ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 лютого 2021 року 
м. Київ

Справа №  910/9158/16 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Васьковського О.В. - головуючого, Білоуса В.В., Погребняка В.Я.,

за участі секретаря судового засідання Аліференко Т.В.
розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Марго"
на постанову Північного апеляційного господарського суду (головуючий - Б.М.   Грек, судді: Б.В.   Отрюх, О.С.   Копитова) від 08.12.2020 
за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Марго"
до  відпровідачів: 1. Відкритого акціонерного товариства "Акціонерна компанія " Київреконструкція",
                               2. Товариства з обмеженою відповідальністю "ФК "Профкапітал"
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - товариства з обмеженою відповідальністю "Марго Інвестбуд"
про визнання правочину недійсним 
в межах справи
за заявою ОСОБА_1 
до Відкритого акціонерного товариства "Акціонерна компанія "Київреконструкція"          
про визнання банкрутом.

Учасники справи:
представник позивача - Сьомка Р.О., адвокат,
представник відповідача-1(боржника) - Слюсар   В.В., адвокат,
представник відповідача-2 - Загоруй С.В., адвокат,
представник третьої особи - не з`явився.

1.          Короткий зміст вимог
1.1          15.06.2016 Господарський суд міста Києва ухвалив порушити за заявою ОСОБА_1 провадження у справі про банкрутство Відкритого акціонерного товариства "Акціонерна компанія "Київреконструкція" (далі - Боржник) в загальному порядку, передбаченому Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом". 
16.01.2017 Господарський суд міста Києва постановив визнати Боржника банкрутом, відкрити ліквідаційну процедуру та призначити ліквідатора Боржника тощо.
03.07.2017 Господарський суд міста Києва ухвалив призначити ліквідатором Боржника арбітражного керуючого Дейнегіну К.М. тощо. 
1.2          11.10.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Марго" (далі - Позивач) подало позов про визнання недійсним іпотечного договору від 06.12.2017, укладеного між Боржником та Товариством з обмеженою відповідальністю "Комерційний банк "Західінкомбанк" (правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "ФК "Профкапітал", (далі - Відповідач-2), посвідченого приватним нотаріусом  Київського нотаріального округу Морозовою С.В. за номером в реєстрі з-6782 (далі - Іпотечний договір)
1.3          Позов мотивований вчиненням Боржником правочину за Іпотечним договором з передачі в іпотеку:
-  майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва - житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями адміністративно-соціального призначення та підземним паркінгом, що будується за адресою: м. Київ, вул. Солом`янська, 17а (далі - Об`єкт)
-  та права користування земельною ділянкою для забудови площею 0,3933, кадастровий номер 8000000000:72:186:0023 (далі - Земельна ділянка), набутого Боржником на підставі рішення Київської міської ради 10-ї сесії ІV скликання від 27.01.2005 за № 58/2634,
всупереч нормам щодо права користування майном, що перебуває у спільній власності, та щодо порядку передачі цього майна в іпотеку, оскільки Боржник уклав Іпотечний договір з передачі майнових прав без нотаріальної згоди Товариства обмеженою відповідальністю "Марго Інвестбуд" (далі - Третя особа), тоді як ці майнові права до укладення Іпотечного договору були вкладом в спільну діяльність за договором про спільну діяльність №   1/06 від 03.03.2006 з будівництва Об`єкту (далі - Договір про спільну діяльність), укладеного між Боржником та Третьою особою. 
1.4          02.12.2019 Боржник подав відзив на заяву про визнання правочину недійсним, в якій просив застосувати до заяви Позивача позовну давність та відмовити у задоволенні вимог про визнання спірного правочину недійсним у зв`язку зі спливом позовної давності. 

2.          Короткий зміст рішення суду першої інстанції
2.1          13.07.2020 Господарський суд міста Києва вирішив задовольнити позовні вимоги: визнати недійсним Іпотечний договір, поклавши на відповідачів судові витрати за розгляд справи судом.
2.2          Рішення суду мотивовано наявністю підстав для визнання недійсним Іпотечного договору через порушення норм при його укладенні, допущені Боржником, щодо здійснення співвласниками права спільної часткової власності, оскільки Боржник здійснив передачу майнових прав, що є об`єктом права спільності власності за Договором про спільну діяльність, однак без нотаріально посвідченої згоди Третьої особи як одного із співвласників за  Договором про спільну діяльність.
Суд також дійшов висновку про відсутність підстав вважати пропущеною Позивачем позовну давність при зверненні із вимогами про визнання недійсним Іпотечного договору через відсутність доказів обізнаності Позивача про спірний договір до вересня 2017 з огляду на те, що Позивач не є учасником провадження у справі про банкрутство Боржника, а також з огляду на відсутність згадування про цей договір в судових рішеннях, у яких Позивач брав участь. 

3.          Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
3.1          08.12.2020 Північний апеляційний господарський суд постановив: задовольнити апеляційну скаргу Відповідача-2, скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2020 та ухвалити нове рішення -   про відмову у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним Іпотечного договору. 
3.2          Рішення суду мотивовано:
- помилковістю висновку місцевого суду про нікчемність Іпотечного договору, оскільки норми закону не містять прямої вказівки  на недійсність договору про передачу в іпотеку спільного майна без нотаріально посвідченої згоди іншого власника;
- відсутністю підстав для отримання Боржником згоди від Третьої особи для передачі майнових прав на Об`єкт за Іпотечним договором через безпосередню відсутність на час укладення цієї угоди майна (Об`єкта), яке було створено в процесі спільної діяльності за Договором про спільну діяльність і яке б можна було віднести до спільної часткової власності Боржника та Третьої особи, оскільки на момент укладення Іпотечного договору про передачу в іпотеку майнових прав на Об`єкт останній  будувався та не був створений; 
- відсутністю порушеного права Позивача на передані за Іпотечним договором майнові права на Об`єкт, що будується (як складову права на це майно), оскільки тристоронній договір від 09.02.2011 між Відповідачем, Позивачем та Третьою особою щодо придбання Позивачем майнових прав - на 100 % Об`єкта, згідно з висновками у постанові Верховного Суду у цій справі від 28.01.2020, є нікчемним;
- наявністю у Боржника повноважень укладати Іпотечний договір без згоди Третьої особи в силу передбачених Договором про спільну діяльність повноважень Боржника діяти за цією угодою від імені Третьої особи та представляти її інтереси з правом без обмежень укладати договори та вчиняти будь-які інші дії в межах Договору про спільну діяльність.

4.          Встановлені судами обставини
4.1          03.03.2006 між Боржник (Сторона 1) та Третя особа (Сторона 2) було укладено Договір про спільну діяльність, за яким сторони зобов`язались шляхом об`єднання своїх зусиль та вкладів спільно діяти для досягнення господарської мети: будівництва Об`єкта, а також забезпечення продажу житла (квартир) приміщень та паркінгу в новозбудованому комплексі Об`єкта з метою отримання прибутку. В межах виконання цього договору Боржник виконує всі функції забудовника, веде бухгалтерський, податковий та інший облік результатів спільної діяльності, безпосередньо укладає від імені всіх учасників спільної діяльності угоди, договори, розпоряджається спільними грошовими коштами, правами, майном, та іншими матеріальними та трудовими ресурсами, що є вкладом у спільну діяльність.
В пункті  5.5 Договору про спільну діяльність сторони погодили, що  Боржник є повноважним представником Третьої особи та ним надано згоду без обмежень укладати договори, угоди та вчиняти будь-які інші правочини в межах цього Договору.
Згідно з пунктом 6.3.1. Договору про спільну діяльність Боржник вносить як вклад у спільну діяльність: право користування Земельною ділянкою, ділову репутацію, ділові зв`язки, професійні знання, надання робочої сили, спеціалістів з необхідними навичками, освітою, знаннями тощо. Вклад Боржника становить 60%.
Відповідно до пункту 6.3.2. Договору про спільну діяльність Третя особа як учасник спільної діяльності повинен був внести, як вклад у спільну діяльність: грошові кошти в сумі 1 600 000 грн. 00 коп. та цінні папери на суму 11 530 000 грн. 00 коп. Вклад Третьої особи повинен становити 40% загального вкладу Сторін у спільну діяльність, що в грошовому еквіваленті становить суму 13 130 000 грн. 00 коп. 
Пунктом 7.1 Договору про спільну діяльність сторони договору погодили, що грошові та майнові вклади сторін, створене або набуте сторонами в результаті спільної діяльності майно, є їх спільною частковою власністю, розпорядження і користування якою здійснюється за згодою обох сторін.
Також було визначено і поділ прибутку від спільної діяльності - Боржник - 60%, Третя особа - 40%.
4.2          06.12.2007 між Боржник (Іпотекодавець) та ТОВ "Комерційний банк "Західінкомбанк" (Іпотекодержатель) уклали Іпотечний договір.
Пунктом 1 Іпотечного договору встановлено, що предметом цього договору є надання Іпотекодавцем в іпотеку майна, зазначеного в пункті 7 цього договору, в забезпечення виконання зобов`язань боржника (ТОВ "Будівельна компанія "Київрембуд" код ЄДРПОУ 32959795) перед Іпотекодержателем, в силу чого Іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником (ТОВ "Будівельна компанія "Київрембуд" код ЄДРПОУ 32959795) зобов`язань, забезпечених іпотекою, одержати задоволення за рахунок переданого в іпотеку Майна переважно перед іншими кредиторами Іпотекодавця.
Зв цим договором іпотекою забезпечується виконання зобов`язання Боржника (ТОВ "Будівельна компанія "Київрембуд" код ЄДРПОУ 32959795) на загальну суму 9      185      000 грн. 00 коп. щодо виконання зобов`язань за Кредитним договором 0407/06 від 04.07.2006 (далі - Кредитний договір), а також: 
-щодо сплати Іпотекодавцем відсотків за користування кредитом у порядку та строки, визначені Кредитним договором;
- щодо виконання Іпотекодавцем інших зобов`язань, передбачених Кредитним договором,      у повному обсязі на умовах і в строки, визначені в Кредитному договорі (у тому числі при зміні строки виконання зобов`язань); 
- іпотекою забезпечується відшкодування Іпотекодавцем будь-яких витрат та збитків Іпотекодержателя, пов`язаних з неналежним виконанням Іпотекодавцем умов Кредитного договору та/або цього договору (у тому числі сплати пені, штрафів, відшкодування збитків), а також витрат Іпотекодержателя, пов`язаних із зверненням стягнення на предмет іпотеки за цим договором, у тому числі витрат на утримання, збереження такого предмета іпотеки.
Усі разом або будь-яке зобов`язання Іпотекодавця, які визначені в цьому пункті даного договору та/або впливають (та/або випливатимуть у майбутньому) з Кредитного договору, а також додаткових договорів до нього, якщо такі будуть укладені між Іпотекодержателем та Іпотекодавцем та буду невід`ємною частиною кредитного договору, у тому числі щодо строку та сум виконання зобов`язань, інших умов.
Згідно з пунктом 7 Іпотечного договору в забезпечення виконання Боржником зобов`язань за Кредитним договором, Боржник надав в іпотеку майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, набуті іпотекодавцем згідно з документами: Рішення Київської міськради 10-тої сесії IV-го скликання від 27.01.2005 №58/2634 "Про передачу ВАТ "АК "Київреконструкція" земельної ділянки для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями адміністративно-соціального призначення та підземним паркінгом, Договору оренди      земельної ділянки, укладеного між Київської міськрадою та ВАТ "АК "Київреконструкція", посвідченого Щербаковим В.З., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 17.06.2005 №425, Дозволу на виконання будівельних робіт №2161-Сл/с, виданого управлінням державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва 04.09.2006, короткого опису Об`єкта, додатку №1 та додатку №2 до Договору іпотеки на Земельній ділянці. В абзаці 6 пункту 7 Іпотечного договору зазначено, що майно передано в іпотеку разом з усіма його приналежностями.
Інформація про Іпотечний договір також була зареєстрована 25.04.2008 в Державному реєстрі іпотек, відповідно до запису про реєстрацію обтяження (іпотеки), реєстраційний номер обтяження 7114213 та відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з пунктом 15 Іпотечного договору сторони домовились, що з моменту набрання чинності цим договором, Боржник має право відчужувати, передавати в оренду, лізинг, у спільну діяльність, у безоплатне користування іншим особам Предмет іпотеки, або іншим чином розпоряджатись Предметом іпотеки, тільки за письмовою згодою Іпотекодержателя. Наступні передачі в іпотеку предмету іпотеки в період дії цього договору та всіх додаткових угод до нього забороняються.
4.3          07.02.2008 ТОВ "Комерційний банк "Західінкомбанк" та Боржник      уклали договір про внесення змін до Іпотечного договору, посвідченого 06.12.2007, згідно з яким загальна площа об`єктів інвестування, відповідно до Додатку №   1 та № 2 до Іпотечного договору, становить 4 136,92 кв.м.
4.4          Матеріали справи не містять доказів надання нотаріальної згоди Третьої особи на укладання Іпотечного договору між Боржником      та ТОВ "Комерційний банк "Західінкомбанк" (правонаступником якого є Відповідач-2).
4.5          Рішенням Господарського суду міста Києва від 07.12.2012 у справі №   62/112 (залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 09.04.2015), яке набрало законної сили,      задоволено повністю зустрічні позовні вимоги Позивача до      Боржника: визнано за Позивачем право власності на майнові права      на 100 відсотків Об`єкта, та визнано за Позивачем право власності на Об`єкт, ступінь будівельної готовності 9,5 відсотків.
4.6          13.02.2019 між Публічним акціонерним товариством "Західкомбанк" (Банк) та Відповідачем-2 (Новий кредитор) укладено Договір №2018-12-29-000001-7 від 13.02.2019 про відступлення права вимоги (далі - Договір про відступлення права вимоги) .
Відповідно до пункту 1 Договору про відступлення права вимоги Банк відступає шляхом продажу Новому кредитору належні Банку права вимоги, а Новий кредитор набуває права вимоги Банку до позичальників та/або заставодавців, іпотекодавців, поручителів, зазначених у додатках до цього Договору, включаючи права вимоги до правонаступників Боржників, спадкоємців Боржників, страховиків або інших осіб, до яких перейшли обов`язки Боржників, за кредитними договорами (договорами про надання кредиту (овердрафту)) та/або договорами поруки, договорами іпотеки (іпотечними договорами), договорами застави, іншими договорами, з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, згідно реєстрів у Додатках до цього Договору. Новий кредитор сплачує Банку за права вимоги грошові кошти у сумі та у порядку, визначених цим Договором.
За змістом Додатку №   33 від 13.02.2019 до Договору про відступлення права вимоги одночасно з відступленням права вимоги за Кредитним договором Банк відступає Новому кредитору права вимоги за договорами, які є забезпеченням виконанням зобов`язань за Кредитним договором,      в тому числі за Іпотечним договором від 06.12.2007, укладеним між Банком та Боржником.
В силу Договору про відступлення права Іпотекодавцем за Іпотечним договором від 06.02.2007 став Відповідач-2.
4.7          Постанова Північного апеляційного господарського суду від 11.11.2019 у справі №   910/9158/16, якою вирішено: визнати недійсним договір від 09.02.2011 №   09/03-11 купівлі-продажу майнових прав на Об`єкт, що укладений між Боржником, Позивачем та Третьою особою, повернути від Позивача на користь Боржника Об`єкт, скасована постановою Верховного Суду від 28.01.2020.
4.8          За твердженням Позивача про існування Іпотечного договору йому стало відомо у вересні 2017 року, коли Боржник в особі арбітражного керуючого Дейнегіної   К.М. звернувся до Господарського суду з позовом до Позивача та Третьої особи про визнання недійсним      Договору купівлі-продажу майнових прав №09/03-11 від 09.02.2011, укладеного між Боржником, Третьою особою та Позивачем.
Позивач не є кредитором у справі №   910/9158/16 про банкрутство Боржника, докази того, що Позивач міг знати про існування спірного договору до вересня 2017 року в матеріалах справи відсутні, а в рішеннях суду, де Позивач є учасником провадження у справі, не зазначалося про існування Іпотечного договору.
4.9          Правочин, за яким Позивач придбав майнові права на предмет іпотеки, є нікчемним, що встановлено постановою Верховного Суду від 28.01.2020 у справі №   910/9158/16, зокрема про нікчемність тристороннього договору, укладеного 09.02.2011 між Боржником, Третьою особою та Позивачем, згідно з яким Позивач придбав майнові права (на 100%  Об`єкта).

5.          Короткий зміст вимог касаційної скарги 
5.1          30.12.2020 Позивач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 08.12.2020 та залишити без змін рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2020.

6.          Доводи особи, яка подали касаційні скарги 
6.1          Апеляційний суд порушив принцип змагальності, перешкодивши Позивачу у реалізації ним права на участь в судовому засіданні, оскільки Позивач не отримував ухвалу про призначення судового засідання у справі на 08.12.2020, через що оскаржувана постанова винесена за відсутності представника Позивача. При цьому апеляційний суд дійшов помилкового висновку про належне повідомлення всіх учасників спору про проведення судового засідання 08.12.2020 з посиланням на можливість сторін ознайомитись з ухвала суду у Єдиному державному реєстрі судових рішень, тоді як положення ГПК України такої умови для повідомлення учасників не містять. 
6.2          Апеляційний суд дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для визнання Іпотечного договору недійсним з підстав відсутності необхідності у згоді Третьої особи на його укладення, не врахувавши, що за умовами Договору про спільну діяльність до об`єктів спільної часткової власності належать не тільки вклади учасників, а й майно, набуте в результаті цієї діяльності, користування та розпорядження якими здійснюється  за згодою обох сторін. При цьому апеляційний суд не обґрунтував відхилення аргументу Позивача про відсутність в законі, на день укладення Іпотечного договору, права/можливості передавати в іпотеку майнових прав на незавершене будівництво.
6.3          Апеляційний суд дійшов помилкового висновку про право Боржника укладати  Іпотечний договір з розпорядженням вкладами та іншими ресурсами за  Договором про спільну діяльність без обмежень, оскільки не надав оцінку тому, що Боржник одноосібно розпорядився вказаними вкладами та ресурсами при укладенні Іпотечного договору, так як:
- в цьому договорі не зазначено про його укладення від імені всіх учасників Договору про спільну діяльність,
- відсутнє посилання на цей договір, що є обов`язковим.
Апеляційний суд не надав оцінки тому, чи сприяв Іпотечний договір виконанню Договору про спільну діяльність з огляду на те, що Іпотечний договір забезпечував  виконання  зобов`язань третьої особи  за кредитним договором.  
6.4          Суди не надали оцінки обставинам тривання спору, в період укладення Іпотечного договору  - про зміну  Договору про спільну діяльність, в результаті вирішення якого встановлені факти порушення Боржником умов Договору про спільну діяльність.
6.5          Апеляційний суд дійшов помилкового висновку про відсутність у Позивача  (втрату) права на предмет іпотеки через нікчемність тристоронньої угоди від 09.02.2011, оскільки нікчемність цієї угоди, за рішенням Верховного Суду від 28.01.2020 базувалась на дійсності Іпотечного договору, однак жодним рішенням не встановлена незаконність набуття Позивачем права власності на Об`єкт, яке досі зареєстроване, та визнано за Позивачем згідно з рішенням  господарського суду міста Києва від 07.12.2011 у справі № 62/112.

7.          Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7.1          Аргументи Боржника у відзиві на касаційну скаргу загалом аналогічні мотивам в оскаржуваних судових рішеннях, які Боржник доповнив аргументами про спростування доводів скаржника про винесення оскаржуваної постанови за відсутності представника Позивача, оскільки на момент винесення оскаржуваної постановим в апеляційному суді відбулось декілька судових засідань з розгляду цієї справи за вимогами Позивача, а від осіб, представники яких були відсутні 08.12.2020, у тому числі від Позивача жодних клопотань не надходило, через щодо відсутні обставини, що перешкодили  розгляду справи 08.12.2020.

8.          Позиція Верховного Суду та висновки щодо застосування норм права
Щодо наслідків порушення порядку здійснення прав на об`єкт сумісної власності 
8.1          Суди встановили, що спір виник щодо Іпотечного договору, за умовами якого  в іпотеку було передане майно (майнові права на Об`єкт та Земельну ділянку), що є об`єктом спільної власності за Договором про спільну діяльність.
Правовідносини щодо порядку здійснення права спільної власності на майно (майнові права), зокрема щодо порядку передачі майна, що є у спільній власності, в заставу (іпотеку), врегульовані положеннями Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та Законом України "Про іпотеку".
8.2          Відповідно до статті 177 ЦК України майнові права належать до об`єктів цивільних прав.
Відповідно до статті 190 цього кодексу майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами. 
Майнове право (стаття 190 ЦК України), яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Суд звертається до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, що викладена в пункті 84 постанови від 18.12.2019 у справі №   522/1029/18 (провадження № 14-270цс19).
8.3          За загальним правилом власник самостійно розпоряджається своїм майном (частина перша статті 316, частина перша статті 319 ЦК України).
Тобто в питанні, зокрема про передачу майна в іпотеку власник майна має право вирішити це питання самостійно, отримання згоди від будь-якої особи на розпорядження своєю власністю в такий спосіб законом не вимагається.
Зазначений висновок ґрунтується як на нормах статей 316, 319, частини другій статті 583 ЦК України, так і на нормах в абзаці третьому частини першої статті 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній станом на дату укладення Іпотечного договору - 06.12.2007), відповідно до      яких предметом іпотеки може бути нерухоме майно, зареєстроване в установленому порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості (частина третя статті 5 Закону України "Про іпотеку").
8.4          Розпорядження ж об`єктом спільної власності (часткової чи сумісної) має свої особливості.
Відповідно до частини першої статті 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).
Частиною четвертою цієї статті ЦК України передбачено, що спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно. 
Відповідно до частини першої статті 356 ЦК України власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. 
Згідно з частиною першою статті 357 ЦК України частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом. 
Частиною першою статті 358 цього Кодексу передбачено, що право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їх згодою.
8.5           Згідно із частиною першою статті 578 ЦК України майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників.
Відповідно до частин 2, 3 статті 6 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній станом на дату укладення Іпотечного договору - 06.12.2007) майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. 
Іпотекодавець зобов`язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов`язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків. 
8.6          Нормами статті 203 ЦК України  визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, відповідно до яких, зокрема:
-          зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина перша);
-          особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина друга);
-           правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина четверта). 
Частиною першою статті 215 цього Кодексу передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Отже наведеними нормами визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, та загальні підстави недійсності правочину, за яких цей правочин може бути визнаний недійсним, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).
За змістом статей 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.
8.7          За змістом наведених норм майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою всіх співвласників. Умовою передачі співвласником нерухомого майна в іпотеку своєї частки в спільному майні без згоди інших співвласників є виділення її в натурі та реєстрація права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. За нормами частини четвертої статті 203 ЦК України правочин має вчинятись у формі, встановленій законом і недодержання вимог цієї норми відповідно до частини першої статті 215 ЦК України є підставою недійсності правочину.
Тобто якщо майно, яке є спільною частковою власністю, передано в іпотеку без згоди інших співвласників, то наявність цих обставин свідчить про невідповідність договору іпотеки актам цивільного законодавства, що є підставою для визнання такого правочину недійсним відповідно до положень частини першої статті 203, частини першої статті 205 ЦК України.
У цьому висновку Суд звертається до правової позиції  Великої Палати Верховного Суду в постанові від 21.11.2018 у справі № 372/504/17 (провадження № 14-325цс18), викладеної з посиланням на висновок Верховного Суду України, викладений в постанові від 23.05.2012 у справі № 6-37цс12.
8.8          Отже, передача одним із співвласників в іпотеку майна (майнових прав), що є об`єктом спільної власності, без нотаріально посвідченої згоди усіх (інших) співвласників цього майна є порушенням їх прав та інтересів при укладені відповідного договору іпотеки, що полягає у незаконній передачі в іпотеку відповідних майнових прав, а відновлення порушеного права  здійснюється  шляхом визнання іпотечного договору недійсним.
У цьому висновку Суд звертається до висновку Верховного Суду України, викладеного в постанові від 18.03.2015 у справі № 5-250цс14
8.9          Дійшовши цих висновків та враховуючи встановлені судами обставини передачі в іпотеку Боржником за Іпотечним договором майна (майнових прав), що є об`єктом спільної часткової власності за Договором про спільну діяльність, однак без згоди іншого співвласника - Третьої особи (пункти 4.1, 4.2, 4.4), Суд погоджується з правильними висновками суду першої інстанції про наявність порушення прав та інтересів іншого співвласника майнових прав на Об`єкт та Земельну ділянку при укладені Іпотечного договору, що полягає у незаконній передачі Боржником за цим договором в іпотеку майнових прав, та можливість відновлення цього права шляхом визнання Іпотечного договору недійсним.
Натомість, протилежні висновки апеляційного суду, зокрема щодо наявності у Боржника повноважень укладати Іпотечний договір без згоди Третьої особи в силу передбачених Договором про спільну діяльність повноважень Боржника,  не відповідають наведеним нормам закону та спростовуються викладеними висновками.

Щодо наслідків спливу позовної давності за нікчемним правочином
8.10          Частинами 1, 4, 5 статті 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. 
Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін. 
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. 
Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи. 
8.11          Отже відсутність (нестворення) юридичних наслідків (зокрема у вигляді виникнення права) за нікчемним правочином, позбавляє набувача за таким правочином права на їх захист, у розумінні положень статей 11, 16 ЦК України, у встановленому законом порядку. 
8.12          Натомість відповідно до частин першої та четвертої статті 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. 
8.13          Суди встановили, що Верховний Суд в постанові від 28.01.2020 у цій справі дійшов висновку про недійсність договору від 09.02.2011 № 09/03-11 купівлі-продажу майнових прав на Об`єкт, укладеного Позивачем, Боржником та Третьою особою, як нікчемного правочину (пункт 9.11), який не створює для сторін цієї угоди юридичних наслідків, зокрема не створює наслідків щодо набуття Позивачем, відповідно до норм пункту 1 частини 2 статті 11, частини 1 статті 202 та статті 655 ЦК   України, майнових прав на Об`єкт (пункт 9.19). 
Водночас, попри ці висновки Верховного Суду (про порушене право Боржника як співвласника майнових прав на Об`єкт через їх незаконне відчуження за  нікчемним правочином) Верховний Суд, погодившись з висновками апеляційного суду про пропуск Боржником в особі ліквідатора позовної давності при зверненні із заявою в частині вимог про повернення Об`єкту, між тим дійшов висновку про безпідставне надання апеляційним судом Боржнику судового захисту у цій частині вимог (про зобов`язання Позивача повернути Об`єкт Боржнику), з огляду на невстановлення цим судом обставин, які б вказували на існування об`єктивної перешкоди для Боржника в особі ліквідатора в межах позовної давності звернутись із вимогами про захист порушеного права у спірних правовідносинах (пункт 9.24 постанови Верховного Суду від 28.01.2020 у цій справі).
8.14          Отже, попри висновок про порушене право Боржника на майнові права на Об`єкт через нікчемність правочину, за яким ці права вибули від Боржника, а Позивач їх набув (пункти 9.11, 9.16-9.17, 9.19 постанови Верховного Суду  від 28.01.2020 у цій справі), Верховний Суд погодився із рішенням суду першої інстанції про відмову у задоволенні заяви ліквідатора Боржника про застосування наслідків недійсного (нікчемного) правочину, дійшовши висновку про відсутність підстав для надання Боржнику судового захисту щодо порушеного права на Об`єкт з підстав спливу позовної давності у спірних правовідносинах, тобто про відсутність підстав для надання судового захисту  та для задоволення вимог Боржника до Позивача про зобов`язання останнього повернути Об`єкт Боржнику (пункти 9.20, 9.24 постанови Верховного Суду від 28.01.2020 у цій справі).
8.15          У зв`язку із викладеним та враховуючи обставини:
- чинності судового рішення Господарського суду міста Києва від 07.12.2012 у справі №   62/112 (залишеного без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 09.04.2015), згідно з яким, зокрема, визнано за Позивачем право власності на майнові права   на 100 відсотків Об`єкта, та визнано за Позивачем право власності на Об`єкт, ступінь будівельної готовності 9,5 відсотків (пункт 4.5); 
відсутність підстав для надання судового захисту Боржнику (внаслідок спливу позовної давності) щодо порушеного права за вимогами до Позивача про зобов`язання останнього повернути Об`єкт за нікчемним правочином (договором від 09.02.2011 № 09/03-11 купівлі-продажу) свідчить про втрату Боржником матеріально-правового зв`язку з Об`єктом (з майновими правами на Об`єкт як складовою права на нього), однак про встановлення щодо Позивача цього матеріально-правового зв`язку з Об`єктом, право на яке підлягає захисту на загальних підставах, передбачених законом.
При цьому Суд, звертаючись до судової практики Європейського суду з прав людини, враховує, що застосування позовної давності має кілька важливих цілей, а саме: забезпечувати юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів та запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що мали місце у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із плином часу (пункт 51 рішення Європейського суду з прав людини від 22 жовтня 1996 року за заявами N 22083/93, 22095/93 у справі "Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства"; пункт 570 рішення Європейського суду з прав людини від 20 вересня 2011 року за заявою у справі "ВАТ "Нафтова компанія "Юкос" проти Росії").
8.16          Відповідно до частин першої та другої статті 23 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній станом на дату укладення Іпотечного договору - 06.12.2007) у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. 
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. 
8.17          Враховуючи наведені норми та з огляду на висновки в пунктах 8.9, 8.14, 8.15 в силу встановлених судами обставин перебування майнових прав на Об`єкт в іпотеці (пункт 4.2) та в силу наведених положень статті  23 Закону України "Про іпотеку" (як в чинній редакції, так і в редакції, чинній станом на дату укладення Іпотечного договору - 06.12.2007) на майнові права на Об`єкт, незалежно від способу, порядку та обставин, за яких відбувся перехід цих прав до іншої особи та виник правовий зв`язок між особою та майном (майновими правами), поширюється правовий режим предмета іпотеки, а на Позивача, відповідно, у спірних правовідносинах поширюється тягар зобов`язань іпотекодавця за Іпотечним договором.
Дійшовши цього висновку, Суд погоджується із висновками суду першої інстанції про існування у Позивача права на захист порушеного права на  предмет іпотеки за Іпотечним договором, однак не погоджується із протилежними висновками апеляційного суду - про відсутність у Позивача порушеного права Позивача на передані за Іпотечним майнові права на Об`єкт.
8.18          У зв`язку з викладеним та враховуючи висновки в пункті 8.9: щодо захисту прав на незаконно передані Боржником за Іпотечним договором майнові права, на які поширювався режим спільної власності, та можливість відновлення цього права шляхом визнання Іпотечного договору недійсним, Суд погоджується із висновками суду першої інстанції в скасованому апеляційним судом рішенні про наявність підстав для визнання недійсним Іпотечного договору за вимогами Позивача відповідно до положень статей 203, 205, 215 ЦК України.
Дійшовши цього висновку, Суд погоджується з аналогічними аргументами скаржника (пункти 6.2, 6.3, 6.5).
8.19          Натомість Суд відхиляє аргументи скаржника (пункт 6.1):
- про винесення оскаржуваної постанови за відсутності представника Позивача та порушення апеляційним судом у зв`язку із цим принципу змагальності через створення перешкод Позивачу у реалізації ним права на участь в судовому засіданні внаслідок неотримання Позивачем ухвали про призначення судового засідання у справі на 08.12.2020;
- про помилковість висновку апеляційного суду про належне повідомлення всіх учасників спору про проведення судового засідання 08.12.2020;
оскільки наведені аргументи спростовуються ухвалою апеляційного суду від 30.11.2020 про прийняття справи до провадження колегією суддів та призначення апеляційної скарги до розгляду на 08.12.2020 о 13 год 45 хв.
Дійшовши цього висновку, Суд погоджується з аналогічними аргументами Боржника у відзиві на касаційну скаргу (пункт 7.1) - в частині аргументів про відсутність обставин, що перешкодили розгляду справи апеляційним судом  08.12.2020
8.20          Таким чином висновки в постанові апеляційного суду про відсутність підстав для задоволення вимог Позивача про визнання недійсним Іпотечного договору зроблені з неправильним застосуванням апеляційним судом, зокрема норм  статей  203, 205, 215 ЦК України, а висновки в скасованому апеляційним судом рішенні суду першої інстанції зроблені з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених обставин справи.
8.21          Згідно з пунктом 4 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині. 
У зв`язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 4 частини першої статті 308 та статті 312 ГПК України оскаржувана постанова апеляційного суду підлягає скасуванню, а скасована нею рішення суду першої інстанції - про задоволення вимог про визнання Іпотечного договору недійсним  - залишенню  в силі. 
Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд
П О С Т А Н О В И В :
1.          Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Марго" задовольнити повністю.
2.          Постанову Північного апеляційного господарського суду від 08.12.2020 у справі   №   910/9158/16 скасувати повністю.
Рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2020 у справі   №   910/9158/16 залишити в силі.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя                                                                      О.В. Васьковський
Судді                                                                                          В.В. Білоус
                                                                                          В.Я. Погребняк