Постанова 
Іменем  України
26 березня 2021 року
м. Київ
справа № 200/9177/17
провадження № 61-10035св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
Яремка В. В. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Олійник А. С.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , 
відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Фартушна Тетяна Миколаївна, 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Дніпровського апеляційного суду від 18 квітня 2019 року у складі колегії суддів: Демченко Е. Л., Куценко Т. Р., Макарова М. О.,
ВСТАНОВИВ:
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог та рішень судів
У червні 2017 року ОСОБА_1 звернуся до суду з позовом, надалі уточненим, до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Фартушної Т. М. (далі - приватний нотаріус) про переведення прав і обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу нерухомого майна, стягнення сум та зобов`язання вчинити певні дії.
На обґрунтування позову посилався на те, що між ним як орендарем та ОСОБА_2 як орендодавцем 01 серпня 2013 року укладений договір оренди № 01-08/1. Пунктом 1.1 цього договору врегульовано передання орендодавцем орендарю у строкове платне користування нежитлового приміщення, що знаходиться на АДРЕСА_1 , з подальшою його продажем орендодавцем орендарю за ціною, обумовленою у договорі. Договір оренди за згодою обох сторін декілька разів був пролонгованим. 26 грудня 2016 року ОСОБА_2 уклала з ОСОБА_3 та ОСОБА_4 договір купівлі-продажу спірного нерухомого майна у рівних частках кожному, без його відома, згоди і повідомлення та залишила у себе суму попередньої оплати у розмірі 10 000 дол. США, як передоплату за договором оренди № 01-08/1 у рахунок майбутнього продажу йому спірного майна. ОСОБА_2 порушила його право, яке закріплено між сторонами у пункті 1.1 договору оренди від 01 серпня 2013 року № 01-08/1 щодо продажу об`єкту нерухомого майна позивачу за визначеною ними ціною.
З урахуванням наведеного просив перевести на нього права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26 грудня 2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Фартушною Т. М. у реєстрі за № 1174 та за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26 грудня 2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , посвідченого приватним нотаріусом Фартушною Т. М. у реєстрі за № 1178, у тому числі перевести на нього право власності на нерухоме майно, яке розташоване на АДРЕСА_1 та складається з майстерні літ. «А-2», прибудови літ. «А?-1», складу літ. «Б», загальною площею 177,4 кв. м; визнати сплачену ним на користь ОСОБА_2 суму  у розмірі 82 400 грн, що в еквіваленті становить 10 000 дол. США, як аванс за придбання спірного нерухомого майна, що підтверджується оплатою, відповідно до акта звірки взаєморозрахунків від 05 грудня 2013 року за договором оренди від 01 серпня 2013 року № 01-08/1, як оплату ціни нерухомого майна за договорами купівлі-продажу від 26 грудня 2016 року, укладених між ОСОБА_2 і ОСОБА_3 та ОСОБА_2 і ОСОБА_4 у рівних частках; стягнути з нього на користь ОСОБА_2 суму у розмірі 17 600 грн, яка знаходиться на депозитному рахунку суду та зарахована ним у розмірі 100 000 грн за переведення на позивача прав та обов`язків покупця як оплату ціни нерухомого майна за договорами купівлі-продажу від 26 грудня 2016 року, укладених між ОСОБА_2 і ОСОБА_3 та ОСОБА_2 і ОСОБА_4 у рівних частках; повернути йому з депозитного рахунку суду решту суми у розмірі 82 400 грн, які зараховані ним у розмірі 100 000 грн за переведення на позивача прав та обов`язків покупця; зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ним право власності на спірне майно; зобов`язати приватного нотаріуса Фартушну Т. М. надати йому дублікати оспорюваних договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 26 грудня 2016 року.
Рішенням Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 23 квітня 2018 року позов задоволено частково. Переведено на ОСОБА_1 права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26 грудня 2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Фартушною Т.М. у реєстрі за № 1174 та за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26 грудня 2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , посвідченого приватним нотаріусом Фартушною Т. М. у реєстрі № 1178, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , та складається з майстерні літ. «А-2», прибудови літ. «А?-1»; складу літ. «Б», загальною площею 177,4 кв. м. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 суму у розмірі 17 600 грн, яка знаходиться на депозитному рахунку суду та зарахована позивачем у розмірі 100 000 грн. Повернуто ОСОБА_1 з депозитного рахунку суду решту суми у розмірі 82 400 грн. Ухвалено зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 право власності на нерухоме майно, а саме: майстерню та склад, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , що складаються з майстерні літ. «А-2», прибудови літ. «А?-1»; складу літ. «Б», загальною площею 177,4 кв. м. В іншій частині позовних вимог відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що укладаючи оспорювані договори купівлі-продажу відповідачка порушила переважне право позивача на придбання об`єкту нерухомості, яке було визначено у договорі оренди.
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 18 квітня 2019 року рішення суду першої інстанції скасовано. Ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що власник майна уклав оспорювані правочини після закінчення строку дії договору, яким було передбачене переважне право позивача на придбання спірної нерухомості. Позивач 01 лютого 2017 оку уклав договір оренди нежитлового приміщення з новими власниками, що свідчить про те, що він не мав наміру продовжувати строк дії попереднього договору оренди. Тому апеляційний суд дійшов висновку про відсутність порушеного права та інтересу позивача.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги і позиції інших учасників
У травні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції. 
Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не взяв до уваги докази щодо своєчасної слати ним орендної плати та комунальних витрат за спірне приміщення, не вирішив питання щодо повернення коштів, які він сплатив на депозитний рахунок суду як оплату нерухомого майна за договорами купівлі-продажу. Суд не звернув уваги на те, що відповідно до договору оренди після закінчення строку оренди орендар зобов`язаний протягом трьох днів повернути орендодавцю майно з відповідним актом приймання-передачі. Проте такий акт сторони не укладали, що свідчить про продовження терміну дії попереднього договору на такий самий строк та на тих самих умовах. Апеляційний суд помилково вдався до аналізу договору найму будівлі строком на три роки і більше, який підлягає нотаріальному посвідченню та фактично замінив існуючі домовлено сторін, не звернув уваги, що договір оренди був укладений на строк з 01 серпня 2013 року до 31 серпня 2014 року з подальшою пролонгацією. У матеріалах справи відсутні докази щодо його повідомлення про намір відповідача продати спірне нерухоме майно, що свідчить про невиконання ОСОБА_2 договірних зобов`язань. Також він проводив поліпшення орендованого приміщення та сплачував комунальні платежі, що свідчить про намір придбання орендованого майна. 
У серпні 2019 року надійшли відзиви на касаційну скаргу, в яких ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 просили касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 30 травня 2019 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали.
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Відповідно до пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-ІХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» (далі - Закон № 460-ІХ) касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом (08 лютого 2020 року).
Касаційна скарга у цій справі подана у травні 2019 року, а тому вона підлягає розгляду в порядку, що діяв до набрання чинності Законом № 460-ІХ.
Відповідно до частини першої статті 401 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) попередній розгляд справи проводиться у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України (тут і далі - у редакції до набрання чинності Законом № 460-IX) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги та відзивів на неї, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга є необґрунтованою та підлягає залишенню без задоволення з огляду на таке.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Суди встановили, що 01 серпня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_5 укладений договір оренди № 01-08/1, відповідно до пункту 1.1 якого врегульовано передання орендодавцем орендарю у строкове платне користування нежитловим приміщенням, що знаходиться на АДРЕСА_1 з подальшим його продажем орендодавцем орендарю за ціною, обумовленою у договорі - 20 000 дол. США (т. 1, а. с. 8-9).
Строк дії договору встановлений до 31 серпня 2014 року.
В акті звірки взаєморозрахунків від 05 грудня 2013 року за оренду нежитлового приміщення відповідно до договору оренди від 01 серпня 2013 року № 01-08/1 (т. 1, а. с. 10), складеного ОСОБА_1 та ОСОБА_5 , вказано, що позивач сплатив суму оплати оренди у розмірі 6 000 грн за серпень, вересень, жовтень, грудень 2013 року та виплачується сума авансу у розмірі 82 400 грн, еквівалент 10 000 дол. США.
Сума оплати оренди та авансу складає 88 400 грн.
Відповідно до пункту 1.1 договору оренди від 01 серпня 2013 року № 01-08/1 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 були врегульовані правовідносини, які пов`язані з передачею орендодавцем орендарю у строкове платне користування нежитлове приміщення з подальшим його продажем орендарю за ціною 20 000 дол. США, загальною площею 177,4 кв. м, що знаходиться на АДРЕСА_1 .
Згідно з пунктом 6.1.5 договору оренди від 01 серпня 2013 року №01-08/1 позивач має переважне право на продовження терміну користування об`єктом оренди або укладання нового договору оренди на новий термін, а також на купівлю приміщення. 
26 грудня 2016 року ОСОБА_2 уклала з ОСОБА_4 та ОСОБА_3 договори купівлі-продажу спірного нерухомого майна, продавши його у рівних частках, - по 1/2 частини кожному.
Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно зі статтею 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Положеннями частини другої статті 777 ЦК України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Водночас норми ЦК України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.
Відповідно до частини першої статті 8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
Тому до правовідносин між сторонами за аналогією необхідно застосувати правила статті 362 ЦК України.
Частиною п`ятою статті 362 ЦК України передбачено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
Правові висновки про застосування статті 777 ЦК України та можливість визнання за наймачем (орендарем) переважного права на придбання предмета найму (оренди) викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20).
Відповідно до цих висновків положення статей 759, 773, 777 ЦК України надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
Суд апеляційної інстанції встановив, що сторони не досягли згоди про продовження строку дії договору оренди та дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову, оскільки власник майна уклала оспорювані правочини купівлі-продажу після закінчення строку дії договору оренди, яким передбачено переважне право позивача на придбання спірного нерухомого майна. 
Також апеляційний суд врахував суперечливу поведінку позивача щодо укладення ним 01 лютого 2017 року договору оренди спірного нежитлового приміщення з новими власниками, що свідчить про відсутність наміру продовжувати строк дії попереднього договору оренди. 
Посилання заявника про належну сплату орендних платежів за оренду спірного нерухомого майна та сплату авансу в рахунок майбутнього продажу спірного приміщення не підтверджуються належними доказами.  
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) вказано, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України.
Посилання заявника щодо неповідомлення його ОСОБА_2 про намір продати спірне нерухоме майно, суд не бере до уваги, оскільки відповідачка продала належне їй майно після закінчення строку дії договору оренди.
Поліпшення орендованого майна не є безумовною підставою для придбання орендованого майна. Відповідно до статті 778 ЦК України орендар має право на їх відшкодування.
Не можуть бути підставою для скасування оскаржуваного рішення доводи заявника про те, що апеляційним судом не вирішено питання про повернення позивачу 100 000 грн, внесених на депозитних рахунок суду, оскільки повернення зазначених коштів може мати місце за заявою позивача.
Водночас Верховний Суд визнає помилковими висновок суду апеляційної інстанції щодо необхідності нотаріального посвідчення та реєстрації договору оренди, укладеного між сторонами, відповідно до статей 793, 794 ЦК України. Встановлено, що договір оренди від 01 серпня 2018 року № 01-08/1 укладений на один рік з правом подальшої пролонгації, а тому не потребує нотаріального посвідчення.
Проте такі висновки апеляційного суду не вплинули на правильність по суті вирішення спору. 
Інші доводи касаційної скарги висновків суду апеляційної інстанції не спростовують, на законність оскаржуваного судового рішення не впливають, зводяться до власного тлумачення норм права, необхідності переоцінки доказів, що відповідно до статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
З огляду на те, що оскаржуване судове рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а судового рішень - без змін.
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки оскаржуване судове рішення підлягає залишенню без змін, то розподілу судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Керуючись статтями 400, 401, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Постанову Дніпровського апеляційного суду від 18 квітня 2019 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                                             В. В. Яремко
 
                                                                                                                        І. Ю. Гулейков
 
                                                                                                                        А. С. Олійник