Постанова
Іменем України
 
18 листопада 2020 року
м. Київ
 
справа № 204/8016/17
провадження № 61-19766св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Крата В. І.
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І.О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивачі -  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,  ОСОБА_3 ,
відповідач - ОСОБА_4 , Дніпровська міська рада,
третя особа - ОСОБА_5 ,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Красногвардійського районного суду міста Дніпропетровська від 10 липня 2018 року в складі судді Книш А. В.та постанову Дніпровського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року в складі колегії суддів: Лаченкової О. В., Варенко О. П., Городничої В. С.,
ВСТАНОВИВ :
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2017 року ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 звернулись з позовом до ОСОБА_4 , Дніпровської міської ради, в якому просили визнати таким, що припинив свою дію договір оренди землі від 09 листопада 2006 року, який був укладений між Дніпропетровською міською радою та ОСОБА_4 щодо земельної ділянки загальною площею 1,4074 га, за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 1210100000:07:202:0051. 
Свої вимоги позивачі мотивували тим, що згідно договору дарування позивач ОСОБА_1 набув право власності на Ѕ частину будівель та споруд за адресою: АДРЕСА_1 , а ОСОБА_3 та ОСОБА_2 набули право спільної сумісної власності на іншу Ѕ частину цих будівель та споруд. Таким чином, до позивачів перейшло право користування земельною ділянкою, на якій розташований даний об`єкт нерухомості. Однак в матеріалах технічної документації міститься копія договору оренди земельної ділянки від 09 листопада 2006 року, укладеного між відповідачами Дніпровською міською радою та ОСОБА_4 . Жодних заходів для припинення права оренди вказаної земельної ділянки у зв`язку з переходом права користування зазначеної земельної ділянки на підставі закону до нових власників об`єкта нерухомості відповідачами здійснено не було, залишається не скасованим право оренди земельної ділянки відповідача ОСОБА_4 . Дана обставина, на думку позивачів, перешкоджає їм належним чином оформити право на спірну земельну ділянку, а також обмежує їх право власності на нерухоме майно, оскільки існує подвійне право на земельну ділянку, а тому вони повинні погоджувати свої рішення та дії щодо її використання. 
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Ухвалою Красногвардійського районного суду міста Дніпропетровська від 29 травня 2018 року позовну заяву ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , Дніпровської міської ради про визнання договору оренди землі таким, що припинив свою дію - залишено без розгляду.
Рішенням Красногвардійського районного суду міста Дніпропетровська від 10 липня 2018 року у задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_4 , Дніпровської міської ради, третя особа на стороні позивачів, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, ОСОБА_5 про визнання договору оренди землі таким, що припинив свою дію, - відмовлено повністю. 
Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, виходив із того, що відповідно до статті 120 ЗК України відсутні підстави припинення договору оренди землі і обраний позивачами спосіб захисту своїх прав є не належним виходячи з обставин, якими вони обґрунтовують свої вимоги, та змісту позовних вимог.
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року апеляційну скаргу  ОСОБА_1 залишено без задоволення, рішення Красногвардійського районного суду міста Дніпропетровська від 10 липня 2018 року - без змін.
Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції.
Короткий зміст та доводи касаційної скарги
У  листопаді 2019 року ОСОБА_1 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
У своїй касаційній скарзі  ОСОБА_1 вказує, що оспорений договір оренди є припиненим на підставі частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі» щодо припинення договору оренди в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці, а тому суди попередніх інстанцій допустили порушення норм матеріального права.
Також судами порушено норми процесуального права, оскільки, встановивши, що обраний позивачами спосіб захисту є неналежним, відповідно до статті 5 ЦПК України, мали захистити права позивачів відповідно до закону.
Відзив/заперечення на касаційну скаргу 
У березні 2020 року до Верховного Суду від  ОСОБА_4 надійшов відзив, в якому він просить касаційну скаргу  ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду 08 листопада 2019 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувані матеріали справи із суду першої інстанції.
Відповідно до пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» від 15 січня 2020 року № 460-IX, який набрав чинності 08 лютого 2020 року, установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Ухвалою Верховного Суду від 27 жовтня 2020 року справу призначено до судового розгляду.
Позиція Верховного Суду
Колегія суддів дійшла висновку про часткове  задоволення касаційної скарги з таких підстав.
Судами встановлено, що Дніпровській міській раді на праві власності належить земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 1210100000:07:202:0051, загальною площею 1,4074 га (а.с.13).
09 листопада 2006 року між Дніпропетровською міською радою та ОСОБА_4 укладено договір оренди земельної ділянки, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 і зареєстрована в Державному кадастрі земель за кадастровим номером 1210100000:07:202:0051 зі строком дії договору 15 років.
Відповідно до пункту 2.3 договору оренди землі від 09 листопада 2006 року дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який було його укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; смерті фізичної особи-орендаря.
Згідно пункту 12.4. договору оренди землі від 09 листопада 2006 року договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до пункту 12.6. договору оренди землі від 09 листопада 2006 року перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Пункт 6.6 договору оренди землі від 09 листопада 2006 року зобов`язує у разі зміни землекористувача, придбання або відчуження будівель та споруд протягом місяця з моменту настання таких змін звернутися до міської ради для внесення відповідних змін у договір оренди земельної ділянки.
Відповідно до статті 13 Закону україни «Про оренду землі» (далі - Закон) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону).
Згідно зі статтею 18 Закону у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
В статті 31 Закону передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
У частинах першій та другій статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на момент оформлення права власності на спірну земельну ділянку) передбачено, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 грудня 2019 року у справі                       № 263/6022/16-ц (провадження № 14-438цс19) зазначено, що «Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц). Частина друга статті 120 ЗК України закріплює принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За приписом цієї частини визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на відповідні житловий будинок, будівлю чи споруду (див висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2225цс16). Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача-власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості розташованого на ній».
 
Суди встановили, згідно договору дарування частини будівель та споруд від 29 липня 2016 року, укладеного між ОСОБА_6 та ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , останні прийняли у спільну сумісну власність як дарунок Ѕ частину будівель та споруд, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
Власником іншої Ѕ частини будівель та споруд за адресою: АДРЕСА_1 є ОСОБА_1 на підставі договору дарування частини будівель  та споруд від 29 липня 2016 року, укладеному між ним та ОСОБА_6 
12 січня 2018 року ОСОБА_5 придбала у ОСОБА_3 ј частку у праві спільної часткової власності на вищевказаний об`єкт нерухомого майна.
З огляду на наведене, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Дана норма є імперативною, а тому відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони (орендаря) в зобов`язанні.
Суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що частина перша статті 31 Закону застосовується з урахуванням положень вищенаведеного законодавства щодо припинення договору оренди в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, оскільки в разі припинення договору в повному обсязі неможливим стає перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача, ще і тому що в законодавстві йдеться саме про перехід права, а не про його виникнення.
Враховуючи наведене, у задоволенні позовної вимоги про визнання припиненим договору оренди землі належало відмовити через її необґрунтованість, а не з підстав обрання позивачами неефективного способу захисту порушеного права, у зв'язку з чим оскаржені судові рішення в мотивувальних їх частинах належить змінити. 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Оскільки оскаржені судові рішення в частині мотивів відмови в позові частково не відповідаєть нормам матеріального права, вони підлягають відповідній зміні з викладенням їх мотивувальних частин в редакції постанови суду касаційної інстанції. 
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу  ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Красногвардійського районного суду міста Дніпропетровська від 10 липня 2018 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови суду касаційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                               В. І. Крат
 
Судді                                                                                                 Н. О. Антоненко
 
                                                                                                     І. О. Дундар
 
                                                                                                     Є. В. Краснощоков
 
                                                                                                     М. М. Русинчук