Єдиний унікальний номер 233/2212/19 
Номер провадження 22-ц/804/1205/20        

Єдиний унікальний номер 233/2212/19                                              Головуючий у 1 інстанції Мартиненко В.С.
Номер провадження 22-ц/804/1205/20                                   Доповідач Корчиста О.І.

ПОСТАНОВА
Іменем    України

08 грудня 2020 року    Донецький апеляційний суд у складі:

головуючого судді              Корчистої О.І.
суддів:    Тимченко О.О., Хейло Я.В.
за участю секретаря               Гуляєва М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Донецького апеляційного суду в м. Бахмуті цивільну справу №233/2212/19 за позовом Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , третя особа Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області про визнання договору оренди землі переукладеним,
за апеляційною скаргою ОСОБА_1 ,
на заочне рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 25 листопада 2019 року,

                                                          встановив:

КОРОТКИЙ ЗМІСТ ПОЗОВНИХ ВИМОГ
У квітні 2019 року  ПрАТ «АПК-Інвест» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , в якому просило визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , на договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:34:000:0085, площею 3,8978 га, на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з 11 січня 2018 року. 
В обґрунтування позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест» зазначало, що 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради під номером 146, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передав в оренду позивачу земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, право на яку належало йому на підставі сертифіката серії ДН № 0092263, виданого 10 січня 1997 року Костянтинівською районною державною адміністрацією. 
Вказувало, що ПрАТ «АПК-Інвест» виконує свої зобов`язання за договором оренди належним чином, зокрема, сплачує на користь відповідача орендну плату. 
На підставі сертифікату серії ДН № 0092263 відповідачу ОСОБА_1 було виділено в натурі земельну ділянку площею 3,8978 га з кадастровим номером 1422481500:34:000:0085, право власності на яку було зареєстроване 11 січня 2018 року. Про вказані обставини відповідач  не повідомив ПрАТ «АПК-Інвест» та ухилився від переукладення договору оренди земельної ділянки, в зв`язку з чим, на думку позивача, вказаний договір має бути визнаний переукладеним судом на тих же умовах, що і договір оренди земельної частки (паю) з встановленням орендної плати з урахуванням індексації в розмірі 7815,00 гривень.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ РІШЕННЯ СУДУ ПЕРШОЇ ІНСТАНЦІЇ
Заочним рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 25 листопада 2019 року позовні вимоги ПрАТ «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 про переукладення договору оренди земельної ділянки задоволено частково. Визнано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:34:000:0085, площею 3,8978 га, за орендарем ПрАТ «АПК-Інвест» на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 01  лютого 2014 року, укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , зареєстрованого 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 146.  В частині позовних вимог щодо визнання договору оренди землі переукладеним – відмовити. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь приватного акціонерного товариства ПрАТ «АПК-Інвест» судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, в розмірі 1921 гривні.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить скасувати заочне рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 25 листопада 2019 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , про переукладення договору оренди земельної ділянки.  Вирішити питання про стягнення з ПрАТ «АПК-Інвест» на його користь судового збору за подачу апеляційної скарги.

УЗАГАЛЬНЕННЯ ДОВОДІВ ОСОБИ, ЯКА ПОДАЛА АПЕЛЯЦІЙНУ СКАРГУ
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що поза увагою суду залишилось те, що з Договору оренди Паю та Акту приймання-передачі Паю, не вбачається яким саме є розмір земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом терміном на 20 років, в межах якої розміщений пай, що є предметом договору оренди паю та акту приймання-передачі паю, яким є номер лоту такої земельної ділянки та паю, та їх місця розташування, якою є вартість паю. Також відсутнє посилання на кадастровий план, кадастрові частки (паю), що не дає можливості встановити фактичне місце розташування такого паю.
Відповідно до п. 17 розділу X «Перехідні положення» ЗК України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі ( на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Таким чином, після виділення йому земельної ділянки у натурі, площею 3,8978 га, присвоєння їй кадастрового номера 1422481500:34:000:0085, та реєстрації відповідачем 11 січня  2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свого права власності на таку земельну ділянку, земельна ділянка стала об`єктом права, що змінило предмет зобов`язання за раніше укладеним між позивачем та відповідачем Договором оренди паю, внаслідок чого змінились і його суттєві умови.
Договір оренди паю та Договір оренди земельної ділянки є самостійними договорами з різним предметом і сторонами, оскільки за Договором оренди паю предметом договору є пай, а сторонами - власник сертифіката на цей пай та його орендар, а за Договором оренди земельної ділянки предметом договору є конкретна земельна ділянка, а сторонами - власник земельної ділянки та орендар земельної ділянки, що  узгоджується з правовими висновками, які викладені Верховним Судом у постановах від 14 серпня 2019 року у справі № 61-11820св19 та від 30 жовтня 2019 року у справі № 61-11971св19, а також у постанові Верховного Суду України від 27 березня 2007 року у справі № 6-7167св06.
Оскільки відповідно до вимог чинного законодавства виділення земельної ділянки в натурі є умовою припинення Договору оренди паю, то з моменту виділення належної відповідачеві земельної ділянки у натурі (на місцевості) та реєстрації відповідачем 11 січня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свого права власності на таку земельну ділянку, сертифікат, на підставі якого укладено Договір оренди паю, втратив чинність, а укладений між сторонами Договір оренди паю є припиненим, що узгоджується і з п. 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року  за № 101/4322, за яким зобов`язання сторін за укладеним договором оренди земельної частки (паю) припиняються відповідно до чинного законодавства та належна відповідачеві на праві власності земельна ділянка підлягає поверненню.
Також вказував, що з часу реєстрації ним свого права власності на земельну ділянку (з 11 січня 2018 року) він набув статус власника земельної ділянки, внаслідок чого змінився предмет оренди та статус сторін Договору оренди паю, тому такий Договір оренди паю слід вважати припиненим.
Висновки суду першої інстанції про відсутність правових підстав для припинення Договору оренди паю та про те, що зміна статусу предмета оренди та орендодавця, недійсність сертифіката на право на земельну частку (пай) після виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю, не є самостійними підставами для припинення Договору оренди паю, а є підставою для його переукладання на тих самих умовах, що і раніше укладений, є необґрунтованими і фактично зводяться до помилкового тлумачення правових норм, на які посилається суд першої інстанції.
Відмовивши ПрАТ «АПК-Інвест» у задоволенні заявленої вимоги про визнання Договору оренди паю переукладеним на Договір оренди земельної ділянки, що і раніше укладений Договір оренди паю, суд першої інстанції всупереч такого висновку, посилаючись на те, що право оренди ПрАТ «АПК-Інвест»  земельної ділянки відповідачем не визнається, що відсутність відомостей про державну реєстрацію речового права ПрАТ «АПК-Інвест»  в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зумовлює його порушення, дійшов висновку про задоволення позову шляхом визнання за ПрАТ «АПК-Інвест» права оренди на земельну ділянку на підставі Договору оренди паю, про що позивач суд не просив.
Оскільки позивачем була заявлена лише вимога про визнання Договору оренди паю переукладеним, суд не мав правових підстав для визнання за позивачем права оренди земельної ділянки на підставі Договору оренди паю, враховуючи, що така вимога позивачем не заявлялась.
Під час укладання договору оренди земельної частки (паю) ОСОБА_1 вчинив волевиявлення щодо укладення договору оренди земельної частки (паю) строком на 20 років та правових наслідків подальшої реалізації ним права на виділ земельної ділянки-переукладення договору оренди землі із орендарем, відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю).
Натомість, відсутність бажання переукладення договору оренди земельної частки (паю) після виділення земельної ділянки на місцевості (в натурі) свідчить про односторонню відмову ОСОБА_1 від виконання договірних зобов`язань, що в свою чергу є порушенням ним приписів ст. 525,526,629 ЦК України.
Таким чином, позивач уклав Договори оренди паю з відповідачем-власником сертифікату на право на пай, який був дійсний до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки на підставі такого сертифікату та отримання відповідачем права власності на земельну ділянку.
Суд першої інстанції здійснив заочний розгляд справи без постановлення ухвали про заочний розгляд справи з виходом у нарадчу кімнату. 

УЗАГАЛЬНЕННЯ ДОВОДІВ ТА ЗАПЕРЕЧЕНЬ ІНШИХ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
До Донецького апеляційного суду надійшов відзив від ПрАТ «АПК-Інвест» в якому просить, залишити апеляційну скаргу ОСОБА_1 без задоволення, а заочне рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 25 листопада 2019 року без змін. В обґрунтування якого зазначило, що процесуальним законодавством не передбачено обов`язок суду виносити ухвалу про заочний розгляд справи з виходом до нарадчої кімнати, а тому доводи зазначені апеляційній скарзі є необґрунтовані та безпідставними.
У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизначеного або ос пореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до відповідної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. 
Оскільки відповідачем не визнається право оренди ПрАТ «АПК-Інвест» земельної ділянки, кадастровий номер 1422481500:34:000:0085, площею 3,8978 га, а відсутність відомостей про державну реєстрацію речового права ПрАТ «АПК-Інвест» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зумовлює його порушення, вказане право підлягає захисту шляхом визнання його судом.
Крім того, ПрАТ «АПК-Інвест» акцентує увагу на висновках, викладених у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року №917/1739/17 (12-161гс19), де було сформовано наступну правову позицію, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із факторів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права,  предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.
Зауважує, що скаржник у поданій апеляційній скарзі єдиною підставою для припинення договору оренди земельної частки (паю) визначає Типовий договір земельної частки (паю). Разом з тим, Типовий договір не є актом вищої юридичної сили, що регулює правовідносини з оренди землі, а тому його застосування є недоцільним та безпідставним.
Чинне законодавство не передбачає автоматичного припинення договору оренди земельної ділянки (паю), зокрема після виділення земельної ділянки в натурі на місцевості та/чи відсутності бажання власника на переукладення договору оренди земельної частки (паю) після виділення земельної ділянки на місцевості (в натурі).
Під час укладання договору оренди земельної частки (паю) строком на 20 років та правових наслідків подальшої реалізації ним права на виділ земельної ділянки – переукладання договору оренди землі із орендарем, відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю).
Відсутність бажання на переукладення договору оренди земельної частки (паю) після виділення земельної  ділянки на місцевості (в натурі) свідчить про односторонню відмову ОСОБА_1 від виконання договірних зобов`язань, що в свою чергу є порушенням ним приписів ст. 525, 526, 629 ЦК України.
Укладений між позивачем та відповідачем договір оренди є обов`язковим до виконання обома його сторонами, при цьому, в силу ст. 525 ЦК України, а також п. 2.3 договору оренди земельної частки (паю), одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається. Сам по собі виділ земельної ділянки в натурі, не визначений ані умовами договору, ані чинним законодавством, як підстава для автоматичного припинення.
ПОЯСНЕННЯ СТОРІН У СУДОВОМУ ЗАСІДАННІ АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ
В судове засідання апеляційного суду ОСОБА_1 не з`явився, повідомлений належним чином про час та місце розгляду справи.
В судовому засіданні апеляційного суду представник відповідача ПрАТ «АПК-Інвест» адвокат Демченко І.С. просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції залишити без змін.
В судове засідання апеляційного суду представник третьої особи Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області не з`явився, подав заяву з проханням розглядати справу без його участі.
            Відповідно до положень частини 2 статті 372  ЦПК України неявка сторін, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ
Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 на підставі сертифіката серії ДН №0092263 мав право на земельну частку (пай) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, що розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області та яка перебувала у колективній власності КСП «Червона Зірка».
01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), відповідно до умов якого орендодавець передав орендарю у володіння та користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів строком на 20 років зі сплатою орендної плати. Вказаний договір було зареєстровано 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 146.
Відповідно до п. 2.3 договору у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк  до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.
01 лютого 2014 року сторони склали акт приймання-передачі земельної частки (паю) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів до договору оренди від 01 лютого 2014 року.
Протягом 2012-2018 років ПрАТ «АПК-Інвест» сплачувало на користь ОСОБА_1 орендну плату. Земельна ділянка використовується та обробляється ПрАТ «АПК-Інвест».
11 січня 2018 року ОСОБА_1 зареєстрував право власності на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 1422481500:34:000:0085, площею 3,8978 га, розташовану на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області.
Про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) та про отримання державного акту на право власності на земельну ділянку відповідач ОСОБА_1 орендаря не повідомив.
07 лютого 2018 року Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області було зареєстроване право оренди ОСОБА_2 на земельну ділянку з кадастровим номером 1422481500:34:000:0085 площею 3,8978 га, розташовану на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, на підставі договору оренди землі б/дати, згідно з яким ОСОБА_1 як Орендодавець надає, а ОСОБА_2 як Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного с/г виробництва (цільове призначення), яка знаходиться на території Білокузьминівської сільської ради, кадастровий номер 1422481500:34:000:0085, загальною площею 3,8978 га, у тому числі рілля 3,8887, зі строком дії 49 років. Сторони склали акт приймання-передачі земельної частки (паю) до Договору оренди земельної частки (паю).
Вказані обставини підтверджуються договором оренди земельної частки (паю) з додатками, інформаційною довідкою з Державного земельного кадастру від 27 березня 2019 року, платіжними дорученнями за відповідні роки, копії яких долучені позивачем, а також встановлені рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 12 березня 2019 року у цивільній справі № 233/5043/18 за позовом Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа – Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, - про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації, що набрало законної сили 25 квітня 2019 року.

ПОЗИЦІЯ АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ
Апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню.

МОТИВИ, З ЯКИХ ВИХОДИВ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД, ТА ЗАСТОСОВАНІ НОРМИ ПРАВА
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.  
Згідно частин першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно  з частиною  першою, другою та п`ятою стаття 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повного і всебічного з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. 
Вказаним вимогам закону рішення суду першої інстанції не відповідає в повній мірі.
Рішення суду першої інстанції обґрунтоване тим, що дії ОСОБА_1 свідчать про те, що орендодавець ухилився від переукладання договору оренди земельної частки (паю) у зв`язку з отриманням земельної ділянки у власність. А отже, судом не встановлено наявність волевиявлення обох сторін договору оренди земельної частки (паю) на його переукладення або зміну. Оскільки відповідачем не визнається право оренди позивача земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:34:000:0085, площею 3,8978 га, а відсутність відомостей про державну реєстрацію речового права позивача в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зумовлює його порушення, вказане право підлягає захисту шляхом визнання його судом.
Частиною 2 ст. 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно із ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 вказаного закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Пунктом 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай) отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Разом з тим частинами 1, 2 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
У пункті 56 постанови від 29 травня 2019 року у справі №367/2022/15-ц (провадження №14-376 цс 18) Велика Палала Верховного Суду дійшла висновку про те, що формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.
Таким чином, зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.
Згідно із ч. 2 ст. 95 ЗК України, ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Хоча сторони прямо не домовилися про порядок переукладення договору оренди паю на договір оренди землі, колегія суддів вважає, що використане словосполучення «переукладення договору», яке вживається сторонами в договорі оренди паю та законодавцем у абзаці другому розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», слід розуміти як укладення нового договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), з урахуванням відповідних змін, що вимагаються в частині предмету оренди відповідно до правового статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, так і внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за виключенням необхідних змін в частині предмета оренди, можуть бути змінені виключно у випадках, передбачених самим договором або за домовленістю сторін.
Частиною 2 ст. 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ст. 652 ЦК України у разі зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б договір або уклали б його на інших умовах (ч. 1). Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний (ч. 2). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у ст. 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 ЗК України.
Так, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, яка є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлена причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (п. 2 ч. 2 ст. 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.
Отже, при вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення договору оренди земельної частки (паю) слід враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.
Схожий висновок викладений Верховним Судом у складі Касаційного господарського суду в постановах від 22 травня 2019 року у справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18.
01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), відповідно до умов якого орендодавець передав орендарю у володіння та користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів строком на 20 років зі сплатою орендної плати. Вказаний договір було зареєстровано 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 146. (т.І, а.с. 8)
01 лютого 2014 року сторони склали акт приймання-передачі земельної частки (паю) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів до договору оренди від 01 лютого 2014 року. (т.І, а.с. 12) 
На підтвердження виконання своїх зобов`язань щодо сплати орендної плати на користь ОСОБА_1 позивач надав копії регулярних платіжних документів. (т.І, а.с. 14-27)
Встановлено, що 11 січня 2018 року ОСОБА_1 зареєстрував право власності на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 1422481500:34:000:0085, площею 3,8978 га, розташовану на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області.
Не заперечувалось, що про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) та про отримання державного акту на право власності на земельну ділянку відповідач ОСОБА_1 орендаря не повідомив.
07 лютого 2018 року Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області було зареєстроване право оренди ОСОБА_2 на земельну ділянку з кадастровим номером 1422481500:34:000:0085 площею 3,8978 га, розташовану на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, на підставі договору оренди землі б/дати, згідно з яким ОСОБА_1 як Орендодавець надає, а ОСОБА_2 як Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного с/г виробництва (цільове призначення), яка знаходиться на території Білокузьминівської сільської ради, кадастровий номер 1422481500:34:000:0085, загальною площею 3,8978 га, у тому числі рілля 3,8887, зі строком дії 49 років. Сторони склали акт приймання-передачі земельної частки (паю) до Договору оренди земельної частки (паю). (т.І, а.с.13)
У пункті 2.3. Договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року сторони погодили, що в разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж у строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України. (т.І, а.с.8-10)
Разом з тим у договорі оренди паю сторони не домовилися про застосування до їх правовідносин умов Типового договору.
Таким чином, сторони в договорі оренди паю прямо виключили можливість автоматичного припинення зобов`язань за договором оренди паю та домовилися про його переукладення як договору оренди землі.
Враховуючи вищевикладене та наведені норми законодавства, колегія суддів приходить до висновку про те, що спірний договір оренди автоматично не припинив своєї дії у зв`язку з реєстрацією 11 січня 2018 року ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку.
Отже, фактично ОСОБА_1 висловив намір про припинення договірних відносин в односторонньому порядку та про відмову від переукладання договору, що суперечить як умовам укладеного договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, так і чинному законодавству, зокрема, Закону України «Про оренду землі».
При вирішенні цієї справи суд першої інстанції правомірно зазначив, що після реєстрації права власності ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку, сторони за договором земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року мали переукласти його на тих самих умовах, що і раніше укладений, або за згодою сторін змінити його умови. Натомість дійшов суперечливого висновку про відмову у задоволенні позову про визнання договору оренди землі переукладеним. 
Апеляційний суд не може погодитись із зазначеним, оскільки в такому разі узгоджені сторонами положення договору можна вважати беззмістовними та такими, що позбавлені будь-якого правового навантаження. Так само за такого підходу нівелюється значення абзацу другого розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі».
Укладення договору оренди паю на 20 років, очевидно, свідчить про намір сторін на момент його укладення забезпечити тривалу стабільність свого становища в цих правовідносинах і в такому випадку відмова орендодавця від переукладення та намагання розірвати договір вже через 5 років від початку строку оренди не можна вважати добросовісним.
У правових висновках Верховного Суду, які викладені в постановах Касаційного господарського суду від 19 березня 2018 року у справі №924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі №904/3558/18 зазначено, що оформлення державного акта на право власності на землю автоматично не припиняє дії раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв, а такі договори підлягають переукладанню. Припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладання відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі».
Частиною 6 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» передбачено, що висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.
Правовий висновок щодо застосування відповідних норм права у аналогічних правовідносинах викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі №233/3676/19 (провадження № 14-65 цс 20), який згідно ч. 4 ст. 263 ЦПК України апеляційний суд враховує під час розгляду даної справи.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі №233/3676/19 (провадження № 14-65 цс20) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що положення п. 2.3 договору оренди паю передбачає лише право на переукладення договору оренди землі, оскільки відповідно до частини другої розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» не вбачається, що переукладення договору оренди землі є правом, а не обов`язком. Ця норма є імперативною щодо продовження дії договору оренди і передбачає необхідність згоди сторін лише для зміни інших умов договору.
Відповідно ч. 2 ст. 264 ЦПК України при ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог.
Тому колегія суддів вважає доречним посилання в апеляційній скарзі відповідача на ту обставину, що у суду першої інстанції не було правових підстав для визнання права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди земельної частки (паю) за позивачем ПрАТ «АПК-Інвест», враховуючи, що така вимога позивачем не заявлялася.
Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права є підставою для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення.
З огляду на зазначене, апеляційний суд приходить до висновку про наявність підстав для скасування рішення суду першої інстанції з ухваленням нового про задоволення позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест».
Відповідно до частини 1 статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Обраний позивачем спосіб захисту - визнання договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року переукладеним відповідає вимогам закону.
Відповідно до статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року фактично є зміною умов договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, тобто способом захисту, який передбачений пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України.
Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Відповідно до частини третьої статті 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.
Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Відповідно до частини дев`ятої статті 265 ЦПК України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.
Заявляючи вимоги про визнання договору переукладеним, позивачем в позовній заяві наведено проект договору.
Доводи апеляційної скарги про те, що обраний позивачем спосіб захисту - визнання договору переукладеним не ґрунтується на законі, є необґрунтованими.
Відповідно до частини третьої статті 13 ЦПК України учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Частина друга статті 5 ЦПК України дозволяє суду відповідно до викладеної в позові вимоги визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону, лише у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, що судом першої інстанції не враховано.
Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ)вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (пункт 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України»).

ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ
Відповідно до пунктів 3 та 4 частини 1 статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Оскільки судом апеляційної інстанції встановлено, що оскаржене рішення ухвалено з  порушенням норм матеріального та процесуального права, апеляційну скаргу слід задовольнити частково, рішення суду скасувати та ухвалити нове про задоволення позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест».

РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ
Відповідно до ст. 382 ЦПК України в резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції зазначається, зокрема, новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення; розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Оскільки апеляційний суд дійшов висновку про часткове задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду першої інстанції, має бути вирішено питання щодо розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи як у суді першої інстанції, так і понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
За подання позовної заяви позивачем ПрАТ «АПК-Інвест» сплачено судовий збір у розмірі  1 921 гривень, які підлягають стягненню з ОСОБА_1 .  
З урахуванням того, що у задоволенні апеляційної скарги відповідача по суті відмовлено, витрати останнього по сплаті судового збору, пов`язані з поданням апеляційної скарги у розмірі 2 881,50 гривень відшкодуванню не підлягають.

Керуючись ст. 368, 374, 376, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, 

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Заочне рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 25 листопада 2019 року скасувати.
Позовні вимоги Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі переукладеним задовольнити.
Визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року між Приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:34:000:0085, площею 3,8978 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:34:000:0085, площею 3,8978 га, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - з 11 січня 2018 року.
- в п.1.1 договору предметом договору земельну ділянку розміром 3,8978 га, кадастровий номер 1422481500:34:000:0085, яка розміщена на території Білокузьминівської селищної ради Костянтинівського району Донецької області, в тому числі за складом угідь: рілля 3,8978 га, сіножатні - 0,0000 га; пасовища 0,0000 га;
- виклавши абз. 1 п. 2.2 договору в такій редакції - «За користування зазначеною в договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату (в розрахунку на одну земельну ділянку) в розмірі 4 823,53 гривень (чотири тисячі вісімсот двадцять три гривні 53 копійки). Починаючи з 01 січня 2019 року розмір орендної плати (в розрахунку на одну земельну ділянку), відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 7815,00 гривень (сім тисяч вісімсот п`ятнадцять гривень 00 коп.);
- виклавши абз. 1 п. 2.3 договору в такій редакції «Договір укладено сторонами терміном на 20 років. Загальний строк оренди обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, укладеного між орендарем та орендодавцем, а саме з 20 лютого 2014 року»;
Змінити по всьому тексту договору слова «земельна частка (пай)» у відповідних відмінках на «земельна ділянка» у відповідних відмінках.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» судовий збір у розмірі 1921 гривень.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий                                   О.І. Корчиста

Судді:                                         О.О.Тимченко

                                                                                                              Я.В. Хейло 

Повний текст постанови складений 08 грудня 2020 року.

Головуючий                                   О.І. Корчиста