СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" січня 2021 р.                                                                   Справа № 917/2060/19  

Колегія суддів у складі:
головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Гребенюк Н.В. , суддя  Зубченко І.В. 
при секретарі Казаковій ОВ.
за участю представників сторін:
позивача -  Шафоростова О.М.,  витяг із ЄДРПОУ  від 18.12.2020р.; довіреність №05 від 05.01.21 р.; наказ №82 від 27.06.2019 р.; посадова інструкція від 04.05.2020 р.; положення   №487   від 22.08.19 р.
відповідача - Шершень Ю.С.,  свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю Серія ПТ №3451 від 26.05.2020; ордер на надання правничої (правової)  допомоги   Серія ВІ №1025285   від 17.11.20 р., 
третьої особи - не з`явився, 

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх.3478) на рішення Господарського суду Полтавської області від 29.10.2020 (суддя Мацко О.С., повний текст складено 06.11.2020) у справі №917/2060/19
за позовною заявою  Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях, 36014, м. Полтава, вул. Небесної Сотні, 1/23,
до Приватного підприємства "Тотал Спорт", 36011, м.Полтава, проспект Першотравневий, 25,
третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Національний університет "Полтавська політехніка імені Юрія Кондратюка" (36011, м. Полтава, проспект Першотравневий, 24, код ЄДРПОУ 02071100)
про  розірвання договору оренди та зобов`язання повернути нерухоме майно

ВСТАНОВИЛА:

Регіональне  відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Приватного підприємства "Тотал Спорт" про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 2/18-Н від 09.01.2018 р. та зобов`язання повернути нерухоме майно.
Позовні вимоги обґрунтовані  порушенням відповідачем, як орендарем,  істотних умов договору оренди нерухомого майна, що полягали у здійсненні ремонтних робіт та перепланування орендованого приміщення без погодження з орендодавцем і балансоутримувачем, а також невиконанням обов`язку зі сплати орендних платежів.  На підтвердження вказаних обставин позивач надав суду  акт перевірки Фонду державного майна України №54/4 від 16.11.2018 та звіт перевірки виконання умов договору оренди від 09.01.2018 №2/18-Н, складений Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Полтавській області 22.07.2019. 

Рішенням Господарського суду Полтавської області від 29.10.2020 у справі №917/2060/19 позов задоволено.
В наведеному рішенні суд першої інстанції встановив, що відповідачем порушувалися  строки здійснення орендних платежів за договором № 2/18-Н від 09.01.2018; в  період з червня по вересень 2019 відповідач не виконував свій обов`язок зі сплати орендної плати.  
Крім того, як зазначив місцевий господарський суд, позивачем доведено, а відповідачем не спростовано, що ПП "Тотал Спорт" здійснило  ремонт приміщення, під час якого було демонтовано частину стіни без погодження з орендодавцем і балансоутримувачем. Крім того, відповідач використовував більшу площу, ніж ту, що зазначена в договорі оренди; не забезпечив розмежування зон орендованого приміщення для здійснення різних видів діяльності підприємства, що свідчить про користування майном всупереч умовам договору оренди.

Відповідач  із вказаним  рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Східного  апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції всіх обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права,  просить це рішення скасувати та прийняти нове, яким в позові відмовити.
В апеляційній скарзі відповідач зазначає про те, що в нього наявна заборгованість лише перед балансоутримувачем - Національним університетом Полтавська політехніка імені Юрія Кондратюка"  і останній не заявляв вимоги про розірвання договору оренди з підстав несвоєчасного внесення орендної плати.  
Відповідач вказує на те, що він за власний рахунок здійснив ремонт орендованого приміщення, яке перебувало у занедбаному стані, обладнав його за сучасними технологіями і це приміщення є базою для 6000 студентів університету, які на пільгових умовах займаються фізичною культурою та спортом. За наведеного, він вважає, що розірвання договору оренди унеможливить реалізацію основних засад Закону України «Про оренду державного та комунального майна», що полягають у підвищенні ефективності використання державного майна.
Як зазначає відповідач, при прийнятті оскаржуваного рішення суд першої інстанції надав оцінку лише доказам, наданим позивачем. Відповідач вважає, що позивачем не доведено належними доказами факт здійснення відповідачем незаконного перепланування приміщення, використання об`єкту оренди  більшою площею, ніж передбачено умовами договору оренди. 
В апеляційній скарзі відповідач також посилається на відсутність у Біленко Н.О. та Шафоростової О.М. (які брали участь в судових засіданнях під час розгляду справи в суді першої  та апеляційної інстанцій),  повноважень на представництво інтересів Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях у цій справі в суді.
Крім того, апеляційна скарга мотивована тим, що прийняття рішення судом першої інстанції  відбулося без участі  представника відповідача в судовому засіданні, що позбавило його права надати свої пояснення по суті спору та свідчить про порушення судом першої інстанції норм процесуального права. 

Позивач надав суду відзив на апеляційну скаргу, в якому проти доводів відповідача заперечує, зазначає про законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції. Просить апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення, рішення Господарського суду Полтавської області від 29.10.2019 у справі №917/2060/19 - залишити без змін. 

Третя особа відзив на апеляційну скаргу не надала.

Відповідач заявив  суду клопотання про закриття провадження  у цій справі на підставі п.2 ч.1 ст. 231 ГПК України, у зв`язку із відсутністю предмету спору.
Клопотання обґрунтовано тим, що 09.12.2020 строк дії договору оренди         №2/18-Н від 09.01.2018 закінчився, позивач не надав відповіді на пропозицію позивача продовжити строк дії договору, у зв`язку з чим,  відповідач направив позивачу для підписання акт приймання-передачі спірного приміщення. За вказаних обставин, відповідач, вважає, що ним виконана вимога про повернення майна, а отже, предмет спору  у цій справі відсутній. 

Колегія суддів, розглянувши вказане клопотання відповідача, дійшла висновку про відмову в його задоволенні, з огляду на наступне. 
На час звернення позивача до суду з цим позовом та прийняття оскаржуваного рішення судом першої інстанції, договір оренди нерухомого майна № 2/18-Н від 09.01.2018 був чинним. 
За наведеного, закінчення строку дії вказаного договору після вирішення Господарським судом Полтавської області справи по суті та прийняття рішення не свідчить про відсутність предмету спору.
Разом із тим, відповідач 05.01.2021 надав апеляційному  суду акт  від 09.12.2020 приймання-передачі (повернення) нерухомого майна, проте, цей акт не підписано ні позивачем, ні відповідачем (а.с.272 т.2).
Таким чином, відсутні підстави вважати, що спірне нерухоме  майно повернуто орендодавцю у визначеному договором та законодавством порядку. 
Отже, доводи відповідача про відсутність предмету спору за вимогами про повернення нерухомого майна орендодавцю - є помилковими.
З огляду на викладене, правові підстави для закриття провадження у цій справі відсутні, а тому клопотання відповідача не підлягає задоволенню.

В судове засідання 26.01.2020 третя особа  не з`явилася, хоча належним чином повідомлена про дату, час та місце розгляд справи, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення. 

Відповідно до ч.12 ст.270 ГПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Оскільки судом апеляційної інстанції належним чином повідомлено третю особу про час та місце розгляду справи, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника третьої особи.         
    
Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників позивача та відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

09.01.2018 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Полтавській області (орендодавець), правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях, та Приватним підприємством "Тотал Спорт" (орендар), укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 2/18-Н (далі-договір)       (а.с. 142 т.1).
Відповідно до п.п. 1.1, 1.2 вказаного договору, орендодавець передає, а орендар приймає  в строкове платне користування державне майно - нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: проспект Першотравневий, 25, м. Полтава.
Загальна площа об`єкту оренди складає 1032,32 кв.м. (п.1.3 договору).
Згідно з п.1.5 договору об`єкт оренди знаходиться на балансі Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка (балансоутримувач).
Пунктом 1.6 договору визначено, що майно передається в оренду з метою розміщення: зона тренажерів на площі 315,42 кв.м.; камери схову на площі              102,51 кв.м. та інше використання  - на площі 614,39 кв.м.
Передача об`єкта оренди у користування орендаря здійснюється одночасно з підписанням сторонами договору та оформлюється актом приймання-передачі, який є невід`ємною частиною цього договору (п.2.1 договору).
За положеннями п.2.2 договору,  в разі припинення цього договору об`єкт оренди повертається орендарем за участю балансоутримувача аналогічно порядку, встановленому при передачі майна орендарю за цим договором.

В п.3.1 договору визначено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 зі змінами, за результатами вивчення попиту на об`єкт оренди державного майна і становить буз ПДВ за базовий місяць розрахунку жовтень 2017 р. становить              33 693,02 грн., що відображено в протоколі засідання постійно діючої комісії від 01.12.2017 р., затвердженого наказом регіонального відділення від 01.12.2017 р. №701.
Згідно  п.3.3 договору орендна плата перераховується до Державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 50 % та 50 % щомісяця не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним місяцем з урахуванням щомісячного індексу інфляції відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж: 
50 (п`ятдесят) відсотків орендної плати - до Державного бюджету на рахунок, що відкривається на ім`я територіальних органів Державного казначейства; 
50 (п`ятдесят) відсотків орендної плати - балансоутримувачу.
Пунктом п.4.2.2 договору визначено, що орендодавець та балансоутримувач мають право вимагати від орендаря повної та своєчасної сплати орендних платежів та своєчасного повернення орендованого майна за умовами договору.

Відповідно до п.4.2.4 договору орендодавець має право здійснювати контроль за станом об`єкта оренди шляхом візуального обстеження зі складанням акта обстеження.
Як передбачено п.4.3.4 договору, орендар зобов`язаний доводити до відома орендодавця і балансоутримувача та погоджувати з ними всі архітектурні та конструктивні зміни, поліпшення об`єкту оренди як ззовні, так і всередині до початку будь-яких робіт по реалізації вказаних змін.
Згідно п.4.3.7 договору, орендар зобов`язаний своєчасно за згодою балансоутримувача здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. 

Договір укладений строком на 2 роки 11 місяців та діє з 09 січня 2018 по 09 грудня 2020 включно (п. 8.1 договору).
Відповідно до п.п.10., 10.2 договору, цей договір може бути розірвано достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду.
На вимогу орендодавця договір може бути розірвано, якщо орендар, зокрема,  користується майном не відповідно до умов договору; систематично (більше трьох разів) порушує терміни здійснення будь-яких платежів.
За положеннями п.10.3 договору, у разі припинення або розірвання цього договору, майно повертається орендарем за участю балансоутримувача.

09.01.2018 сторони підписали акт приймання-передачі, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв в користування  нежитлове приміщення площею    1  032,32 кв.м., що знаходиться за адресою: проспект Першотравневий, 25,                 м. Полтава (а.с. 12 т.1).

16.11.2018 року робочою групою Фонду державного майна України було здійснено перевірку діяльності Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській області за період діяльності з 01.01.2016 по 30.06.2018, за результатами якої складено акт № 54/4 (а.с. 17-21 т.1).
Як вбачається із вказаного акту (а.с.19 зворот т.1), під час перевірки встановлено факт  здійснення орендарем (ПП «Тотал Спорт») ремонтних робіт та перепланування орендованого приміщення без погодження з орендодавцем і балансоутримувачем,  що є поруш6енням  п. 4.3.7 договору оренди № 2/18-Н від 09.01.2018 та  ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Крім того, під час перевірки встановлено, що при здійсненні розрахунку орендної плати за договором від 09.01.2018 №2/18-Н порушено п.8 «Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна» (затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786) і частині застосування не вірної ставки орендної плати, оскільки за використання нерухомого майна з метою розміщення тренажерних залів застосовується ставка - 30%. 
Таким чином, як зазначено в акті №54/4 від 16.11.2018, в результаті  викривлення справжньої мети використання орендованого майна - «розміщення тренажерного залу» на «розміщення тренажерів, камери схову та інше використання» відповідач сплачував занижену  орендну плату, що призвело до недоотримання орендної плати на загальну суму 141  617,56 грн. 

22.07.2019 Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях, в присутності представника орендаря, проведено перевірку виконання умов договору оренди № 2/18-Н від 09.01.2018, про що складено звіт (а.с.31-36 т.1).
Вказаною перевіркою встановлено наступне:
-орендарем проведено поточний ремонт приміщення, в ході якого було демонтовано частину стіни без погодження з орендодавцем і балансоутримувачем, що є порушенням  п.4.3.7 договору оренди та ч.3 ст.23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», оскільки згідно листа балансоутримувача    №12-9-040 від 10.01.2018 орендарю надавалася згода на здійснення робіт по заміні вікон, сантехніки, покриття підлоги, вхідних дверей, електромережі, ремонт стін;
-фактично орендар займає площу у розмірі 1114,4 кв.м., так як повністю використовує 2-й поверх приміщення за адресою м. Полтава, пр-т Першотравневий, 25, внаслідок чого встановлено невідповідність площі, яка фактично використовується орендарем тій, яка зазначена в договорі оренди. Різниця становить 82,08 кв.м.;
-під час візуального обстеження встановлено, що об`єкт оренди використовується під розміщення діяльності фітнес-центру. 
- виявлено фактичну відсутність розмежування зон орендованого приміщення для здійснення різних видів діяльності ПП "Тотал Спорт"; 
- 50 % від займаної площі займає тренажерний зал як суцільний адміністративно-спортивний заклад, у якому ніякими архітектурними конструкціями зони не розділені. 
-орендар не здійснює надання окремого виду послуг у вигляді забезпечення населення послугами камери схову, а камера схову та інші допоміжні приміщення з іншим використанням є складовою частиною тренажерного залу для забезпечення комфорту відвідувачів;
- на момент перевірки заборгованість по сплаті орендної плати перед державним бюджетом складає 22  225,76 грн., нараховано пеню в розмірі            1074,60 грн.

До матеріалів справи додано лист балансоутримувача - Національного університету "Полтавська політехніка імені Юрія Кондратюка" №16-102-04166 від 07.11.2019,  в якому Регіональне відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях повідомлено про те, що внаслідок сплати орендних платежів не в повному обсязі, станом на 01.11.2019 за орендарем рахується заборгованість в розмірі  338,84 тис. грн. (а.с.40 т.1). До вказаного листа додано розрахунок заборгованості відповідача зі сплати орендних платежів (а.с.41 т.1).

В позові позивач, посилаючись на висновки, викладені у вказаних документах, зазначає про порушення відповідачем істотних умов договору оренди, зокрема, обов`язку зі своєчасної та повної оплати орендних платежів, що стало підставою для звернення позивача до суду з цим позовом.

Відповідач проти позову заперечує та посилається на наступні обставини. 
10.12.2018 Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Полтавській області, в присутності представника орендаря проведено перевірку виконання умов договору оренди № 2/18-Н від 09.01.2018 , про що складено акт      (а.с. 79 т.1).
Відповідно до вказаного акту, під час перевірки встановлено, що фактично займана орендарем площа відповідає площі, зазначеній в договорі оренди; на момент перевірки державне майно використовується за цільовим призначенням.
Таким чином, як зазначає відповідач, результатами вказаної перевірки підтверджують факт використання ним орендованого майна без порушень умов договору та вимог законодавства.

Крім того, відповідач посилається на те, що ТОВ «БТІ М» проведено обміри спірного об`єкту нерухомого майна та встановлено, що станом на 18.09.2019  площа орендованих приміщень зменшена за рахунок виконання внутрішніх оздоблювальних робіт (обшиття стін гіпсокартоном) без втручання в огороджувальні та несучі конструкції. Вказані обставини підтверджуються повідомленням ТОВ «БТІ М» від 20.09.2019 №496/19 (а.с.81 т.1).

Судова колегія враховує наступне. 
За положеннями статей  18,  19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»  орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Обов`язок  відповідача вносити орендні платежі  у повному обсязі та своєчасно, незалежно від наслідків господарської діяльності та фінансового стану передбачено пунктом 4.3.2 договору оренди.
Пунктом п.4.2.2 договору визначено, що орендодавець та балансоутримувач мають право вимагати від орендаря повної та своєчасної сплати орендних платежів.

Згідно ч.3 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин сторін), на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до ч.2 ст.651 Цивільного  кодексу України, договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Статтею 782 Цивільного кодексу України   передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Аналогічно в п.п.10.2 договору оренди визначено, що  на вимогу орендодавця договір може бути розірвано, якщо орендар систематично (більше трьох разів) порушує терміни здійснення будь-яких платежів.

Визначена статтею 782 Цивільного кодексу України  можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов`язком наймодавця.
Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною 1  статті 782 Цивільного кодексу України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.
Судова колегія зазначає,  що  порушення умов договору оренди нерухомого майна щодо несплати протягом законодавчо визначеного строку (три місяці) платежів за користування орендованим нерухомим майном, є істотним, оскільки значною мірою позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за змістом  статті 3 ЦК  належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Отже, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 13.11.2019  у справі №908/1399/17.

Судова колегія зазначає, що обов`язок доказування і подання доказів встановлено  статтею 74 ГПК України  , за змістом частин 1, 3 якої кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.  Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Статтею 76 ГПК  передбачено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.
Відповідно до частин 1 і 2  статті 614 ЦК  особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.
Таким чином, у зобов`язальних правовідносинах вина особи, яка порушила зобов`язання, презюмується і саме на неї покладається обов`язок з доведення відсутності своєї вини у порушенні зобов`язання.

Позивач в позові зазначає, що протягом серпня 2018- вересня 2019 відповідач неналежним чином виконував свій обов`язок зі сплати орендних платежів.
В матеріалах справи міститься розрахунок заборгованості ПП «Тотал Спорт» з орендної плати, складений балансоутримувачем (а.с.41 т.1), відповідно до якого, її розмір станом на 07.11.2019 складає 338  840, 37 грн. 
Із зазначеного розрахунку вбачається, що в період з серпня 2018 по травень 2019 відповідач сплачував орендну плату не в повному обсязі, а  в період з червня по вересень 2019 взагалі не виконував свій обов`язок зі сплати орендних платежів.
Крім того, у звіті від 22.07.2019, складеному позивачем за результатами перевірки виконання відповідачем умов договору оренди, встановлено, що на момент перевірки заборгованість відповідача  зі сплати орендної плати перед державним бюджетом складає 22  225,76 грн., нараховано пеню в розмірі           1074,60 грн.

Відповідачем не надано суду доказів сплати орендних платежів  в  період  з червня по вересень 2019.
Інформацію, наведену в розрахунку заборгованості (а.с.41 т.1) відповідачем не спростовано. 

У відзиві на позов на у апеляційній скарзі відповідач не заперечує факт існування заборгованості, проте, зазначає, що орендна плата сплачена ним до державного бюджету в повному обсязі, а борг існує лише перед балансоутримувачем. 
Судова колегія враховує, що положеннями п.3.3 договору визначено порядок сплати орендної плати шляхом її внесення у розмірі 50% до державного бюджету, 50% - балансоутримувачу.
Водночас, невиконання відповідачем обов`язку зі сплати орендної плати як до державного бюджету, так і балансоутримувачу протягом більше трьох місяців є істотним порушенням умов договору та підставою для його розірвання стороною - орендодавцем за договором оренди. 
Доводи  відповідача на те, що у нього відсутня заборгованість перед державним бюджетом зі сплати орендних платежів не підтверджена документально. 
За відсутності доказів  своєчасного і повного внесення відповідачем  сум орендної плати відповідно до умов договору оренди нерухомого майна, слід дійти висновку про невиконання відповідачем, як орендарем своїх зобов`язань за договором оренди  у вигляді  як несплати, так і несвоєчасної сплати орендної плати. 

Враховуючи наведене, а також те, що відповідачем систематично протягом більше як трьох місяців  - в період з червня по вересень 2019 не сплачувалась орендна плата, судова колегія приходить до висновку про істотне порушення відповідачем умов договору оренди нерухомого майна, яке значною мірою позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору.
Вказані обставини є достатньою правовою підставою для розірвання договору оренди нерухомого майна № 2/18-Н від 09.01.2018 відповідно до ч.3 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ч.2 ст.651 ЦК України та п.10.2 договору.

Також  судова колегія зазначає  наступне. 
Положеннями ч.3 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин сторін) передбачено можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань.
Відповідно до ч.3 ст.23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
В п.4.3.4 договору визначено обов`язок орендаря доводити до відома орендодавця і балансоутримувача та погоджувати з ними всі архітектурні та конструктивні зміни, поліпшення об`єкту оренди як ззовні, так і всередині до початку будь-яких робіт по реалізації вказаних змін.
Аналогічно пунктом 4.3.7 договору орендаря зобов`язано своєчасно за згодою балансоутримувача здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. 

З матеріалів справи вбачається, що 16.11.2018 Фондом  державного майна України проведено перевірку діяльності  Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській області, під час якої встановлено  факт  здійснення орендарем (ПП «Тотал Спорт») ремонтних робіт та перепланування орендованого приміщення без погодження з орендодавцем і балансоутримувачем,  що порушує        п. 4.3.7 договору оренди № 2/18-Н від 09.01.2018 та  п. 2 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Вказані обставини зафіксовані в акті Фонду  державного майна України № 54/4 від 16.11.2018 (а.с. 17-21 т.1).

Крім того, відповідно до п.4.2.4 договору орендодавець має право здійснювати контроль за станом об`єкта оренди шляхом візуального обстеження зі складанням акта обстеження.
22.07.2019 позивачем, в присутності представника орендаря, проведено перевірку виконання умов договору оренди № 2/18-Н від 09.01.2018 та встановлено, зокрема, що орендарем проведено поточний ремонт приміщення, в ході якого було демонтовано частину стіни без погодження з орендодавцем і балансоутримувачем, що порушує умови п.4.3.7 договору оренди та п.3 ст.23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
В той час, як згідно листа балансоутримувача №12-9-040 від 10.01.2018 орендарю надавалася згода лише на здійснення робіт по заміні вікон, сантехніки, покриття підлоги, вхідних дверей, електромережі, ремонт стін (а.с.31 т.1).
Зазначені обставини зафіксовано у звіті Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях від 22.07.2019 (а.с.31-36 т.1).

В судовому засіданні 12.01.2021 представник відповідача підтвердив факт проведення відповідачем ремонтних робіт, в тому числі, демонтаж стіни  в орендованому приміщенні, а також надав пояснення про те, що ПП «Тотал Спорт» проведено капітальний ремонт орендованого приміщення вартістю близько 2000000 грн.
На запитання суду, представник відповідача відповів, що ПП «Тотал» не отримував згоду орендодавця на виконання цих робіт. 

Враховуючи наведене, судова колегія приходить до висновку про порушення відповідачем ч.3 ст.23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п.4.3.4, п.4.3.7 договору оренди щодо  попереднього погодження з орендодавцем і балансоутримувачем ремонтних робіт та перепланування орендованого приміщення, що є підставою для дострокового розірвання договору оренди  нерухомого майна № 2/18-Н від 09.01.2018.

В апеляційній скарзі відповідач посилається на те, що відповідно до повідомлення ТОВ «БТІ М» від 20.09.2019, площа приміщень зменшена за рахунок виконання внутрішніх оздоблювальних робіт (обшиття стін гіпсокартоном).
Судова колегія приймає до уваги, що під час перевірки 22.07.2019 позивачем встановлено також, що  фактично орендар займає площу у розмірі 1114,4 кв.м., а не 1032,32 кв.м., як передбачено договором, оскільки  повністю використовує 2-й поверх приміщення за адресою м. Полтава, пр-т Першотравневий, 25.
Разом із тим, обставини щодо площі приміщення, яку використовує відповідач, у даному випадку не мають суттєвого значення, оскільки позивачем доведено належними доказами факт здійснення відповідачем ремонтних робіт та перепланування приміщень без погодження з орендодавцем, що є порушенням умов договору оренди нерухомого майна та підставою для його розірвання. 

В апеляційній скарзі відповідач посилається  на акт перевірки від 10.12.2018, як на доказ використання ним орендованого майна без порушень умов договору.
Однак, у вказаному акті встановлено, що станом на 10.12.2018 за відповідачем  рахується заборгованість зі сплати орендної плати в розмірі 151 187,56 грн., що є порушенням умов договору оренди (а.с.79 т.1).
Отже, доводи відповідача є помилковими. 

З огляду на вищевикладене, судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про обґрунтованість позовних вимог та наявність підстав для розірвання договору оренди нерухомого майна  № 2/18-Н від 09.01.2018.

Згідно із ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Пунктом 10.3 договору визначено, що  у разі припинення або розірвання цього договору, майно повертається орендарем за участю балансоутримувача…
В п. 4.3.10 договору передбачено, що у разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язаний повернути в останній день дії цього договору орендоване майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу (а.с.144 т.1).
Враховуючи наведене, судом першої інстанції правомірно задоволено позовні вимоги про зобов`язання відповідача звільнити та повернути з оренди об`єкт оренди шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі нерухомого майна - нежитлового приміщення площею 1032,32 кв.м., розташованого за адресою: пр-т Першотравневий, 25, м. Полтава.

Апеляційна скарга мотивована тим, що прийняття рішення судом першої інстанції  відбулося без участі  представника відповідача в судовому засіданні, що позбавило його права надати свої пояснення по суті спору та свідчить про порушення судом першої інстанції норм процесуального права. 

Судова колегія зазначає з цього приводу наступне. 
За даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб, ПП «Тотал Спорт» зареєстроване за адресою: м.Полтава, проспект Першотравневий, буд.25.
Вказана адреса також повідомлялася відповідачем суду першої інстанції в документах, зокрема, відзиві на позов (а.с.74 т.1), запереченнях до відповіді на відзив (а.с.135 т.1), клопотанні про призначення судової будівельно-технічної експертизи (а.с.228 т.1).
Відповідач не повідомляв суду першої інстанції іншої адреси. 

Ухвала Господарського суду Харківської області від 28.09.2020 про поновлення провадження та призначення справу до розгляду на 29.10.2020, направлялася судом першої інстанції на належну адресу відповідача, вказану в позові та в  Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб та громадських формувань.
Проте, поштове відправлення повернулося на адресу суду з відміткою пошти «відмовилися від отримання» (а.с.214 т.2).

Відповідно до частин 3 статті  120  ГПК України, виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень.
Відповідно до частини 7  статті 120 Господарського процесуального кодексу України, ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, … за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає.
Згідно з положеннями частини 6  статті 242 ГПК України, днем вручення судового рішення є: день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про вручення судового рішення (пункт 3); день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду (пункт 4); день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси (пункт 5).
Отже, у разі якщо судове рішення про вчинення відповідної процесуальної дії направлено судом за належною адресою і повернено поштою у зв`язку з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про вчинення відповідної процесуальної дії.  

Суд першої інстанції направив поштову кореспонденцію за належною адресою  відповідача, повідомлену ним суду та вказану в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб та громадських формувань.
Апеляційним судом не встановлено вчинення судом першої інстанції дій, які б мали наслідком порушення прав відповідача, оскільки відповідач відмовився  від отримання ухвали суду від 28.09.2020 у цій справі.
Факт неотримання скаржником поштової кореспонденції, якою суд, з додержанням вимог процесуального закону, надсилав ухвалу для вчинення відповідних дій за належною адресою та яка повернулася до суду у зв`язку з відмовою адресата від отримання, залежав від волевиявлення самого адресата, тобто мав суб`єктивний характер.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що відповідач був обізнаний про існування цього судового провадження та розгляд справи Господарським судом Полтавської області, про що свідчить участь представника відповідача в судових засіданнях та подання суду першої інстанції заяв по суті спору та клопотань з процесуальних питань.
Водночас, за змістом   статті 2 Закону України "Про доступ до судових рішень", кожен має право на доступ до судових рішень у порядку, визначеному цим Законом. Усі судові рішення є відкритими та підлягають оприлюдненню в електронній формі.
Таким чином,  скаржник не позбавлений об`єктивної можливості дізнатися про рух справи, користуючись відкритим безоплатним цілодобовим доступом до Єдиного державного реєстру судових рішень.
Враховуючи наведене, доводи відповідача про порушення судом першої інстанції норм процесуального права - є безпідставними. 

В апеляційній скарзі відповідач посилається на відсутність у Біленко Н.О. та Шафоростової О.М. , які брали участь в судових засіданнях під час розгляду справи в суді першої  та апеляційної інстанцій,  повноважень на представництво інтересів Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях у цій справі в суді.

З цього приводу судова колегія зазначає наступне.
Згідно з ч.4  статті 56 Господарського процесуального кодексу України, держава, Автономна Республіка Крим, територіальна громада беруть участь у справі через відповідний орган державної влади, орган влади Автономної Республіки Крим, орган місцевого самоврядування відповідно до його компетенції, від імені якого діє його керівник, інша уповноважена особа відповідно до закону, статуту, положення, трудового договору (контракту) (самопредставництво органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування), або через представника.
З аналізу наведеної норми вбачається, що , у порядку самопредставництва орган місцевого самоврядування відповідно до його компетенції може представляти за посадою його керівник або інша уповноважена особа, повноваження якої підтверджуються відповідно до частини четвертої  статті 56 вказаного Кодексу.
Для визнання особи такою, що діє в порядку самопредставництва, необхідно, щоб у відповідному законі, статуті, положенні чи трудовому договорі (контракті) було чітко визначене її право діяти від імені такої юридичної особи (суб`єкта владних повноважень без права юридичної особи) без додаткового уповноваження (довіреності) (Аналогічна правова позиція викладена в ухвалі Верховного Суду від 13.03.2020 у справі №922/2844/19).
Працівник органу державної влади, органу місцевого самоврядування підтверджує право на звернення від імені такого органу в порядку самопредставництва, для чого надає суду, зокрема, витяг з посадової інструкції, в якій визначено, що особа має повноваження представляти орган державної влади, орган місцевого самоврядування в суді без окремого доручення керівника (Вказана правова позиція викладена в ухвалі Верховного Суду від 31.12.2020 у справі №904/3454/18)

Під час апеляційного перегляду рішення суду першої інстанції у цій справі, представництво інтересів позивача здійснювала Шафоростова О.М .
Вказана особа також брала участь в судових засіданнях суду апеляційної інстанції під час апеляційного перегляду ухвали Господарського суду Полтавської області від 09.06.2020 у цій справі.

В матеріалах справи міститься наказ Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській, Донецькій та Луганській областях №82-к від 27.06.2019, яким Шафоростову О.М. переведено на посаду головного спеціаліста юридичного відділу Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській, Донецькій та Луганській областях (а.с.155 т.2).
Відповідно до посадової інструкції (а.с.139 т.2), головний спеціаліст юридичного відділу Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській, Донецькій та Луганській областях має право представляти  інтереси Регіонального відділення  у всіх судах загальної та спеціалізованої юрисдикції  в порядку самопредставництва з метою захисту інтересів держави.
Крім того, відповідно до виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, наданої позивачем в судовому засіданні 26.01.2021, Шафоростова О.М. є особою, яка має право вчиняти дії від імені Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській, Донецькій та Луганській областях. 
Отже, матеріали справи містять належні докази на підтвердження повноважень Шафоростової О.М. представляти в суді інтереси Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській, Донецькій та Луганській областях в порядку самопредставництва, що спростовує доводи відповідача.

Стосовно повноважень Біленко Н.О. на представництво в суді інтересів Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській, Донецькій та Луганській областях, колегія суддів зазначає, що вказана особа брала участь в судовому засіданні 14.01.2020 під час розгляду справи судом першої інстанції.
На підтвердження повноважень Біленко Н.О. до матеріалів справи додано довіреність №41 від 13.01.2020 (а.с.107 т.1).
Колегія суддів враховує, що позовна заява у цій справі підписана від імені позивача уповноваженою особою - виконуючим обов`язки начальника Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській, Донецькій та Луганській областях.
Участь Біленко Н.О. в судовому засіданні суду першої інстанції та її допуск до участі у справі на підставі довіреності не є процесуальним порушенням, що тягне за собою скасування рішення суду першої інстанції. 

   Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків Господарського суду Полтавської області. 
Приймаючи до уваги всі наведені обставини в їх сукупності, судова колегія дійшла висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального    і процесуального права, що є підставою для залишення апеляційної скарги відповідача  без задоволення, а рішення Господарського суду Полтавської області від 29.10.2020    у справі №917/2060/19- без змін.
З урахуванням приписів  статті 129 ГПК України, витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на відповідача.
Враховуючи викладене, керуючись ст.270, п.1 ч.1 ст. 275, ст.ст.276, 282,  Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів 

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення.
Рішення  Господарського суду Полтавської     області від 29.10.2020  року у справі №917/2060/19 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку ст.ст.287-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено 01.02.2021р.

Головуючий суддя                                                                    О.Є. Медуниця

Суддя                                                                                           Н.В. Гребенюк  

Суддя                                                                                           І.В. Зубченко