Постанова
Іменем України                         
 
21 жовтня 2020 року
м. Київ
справа № 487/5408/18
провадження № 61-7515 св 20
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
 
головуючого - Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач),
суддів: Воробйової І. А., Гулька Б. І., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А., 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі:  ОСОБА_2 , товариство з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Паритет», публічне акціонерне товариство «Енергобанк», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевченко Інна Леонтіївна, фізична особа-підприємець ОСОБА_3 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Заводського районного суду                   м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року у складі судді Павлової Ж. П. та постанову Миколаївського апеляційного суду від 13 квітня 2020 року                      у складі колегії суддів: Лисенка П. П., Серебрякової Т. В., Самчишиної Н. В.
ВСТАНОВИВ:
1.     Описова частина 
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У серпні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до                   ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Паритет» (далі - ТОВ «Факторингова компанія «Паритет»), публічного акціонерного товариства «Енергобанк» (далі - ПАТ «Енергобанк», банк), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. (далі - приватний нотаріус КМНО Шевченко І. Л.), суб`єкта оціночної діяльності фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 (далі - суб`єкт оціночної діяльності ФОП ОСОБА_3 ) про визнання недійсним та скасування звіту про незалежну оцінку квартири, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення права власності, визнання права власності на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі-продажу.
 
Позовна заява мотивована тим, що на підставі договору дарування                             від 17 жовтня 2003 року їй на праві приватної власності належить квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 68,50 кв. м.
18 квітня 2008 року між нею та АБ «Енергобанк» укладено договір про іпотечний кредит № 17, за умовами якого банк надав їй кредит у розмірі             192 000,00 грн на строк до 05 квітня 2028 року зі сплатою 14 % річних.
22 квітня 2008 року на забезпечення виконання указаного кредитного зобов`язання між нею та банком укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Криницьким А. А. та зареєстрований в реєстрі за № 3094, відповідно до якого вона передала в іпотеку банку указану квартиру, вартістю                      332 012,00 грн.
У серпні 2018 року, під час примусового проникнення представником ОСОБА_2 до її житла, вона дізналася, що квартира їй не належить, оскільки 11 грудня 2017 року ПАТ «Енергобанк» уклало договір відступлення прав вимоги, за яким відступило належне йому право вимоги ТОВ «Факторингова компанія «Паритет». 
07 липня 2018 року ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» уклала з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу вказаної вище квартири, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шевченко І. Л. та зареєстрований в реєстрі за № 764, відповідно до умов якого ОСОБА_2 набув право власності на квартиру за ціною 136 000, 00 грн.
 
Позивач зазначала, що ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» було порушено порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки та здійснено продаж квартири за зниженою ціною.
 
Ураховуючи викладене та уточнивши позовні вимоги,                               ОСОБА_1 просила суд: визнати недійсним та скасувати звіт про незалежну оцінку квартири, складений 19 березня 2018 року суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_3 ; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень приватного нотаріуса КМНО Шевченко І. Л., яким вирішено здійснити реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомого майна - квартири за указаною адресою, припинити право власності ОСОБА_2 на указану квартиру; визнати право власності на квартиру за нею; визнати договір купівлі-продажу квартири від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 , недійсним.
 
Короткий зміст зустрічних позовних вимог
 
У вересні 2018 року ОСОБА_2 пред`явив до ОСОБА_1 , треті особи: ТОВ «Факторингова компанія «Паритет», ПАТ «Енергобанк», приватний нотаріус КМНО Шевченко І. Л., суб`єкт оціночної діяльності ФОП ОСОБА_3 , зустрічний позов та просив усунути перешкоди у здійсненні права користування вищезазначеною квартирою шляхом виселення попереднього власника.
 
Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 17 жовтня 2018 року зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 повернуто заявнику, оскільки, первісний та зустрічний позови не є взаємопов`язаними і їх спільний розгляд є недоцільним.
 
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанцій
 
Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня          2019 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. 
Визнано договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 , недійсним. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень приватного нотаріуса КМНО Шевченко І. Л. щодо реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 68,5 кв. м. У задоволенні решти позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
 
Задовольняючи частково позов ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив із того, що звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом передачі іпотекодержателю прав власності на предмет іпотеки іпотекодержатель набуває лише за умови надання реєстратору відповідних документів. Проте документи, які підтверджують факт існування безспірного боргу, ОСОБА_1 перед банком приватному нотаріусуКМНО Шевченко І. Л. не надано.
 
Відсутність у прийнятих документах підтвердження факту наявності заборгованості за кредитним договором, її розміру, свідчить про неналежну перевірку документів приватним нотаріусом, невідповідність проведеної державної реєстрації прав положенням статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майна та їх обтяжень». Проведена державна реєстрація прав тягне ущемлення майнових прав власника іпотечного майна щодо визначення його зобов`язань як іпотекодавця, повернення йому усієї різниці між дійсною вартістю (ціною реалізації) предмета іпотеки та розміром забезпечених вимог іпотекодержателя.
 
Отже, реєстрація права власності на підставі договору купівлі-продажу проведена з порушенням статей 18, 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статей 33, 35, 37 Закону України «Про іпотеку».
 
У задоволенні позовних вимог про припинення права власності                          ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 та визнання права власності на цю квартиру за ОСОБА_1 відмовлено, оскільки указані вимоги є похідними від позовної вимоги про скасування державної реєстрації прав та їх обтяжень на спірну квартиру.
Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.
Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності, а тому у задоволенні позову у частині позовних вимог до суб`єкта оціночної діяльності ФОП ОСОБА_3 про визнання недійсним та скасування звіту про незалежну оцінку квартири                           від 19 березня 2018 року відмовлено.
Оскільки судом встановлено обставини, які свідчать про незаконність дій щодо реєстрації рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірну квартиру, суд, керуючись статтями 203, 215 ЦК України, визнав недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений між ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 .
 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції 
 
Постановою Миколаївського апеляційного суду від 13 квітня                                  2020 року апеляційну скаргу  ОСОБА_2 залишено без задоволення. 
Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року залишено без змін.
 
Судове рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що наданий приватному нотаріусу договір про відступлення прав вимоги, укладений між ПАТ «Енергобанк» та ТОВ «Факторингова компанія «Паритет», за яким банк відступив належне йому право вимоги до  ОСОБА_1 за договором по іпотечний кредит та іпотечний договір не підтверджує факт існування та розміру заборгованості.
 
Звертаючи стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та задоволення вимоги іпотекодержателя за основним зобов`язанням у сумі 124 892,95 грн, приватний нотаріус залишила поза увагою та не пересвідчилася у факті подання в повному обсязі документів для державної реєстрації прав та не звернула увагу на те, що строк виконання основного зобов`язання змінився у зв`язку з відкликанням банківської ліцензії та ліквідації ПАТ «Енергобанк» та відступленням право вимоги за договорами ТОВ «Факторингова компанія «Паритет».
Згідно з порядком позасудового врегулювання спору по поверненню заборгованості, ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» було направлено повідомлення на адресу ОСОБА_1 про продаж іпотечної квартири, яке нею отримано, проте не дотримано порядку щодо продажу цього майна, оскільки приватному нотаріусу не надано документів про існування заборгованості ОСОБА_1 та не встановлено безспірність заборгованості.
Суд першої інстанції вірно встановив правові підстави для визнання незаконними дій приватного нотаріуса КМНО Шевченко І. Л. щодо реєстрації за ОСОБА_2 права власності на спірну квартиру та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, оскільки реєстрація права власності на підставі договору купівлі-продажу проведена з порушенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Закону України «Про іпотеку».
Оскільки встановлено обставини, які свідчать про незаконність дій щодо реєстрації рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірну квартиру, договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 , є недійсним.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
29 квітня 2020 року  ОСОБА_2 звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 13 квітня 2020 року, у якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 .
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 травня 2020 відкрито касаційне провадження у вказаній справі за касаційною скаргою  ОСОБА_2 на рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 13 квітня 2020 року                 у зв`язку з посиланням на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18) та посиланням на порушення судами норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, оскільки суд не дослідив зібрані у справі докази. Витребувано із Заводського районного суду м. Миколаєва вищевказану цивільну справу                                    (№ 487/5408/18). У задоволенні клопотання  ОСОБА_2 про зупинення виконання рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року та постанови Миколаївського апеляційного суду від 13 квітня 2020 року до закінчення касаційного провадження відмовлено. Надіслано іншим учасникам справи копію касаційної скарги та доданих до неї документів, роз`яснено право подати відзив на касаційну скаргу.
У травні 2020 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 липня 2020 року справу за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ «Факторингова компанія «Паритет», ПАТ «Енергобанк», приватного нотаріуса КМНО Шевченко І. Л., ФОП ОСОБА_3 про визнання недійсним та скасування звіту, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення права власності та визнання права власності на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі-продажу,призначено до розгляду в складі колегії з п`яти суддів                   у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
 
Аргументи учасників справи
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» згідно зі статтею 35 Закону України «Про іпотеку» виконало свій обов`язок щодо направлення письмової вимоги ОСОБА_1 про усунення порушення основного зобов`язання, яка останньою було отримана, проте не виконана. 
Приватний нотаріус під час вчинення оскаржуваних дій діяв на підставі норм чинного законодавства України, умов договорів та в межах своєї компетенції.
 
Судами не враховано, що рішення державного реєстратора про державну реєстрації прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. Належним способом захисту є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності. 
Скасування державної реєстрації не припиняє право власності на майно, скільки правочин щодо переходу права власності залишається чинним                   і може бути зареєстрований заново.
Судами до правовідносин безпідставно застосовано статтю 37 Закону України «Про іпотеку».
Суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, при розгляді позовних вимог вийшли за межі позовних вимог завлених позивачем.
Посилався на неврахування судами правового висновку, викладеному                   у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року                       у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18).
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу 
 
У вересні 2020 року ОСОБА_1 подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу  ОСОБА_2 , в якому вважала, що доводи касаційної скарги є необґрунтованими, а тому задоволення не підлягають. При цьому просила касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення суду апеляційної інстанції залишити без змін.
Проте, зазначений відзив  ОСОБА_1 не підписано. Крім того, згідно                з актом Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду                           від 31 вересня 2020 року № 1043 під час розкриття конверту було виявлено відзив на касаційну скаргу у якому відсутній додаток, а саме: докази направлення відзиву на касаційну скаргу сторонам по справі.
Таким чином, з урахуванням викладеного, зазначений відзив не може бути прийнятий до уваги.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
18 квітня 2008 року між АБ «Енергобанк» та ОСОБА_1 укладено договір про іпотечний кредит № 17, за умовами якого банк надав останній кредит на поліпшення житлових умов в розмірі 192 000,00 грн на строк                 до 05 квітня 2028 року, а ОСОБА_1 , як позичальник, зобов`язалася повернути грошові кошти зі сплатою відсотків за користуванням кредитом  у розмірі 14 % річних (т. 1, а. с. 43-48).
22 квітня 2008 року на забезпечення виконання кредитних зобов`язань між АБ «Енергобанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, за умовами якого остання передала в іпотеку банку квартиру АДРЕСА_2 , яка належить їй на праві власності на підставі договору дарування та знаходиться по АДРЕСА_3 (т. 1, а. с. 38-42).
11 червня 2015 року постановою Правління Національного банку України № 370 відкликано банківську ліцензію ПАТ «Енергобанк» та розпочато процедуру ліквідації (т. 1, а. с. 148-167).
11 грудня 2017 року між ПАТ «Енергобанк» та ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» укладено договір відступлення прав вимоги № 10, за яким ПАТ «Енергобанк» відступило право вимоги ТОВ «Факторингова компанія «Паритет», у тому числі до ОСОБА_1 за договором по іпотечний кредит та іпотечним договором (т. 1, а. с. 55-59).
19 грудня 2017 року, 25 січня 2018 року та 24 квітня 2018 року                                ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» було відправлено повідомлення про продаж предмета іпотеки на адресу реєстрації ОСОБА_1 ( АДРЕСА_4 ) та за адресою знаходження предмета іпотеки ( АДРЕСА_5 ), однак листи повернулись за закінченням терміну зберігання (т. 1 а. с. 71-78,86-90,93-97).
15 травня 2018 року ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» було відправлено повідомлення про продаж предмета іпотеки на адресу реєстрації ОСОБА_1 та за адресою знаходження предмета іпотеки, однак повідомлення, що відправлено за адресою: АДРЕСА_5 не було вручено та повернулося з відміткою про те, що отримувач відмовився від одержання відправлення. Повідомлення, надіслане за адресою: АДРЕСА_4 , було отримано ОСОБА_1 16 травня 2018 року (лист ТОВ «Нова пошта»                 № 721 вих-18 від 12 червня 2018 року) (т. 1, а. с. 98-100).
07 липня 2018 року ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та                      ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого ОСОБА_2 набув у власність спірну квартиру, ціна якої за договором склала 136 000,00 грн (т. 1, а. с. 12-13), у той час як за висновком суб`єкта оціночної діяльності дійсна її вартість станом на вересень 2018 року становила 990 206,00 грн (т. 1, а. с. 127-129).
Згідно з підпунктом 4.1. пункту 4 іпотечного договору від 22 квітня                           2008 року, укладеного між ПАТ «Енергобанк» та ОСОБА_1 , іпотекодержатель набуває право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у випадку, якщо у момент настання строку виконання зобов`язань за кредитним договором, вони не будуть виконані (виконані неналежним чином) та у випадку, якщо інформація або документи, надані іпотекодавцем при укладені цього договору, виявляться недостовірними та/або недійсними, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов даного договору, а також у інших випадках, передбачених договором про іпотечний кредит (т.1, а. с. 38-42).
2.     Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
 
08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня                         2020 року № 460-IХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ».
Згідно з положенням абзацу 6 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Касаційна скарга  ОСОБА_2 підлягає частковому задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на якісторони посилаються як на підставу своїх вимог                                і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону судові рішення не відповідають.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).
Згідно зі статтею 204 ЦК Україниправочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Частиною першою статті 216 ЦК Українипередбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Статтею 236 ЦК Українивизначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. 
Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. 
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати у судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Вказані правові висновки узгоджуються з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 27 листопада 2018 року                       у справі № 905/1227/17 (провадження № 12-112гс18).
У абзаці 1 пункту 7 постанови Пленуму Верховного Суду України                     від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.
 
Районний суд, ухвалюючи судове рішення про часткове задоволення позову ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2018 року, укладеного між ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 , недійсним, послався на частини першу та третю статті 215 ЦК України. 
 
Згідно з частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. 
 
Частиною третьою статті 215 ЦК Українивизначено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
 
Проте районним судом взагалі не зазначено, чому саме за змістом наведеної норми права, яка містить декілька підстав, не відповідає договір купівлі-продажу квартири від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 .
Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»(пункт 4 частини першої статті 3 указаного Закону) (тут і надалі у редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин)).
Перевірка документів на наявність підстав, зокрема, для прийняття відповідних рішень є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першої статті 18 вказаного Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Державний реєстратор, яким може бути і нотаріус (пункт 2 частини першої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»): 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 2) перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (пункти 1-2 частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України                       у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (абзац перший частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Так, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, зокрема, подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;                   2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі (пункт 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого постановою Кабінету Міністрів України                          від 25 грудня 2015 року № 1127у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено, зокрема, у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав (пункт 4 частини першої, абзац перший частини другої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав (абзац перший частини першої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». 
Позивач заявила вимогу про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно. 
Рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. Тому належним способом захисту права або інтересу позивача у такому разі є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності (постанови Великої Палати Верховного Суду: від 22 серпня 2018 року у справі                          № 925/1265/16, провадження № 12-158гс18 (пункт 5.17); від 04 вересня                 2018 року у справі № 915/127/18, провадження № 12-184гс18 (пункт 5.17); від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц, провадження                          № 14-376цс18 (пункт 74); від 20 листопада 2019 року у справі                                     № 802/1340/18-а, провадження № 11-474апп19). 
За змістом абзацу першого частини другої статті 26 Закону України 
«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду записів про проведену державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Крім того, апеляційний суд послався на те, що позичальник на час відступлення права вимоги на користь товариства мала прострочений борг лише на суму 10 961 грн 51 коп., а тому, по суті, неспівмірним є «відібрання житла» (як вказав суд) у ОСОБА_1 , а нотаріус не перевірив надані документи при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на суму 124 892 грн 95 коп. 
Разом з тим, суд апеляційної інстанції не вказав, яке це має правове значення для визнання договору купівлі-продажу з особою, яка не була стороною кредитно-іпотечних зобов`язань, недійсним. По-друге, апеляційний суд не звернув увагу на незмінну судову практику й правову позицію Верховного Суду України, викладені у постанові від 04 листопада 2015 року у справі № 6-340цс15, про те, що неспівмірність заборгованості за кредитом з вартістю предмета іпотеки не є самостійною підставою для відмови у захисту порушеного права.   
Суди попередніх інстанцій наведеного вище не врахували, не забезпечили повного та всебічного розгляду справи, не надали належної правової оцінки заявленим позовним вимогам, належним чином не з`ясували зміст позовних вимог, не встановили складу учасників судового розгляду та правових норм, які підлягають  застосуванню.
Відповідно до пункту 1 частини третьої та четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.
 
Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
 
Оскільки суди належним чином не встановили правовідносини, які виникли між сторонами, не дослідили надані сторонами докази, тому суд касаційної інстанції у силу своїх процесуальних повноважень не може ухвалити власне судове рішення. 
За таких обставин оскаржувані судові рішення не відповідають вимогам статті 263 ЦПК України та ухвалені з порушенням норм процесуального права, що в силу пункту 1 частини третьої та четвертої статті 411 ЦПК України є підставою для їх скасування з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу  ОСОБА_2 задовольнити частково.
 
Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 13 квітня 2020 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції. 
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту                      її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                   Д. Д. Луспеник
Судді:                                                                                               І. А. Воробйова
Б. І. Гулько
Г. В. Коломієць
Р. А. Лідовець