Постанова
Іменем України
 
01 жовтня 2020 року                                     
м. Київ                                                               
справа № 755/16049/19
провадження № 61-5342св20 
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого - Луспеника Д. Д., 
суддів: Воробйової І. А. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., Лідовця Р. А., Черняк Ю. В., 
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест», 
третя особа- ОСОБА_2 , 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 02 грудня 2019 року у складі судді Галагана В. І. та постанову Київського апеляційного суду від 20 лютого 2020 року у складі колегії суддів: Мережко М. В., Верланова С. М., Савченка С. І.,
ВСТАНОВИВ:
 
1.    Описова частина 
 
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» (далі - ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест»), третя особа - ОСОБА_2 , про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва.
Позовна заява мотивована тим, що 17 червня 2016 року між ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» (сторона 1) та ОСОБА_2 (сторона 2) укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурашковською О. С. та зареєстрований у реєстрі за № 2178.
За умовами вказаного попереднього договору сторони зобов`язались у строки, встановлені зазначеним договором, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого сторона 1 (в основному договорі - продавець) зобов`язується передати у власність сторони 2 (в основному договорі - покупець) квартиру, характеристики якої вказані в пункті 1.4 розділу 1 цього попереднього договору, яка знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , кількість кімнат - 1, загальна площа 46,07 кв. м, сторона 2 зобов`язується прийняти у власність цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість.
Також 17 червня 2016 року між ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» та ОСОБА_2 було укладено договір про забезпечення виконання зобов`язань № 54/4/11/138.
Відповідно до довідки, складеної директором ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» від 01 лютого 2019 року № 25, ОСОБА_2 виконав у повному обсязі перед ТОВ «ІБК «КДС Інвест» фінансові зобов`язання за договором про забезпечення виконання зобов`язань від 17 червня 2016 року № 54/4/11/138 та попереднім договором від 17 червня 2016 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурашковською О. С., зареєстрованим у реєстрі за № 2178.
Надалі, 15 лютого 2019 року між ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» (сторона 1), ОСОБА_2 (сторона 2) та ОСОБА_1 (сторона 3) укладено договір відступлення права вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К. О., зареєстрований у реєстрі за номером № 243.
Відповідно до пункту 5 вказаного договору сторона 1 підтвердила свою згоду на передачу прав та обов`язків від сторони 2 до сторони 3 щодо придбання у майбутньому на умовах, визначених попереднім договором квартири    АДРЕСА_2 , та підтверджує, що сторона 2 в повному обсязі виконала свої зобов`язання згідно з договором забезпечення виконання зобов`язань № 54/4/11/138, укладений 17 червня 2016 року між стороною 1 та стороною 2 на підтвердження зобов`язань, що виникли у сторін згідно із попереднім договором.
Позивач посилалась на повне виконання зобов`язань за договорами, зокрема, здійснення інвестування в об`єкти нерухомого майна, та у зв`язку із невиконанням відповідачем зобов`язань щодо будівництва, введення будинку в експлуатацію, оформлення права власності позивача на вказані об`єкти нерухомості, позивачу належать майнові права на ці об`єкти нерухомості.
Ураховуючи викладене,  ОСОБА_1 просила визнати за нею майнові права на квартиру АДРЕСА_2 .
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 02 грудня 2019 року позов ОСОБА_1 задоволено.
Визнано за  ОСОБА_1  майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 . Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що оскільки відсутні докази здачі відповідачем спірного об`єкта нерухомості в експлуатацію, тому наявні підстави для визнання за позивачем майнових прав на об`єкт інвестування, а саме: на квартиру АДРЕСА_2 .
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 20 лютого 2020 року апеляційну скаргу ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» залишено без задоволення.
Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 02 грудня 2019 року залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що на виконання умов попереднього договору та договору про забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_2 сплачено на рахунок ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» грошові кошти у сумі 776 000 грн, що становить 97 % від суми договору про забезпечення виконання зобов`язань від 17 червня 2016 року № 54/4/11/138. Разом з тим, ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» не вчиняє дій на виконання умов договору, укладеного з позивачем, для здійснення оформлення права власності на квартиру за ним, що є підставою для визнання за  ОСОБА_1  майнових прав на квартиру.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест»,  посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову, посилаючись на те, що суди застосували норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, що викладена у постановах Верховного Суду від 14 листопада 2019 року у справі № 638/2195/15-ц, від 10 жовтня 2018 року № 367/4829/16-ц, та постанові Верховного Суду України від 02 вересня 2015 року у справі № 6-226цс14.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду від 02 квітня 2020 року відкрито касаційне провадження у справі.
У квітні 2020 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 21 вересня 2020 року справу призначено до судового розгляду.
 
Аргументи учасників справи
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга мотивована тим, що попереднім договором не передбачалась можливість відчуження майнових прав на квартиру. Зазначає, що договір про відступлення права вимоги, довідки ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» та квитанції до прибуткових касових ордерів не підтверджують виконання зобов`язання ОСОБА_2 щодо зарахування коштів на рахунок ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» на виконання умов договору про забезпечення виконання зобов`язань. Попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання - укласти протягом узгодженого терміну договір на заздалегідь узгоджених умовах. Попереднім договором не передбачено відчуження будь-яких майнових прав на квартиру.  
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У травні 2020 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу від ОСОБА_1 , у яких вона просила залишити оскаржувані судові рішення без змін, оскільки вони прийняті при всебічному та повному з`ясуванні обставин справи, ґрунтуються на правильному застосуванні норм чинного законодавства України.
 
2.    Мотивувальна частина 
 
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. 
Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» підлягає задоволенню.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
17 червня 2016 року між ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» (сторона 1) та ОСОБА_2 (сторона 2) укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурашковською О. С., та зареєстрований в реєстрі за № 2178 (а.с. 9-11).
Згідно з пункту 1.1 попереднього договору, сторони зобов`язались у строки, встановлені цим договором, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого сторона 1 (в основному договорі - продавець) зобов`язується передати у власність сторони 2 (в основному договорі - покупець) квартиру, характеристики якої вказані в пункті 1.4. розділу 1 цього попереднього договору, яка знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , загальна площа 46,07 кв. м, сторона 2 зобов`язується прийняти у власність цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість.
Відповідно до пункту 1.3 попереднього договору сторони зобов`язуються укласти основний договір протягом ІV кварталу 2016 року, але в будь-якому разі не раніше надання відповідним органом, до компетенції якого входить здійснення обмірів об`єкта нерухомості, документів (проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна) та реєстрації стороною 1 права власності на об`єкт. Сторони встановили, що основний договір укладається протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту отримання стороною 2 відповідного повідомлення від сторони 1, про що свідчитиме поштове повідомлення про вручення.
За умовами пункту 1.2 попереднього договору сторони встановили, що виконання зобов`язання щодо укладання та виконання основного договору, яке встановлене пунктом 1.1 розділу 1 попереднього договору, повинне бути забезпечене.
На виконання пункту 1.2 попереднього договору, 17 червня 2016 року між ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» та ОСОБА_2  укладено договір про забезпечення виконання зобов`язань № 54/4/11/138. (а.с. 12-16).
Відповідно до пункту 1.1 договору про забезпечення виконання зобов`язань, для підтвердження зобов`язань, що виникли у сторін згідно з попереднім договором від 17 червня 2016 року щодо укладення та виконання договору купівлі-продажу (основний договір) та забезпечення виконання таких зобов`язань сторона 2 сплачує стороні 1 суму грошових коштів, розмір, порядок та умови сплати якої встановлюються розділом 2 цього договору. Вказана сума коштів, після її належної сплати стороною 2 за цим договором, буде зарахована до платежів за основним договором у момент укладення такого основного договору.
Пунктом 2.2.1 договору про забезпечення виконання зобов`язань встановлено, що розмір грошових коштів, які сплачуються відповідно до умов цього договору як забезпечення виконання зобов`язання, становить 795 200 грн.
На виконання умов вищевказаного попереднього договору та договору про забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_2 сплатив на рахунок ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» грошові кошти у сумі 776 000 грн, що становить 97 % від суми договору про забезпечення виконання зобов`язань від 17 червня 2016 року № 54/4/11/138, що підтверджується довідкою про оплату вартості попереднього договору від 17 червня 2016 року та квитанціями про оплату ОСОБА_2 на рахунок ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» вказаної суми (а.с. 21, 22, 23, 24, 25).
Відповідно до довідки, складеної директором ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» від 01 лютого 2019 року № 25, ОСОБА_2 виконав в повному обсязі перед ТОВ «ІБК «КДС Інвест» свої фінансові зобов`язання за договором про забезпечення виконання зобов`язань від 17 червня 2016 року № 54/4/11/138 та попереднім договором від 17 червня 2016 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурашковською О. С., зареєстрованим у реєстрі за № 2178  (а.с. 20)
Також встановлено, що 15 лютого 2019 року між ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» (сторона 1), ОСОБА_2 (сторона - 2) та ОСОБА_1 (сторона - 3) укладено договір відступлення права вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К. О., зареєстрований в реєстрі за номером № 243, за пунктом 5 якого сторона 1 підтвердила свою згоду на передачу прав та обов`язків від сторони 2 до сторони 3 щодо придбання у майбутньому на умовах, визначених попереднім договором, квартири АДРЕСА_2 , та підтверджує, що сторона 2 в повному обсязі виконала свої зобов`язання згідно з договором забезпечення виконання зобов`язань № 54/4/11/138, укладений 17 червня 2016 року між стороною 1 та стороною 2, на підтвердження зобов`язань, що виникли у сторін згідно з попереднім договором (а.с. 17-18).
15 лютого 2019 року ОСОБА_2 складено заяву, посвідчену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К. О., зареєстровану в реєстрі за номером № 244, відповідно до якої заявник цією заявою підтвердив, що отримав від ОСОБА_3 , який діє від імені ОСОБА_1 , грошові кошти у розмірі 814 797 грн, що становить 30 000 доларів США за офіційним курсом Національного банку України станом на 15 лютого 2019 року, у рахунок виконання ОСОБА_1 зобов`язань за договором про відступлення права вимоги, укладений 15 лютого 2019 року щодо квартири    АДРЕСА_2 (а.с. 19)
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Водночас відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами. 
Майнові права на нерухомість - об`єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.
Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття у майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.   
Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги. 
Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року (провадження № 6-318цс15), від 18 листопада 2015 року (провадження № 6-1858цс15), постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19).
Відповідно до статі 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
За змістом статей 6 та 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з частинами першою та третьою статті 635 ЦК Українипопереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Попередній договір укладається в формі встановленої для основного договору, а якщо форма не встановлена, то у письмовій формі.
У частині другій статті 635 ЦК Українивстановлено обов`язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
За змістом статті 328 ЦК Україниправо власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Зазначеною нормою закріплено презумпцію законності набуття права власності, тобто право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або якщо незаконність набуття права власності встановлена рішенням суду, а також встановлено відкритість переліку підстав набуття права власності з обмеженням їх виключно тими, що прямо передбачені в законодавстві.
Відповідно до частини другої статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що 17 червня 2016 року між ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» (сторона 1) та ОСОБА_2 (сторона 2) укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурашковською О. С. та зареєстрований у реєстрі за № 2178.
Відповідно до пункту 1.1 договору про забезпечення виконання зобов`язань, для підтвердження зобов`язань, що виникли у сторін згідно з попереднім договором від 17 червня 2016 року щодо укладення та виконання договору купівлі-продажу (основний договір) та забезпечення виконання таких зобов`язань сторона 2 сплачує стороні 1 суму грошових коштів, розмір, порядок та умови сплати якої встановлюються розділом 2 цього договору. Вказана сума коштів після її належної сплати стороною 2 за цим договором буде зарахована до платежів за основним договором у момент укладення такого основного договору.
Відповідно до пункту 8.4 зазначеного договору сторони погоджуються з тим, що цей попередній договір має силу попереднього договору відповідно до статті 635 ЦК України. 
Вирішуючи справу та визнаючи за ОСОБА_1 майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки тому, що положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.
Судами допущено неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, тому оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 . 
Згідно з частинами першою та третьою статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Перевіривши в межах касаційної скарги правильність застосування судами норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити, оскаржувані судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в позові.
Верховний Суд зазначає, що позивач не позбавлений можливості захистити свої права у інший передбачений законом спосіб.  
Щодо судових витрат:
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
У зв`язку із цим ізОСОБА_1 на користь ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» підлягає стягненню 16 296 грн на відшкодування судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги.
Керуючись статтями 141, 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі  колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» задовольнити.
Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 02 грудня 2019 року та постанову Київського апеляційного суду від 20 лютого 2020 року скасувати та ухвалити нове рішення.
У позові  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест», третя особа - ОСОБА_2 , про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва відмовити.
Стягнути із ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» 16 296,00 грн на відшкодування судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                 Д. Д. Луспеник 

Судді:                                                                           І. А. Воробйова 

                                                                                       Г. В. Коломієць 

                                                                                        Р. А. Лідовець  

                                                                                        Ю. В. Черняк