КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ
 
Справа №757/61660/18-ц                                Головуючий у 1 інстанції: Писанець В.А. 
Провадження №22-ц/824/481/2021                Суддя доповідач: Гаращенко Д.Р.
 
08 лютого 2021 року                                                                                     м. Київ
 
Київський апеляційний суд. Колегія суддів судової палати в цивільних справах Київського апеляційного суду в складі:
головуючого (судді-доповідача)          Гаращенка Д.Р.
суддів                                             Невідомої Т.О., Пікуль А.А.,
за участю секретаря                            Телятник І.М., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за апеляційною скаргою адвоката Бута Олексія Володимировича представника ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду м. Києва від 16 вересня 2020 року в справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп», треті особи: Державний реєстратор Київської філії комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг», Всеукраїнська громадська організація «Фінансова грамота України», про визнання недійсним та скасування рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності, визнання недійсної реєстрації права власності та відновлення становища, яке існувало до порушення,-
 
                                                     ВСТАНОВИЛА:
 
У грудні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп», треті особи: Державний реєстратор Київської філії комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг», Всеукраїнська громадська організація «Фінансова грамота України», про визнання недійсним та скасування рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності, визнання недійсної реєстрації права власності та відновлення становища, яке існувало до порушення.
В позові просила визнати недійсним рішення Державного реєстратора Кузьменка Ю.О. Київської філії КП «Агенція адміністративних послуг» про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 44150549 від 20 листопада 2018 року 16:24:33, а саме, право власності ТОВ «Фінанс Проперті Групп» на трикімнатну квартиру загальною площею 83,00 кв.м, жилою площею 60,10 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1699123180000; номер запису про власність №29017333); скасувати рішення Державного реєстратора Кузьменка Ю.О. Київської філії КП «Агенція адміністративних послуг» про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 44150549 від 20 листопада 2018 року 16:24:33, а саме, право власності ТОВ «Фінанс Проперті Групп» на трикімнатну квартиру загальною площею 83,00 кв.м, жилою площею 60,10 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1699123180000; номер запису про власність №29017333); визнати недійсною державну реєстрацію Державного реєстратора Кузьменка Ю.О. Київської філії КП «Агенція адміністративних послуг» про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 44150549 від 20 листопада 2018 року 16:24:33, а саме, право власності ТОВ «Фінанс Проперті Групп» на трикімнатну квартиру загальною площею 83,00 кв.м, жилою площею 60,10 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1699123180000; номер запису про власність №29017333); відновити становище, яке існувало до порушення, шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності на трикімнатну квартиру загальною площею 83,00 кв.м, жилою площею 60,10 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1699123180000); стягнути з відповідача судові витрати в розмірі 2819,20 грн.
В обґрунтування позову зазначила, що 21 червня 2007 року між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_1 було укладено Кредитний договір №664/ФКВ-07, згідно за умовами якого банк надав позичальнику кредитні кошти у розмірі 110 500 доларів США з розрахунку 13,5 % річних за користування кредитом на строк до 20 червня 2032 року.
З метою забезпечення вимог щодо своєчасного повернення кредиту 21 червня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Український промисловий банк» було укладено Іпотечний договір, відповідно умов якого іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю належну їй на праві власності трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 83,00 кв.м, жилою площею 60,1 кв.м. 
30 червня 2010 року між ТОВ «Український промисловий банк», ПАТ «Дельта Банк» та Національним банком України укладено Договір купівлі-продажу активів та кредитних зобов`язань Укрпромбанку на користь Дельта Банку.
04 грудня 2018 року вона отримала інформаційну довідку №147962479 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, відповідно до якої 16 листопада 2018 року право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ТОВ «Фінанс Проперті Групп».
05 жовтня 2018 року між первісним кредитором ПАТ «Дельта Банк» та новим кредитором ТОВ «Фінанс Проперті Групп» було укладено Договір №854/К купівлі-продажу майнових прав, за яким первісний кредитор 05 жовтня 2018 року відступив шляхом продажу новому кредитору права вимоги щодо позивача, як позичальника та іпотекодавця за Договором кредиту №664/ФКВ-07 від 21 червня 2007 року та Іпотечним договором №664/Zфквіп-07 від 21 червня 2007 року.
Вважає, що державна реєстрація права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінанс Проперті Групп» була здійснена з порушенням норм діючого законодавства, а тому підлягає скасуванню.
Зазначила, що інформація про юридичну особу, яка здійснювала доставку рекомендованого листа з вимогою про усунення порушення основного зобов`язання та / або іпотечного договору - «Альтернативною службою доставки» або «ACD экспресс» - державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань відсутня.
На думку апелянта декларація-повідомлення «ACD экспресс», яка була надана реєстратору Кузьменко Ю.О., не може вважатися рекомендованим листом та належним повідомленням у силу приписів п. 6.7 Іпотечного договору, а відтак і належним доказом отримання позивачем письмової вимоги товариства, а отже, і завершення 30-денного строку з моменту її отримання. 
У декларації-повідомлення «ACD экспресс» зазначена лише дата відправленнялиста, а саме, 10 жовтня 2018 року, з неї не можливо встановити, що вмістом направленого на адресу позивача листа є саме вимога про усунення порушення основного зобов`язання та/ або іпотечного договору.
З документів, які були подані реєстратору Кузьменко Ю.О. , не доводиться наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.
Вимога про усунення порушення основного зобов`язання та/ або іпотечного договору не містить вартості предмета іпотеки, визначеної на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. 
Звертає увагу й на те, що сума заявлена у вимозі про усунення порушення основного зобов`язання та/ або іпотечного договору від 10 жовтня 2018 року складає 1 606 013,64 грн, з яких 31 743,22 доларів США, що еквівалентно 894 366,97 грн - тіло кредиту, 18286,60 доларів США, що еквівалентно 515 225, 96 грн - заборгованість по процентам, 134 153,84 грн - пеня за кредитом, 62 266,87 грн - штраф за порушення умов договору, в той час як станом на 27 серпня 2015 року загальний борг позивача перед ПАТ «Дельта Банк» з урахуванням прострочених процентів за користування кредитними коштами та пені склав 36 363,66 Доларів США, що на сьогоднішній час по офіційному курсу дорівнює 991 273,37 грн.
Крім того, 05 листопада 2018 року та 17 листопада 2018 року вона звернулась до ЦНАП Печерської районної в м. Києві з заявами про заборону вчинення реєстраційних дій відносно об`єкта нерухомості - квартири АДРЕСА_1 , однак 20 листопада 2018 року державним реєстратором Кузьменко Ю.О. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44150549 про реєстрацію права власності на спірну квартиру ТОВ «Фінанс Проперті Групп».
Таким чином, державний реєстратор Кузьменко Ю.О. порушив приписи ст.ст. 18, 25 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-IV та пункти 12, 14, 17 «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого Постановою КМУ від 25 грудня 2015 року №1127.
Квартира АДРЕСА_1 є предметом іпотеки як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника) за споживчими кредитами, наданими йому кредитною установою - резидентами України в іноземній валюті, використовується як місце постійного проживання позичальника, загальна площа нерухомого житлового майна не перевищує 140 кв.м, а тому на спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», відтак нерухоме житлове майно не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника).
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 16 вересня 2020 року позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп», треті особи: Державний реєстратор Київської філії комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг», Всеукраїнська громадська організація «Фінансова грамота України», про визнання недійсним та скасування рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності, визнання недійсної реєстрації права власності та відновлення становища, яке існувало до порушення залишено без задоволення.
Не погоджуючись із заочним рішенням суду першої інстанції, адвокат Бут О.В. представник ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій просив скасувати рішення суду та ухвалити нове про задоволення позову.
В обґрунтування апеляційних вимог зазначив, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44150549 про реєстрацію права власності на квартиру було прийнято при наявності підстави для відмови в такій реєстрації, а саме, наявності заяв ОСОБА_1 про заборону вчинення реєстраційних дій відносно об`єкта нерухомості від 05 листопада 2018 року №30980210 та від 17 листопада 2018 року №31235324.
Крім того, заява ОСОБА_1 про заборону вчинення реєстраційних дій за реєстраційним номером 31235324 від 17 листопада 2018 року та до 29 листопада 2018 року була безумовною підставою для прийняття рішення про зупинення реєстраційних дій.
Вказує, що з документів, які були подані реєстратору Кузьменко Ю.О. , не доводиться наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.
Підтвердженням отримання позивачем письмової вимоги товариства, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, має бути повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою КМУ від 05 березня 2009 року №270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зав`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року №211.
З декларації-повідомлення «ACD экспресс» не можливо встановити, який саме документ було надіслано даним відправленням, дату отримання та сам факт отримання відправлення адресатом, факт відправлення адресантом відправлення.
Також судом першої інстанції залишено поза увагою висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених в Постанові Верховного Суду від 07 березня 2018 року справа №404/4510/15-а (6-а/404/51/16),  Постанові Верховного Суду від 24 січня 2018 року справа №910/24266/16, в Постанові Верховного Суду України від 11 квітня 2017 року справа №21-1458а16.
Посилався на те, що вимога про усунення порушення основного зобов`язання та / або іпотечного договору» не містить вартість предмету іпотеки, визначену на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. 
Апелянт зазначив, що сума, заявлена у вимозі про усунення порушення основного зобов`язання та/ або іпотечного договору від 10 жовтня 2018 року, складає 1 606 013,64 грн, з яких 31 743,22 доларів США, що еквівалентно 894 366,97 грн - тіло кредиту, 18 286,60 доларів США, що еквівалентно 515 225, 96 грн - заборгованість по процентам, 134 153,84 грн - пеня за кредитом, 62 266,87 грн, в той час як станом на 27 серпня 2015 року загальний борг позивача перед ПАТ «Дельта Банк» з урахуванням прострочених процентів за користування кредитними коштами та пені склав 36 363,66 Доларів США, що на сьогоднішній час по офіційному курсу дорівнює 991 273,37 грн.
Вказав, що державним реєстратором фактично відбулося примусове стягнення оспорюваного майна без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
ТОВ «Фінанс Проперті Групп» подало відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначило, що на вимогу ст. 35 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «Фінанс Проперті Групп» 10.10.2018 року надіслало поштовим зв`язком вимогу про усунення порушення виконання основного зобов`язання та/або іпотечного договору у 30-денний строк, що підтверджується копіями опису вкладень у цінний лист від 10.10.2018 року, фіскальним чеком та накладною. 
Згідно відповіді ПАТ «Укрпошта» від 02.04.2019 року №8264 поштове відправлення №6105240605099 від 10.10.2018 року вручено адресу, тобто позивачу.
Вважає, що відповідачем було дотримано вимоги чинного законодавства щодо належного повідомлення боржника.
Після спливу тридцятиденного строку 20 листопада 2018 року відповідач зареєстрував право власності на спірну квартиру.
Зазначає, що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду.
Згідно Іпотечного договору №664/Zфквіп-07 від 21 червня 2007 року цей іпотечний договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. 
У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та її представник Бут О.В. просили апеляційну скаргу задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове про задоволення позову.
Представник відповідача Баценюк Н.М. заперечувала проти апеляційної скарги, просила її відхилити, рішення суду залишити без змін.
Вислухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників судового засідання, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.
Судом апеляційної інстанції встановлені та підтверджуються матеріалами справи наступні обставини.
21 червня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Український промисловий банк» укладено Кредитний договір за №664/ФКВ-07, згідно умов якого позичальнику надано кредитні кошти в сумі 110 500 доларів США, строк кредитування - 300 місяців, дата повернення кредиту - 20 червня 2032 року, мета кредитування - поточні потреби, процентна ставка за користування кредитом - 13,5% річних, комісія за надання кредиту - 2,1% від суми кредиту. (а.с. 112-113 т. 1)
Згідно Іпотечного договору №664/Zфквіп-07 від 21 червня 2007 року предметом іпотеки є трьохкімнатна квартира за номером АДРЕСА_1 , загальною площею 89,00 кв.м, жилою площею 60,10 кв.м. (а.с. 114-115 т. 1)
Предмет іпотеки належав на праві власності позивачу ОСОБА_1 :
-  1/2 частина квартири - на підставі Свідоцтва про право власності на житло, виданого Відділом приватизації державного житлового фонду Печерського району міста Києва 02 квітня 1993 року, згідно з розпорядженням (наказом) від 02 квітня 1993 року, №836 та зареєстрованого Київським міським бюро технічної інвентаризації 26 квітня 1993 року у реєстрову книгу за №3255;
-  1/2 частина квартири - на підставі Свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого Прокопенко Н.Ф. державним нотаріусом Шостої Київської державної нотаріальної контори 05 листопада 2001 року за реєстровим №2с-1070, та зареєстрованого Комунальним підприємством Київським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 03 січня 2002 року у реєстрову книгу №д.1313-207, за реєстровим №3255.
Відповідно до Договору про передачу активів та кредитних зобов`язань Укрпромбанку на користь Дельта Банк від 13 червня 2010 року переведено заборгованість ТОВ «Укрпромбанк» за кредитними зобов`язаннями на ПАТ «Дельта Банк» та передано  ТОВ «Укрпромбанк» на користь ПАТ «Дельта Банк» прав вимоги, облігацій та земельних ділянок. (а.с. 189-195 т. 1)
05 жовтня 2018 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Фінанс Проперті Групп» було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав №854/К, за яким старий кредитор відступив шляхом продажу новому кредитору права вимоги за наступними договорами:
- за Кредитним договором №664/ФКВ-07 від 21 червня 2007 року, укладеним між ОСОБА_1 та ТОВ «Український промисловий банк»;
- за Іпотечним договором №664/Zфквіп-07 від 21 червня 2007 року, право вимоги за яким перейшло на підставі Договору про відступлення права вимоги за іпотечним договором від 05 жовтня 2018 року, нотаріально посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І.В. та зареєстрованого в реєстрі за №1047. (а.с. 225-228 т. 1)
10 жовтня 2018 року ТОВ «Фінанс Проперті Групп» на підставі ст.ст. 516-518 ЦК України направило ОСОБА_1 повідомлення про заміну старого кредитора на нового кредитора ТОВ «Фінанс Проперті Групп», що підтверджується копіями описів вкладень у цінні листи від 10 жовтня 2018 року, фіскальними чеками та накладною .( а.с. 231-232 т. 1)
Внаслідок порушення взятих на себе зобов`язань за Кредитним договором станом на 05 жовтня 2018 року в  ОСОБА_1 утворилася заборгованість у розмірі 1 606 013,64 грн, з яких: заборгованість по тілу кредиту - 31 743,22 доларів США (894 366,97 грн); заборгованість за нарахованими процентами - 18 286,60 доларів США (515 225,90 грн); пеня - 134 153,84 грн; штраф - 62 266,87 грн. (а.с. 229-230 т.1)
Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Кузьменка Ю.О. проведено за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп» державну реєстрацію права власності на трикімнатну квартиру загальною площею 83,00 кв.м, жилою площею 60,10 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1699123180000; номер запису про власність №29017333). (а.с. 127-128 т. 1)
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що рішення про державну реєстрацію та її вчинення відбулось після спливу 30-денного строку, що відповідає ст.ст. 18-22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Крім того, суд дійшов висновку, що згода іпотекодателя на вчинення дій банком щодо переходу права власності за іпотечним застереженням, при наявності до цього умов, надана у договорі, а тому не потребує додаткового її отримання, а встановлений Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово відстрочує примусове стягнення на майно.
Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції враховуючи наступне. 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (ч. 1 ст. 3 Закону України «Про іпотеку»).
За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року №800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон №800-VI) норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Стаття 36 Закону України «Про іпотеку»(в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Відповідно до п. 4.2 Іпотечного договору у випадку порушення іпотекодавцем обов`язків за цим договором  бо кредитним договором іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
ТОВ «Фінанс Проперті Групп» направило на адресу ОСОБА_1 вимогу від 10 жовтня 2018 року №61 про необхідність усунення порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору та сплату заборгованості в розмірі 1 606 013 грн 64 коп. у тридцятиденний строк, повідомило, що у випадку невиконання зобов`язань іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки. (а.с. 44-46 т. 2)
Згідно накладної за № декларації 14-0723771 вимогу було направлено ОСОБА_1 10.10.2018 року на адресу: АДРЕСА_1 . (а.с. 43 т. 2)
07 червня 2014 року набрав чинності Закон України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України 12 травня 1991 року № 1023-XII «Про захист прав споживачів» споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.
Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону № 898-IV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-IV).
Отже, Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
Подібний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).
З огляду на викладене, квартира загальною площею 83,00 кв.м, житловою площею 60,10 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка використовується позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону № 1304-VII, у тому числі і шляхом реєстрації права власності за ТОВ «Фінанс Проперті Групп» як забезпечення виконання ОСОБА_1 умов Кредитного договору від 21 червня 2007 року, укладеного в іноземній валюті.
Отже, у державного реєстратора були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «Фінанс Проперті Групп».
Оскільки при реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ «Фінанс Проперті Групп» було порушено норми Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для визнання неправомірним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру, а також скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про реєстрацію права власності.
Згідно з ч. 1, 13 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 26 листопада 2020 року ОСОБА_1 відстрочено сплату судового збору в розмірі 4 228,80 грн.
Враховуючи пропорційність задоволених позовних вимог, з ТОВ «Фінанс Проперті Групп»  підлягає стягненню судовий збір на користь ОСОБА_1 за подання позовної заяви у розмірі 1409 грн 60 коп. та в дохід держави за подання апеляційної скарги в розмірі 2 114 грн 40 коп.
Керуючись ст. ст. 268, 367, 368, 376, 383, 384 ЦПК України, колегія суддів,-
 
ПОСТАНОВИЛА:
 
Апеляційну скаргу адвоката Бута Олексія Володимировича представника ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Печерського районного суду м. Києва від 16 вересня 2020 року скасувати та ухвалити нове рішення про часткове задоволення позову.
Визнати неправомірним та скасувати рішення державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Кузьменка Юрія Олександровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 44150549 від 20 листопада 2018 року 16:24:33, а саме, право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп» на трикімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1699123180000; номер запису про власність №29017333).
Скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис №29017333
про реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп» на трикімнатну квартиру загальною площею 83,00 кв.м, жилою площею 60,10 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 44150549 від 20 листопада 2018 року 16:24:33, Кузьменко Юрій Олександрович, Київська філія Комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг», м. Київ. 
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп» (ЄДРПОУ: 41487593, місцезнаходження: 61003, м. Харків, Майдан Павлівський, 5) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 ) сплачений судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 1409 (тисяча чотириста дев`ять) грн 60 коп.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп» (ЄДРПОУ: 41487593, місцезнаходження: 61003, м. Харків, Майдан Павлівський, 5) в дохід держави судовий збір у розмірі 2 114 (дві тисячі сто чотирнадцять) грн 40 коп.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду з підстав, визначених ч. 2 ст. 389 ЦПК України.
Повний текст постанови складено18 лютого 2021 року.
 
Головуючий                                                                           Д.Р. Гаращенко
 
Судді                                                                                      Т.О. Невідома
 
                                                                                                 А.А. Пікуль