СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" лютого 2021 р.                                                                  Справа № 922/2059/20  

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Тарасова І.В. , суддя  Шевель О.В. 
за участі секретаря судового засідання Ярітенко О.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ескаль» (вх. №3245 Х) на рішення господарського суду Харківської області від 03.11.2020 (рішення ухвалено суддею Лавровою Л.С. 03.11.2020 об 11:06 год., у приміщенні господарського суду Харківської області, повне рішення складено 05.11.2020) у справі №922/2059/20
за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ескаль» , м. Харків 
про стягнення безпідставно збережених коштів   

ВСТАНОВИЛА:
Рішенням господарського суду Харківської області від 03.11.2020 у справі №922/2059/20 позовні вимоги задоволено частково; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Ескаль» на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 2676333,95 грн. та 40145,01 грн. судового збору; в іншій частині позовних вимог відмовлено.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Ескаль» звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 03.11.2020 у справі №922/2059/20 в частині задоволення позову та ухвалити в цій частині нове рішення, яким відмовити позивачу у задоволенні позову повністю; в іншій частині рішення господарського суду Харківської області від 03.11.2020 у справі №922/2059/20 залишити без змін.
В обґрунтування апеляційної скарги відповідач зазначає, що він є власником нежитлової будівлі літ. «Т-1» загальною площею 2849,9 кв.м. та нежитлової будівлі літ. «АБ» загальною площею 371,6 кв.м., які розташовані по вул. Беркоса, 7 у м. Харкові. Загальна площа нежитлових будівель складає 3221,5 кв.м, а площа земельної ділянки під цими будівлями складає 3334,6 кв.м. В свою чергу право користування земельною ділянкою із кадастровим номером 6310137200:09:022:0002 загальною площею 2,0680 га виникло у відповідача лише після укладання договору оренди землі від 27.09.2019 на умовах, погоджених сторонами. До укладання договору до набувача нерухомого майна перейшло лише право користування частиною земельної ділянки, яка безпосередньо знаходиться під нежитловими будівлями, оскільки земельна ділянка площею 2,0680 га (без урахування площі під забудовою нежитлових будівель) мала бути повернута Харківській міській раді після припинення договору оренди землі з попереднім орендарем, а тому відповідач не набув права користування всією земельною ділянкою. Таким чином, за твердженням відповідача, судом першої інстанції безпідставно не прийнято до уваги те, що ТОВ «Ескаль» до моменту укладання Харківською міською радою договору оренди землі від 29.09.2019 не користувалося земельною ділянкою площею 20680,0 кв.м. Крім того, суд першої інстанції мав з`ясувати, на яких умовах попередній користувач використовував земельну ділянку загальною площею 20680,0 кв.м., який розмір орендної плати та яка нормативна грошова оцінка цієї земельної ділянки була вказана за договором та застосувати положення ст. 120 ЗК України. Не з`ясування судом вищевказаних обставин призвело до неправомірного стягнення необґрунтованої суми безпідставно утриманих коштів виходячи із всієї площі земельної ділянки. 
Також, відповідач посилається на безпідставну відмову суду першої інстанції у задоволенні клопотання про призначення експертизи. В даному випадку, як зазначає відповідач, об`єктом дослідження, зокрема, є відповідність нормативної грошової оцінки земельної ділянки по вул. Довгалівська, 7 (вул. Беркоса, 7) у м. Харкові вимогам земельного законодавства, державним стандартам, нормам, правилам та іншим нормативним документам з питань землеустрою. Спірним є питання щодо застосування у наданих позивачем розрахунках нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки певних локальних коефіцієнтів, норм прибутку та капіталізації нормативної грошової оцінки щодо цієї земельної ділянки, при визначенні яких використовуються певні фактори (вихідні дані), перевірити правильність застосування яких може лише експерт.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 21.12.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ “ЕСКАЛЬ” на рішення господарського суду Харківської області від 03.11.2020 у справі №922/2059/20; повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 04.02.2021.
05.01.2021 від Харківської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін (вх.№95).
У судовому засіданні 04.02.2021 оголошено перерву до 11.02.2021. 
11.02.2021 від позивача надійшли пояснення по справі (вх.№1787), до яких додано: проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки; рішення Харківської міської ради від 20.11.2015 №12/15 «Про перейменування об`єктів топоніміки міста Харкова; договори купівлі-продажу від 24.04.2012 та 23.07.2015; інформацію з РРП від 19.06.2020; Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 19.06.2020 №213186591; договір оренди земельної ділянки від 07.09.2001, предметом якого є земельна ділянка за адресою: м. Харків, вул. Довгалевського,7, загальною площею 0,0439 га., а також план вказаної земельної ділянки та акт прийому-передачі.
У судовому засіданні представник відповідача підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги та просив її задовольнити.
Представник позивача проти вимог апеляційної скарги заперечував та просив залишити її без задоволення, а рішення – без змін.

Стосовно наданих позивачем до пояснень на апеляційну скаргу додаткових доказів, колегія суддів зазначає, що вважає за можливе прийняти до уваги рішення Харківської міської ради від 20.11.2015 №12/15 «Про перейменування об`єктів топоніміки міста Харкова» (яким зокрема перейменовано вул. Довгалівська на вул. Беркоса), оскільки вказані обставини визнаються сторонами, а саме рішення міститься в загальнодоступних джерелах.
Щодо інших документів, доданих до пояснень позивача, колегія суддів зазначає, що відповідно положень ч. 3 ст. 269 ГПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Проте, відповідних обґрунтувань позивачем не надано, а тому у суду апеляційної інстанції відсутні підстави для прийняття від нього нових доказів.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши в межах доводів та вимог апеляційної скарги законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.
У червні 2020 Харківська міська рада звернулася до господарського суду з позовом про стягнення з ТОВ «Ескаль» на свою користь безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 2783387,42 грн. 
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ТОВ «Ескаль», набувши право власності на об`єкти нерухомого майна (нежитлові будівлі літ. «АБ» загальною площею 371,6 кв.м. та літ. «Т-1» загальною площею 2849,9 кв.м.), які розташовані на земельній ділянці комунальної форми власності за адресою: м. Харків, вул. Беркоса, 7, кадастровий номер 6310137200:09:022:0002 (дата формування земельної ділянки як об`єкта цивільних прав - 22.02.2012), належним чином не оформило правовідносин щодо користування земельною ділянкою, та у період з 01.06.2017 по 30.09.2019 не сплачувало плату за користування земельною ділянкою у встановленому законодавчими актами розмірі.
На підтвердження вказаних обставин позивачем надано:
- інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 19.06.2020 №213186591 з параметрами запиту: права власності, інші речові права, іпотеки, обтяження за адресою: Харківська обл., м. Харків, вулиця Беркоса, земельна ділянка 7, з якої, зокрема, вбачається, що на земельній ділянці за вказаною адресою знаходяться нежитлові будівлі літ. «АБ» загальною площею 371,6 кв.м. та літ. «Т-1» загальною площею 2849,9 кв.м., які належать на праві приватної власності ТОВ «Ескаль»;
- інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 19.06.2020 №213184636 з параметрами запиту: права власності, інші речові права, іпотеки, обтяження, кадастровий номер земельної ділянки: 6310137200:09:022:0002, з якої вбачається, що земельна ділянка площею 2,068га з кадастровим номером 6310137200:09:022:0002 знаходиться у комунальній власності Харківської міської ради, дата державної реєстрації земельної ділянки 22.02.2012; 11.10.2019 здійснено державну реєстрацію речового права за ТОВ «Ескаль» на підставі договору оренди земельної ділянки від 27.09.2019; 
- витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-00051330282020 від 24.06.2020, відповідно до якого земельна ділянка загальною площею 2,0680 га з кадастровим номером 6310137200:09:022:0002, яка розташована за адресою: Харківська обл., м. Харків, Холодногірський район, вул. Беркоса, 7 належить на праві комунальної власності Харківській міській раді, дата державної реєстрації земельної ділянки 22.02.2012; цільове призначення: 11.02. Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; категорія земель: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид використання земельної ділянки: для експлуатації та обслуговування виробничих будівель, допоміжної споруди (естакади) та під`їзної внутрішньозаводської колії; 11.10.2019 зареєстровано право оренди за ТОВ «Ескаль». Також у вказаному витязі містяться відомості про обмеження у використанні земельної ділянки з відповідними площами земельної ділянки (її частини);
- витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 25.07.2017 з кадастровим номером 6310137200:09:022:0002; місце розташування земельної ділянки: м. Харків, вул. Довгалівська, 7; категорія земель: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 32116040 грн.;
- рішення Харківської міської ради від 28.11.2018 №1305/18 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд», відповідно до якого змінено цільове призначення земельної ділянки комунальної власності площею 2,0680 га (кадастровий номер 6310137200:09:022:0002) на «для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості» для експлуатації та обслуговування виробничих будівель, допоміжної споруди (естакади) та під`їзної внутрішньозаводської колії по вул. Беркоса,7 (Холодногірський район);
- договір оренди землі від 27.09.2019, укладений між Харківською міською радою та ТОВ «Ескаль», відповідно до якого орендодавець на підставі рішення 27 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 19.06.2019 №1613/19 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2,0680 га із цільовим призначенням – землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, код КВЦПЗ – (11.02) – для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, з кадастровим номером 6310137200:09:022:0002, яка розташована у м. Харків, вул. Беркоса,7; нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору становить 19269624 грн.;
- розрахунки сум безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки комунальної форми власності на території м. Харкова за періоди: з 01.06.2017 по 31.07.2018 у розмірі 1498748,58 грн, з 01.08.2018 по 31.11.2018 у розмірі 642318,04 грн., з 01.12.2018 по 30.09.2019 у розмірі 642320,80 грн., з урахуванням зміни коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки (Кф);
- акт обстеження земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Беркоса,7 (кадастровий номер: 6310137200:09:022:0002) від 19.06.2020, відповідно до якого головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради за результатами обстеження на місцевості встановлено, що на сформованій земельній ділянці площею 2,0680 га (кадастровий номер: 6310137200:09:022:0002) по вул. Беркоса, 7 у м. Харкові розташовані нежитлові будівлі літ. «АБ» та літ «Т-1», право власності на які зареєстровано за ТОВ «Ескаль».
В свою чергу ТОВ “Ескаль” вказувало, зокрема, що загальна площа нежитлових будівель літ. «АБ» та літ «Т-1», які належать йому на праві власності, складає 3221,5 кв.м. і вони не займають всю площу вказаної земельної ділянки. При цьому, позивачем не доведено користування відповідачем земельною ділянкою площею 2,0680 га. 
Також, відповідачем було заявлено клопотання про застосування строку позовної давності до вимог про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 107053,47 грн (за червень 2017 року). Також, відповідач наголошував на необґрунтованості здійснених позивачем розрахунків суми безпідставно збережених коштів, з підстав не вірного застосування коефіцієнтів, у зв`язку з чим просив призначити судову експертизу. 
Ухвалою господарського суду Харківської області від 17.09.2020 відмовлено у задоволенні клопотання відповідача про призначення судової експертизи. 
Приймаючи оскаржуване рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ “ЕСКАЛЬ”, набувши право власності на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці комунальної форми власності, у встановленому законодавством порядку не оформило речового права на земельну ділянку по вул. Беркоса, 7 у м. Харкові та у період з 01.06.2017 по 30.09.2019 не сплачувало за її використання, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради, як власника земельної ділянки за вказаною адресою, майно - грошові кошти у розмірі орендної плати. Перевіривши надані позивачем розрахунки сум безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки комунальної форми власності за період з 01.06.2017 по 30.09.2019 місцевий господарський суд встановив їх обґрунтованість. Одночасно судом враховано заявлене відповідачем клопотання про застосування наслідків спливу строку позовної давності, а тому відмовлено у задоволенні вимог позивача про стягнення 107053,47 грн. безпідставно збережених коштів, нарахованих за червень 2017.

Надаючи власну правову оцінку обставинам справи, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає таке.
Предметом позову в цій справі є стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати на підставі статей 1212-1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою площею 2,068 га за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Беркоса 7 (кадастровий номер 6310137200:022:0002), на якій, як стверджує позивач, розміщені об`єкти нерухомого майна, що належать відповідачу.
Відповідно до положень ст. 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
У відповідності до ст. 122 - 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі продажу права оренди земельної ділянки.
Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Плата за землю це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів; а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України у вказаній редакції).
З наведених норм вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".
Відповідно до частини 2 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом «д» частини першої статті 156 Земельного кодексу України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
За змістом вказаних положень Цивільного та Земельного кодексів України відшкодування шкоди (збитків) є заходом відповідальності, зокрема, за завдану шкоду майну чи за порушення прав власника земельної ділянки.
Шкода, завдана майну юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала (частина 1 статті 1166 Цивільного кодексу України). Підставою для відшкодування є наявність таких елементів складу цивільного правопорушення, як: шкода; протиправна поведінка її заподіювача; причинний зв`язок між шкодою та протиправною поведінкою заподіювача; вина. За відсутності хоча б одного із цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає. Особа, яка завдала шкоду, звільняється від обов`язку її відшкодовувати, якщо доведе, що шкоди заподіяно не з її вини (частина 2 статті 1166 Цивільного кодексу України).
Натомість предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.
За змістом положень глав 82 і 83 Цивільного кодексу України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
Частиною 1 статті 93 та статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 цього Кодексу).
Згідно з частинами 1-4, 9 статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6-7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Про необхідність застосування статті 79-1 Земельного кодексу України та положень Закону України "Про Державний земельний кадастр" при розгляді позову про стягнення безпідставно збережених коштів у виді недоотриманої орендної плати неодноразово зазначалося Верховним Судом, зокрема у постановах від 29.01.2019 у справах №922/3780/17 та №922/536/18, від 11.02.2019 у справі №922/391/18, від 12.04.2019 у справі №922/981/18, у яких міститься висновок про те, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без укладення правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є земельна ділянка, за фактичне користування якою Харківська міськрада просить стягнути безпідставно збережені кошти, сформованим об`єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач є власником нежитлових приміщень літ. «АБ» загальною площею 371,6 кв.м. та літ. «Т-1» загальною площею 2849,9 кв.м, що розташовані за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Беркоса (Довгалівська), 7. 
Рішенням Харківської міської ради від 20.11.2015 №12/15 «Про перейменування об`єктів топоніміки м. Харкова» вулиця Довгалівська перейменована на вулицю Беркоса. 
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.06.2020 №213186591 за ТОВ «Ескаль» зареєстровано право власності на вказані нежитлові будівлі: літ. «АБ» - 19.02.2016 на підставі договору купівлі-продажу від 23.07.2015, укладеного між ПАТ «Юнікон» та ТОВ «Ескаль»; а літ. «Т-1» - 01.06.2012 на підставі договору купівлі-продажу від 24.04.2012 та додаткового договору від 28.05.2012 до договору купівлі-продажу, укладеного між ЗАТ «Юнікон» та ТОВ «Ескаль». 
Слід зазначити, що позивачем надано суду першої інстанції неповну копію інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 19.06.2020 №213186591, а саме аркуші 1, 18, 19 та 36 з 40. 
Проте навіть з наданої Харківською міською радою неповної інформації вбачається, що за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Беркоса, земельна ділянка 7, знаходяться також інші нежитлові приміщення, зокрема, №5, 5а, 5б, 6, 7 в літері «Ц-3», загальною площею 3629,6 кв.м., власник ТОВ «Харківгазобладнення»; літ. «Ш-1» загальною площею 839,6 кв.м., власник ТОВ «Облторгсервіс»; літ «И-1» загальною площею 361,2 кв.м, власник ПФ «Лінія Краси»; літ «Д-1» загальною площею 486,2 кв.м., власник ОСОБА_1 .
Суд звертає увагу, що відповідно ч. 2 ст. 42 ГПК України учасники справи зобов`язані, зокрема: сприяти своєчасному, всебічному, повному та об`єктивному встановленню всіх обставин справи; подавати усі наявні у них докази в порядку та строки, встановлені законом або судом, не приховувати докази; надавати суду повні і достовірні пояснення з питань, які ставляться судом, а також учасниками справи в судовому засіданні.
Враховуючи надання позивачем неповної інформації, судом апеляційної інстанції здійснено запит до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна та отримано інформаційну довідку №243506069 від 08.02.2021, з якої вбачається, що за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Беркоса, земельна ділянка 7 зареєстровано принаймні 30 об`єктів нерухомого майна.
Зокрема, за адресою: м. Харків, вул. Беркоса, 7 знаходяться земельні ділянки з такими кадастровими номерами:
- 6310137200:09:022:0021, площею 1,7236 га., яка надана 12.06.2017 у користування Підприємству «Афгандрев» ГО «Ветеранів та інвалідів Афганістану «Ветеран» на підставі рішення 10 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.12.2016; вказана земельна ділянка надана для експлуатації і обслуговування нежитлових будівель літ. «ШЗ-1» та літ. «Щ-1» (складські приміщення);
- 6310137200:09:022:0022, площею 0,5335 га, право постійного користування на яку зареєстровано 25.04.2017 за Підприємством «Афганстрой» ГО «Ветеранів та інвалідів Афганістану «Воїн – Інтернаціоналіст»; вказана земельна ділянка надавана для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «Ш2-1»;
- 6310137200:022:0003, площею 0,0197 га, дата державної реєстрації земельної ділянки 22.02.2012, речове право зареєстровано 21.12.2017 за ТОВ «Ескаль» на підставі договору оренди землі від 18.12.2017, укладеного між Харківською міською радою та ТОВ «Ескаль»; попередній орендар ТОВ «Юнікон», угода про розірвання договору оренди землі між ТОВ «Юнікон» та Харківською міською радою зареєстрована 18.05.2017;
- 6310137200:022:0001, площею 0,0439га, дата державної реєстрації земельної ділянки 22.02.2012, речове право зареєстровано 21.12.2017 за ТОВ «Ескаль» на підставі договору оренди землі від 18.12.2017, укладеного між Харківською міською радою та ТОВ «Ескаль»; попередній орендар ТОВ «Юнікон»; угода про розірвання договору оренди землі між ТОВ «Юнікон» та Харківською міською радою зареєстрована 18.05.2017;
- 6310137200:022:0020, площею 0,203 га, дата державної реєстрації земельної ділянки 27.11.2015, речове право зареєстровано 19.04.2016 за ТОВ «Облторгсервіс» на підставі договору оренди землі від 25.03.2016; земельна ділянка надається для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «Ш-1» (виробничого призначення);
- 6310137200:022:0002, площею 2,068 га, дата державної реєстрації земельної ділянки 22.02.2012; речове право зареєстровано 11.10.2019 за ТОВ «Ескаль» на підставі договору оренди, укладеного з Харківською міською радою; попередній орендар ТОВ «Юнікон»; угода про розірвання договору оренди землі між ТОВ «Юнікон» та Харківською міською радою зареєстрована 18.05.2017;
- 6310137200:022:0002, площа 0,8642 га, дата реєстрації земельної ділянки 31.08.2006; речове право зареєстровано 12.02.2014 за ТОВ «Харківгазобладання» на підставі договору оренди; земельну ділянку передано в оренду для реконструкції нежитлових приміщень в літ. «Ц-3» під виробничі та складські приміщення;
- 6310137200:022:0019, площа 0,0635 га, дата державної реєстрації земельної ділянки 28.11.2013; право постійного користування належить КП «Харківводоканал» для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (літ. «Э-1»);
- 6310137200:022:0016, площа 0,1049 га, дата державної реєстрації земельної ділянки 18.10.2013; речове право зареєстровано 06.11.2013 за ПФ «Лінія краси» на підставі договору оренди; земельну ділянку передано в оренду для експлуатації та обслуговування будівлі літ «И-1».
Окрім того, за адресою: м. Харків, вул. Беркоса,7 знаходяться також інші належні відповідачу на праві власності об`єкти, зокрема: нежитлова будівля літ. «М-1», загальною площею 110,3 кв.м (розмір частки Ѕ) та нежитлова будівля літ. «АА» загальною площею 470,8 кв.м. За вказаною адресою знаходяться і інші будівлі та споруди, що належать іншим власникам.
Проте, з наявних у справі матеріалів не можливо достеменно встановити, що нежитлові будівлі літ. «АБ» загальною площею 371,6 кв.м та літ. «Т-1» загальною площею 2849,9 кв.м, які є власністю відповідача, знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 6310137200:022:0002.
Окрім того, якщо припустити, що на земельній ділянці загальною площею 2,068 га з кадастровим номером 6310137200:022:0002 знаходяться вказані нежитлові будівлі літ. «АБ» та «Т-1», то не можна виключити можливість знаходження на спірній земельній ділянці і інших об`єктів нерухомого майна, зареєстрованих за адресою: м. Харків, вул. Беркоса, 7, власниками яких є треті особи.
Акт обстеження земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Беркоса,7 (кадастровий номер 6310137200:09:022:0002) від 19.06.2020, не може бути прийнятий судом до уваги, оскільки він складений лише представником позивача (головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради) без участі відповідача або будь-яких третіх осіб, а вказана в ньому інформація, що на зазначеній земельній ділянці 6310137200:09:022:0002 знаходяться належні відповідачу нежитлові будівлі літ. «АБ» та «Т-1» не підтверджена позивачем доказами. При цьому зроблені в акті посилання на інформацію з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, як вище встановлено судом, не є беззаперечним доказом обставин встановлених в цьому акті.
Надана позивачем копія договору оренди землі від 27.09.2019, укладеного між сторонами даного спору, також не може бути прийнята до уваги судом на підтвердження користування відповідачем земельною ділянкою (кадастровий номер 6310137200:09:022:0002) у спірний період, оскільки його дія розповсюджується на правовідносини сторін, що виникли з моменту його укладення. Окрім того, зміст цього договору також не доводить обставин знаходження на цій земельній ділянці належних відповідачу об`єктів нерухомості літ. «АБ» та «Т-1».
Будь-яких інших доказів, які б свідчити, що на земельній ділянці з кадастровим номером 6310137200:022:0002 знаходяться належні відповідачу нежитлові будівлі літ. «АБ» та «Т-1», а також те, що на ній відсутні інші об`єкти нерухомого майна матеріали справи не містять. 
Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Слід зауважити, що Верховний Суд неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17).
Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).
З огляду на викладене, апеляційний господарський суд приходить до висновку, що позивачем не доведено обставин користування відповідачем земельною ділянкою загальною площею 2,0680 га за адресою: м. Харків, вул. Беркоса, 7 (кадастровий номер 6310137200:09:022:0002) у період з 01.06.2017 по 30.09.2019, що є підставою для відмови у задоволенні позову. 

Окрім того, якщо навіть прийняти до уваги доводи позивача про знаходження на спірній земельній ділянці за адресою: м. Харків, вул. Беркоса,7 загальною площею 2,068 га (кадастровий номер 6310137200:09:022:0002) належних відповідачу нежитлових будівель літ. «АБ» та «Т-1», колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу і на такі обставини.
Як встановлено судом, право власності на нежитлову будівлю літ. «АБ» перейшло до відповідача на підставі договору купівлі-продажу від 23.07.2015, укладеного між ПАТ «Юнікон» та ТОВ «Ескаль», зареєстрованого 19.02.2016; а право власності на нежитлову будівлю літ. «Т-1» зареєстровано за ТОВ «Ескаль» 01.06.2012 на підставі договору купівлі-продажу від 24.04.2012 та додаткового договору від 28.05.2012 до договору купівлі-продажу, попередній власник нежитлової будівлі – ЗАТ «Юнікон». 
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно земельна ділянка за адресою: м. Харків, вул. Беркоса,7 загальною площею 2,068 га (кадастровий номер 6310137200:09:022:0002) перебувала в користуванні ТОВ фірма «Юнікон ЛТД» (правонаступником якого є ПАТ «Юнікон») на підставі договору оренди землі від 07.09.2001, укладеного з Харківською міською радою. Вказане речове право було припинено на підставі угоди про розірвання договору оренди землі від 12.05.2015 (припинення речового права зареєстровано 18.05.2017). Ці обставини підтверджуються і самим позивачем у позовній заяві. 
Таким чином, якщо знову ж таки припустити, що на спірній земельній ділянці знаходяться будівлі літ. «АБ» та «Т-1», право власності на які перейшло до відповідача відповідно 19.02.2016 та 01.06.2012, тобто до припинення речового права на цю земельну ділянку (18.05.2017) попереднього користувача (ПАТ «Юнікон»).
Частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). 
Згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. 
У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. 
При цьому у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря.
Тобто, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. 
Таким чином, станом на момент набуття права власності на об`єкти нерухомості літ. «АБ» та «Т-1» до відповідача перейшло право користування земельною ділянкою, в частині на якій розміщені будівлі, споруди, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Матеріали справи не містять договору оренди землі, укладеного між Харківською міською радою та ТОВ фірма «Юнікон ЛТД» (ПАТ «Юнікон»), що унеможливлює в межах даної справи з`ясувати умови, на яких мало б перейти право користування земельною ділянкою загальною площею 2,068 га за адресою: м. Харків, вул. Беркоса,7 (кадастровий номер 6310137200:09:022:0002) до нового власника будівель, що знаходяться на цій земельній ділянці.
Проте, колегія суддів звертає увагу, що у разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав, договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 ГПК України).
Згідно ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
За положеннями ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. 
Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення господарського суду Харківської області від 03.11.2020 у справі №922/2059/20 - скасуванню, з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Керуючись статтями 269, 270, 275, 277, 281-284 ГПК України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “ЕСКАЛЬ” задовольнити.
Рішення господарського суду Харківської області від 03.11.2020 у справі №922/2059/20 скасувати. 
Прийняти нове рішення.
У задоволенні позову відмовити повністю.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено   17.02.2021.

Головуючий суддя                                                                    О.О. Крестьянінов

Суддя                                                                                           І.В. Тарасова  

Суддя                                                                                           О.В. Шевель