодавства (підпункт є).
Згідно п. 38 договору,  дія договору припиняється шляхом його розірвання за: б) рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав визначених законом.
Договір набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації (п.43 договору).

19.10.2004 сторони підписали акт приймання-передачі земельної ділянки, відповідно до якого, орендарю передано земельну ділянку по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ, загальною площею 17203 кв.м. для будівництва торговельного майданчику з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту та для експлуатації цього об`єкту. Будівництво виконати до 01.06.2007.

11.07.2011 та  30.04.2014 сторони уклали додаткові угоди до договору оренди землі, яким внесли зміни до п.5 та п.9 договору в частині визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати (а.с.74, 79 т.1). 

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 10.09.2020 № 223522050 на земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:09:002:0031 площею 1,7203 га по вул. Амурській у м. Харкові зареєстроване право оренди за АТ "Концерн АВЕК та Ко" на підставі договору оренди землі від 19.10.2004 № 66194/04; відомості щодо прав власності на нерухоме майно – відсутні (а.с.26-28 т.1).

Позивач в позові посилається на те, що протягом 2017-2020 років  Інспекцією  державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради були проведені позапланові перевірки щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил на об`єкті: "Об`єкт будівництва по вул. Амурської ріг просп. Ювілейного у м. Харкові, кадастровий номер 6310136600:09:002:0031".

30.05.2017 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради складено акт №418-А перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів  і правил (далі-акт перевірки) (а.с.32 т.1).  
Вказаним актом зафіксовано, що на земельній ділянці по вул. Амурської, ріг просп. Ювілейного у м. Харкові, яка передана в оренду АТ "Концерн АВЕК та Ко",  розташовано 47 торговельних павільйонів, на які відсутні відомості про державну реєстрацію права власності  в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі прав власності на нерухоме майно.
Як зазначено в акті, в ході перевірки представниками АТ "Концерн АВЕК та Ко"  не представлено документ, що засвідчує право на виконання будівельних робіт чи документ, що засвідчує прийняття 47 нежитлових будівель–торговельних павільйонів до експлуатації. 
Таким чином, в акті перевірки встановлено, що 47 нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці по вул. Амурської, ріг просп. Ювілейного у м. Харкові  -  самовільно побудовані, що є порушенням п.3 ч.1 ст.34, ч.1 ст.37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та абз.4 п.5 «Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466 та ч.ч.2, 3 ст.11 Закону України «Про архітектурну діяльність». 

Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради видано ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" припис від 30.05.2017 № 418-Пр про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил у термін - до 30.08.2017 (а.с.35 т.1).

25.10.2017 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради проведено позапланову перевірку та складено акт №794/868-А (а.с.36-39 т.1), в якому зафіксовано факт невиконання ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" вимог припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 30.05.2017 № 418-Пр. 
За виявлене порушення на ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" складено протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності (а.с.41 т.1) та  видано припис від 25.10.2017 за № 794/868-Пр про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил з терміном виконання  – до 25.12.2017 (а.с.40 т.1).

Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису від 25.10.2017 № 794/868-Пр Приватним акціонерним  товариством  "Концерн АВЕК та Ко" не допущено посадових осіб Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради на об`єкт будівництва, про що складено акт №1279-А від 11.01.2020 (а.с.43 т.1).
За вказане порушення ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" притягнуто до відповідальності (складено протокол від 11.01.2020 та постанову №3/226/250-20-П від 22.01.2020 про накладення штрафу, а.с.45,46 т.1) та надано відповідний припис від 11.01.2020 за №12799-Пр про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил у термін – до 24.01.2020 (а.с.44 т.1). 

26.08.2020 Інспекцією з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради проведено комплекс перевірочних заходів, за результатами яких складено акт (а.с.47 т.1), в якому зафіксовано, що на земельній ділянці площею 1,7203 га по вул.Амурській кадастровий номер 6310136600:09:002:0031 розташовано споруди торгівельного призначення.

Судова колегія враховує наступне. 
Частиною першою статті 651 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. 
Згідно із частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених зазначеною нормою. 

Згідно статей 638, 639 Цивільного кодексу України,  договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на час укладення договору оренди землі від 19.10.2004) визначені істотні умови договору оренди землі.
Такими істотними умовами є, зокрема умови використання та цільове призначення земельної ділянки, умови збереження стану об`єкта.
Частиною 3 цієї вказаної статті було передбачено, що за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема порядок виконання зобов`язань сторін, …, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. 
Приписами частини першої статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження тощо. 
Орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі (частина 2 статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Положеннями статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, …, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Договором оренди землі від 19.10.2004 (п.17) встановлено, що умовою збереження стану об`єкта оренди є заборона самовільної забудови земельної ділянки.
За положеннями  п.30 договору,  орендар має право, зокрема: за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку … торгівельні та інші будинки та споруди (пункт б).
Пунктом 31 вказаного договору відповідач зобов`язувався дотримуватися державних норм і правил, проектних рішень, правил забудови міста Харкова, чинного законодавства (підпункт є).
Згідно п. 38 договору,  дія договору припиняється шляхом його розірвання за: б) рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав визначених законом.
Вказані умови договору оренди землі кореспондуються із наступними нормами закону. 

Згідно з ч. 1 ст. 24 Закону України "Про планування та забудову територій" ( в редакції чинній до 12.03.2011), фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об`єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов`язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, …, дозвіл на будівництво об`єкта містобудування.
Статтею 29 Закону України "Про планування та забудову територій", встановлено, що дозвіл на виконання будівельних робіт – це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів. Здійснення будівельних робіт на об`єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно з законодавством.
Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України  , житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Як свідчать матеріли справи, на земельній ділянці по вул. Амурській, ріг просп. Ювілейний у м. Харків, яка передана в оренду відповідачу, самовільно побудовано 47 торгівельних павільйонів за відсутності документів, що засвідчують право на виконання будівельних робіт чи документів, що засвідчують прийняття їх до експлуатації. 
Вказані обставини зафіксовано в акті Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради №418-А від 30.05.2017, складеному за результатами  перевірки дотримання Приватним акціонерним  товариством  "Концерн АВЕК та Ко" вимог законодавства  у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів  і правил (а.с.32 т.1).  
Таким чином, відповідачем, в порушення умов п.п.17,30,31 договору оренди землі від 19.10.2004, за відсутності дозвільних документів та письмової згоди орендодавця було здійснено самочинне будівництво на орендованій земельній ділянці. 
Відповідачем вказані обставини  не спростовуються.

Слід також зазначити, що за умовами договору оренди землі від 19.10.2004 (п.15) земельна ділянка була передана відповідачу для будівництва торгівельного майданчику з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту та для експлуатації цього об`єкту.
За положеннями п.8 договору, договір укладено строком: на будівництво до 01.06.2007 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації).
Відповідачем не надано суду доказів побудови та реєстрації ним об`єкту, будівництво якого було передбачено умовами договору, а саме, торгівельного майданчику з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту.
Згідно витягу  з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 10.09.2020 № 223522050, в реєстрі відсутня   інформація щодо  об`єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:09:002:0031 по вул. Амурській у м.Харкові (а.с.26-28 т.1).
Матеріали справи не містять доказів, що будівництво на спірній земельній ділянці передбаченого умовами договору об`єкту було розпочато відповідачем.
Відсутні докази звернення відповідача для отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
Водночас, відповідачем не доведено об`єктивної неможливості виконання обов`язку щодо забудови земельної ділянки, наявності будь-яких перешкод щодо початку будівництва.
Враховуючи наведене, судова колегія приходить до висновку про порушення відповідачем умов використання земельної ділянки, визначених п.15 договору, а також встановлених п.8 договору строків будівництва об`єкту. 

В п.7 договору сторони визначили, що  у випадку нездачі об`єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.
Згідно п. 38 договору,  дія договору припиняється шляхом його розірвання за: б) рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав визначених законом.

Судова колегія зазначає, що передаючи в оренду земельну ділянку комунальної власності на території міста основний інтерес орендодавця полягає  не тільки в отриманні орендної плати, але і в дотриманні умов використання земельної ділянки, та можливості повернення земельної ділянки у відповідному стані після закінчення договору оренди.
Порушення цього інтересу свідчить про позбавлення орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору оренди землі.
Укладаючи договір оренди, Харківська міська рада розраховувала, що відповідач буде використовувати земельну ділянку для будівництва та експлуатації торгівельного майданчику з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту.
Однак, відповідач не дотримався  умов використання земельної ділянки у межах передбаченої договором мети (не розпочав будівництво в строки, встановлені договором оренди землі).
Крім того, матеріалами справи підтверджується невиконання відповідачем умов договору щодо збереження стану об`єкта оренди,  оскільки останнім за відсутності будь-яких дозвільних документів та згоди орендодавця  самовільно побудовано на орендованій земельній ділянці  торгівельні павільйони. 
Отже,  у даному випадку має місце істотне порушення умов договору оренди землі від 19.10.2004, за якого, позивач, як орендодавець позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору.
За наведених обставин,  суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про  наявність підстав для розірвання договору оренди землі від 19.10.2004 відповідно до п.п.7, 38 договору, ст.32 Закону України «Про оренду землі», ст.651 ЦК України. 

Під час розгляду справи в суді першої інстанції відповідач у відзиві на позов просив суд застосувати строк позовної давності до вимог позивача (а.с.120 т.1).
В оскаржуваному рішенні суд першої інстанції задовольнив вказану заяву відповідача та відмовив в позові у зв`язку із спливом строку позовної давності. 

Проте, колегія суддів не погоджується з висновками місцевого господарського суду, з огляду на наступне.
Відповідно до  статті 253 ЦК України  перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.
За загальним правилом перебіг позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (частини перша статті 261 ЦК України).
Підставою для звернення позивача до суду з цим  позовом про розірвання договору оренди землі є порушення відповідачем умов договору оренди землі та вимог чинного законодавства щодо заборони самочинного будівництва.
З матеріалів справи вбачається, що про існування самочинно побудованих на орендованій земельній ділянці об`єктів відповідач дізнався  у травні 2017 після проведення Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради позапланової перевірки  дотримання  ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, за результатами якої складено  відповідний акт №418-А та припис №418-Пр  про усунення порушення. 
На час звернення (14.09.2020) позивача до суду з позовом про розірвання договору оренди землі від 19.10.2014 відповідачем не було усунуто допущені порушення, що не заперечується останнім та підтверджується актом обстеження земельної ділянки від 26.08.2020. 
Таким чином, допущене відповідачем правопорушення за своєю суттю не є одноразовим,  має триваючий характер та не припинено на момент звернення позивача до суду з позовом.
Тобто, дії відповідача безперервно порушують договір та вимоги чинного законодавства, у зв`язку з чим, початковий момент перебігу позовної давності зміщується із кожним днем  порушення прав власника земельної ділянки. 
Враховуючи наведене, позов про розірвання договору оренди землі може бути заявлено впродовж усього часу тривання порушення прав власника земельної ділянки.
Судова колегія погоджується із доводами позивача про те, що відповідач протягом 2017-2021 рр. не здійснив дій, передбачених договором оренди землі (п.п.7;17;30), не усунув порушення відповідно до приписів Інспекції з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради (а.с.35, 40, 44 т.1). 
Отже,  позивачем не пропущено строк позовної давності для звернення до суду з позовом, у зв`язку з чим, в задоволенні заяви відповідача про застосування наслідків спливу строку позовної давності до вимог позивача про розірвання договору оренди землі слід відмовити.

З огляду на викладене, судова колегія приходить до висновку про необхідність задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди землі, укладеного 19.10.2004 між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко", зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 19.10.2004 за № 66194/04.

В позові позивач просить суд зобов`язати відповідача повернути земельну ділянку  до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
З цього приводу судова колегія зазначає наступне. 
Відповідно до ч.1 ст.34 Закону України «Про оренду землі», у  разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.  
За умовами п.21 договору оренди, після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку  у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. 
Отже, у разі розірвання договору оренди землі в судовому порядку орендар зобов`язаний повернути орендодавцю земельну ділянку із приведенням її у придатний для використання стан. 
Вимога позивача про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі, а відтак, встановивши наявність підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди землі від 19.10.2004, судова колегія приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині зобов`язання АТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м. Харкова земельну ділянку площею 1,7203 га до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Позивачем також заявлено позовну вимогу про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 1,7203 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0031) по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний), яка використовується ПРАТ "Концерн АВЕК та Ко" шляхом демонтажу усіх споруд торгівельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці.
З цього приводу судова колегія зазначає наступне. 
За положеннями  статті 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
Однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. 
Другою умовою застосування негаторного позову має бути відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, адже в разі наявності таких відносин власник здійснює захист порушеного права власності зобов`язально-правовими засобами. 
Вказану правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 03 червня 2020 року у справі № 916/1666/18, від 26 травня 2020 року у справі №906/656/19.

За змістом частини 2  статті 152 ЗК України  власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Частиною 4  статі 376 ЦК України  передбачено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Матеріалами справи підтверджено факт самовільного розміщення  відповідачем на земельній ділянці по вул. Амурської, ріг просп. Ювілейного у м.Харкові  торгівельних павільйонів.
Відповідач не довів суду належними та допустимими доказами правомірність розміщення ним вказаних об`єктів  на земельній ділянці, що перебуває у власності  позивача.
Вчинене відповідачем правопорушення є триваючим та має місце на момент звернення позивача до суду з цим позовом. 
Договір оренди землі від 19.10.2004, укладений з відповідачем підлягає розірванню, а отже, договірні правовідносини між сторонами є припиненими. 
За таких обставин, оскільки вищевказані об`єкти (споруди торговельного призначення) знаходяться на земельній ділянці комунальної форми власності з порушенням вимог земельного та містобудівного законодавства, між сторонами відсутні договірні орендні правовідносини, для можливості безперешкодного користування власником своїм майном на власний розсуд, судова колегія приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог про зобов`язання відповідача усунути  перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу незаконно розміщених на ній об`єктів. 

    Стосовно застосування строку позовної давності до вимог про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку та усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу усіх споруд торгівельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці, судова колегія зазначає наступне. 
У  статті 268 ЦК України  наведено невичерпний перелік вимог, на які позовна давність не поширюється. У частині другій цієї статті передбачено, що законом можуть бути встановлені також інші вимоги, на які не поширюється позовна давність. Але в деяких випадках позовна давність не може поширюватись і на інші категорії вимог, хоча про це прямо й не зазначено у законі.
Так, позовна давність не може поширюватися на вимоги про усунення перешкод у здійсненні власником права користування та розпоряджання своїм майном, оскільки у такому разі йдеться про так зване триваюче правопорушення. 
Власник може пред`явити такий позов у будь-який час незалежно від того, коли почалося порушення його прав. Обов`язковою умовою негаторного позову є існування порушення прав власника на час пред`явлення такого позову.
Таким чином, допоки особа є власником нерухомого майна, вона не може бути обмежена у праві звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження цим майном. А тому  негаторний позов може бути пред`явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення.                    
Подібного висновку дійшла  Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 липня 2018 року у справі №653/1096/16-ц, Верховний Суд в постанові від 15.05.2018 у справі №922/2652/17

Вимога про повернення земельної ділянки у зв`язку з порушенням умов договору оренди також є негаторним позовом, який можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав власника такої земельної ділянки.
Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд в постанові від 25.03.2020 у справі №527/605/17-ц. 
Враховуючи наведене, заява відповідача про застосування строку позовної давності до вимог позивача про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку та усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу усіх споруд торгівельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці не підлягає задоволенню.

Доводи апеляційної скарги позивача знайшли своє підтвердження під час апеляційного перегляду справи. 
При прийнятті оскаржуваного рішення суд першої інстанції прийшов до правильного висновку про порушення відповідачем умов договору оренди землі, вимог містобудівного та земельного законодавства, але  неправильно застосував норми матеріального права щодо спливу строку позовної давності, що є підставою для задоволення апеляційної скарги позивача, скасування рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2021 року у справі №922/2961/20 з прийняттям нового рішення про задоволення позову. 
Відповідно до ст.282 Господарського процесуального кодексу України, у випадку скасування судового рішення суд апеляційної інстанції здійснює новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи  у суді першої інстанції; розподіл судових витрат, понесених у зв`язку із переглядом справи в суді апеляційної інстанції. 
З урахуванням  ст. 129 ГПК України, витрати зі сплати судового збору за подання позову та апеляційної скарги покладаються на відповідача. 
Враховуючи викладене, керуючись ст.129,  ст.270, п.2 ч.1. ст.275, п.п.1, 4 ч.1 ст.277, 282,  Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів 

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу позивача задовольнити.
Рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2021 року у справі        №922/2961/20 скасувати.
Прийняти  нове рішення.
Позовні вимоги задовольнити.
Розірвати договір оренди землі, укладений 19.10.2004 між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко", зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 19.10.2004 за № 66194/04.
Усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м.Харкова площею 1,7203 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0031) по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м.Харкові, яка використовується Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці.
Зобов`язати Приватне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м. Харкова земельну ділянку площею 1,7203 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0031) по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" на користь Харківської міської ради витрати зі сплати судового збору за подання позову в розмірі 6306  грн. та витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 9459 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку ст.ст.287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 26.03.2021р.

Головуючий суддя                                                                    О.Є. Медуниця

Суддя                                                                                           Н.В. Гребенюк  

Суддя                                                                                           Л.Ф. Чернота