Постанова
Іменем України
 
11 листопада 2020 року
м. Київ
 
справа № 233/1551/19
провадження № 61-6168св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Ступак О. В. (суддя-доповідач),
суддів:                Гулейкова І. Ю., Коломієць Г. В.,
                             Усика Г. І., Яремка В. В.,
 
учасники справи: 
позивач - Приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» на рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 26 листопада 2019 року у складі судді Малінова О. С. та постанову Донецького апеляційного суду від 04 березня 2020 року у складі колегії суддів: Никифоряка Л. П., Новікової Г. В., Гапонова А. В.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій
 
У березні 2019 року Приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест» (далі - ПрАТ «АПК-Інвест») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області,про визнання переукладеним договір оренди землі.
 
Позов обґрунтований тим, що ОСОБА_1 на підставі договору оренди землі 
від 20 лютого 2014 року передав ПрАТ «АПК-Інвест» в оренду належну йому земельну частку (пай) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена у межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом строком на 20 років. 
У подальшому ОСОБА_1 , набувши право власності на земельну ділянку, яка перебувала в оренді ПрАТ «АПК-Інвест», не повідомив про це останнього у порядку визначеному чинним законодавством та після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки відмовляється виконувати вимоги законодавства і умови договору та переукладати договір оренди землі відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений.
 
Посилаючись на вказані обставини, ПрАТ «АПК-Інвест» просило визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 (кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:11:000:0080, площею 6,6358 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку (кадастровий номер 1422481500:11:000:0080, площею 6,6358 га) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (04 травня 2018 року) у запропонованій редакції.
 
У травні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічним позовом до 
ПрАТ «АПК-Інвест» та просив припинити дію договору оренди землі шляхом його розірвання. В обґрунтування зустрічного позову ОСОБА_1 посилався на те, що наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року затверджено типовий договір оренди земельної частки (паю), згідно з положеннями якого у разі виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. Про свої наміри щодо припинення договору оренди він повідомив орендаря та вважав договір припиненим. Зміна договору оренди може бути тільки за його згодою та із оформленням права власності на землю змінилася сторона договору оренди і сам предмет договору. Також з підстав зміни статусу сторони договору ОСОБА_1 із володільця земельної частки (паю) на власника вже виділеної земельної ділянки виникли підстави для розірвання договору оренди.
 
Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області 
від 26 листопада 2019 року у задоволенні позову ПрАТ «АПК-Інвест» відмовлено. Зустрічний позов ОСОБА_1 задоволено. Припинено дію договору оренди земельної ділянки (паю) від 20 лютого 2014 року, укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , який зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за № 44, шляхом розірвання. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що з моменту отримання 
ОСОБА_1 статусу власника земельної ділянки змінилася сторона договору та предмет договору, що стало підставою для його розірвання. Умова договору оренди про його переукладення у разі виділення земельної ділянки в натурі не є обов`язком для орендодавця, оскільки не може бути розцінена як примус для власника, волевиявлення якого є вирішальним у договірних відносинах.
 
Постановою Донецького апеляційного суду від 04 березня 2020 року апеляційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест» задоволено частково. Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 26 листопада 2019 року у частині задоволення зустрічного позову ОСОБА_1 до ПрАТ «АПК-Інвест» про припинення договору оренди землі шляхом його розірвання скасовано та ухвалено у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні зустрічного позову. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині зустрічного позову, виходив із того, що набуття ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, не свідчить про припинення правовідносин оренди та не є підставою для визнання договору припиненим чи розірваним, оскільки це не призвело до порушення прав жодної із сторін, які підтвердили своє волевиявлення укладенням та підписанням договору оренди та фактичними діями направленими на виконання домовленостей досягнутих у договорі оренди, оскільки підтверджено, що ОСОБА_1 і після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) продовжував отримувати орендну плату за договором оренди.
 
Апеляційний суд погодився з рішенням суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні первісного позову щодо визнання договору оренди переукладеним на умовах зазначених у позовній заяві, виходячи з того, що чинне законодавство вимагає згоди сторін правочину на його переукладення, а тому суд позбавлений можливості визначити умови, на яких необхідно вважати договір оренди переукладеним.
 
Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційних скарг
 
У квітні 2020 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подала до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Донецького апеляційного суду 
від 04 березня 2020 року, в якій просить скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції, обґрунтовуючи свої вимоги неправильним застосуванням судом норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд належним чином не дослідив усіх обставин справи та не врахував при ухваленні оскаржуваного судового рішення правові висновки Верховного Суду, які викладені у постановах від 14 серпня 
2019 року у справі № 484/4135/18 (провадження № 61-11820св19), від 30 жовтня 
2019 року у справі № 233/4198/18 (провадження № 61-11971св19), від 11 листопада 2019 року у справі № 484/4067/18 (провадження № 61-8657св19), а також в ухвалі Верховного Суду від 04 березня 2020 року у справі № 233/2217/19 (провадження 
№ 61-2926ск20), згідно з якими після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта на право приватної власності на землю зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. З часу отримання особою державного акта на право приватної власності на землю вона набуває статусу власника земельної ділянки, у зв`язку з чим змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) припиняється.
 
У квітні 2020 року ПрАТ «АПК-Інвест» подало до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 26 листопада 2019 року та постанову Донецького апеляційного суду від 04 березня 2020 року, в якій просить скасувати повністю рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду в частині залишення без змін рішення суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні первісного позову та ухвалити у цій частині нове рішення про задоволення первісного позову, в іншій частині постанову апеляційного суду залишити без змін, обґрунтовуючи свої вимоги неправильним застосуванням судами норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.
 
В обґрунтування касаційної скарги ПрАТ «АПК-Інвест» посилається на правовий висновок Верховного Суду (Касаційний господарський суд), який викладений у постанові від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14, згідно з яким оформлення державного акта на право власності на землю, дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладанню. Припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладання відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі».
 
Рух справи у суді касаційної інстанції
 
Ухвалами Верховного Суду від 14 квітня 2020 року відкрито касаційне провадження за касаційними скаргами представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , 
ПрАТ «АПК-Інвест» в указаній справі.
 
У травні 2020 року від ПрАТ «АПК-Інвест» надійшов відзив на касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , у якому заявник просить відмовити у задоволенні вказаної касаційної скарги.
 
У травні 2020 року від представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 надійшов відзив на касаційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест», у якому заявник просить залишити без задоволення зазначену касаційну скаргу.
 
Ухвалою колегії суддів Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду 
від 22 травня 2020 року касаційне провадження у цій справі зупинено на підставі пункту 10 частини першої статті 252 ЦПК України до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 233/3676/19.
 
Ухвалою колегії суддів Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду 
від 30 вересня 2020 року поновлено касаційне провадження у справі № 233/1551/19.
 
Ухвалою колегії суддів Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду 
від 19 жовтня 2020 року зазначену справу призначено до судового розгляду.
 
Позиція Верховного Суду
 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Відповідно до частин першої та третьої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 не підлягає задоволенню, а касаційна скарга ПрАТ «АПК-Інвест» підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
 
Встановлені судами обставини
 
20 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної частки (паю), згідно з умовами якого, ОСОБА_1 передана в оренду ПрАТ «АПК-Інвест» земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, яка належала йому на підставі сертифікату на право на земельну частку (пай) серії НОМЕР_1, без визначення меж цієї частки в натурі (на місцевості), який зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради 20 лютого 2014 року за 
№ 44.
 
20 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 складений Акт приймання-передачі земельної частки (паю) до договору, в якому зазначено, що ОСОБА_1 передав, а ПрАТ «АПК-Інвест» прийняло у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена у межах земельної ділянки, виділеної у натурі єдиним масивом.
 
Пунктом 2.3 договору сторонами встановлений строк його дії - 20 років. Договір може бути припинений у будь-який час за взаємною згодою сторін шляхом підписання додаткової угоди сторонами. Сторони не мають права відмовитись від виконання умов цього договору в односторонньому порядку. У разі переходу права власності до інших осіб, цей договір оренди зберігає чинність для нового власника на тих же умовах. У разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається не пізніше ніж у строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки відповідно до державного акта про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.
 
Пунктом 3.1 договору оренди передбачено обов`язок орендодавця повідомити орендаря про виділення земельної частки в натурі (на місцевості) протягом 5 робочих днів із дати такого виділення.
 
Згідно з платіжними дорученнями товариство сплачувало орендну плату відповідно до договору оренди у період із 29 вересня 2014 року по 21 грудня 2018 року, отримувач платежу - ОСОБА_1 
 
04 травня 2018 року ОСОБА_1 зареєстрував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на земельну ділянку та отримав витяг, згідно з яким він є власником земельної ділянки площею 6,6358 га, кадастровий номер 1422481500:11:000:0080, яка розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
 
За інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку станом на 14 березня 2019 року земельна ділянка площею 6,6358 га, що розташована в Білокузьминівській сільській раді Костянтинівського району, право власності на яку зареєстроване за ОСОБА_1 04 травня 2018 року, передана в оренду Фермерському господарству «Веліс» 22 травня 2018 року.
 
Заочним рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області 
від 31 січня 2019 року позов ПрАТ «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Веліс», третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації, задоволено. Визнано недійсним із моменту укладення договір оренди земельної ділянки площею 6,6358 га між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Веліс», право оренди за яким зареєстроване 22 травня 2018 року, скасувавши запис № 26294724 про його державну реєстрацію.
 
14 лютого 2019 року на юридичну адресу ПрАТ «АПК-Інвест» ОСОБА_1 направив лист-повідомлення про припинення договору оренди земельної частки (паю) у зв`язку із подальшим господарюванням на своїй земельній ділянці самостійно.
 
Вказаний лист отриманий ПрАТ «АПК-Інвест», що підтверджується копією поштового повідомлення про отримання поштової кореспонденції із зазначеним вкладенням.
 
Відмовляючи у задоволенні первісного позову та задовольняючи зустрічний позов, суд першої інстанції виходив із того, що із моменту отримання ОСОБА_1 статусу власника земельної ділянки змінилася сторона договору та предмет договору, що стало підставою для його розірвання. Умова договору оренди про його переукладення у разі виділення земельної ділянки в натурі не є обов`язком для орендодавця, оскільки не може бути розцінена як примус для власника, волевиявлення якого є вирішальним у договірних відносинах.
 
Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині зустрічного позову, виходив із того, що набуття ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, не свідчать про припинення правовідносин оренди та не є підставою для визнання договору припиненим чи розірваним, оскільки це не призвело до порушення прав жодної із сторін, які підтвердили своє волевиявлення укладенням та підписанням договору оренди та фактичними діями направленими на виконання домовленостей досягнутих у договорі оренди, оскільки підтверджено, що ОСОБА_1 і після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) продовжував отримувати орендну плату за договором оренди. Апеляційний суд погодився з рішенням суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні первісного позову щодо визнання договору оренди переукладеним на умовах зазначених у позовній заяві, виходячи з того, що чинне законодавство вимагає згоди сторін правочину на його переукладення, а тому суд позбавлений можливості визначити умови, на яких необхідно вважати договір оренди переукладеним.
 
Верховний Суд не погоджується у повній мірі з зазначеними висновками судів першої та апеляційної інстанцій з огляду на таке.
 
Нормативно-правове обґрунтування
 
Частиною другою статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
 
Згідно із частиною першою статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
 
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).
 
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
 
Пунктом 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай) отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
 
Разом з тим частиною другою розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
 
Згідно із законодавством, що діяло на момент укладення договору оренди земельної частки (паю), такий договір відповідав чинному законодавству, був дійсним і передбачав надання орендарю зобов`язального права користування певною ділянкою, у свою чергу частина друга розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачала переукладення договору після виділення земельної ділянки в натурі на тих самих умовах, але вже відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку.
 
Таким чином, законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості.
 
Отже, задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору автоматично припиненим внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі суперечить принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.
 
Особливістю договору оренди земельного паю є й те, що йдеться не про володіння, користування та розпорядження конкретною земельною ділянкою, яку виділено на місцевості, а про право на земельну ділянку, адже сама ділянка перебувала в загальному масиві ділянок, що виділялися учасникам колективного сільськогосподарського підприємства.
 
І хоча власник сертифікату, тобто орендодавець, за договором оренди земельного паю, не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, щодо якої укладається договір, за договором оренди паю до орендодавця фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, який становить собою землі відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельної ділянки. Не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає, відбувається лише зміна її правового статусу.
 
Отже, формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб (пункт 56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18)).
 
Таким чином, зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.
 
Частина друга статті 630 ЦК України передбачає, якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу.
 
Частина друга статті 637 ЦК України передбачає можливість врахування у разі тлумачення умов договору також типових умов (типових договорів), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови, у силу прямих приписів частини другої 
статті 630 та частини другої статті 7 ЦК України виключається застосування типових умов, якщо вони суперечать домовленостям сторін або актам цивільного законодавства.
 
Згідно із частиною другою статті 95 ЗК України, статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
 
Отже, словосполучення «переукладення договору», яке вживається сторонами в договорі оренди паю та законодавцем у частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», необхідно розуміти як укладення нового договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), з урахуванням відповідних змін, що вимагаються в частині предмету оренди відповідно до правового статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, так і внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за виключенням необхідних змін в частині предмета оренди, можуть бути змінені виключно у випадках, передбачених самим договором або за домовленістю сторін.
 
Частиною другою статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
 
Відповідно до частини першої статті 652 ЦК України у разі зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний (частина друга статті 652 ЦК України). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
 
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 
ЗК України.
 
Так, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути тією обставиною, що дає підстави для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлена причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а і є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав. (постанова Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі 
№ 233/3676/19 (провадження № 14-65цс20)).
 
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
 
Враховуючи зазначене, висновки судів першої та апеляційної інстанцій про відмову у позові ТОВ «АПК-Інвест» у зв`язку із відсутністю згоди ОСОБА_1 на переукладення договору є помилковими, оскільки зміна статусу земельної ділянки, яка була предметом оренди на підставі укладеного між сторонами договору, а саме: виділення її в натурі на місцевості, не припинило орендних відносин сторін. 
 
Оскільки такої підстави, як припинення дії договору оренди землі у зв`язку з отриманням державного акта на право власності на земельну ділянку статтями 140, 141 Земельного кодексу України, статтею 31 Закону України «Про оренду землі» не передбачено, то відповідно зміна статусу земельної ділянки не має наслідком автоматичного припинення договору і такий договір підлягає переукладенню на підставі отриманого державного акта на право власності на земельну ділянку.
 
При цьому, направлення ОСОБА_1 ПрАТ «АПК-Інвест» листа-повідомлення про припинення договору оренди земельної частки (паю) в односторонньому порядку, а також відмова від його переукладання після ухвалення Костянтинівським міськрайонним судом Донецької області 31 січня 2019 року заочного рішення про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між 
ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Веліс», та скасування його державної реєстрації, суперечить як умовам укладеного договору, так і положенням Закону України «Про оренду землі».
 
Отже, відповідач, відмовляючись від переукладення договору оренди земельної ділянки, виділеної на місцевості, яка раніше перебувала в оренді позивача як земельна частка (пай), порушує права позивача як орендаря, які виникли на підставі договору від 20 лютого 2014 року, оскільки ці договірні відносини не припинились, а тому наявні підстави для відновлення порушеного права позивача, як орендаря, шляхом визнання переукладеним зазначеного договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю).
 
Доводи касаційної скарги представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 про те, що апеляційний суд належним чином не дослідив усіх обставин справи та не врахував при ухваленні оскаржуваного судового рішення правові висновки Верховного Суду, які викладені у постановах від 14 серпня 2019 року у справі № 484/4135/18 (провадження № 61-11820св19), від 30 жовтня 2019 року у справі № 233/4198/18 (провадження № 61-11971св19), від 11 листопада 2019 року у справі № 484/4067/18 (провадження № 61-8657св19), а також в ухвалі Верховного Суду від 04 березня 
2020 року у справі № 233/2217/19 (провадження № 61-2926ск20), згідно з якими після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта на право приватної власності на землю зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства, є необґрунтованими, оскільки від зазначених висновків Велика Палата Верховного Суду відступила, виклавши мотиви у постанові                   від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65цс20).
 
Оскільки у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, а саме статей 651, 652 ЦК України, частиною другою розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», тому Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що у цій справі наявні підстави для скасування рішення суду першої та апеляційної інстанцій у частині вирішення вимог ПрАТ «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 про переукладення договору оренди землі з ухваленням у цій частині нового рішення про задоволення первісного позову.
 
Рішення апеляційного суду про відмову у задоволенні зустрічних вимог ОСОБА_1 до ПрАТ «АПК-Інвест» про припинення договору оренди землі шляхом його розірвання відповідає вимогам закону, а тому відсутні підстави для його скасування.
 
Розподіл судових витрат
 
Відповідно до статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції в постанові розподіляє судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
 
Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
 
Оскільки касаційна скарга ПрАТ «АПК-Інвест» підлягає частковому задоволенню, то з 
ОСОБА_1 на користь ПрАТ «АПК-Інвест» підлягає стягненню судовий збір за подання позову у розмірі 1 921,00 грн, за подання апеляційної скарги - 4 034,10 грн, за подання касаційної скарги - 5 378,80 грн, а всього - 11 333,90 грн.
 
Керуючись статтями 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 залишити без задоволення.
 
Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» задовольнити частково.
 
Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 26 листопада 2019 року та постанову Донецького апеляційного суду від 04 березня 2020 року в частині вирішення позовних вимог Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 про визнання права користування земельною ділянкою на підставі переукладеного договору оренди землі скасувати та ухвалити у цій частині нове рішення.
 
Позов Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання переукладеним договору оренди земельної ділянки задовольнити.
 
Визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 
2014 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , на договір оренди землі з кадастровим номером земельної ділянки 1422481500:11:000:0080, площею 6,6358 га, на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером 1422481500:11:000:0080, площею 6,6358 га, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - з 04 травня 2018 року, зазначивши : у пункті 1.1 договору предметом договору земельну ділянку розміром 6,6358 га з кадастровим номером 1422481500:11:000:0080, яка розміщена на території Білокузьминівської селищної ради Костянтинівського району Донецької області, у тому числі за складом угідь: рілля - 6,6358 га, сіножаті - 0,0000 га, пасовища - 
0,0000 га; виклавши абзац перший пункту 2.2 договору у такій редакції: «За користування зазначеною у договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку починаючи з 04 травня 2018 року орендну плату (у розрахунку на одну земельну ділянку) у розмірі 7 815,00 грн. Орендна плата визначена відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати, встановленої в договорі оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, яка складала 4 823,53 грн»; виклавши абзац перший пункту 2.3 договору у такій редакції: «Договір укладений сторонами терміном на 20 років. Загальний строк оренди обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) 
від 20 лютого 2014 року, укладеного між орендарем та орендодавцем, а саме 
з 20 лютого 2014 року».
 
В частині зустрічних вимог  ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» про припинення дії договору оренди земельної частки (паю) шляхом його розірвання постанову Донецького апеляційного суду від 04 березня 2020 року залишити без змін.
 
Стягнути з  ОСОБА_1 на користь Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» судовий збір у загальному розмірі 11 333,90 грн.
 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                               О. В. Ступак
 
Судді:                                                                                     І. Ю. Гулейков
 
                                                                                                                       Г. В. Коломієць
 
                                                                                              Г. І. Усик
 
                                                                                               В. В. Яремко