ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ 
АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

08 грудня 2020 року	  м. Одеса	Справа № 916/585/18(916/1051/20)	

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Аленіна О.Ю.
суддів: Бєляновського В.В., Лавриненко Л.В.
секретар судового засідання: Герасименко Ю.С. 

За участю представників учасників справи:
від ТОВ "Автостайл" -  адвокат Кочмар В.В.
від ТОВ "Французький бульвар-Еліт" -  адвокат Салімоненко О.С. та адвокат Чухрай Т.Р.
від АТ "Альфа Банк" -  адвокат Мус В.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю “Автостайл”, Товариства з обмеженою відповідальністю “Французький бульвар-Еліт” та Акціонерного товариства "Альфа-Банк"
на рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2020
у справі №916/585/18(916/1051/20)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Французький бульвар-Еліт”
до 
1) Акціонерного товариства "Альфа-Банк" 
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Автостайл"
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача АТ "Альфа-Банк": Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Астер-Фінанс"
третьої особи яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ОСОБА_1 
про визнання протиправним та скасування рішень реєстратора, скасування записів про право власності та визнання недійсним договору купівлі-продажу

ВСТАНОВИВ
Товариство з обмеженою відповідальністю “Французький бульвар-Еліт” (далі – ТОВ “Французький бульвар-Еліт”) звернулося до Господарського суду Одеської області із позовною заявою, з урахуванням уточнень, до відповідачів АТ “Альфа-Банк”, ТОВ “Автостайл” та третіх осіб ТОВ “Фінансова компанія “Астер Фінанс” та державного реєстратора Іскрова О.В., в якій просило:
- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37407015 від 04.10.2017, прийняте державним реєстратором Одеської обласної філії КП “Центр державної реєстрації” Іскровим О.В.; 
- скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності №22661492, внесений 04.10.2017р. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Одеської обласної філії КП “Центр державної реєстрації” Іскровим О.В. за АТ “Укрсоцбанк”; 
- визнати недійсним договір  купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, а саме: незавершеного будівництва курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (вул. Амундсена), будівельною готовністю-15%, розмір загальної площі (фактично) – 793, 7 кв.м., матеріали стін: залізобетон, складові частини об`єкта нерухомого майна: курортно-рекреаційний комплекс А, фундамент Б, підпірна стіна 1, реєстраційний номер 1369655551101 від 20.12.2017р., укладеного між АТ “Укрсоцбанк” та ТОВ “Автостайл”, зареєстрованого в реєстрі за №3294; 
- скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності за №24056980, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною О.С. 20.12.2017р. за ТОВ “Автостайл”.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначає про відсутність підстав для реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна за ПАТ „Укрсоцбанк",    порушення державного реєстратора    при реєстрації права власності та відповідно відсутність права ПАТ «Укрсоцбанк» на продаж майна та укладення договору купівлі-продажу, невідповідність договору нормам чинного законодавства.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 19.10.2020 позов задоволено частково, визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 37407015 від 04.10.2017р., прийняте державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим Олегом Вікторовичем, визнано недійсним договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 20.12.2017р., укладений між Акціонерним товариством "Укрсоцбанк" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Автостайл", зареєстрований в реєстрі за №3294, у задоволенні позову в частині скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності №22661492, внесеного 04.10.2017р. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. за АТ «Укрсоцбанк» та скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності за №24056980, внесеного до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною О.С. 20.12.2017 за ТОВ «Автостайл»   відмовлено, тощо.
В мотивах оскаржуваного рішення суд першої інстанції пославшись на приписи Закону України «Про іпотеку» та Цивільного кодексу України, які регулюють спірні правовідносини зазначив, що законодавство, яке діяло на час прийняття рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки встановлювало, що рішення мало бути виконано шляхом продажу вказаного активу (майнових прав). Рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки - майнові права не є підставою для набуття права власності на об`єкт - незавершене будівництво. Майнові права на незавершене будівництво та саме незавершене будівництво це різні об`єкти права. Крім того,    майнові права законодавець не включив до переліку об`єктів, які на час укладення договору    про іпотеку зі змінами  могли бути предметом іпотеки. Зміни до  ст. 5 Закону України «Про іпотеку»  щодо включення до предмету іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва були внесені після підписання змін до договору іпотеки щодо передачі в іпотеку майнових прав на об`єкт. Враховуючи    те, що на час укладення іпотечного договору та змін до нього предметом іпотеки не могли бути майнові права на об`єкт нерухомості, п.п.1.1.1 договорів №1 про внесення змін від 14.12.2007р., №2 від 31.03.2008р., №3 від 31.07.2008р. про передачу в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершено та що стане власністю іпотекодавця в майбутньому, після укладення цього договору є, на переконання суду першої інстанції, нікчемними та не потребують визнання їх недійсними.
Із посиланням на приписи Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" місцевий господарський суд зазначив, що подання заяви та будь-яких документів    для реєстрації прав за рішенням суду не передбачена.     Реєстрація права власності проведена державним реєстратором не на підставі рішення суду, в якому не визнавалось право власності на об`єкт незавершеного будівництва за ПАТ «Укрсоцбанк» та документів без правових підстав для цього. Приймаючи до уваги викладене суд встановив, що державним реєстратором допущено неналежне виконання обов`язків під час розгляду заяви про державну реєстрацію права власності та прийняття рішення про таку реєстрацію за ПАТ «Укрсоцбанк» в порушення вимог чинного на час вчинення реєстрації. З огляду на що, суд першої інстанції дійшов висновку про визнання протиправним та таким, що підлягає скасуванню рішення реєстратора.
Як відзначено судом першої інстанції, рішення суду про скасування рішення реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для проведення державним реєстратором припинення речових прав на спірне майно - незавершене будівництво, відповідно до умов ч.3    ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Щодо відмови у задоволенні позову в частині вимог про скасування записів про право власності, суд першої інстанції відзначив, що на час ухвалення рішення, законодавець вже виключив такий спосіб захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права, а відтак скаржник помилково вважає неправильним застосування позивачем такого способу судового захисту, оскільки цей спосіб захисту в практичному аспекті не зможе забезпечити і гарантувати позивачу відновлення порушеного права, а тому не спроможний надати особі ефективний захист її прав. 
Щодо вимог позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва суд першої інстанції відзначив, що майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене у ТОВ «Французький бульвар-Еліт», випливають із дозволу на виконання будівельних робіт, з договорів про внесення змін до іпотечного договору, укладених між ТОВ «Французький бульвар-Еліт» та АТ «Укрсоцбанк»,    позивач будував об`єкт на належній йому земельній ділянці, оспорюваний договір, який укладений за відсутності права власності на об`єкт у АТ «Укрсоцбанк» прямо порушує права та законні інтереси позивача, який за власні кошти збудував об`єкт та у встановлений законом спосіб не передав його.    У п.1 2 договору вказано про належність нерухомого майна (об`єкта незавершеного будівництва) ПАТ «Укрсоцбанк» на підставі рішення Господарського    суду №916/2909/14 від 15.09.2014 довідки щодо відсотку готовності, декларації про початок будівництва,технічного паспорту, що не відповідає фактичним обставинам    та повністю спростовано у мотивах даного рішення. 
Як відзначено судом першої інстанції, відповідно до положень  Закону України    « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"  державна реєстрація права власності є дією, якою держава визнає наявні речові права на нерухоме майно, шляхом внесення відомостей до реєстру; скасування рішення реєстратора про реєстрацію права власності на об`єкт за ПАТ «Укрсоцбанк» внаслідок відсутності прав останнього на це майно тягне за собою висновок    про    відсутність правових підстав для укладення останнім договору купівлі-продажу спірного об`єкта,    а тому невідповідність цього договору нормам    цивільного законодавства.
Не погодившись із даним рішенням до Південно-західного апеляційного господарського суду звернулися ТОВ “Автостайл”, ТОВ “Французький бульвар-Еліт” та АТ "Альфа-Банк".
ТОВ “Автостайл” в своїй апеляційній скарзі просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2020 року по справі №916/585/18 (916/1051/20) та прийняти нове рішення, яким відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Свої вимоги апелянт обґрунтовує тим, що оскаржуване рішення є безпідставним та необґрунтованим, таким, що суперечить нормам матеріального та процесуального права та обставинам справи, з огляду на таке.
Так, посилаючись на приписи ч. 2 ст. 7 Кодексу України з процедур банкрутства апелянт зазначає, що розглядаючи дану справу в рамках справи про банкрутство, суд не наділений повноваженнями па вирішення таких позовних вимог, як визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, та визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва.
Скаржник також вважає, що суд першої інстанції безпідставно залишив поза увагою, той факт, що позивач  не обґрунтував своє право на позов та не зазначив які саме права або інтереси його порушені. Враховуючи положення ч. 2 ст. 4 ГПК України та ст.ст. 3, 15, 16, 203 ЦК України, апелянт вважає незрозумілим, яким чином договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 20.12.2017, укладений між ПАТ „Укрсоцбанк" та ТОВ „Автостайл” на підставі державної реєстрації об`єкта незавершеного будівництва за ПАТ „Укрсоцбанк" станом на час пред`явлення позову може порушувати права та законні інтереси позивача, який не будучи стороною оспорюваного договору заявив про його неправомірність на тій підставі, що були допущені порушення при реєстрації вказаного майна. Крім того, за твердженням апелянта, не визначено в чому конкретно полягає неправомірність дій сторін, та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний договір, та які права та інтереси позивача при цьому порушені, що змусило його звернутись до суду за їх захистом.
Відзначає скаржник й те, що суд першої інстанції безпідставно залишив поза увагою той факт, що на момент розгляду справи та прийняття оскаржуваного рішення, вже було прийнято рішення по іншій справі предметом якої було визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 20.12.2017 року, укладеного між ТОВ «Автостайл» та ПАТ «Укрсоцбанк». При цьому, як відзначає апелянт,підстави і предмет позовів в частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу є абсолютно ідентичними. 
Вважає скаржник також помилковими та такими, що не відповідають матеріалам справи с висновки місцевого господарського суду щодо визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію           прав та їх обтяжень, оскільки під час розгляду справи позивачем навіть не заявлялось клопотання про  витребування матеріалів реєстраційної справи, щодо державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва. Отже питання правомірності чи не правомірності державної реєстрації права власності на вищевказаний об`єкт взагалі не досліджувалось, що у свою чергу, як вважає скаржник, доводить порушення норм процесуального права, оскільки в матеріалах справи не міститься інших обґрунтованих доказів, які б свідчили про не правомірність дій державного реєстратора Іскрова О.В.
На переконання апелянта, суд першої інстанції не прийняв до уваги твердження ТОВ «Автостайл», що державна реєстрація права власності за ПАТ «Укрсоцбанк» була проведена на законних підставах, зокрема у відповідності до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127. 
Окрім того, як вважає апелянт, позов в цій частині заявлений до неналежних відповідачів - ТОВ «Автостайл» та АТ «Альфа-Банк», оскільки вони не мають жодного відношення до прийняття колишнім державним реєстратором КП «Центр держаної реєстрації» Іскровим О.В. рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Апелянт також відзначає, що під час розгляду справи Господарським судом Одеської області безпідставно було залишено поза увагою клопотання представника ТОВ «Автостайл» про залишення частити позовних вимог без розгляду. Так, за твердженням апелянт, він звертався до суду першої інстанції із клопотанням про залишення позовних вимог без розгляду, оскільки позивачем в рамках даної справи заявляються позовні вимоги, які вже були розглянуті Господарським судом Одеської області в іншій справі. Однак, таке клопотання не було розглянуто, та жодна ухвала з цього питання не виносилась.
АТ "Альфа-Банк" в своїй апеляційній скарзі просить рішення Господарського суду Одеської області від 19 жовтня 2020 року по справі №916/1051/20 скасувати, закрити провадження в частині позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 20.12.2017, відмовити у задоволенні позову в частині визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 37407015 від 04.10.2017, прийняте державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим Олегом Вікторовичем та відмовити у задоволенні позову в частині скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності №22661492, внесеного 04.10.2017 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. за АТ «Укрсоцбанк» та скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності за №24056980, внесеного до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною О.С. 20.12.2017 за ТОВ «Автостайл».
Так, апелянт вважає, що провадження у справі має бути закрите в частині вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 20.12.2017, з підстав наявності судового рішення між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав, що зумовлює необхідність закриття провадження у справі в цій частині.
Щодо суті заявлених позовних вимог, скаржник зазначає, що зі змісту ст. 33 Закону України "Про іпотеку" вбачається, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється в цілому, з урахуванням положень ст. 5 цього закону про розповсюдження іпотеки на незавершені будівництвом об`єкти нерухомого майна, що знаходяться на земельній ділянці, переданій в іпотеку, з усіма приналежностями включно. Оскільки до складу предмету іпотеки входить об`єкт незавершеного будівництва, рішенням Господарського суду Одеської області від 15.09.2014 року по справі №916/2909/14, в рахунок часткового погашення заборгованості, звернуто стягнення також на об`єкт незавершеного будівництва, що на ній знаходиться, який є складовою частиною земельної ділянки, тобто об`єктом нерухомого майна, який не може бути відокремлений від земельної ділянки без його пошкодження або істотного знецінення та не підлягає відокремленню при переході права на земельну ділянку, у відповідності до положень статті 187 Цивільного кодексу України. 
На думку апелянта, суд першої інстанції, поза межами своїх повноважен, надав оцінку обставинам, які вже були досліджені судами трьох інстанцій при розгляді справи №916/2909/14, рішення за яким набуло законної сили. Так, резолютивною частиною вказаного рішення, звернуто стягнення на майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене та що стане власністю Іпотекодавця в майбутньому. Отже, як вважає апелянт, при розгляді справи №916/2909/14 було встановлено наявність підстав для звернення стягнення на майнові права, а саме рішення набуло ознак преюдиційності. 
Скаржник відзначає, що за договором іпотеки в іпотеку було передано нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця. відтак висновки суду про визнання нікчемними п.п. 1.1.1 договорів №1 про внесення змін від 14.12.2007р., №2 від 31.03.2008р., №3 від 31.07.2008р., про передачу в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершено та що стане власністю іпотекодавця в майбутньому, після укладення цього договору є помилковими.
На переконання апелянта, суд першої інстанції вважаючи, що рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (маючи при цьому на увазі судове рішення по справі №916/2909/14) не є підставою для набуття права власності на незавершене будівництво, невірно застосовує норми матеріального права, зокрема ст.ст. 5, 6, 33 Закону України "Про іпотеку", які передбачають застосування принципу єдиної юридичної долі щодо земельної ділянки та незавершених будівництвом об`єктів нерухомого майна, що знаходяться на цій земельній ділянці, переданій в іпотеку, при наступному зверненні стягнення. Тобто, як вважає апелянт, підставою переходу права власності до іпотекодержателя є не лише звернення стягнення на майнові права на незавершене будівництво, але й звернення стягнення на земельну ділянку, на якій таке незавершене будівництво розташоване, оскільки це є поліпшенням земельної ділянки, яке було зведене на ній за відома та з погодженням іпотекодержателя, та є її невід`ємною частиною.
Посилаючись на приписи Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" апелянт вказує, що банком були подані державному реєстратору усі необхідні документи, отже у нього не виникло жодної підстави для відмови в державній реєстрації прав. Отже, враховуючи те, що для державної реєстрації речового права на об`єкт незавершеного будівництва необхідне було подання як рішення суду, так і підтверджуючих документів, які у повному обсязі були надані банком, державний реєстратор при ухваленні оскаржуваного рішення про реєстрацію права власності за апелянтом на підставі рішення суду по справі №916/2909/14, норми законодавства не порушив.
Апелянт стверджує, що приймаючи оскаржуване рішення місцевий господарський суд дійшов висновку, ПАТ "Укрсоцбанк” не набув право власності на об`єкт незавершеного будівництва, однак, вказаний висновок, на думку апелянта, не відповідає обставинам справи, оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності ПАТ „Укрсоцбанк" на земельну ділянку, поліпшенням якої є нерухомість, будівництво якої незавершене та що стане власністю Іпотекодавця в майбутньому, що є невід`ємною частиною предмета іпотеки, та на яку розповсюджуються положення іпотечного договору, свідчить про набуття банком права власності як на земельну ділянку, так і на об`єкт нерухомості, що на ній знаходиться.
Вважає апелянт недоведеною обставину щодо порушення державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. положень законодавства при прийнятті письмових документів, які позивач вважає неналежними, оскільки в матеріалах справи відсутні докази, які саме документи подавались державному реєстратору, а висновок судом зроблено лише на підставі тверджень та пояснень позивача, які належними доказами не підтверджені.
Наголошує скаржник й на порушенні судом першої інстанції норм процесуального права. Так, на переконання апелянта, ТОВ "Французький бульвар-Еліт", боржник у розумінні Кодексу України з процедури банкрутства, є позивачем за цим позовом, його вимоги не підлягають вартісній оцінці та є немайновими, тому відсутні підстави стверджувати, що на позовні вимоги ТОВ Французький бульвар-Еліт", поширюються положення частини другої статті 7 Кодексу України з процедури банкрутства та пункту 8 статті 20 ГПК України відповідно щодо належності спорів з майновими вимогами до боржника, у тому числі спорів про визнання недійсними будь-яких правочинів (договорів), укладених боржником, до юрисдикції господарських судів.
Також, за твердженням апелянта, судом першої інстанції залучено ТОВ «Фінансова компанія «Астер-Фінанс» до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ПАТ «Укрсоцбанк». Зазначена ухвала, як вважає апелянт, є незаконною, оскільки правові підстави участі ТОВ «Фінансова компанія «Астер-Фінанс» відсутні.
ТОВ “Французький бульвар-Еліт” своїй апеляційній скарзі просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 19 жовтня 2020 року в частині відмови у позові щодо скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності № 22661492 внесеного 04.10.2017 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим Олегом Вікторовичем за АТ «Укрсоцбанк» та скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності 24056980, внесеного до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною Оленою Сергіївною 20 грудня 2017 року за Товариством з обмеженою відповідальністю «Автостайл». В цій частині винести нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ТОВ «Французький бульвар-еліт», а саме:
- скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності № 22661492 внесеного 04.10.2017 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим Олегом Вікторовичем за АТ «Укрсоцбанк»;
- скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності 24056980, внесеного до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною Оленою Сергіївною 20 грудня 2017 року за Товариством з обмеженою відповідальністю «Автостайл».
В іншій частині рішення Господарського суду Одеської області від 19 жовтня 2020 року залишити без змін.
Так, стосовно вимоги позивача щодо скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності внесеного 04.10.2017 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим Олегом Вікторовичем за AT «Укрсоцбанк», апелянт посилаючись на висновки Великої Палати Верховного суду від 04 вересня 2018 року у справі №915/127/18, вважає, що належним способом захисту у даному конкретному випадку є саме: скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності №22661492 внесеного 04.10.2017 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим Олегом Вікторовичем за AT «Укрсоцбанк».
З приводу вимоги щодо скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності 24056980, внесеного до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною Оленою Сергіївною 20 грудня 2017 року за ТОВ «Автостайл» апелянт зазначає, що у разі, коли суд установить, що суб`єкт державної реєстрації прав правомірно прийняв рішення про державну реєстрацію права (зокрема, для державної реєстрації подані всі необхідні документи, які вимагаються відповідно до закону, та немає встановлених законом підстав для відмови у державній реєстрації права), це не є перешкодою для задоволення позову про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, якщо наявність такого запису порушує право або інтерес позивача.
За твердженням апелянта, підставою реєстрації права власності за TOB «Автостайл», був підписаний між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Автостайл» договір купівлі-продажу від 20 грудня 2017 року, який на час проведення реєстрації діяв та ніким не був скасований, а тому на час проведення реєстраційних дій приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною Оленою Сергіївною, яка діяла як суб`єкт державної реєстрації, правомірно прийнято рішення про державну реєстрацію права, а тому це не є перешкодою для задоволення позову про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, якщо наявність такого запису порушує право або інтерес позивача.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.11.2020 відкрито апеляційне провадження у справі №916/585/18(916/1051/20)   за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Автостайл” на рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2020, призначено справу до розгляду на 08.12.2020.
Відповідно до підпункту 17.4 підпункту 17 пункту 1 розділу XІ “Перехідні положення” ГПК України, підпунктів 2.3.25, 2.3.50 пункту 2.3 Положення про автоматизовану систему документообігу суду у редакції від 15.09.2016 року, підпункту 3.2.1 пункту 3.2 Засад використання автоматизованої системи документообігу суду в Південно-західному апеляційному господарському суді призначено повторний автоматизований розподіл судової справи №916/585/18(916/1051/20) у зв`язку із тимчасовою непрацездатністю судді Лавриненко Л.В. з 10.11.2020. 
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від  16.11.2020 для розгляду апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю “Автостайл” на ухвалу Господарського суду Одеської області від 03.09.2020 по справі №916/585/18(916/1051/20), визначено колегію суддів у складі головуючого судді Аленіна О.Ю., суддів Бєляновського В.В., Мишкіної М.А. 
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.11.2020 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Автостайл” на рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2020 по справі №916/585/18(916/1051/20) прийнято до провадження колегією суддів у складі головуючого судді Аленіна О.Ю., суддів Бєляновського В.В., Мишкіної М.А.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.11.2020 відкрито апеляційне провадження у справі №916/585/18(916/1051/20)   за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Французький бульвар-Еліт” на рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2020, призначено справу до сумісного розгляду з апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Автостайл” на 08.12.2020.
Відповідно до підпункту 17.4 підпункту 17 пункту 1 розділу XІ “Перехідні положення” ГПК України, підпунктів 2.3.25, 2.3.50 пункту 2.3 Положення про автоматизовану систему документообігу суду у редакції від 15.09.2016 року, підпункту 3.2.1 пункту 3.2 Засад використання автоматизованої системи документообігу суду в Південно-західному апеляційному господарському суді призначено повторний автоматизований розподіл судової справи №916/585/18(916/1051/20) у зв`язку із тимчасовою непрацездатністю судді Мишкіної М.А. з 30.11.2020. 
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду апеляційної скарги ТОВ “Автостайл” на ухвалу Господарського суду Одеської області від 03.09.2020 по справі №916/585/18(916/1051/20), визначено колегію суддів у складі головуючого судді Аленіна О.Ю., суддів Бєляновського В.В., Лавриненко Л.В.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.12.2020 апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю “Автостайл” та Товариства з обмеженою відповідальністю “Французький бульвар-Еліт” на рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2020 по справі №916/585/18(916/1051/20) прийнято до провадження колегією суддів у складі головуючого судді Аленіна О.Ю., суддів Бєляновського В.В., Лавриненко Л.В.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.12.2020 відкрито апеляційне провадження у справі №916/585/18(916/1051/20)   за апеляційною скаргою Акціонерного товариства "Альфа-Банк" на рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2020, призначено справу до сумісного розгляду з апеляційними скаргами Товариства з обмеженою відповідальністю “Автостайл” та Товариства з обмеженою відповідальністю “Французький бульвар-Еліт” на 08.12.2020.
02.12.2020 до суду апеляційної інстанції надішли відзиви ТОВ “Французький бульвар-Еліт” на апеляційні скарги ТОВ “Автостайл” та АТ "Альфа-Банк" в яких позивач просить відмовити в їх задоволенні. 
Так, в обґрунтування своїх заперечень проти апеляційної скарги ТОВ “Автостайл” позивач з приводу необхідності розгляду позову у межах справи про банкрутство зазначає, що майно ТОВ «Французький бульвар-еліт» за умови задоволення його позову може бути або продане, або оформлено право власності на зазначене майно, оскільки до реєстрації права власності за ПАТ «Укрсоцбанк», ТОВ «Французький бульвар-еліт» не добудовав об`єкт нерухомості та не оформив право власності, однак як замовник має право на будівельні матеріали. Таким чином, навіть враховуючи те, що позивачем заявлено немайнові вимоги, їх задоволення призведе до виникнення майна у боржника.
Щодо посилання апелянта на той факт, що позивач по справі не обґрунтував своє право на позов та не зазначив які саме права або інтереси порушені, позивач відзначає, що майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене у ТОВ «Французький бульвар - Еліт» випливають із дозвільних документів та з договорів про внесення змін до іпотечного договору, укладених між ТОВ «Французький бульвар -Еліт» та АТ «Укрсоцбанк», позивач будував об`єкт на належній йому земельній ділянці, оспорюваний договір, який укладений за відсутності права власності на об`єкт у АТ «Укрсоцбанк» прямо порушує права та законні інтереси позивача, який за власні кошти збудував об`єкт та у встановлений законом спосіб не передав його. 
З приводу посилання скаржника на рішенням Господарського суду Одеської області від 21.06.2018 року у справі № 916/367/18, позивач відзначає, що судом було відмовлено у задоволенні позовних вимог про визнання права власності за ТОВ «Французький бульвар - еліт» на об`єкт незавершеного будівництва з підстав того, що позивачем не ставилося питання щодо скасування рішення про державну реєстрацію права власності за ПАТ «Укрсоцбанк», що не впливає на право власності ТОВ «Французький бульвар-еліт» на будівельні матеріали. 
Щодо рішень господарських судів у інших справи, на які посилається апелянт, позивач відзначає, що в даному випадку не можна брати до уваги будь-які висновки суду, зазначені у рішеннях у справі № 916/367/18 та №916/1901/18, оскільки у зазначених рішеннях не були предметом розгляду підстави та предмет позову, що розглядаються на даний період часу. 
З приводу доводів апелянта про необхідність витребування реєстраційної справи, позивач вказує, що перелік документів, які стали підставою для вчинення реєстраційних дій, вказані у інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна станом на 03.07.2020 року, а тому не було необхідності витребовувати реєстраційну справу, яка містить ті ж самі документи, додатково.
Щодо того, що державна реєстрація права власності за ПАТ «Укрсоцбанк» була проведена на законних підставах позивач відзначає, що реєстратор не мав права проводити реєстрацію за третьою особою у зв`язку з відсутністю правових підстав, в тому числі і дивлячись на те, що за рішенням суду право власності на об`єкт незавершеного будівництва не визнавалося. Реєстратор повинен був встановити відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в Єдиному реєстрі документів.
Позивач вважає, що на час подання позову позивачем обрано спосіб захисту встановлений нормами чинного законодавства, а судова практика, на яку посилається апелянт, в даному випадку не може бути застосована, оскільки стосується періоду дії Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та ії обтяжень» до останніх змін.
В запереченнях на апеляційну скаргу АТ "Альфа-Банк" позивач з приводу тверджень апелянта про те, що після укладення договору іпотеки при зверненні стягнення на майно автоматично звертається стягнення і на об`єкт незавершеного будівництва як на цілісний об`єкт, зазначає наступне. 
Так, за твердженням позивача, рішенням Господарського суду Одеської області від 15 вересня 2014 року по справі № 916/2909/14 за АТ «УКРСОЦБАНК» не визнавалося право власності на об`єкт незавершеного будівництва, на який була проведена реєстрація права власності, що оскаржується. ПАТ «Укрсоцбанк» скористався своїм право на звернення стягнення на один предмет застави, а саме на земельну ділянку. Як стверджує позивач, дозвільні документи у сфері містобудування, видані на ім`я ТОВ «Французький бульвар - Еліт». Посилаючись на приписи ч. 3 статті 331 ЦК України позивач вказує, що реєстрація права власності могла бути лише за замовником будівництва -ТОВ «Французький бульвар - Еліт», а не за іпотекодержателем майнових прав - ПАТ «Укрсоцбанк». Крім того, ТОВ «Французький бульвар-Еліт» погоджується з висновком суду про те, що законодавство, що діяло на час прийняття рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки встановлювало, що рішення мало бути виконано шляхом продажу вказаного активу (майнових прав). Рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки - майнові права не є підставою для набуття права власності на об`єкт - незавершене будівництво. Майнові права на незавершене будівництво та саме незавершене будівництво це різні об`єкти права.
Крім того, за твердженням позивача, майнові права законодавець не включив до переліку об`єктів, які на час укладення договору про іпотеку зі змінами могли бути предметом іпотеки. Зміни до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» щодо включення до предмету іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва були внесені після підписання змін до договору іпотеки щодо передачі в іпотеку майнових прав на об`єкт. Враховуючи те, що на час укладення іпотечного договору та змін до нього предметом іпотеки не могли бути майнові права на об`єкт нерухомості, п.п. 1.1.1 договорів №1 про внесення змін від 14.12.2007р., №2 від 31.03.2008р., №3 від 31.07.2008р., про передачу в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершено та що стане власністю іпотекодавця в майбутньому, після укладення цього договору є нікчемними та не потребують визнання їх недійсними.
На думку позивача, апелянт посилаючись на п.1.14 Договору іпотеки помилково вважає, що договором іпотеки в іпотеку було передано нерухоме майно, яке стане власністю Іпотекодавця, натомість зі змісту як основного договору так і внесеного до нього змін вбачається, що іпотекодавцем окремо від земельної ділянки в іпотеку передано майнові права на нерухоме майно, таким чином звернення стягнення, визначення порядку реалізації рішення повинно бути щодо кожного предмету іпотеки окремо.
Щодо позиції апелянта щодо того, що позивачем мав би заявлятися позов про витребування майна з чужого незаконного володіння, ТОВ «Французький бульвар - Еліт» відзначає, що виходячи з положень ст. 331 ЦК України, ТОВ «Французький бульвар Еліт» є власником матеріалів(замовник будівництва), які були використані в процесі будівництва (створення майна), а не власником об`єкта будівництва. Право власності на новостворене нерухоме майно, відповідно до ч.2 ст. 331 ЦК України, виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). На даний період часу спірний об`єкт не добудовано, на час винесення рішення у 2014 році щодо звернення стягнення на земельну ділянку об`єкт також знаходився у стадії будівництва та не міг бути зареєстрований за позивачем.
З приводу тверджень апелянта щодо безпідставного залучення до участі у справі третьої особи - ТОВ «ФК «Астер-Фінанс» позивач вважає, що вказана процесуальна дія взагалі не впливає на результат розгляду справи по суті.
07.12.2020 до суду апеляційної інстанції надійшов відзив на апеляційну скаргу ТОВ «Французький бульвар Еліт» від ТОВ “Автостайл” в якому останнє просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги повністю. 
В обґрунтування своїх заперечень ТОВ “Автостайл” зазначає, що з 16.01.2020 такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачав. ТОВ «Автостайл» вважає, що обраний позивачем спосіб захисту прав, а саме шляхом скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності є неналежним, та таким, що суперечить діючому законодавству, способом захисту прав, а тому судом першої інстанції правомірно відмовлено ТОВ «Французький бульвар - Еліт» у задоволені позову в частині скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності.
Під час судового засідання від 08.12.2020 представники апелянтів підтримали вимоги за своїми апеляційними скаргами та наполягали на їх задоволенні. 
Відповідно до ст. 240 ГПК України у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи  на предмет їх юридичної оцінки господарським судом Одеської області та проаналізувавши застосування норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до приписів ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. 
Як вбачається з наявних матеріалів справи, 31.08.2007 Інспекцією держархбудконтролю Управління архітектури та містобудування    Одеської міської ради видано ТОВ «Французький бульвар-Еліт» дозвіл на виконання будівельних робіт №387/07 по вул. Дача Ковалевського (т.1 а.с.33).
В декларації про початок виконання будівельних робіт від 14.09.2011 вказано інформацію про замовника будівництва курортно-рекреаційного комплексу по вул. Дача Ковалевського сімейного типу, а саме ТОВ "Французький бульвар-Еліт" (т. 1 а.с. 29-32).
У довідці КП „Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" №120739.58 від 11.12.2009 повідомлено про ведення будівництва    курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу на земельній ділянці площею 5291 кв.м., яка належить ТОВ „Французький бульвар-Еліт", готовність 55% (т. 2 а.с 97).
Рішенням Господарського суду Одеської області    15.09.2014 у справі №916/2909/14, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 18.08.2016, задоволено позов ПАТ «Укрсоцбанк» до ТОВ «Французький бульвар-Еліт», звернуто стягнення  в рахунок часткового погашення (у сумі 18 135 400,00 грн.) заборгованості ТОВ „Французький бульвар - Еліт" перед ПАТ „Укрсоцбанк" за договором кредиту №660/007-516 від 17.05.2007р., загальний розмір якої становить 166 744 612,04 гривень що еквівалентно 14 038 620,38 доларів США на належний ТОВ „Французький бульвар - Еліт" предмет іпотеки за іпотечним договором від 23.05. 2007 р. посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Луняченко Н.В. та зареєстрований у реєстрі за № 89 а саме: земельну ділянку, загальною площею 0,5291 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу Свято - Успенького чоловічого монастиря), кадастровий номер земельної ділянки 5110136900:35:002:0009, цільове призначення: для будівництва курортно - рекреаційного комплексу (2-3 поверхи), яка належить ТОВ „Французький бульвар - Еліт" на праві приватної власності на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку №915253, виданого Одеським міським управлінням земельних ресурсів Одеської міської ради 18 вересня 2006 року, зареєстрованого 18 вересня 2006 року в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди за №020650500037 майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене та що стане власністю Іпотекодавця в майбутньому, а саме: курортно - рекреаційний комплекс сімейного типу, що будується за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район Свято - Успенського чоловічого монастиря); визнано право власності ПАТ „Укрсоцбанк" на земельну ділянку, загальною площею 0,5291 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу Свято - Успенького чоловічого монастиря), кадастровий номер земельної ділянки 5110136900:35:002:0009, цільове призначення: для будівництва курортно - рекреаційного комплексу (2- 3 поверхи) (т.1 а.с.81-90).
У відповідності до іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Луняченко Н.В. та зареєстрованого у реєстрі за №89, укладеного 23.05.2007 між Банком та ТОВ „Французький бульвар - Еліт"    вбачається (т.2 а.с.3-6), з метою забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором, Іпотекодавець передав в іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання Іпотекодавцем зобов`язань за Кредитним договором, наступне майно: земельну ділянку, загальною площею 0,5291 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу Свято - Успенського чоловічого монастиря), кадастровий номер земельної ділянки 5110136900:35:002:0009, цільове призначення: для будівництва курортно - рекреаційного комплексу (2 - поверхи), яка належить Іпотекодавцю на праві приватної власності на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку №915253, виданого Одеським міським управлінням земельних ресурсів Одеської міської ради 18 вересня 2006 року, зареєстрованого 18 вересня 2006 року в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди за №020650500037.
Згідно договору про внесення змін до іпотечного договору №1    (т.2 а.с.7) п.1.1 договору щодо предмета іпотеки змінено та викладено у новій редакції та з доповненням п.п.1.1.1,     про передачу в іпотеку додатково до вказаної земельної ділянки,    майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершено та що стане власністю іпотекодавця в майбутньому, після укладення цього договору, а саме: курортно-рекреаційний комплекс сімейного типу, що будується за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район Свято - Успенського чоловічого монастиря). Майнові права випливають з рішення виконавчого комітету Одеської міської ради №887 від 26.12.2006 року „Про надання дозволу товариству з обмеженою відповідальністю „Французький бульвар - Еліт" на проектування та будівництво курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу за адресою м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район Свято - Успенського чоловічого монастиря); Договору на право забудови, укладеного між Іпотекодавцем та виконавчим комітетом Одеської міської ради 26.12.2006року, Дозволу на виконання будівельних робіт 387/07 від 31.08.2007 р.
Пунктами 4.1, 4.2., 4.6. Іпотечного договору передбачено,    у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріусу або шляхом продажу передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки впорядку  ст. 37 Закону України "Про іпотеку"; або продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі покупцеві у порядку    ст. 38 Закону України "Про іпотеку").
У відповідно до п. 4.7 Іпотечного договору передбачено, що у разі звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, реалізація предмета іпотеки здійснюється у спосіб, зазначений у відповідному рішення суду: шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку  ст. 38 Закону України «Про іпотеку»  або шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження.
Договорами про внесення змін №2    від 31.03.2008р., №3 від 01.07.2008 до іпотечного договору вносились зміни до п.п.п.1.1.1 щодо ціни предмета іпотеки (т.2 а.с.8,9).                    
Державну реєстрацію права власності    ПАТ «Укрсоцбанк» на об`єкт нерухомого майна за №1369655551101 незавершене будівництво, курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу    за адресою м. Одеса, вул., Дача Ковалевського, місце розташування земельна ділянка кадастровий номер 5110136900:35:002:0009, реєстраційний номер 687374451101 загальною площею 793,7 кв.м, будівельною, готовністю 15% в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено    Іскровим О.В. державним реєстратором    Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Одеської області згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 37407015 від 04.10.2017р.,    про що свідчить Інформація з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна    у довідці №214922227 від 03.07.2020р. (т.4 а.с.30-32). Підставою державної реєстрації у Довідці визначені: довідка видана 28.03.2017р. КП «БТІ ОМР», технічний паспорт, виданий 28.03.2017р, КП «БТІ ОМР», рішення суду 916/2909/14 15.09.2014р. Господарського суду Одеської області; Декларація про початок виконання будівельних робіт серія №ОД08311043962 виданий 19.09.2011 ДАБК в Одеській області.
20.12.2017 між ПАТ „Укрсоцбанк" та ТОВ „Автостайл" був укладений договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва  (т. 2 а.с.43-48, т.43 а.с.113-118), відповідно до п. 1.1. якого за цим договором ПАТ „Укрсоцбанк" зобов`язується продати та передати у власність ТОВ „Автостайл", а ТОВ „Автостайл" зобов`язується сплатити обумовлену грошову суму в обумовлені строки та прийняти у власність об`єкт нерухомого майна, а саме: незавершене будівництво, курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, що знаходиться за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (вул. Амундсена), будівельною готовністю - 15%, розмірі загальної площі (фактично) - 793, 7 кв.м., матеріали стін: залізобетон, складові частини об`єкта нерухомого майна: курортно-рекреаційний комплекс А, фундамент Б, підпірна стіна I, реєстраційний номер 1369655551101.
Згідно з п. 1.1.1. зазначеного договору, нерухоме майно розташоване на земельній ділянці площею 0, 5291 га, яка розташована за адресою: Одеська обл., м. Одеса, цільове призначення земельної ділянки - Е.07.01 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення; категорія земель - землі рекреаційного призначення; вид використання земельної ділянки - для будівництва курортно-рекреаційного комплексу (2-3 поверхи), кадастровий номер земельної ділянки 5110136900:35:002:0009. Одночасно з посвідченням цього договору посвідчується договір купівлі-продажу земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно.
Відповідно до п.1.2. вказаного договору нерухоме майно належить ПАТ "Укрсоцбанк" на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 15.09.2014р., справа №916/2909/14, рішення набрало законної сили 18.08.2016р.; довідки щодо відсотку готовності об`єкту незавершеного будівництва №483215.72.17 від 28.03.2017р., виданої Комунальним підприємством „Бюро технічної інвентаризації" Одеської міської ради; технічного паспорту, виготовленого за станом на 28.03.2017р., виданого 31.10.2017р., Комунальним підприємством „Бюро технічної інвентаризації" Одеської міської ради; декларації про початок виконання будівельних робіт від 14.09.2011р., зареєстрованої інспекцією ДАБК в Одеській області 19.09.2011р. №ОД08311043962. Державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за ПАТ „Укрсоцбанк"    в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено Іскровим О.В., державним реєстратором Одеської обласної філії комунального підприємства „Центр    державної реєстрації" Одеської області згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 37407015 від 04.10.2017р., номер запису про право власності: 22661492, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1369655551101, про що 04.12.2017р. Іскровим О.В., державним реєстратором Одеської обласної філії комунального підприємства „Центр державної реєстрації" Одеської області видано витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №106146091.
Згідно з п. 1.4. зазначеного договору ПАТ „Укрсоцбанк" стверджує, що відчужуване нерухоме майно належить йому на праві власності, на момент укладення цього договору нікому іншому не продане, не подароване, як внесок до статутного капіталу господарських товариства не передане, не відчужене іншим способом, не заставлене, під податковою заставою, під забороною (арештом) не перебуває, прихованих недоліків не має, а також прав щодо неї у третіх осіб (у тому числі за договорами найму, тощо) як в межах, так і за межами України не має, судової суперечки у відношенні до нерухомого майна не має, самовільних переобладнань не має.
У п. 1.5. вказаного договору ПАТ „Укрсоцбанк" погоджується, що володіє інформацією про нерухоме майно, що набувається в тому об`ємі, яка надана ПАТ „Укрсоцбанк", що зазначена в даному договорі, задоволений станом нерухомого майна, встановленим шляхом належного огляду до укладення цього договору.
Відповідно до п. 2.1. зазначеного договору сторони дійшли домовленостей, що вартість вказаного в цьому договорі нерухомого майна загалом становить 223 074, 43 грн.
Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №108407980 від 20.12.2017 (т. 2 а.с.49-50) вбачається, що власником об`єкту нерухомого майна, а саме незавершеного будівництва, курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, розташованого за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (вул. Амундсена) є ТОВ „Автостайл" на підставі договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 20.12.2017.
Одночасно з договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва 20.12.2017. між ПАТ „Укрсоцбанк" та ТОВ „Автостайл" був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки (т. 3 а.с. 105-110), відповідно до п. 1.1. якого за цим договором ПАТ „Укрсоцбанк" передає у власність ТОВ „Автостайл", а ТОВ „Автостайл" приймає у власність належну ПАТ „Укрсоцбанк" на праві власності земельну ділянку площею 0, 5291 га, яка розташована за адресою: Одеська обл., м. Одеса, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 687374451101, та сплачує за неї погоджену грошову суму.
Згідно з п. 1.4. зазначеного договору, відчужувана земельна ділянка належить ПАТ „Укрсоцбанк" на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 15.09.2014, справа №916/2909/14, рішення набрало законної сили 18.08.201р.
Рішенням Господарського суду Одеської області по справі №916/367/18 від 21.06.2018 (т. 2 а.с.65-72), залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.12.2018 (т. 2 а.с.74-85),    відмовлено у задоволенні позовних вимог ТОВ "Французький бульвар-Еліт" до ТОВ "Автостайл" про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва (будівельні матеріали). Судом встановлено, що відповідачем за ТОВ "Автостайл" на підставі договорів купівлі-продажу від 20.12.2017 зареєстровано право власності на об`єкта незавершеного будівництва та земельну ділянку кадастровий номер 5110136900:35:002:0009.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 03.06.2019 у справі №916/1901/18 (т.2 а.с. 51-64), яке залишено без змін постановою Південно-Західного апеляційного господарського суду    від 22.09.2020,    відмовлено у задоволенні позову ТОВ „Французький бульвар-Еліт" до ТОВ „Автостайл" та    ПАТ „Укрсоцбанк" про визнання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва серія НМІ №713018 від 20.12.2017р. між ПАТ „Укрсоцбанк" та ТОВ „Автостайл" недійсним, скасування реєстрації права власності ТОВ „Автостайл" на об`єкт незавершеного будівництва, ступінь готовності - 15%, загальною площею 793,7 кв.м., курортно-рекреаційного комплексу за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, номер запису про право власності 24056980 від 20.12.2017 повністю.    
Звертаючись із позовом до суду першої інстанції у цій справі, що наразі переглядається судом апеляційної інстанції, позивач просив визнати протиправним та скасувати рішення реєстратора про реєстрацію права власності, записи про право власності та визнати недійсним договору купівлі-продажу. В обґрунтування позову позивач посилається на відсутність підстав для реєстрації    права власності на об`єкт нерухомого майна за ПАТ „Укрсоцбанк",    порушення державного реєстратора    при реєстрації права власності та відповідно відсутність права    ПАТ «Укрсоцбанк» на продаж майна та укладення договору купівлі-продажу, невідповідність договору нормам чинного законодавства.
Приймаючи оскаржуване рішення місцевий господарський суд дійшов висновку щодо часткового задоволення заявлених позовних вимог.
Колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду з цього приводу зазначає наступне. 
Щодо тверджень скаржників про те, що даний спір не підлягав розгляду у межах справи про банкрутство.
Відповідно до статті 55 Конституції України, кожному гарантується захист прав і свобод у судовому порядку.
За змістом частини другої статті 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Частинами першою, другою статті 4 ГПК України встановлено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду , а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Системний аналіз наведених норм процесуального закону свідчить, що право особи на звернення до суду може бути реалізоване у визначеному процесуальним законом порядку, оскільки воно зумовлене дотриманням процесуальної форми, передбаченої для цього чинним законодавством, а також встановленими ним передумовами для звернення до суду, в тому числі додержання правил юрисдикції у господарських судах.
Згідно з ч.1 ст.3 ГПК України судочинство в господарських судах здійснюється відповідно до Конституції України, цього Кодексу, Закону України "Про міжнародне приватне право", Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", а також міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.
Пунктом 8 ч.1 ст.20 ГПК України передбачено, що господарські суди розглядають справи про банкрутство та справи у спорах з майновими вимогами до боржника, стосовно якого відкрито провадження у справі про банкрутство, у тому числі справи у спорах про визнання недійсними будь-яких правочинів (договорів), укладених боржником; стягнення заробітної плати; поновлення на роботі посадових та службових осіб боржника, за винятком спорів про визначення та сплату (стягнення) грошових зобов`язань (податкового боргу), визначених відповідно до Податкового кодексу України, а також спорів про визнання недійсними правочинів за позовом контролюючого органу на виконання його повноважень, визначених Податковим кодексом України.
Умови та порядок відновлення платоспроможності боржника - юридичної особи або визнання його банкрутом з метою задоволення вимог кредиторів, а також відновлення платоспроможності фізичної особи визначені Кодексом України з процедур банкрутства.
Відповідно до ч.1 ст.2 Кодексу України з процедур банкрутства, провадження у справах про банкрутство регулюється цим Кодексом, ГПК України, іншими законами України.
Порядок розгляду спорів, стороною в яких є боржник, визначено ст.7 Кодексу України з процедур банкрутства, згідно якої спори, стороною в яких є боржник, розглядаються господарським судом за правилами, передбаченими Господарським процесуальним кодексом України, з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.
Господарський суд, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство, в межах цієї справи вирішує всі майнові спори, стороною в яких є боржник; спори з позовними вимогами до боржника та щодо його майна; спори про визнання недійсними результатів аукціону; спори про визнання недійсними будь-яких правочинів, укладених боржником; спори про повернення (витребування) майна боржника або відшкодування його вартості відповідно; спори про стягнення заробітної плати; спори про поновлення на роботі посадових та службових осіб боржника; спори щодо інших вимог до боржника.
Матеріали справи, в якій стороною є боржник, щодо майнових спорів з вимогами до боржника та його майна, провадження в якій відкрито до відкриття провадження у справі про банкрутство, надсилаються до господарського суду, в провадженні якого перебуває справа про банкрутство, який розглядає спір по суті в межах цієї справи (ч.ч. 1-3 ст.7 Кодексу України з процедур банкрутства).
Системний аналіз вказаних положень законодавства дає підстави для висновку, що з моменту порушення стосовно боржника справи про банкрутство він перебуває в особливому правовому режимі, який змінює весь комплекс юридичних правовідносин боржника, і спеціальні норми Кодексу України з процедур банкрутства мають пріоритет у застосуванні при розгляді справ про банкрутство щодо інших законодавчих актів України.
Суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що норми Кодексу України з процедур банкрутства передбачають концентрацію всіх спорів у межах справи про банкрутство задля судового контролю у межах цього провадження за діяльністю боржника, залучення всього майна боржника до ліквідаційної маси та проведення інших заходів процедур банкрутства.
Також колегією суддів враховано правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 15.01.2020 у справі №607/6254/15-ц, в якій зазначено, що Кодекс України з процедур банкрутства захищає не лише права банкрута, а й права інших осіб, які мають вимоги до банкрута.
Захист таких осіб полягає у тому, що інші суди, незалежно від юрисдикції, які розглядали справи за позовами до банкрута, не закривають таке провадження, а передають справу до належного суду для розгляду по суті. При цьому таким належним судом є виключно суд господарської юрисдикції, який відкрив справу про банкрутство відповідача.
Таке врегулювання процедури розгляду спорів до особи, щодо якого відкрито провадження у справі про банкрутство, встановлює зрозумілу і справедливу процедуру закінчення розгляду справи належним судом, дотримання принципу визначення юрисдикції справи та підсудності спорів одному господарському суду, який акумулює усі вимоги до особи, щодо якого порушено процедуру банкрутства.
Таким чином, з огляду на положення Кодексу України з процедур банкрутства, законодавець вкотре підкреслив, що розгляд всіх майнових спорів, стороною в яких є боржник у справі про банкрутство, повинен відбуватися саме і виключно господарським судом, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство, в межах цієї справи.
Аналогічна правова позиція наведена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.02.2020 у справі №918/335/17.
Правова позиція про розгляд справ за участю боржника, в тому числі і за позовами боржника про визнання недійсними договорів, стороною яких боржник не був, в межах справи про банкрутство неодноразово викладалася Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду, і зокрема в постановах від 12.11.2019 у справі № 922/6545/15, від 19.11.2019 у справі № 923/1194/17.
Позови боржника в розумінні Кодексу України з процедур банкрутства, в тому числі немайнові про визнання недійсними договорів, можуть впливати на формування складу ліквідаційної маси боржника з огляду на положення статті 216 Цивільного кодексу України (застосування наслідків внаслідок визнання правочину недійсним), 388 Цивільного кодексу України (витребування майна від добросовісного набувача після визнання договору недійсним), можуть призводити до зміни розміру кредиторських вимог визнаних і затверджених ухвалою суду в справі про банкрутство, на кількість голосів конкурсних кредиторів, яка визначається пропорційно сумі вимог кредиторів, включених до реєстру вимог кредиторів і як наслідок на прийняття визначальних для боржника, кредиторів, інших учасників справи про банкрутство, рішень зборів кредиторів, комітету кредиторів.
При розгляді справи за позовом боржника, в розумінні Кодексу України з процедур банкрутства, про визнання недійсними правочинів, в тому числі стороною яких не є боржник, не в межах справи про банкрутство може призвести до порушення гарантованого статтею 6 Європейської конвенції про захист прав людини і основоположних свобод права на справедливий суд сторін, інших учасників справи про банкрутство, оскільки вони не будуть сторонами, учасниками такого немайнового спору, не братимуть участі при вирішенні такого спору, не зможуть висловити свою позицію, навести своїх міркувань, доводів щодо заявлених вимог, оскаржити судове рішення за результатами вирішення такого спору, хоча таке рішення впливатиме на права і охоронювані законом інтереси сторін, учасників справи про банкрутство. Тоді як, при розгляді позову боржника за немайновим спором про визнання недійсним договору в межах справи про банкрутство, сторони, учасники справи про банкрутство можуть забезпечити захист своїх прав і охоронюваних законом інтересів.
Розгляд спорів за немайновими позовами боржника в розумінні Кодексу України з процедур банкрутства про визнання недійсними договорів, стороною яких не є такий боржник, не в межах справи про банкрутство може призвести до зловживання правами, відступлення прав за такими договорами фізичним особам, "штучної" зміни юрисдикції судів, з огляду на суб`єктний склад, і як наслідок до можливого порушення прав сторін, інших учасників справи про банкрутство.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 03.05.2018 відкрито провадження у справі №916/585/18 про банкрутство ТОВ «Французький бульвар-Еліт».
Постановою Господарського суду Одеської області від 26.11.2018 визнано банкрутом   ТОВ „Французький бульвар-Еліт”, відкрито відносно ТОВ „Французький бульвар-Еліт” ліквідаційну процедуру, тощо.
На теперішній час ліквідаційна процедура стосовно ТОВ „Французький бульвар-Еліт” триває, справа перебуває у провадженні Господарського суду Одеської області. 
Колегія суддів зазначає, що за приписами ст. 131 Кодексу з процедур банкрутства майно боржника, що підлягає реалізації у процедурі погашення боргів боржника, складає ліквідаційну масу. До складу ліквідаційної маси включається все майно боржника, що перебуває у його власності, а також те, що буде отримано боржником у власність після визнання його банкрутом і до завершення процедури погашення боргів боржника, крім майна, визначеного частинами шостою і сьомою цієї статті та статтею 132 цього Кодексу.
Відтак, з огляду на предмет та підстави позову, заявленого у даній справі, результат його вирішення може вплинути на формування ліквідаційної маси боржника, ТОВ „Французький бульвар-Еліт”, яка вподальшому реалізується у процедурі банкрутства та спрямовується на задоволення вимог кредиторів в межах справи про банкрутство боржника, яким є позивач у даній справі. 
За таких обставин, колегія суддів вважає необґрунтованими доводи апелянтів ТОВ “Автостайл” та АТ "Альфа-Банк" про те, що спір у справі підлягав розгляду в межах окремого позовного провадження, оскільки за змістом частини 2 статті 7 Кодексу України з процедур банкрутства вбачається, що законодавець відніс такі спори до юрисдикції господарського суду, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство боржника, тобто на вирішення судді відповідного суду, який розглядає справу про банкрутство одноособово та діє як суд, за правилами позовного провадження без порушення нової справи.
Така правова позиція відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у її постановах від 18.02.2020 у справі №918/335/17, 23.10.2019 у справі №752/4361/15.
З урахуванням вищевикладеного колегія суддів вважає, що позов ТОВ „Французький бульвар-Еліт” правомірно розглянуто судом першої інстанції у межах справи про банкрутство та не вбачає жодних порушень норм процесуального права в цій частині.
З приводу доводів ТОВ “Автостайл” про те, що судом першої інстанції не було розглянуто клопотання товариства про залишення позовних вимог в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу без розгляду, оскільки вони вже були предметом розгляду Господарського суду Одеської області по справі №916/1901/18,а також посилання на обставини встановленні у рішенні суду по справі №916/367/18 колегія суддів зазначає таке. 
За приписами ст. 226 ГПК України суд залишає позов без розгляду, якщо, зокрема у провадженні цього чи іншого суду є справа із спору між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав.
Відповідно до наведеної норми позови вважаються тотожними, якщо в них одночасно збігаються сторони, підстави та предмет спору, тобто, коли позови повністю збігаються за складом учасників господарського процесу, матеріально-правовими вимогами та обставинами, що обґрунтовують звернення до суду. Нетотожність хоча б одного із цих чинників не перешкоджає повторному зверненню до суду заінтересованих осіб за вирішенням спору. 
У розумінні господарського процесуального закону, предмет спору - це об`єкт спірних правовідносин, щодо якого виник спір між позивачем і відповідачем. Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення.
Підстава позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, такі обставини складають юридичні факти, які тягнуть за собою певні правові наслідки. 
Підставу позову становлять фактична й правова підстава. Фактична підстава позову - це юридичні факти, на яких ґрунтуються позовні вимоги позивача до відповідача. Правова підстава позову - це посилання в позовній заяві на закони та інші нормативно-правові акти, на яких ґрунтується позовна вимога позивача. Правильне встановлення підстави позову визначає межі доказування та є гарантією прав відповідача на захист проти позову.
Визначаючи підстави позову як елементу його змісту, суд повинен перевірити, на підставі чого, тобто яких фактів (обставин) і норм закону позивач просить про захист свого права. 
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №910/6706/17 від 18.06.2019, в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 203/718/18 від 11.01.2020.
Судом не можуть бути застосовані підстави для закриття провадження у справі (залишення позову без розгляду) у випадку зміни хоча б однієї з наведених складових. В цьому випадку особа не позбавлена права звернутися до суду з позовною заявою.
Як вбачається зі змісту рішень першої та апеляційної інстанцій по справі №916/1901/18, у вересні 2018 ТОВ «Французький бульвар-Еліт» звернулось до Господарського суду Одеської області з позовом до ТОВ «Автостайл» та ПАТ «Укрсоцбанк» про визнання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва серія НМІ №713018 від 20.12.2017, укладеного між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Автостайл», недійсним; скасування права власності ТОВ «Автостайл» на об`єкт незавершеного будівництва, ступінь готовності - 15 відсотків, загальною площею 793, 7 кв.м., курортно-рекреаційного комплексу за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського.
В якості підстав позову, ТОВ «Французький бульвар-Еліт» вказувало, що під час укладення спірного договору між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Автостайл» було порушено норми чинного законодавства, а саме на момент укладення договору право власності ПАТ «Укрсоцбанк» на цей об`єкт було незаконним; рішенням суду у справі №916/2909/14, на підставі якого внесено запис про право власності до державного реєстру, визнано право власності на майнові права на нерухомість, а не на об`єкт незавершеного будівництва, проданий за спірним договором; у рішенні суду не вказані характеристики об`єкту, що унеможливлює проведення реєстрації права власності на підставі рішення суду; дії державного реєстратора по внесенню відомостей про право власності за ПАТ «Укрсоцбанк» є такими, що порушують встановлену законодавством процедуру, а саме ст.  27,  31-1 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Реєстрація рішення у справі №916/2909/14, яке набрало законної сили 18.08.2016 в жовтні 2017 (більш ніж через рік), а не автоматично, є порушенням відповідної процедури. Також, позивач зазначав, що ПАТ «Укрсоцбанк» не є законним власником об`єкту незавершеного будівництва, він не мав права проводити продаж цього майна, як результат договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва є таким, що порушує положення чинного законодавства України. 
На переконання позивача, реєстратор не мав права проводити реєстраційні дії, адже декларація про початок виконання будівельних робіт, на яку наявне посилання, як на підставу виникнення права власності, була отримана ТОВ «Французький бульвар-Еліт», як замовником будівництва, а не ПАТ «Укрсоцбанк», тому дії державного реєстратора та як результат право власності ПАТ «Укрсоцбанк» оформлено з порушенням чинного законодавства. ПАТ «Укрсоцбанк» не є законним власником об`єкту незавершеного будівництва, тому він не мав права проводити продаж цього майна, договір купівлі-продажу об`єкта є таким, що порушує вимоги законодавства. Об`єкт незавершеного будівництва є фактично цілісним майновим комплексом із земельною ділянкою та здійснення його продажу окремими частинами є неможливим, тому такі дії відповідачів є незаконними.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 03.06.2019 по справі №916/1901/18, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.09.2020, у задоволенні позову відмовлено.  
Відмовляючи у задоволенні позову, суди першої та апеляційної інстанції, в мотивах означених рішень зазначили, що виходячи зі змісту підстав позову, позивач фактично оспорює правомірність державної реєстрації речових прав на незавершене будівництво курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вулиця Дача Ковалевського (вулиця Амундсена), будівельною готовністю - 15%, розмір загальної площі фактично) за ПАТ «Укрсоцбанк». Між тим, вимоги щодо оскарження рішень, дій/бездіяльності державного реєстратора з приводу державної реєстрації речових прав на незавершене будівництво курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вулиця Дача Ковалевського (вулиця Амундсена), будівельною готовністю - 15%, розмір загальної площі фактично) за ПАТ «Укрсоцбанк» не є предметом розгляду даного спору.
Судом апеляційної інстанції відзначено, що з урахуванням положень  Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»  такий захист прав позивача повинен відбуватись у спосіб, що забезпечує послідовне (у певній черговості) вирішення спорів, вимоги позивача у яких спрямовані на захист його майнових прав, а відтак їх ефективному вирішенню судом. Оспорюючи право Банку здійснити відчуження об`єкта (незавершене будівництво) з мотивів незаконності набуття ним права власності    на об`єкт незавершеного будівництва шляхом задоволення вимог про визнання недійсним договору та припинення права власності    ТОВ «Автостайл» як набувача майна, позивач не довів належними та допустимими доказами, а саме рішенням суду, що первинне набуття права власності Банком при проведенні ним державної реєстрації права власності на цей об`єкт відбулося неправомірно. На дату ухвалення постанови апеляційного господарського суду у розглядуваній справі позивачем не надано рішення господарського суду, яким скасовано рішення про державну реєстрацію права власності за ПАТ «Укрсоцбанк», або скасовано державну реєстрацію права власності Банка на об`єкт    - незавершене будівництво, ступінь готовності - 15 відсотків, загальною площею 793, 7 кв.м., курортно-рекреаційного комплексу за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського.
Як вбачається зі змісту рішень першої та апеляційної інстанцій по справі №916/367/18 22.02.2018 ТОВ “Французький бульвар-Еліт” звернулось до Господарського суду Одеської області з позовом до ТОВ “Автостайл”,  в якому просило суд визнати за ним право власності на об`єкт незавершеного будівництва (будівельні матеріали) на загальну вартість 1320000 грн, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (в районі пляжу Свято-Успенського чоловічого монастиря).
В обґрунтування заявлених позовних вимог ТОВ “Французький бульвар-Еліт” послалось на статті 15, 16, 317, 319, 328, 331, 349, 392 ЦК України, статтю 20 ГК України, статтю 5 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, частину першу статті 39 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, пункт 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №461.
Позивач посилався на те, що ТОВ “Французький бульвар-Еліт” було замовником будівництва об`єкту нерухомого майна курортно-рекреаційного комплексу за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (в районі пляжу Свято-Успенського чоловічого монастиря). Земельна ділянка, на якій здійснювалось будівництво курортно-рекреаційного комплексу сімейного перебувала у власності ТОВ “Французький бульвар-Еліт” на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку №915253, виданого Одеським міським управлінням земельних ресурсів Одеської міської ради 18 вересня 2006 року.
Позивач зазначив, що ТОВ “Французький бульвар-Еліт” як замовником будівництва отримано усі необхідні дозволи та узгодження для проведення будівництва відповідного об`єкту нерухомого майна. 
Для проведення фінансування будівельних робіт 17.05.2007 року між позивачем та АКБСР “Укрсоцбанк”, правонаступником якого є ПАТ “Укрсоцбанк”, було укладено договір про надання невідновлювальної кредитної лінії №660/007-516. Проте, позивач порушив умови кредитного договору, в результаті чого на підставі рішення суду на користь банку  звернуто стягнення в рахунок часткового погашення заборгованості та визнано право власності на земельну ділянку, загальною площею 0,5291 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу Свято - Успенського чоловічого монастиря), кадастровий номер земельної ділянки 5110136900:35:002:0009. цільове призначення: для будівництва курортно-рекреаційного комплексу (2- 3 поверхи), яка належить товариству. 
Позивач вказував, що на момент зупинення будівництва ступінь готовності об`єкту становив 40,5 відсотків, а саме на момент проведення інвентаризації відповідно до затвердженого проекту виконано - підготовчі, берегоукріплювальні роботи, закладено дренажна система, залита бетонна подушка та розпочалося виконання робіт по зведенню монолітною каркасу (частково збудовано перший рівень секції 1-7 виконано перший рівень).
20 грудня 2017 року за договором купівлі-продажу ПАТ “Укрсоцбанк” було відчужило ТОВ “Автостайл” частину об`єкту незавершеного будівництва, саме об`єкт незавершеного будівництва, ступінь готовності 15 відсотків, загальною площею 793,7 кв.м. Також за договором купівлі-продажу від 20 грудня 2017 року ПАТ “Укрсоцбанк” о відчужило ТОВ “Автостайл” земельну ділянку (кадастровий номер 5110136900:35:002:0009).
На думку позивача, фактично в рамках одного об`єкту нерухомого майна та однієї земельної ділянки має місце наявність двох власників - ТОВ “Автостайл” та ТОВ “Французький бульвар-Еліт”.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 21.06.2018, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.12.2018,   у задоволенні позовних вимог відмовлено.
В мотивах прийнятих рішень судами зазначено, що позивач просив визнати за ним право власності саме на об`єкт незавершеного будівництва (курортно-рекреаційний комплекс сімейного типу, що будується за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район Свято-Успенського чоловічого монастиря). Між тим визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва (на недобудоване нерухоме майно) в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено. 
З поміж того, звертаючись із позовом до суду у справі, що наразі переглядається судом апеляційної інстанції №916/585/18(916/1051/20), позивач у якості підстав звернення до суду зазначив вважає, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень незаконним та протиправним, оскільки реєстратором у порушення приписів п. 2 ч. 3 ст.  10, ч.ч.1-4 ст.  27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»,  зареєстровано право власності за АТ «Укрсоцбанк» на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 15.09.2014р. по справі №916/2909/14, тоді як згідно резолютивної частини останнього за АТ «Укрсоцбанк» не визнавалося право власності на об`єкт незавершеного будівництва, на який була проведена реєстрація права власності; дозвільні документи у сфері будівництва, а саме: дозвіл на виконання будівельних робіт №387/07 від 31.08.2007, декларації про початок виконання будівельних робіт від 14.09.2011 видані на ім`я ТОВ «Французький бульвар-Еліт», а тому реєстратор не мав права проводити реєстрацію за третьою особою у зв`язку із відсутністю правових підстав; при реєстрації права власності за АТ «Укрсоцбанк» було взято до уваги дані, які не відповідають дійсності, оскільки згідно довідки щодо відсотку готовності об`єкту незавершеного будівництва №483215.72.17 від 28.03.2017р. відсоток будівельної готовності курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу складає 15%, тоді як відповідно до довідки КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» за №120739.58 від 11.12.2009р., з якої вбачається, що згідно інвентаризації від 03.11.2009р. - 55 % готовності. Посилаючись на положення п. 3 ч. 1 ст.  2, п. 1 ч. 3 ст.  10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», позивач зазначає, що на час проведення реєстрації документи були подані посадовою особою АТ «Укрсоцбанк», яка не мала повноважень, оскільки у АТ «Укрсоцбанк» не виникло будь-яких прав на спірний об`єкт незавершеного будівництва.
Позивач вважає п.п.1.1.1. договору №1 від 14.12.2007, договору №2 від 31.03.2008, №3 від 31.07.2008, якими вносились зміни до іпотечного договору щодо зміни предмета іпотеки, нікчемними та такими, що не підлягають визнанню недійсними з врахуванням  Закону України «Про іпотеку»  у редакції на час укладення вищезазначених договорів, яким встановлено, що до 25.12.2008 майнові права не могли бути предметом іпотеки.
Державний реєстратор, на думку позивача, провів державну реєстрацію права власності за АТ «Укрсоцбанк» не дивлячись на те, що рішенням суду не визнавалося право власності на об`єкт незавершеного будівництва, за відсутності договору про задоволення вимог іпотекодержателя, акту про реалізацію предмета іпотеки з прилюдних торгів, тобто за відсутності вичерпних правових підстав, передбачених ст.ст. 37-43 Закону України «Про іпотеку», що встановлено під час досудового розслідування у кримінальному провадженні.
На думку позивача, державним реєстратором при прийнятті рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 37407015 та внесенні запису про право власності 22661492 порушено ч.3 ст.  10, п.4 ст.  18, п.2.3.4 ст.  24, ч.2 ст.  26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»,  ст. 27-41 Закону України «Про іпотеку».
Щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного між АТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Автостайл» 20.12.2017 позивач вказує, що майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене у ТОВ «Французький бульвар-Еліт», випливають із рішення виконавчого комітету Одеської міської ради №887 від 26.12.2006р. «Про надання дозволу ТОВ «Французький бульвар-Еліт» на проектування та будівництва курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського», договору на право забудови від 26.12.2006р., дозволу на виконання будівельних робіт 387/07 від 31.08.2007р.; з договорів про внесення змін до іпотечного договору, укладеного між ТОВ «Французький бульвар-Еліт» та АТ «Укрсоцбанк», вбачається, що позивач будував об`єкт на належній йому земельній ділянці, а тому оспорюваний договір, який укладений за відсутності права власності на об`єкт у АТ «Укрсоцбанк» прямо порушує права та законні інтереси позивача, який за власні кошти збудував об`єкт та у встановлений законом спосіб не передав його будь-яким третім особам.    
Позивач вважає, що визнання недійсним договору купівлі-продажу є похідною вимогою від скасування права власності АТ «Укрсоцбанк», зазначає, що на момент укладення оспорюваного договору за АТ «Укрсоцбанк» було зареєстровано право власності на спірне майно, воно не було власником зазначеного майна, оскільки згідно п. 1 ч. 1  ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»  прийняття рішення про проведення державної реєстрації не є підставою для набуття права власності, а є лише реєстрацією такого права. Предмет договору є істотною умовою договору купівлі-продажу, тому відсутність у продавця права на предмет договору має наслідком визнання недійсним, у зв`язку із порушенням с вимог  ст. 203 ЦК України.
З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає помилковим твердження апелянта з приводу тотожності підстав та предмету позовів по справам №916/1901/18 та №916/585/18(916/1051/20), оскільки як встановлено судом апеляційної інстанції, обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги у даних справах, є відмінними, а тому відсутні й підстави для залишення позову без розгляду (закриття провадження по справі).
Як вбачається з оскаржуваного рішення суду останній надав оцінку таким аргументам, дійшовши висновку щодо відмінності предмету та підстав позову у цій справі із предметом та підставами у справах, що зазначені апелянтами. 
З огляду на, що колегія суддів не приймає до уваги доводи апелянта щодо не розгляду його клопотання про залишення позову без розгляду. 
Щодо розгляду вимог позивача по суті.
За приписами ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ст. 317 ЦК України).
Статтею 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Відповідно до абз. 3 ч. 2 ст. 331 ЦК України якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Згідно з п.1 ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", що діяв в редакції на день прийняття реєстратором рішення про державну реєстрацію прав, передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Реєстраційна дія це державна реєстрація прав, внесення змін до записів Державного реєстру прав, скасування державної реєстрації прав, а також інші дії, що здійснюються в Державному реєстрі прав, крім надання інформації з Державного реєстру прав.
Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Заявником є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав; орган державної влади, його посадова особа, якими встановлено, змінено або припинено обтяження, особа, в інтересах якої встановлено, змінено або припинено обтяження, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення обтяження речових прав; іпотекодержатель, особа, в інтересах якої встановлено, змінено або припинено іпотеку, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення іпотеки.
Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації прав підлягають право власності на об`єкт незавершеного будівництва.
Державний реєстратор: встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (п.п.1,2 ч.3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
За змістом ст. 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державний реєстр прав містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій.
Згідно з ч. 5 ст. 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом.
У відповідності до ч.4 ст. 18 цього Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Серед підстав для відмови в державній реєстрації прав, передбачених ч.1 ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначені наступні: 1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону; 2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою; 3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; 4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження; 5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями
За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.
Згідно Порядку "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 25.12.2015 №1127, в редакції що діяла на день проведення реєстрації об`єкта, яким визначено умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна передбачені окремо особливості проведення державної реєстрації прав державними, приватними виконавцями а також на підставі рішень судів.
Як вбачається з наявних матеріалів справи, рішенням Господарського суду Одеської області    15.09.2014 у справі №916/2909/14, звернуто стягнення на належний ТОВ «Французький бульвар-Еліт» предмет іпотеки а саме: земельну ділянку та   майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене та що стане власністю іпотекодавця в майбутньому.
Проте, судова колегія наголошує, що рішенням Господарського суду Одеської області    15.09.2014 у справі №916/2909/14, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 18.08.2016, не визнавалось за іпотекодержателем (ПАТ "Укрсоцбанк") право власності на спірне нерухоме майно та відповідно резолютивна частина даного рішення таких висновків не містить. 
Відтак, вказане судове рішення не може вважатись підставою для набуття ПАТ "Укрсоцбанк" права власності на спірне нерухоме майно.
Інші документи, які згадуються як підстава вчинення реєстраційних дій, щодо реєстрації права власності за ПАТ "Укрсоцбанк" об`єкту нерухомого майна, не є підставами із якими закон пов`язує виникнення права власності. 
При цьому є помилковими твердження АТ «Альфа Банк» з приводу того, що стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності ПАТ „Укрсоцбанк" на земельну ділянку та майнові права на нерухомість, свідчить про набуття банком права власності як на земельну ділянку, так і на об`єкт нерухомості, що на ній знаходиться, оскільки набуття банком права власності на земельну ділянку не призводить до автоматичного визнання за ним права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на даній земельній ділянці. 
Натомість, як вбачається з наявних матеріалів справи, 31.08.2007 Інспекцією держархбудконтролю Управління архітектури та містобудування    Одеської міської ради видано ТОВ «Французький бульвар-Еліт» дозвіл на виконання будівельних робіт №387/07 по вул. Дача Ковалевського (т.1 а.с.33).
В декларації про початок виконання будівельних робіт від 14.09.2011 вказано інформацію про замовника будівництва курортно-рекреаційного комплексу по вул. Дача Ковалевського сімейного типу, а саме ТОВ "Французький бульвар-Еліт" (т. 1 а.с. 29-32).
У довідці КП „Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" №120739.58 від 11.12.2009 повідомлено про ведення будівництва    курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу на земельній ділянці площею 5291 кв.м., яка належить ТОВ "Французький бульвар-Еліт", готовність 55% (т. 2 а.с 97).
Відтак, наявними матеріалами справи підтверджується, що саме ТОВ "Французький бульвар-Еліт" здійснювало будівництво курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу на земельній ділянці, право власності на яку вподальшому було визнано за ПАТ «Укрсоцбанк». 
З огляду на що, колегія суддів погоджується із твердженням суду першої інстанції, що державним реєстратором допущено неналежне виконання обов`язків, що призвело до прийняття помилкового рішення про реєстрацію права власності за ПАТ "Укрсоцбанк" в порушення вимог п.3 ч.1 ст. 2, п.1 ч.3 ст. 10, п.4 ст. 18, п.п.2,3,4 ст. 24 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ст. 27-41 Закону України Про іпотеку , п.35 Порядку Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 25.12.2015р. №1127 в редакції, що діяла на час проведення реєстрації прав.
А тому, рішення реєстратора є протиправним та підлягає скасуванню відповідно до положень ч. 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
З приводу вимог позивача про визнання недійним договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва судова колегія зазначає таке.
Об`єктом захисту, в тому числі судового, є порушене, невизнане або оспорюване право. Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково (ст. 4 ГПК України).
У розумінні закону, суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
У силу припису ст. 204 ЦК України правомірність правочину презюмується. Отже, обов`язок доведення наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання господарським судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.
За приписами ст.ст. 203, 215 ЦК України оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, але на час розгляду справи судом має право власності чи інше речове право на предмет правочину та/або претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи про визнання правочину недійсним спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи також може полягати в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала (перебували) у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було на час пред`явлення позову порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний та ефективний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
Отже, за змістом статей 15, 16, 215 ЦК України визнанню правочину недійсним має передувати встановлення судом наявності порушення прав позивача, який не є стороною цього правочину, а в разі відсутності такого порушення в позові має бути відмовлено.
Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд встановлює наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №905/1227/17.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно з ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
У відповідності до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Статтею 655 ЦК України визначено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу за положеннями ч.1 ст. 656 ЦК України може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.
Так, у п.п. 1, 2 оспорюваного договору купівлі-продажу вказано про належність нерухомого майна (об`єкта незавершеного будівництва) ПАТ "Укрсоцбанк" на підставі рішення Господарського суду №916/2909/14 від 15.09.2014, довідки щодо відсотку готовності, декларації про початок будівництва, технічного паспорту.
Втім, такі посилання не відповідають фактичним обставинам справи та повністю спростовується наступним. 
Як вже зазначалось колегією суддів, ПАТ "Укрсоцбанк" не набував права власності на спірне нерухоме майно, в тому числі за рішенням Господарського суду Одеської області    15.09.2014 у справі №916/2909/14.
При цьому, колегія суддів не приймає до уваги твердження ТОВ "Автостайл" з приводу того, що будівництво здійснювалося ТОВ “Французький бульвар-Еліт” здійснювалося виключно за кредитні кошти отримані в ПАТ «Укрсоцбанк», оскільки по-перше на підтвердження таких доводів скаржником не надано жодних доказів, а по-друге чинне законодавство України не передбачає автоматичного переходу права власності на об`єкт незавершеного будівництва до банку, у разі здійснення такого будівництва за кошти отриманні позичальником у банку.
У наявних матеріалах відсутні, а учасниками справи не надані, докази які б свідчили про передачу ТОВ “Французький бульвар-Еліт”, збудованого за власні кошти, об`єкту незавершеного будівництва будь-яким іншим особам. 
З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає, що оспорюваний договір купівлі-продажу, який укладений за відсутності права власності на об`єкт незавершеного будівництва у АТ «Укрсоцбанк» прямо порушує права та законні інтереси позивача, який за власні кошти збудував об`єкт та у встановлений законом спосіб не передав його.
Предмет договору є його істотною умовою, тому відсутність права власності продавця на цей предмет визнається порушенням ст. 203 ЦК України при укладенні договору.
Відповідно до положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності є дією, якою держава визнає наявні речові права на нерухоме майно, шляхом внесення відомостей до реєстру, скасування рішення реєстратора про реєстрацію права власності на об`єкт за ПАТ "Укрсоцбанк", внаслідок відсутності прав останнього на це майно, свідчить про відсутність правових підстав для укладення останнім договору купівлі-продажу спірного об`єкта, а тому невідповідність цього договору нормам цивільного законодавства, зокрема, ст.ст. ч.1 ст. 203, ч.1 ст. 626 , ч.1 ст. 656 ЦК України.
Вищевикладене є, на думку колегії суддів, підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним. 
З огляду на наведене, судова колегія погоджується із висновком місцевого господарського суду про часткове задоволення позову визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 20.12.2017.
Колегія суддів вважає, що не підлягають задоволенню заявлені позивачем вимоги про скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записів про право власності, з огляду на таке. 
Так, колегія суддів погоджується із доводами позивача про те, що наявність  відомостей у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію за ТОВ "Автостайл" права власності на нерухоме майно за спірним договором купівлі-продажу, який не відповідає вимогам закону, має наслідком порушення прав та законних інтересів позивача на захист яких останній звернувся до суду.
Між тим, судова колегія наголошує, що під захистом цивільних прав розуміється передбачений законодавством засіб, за допомогою якого може бути досягнуте припинення, запобігання, усунення порушення права, його відновлення і (або) компенсація витрат, викликаних порушенням права. Обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів.
Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018р. у справі № 925/1265/16).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16 та від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц.
Зміст приписів п.1.2.3 ч.3 ст.26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" свідчить про те, що, на відміну від ч. 2 ст. 26 Закону про державну реєстрацію № 1952 у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, чинна редакція встановлює такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи:
- судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав;
- судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав;
- судове рішення про скасування державної реєстрації прав.
Відтак, з 16.01.2020 законодавець вже виключив такий спосіб захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права, а відтак обраний позивачем спосіб захисту не є ефективним, оскільки цей спосіб захисту в практичному аспекті не зможе забезпечити і гарантувати позивачу відновлення порушеного права, а тому не спроможний надати особі ефективний захист її прав. 
Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 23.06.2020 у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30.06.2020 у справі № 922/3130/19 та від 03.09.2020 у справі № 914/1201/19.
Крім того, колегія суддів враховує, що додатковим підтвердженням наведеного висновку є пункт 3 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", згідно з яким судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" до набрання чинності цим Законом. 
За змістом цієї норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не входить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права.
З огляду на наведене, колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд обґрунтовано відмовив у задоволенні позову в частині вимог про скасування записів про право власності №22661492 внесеного 04.10.2017 за АТ "Укрсоцбанк" №24056980 від 20.12.2017 за  ТОВ "АВТОСТАЙЛ"  , як таких що не передбачені законом та не є належним способом захисту.
Посилання скаржника ТОВ “Французький бульвар-Еліт” на правову позицію Верховного Суду у справах №915/127/18, №922/900/19, №921/158/18 колегією суддів відхиляються, з огляду на те, що у згаданих справах, судом застосовуються положення Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у попередній редакції. 
До того ж, судова колегія зазначає, що подібність правовідносин означає тотожність суб`єктного складу учасників відносин, об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм (зокрема, часу, місця, підстав виникнення, припинення та зміни відповідних правовідносин). При цьому, зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності визначається обставинами кожної конкретної справи. При цьому, під судовими рішеннями в подібних правовідносинах необхідно розуміти такі рішення, де подібними (тотожними, аналогічними) є предмети спору, підстави позову, зміст позовних вимог і встановлені судом фактичні обставини, а також наявне однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. 
Так, правовідносини у справах на які посилається скаржник та у справі, що переглядається не є подібними, оскільки різняться за предметом позову, підставами позову та правовим регулюванням спірних правовідносин.
Не заслуговують на увагу твердження апелянтів ТОВ “Автостайл” та АТ "Альфа-Банк" з приводу того, що позивачем під час розгляду справи не заявлялося клопотання про витребування реєстрації справи, з огляду на таке. 
За приписами ст. 42 ГПК України учасники справи мають право, зокрема подавати заяви та клопотання, надавати пояснення суду, наводити свої доводи, міркування щодо питань, які виникають під час судового розгляду, і заперечення проти заяв, клопотань, доводів і міркувань інших осіб.
Статтею 73 ГПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
У відповідності до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до ст. 81 ГПК України учасник справи у разі неможливості самостійно надати докази вправі подати клопотання про витребування доказів судом. Таке клопотання повинно бути подане в строк, зазначений в частинах другій та третій статті 80 цього Кодексу. 
З огляду на наведені законодавчі приписи, звернення до суду із клопотанням, у тому числі й про витребування доказів, є правом, а не обов`язком учасника справи. 
До того ж, сторони користуються рівними процесуальними правами (ст. 46 ГПК України).
Відтак, відповідачі не були позбавлені можливості скористатися своїм правом за звернення до місцевого господарського суду із клопотанням про витребування реєстраційної справи. Проте, своїм правом не скористалися. 
Судова колегія відзначає, перелік документів, які стали підставою для вчинення реєстраційних дій, вказані у інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (т.1, а.с. 104-106, т. 4, а.с. 30-32), зокрема договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 20.12.2017 (т. 2 а.с.43-48, т.43 а.с.113-118), рішення Господарського суду Одеської області від 15.09.2014 по справі №916/2909/14 (т.1 а.с.81-90), довідка видана 28.03.2017 КП «БТІ ОМР», технічний паспорт, виданий 28.03.2017 КП «БТІ ОМР», Декларація про початок виконання будівельних робіт серія №ОД08311043962 виданий 19.09.2011 ДАБК в Одеській області.
Відповідачі жодним чином не обґрунтували, з урахуванням наявних у матеріалах справи доказів, необхідність витребування реєстраційної справи, з огляду на що колегія суддів наведені відповідачами доводи в цій частині необґрунтованими. 
Разом з цим, судова колегія погоджується із доводами апелянта АТ «Альфа Банк» з приводу помилковості висновків суду першої інстанції щодо нікчемності п.п.1.1.1 договорів №1 про внесення змін від 14.12.2007р., №2 від 31.03.2008р., №3 від 31.07.2008р., про передачу в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершено та що стане власністю іпотекодавця в майбутньому.
Так, питання щодо можливості укладення договорів іпотеки майнових прав на нерухоме майно, звернення стягнення на   майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене та що стане власністю іпотекодавця в майбутньому, вже було предметом дослідження у справі №916/2909/14, яке на теперішній час набрало законної сили та є чинним. 
Згідно з статтею 17 Закону України “Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини” суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. 
Європейський суд з прав людини в рішенні у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").
Тому інші доводи скаржників, що викладені в апеляційних скаргах, колегія суддів не бере до уваги, оскільки вони висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.
Статтею 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням того, що наведені в апеляційних скаргах порушення не знайшли свого підтвердження, колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2020.  
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржників.

Керуючись ст.ст. 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України,  колегія суддів, -
ПОСТАНОВИЛА:

Рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2020 у справі №916/585/18(916/1051/20) залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення. 
Постанова, згідно ст. 284 ГПК України, набуває законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного суду у випадках передбачених Господарським процесуальним кодексом України.

Повний текст постанови складено та підписано 14.12.2020.

Головуючий суддя                                                                      Аленін О.Ю.

Суддя                                                                                  Бєляновський В.В.

Суддя                                                                                   Лавриненко Л.В.