КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
 
ПОСТАНОВА
І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И
 
01 лютого 2021 року
 
м. Київ
 
справа № 760/14995/19
провадження № 22-ц/824/1268/2021
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
 
головуючого судді - Кравець В.А.,(суддя-доповідач)
суддів - Мазурик О.Ф., Махлай Л.Д.
 
учасники справи:
 
позивач  -   ОСОБА_1 
відповідач -  ОСОБА_2 
 
розглянув у порядку письмового провадження апеляційну скаргу відповідача ОСОБА_2 
 
на рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 20 січня 2020 року у складі судді Козленко Г.О.
 
у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості з орендної плати, -
 
В С Т А Н О В И В:
 
У травні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, в якому просив стягнути з ОСОБА_2 заборгованість у розмірі 159 184,93 грн, з яких 150 000 грн - заборгованість по орендній платі; 9 184,93 грн - 3% річних.
В обґрунтування позовних вимог зазначав, що 25 грудня 2014 року між позивачем та відповідачем укладено договір найму (оренди) квартири за адресою: АДРЕСА_1 на строк до 01 грудня 2015 року з орендною платою у розмірі 16 000 грн на місяць та частковою сплатою за користування комунальними послугами у розмірі 500 грн щомісячно. Того ж дня квартиру передано у користування ОСОБА_2 , що підтверджується актом приймання-передачі від 25 грудня 2014 року.
Указував, що після 01 грудня 2015 року, у зв`язку із відсутністю заперечень наймодавця, наймач продовжив проживати у квартирі до червня 2017 року.
Стверджував, що у серпні 2016 року ОСОБА_2 сплачено лише частину орендної плати у розмірі 15 000 грн, а починаючи з вересня 2016 року по травень 2017 року включно останнім орендна плата сплачена не була, у зв`язку з чим утворилася заборгованість у розмірі 150 000 грн. Окрім суми заборгованості позивач просив стягнути 3% річних у розмірі 9 184,93 грн, що передбачено ст. 625 ЦК України.
Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 20 січня 2020 року позовну заяву задоволено. 
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 заборгованість у розмірі 150 000 грн та 3% річних у сумі 9 184,93 грн, а всього 159 184,93 грн та 1 594,85 грн судового збору.
Не погоджуючись з указаним рішенням, 23 жовтня 2020 року відповідач звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Апеляційну скаргу мотивує тим, що рішення суду першої інстанції прийняте з грубим порушенням норм матеріального та процесуального права.
Стверджує, що у матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази на підтвердження того, що апелянт проживав у орендованій квартирі до червня 2017 року.
Звертає увагу суду на те, що у договорі, укладеному між сторонами 25 грудня 2014 року, відсутні умови щодо його пролонгації. Подальше використання майна обумовлене сторонами виключно шляхом укладення нового договору.
Зазначає, що ОСОБА_3 , який при підписанні договору оренди діяв від імені ОСОБА_1 , повноважень на таке представництво не мав, з огляду на що, суд першої інстанції мав застосувати правові наслідки недійсності правочину, передбачені ст. 216 ЦК України.
14 грудня 2020 року до Київського апеляційного суду надійшов відзив ОСОБА_1 , в якому останній просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
  Згідно частини тринадцятої статті 7 ЦПК України  розгляд справи здійснюється  у порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами відповідно до  п.1 ч.1  ст. 274 ЦПК України.
Заслухавши доповідь судді-доповідача Кравець В.А., обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів доходить висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з обґрунтованості позовних вимог та наявності підстав для стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати. 
Проте, з таким висновком колегія суддів не погоджується в повній мірі з огляду на наступне.
Згідно зі ст. 263 ЦПК України рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.       Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Частиною 1 статті 367 ЦПК України визначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Судом установлено, що 25 грудня 2014 року між ОСОБА_3 (який діяв на підставі довіреності від 19.05.2011 № 1525) та ОСОБА_2 було укладено договір найму (оренди) нерухомого майна, а саме квартири за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується Актом прийому-передачі нежитлового приміщення від                       25 грудня 2014 року (а.с.7-9). 
Відповідно до п.4.1 договору, строк дії договору встановлений з 01 грудня 2014 року до 01 грудня 2015 року.
Пунктами 3.1, 3.2 договору найму (оренди) визначено, що розрахунок по орендній платі здійснюється не пізніше першого числа кожного місяця проживання, підлягаючого до сплати. Щомісячна орендна плата сплачується в грошовій формі та складає 16 000 грн. У додаткових умовах договору п.6.8 сторони домовились, що загальна вартість комунальних послуг складає 500 грн в місяць. Тобто, щомісячна оплата відповідача за договором найму (оренди) становила 16 500 грн.
Відповідно до п.4.1.1. моментом фактичного користування об`єкта нерухомості є підписання сторонами акту приймання-передачі житлового приміщення, копія якого міститься в матеріалах справи (а.с.9). Пункт 4.1.2. передбачає, що момент закінчення фактичного користування об`єктом нерухомості є підписання акту здачі житлового приміщення.
Розділом 4 договору найму (оренди) від 25 грудня 2014 року визначено вичерпний перелік домовленостей сторін щодо дії, порядку пролонгації та розірвання договору.
Так, відповідно до п. 4.4 договору орендар має переважне право на укладення договору оренди нерухомого майна на новий строк.
При цьому, умови щодо пролонгації договору оренди у самому договорі відсутні, подальше використання майна обумовлене сторонами виключно шляхом укладення нового договору на новий строк.
Як убачається зі змісту договору найму (оренди) від 25 грудня 2014 року, даний договір укладено ОСОБА_3 з відповідачем на підставі довіреності від 19.05.2011 № 1525.
Матеріали справи містять копію довіреності від 19 травня 2011 року, видану ОСОБА_1 на ім`я ОСОБА_3 , відповідно до якої позивач надав право управляти та розпоряджатися належною йому квартирою, укладати всі не заборонені законом правочини, зокрема здавати в оренду. Строк дії довіреності встановлений у 3 роки та закінчив свою дію 19 травня 2014 року. 
Тобто договір найму (оренди) нерухомого майна від 25 грудня 2014 року укладений поза строком дії довіреності, а отже ОСОБА_3 станом на час вчинення правочину вже                не мав повноважень вчиняти дії щодо здачі в оренду житлового приміщення в інтересах ОСОБА_1 .
Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори.
За змістом статті 627 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до ст. 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків.
У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.
За змістом ч. 2 ст. 639 ЦК України якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася.
У тих випадках, коли закон не встановлює обов`язковість певної форми, сторони можуть обирати її на власний розсуд, але в межах чинного законодавства.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).
Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Таким чином, судам відповідно до статті 215 ЦК України необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом, та оспорювані - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом. Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 червня 2019 року у справі №916/3156/17 (провадження № 12-304гс18) наведено такі висновки щодо застосування норм права.
Статтею 215 ЦК України визначено, що нікчемним є той правочин, недійсність якого прямо передбачена законом.
Тобто коли є правова норма, яка безпосередньо визначає недійсність правочину без дотримання її вимог.
Нікчемний договір не породжує тих прав і обов`язків, настання яких бажали сторони, і визнання такого договору недійсним судом не вимагається.
Сторони нікчемного правочину не зобов`язані виконувати його умови (навіть якщо суд не визнавав його недійсним).
Правові наслідки недійсності договору передбачені статтею 216 ЦК України.
Відповідно до положень частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі визнання недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Таким чином, зважаючи на те, що договір найму (оренди) нерухомого майна від                  25 грудня 2014 року укладений ОСОБА_3 в інтересах ОСОБА_1 з відповідачем на підставі довіреності, яка закінчила свою дію, тобто станом на час укладення правочину оренди орендодавець ( ОСОБА_3 ) не мав повноважень на вчинення такої дії,  колегія суддів доходить висновку, що підписаний сторонами договір найму (оренди) нерухомого майна від                  25 грудня 2014 року є в цілому нікчемним, тобто таким, що юридично не мав місця, не створив будь-яких правових наслідків, окрім тих, що пов`язані з його недійсністю. Нікчемний договір є недійсним разом з усіма його умовами та не створює для сторін зобов`язань, що в ньому закріплені.
Зважаючи на викладене, договір найму укладено не уповноваженою на це особою, а обставини, на які посилається позивач, не підтверджені належними та допустимими доказами.
Окрім того, сторонами по справі не заперечувався той факт, що ОСОБА_2 не вів жодних перемовин та не укладав жодних договорів безпосередньо з власником квартири ОСОБА_1 .
Посилання сторони позивача на договір іпотеки від 04 липня 2011 року, відповідно до умов якого ОСОБА_3 є іпотекодержателем вищевказаної квартири, як на підтвердження повноважень ОСОБА_3 на укладення договору найму (оренди) від 25 грудня 2014 року, є безпідставними та не заслуговують на увагу суду, оскільки повноваження ОСОБА_3 згідно іпотечного договору направлені виключно на здійснення дій щодо укладення договорів купівлі-продажу предмета іпотеки. Жодних застережень щодо можливості здавати предмет іпотеки в оренду умови іпотечного договору не містять.
Виходячи з наведеного, колегія суддів уважає, що суд першої інстанції, встановивши, що станом на час укладення договору оренди ОСОБА_3 не мав необхідних на це повноважень, залишив поза увагою той факт, що іпотечний договір не містить умов щодо здачі іпотечного майна в оренду та не може слугувати підтвердженням повноважень                 ОСОБА_3 на вчинення правочину оренди житлового приміщення (предмета іпотеки), внаслідок чого дійшов помилкового висновку про задоволення позовних вимог, що призвело до неправильного вирішення справи.
У силу статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України за наслідками розгляду апеляційної скарги суд апеляційної інстанції має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Таким чином, колегія суддів доходить висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення місцевого суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Відповідно до ч.13 ст.141 ЦПК України якщо суд апеляційної або касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Таким чином, з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 2 392,20 грн.
Керуючись статтями 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, Київський апеляційний суд  у складі колегії суддів,-
 
П О С Т А Н О В И В:
 
Апеляційну скаргу відповідача ОСОБА_2 - задовольнити.
Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 20 січня 2020 року - скасувати.
У задоволенні позову  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості з орендної плати- відмовити.
Стягнути з  ОСОБА_1 на користь  ОСОБА_2 судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 2 392,20 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та оскарженню в касаційному порядку не підлягає, крім випадків, передбачених пунктом 2 частини третьої статті 389 ЦПК України.

Головуючий                                                                           В.А. Кравець

Судді                                                                                       О.Ф. Мазурик

                                                                                                 Л.Д. Махлай