ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"03" лютого 2021 р.           Справа № 910/8243/20
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Кропивної Л.В.
суддів:            Пономаренка  Є.Ю. 
          Руденко  М.А. 
 
секретар судового засідання Ярмоленко С.М.
за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання,  
розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Реабілітаційно-оздоровчий центр "Скенар Сістемс Україна"
на рішення господарського суду міста Києва від 27.10.2020 р. (повний текст складено 09.11.2020 р.)
у справі № 910/8243/20 (суддя - Курдельчук І.Д.)
за позовом департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до товариства з обмеженою відповідальністю "Реабілітаційно-оздоровчий центр "Скенар Сістемс Україна"
третя особа,   яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - комунальне підприємство виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго"
про розірвання договору оренди та виселення,-
В  С  Т  А  Н  О  В  И  В:
Департамент комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент) звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Реабілітаційно-оздоровчий центр "Скенар Сістемс Україна" (далі - ТОВ "Реабілітаційно-оздоровчий центр "Скенар Сістемс Україна") про розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2877 від 07.11.2018 р. та виселення з нежитлових приміщень загальною площею 19,90 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Лариси Руденко, 10-В, літ. "Б".
Позивач свої вимоги обґрунтовував тим, що підставою для розірвання договору в судовому порядку та виселення орендаря з займаних ним приміщень є використання орендарем об`єкту оренди не за його цільовим призначенням, що визначене у договорі № 2877 від 07.11.2018 р.
Рішенням господарського суду міста Києва від 27.10.2020 р. у справі № 910/8243/20 позов задоволено: 
- розірвано договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2877 від 07.11.2018 р.;
- виселено ТОВ "Реабілітаційно-оздоровчий центр "Скенар Сістемс Україна" з нежитлових приміщень загальною площею 19,90 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Лариси Руденко, 10-В, літ. "Б"; 
- стягнуто з ТОВ "Реабілітаційно-оздоровчий центр "Скенар Сістемс Україна" на користь Департаменту 4  204,00 грн. судового збору за подання позову.
Судове рішення мотивоване тим, що складеним балансоутримувачем (третьою особою) актом від 18.10.2019 р. підтверджено нецільове використання орендарем орендованих ним приміщень. Використання об`єкту оренди не за цільовим призначенням є істотним порушенням умов договору оренди № 2877 від 07.11.2018 р., тож у відповідності з положеннями ст. ст. 651, 783 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договір підлягає розірванню у судовому порядку, а орендар - примусовому виселенню з орендованих нежитлових приміщень.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, ТОВ "Реабілітаційно-оздоровчий центр "Скенар Сістемс Україна" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просило скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
Наводячи підстави скасування оскаржуваного рішення, апелянт зазначав, що акт про нецільове використання орендованих приміщень від 18.10.2019 р. за договором оренди № 2877 від 07.11.2018 р. не може вважатися доказом, адже складений балансоутримувачем без участі представника орендаря акт і без доказів попереднього повідомлення останнього про проведення перевірки щодо дотримання виконання ним умов договору суперечить умовам договору. Орендаря позбавлено права надати відповідні пояснення/заперечення під час складання акту. Водночас, умовами договору передбачено фото або відеофіксацію стану та умов використання об`єкту оренди, проте позивачем таких доказів не надано. За твердженням скаржника, копія акту йому не направлялась, орендар не допускав порушень договору і об`єкт оренди використовується ним у відповідності до цілей і мети договору, орендні платежі ним оплачуються своєчасно та у повному обсязі, а об`єкт оренди застрахований згідно договору страхування майна.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.12.2020 р., у складі колегії суддів: Кропивна Л.В.(головуючий), Пономаренко Є.Ю., Руденко М.А., відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду на 20.01.2021 р.
19.01.2021 р. до Північного апеляційного господарського суду від позивача надійшов відзив із запереченнями на апеляційну скаргу.
19.01.2021 р. до Північного апеляційного господарського суду від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
20.01.2021 р. до Північного апеляційного господарського суду від відповідача надійшло клопотання про долучення письмових доказів.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.01.2021 р. оголошено перерву до 03.02.2021 р.
03.02.2021 р. до Північного апеляційного господарського суду від відповідача надійшли пояснення по справі.
03.02.2021 р. до Північного апеляційного господарського суду від відповідача надійшло клопотання про долучення письмових доказів.
Заявлене апелянтом разом з апеляційною скаргою клопотання про надання строку для подання додаткового доказу - акту огляду використання орендованих приміщень від 22.12.2020 р. не підлягає задоволенню, оскільки такий доказ не оцінювався судом першої інстанції та виник після прийняття судового рішення.
У судовому засіданні, що відбулось 03.02.2021 р., відповідач вказував на обґрунтованість доводів апеляційної скарги, просив її задовольнити, оскаржуване рішення скасувати та відмовити у задоволенні позову. Позивач заперечував проти задоволення апеляційної скарги, просив оскаржуване рішення залишити без змін та скасування.
Третя особа участі у розгляді справи судом апеляційної інстанції не взяла, хоча належним чином повідомлена про дату, час та місце судового засідання. 
Вивчивши матеріали справи, розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши письмові докази долучені до матеріалів справи, заслухавши пояснення сторін, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Місцевим господарським судом вірно встановлено, та матеріалами справи підтверджується, що 07.11.2018 р. між Департаментом (орендодавець), ТОВ "Реабілітаційно-оздоровчий центр "Скенар Сістемс Україна" (орендар) і комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" (балансоутримувач) укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2877 від 07.11.2018 р. (договір), за умовами якого орендодавець на підставі протоколу засідання постійної комісії Київради з питань власності № 24/100 від 12.06.2018 р. передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва для розміщення пункту доочищення  та продажу питної води на площі, що не перевищує 20 кв.м. 
За умовами пункту 2.1 договору об`єктом оренди є нежитлові приміщення, загальною площею 19,90 кв.м на першому поверсі будинку 10-В літ. "Б" по вул. Лариси Руденко у м. Києві (далі - об`єкт оренди). 
Об`єкт оренди повинен використовуватися орендарем тільки за цільовим призначенням, обумовленим підпунктом 1.1 договору. У разі виявлення факту використання об`єкта оренди не за цільовим призначенням договір може бути розірвано (пункти 8.3, 8.5 договору).
Відповідно пункту 5.2 договору балансоутримувачу надано право проводити необхідний огляд та перевірку виконання орендарем умов договору. В процесі перевірки виконання умов договору оренди може бути здійснена фото або відеофіксація стану та умов використання об`єкта.
Водночас, згідно з пунктом 5.1.4 договору орендодавець має право контролювати із залученням підприємства-балансоутримувача виконання умов цього договору та використання об`єкта, переданого в оренду, і у разі необхідності спільно з підприємством-балансоутримувачем вживати необхідних заходів реагування.
Зі змісту пунктів 6.7, 7.5 договору випливає, що при невиконанні або порушенні однією із сторін умов договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду. У разі закінчення/припинення дії договору або при його розірванні орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути об`єкт підприємству-балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував об`єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору.
Договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 07.11.2018 р. до 05.11.2021 р. Договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавством України (пункти 9.1, 9.6 договору).
На виконання умов договору орендодавець передав, а орендар прийняв в орендне користування об`єкт оренди, що підтверджується актом приймання-передачі нерухомого майна від 06.12.2018 р.
Як стверджував позивач, 17.02.2020 р. до орендодавця надійшло звернення від балансоутримувача про те, що працівниками балансоутримувача здійснено огляд об`єкта оренди за договором та встановлено його нецільове використання.
За наслідками огляду використання приміщення представниками балансоутримувача 18.10.2019 р. був складений акт про нецільове використання об`єкту оренди, вказано, що нежитлові приміщення використовуються під кафе: встановлено дошки, на яких зазначено перелік різних видів кавових напоїв із відповідними цінами, виявлено кавомашину, кавовий столик зі стільцями, морозильну камеру із морозивом, снекову продукцію, виставлену на продажу, закріплено на фасаді рекламні матеріали "Смачна кава" та "Кав`ярня".
Акт, як вбачається з його формулювань, складено комісією у складі представників підприємства-балансоутримувача: начальника району І групи РТМ "Дарниця" СП "КТМ", фахівцем І категорії ВПМ УзМВ ДепКУ,  начальника ВПМ УзМВ ДепКУ та орендаря - ТОВ "Реабілітаційно-оздоровчий центр "Скенар Системс Україна" в особі директора Гуцула Василя Миколайовича.  
Разом з тим, акт супроводжується приміткою, що представник орендаря  не з`явився.
Формування членів комісії із включенням до її складу директора ТОВ "Реабілітаційно-оздоровчий центр "Скенар Системс Україна" і який не прибув для участі у комісійному огляді приміщень означає, що акт не був складений за наслідками безпосереднього огляду на предмет встановлення цільового використання об`єкту оренди. 
Заперечуючи проти доводів позову у судовому засіданні представник орендаря вказував, що директор ТОВ "Реабілітаційно-оздоровчий центр "Скенар Системс Україна" не був повідомлений ані орендодавцем, ані балансоутримувачем про залучення його до складу комісії з перевірки цільового використання орендованих приміщень. Натомість, за твердженням представника орендаря, зазначені у акті факти не відповідають фактичним обставинам справи, адже в орендованих приміщеннях розміщено пункт доочищення та продажу питної води. 
У своїх поясненнях, наданих апеляційному господарському суду, представник позивача зауважив, що ані договір, ані затверджене рішення міської ради Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва № 415/1280 від 21.04.2015 р. з наступними змінами до нього, не визначають форми документу, яким фіксується порушення орендарем умов договору оренди.
Проте, колегія суддів вважає, що відсутність у законодавстві чи договорі відповідного регулювання не виключає такого регулювання за допомогою звичаєвого права. 
Судом установлено, що у підписанні договору оренди і акті про передачу об`єкту оренди в оренду брали участь три особи: орендодавець, орендар та балансоутримувач.  
Водночас, згідно з пунктом 5.1.4 договору функції контролю за використанням об`єкта, переданого в оренду, орендодавець здійснює із залученням підприємства-балансоутримувача і у разі необхідності спільно з підприємством-балансоутримувачем вживає необхідні заходи реагування.
У відповідності до пунктів 5.3.5-5.3.7 договору саме орендодавець розглядає за клопотанням орендаря питання зменшення орендної плати, якщо з незалежних від орендаря причин змінилися умови, передбачені договором, або істотно погіршився стан об`єкта і такий стан не викликаний виною орендаря. Орендодавець також надає згоду орендарю на передачу ним об`єкту оренди в суборенду, та згоду на заміну, реконструкцію, розширення або технічне переозброєння об`єкту оренди.
За таких обставин справи апеляційний господарський суд не може погодитися з висновком суду першої інстанції, що балансоутримувач вправі в односторонньому порядку провести перевірку дотримання орендарем умов договору оренди і самостійно установити нецільове використання орендарем об`єкту оренди.
Крім того, зазвичай, договір оренди є двостороннім договором, за яким наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України).
Аналогічно, пункт 1 статті 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України)   передбачає, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Порядок дострокового розірвання договору визначається положеннями статті 651 ЦК України в сукупності зі спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умовами договору.
За приписами ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Статтею 783 ЦК України унормовано, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 
- наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
- наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 
- наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Пунктом 1 частини 1 статті 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.
Підставою розірвання договору оренди позивач вказав нецільове використання орендарем об`єкта оренди.
На підтвердження позову позивачем надано суду копію акту про нецільове використання орендованих приміщень від 18.10.2019 р., який складено лише балансоутримувачем. 
Зважаючи на те, що акт про нецільове використання орендованих приміщень підписаний 18.10.2019 р. лише балансоутримувачем, в акті не зазначено, у зв`язку з чим і де проводилася дана перевірка, не додано доказів фото або відеофіксації викладених у акті обставин і доказів повідомлення відповідача про проведення такої перевірки, самостійно чи разом із балансоутримувачем орендодавець не встановив нецільового використання об`єкту оренди орендарем, висновок суду першої інстанції про допущення орендарем істотного порушення договору слід визнати передчасним.
За таких обставин справи колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції не відповідає критеріям повноти та законності щодо судового рішення. 
Відповідно частини 1 статті 277 ГПК України підставами для скасування рішення суду першої інстанції є невідповідність висновків, викладених у рішенні обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального права. 
Тож, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржене апелянтом рішення господарського суду у даній справі - скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову. 
В силу статті 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги, а також понесені у суді першої інстанції під час розгляду справи, у зв`язку із відмовою у задоволенні позову покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 ГПК України суд,-
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Реабілітаційно-оздоровчий центр "Скенар Сістемс Україна" на рішення господарського суду міста Києва від 27.10.2020 р. у справі № 910/8243/20 задовольнити.
Рішення господарського суду міста Києва від 27.10.2020 р. у справі № 910/8243/20 скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову. 
Стягнути з департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 10; ЄДРПОУ 19020407) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Реабілітаційно-оздоровчий центр "Скенар Сістемс Україна" (02081, м. Київ, вул. Урлівська, буд. 13; ЄДРПОУ 40536005) 6 306,00 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.
Матеріали справи № 910/8243/20 повернути до суду першої інстанції.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строки, передбачені ГПК України.
Повний текст постанови складено 22.02.2021 р.  

Головуючий суддя                                                            Л.В. Кропивна 

Судді                                                                                Є.Ю. Пономаренко

                                                                                М.А. Руденко