Постанова 
Іменем України
 
19 березня 2021 року
м. Київ
 
справа № 754/13450/17
провадження № 61-2671св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Ігнатенка В. М. (суддя-доповідач), Карпенко С. О.,                             Стрільчука В. А.,
 
учасники справи:
позивач - об`єднання співвласників багатоквартирного будинку                «Мотозаводець-6» (відповідач за зустрічним позовом),
відповідач -  ОСОБА_1 (позивач за зустрічним позовом),
 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу  ОСОБА_1 на постанову Київського апеляційного суду від 12 грудня 2019 року у складі колегії суддів: Матвієнко Ю. О., Іванової І. В., Мельника Я. С.,  
В С Т А Н О В И В:
Згідно з пунктом 2 Прикінцевих і перехідних положень Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX«Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом (08 лютого 2020 року).
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2017 року об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мотозаводець-6» (далі - ОСББ «Мотозаводець-6») звернулося до суду з позовом до  ОСОБА_1 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, стягнення орендної плати, суми трьох відсотків річних, інфляційних нарахувань. 
Позовні вимоги мотивовані тим, що 01 червня 2001 року між житлово-будівельним кооперативом «Мотозаводець-6» (далі - ЖБК «Мотозаводець-6») та ОСОБА_1 укладено договір № 5 оренди нежитлового приміщення строком на 49 років. 21 червня 2002 року між ОСОБА_1 та ЖБК «Мотозаводець-6» укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди про зміну сторони орендодавця на ОСББ «Мотозаводець-6» в зв`язку з реорганізацією ЖБК «Мотозаводець-6». Відповідно до пункту 3 договору оренди предметом договору є нежитлове приміщення розміром 35,9 кв. м, що належить орендодавцю ЖБК «Мотозаводець-6» і знаходиться у будинку АДРЕСА_1 , та передане орендарю ОСОБА_1 у строкове платне володіння та користування для розміщення продовольчого магазину.
Позивач посилався на те, що відповідач у порушення пунктів 3, 8, 10 договору оренди не сплачує орендну плату більше трьох років, у зв`язку із чим у неї по орендній платі виникла заборгованість в розмірі 66 271,13 грн. Крім того, за прострочення виконання грошового зобов`язання ОСОБА_1 нараховані інфляційні втрати за період з вересня 2014 року по липень 2017 року на суму                    11 918,99 грн та 3 % річних за прострочення орендної плати за вказаний період у розмірі 2 796,95 грн.
Відповідно до висновку експертного будівельно-технічного дослідження                          від 28 листопада 2011 року № 64/79/11 та висновку експерта за результатами проведеного експертного будівельно-технічного дослідження від 14 квітня                   2015 року № 12/11-15, орендар ОСОБА_1 без належних правових підстав здійснила перепланування (реконструкцію) орендованих приміщень та незаконно збільшила площу орендованих приміщень з 35,8 кв. м до 46,96 кв. м без отримання належної згоди членів ЖБК «Мотозаводець-6», у подальшому співвласників ОСББ «Мотозаводець-6», на відповідні зміни до договору оренди та/або укладення додаткових угод тощо.
Вказані обставини свідчать про істотне порушення відповідачем умов договору, в тому числі, щодо несплати орендної плати та реконструкції орендованого приміщення, збільшення його площі без дотримання належної процедури та погодження з членами ЖБК «Мотозаводець-6», у подальшому співвласниками ОСББ «Мотозаводець-6». 
Таким чином, ОСББ «Мотозаводець-6» просило:
-          розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 01 червня 2001 року № 5, укладений між ЖБК «Мотозаводець-6» та ОСОБА_1 ,
-          стягнути з ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі в розмірі                           66 271,13 грн, нараховані інфляційні втрати за прострочення внесення орендної плати за період з вересня 2014 року по липень 2017 року в розмірі 11 918,99 грн, 3 % річних за прострочення внесення орендної плати за вказаний період в розмірі 2 796,95 грн та судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 3 200,00 грн.
У квітні 2018 року  ОСОБА_1 звернулася до суду із зустрічним позовом до ОСББ «Мотозаводець-6» про визнання права власності на частку нежитлового приміщення. 
Зустрічні позовні вимоги мотивовані тим, що у період з 2001 року по 2013 рік нею проведено ряд ремонтних робіт, вона доклала значних зусиль та коштів для покращення стану орендованого нею нежитлового приміщення, провела низку робіт для належного використання приміщення за призначенням. Тобто, вона фактично здійснила такі роботи, які якісно збільшили вартість приміщення на ринку. 
Згідно з висновком експерта від 28 березня 2018 року № 03-2018/2 до моменту проведення поліпшень вищевказані приміщення не мали статусу окремого об`єкта нерухомості. Роботи по добудові приміщення збільшили його площу майже на 30 % (11,7 кв. м). Згідно із указаним висновком орендовані приміщення після проведення нею робіт з їх реконструкції та поліпшення набули нових ознак, що істотно відрізняють їх від приміщень в стані до проведення зазначених робіт. До моменту проведення робіт з реконструкції вказаних нежитлових приміщень в будинку вхідна група була представлена лише сходами та не мала ознак приміщення, а після добудови набула статусу приміщення. Фактично, в результаті добудови конструктивні елементи приміщення вийшли за межі несучих стін будівлі.
Відповідно до указаного висновку експерта вартість групи приміщень під`їзду                 № 8 на АДРЕСА_1 , загальною площею 35,9 кв. м, що були передані їй в довгострокову оренду, до проведення їх поліпшень станом на момент проведення експертизи - 391 596,00 грн, а вартість реконструйованої групи приміщень станом на дату проведення експертизи - 909 308,00 грн. Отже, вартість приміщення збільшилась більше ніж удвічі. Згідно вказаного висновку, експертом встановлено, що питома вага частки орендаря на момент проведення експертизи складає 57 %, а частка орендодавця - 43 %.
Оскільки нею за згодою позивача проведено роботи з поліпшення, реконструкції та добудови, внаслідок чого приміщення збільшило свою площу, змінило функціональне призначення, а також змінило статус з допоміжних приміщень на нежитлове приміщення, набуло нових ознак, у результаті цих робіт створено нову річ, а тому, з урахуванням понесених нею витрат, ОСОБА_1 має право на частку в цій новоствореній речі.
Таким чином, просила:
-          визнати за нею право власності на 57/100 частин нежитлового приміщення АДРЕСА_1 , загальною площею 46,2 кв. м, 
-          зобов`язати позивача внести зміни до пункту 3 договору оренди                                     від 01 червня 2001 року № 5 та зменшити площу орендованого приміщення, визначивши її у розмірі 19,87 кв. м.
Короткий зміст судових рішень
Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 09 липня 2019 року в задоволенні позову ОСББ «Мотозаводець-6» відмовлено; зустрічний позов ОСОБА_1 задоволено; визнано за ОСОБА_1 право власності на                     57/100 частки нежитлового приміщення № НОМЕР_1, що знаходиться у 8 під`їзді на АДРЕСА_1 , загальною площею 46,2 кв. м; зобов`язано ОСББ «Мотозаводець-6» внести зміни в пункт 3 Договору оренди від 01 червня 2001 року № 5 та зменшити площу орендованого приміщення, визначивши її у розмірі 19,87 кв. м.
Відмовляючи у задоволенні позову ОСББ «Мотозаводець-6» суд першої інстанції виходив з його необґрунтованості та недоведеності, оскільки матеріалами справи підтверджено факт внесення ОСОБА_1 орендної плати на виконання умов укладеного між нею та ОСББ договору оренди. 
Задовольняючи зустрічний позов ОСОБА_1 суд першої інстанції виходив з того, що внаслідок проведеної нею реконструкції нежитлового приміщення виник новий об`єкт нерухомого майна.
Постановою Київського апеляційного суду від 12 грудня 2019 року апеляційну скаргу ОСББ «Мотозаводець-6» задоволено частково; рішення Деснянського районного суду міста Києва від 09 липня 2019 року в частині задоволення вимог зустрічної позовної заяви ОСОБА_1 скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено; в іншій частині рішення Деснянського районного суду міста Києва від 09 липня 2019 року залишено без змін.
Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позову ОСББ «Мотозаводець-6», оскільки орендодавець, отримав те, на що він розраховував при укладенні договору оренди з ОСОБА_1 , а саме орендну плату, тому відсутні підстави для розірвання договору в зв`язку з істотним порушенням його умов.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині вирішення зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 апеляційний суд виходив з того, що внаслідок проведеної реконструкції орендованого приміщення відбулося лише поліпшення орендованого нерухомого майна, збільшення його площі та вартості, без зміни функціонального призначення цього майна. Враховуючи, що ОСОБА_1 у процесі реконструкції орендованого нею нежитлового приміщення не було створено нової речі, тому висновок суду першої інстанції про визнання за нею права власності на 57/100 частки нежитлового приміщення є помилковим та суперечить статтям 328, 331 ЦК України.
Аргументи учасників справи
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів
У касаційній скарзі, поданій у лютому 2020 року до Верховного Суду                    ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила скасувати постанову апеляційного суду в частині вирішення вимог зустрічного позову та залишити в силі рішення суду першої інстанції у цій частині.
У частині вирішення позовних вимог ОСББ «Мотозаводець-6» постанова апеляційного суду в касаційному порядку не оскаржується.
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд неправильно застосував частину першу статті 331 ЦК України, яку необхідно застосовувати у системному зв`язку з частиною першою статті 179, частиною першою статті 184 та частиною четвертою статті 778 ЦК України, згідно з якими право власності на нову річ, яка виготовлена особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Фактично ОСОБА_1 за згодою з ОСББ «Мотозаводець-6» переробила допоміжне приміщення, тому з урахуванням понесених витрат вважає, що набула право на частку у цій новоствореній речі.
Заперечення (відзив) на касаційну скаргу до суду касаційної інстанції не надходили
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 24 березня 2020 року відкрито касаційне провадження у вказаній справі та витребувано її матеріали з суду першої інстанції.
Указана справа надійшла до Верховного Суду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Установлено, що 01 червня 2001 року між ЖБК «Мотозаводець-6» та                              ОСОБА_1 укладено договір оренди нежитлового приміщення № 5, відповідно до пункту 3 якого предметом договору є нежитлове приміщення, розміром                    35,9 кв. м, що належить орендодавцю, і знаходиться в будинку АДРЕСА_1 , яке на підставі рішення правління ЖБК «Мотозаводець-6» від 01 червня 2001 року (протокол № 20) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування для розміщення продовольчого магазину.
Згідно із пунктом 8 указаного договору, орендна плата визначається сторонами на підставі Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади Деснянського району м. Києва, що затверджується сесією Деснянської районної в м. Києві ради, і на момент укладення договору складає 7,00 грн за 1 кв. м.
Пунктом 9 договору оренди сторони погодили, що розмір орендної плати може переглядатися на вимогу однієї із сторін в разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.
Відповідно до пункту 16 договору оренди сторони визначили, що орендар має право поліпшувати орендоване нежитлове приміщення і здійснювати за власний рахунок його реконструкцію, технічне переозброєння (добудову, переобладнання та ін.).
Пунктом 17 указаного договору передбачено обов`язок орендаря використовувати орендоване нежитлове приміщення відповідно до його призначення, що визначене договором; своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату, визначену договором; утримувати орендоване приміщення в справному стані.
Відповідно до пунктів 20, 22, 23 зазначеного договору одностороння відмова від договору оренди нежитлового приміщення не допускається. Договір оренди нежитлового приміщення може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди нежитлового приміщення може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Договір оренди нежитлового приміщення укладено строком на 49 років                         з 01 червня 2001 року до 31 травня 2050 року (пункт 24).
21 червня 2002 року між сторонами укладено додаткову угоду № 1 до вказаного договору, відповідно до якої, починаючи з 21 червня 2002 року, права і обов`язки за договором оренди нежитлового приміщення від 01 червня 2001 року переходять від ЖБК «Мотозаводець-6» до ОСББ «Мотозаводець-6». Оплата оренди за договором від 01 червня 2001 року здійснюється орендарем на розрахунковий рахунок орендодавця. Ця угода вступає в дію з 21 червня 2002 року і діє до закінчення строку основного договору.
Згідно двостороннього акту звірки взаєморозрахунків станом на 01 січня                    2015 року борг ОСОБА_1 по орендній платі становив 2 879,95 грн. 
З наданої відповідачем виписки з рахунку, а також платіжних доручень за березень 2016 року, липень 2015 року, травень 2016 року, листопад 2016 року вбачається, що борг погашено достроково в листопаді 2016 року.
З наданих відповідачем виписок із рахунку та платіжних доручень за лютий                  2016 року, березень 2016 року, травень 2016 року, червень 2016 року, серпень 2016 року, жовтень 2016 року, грудень 2016 року, липень 2017 року, серпень                 2017 року, жовтень 2017 року, листопад 2017 року, грудень 2017 року, лютий                  2018 року, березень 2018 року вбачається, що відповідачем здійснювалася як поточна сплата орендної плати, так і погашення заборгованості за угодою про реструктуризацію.
01 червня 2001 року, на підставі заяви ОСОБА_1 від 30 травня 2001 року ЖБК «Мотозаводець-6» надано дозвіл на добудову, перебудову та реконструкцію приміщення та виконання поліпшення облаштування вхідної групи під магазин за адресою: АДРЕСА_1 , 8-го під`їзду, яке надано в оренду згідно договору від 01 червня 2001 року.
Відповідно до акту прийому-передачі орендованого приміщення до договору № 5 від 01 червня 2001 року, ЖБК «Мотозаводець-6» передало, а ОСОБА_1 прийняла у довгострокову оренду приміщення 8-го під`їзду площею 35,9 кв. м. в будинку АДРЕСА_1 для використання на умовах договору оренди № 5 від 01 червня 2001 року. В результаті обстеження зазначеного приміщення встановлено, що за призначенням згідно вказаного договору, тобто використовувати під магазин, приміщення можливо тільки після виконання ряду робіт, а саме: будівництва рампи та облаштування рампи і сходів; утеплення та гідро-, шумоізоляція стін, підлоги та стелі; оздоблення приміщення вхідною групою; монтаж вікон та дверей; монтаж інженерних систем по електрифікації приміщення; виконання санітарно-технічних робіт; монтаж системи теплопостачання та кондиціювання приміщення; прокладка кабелю та підключення телефонної лінії; монтаж охоронної та протипожежної систем; декоративне оздоблення фасаду вхідної групи приміщення; внутрішні роботи по оздобленню приміщення; декоративне оздоблення інтер`єру приміщення.
Згідно акту про добудову приміщення на АДРЕСА_3 , станом на 25 квітня 2002 року орендарем ОСОБА_1 виконано роботи по добудові орендованого приміщення, в результаті чого площа збільшилась на 11,7 кв. м. 
З акту виконаних робіт від 28 липня 2002 року вбачається, що згідно дозволу на добудову та поліпшення приміщення орендарем ОСОБА_1 в орендованому приміщенні 47,5 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 , виконані роботи, а саме: будівництво рампи та облаштування рампи та сходів; утеплення та гідро, шумоізоляція стін, підлоги та стелі; оздоблення приміщення вхідною групою; монтаж вікон та дверей; монтаж інженерних систем по електрифікації приміщення; виконання санітарно-технічних робіт; монтаж системи теплопостачання та кондиціювання приміщення; прокладка кабелю та підключення телефонної лінії; монтаж охоронної та протипожежної систем; декоративне оздоблення фасаду вхідної групи приміщення; внутрішні роботи по оздобленню приміщення; декоративне оздоблення інтер`єру приміщення.
Відповідно до повідомлення ОСББ «Мотозаводець-6» від 15 липня 2012 року № 13, враховуючи, що між ОСББ та ОСОБА_1 укладено довгостроковий договір оренди нежитлового приміщення, яке розташоване у 8-му під`їзді будинку АДРЕСА_1 , орендодавець покладає повноваження на ОСОБА_1 , як замовника, по оформленню дозвільної та проектної документації по реконструкції та об`єднанню групи приміщень, у тому числі орендованих, площею 46 кв. м, з наступним введенням в експлуатацію та одержанням декларації про готовність будівельних робіт. Витрати, пов`язані з переліком вищезазначених робіт, покладено на орендаря.
15 липня 2012 року між ОСББ «Мотозаводець-6» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду № 2 до договору оренди нежитлового приміщення № 5                               від 01 червня 2001 року, відповідно до якої договір оренди доповнено пунктом 15.1 в наступній редакції: «Орендодавець передає права замовника орендарю з правом вчиняти юридичні та інші дії стосовно здійснення свого права: проведення реконструкції орендованого нежитлового приміщення № НОМЕР_1 площею 46 кв. м та об`єднання з групою приміщень № 377, 378, 379; оформлення дозвільної та проектної документації по реконструкції та об`єднанню групи приміщень № 377, 378, 379 з орендованим приміщенням АДРЕСА_4 . Ця додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання сторонами та є невід`ємною частиною договору оренди нежитлового приміщення від 01 червня 2001 року № 5».
Згідно із листом ОСББ «Мотозаводець-6» до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва № 54 від 06 березня 2013 року, ОСББ «Мотозаводець-6» не заперечує проти реконструкції приміщення № НОМЕР_1 , що знаходиться в оренді ОСОБА_1 на підставі договору від 01 червня 2001 року. Після реконструкції загальна площа приміщення № НОМЕР_1 складає 46,2 кв. м. 
З листа комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 21 квітня 2016 року № 5040 (И-2016) убачається, що згідно Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованої в ІДАБК у м. Києві 24 квітня 2013 року № КВ 143131140250, були прийняті в експлуатацію нежитлові приміщення № 377, 378, 379 площею 171,9 кв. м. Також було прийнято нежитлове приміщення № НОМЕР_1 площею 46,2 кв. м. 
В 2003 році на замовлення ОСББ «Мотозаводець-6» проведено інвентаризацію нежитлових приміщень, яким відповідно до вимог «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна» були присвоєні № НОМЕР_2 . 
Згідно з листом Департамента Державної архітектурно-будівельної інспекції у                   м. Києві на запит Деснянської районної в м. Києві державної адміністрації                             від 03 лютого 2016 року № 10/26-32/0302/02/1, Інспекція зареєструвала подані замовником будівництва ОСОБА_1 декларацію про початок виконання будівельних робіт «Реконструкція нежитлового приміщення № НОМЕР_1 (літ. А)                             на АДРЕСА_1 » за № КВ 083132140362 від 02 серпня 2013 року. В подальшому Інспекція зареєструвала подану замовником декларацію про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція нежитлового приміщення № НОМЕР_1 (літ. А) на АДРЕСА_1 » за № КВ 143132310144 від 19 серпня 2013 року.
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 401 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судових рішень.
Згідно із частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
У силу частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Частиною першою статті 400 ЦПК України передбачено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення. 
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Постанова Київського апеляційного суду від 12 грудня 2019 року оскаржується та переглядається у касаційному порядку лише в частині вирішення зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 .
У касаційній скарзі ОСОБА_1 посилається на те, що апеляційний суд неправильно застосував частину першу статті 331 ЦК України, яку необхідно застосовувати у системному зв`язку зі статтею 179, частиною першою статті 184 та частиною четвертою статті 778 ЦК України, згідно з якими право власності на нову річ, яка виготовлена особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Вважає, що фактично  ОСОБА_1 за згодою з ОСББ «Мотозаводець-6» переробила допоміжне приміщення, тому з урахуванням понесених витрат вважає, що набула право на частку у цій новоствореній речі.
Відповідно до статті 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.
Згідно із частиною першою статті 184 ЦК України річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її.
Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів.
Разом з тим, сторони договору оренди не передбачили можливість виникнення у орендаря права власностіна орендоване майно або на його частку у разі здійснення ним реконструкції майна або нового будівництва.
Згідно із частиною першою статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.
Апеляційний суд виходив із того, що внаслідок проведеної ОСОБА_1 реконструкції орендованого нею приміщення відбулося лише поліпшення орендованого нерухомого майна, збільшення його площі та вартості, без зміни функціонального призначення цього майна. 
При цьому, збільшення вартості орендованого майна, комерційної привабливості, майбутньої економічної вигоди від об`єкта, а також поліпшення технічного, фізичного, функціонального стану приміщення не може бути достатньою підставою для висновку про створення нової речі, оскільки проведення реконструкції шляхом перепланування та технічного переобладнання орендованого приміщення не створює нову річ, а лише поліпшує його. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно з тим станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.
Новою ж визначається річ, яка має істотно інші ознаки у порівнянні з попереднім об`єктом найму.   
Згідно із частинами другою, третьою статті 778 ЦК України орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.
Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.
Відповідно до частини четвертої статті 778 ЦК України якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Установлено, що внаслідок здійсненої реконструкції нежилого приміщення не відбулося створення нової речі, оскільки збільшення вартості орендованого майна, його комерційної привабливості, площі, а також поліпшення технічного, фізичного, функціонального стану приміщень не може бути достатньою підставою для висновку про створення нової речі, враховуючи, що проведення реконструкції та ремонту орендованого приміщення не створює нову річ, а лише його поліпшує.
Ураховуючи, що ОСОБА_1 у процесі реконструкції орендованого нею нежитлового приміщення не було створено нової речі, тому апеляційний суд дійшов обгрунтованого висновку про відмову у задоволенні зустрічного позову. 
Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржуване судове рішення ухвалено без додержання норм матеріального і процесуального права та зводяться до переоцінки доказів у справі, що, відповідно до положень статті 400 ЦПК України, знаходиться поза межами повноважень Верховного Суду.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року). Оскаржуване судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
З підстав вищевказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржуване судове рішення без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків апеляційного суду не спростовують.
Щодо судових витрат                                                                                                                        
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки у задоволенні касаційної скарги відмовлено, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
 
П О С Т А Н О В И В:
Касаційну скаргу  ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Деснянського районного суду м. Києва від 09 липня 2019 року у нескасованій частині та постанову Київського апеляційного суду від 12 грудня 2019 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                                             В. М. Ігнатенко

С. О. Карпенко

В. А. Стрільчук