УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №282/531/19 Головуючий у 1-й інст. Гуцал П. І. 
Категорія 23 Доповідач Миніч Т. І. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 лютого 2021 року Житомирський апеляційний суд в складі:
головуючого – судді: Миніч Т.І. 
суддів:                          Григорусь Н.Й., 
Павицької Т.М. 
секретаря
судового засідання Дяченко Ю.Ю.
з участю представників сторін 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Житомирі апеляційну скаргу Фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 
на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 04 листопада 2020 року, ухвалене під головуванням судді Гуцала П.І.
у цивільній справі № 282/531/19 за позовом ОСОБА_2 до Фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 про розірвання договорів оренди землі, -

в с т а н о в и в:

У квітні 2019 року  ОСОБА_2  звернулася до суду з позовом. Просила розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.08.2011 року укладений між нею, як орендодавцем, та ФОП      ОСОБА_1 , як орендарем, кадастровий номер земельної ділянки 1823183400:02:003:0010, площею 3,2035 га., який зареєстрований у відділі Держкомзему у Любарському районі Житомирської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 02.11.2011 року за №182310004001883; а також розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.08.2011 року укладений між нею, як орендодавцем, та ФОП      ОСОБА_1 , як орендарем, кадастровий номер земельної ділянки 1823183400:02:003:0011, площею 2,9519 га., який зареєстрований у відділі Держкомзему у Любарському районі Житомирської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 02.11.2011 року за №182310004001884. В обґрунтування поданого позову зазначала, що 01.08.2011 року між позивачем як орендодавцем, з однієї сторони, та ФОП ОСОБА_1 , як орендарем, з другої сторони, було укладено та в установленому законом порядку зареєстровано договори оренди належної їй на праві власності земельної ділянки площею 3,2035 га., кадастровий номер 1823183400:02:003:0010 та земельної ділянки площею 2,9519 га., кадастровий номер 1823183400:02:003:0011, які розташовані на території Коростківської сільської ради Любарського району зі строком їх дії 10 років.
У 2016 році батьком ФОП ОСОБА_1 , ОСОБА_3 було створено ТОВ «Данилевич». Після створення даного товариства усіх орендодавців змушували переходити в ТОВ «Данилевич» та укласти із ним нові договори оренди із продовженням строку дії ще на 10 років. Позивач відмовилася укладати із ТОВ «Данилевич» договори оренди, пояснивши, що після закінчення строку дії договорів, укладених між нею та ФОП ОСОБА_1 , прийме для себе рішення, кому в майбутньому здати їх в оренду. Після відмови підписати договори оренди земельних ділянок із ТОВ «Данилевич», зі сторони ОСОБА_3 , який став управляти в тому числі і її земельними паями, відносно неї почалася «розправа». Позивачку було звільнено із роботи в Коростківському психоневрологічному інтернаті, директором якого на той час був ОСОБА_3 . Після цього орендна плата їй не виплачувалась ні в грошовому вигляді, ні зерном. Іншим орендодавцям надавалися послуги по обробітку присадибних земельних ділянок та безкоштовно надавалися тюки соломи. Проте, їй в наданні таких послуг відмовлялось, поки не перепідпише договори оренди землі із ТОВ «Данилевич».
Враховуючи таке відношення з боку орендаря, вона уклала договори оренди належних їй земельних ділянок із ТОВ «Агролайн-Україна». Однак в подальшому в судовому порядку ці договори оренди були визнані недійсними.
З 2017 року по даний час позивачці не виплачується орендна плата, розмір орендної плати не переглядався протягом усього строку дії договірних відносин, додаткові угоди про внесення змін до договорів оренди не укладалися. Тому, на думку позивачки, дані обставини є порушення умов договору оренди земельних ділянок.
Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 04 листопада 2020 року позовні вимоги задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки від 01 серпня 2011 року, укладений між ОСОБА_2 , як орендодавцем та ОСОБА_4 , як орендарем, кадастровий номер земельної ділянки 1823183400:02:003:0010, площею 3,2035 га., який зареєстрований у відділі Держкомзему у Любарському районі Житомирської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 02.11.2011 року за № 182310004001883.
Розірвано договір оренди земельної ділянки від 01 серпня 2011 року укладений між ОСОБА_2 , як орендодавцем та ОСОБА_4 , як орендарем, кадастровий номер земельної ділянки 1823183400:02:003:0011, площею 2,9519 га., який зареєстрований у відділі Держкомзему у Любарському районі Житомирської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 02.11.2011 року за № 182310004001884. 
Цим же рішенням стягнуто з Фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 витрати, пов`язані зі сплатою судового збору в сумі 1 536,80 грн. 
У поданій через свого представника  ОСОБА_5  апеляційній скарзі Фізична-особа підприємець ОСОБА_1 просить вказане рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення - про відмову у задоволенні позовних вимог. На думку апелянта, рішення суду першої інстанції незаконне та необґрунтоване, ухвалене з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Зокрема вказує, що судом першої інстанції не було досліджено та не надано оцінки письмовим доказам у справі, які містять в собі підтвердження обставин та факту, що відповідач крім грошового переказу у грудні 2018 року на суму 31 000,00 грн. ще двічі виплачував орендну плату позивачці, як за 2017-2018 року так і за 2019 рік, але позивачка свідомо не отримувала дані кошти, а ті що отримала - повертала відповідачу. Проте суд першої інстанції не зазначив в оскаржуваному рішенні наявність таких обставин та доказів, які їх підтверджують. На думку апелянта, ця обставина має значення, так як спростовує підстави для дострокового розірвання Договорів оренди землі, що укладені між сторонами на підставі п. «д» ч.1 ст.141 Земельного кодексу України, ст.32 Закону України «Про оренду землі» та ст.651 ЦК України. Крім того, вважає, що суд не надав належної оцінки тій обставині, що неодноразово під час судових засідань позивачка визнавала той факт, що гроші як поштовим переказом, так і на картковий банківський рахунок надходили їй у рахунок оплати орендної плати за орендовані відповідачем земельні ділянки і двічі вона свідомо не отримувала їх у відділенні пошти і один раз повернула на банківський рахунок відповідача.
Розглянувши справу в межах доводів, викладених в апеляційній скарзі, суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
З матеріалів справи вбачається, що 01.08.2011 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 був укладений договір щодо оренди земельної ділянки площею 2,9519 га, на строк 10 років (т.1,а.с.8-9).
01.08.2011 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 був укладений договір щодо оренди іншої земельної ділянки площею 3,2035 га, на строк 10 років (т.1,а.с.10-11).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 18.01.2018 року державний реєстратор Ніколайчук О.М. зареєструвала право суборенди земельної ділянки з кадастровим номером №1823183400:02:003:0011 строком на 4 роки, за ТОВ «Данилевич» (т.1,а.с.12-14).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 18.01.2018 року державний реєстратор Ніколайчук О.М. зареєструвала право суборенди земельної ділянки з кадастровим номером №1823183400:02:003:0010 строком на 4 роки, за ТОВ «Данилевич» (т.1,а.с.15-17).
Згідно копії фіскального чеку ПАТ «УКРПОШТА» від 26.12.2018 року, ОСОБА_6 за адресою 13121 Коростки був здійснений поштовий переказ на суму 31 465 грн. 00 коп.(т.1, а.с.66).
Згідно копії службових чеків ПАТ «УКРПОШТА» від 01.02.2019 року, за заявою на одержання переказу ОСОБА_1 отримав 31 000 грн. (т.1, а.с.66).
Задовольняючи позов про розірвання договорів оренди земельних ділянок, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач не вживав заходів до нарахування та сплати позивачці орендної плати за 2017-2018 роки, що є систематичним порушенням умов договору оренди.
Проте, погодитися з висновками суду неможливо, оскільки вони зроблені передчасно, без належного з`ясування всіх обставин справи.
Так, статтею 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Положеннями статей 21, 22 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається. Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
За правилами частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Тобто, зазначені положення закону вимагають саме систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
В даному випадку з матеріалів справи вбачається, що відповідно до п.9 договорів оренди землі, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: 1710,14 грн. в рік (4% від вартості земельної ділянки вказаної в пункті 5), шляхом надання послуг по обробітку земельних ділянок, натуральної оплати /зерно/ по закупівельних цінах, можлива грошова оплата за окремою домовленістю сторін.
Відповідно до п.11 договорів оренди землі, орендна плата вноситься у такі строки: грошова та відробіткова на протязі року, натуральна до 20 числа останнього місяця календарного року. 
Згідно зі ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно з частинами першою та другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Обгрунтовуючи вимоги в даній справі, позивач посилалася на те, що не отримала орендну плату за 2017-2018 роки.
Разом з тим, як вбачається із наданих відповідачем доказів на спростування цих обставин, у грудні 2018 року останнім на адресу позивачки було направлено грошовий переказ в рахунок погашення орендної плати (а.с.66).
При цьому сума переказу значно перевищує обумовлений у договорі оренди розмір орендної плати.
Зазначений переказ свідчить про те, що за 2018 рік строк виплати орендної плати не порушений.
Проте, відповідачем не надано доказів про своєчасну виплату орендної плати позивачці за 2017 рік.
Разом з тим, одноразове порушення умов договору оренди в частині затримки виплати орендної плати не може бути підставою для розірвання договорів оренди в розумінні положень статті 141 ЗК України, яка передбачає систематичну (два і більше) несплату орендної плати.
За наведених обставин, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про існування достатніх підстав для розірвання договорів оренди, оскільки відмова орендодавця від отримання орендної плати не може ототожнюватися із її невиплатою.
У зв`язку із наведеним та відповідно до положень п.3 ч.1 ст.376 ЦПК оскаржуване рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового – про відмову в позові.
Крім того, на підставі положень ст.141 ЦПК з позивача підлягають стягненню понесені відповідачем судові витрати по сплаті судового збору.

Керуючись ст.ст.258,259,367,374,376,381-384 ЦПК України, суд, - 
п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 задоволити.
Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 04 листопада 2020 року скасувати. Ухвалити нове рішення.
Відмовити у задоволенні позову  ОСОБА_2 до Фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 про розірвання договорів оренди землі.
Стягнути з  ОСОБА_2 на користь Фізичної-особи підприємця ОСОБА_1  2305,20 грн. витрат по сплаті судового збору. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови. 

Головуючий:                         Судді:

Повний текст постанови складений 11.02.2021 року.