ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И 

23 лютого 2021 року                                                                    м. Чернівці
справа № 725/2195/20
провадження 22-ц/822/71/20
Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого        Перепелюк І. Б. 
суддів: Височанської Н.К., Литвинюк І.М. 
секретар Собчук І.Ю. 
розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс» на рішення Першотравневого районного суду м.Чернівців від 20 жовтня 2020 року в цивільній справі за позовами ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс», приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренко Ростислава Олександровича, ОСОБА_3 про визнання недійсним договору, визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на майно, витребування майна 

встановив:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
ОСОБА_1 ОСОБА_4 звернулися в суд з позовами до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс», приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренко Р.О., ОСОБА_3 про визнання недійсним договору, визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на майно, витребування майна.
Позовні вимоги обґрунтовували слідуючими обставинами.
23 липня 2008 року між Публічним акціонерним товариством «ВТБ Банк» та ОСОБА_2 укладений кредитний договір № 24-096/08-КЛ, цього ж дня з метою забезпечення виконання вказаного зобов`язання між вказаним банком та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір № 24-096/08-ДИ01, а також між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 24-096/08-ДИ02 відповідно до яких, іпотекодавці передали в іпотеку банку нежитлові приміщення, площею: 62,50 кв. м, 129,30 кв. м, 164,70 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
Укладеними договорами іпотеки було передбачено, що ці договори є договорами про задоволення вимог іпотекодержателя на підставі яких, іпотекодержатель на власний розсуд може згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань. В цьому випадку цей договір є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівців від 11 червня   2010 року стягнуто солідарно з ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 на користь ВАТ «ВТБ Банк» заборгованість за кредитним договором від 23 липня 2008 року № 24.096/08-КЛ в розмірі 3 307 701,92 грн. Після ухвалення судом вказаного рішення позивачі не отримували від іпотекодержателя жодних повідомлень, які б стосувались уступлення прав вимоги за основним та іпотечним договором, вимог про виконання основного зобов`язання, повідомлень щодо оцінки предмета іпотеки та набуття предмета іпотеки у власність.
01 листопада 2016 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренком Р.О. прийняті рішення про державну реєстрацію права власності на належне їм майно: рішення індексні номери: 32158071, 32158949, 32158555 від 01 листопада 2016 року «Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» про реєстрацію за ТОВ «ФК «Поліс» права власності на нежитлові приміщення, площею: 62,50 кв. м, 129,30 кв. м, 164,70 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
З метою визнання вказаних рішень про державну реєстрацію права власності недійсними вони звернулись до суду з відповідними позовами з інших підстав ніж у даному спорі, та в процесі судового розгляду їм стало відомо про наявність вимоги про усунення порушень від 25.04.2019 року, яку вони не отримували.
Вважають, що вказаний вище договір про задоволення вимог іпотекодержателя підлягає визнанню недійсним, оскільки відповідачем ТОВ «ФК «Поліс» було порушено процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки через неповідомлення позивачів та не проведення оцінки майна всупереч вимогам ст. ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку».
Зокрема, договір про задоволення вимог іпотекодержателя вважається укладеним в момент набуття права власності на предмет іпотеки. На момент укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя станом на 01.11.2016 року, відповідно до ч. 1 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» та п.5.5 договору іпотеки, іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття (тобто на момент державної реєстрації прав на нерухоме майно за ТОВ «ФК "Поліс») на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності та в разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 % вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Тобто істотною умовою договору про задоволення вимог іпотекодержателя є вартість предмета іпотеки, яка визначається суб`єктом оціночної діяльності на підставі Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», натомість оцінка майна, що є предметом договору іпотеки до моменту набуття права власності на предмет іпотеки на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» виконана не була, при цьому замовниками такої оцінки можуть бути власники майна або особи, у яких таке майно знаходиться. ТзОВ ФК «Поліс» не повідомляло іпотекодавців про оцінку предмета іпотеки та відповідно його вартість, за якою іпотекодержатель набуває майно у власність.
Окрім того, позивачами не було отримано вимоги про усунення порушень, а з тієї про наявність якої вони дізнались під час судового розгляду справи про визнання недійсними рішень про державну реєстрацію права власності вбачається, що іпотекодержателем донараховано проценти і ТОВ "ФК "Поліс" пред`явлено вимогу про їх сплату станом на 25.04.2016 року в розмірі 156 882,79 доларів США, тобто поза межами строку кредитування, оскільки рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівців, який стягнуто в солідарному порядку з ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 на користь ВАТ "ВТБ Банк" заборгованість за кредитним договором №24.096/08-КЛ від 23.07.2008 року в розмірі 3 307 701,92 грн. достроково змінено строк виконання зобов`язання.
За таких обставин, сума заборгованості не є безспірною, у зв`язку з чим відсутні підстави для задоволення вимог кредитора за рахунок предмету іпотеки на визначений ним розмір заборгованості, а тому вимога про усунення порушень від 25.04.2016 року викладена із порушенням вимог законодавства, не містить дійсного змісту порушеного зобов`язання та на момент задоволення вимог іпотекодержателя іпотекодавці вказаної вимоги не отримували.
Також з даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що право власності на предмет іпотеки, а саме нежитлові приміщення, площею: 62,50 кв. м, 129,30 кв. м, 164,70 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 на даний час перебувають у власності ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 19.11.2019 року та підлягають витребуванню у нього як добросовісного набувача на підставі ст. 388 ЦК України у випадку визнання недійсним договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
Позивачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 просили визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя, за яким ТзОВ "Фінансова компанія "Поліс" набуло право власності на нежиле приміщення, загальною площею 129.30 кв.м. що знаходяться за адресою:  АДРЕСА_1 та нежиле приміщення, загальною площею 164,70 кв.м. що знаходяться за вказаною адресою, визнати протиправним і скасувати рішення індексний номер 32158949 від 01.11.2016 року та індексний номер 32158555 від 01.11.2016 року про реєстрацію за ТзОВ «Фінансова компанія «Поліс» права власності на вказане майно, витребувати від ОСОБА_3 спірні нежитлові приміщення. 

Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішення Першотравневого районного суду м.Чернівців від 20 жовтня 2020 року позови ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до ТзОВ «Фінансова компанія «Поліс», приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренко Р.О., Бучинського АП. про визнання недійсним договору, визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на майно, витребування майна - задоволено. 
Визнано недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя, за яким ТзОВ "Фінансова компанія "Поліс" набуло право власності на нежиле приміщення, загальною площею 129,30 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та нежиле приміщення, загальною площею 164,70 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
Визнано протиправним і скасовано рішення індексний номер 32158949 від 01.11.2016 року "Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень" про реєстрацію за ТзОВ «Фінансова компанія «Поліс», код ЄДРПОУ 38994463, права власності на нежиле приміщення, загальною площею 129,30 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
Визнано протиправним і скасувати рішення індексний номер 32158555 від 01.11.2016 року "Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень" про реєстрацію за ТзОВ «Фінансова компанія «Поліс», код ЄДРПОУ 38994463, права власності на нежиле приміщення, загальною площею 164,70 кв.м, що заходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
Витребувано від ОСОБА_3 нежилі приміщення, загальною площею 129,30 кв.м. та 164,70 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
Визнано недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя, за яким ТзОВ "Фінансова компанія "Поліс" набуло право власності на нежиле приміщення, загальною площею 62,5 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
Визнано протиправним і скасовано рішення індексний номер 32158071 від 01.11.2016 року "Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень" про реєстрацію за ТзОВ «Фінансова компанія «Поліс», код ЄДРПОУ 38994463, права власності на нежиле приміщення, загальною площею 62,5 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
Витребувано від ОСОБА_3 нежиле приміщення, загальною площею 62,5 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1072141673101, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Вирішено питання щодо судових витрат. 
Скасовано арешт накладений ухвалою Першотравневого районного суду м.Чернівців від 29.05.2020 року на нежиле приміщення, загальною площею 129,30 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1072187973101, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , а також на нежиле приміщення, загальною площею 164,70 кв.м. реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1072167873101, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ТзОВ «Фінансова компанія «Поліс» просить рішення Першотравневого районного суду м.Чернівців від 20 жовтня 2020 року скасувати та відмовити в позові ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . 

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
В апеляційній скарзі ТзОВ «Фінансова компанія «Поліс» зазначає, що оскаржене рішенням суду ухвалене з порушенням норм матеріального права, неповним з`ясуванням судом обставин, що мають значення для справи та не відповідністю висновків суду обставинам справи.
Зазначає що відсутні правові підстави для визнання недійсними договорів про задоволення вимог іпотекодержателя, адже такі договори між сторонами не укладалися. В рішенні суду не зазначено реквізити договорів про задоволення вимог іпотекодержателя, які визнаються недійсними, а саме дата договорів, номери договорів, сторони договорів та інше. Таким чином, незрозуміло, які саме договори визнано судом недійсними.
       Суд першої інстанції дійшов помилкових висновків, що договори про задоволення вимог іпотекодержателів є недійсними оскільки сторонами не було досягнуто згоди з усіх істотних умов.         Непогодження сторонами істотних умов договору може бути лише підставою для визнання договору неукладеним, а не визнання договору недійсним.
       Доводи позивача щодо різної суми заборгованості зазначеної у вимозі та у повідомленні про задоволення вимог шляхом набуття прав власності на предмет іпотеки, а також щодо відсутності доказів проведення оцінки спірного нерухомого майна на момент набуття на нього права власності не є предметом розгляду даної справи.
Позивач має право на відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки на розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя відповідно до абзацу третього статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Позивачі звернулися до суду із позовами після спливу трирічного строку передбаченого для захисту прав, ТзОВ «ФК «Поліс» заявило про застосування позовної давності до заявлених позовних вимог. 
       Однак, суд першої інстанції не дав оцінку зазначеним обставинам, строк позовної давності позивачам не поновив, визнав недійсними договори про задоволення вимог іпотекодержателя, визнав протиправними та скасував рішення та витребував майно поза межами строку давності, чим порушив норми матеріального права, що є підставою для скасування рішення суду. 

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
ОСОБА_1 , ОСОБА_2 подали відзив на апеляційну скаргу ТзОВ «Фінансова компанія «Поліс».
Просять апеляційну скаргу ТзОВ «Фінансова компанія «Поліс» залишити без задоволення. Посилається на те, що аргументи викладені в апеляційній скарзі, є безпідставними.

Мотивувальна частина
Обставини справи, встановлені судом 
Судом встановлено, що 23 липня 2008 року між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_2 укладений кредитний договір № 24-096/08-КЛ.
З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_2 укладений іпотечний договір № 24-096/08-ДИ01, посвідчений     23 липня 2008 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Балацьким О.О. за № 4082, відповідно до умов якого ОСОБА_2 передав в іпотеку банку нежилі приміщення загальною площею 62,5 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 , а також цього ж дня між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_1 укладений іпотечний договір № 24-096/08-ДИ02, посвідчений 23 липня 2008 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Балацьким О. О. за № 4083 відповідно до якого ОСОБА_1 передала в іпотеку банку приміщення на цокольному поверсі площею 129,30 кв.м. (літ. А), приміщення перукарні в підвальному поеверсі літ. Пб загальною площею 164,70 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 . У пункті 1.1 договорів іпотеки № 24-096/08-ДИ01 та № 24-096/08-ДИ02, сторони узгодили, що договір забезпечує вимоги, що витікають із договору кредиту, який укладений між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_2 від 23 липня 2008 року № 24-096/08-КЛ.
Встановлено, що грошове зобов`язання за договором кредиту, укладеного між    ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_2 не виконане, рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівців від 11 червня 2010 року стягнуто в солідарному порядку з ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 на користь ВАТ "ВТБ Банк" заборгованість за кредитним договором в розмірі 3 307 701,92 грн. Рішення залишилось без виконання, а тому новий іпотекодержатель - ТОВ «ФК «Поліс» скористався своїм правом звернути стягнення на предмет іпотеки за обома іпотечними договорами на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який сформований в якості застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в іпотечних договорах.
01листопада 2016 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренком Р.О. прийняті рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки індексні номери: 32158071, 32158949, 32158555 від 01 листопада 2016 року відповідно до якого зареєстровано за ТОВ «ФК «Поліс» право власності на нежитлові приміщення, площею: 62,50 кв. м, 129,30 кв. м, 164,70 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
З копій вимог, вбачається, що іпотекодержатель вказував про наявність у боржників заборгованості в сумі 517827,23 долари США з яких 360944,44 доларів США основна сума боргу та 156882,79 доларів США заборгованість за відсотками.
Судом встановлено, що рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівців від 11 червня 2010 року стягнуто в солідарному порядку з ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 на користь ВАТ "ВТБ Банк" заборгованість за кредитним договором в розмірі 3307701,92грн., що еквівалентно 414353,60 доларів США.

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови
Заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, суд апеляційної інстанції прийшов до висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково з наступних підстав.
Згідно ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам судове рішення в повній мірі не відповідає.
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені у тому числі, й статтями 35-37 Закону України «Про іпотеку». 
Зокрема, частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
За змістом статті 36 Закону України «Про іпотеку»  (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення  вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
На підставі частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку»  іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Положеннями частини другої статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Судом встановлено, що згідно п 5.5 укладеного між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_1 іпотечного договору № 24- 096/08-ДИ 02, у відповідності до статті 36 Закону України "Про іпотеку" цей договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може: згідно статті 37 Закону набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань іпотекодавця за Кредитним договором. В цьому випадку цей Договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки; згідно статті 38 Закону продати предмет іпотеки будь-якій особі-покупцеві, при цьому ціна продажу предмета іпотеки може бути встановлена за вибором іпотекодержателя, або в розмірі заставної вартості предмета іпотеки, визначеної у п. 1.5 цього договору або на підставі оцінки майна, підготовлена незалежним суб`єктом оціночної діяльності. Договір купівлі-продажу, укладений у відповідності до цього пункту є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки. Іпотекодержатель має право організувати продаж предмета іпотеки шляхом укладання договору купівлі-продажу між іпотекодавцем та покупцем, який укладається та письмовою згодою іпотекодержателем в порядку, визначеному статтею 6 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати". При цьому кошти за придбану нерухомість покупець сплачує на банківські рахунки іпотекодержателя.
Аналогічні положення містяться в п. 5.5 укладеного між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_2 іпотечного договору № 24-096/08-ДИ01, посвідченого 23 липня 2008 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Балацьким О.О. за № 4082.
Відповідно до п. 5.4 обох договорів іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснювались зокрема згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до правових позицій Великої палати Верховного суду від 21.03.2018 року № 760/14438/15-ц та Верховного суду України від 27.04.2017 року у справі №6-679цс17 законодавцем визначено три способи захисту задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий (на підставі рішення суду) та два позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.
При цьому договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
Положення наведених норм дають підстави для висновків, що іпотекодавець вправі оспорити в суді державну реєстрацію набутого іпотекодержателем в позасудовому порядку права власності на предмет іпотеки у разі, якщо він вважає, що таке набуття порушує його права.
Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Перевірка документів на наявність підстав, зокрема, для прийняття відповідних рішень є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першої статті 18 вказаного Закону).
Державний реєстратор, яким може бути і нотаріус (пункт 2 частини першої статті 10 вказаного Закону) : 
1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 
2) перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (пункти 1-2 частини третьої статті 10 Закону).
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (абзац перший частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). 
Так, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, зокрема, подаються: 
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі (пункт 57 затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).
Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, провадження № 14-2цс19).
Підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.
У пункті 3 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам Закону.
Судом вірно встановлено, що письмові вимоги, які були направленні на адресу позивачів, останні не містили усіх істотних умов характерних для договору про задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема в них не містилось інформації про вартість предмету іпотеки, а також не конкретизовано в який саме спосіб іпотекодержателем планується звернення стягнення на предмет іпотеки. При цьому, такі вимоги були надіслані позивачам у квітні 2016 року, а оцінка вартості предмету іпотеки проведена у листопаді 2016 року, а тому позивачі не були та не могли бути повідомлені про вартість предмету іпотеки.
Крім того суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що істотною умовою договору про задоволення вимог іпотекодержателя є розмір заборгованості за основним зобов`язанням. Зокрема, під час дослідження вимог надісланих позивачам судом встановлено, що іпотекодержатель вказував про наявність у боржників заборгованості в сумі 517827,23 долари США з яких 360944,44 доларів США основна сума боргу та 156882,79 доларів США заборгованість за відсотками.
Однак як вбачається з рішення Шевченківського районного суду м.Чернівців від 11 червня 2010 року стягнуто в солідарному порядку з ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 на користь ВАТ "ВТБ Банк" заборгованість за кредитним договором в розмірі 3307701,92грн., що еквівалентно 414353,60 доларів США.
Наявність судового рішення, яке боржник виконав не в повному обсязі, не є підставою для нарахування процентів та пені за кредитним договором.
Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що за відсутності документів, необхідних для державної реєстрації права власності на нежитлові приміщення, площею: 62,50 кв.м, 129,30 кв.м, 164,70 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Поліс» така реєстрація проведена з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відповідно до ст.ст.15, 16 ЦК України, ст. 4 ЦПК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних прав, свобод чи інтересів у спосіб, передбачений законом або договором.
Судовий захист права власності здійснюється, зокрема, шляхом розгляду позовів про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (ст.ст.387, 388 ЦК), про визнання правочину недійсним (ст.ст.215-235 ЦК).
Застосування конкретного  способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.  
Стаття 41 Конституції України проголошує, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Відповідно до статей 317, 319 ЦК України саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.
Відповідно до закріпленого в статті 387 ЦК України загального правила власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.
Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.
Пунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України передбачено, що в разі придбання майна за відплатним договором у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у випадку, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.  
Жодних доказів про згоду ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , на незаконне відчуження спірних приміщень які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 матеріали справи не містять.
Сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння.
Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (стаття 36 Закону України «Про іпотеку»).
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Аналіз наведених положень статей  36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.
При недотриманні цих умов згода не може вважатися волевиявленням власника на вибуття майна з його володіння в розумінні статті 388 ЦК України. 
Саме таке тлумачення норм статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» викладене у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21березня 2018 року у справі 760/14438/15-ц (провадження № 14-38цс18). 
Відповідно до положень частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Оскільки під час розгляду даної справи апеляційним судом встановлено факт незаконної державної реєстрації права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Поліс» та вибуття нерухомого майна поза волею власників ОСОБА_1 , ОСОБА_2 колегія суддів вважає, що є підстави для витребування майна на користь позивачів.
Пунктом 1 статті 6 Конвенції, ратифікованої Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР, яка набрала чинності для України 11 вересня 1997 року, передбачено, що кожен має право на розгляд його справи судом.
У ЦК позовну давність визначено як строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (стаття 256 ЦК).
Відповідно до статті 257 ЦК загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Визначення початку відліку позовної давності наведено у статті 261 ЦК, зокрема відповідно до частини 1 цієї статті перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
В матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази того, що рішення від 01 листопада 2016 року про реєстрацію за ТОВ «ФК «Поліс» права власності на нежитлові приміщення були направлені позивачам.
Як зазначено в позовах, про оспорювані рішення їм стало відомо з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно при розгляді справи №727/1716/17. Враховуючи зазначене, безпідставне посилання апелянта на пропуск позивачами строку позовної давності. 
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч.4 ст.367 ЦПК України).
Позивачі ОСОБА_1 , ОСОБА_5 заявили вимоги про визнання недійсним договору, визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на майно, витребування майна до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс», приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренко Р.О., ОСОБА_3 . Суд першої інстанції вважав приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренко Р.О. належним відповідачем. Проте колегія суддів з цим не погоджується.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частини перша та третя статті 13 ЦПК України).
Здатність особисто здійснювати цивільні процесуальні права та виконувати свої обов`язки в суді (цивільна процесуальна дієздатність) мають фізичні особи, які досягли повноліття, а також юридичні особи (частина перша статті 47 ЦПК України ).
Позивачем і відповідачем можуть бути, зокрема, фізичні і юридичні особи. Визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (пункт 41), від 20 червня 2018 року у справі № 308/3162/15-ц (пункт 49), від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц (пункт 50), від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц (пункт 31.4), від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц (пункт 37, 54), від 30 січня 2019 року у справі №  552/6381/17 (пункт 38), від 13 березня 2019 року у справі № 757/39920/15-ц (пункт 31), від 27 березня 2019 року у справі № 520/17304/15-ц (пункт 63).
У справах за позовом іпотекодавця до державного реєстратора спірні правовідносини виникають здебільшого саме між позивачем та іпотекодержателем через невиконання договірних зобов`язань і реалізацію прав іпотекодержателя щодо предмета іпотеки - нерухомого майна позивача (постанови Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 815/6956/15, від 24 квітня 2018 року у справі № 825/478/17, від 29 травня 2018 року у справі № 826/19487/14, від 30 травня 2018 року у справі № 826/9417/16, від 6 червня 2018 року у справі № 804/3509/17, від 16 жовтня 2018 року у справі № 804/14296/15, від 14 листопада 2018 року № 826/1656/18, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц). 
Спір про скасування рішення чи запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно (постанова Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (пункт 36)).
Колегія суддів вважає, що зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судом обставини справи підтверджують, що спір щодо реєстрації права власності за іпотекодержателем виник з ТзОВ «Поліс» з приводу порушення ним права власності позивачів на спірні приміщення які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 на внаслідок дій ТзОВ «Поліс» щодо реєстрації за ним такого права. 
Отже позовна вимога про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрації права власності не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивачі визначили співвідповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.
Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до п.4 ч. 1 ст.  376 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи, зазначене, рішення в частині задоволення позову до нотаріуса слід скасувати та відмовити в цій частині в позові, в решті рішення суду слід залишити без змін.
Керуючись ст.ст.367, 368, 374, 376, 381, 382, 384 ЦПК України, суд 

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс» задовольнити частково.
Рішення Першотравневого районного суду м.Чернівців від 20 жовтня 2020 року в частині задоволення позовів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренка Ростислава Олександровича скасувати. В задоволенні позовів в цій частині - відмовити.
В решті рішення залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови. 
Головуючий                                                        І.Б. Перепелюк
Судді                                                               Н.К. Височанська
     І.М. Литвинюк