ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 жовтня 2020 року
м. Київ

Справа № 912/1581/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г.М. - головуючого, Пількова К.М., Краснова Є.В.,
секретар судового засідання Лихошерст І.Ю.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР" та Приватного підприємства "Дельта-Сервіс"
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 15.06.2020 (колегія суддів у складі: головуючий Широбокова Л.П., Кощеєв І.М., Орєшкіна Е.В.)
за позовом Приватного підприємства "Дельта-Сервіс"
до 1. Міської ради міста Кропивницького, 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР", 3. Товариства з обмеженою відповідальністю "АТБ-Торгстрой"
про визнання недійсним та скасування рішення, визнання недійсними додаткових угод
за участю:
відповідача-2: Слєпуха О.С. (адвокат),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Приватне підприємство "Дельта-Сервіс" (далі-позивач) звернулося у суд з позовом до Міської ради міста Кропивницького (далі-відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю "СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР" (далі-відповідач-2), Товариства з обмеженою відповідальністю "АТБ-Торгстрой" (далі-відповідач-3) згідно якого, просило визнати недійсним та скасувати рішення відповідача-1 від 07.05.2019 № 2518 "Про внесення змін до договору оренди землі від 22.09.2009 № 204" (далі-Рішення), визнати недійсною додаткову угоду від 24.05.2019 № 52, яка укладена між відповідачем-1 та відповідачем-2, визнати недійсною додаткову угоду від 24.05.2019 № 53, яка укладена між відповідачем-1 та відповідачем-3.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Рішення, а також укладені на його підставі спірні додаткові угоди порушують права позивача, як орендаря земельної ділянки, оскільки він не давав згоди на внесення змін до договору оренди землі, у зв`язку з чим відповідач-1 не мав права приймати Рішення про передачу частини земельної ділянки в оренду іншим особам та укладати відповідні угоди.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 16.12.2019 (суддя Глушков М.С.), в позові відмовлено повністю.
2.2. Свій висновок суд першої інстанції мотивував тим, що до відповідачів 2 та 3, як власників частини нерухомого майна в силу вимог законодавства перейшло право оренди земельної ділянки у відповідних частинах, що виключає підстави для задоволення позову.
2.3. Оскарженою постановою Центрального апеляційного господарського суду від 15.06.2020, вказане рішення суду першої інстанції скасовано та прийнято нове, яким позов задоволено частково, визнано недійсним пункт 4 Рішення та визнано недійсними оспорювані додаткові угоди, в решті позову відмовлено.
2.4. Суд апеляційної інстанції, виходив з того, що відповідачі 2 та 3 набули право оренди на земельну ділянку у відповідних частках в силу закону, тому пункти 1-3, 5, 6, 7 Рішення не порушують права позивача, що виключає підстави для задоволення позову в цій частині. В частині задоволених позовних вимог апеляційний суд послався на те, що пунктом 4 Рішення та додатковими угодами, відповідач-1 змінив строк дії договору оренди за відсутності на це згоди позивача, а також цими угодами було змінено низку істотних умов договору оренди землі, що є підставою для визнання їх недійсними.
3. Короткий зміст вимог касаційних скарг та позиція інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі відповідач-2 просить скасувати вказану постанову суду, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
3.2. В обґрунтування касаційної скарги заявник посилався на те, що оскаржувана постанова суду прийнята з порушенням норм матеріального права. Заявник касаційної скарги вказує, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду України від 08.06.2013 у справі № 21-804а16, у постановах Верховного Суду від 18.04.2019 у справі № 913/210/18, від 28.05.2020 у справі № 910/7164/19, від 22.01.2019 у справі № 912/1856/16, від 14.05.2019 у справі № 910/11511/18, від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, та на відсутність висновку Верховного Суду у подібних правовідносинах.
3.3. У касаційній скарзі позивач просить скасувати вказану постанову суду в частині відмови у задоволенні позову та в цій частині прийняти нове, яким позов задовольнити.
3.4. В обґрунтування касаційної скарги позивач посилався на те, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми матеріального права за відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах. При цьому позивач вказує на те, що набуття відповідачами 2 та 3 право власності на частину нежитлового приміщення не тягне за собою виникнення у них права оренди на частину земельної ділянки, яка перебуває у користуванні позивача на підставі відповідного договору.
3.5. У відзиві позивач вказує на безпідставність доводів відповідача-2, які викладені ним у касаційній скарзі.
3.6. У відзиві на касаційну скаргу відповідач-1 просить залишити без змін вказану постанову суду в частині оскарження її позивачем, посилаючись на те, що апеляційним судом у відповідності до норм матеріального та процесуального права надано належну правову оцінку поданим сторонами доказам, а доводи, викладені у касаційній скарзі, висновків суду не спростовують.
Щодо строків розгляду касаційної скарги
Розгляд касаційної скарги здійснено протягом розумного строку, оскільки у судовому засіданні 23.09.2020 у зв`язку із заявленим директором Приватного підприємства "Дельта-Сервіс" клопотанням про відкладення, яке обґрунтовано перебуванням на самоізоляції у зв`язку із контактом 22.09.2020 із хворим на COVID-19 та ознаками ГРВІ, викладеним у ньому проханням забезпечити можливість бути присутнім у судовому засіданні, враховуючи думку представника відповідача-2, було оголошено перерву, з урахуванням розгляду касаційних скарг в межах розумного строку, до 07.10.2020.
4. Мотивувальна частина
4.1. Суди встановили, що позивач був власником нежилого приміщення, яке знаходиться за адресою: м.Кіровоград. вул.Героїв Сталінграду, 6/13, що складається з чотирьох поверхів та надбудови.
4.2. 22.09.2009 між позивачем та відповідачем-1 укладено договір оренди землі № 204, за умовами якого позивач отримав в строкове платне користування земельну ділянку, на 10-ть років, площею 1,1012 га, кадастровий номер 3510100000:37:306:0012, для розміщення торгівельно-виставкового комплексу з гуртово-роздрібним магазином "Фуршет" і виробничих приміщень, яка знаходиться по вул.Героїв Сталінграду, 6/13 в м.Кіровограді (далі-земельна ділянка). На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна, а саме будівля, яка є частиною цілого комплексу, і була здійснена державна реєстрація договору.
4.3. 23.05.2016 власником нерухомого майна за адресою: м.Кіровоград, вул. Героїв Сталінграду, 6/13, а саме - 1-го та 2-го поверхів загальною площею 8706,3 кв.м, яке належало на праві власності позивачу, стало Публічне акціонерне товариство комерційний банк «Правекс-Банк» (далі-Банк) шляхом застосування процедури позасудового звернення стягнення на іпотечне майно на підставі іпотечного договору №531-003/09 від 11.12.2009. У приватній власності позивача залишилися окремі приміщення 1 поверху, сходів 2-го поверху, 3 та 4 поверхи, надбудови будівлі.
4.4. В подальшому Банк продав Товариству з обмеженою відповідальністю «Ласка-інвест», яке в подальшому змінило назву на Товариство з обмеженою відповідальністю «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР», вище вказане нерухоме майно, про що 03.10.2018 був укладений договір купівлі-продажу, в пункті 1.1 якого зазначено, що майно розташоване на земельній ділянці площею 1,1012 га, кадастровий номер 3510100000:37:306:0012.
4.5. Відповідно до договору купівлі - продажу ј частини групи нежитлових приміщень №1 від 18.04.2019 та договору купівлі - продажу групи нежитлових приміщень №2 від 18.04.2019 відповідач-2 продав фізичній особі ОСОБА_1 нежитлові приміщення загальною площею 189,2 кв.м та 1262,6 кв.м відповідно, у п. 1.6. договорів визначено, що майно знаходиться в будівлі, яка розташована на земельній ділянці площею 1,1012 га, кадастровий номер 3510100000:37:306:0012.
4.6. Згідно договорів купівлі-продажу від 23.04.2019 ОСОБА_1 продав відповідачу-3 нерухоме майно загальною площею 189,2 кв.м та 1262,6 кв.м., у пункті 1.4 якого визначено, що воно знаходиться на земельній ділянці.
4.7. Відповідачі 2 та 3 звернулися до відповідача-1 із відповідними заявами про внесення змін до договору оренди землі від 22.09.2009 № 204, мотивуючи тим, що вони є власниками нерухомого майна та просили продовжити строк дії договору оренди до 2029 року.
4.8. Відповідач-1 Рішенням: надав згоду на внесення змін до договору оренди землі №204 від 22.09.2009, а саме додати сторони (орендарів) відповідача-2 та відповідача-3 на умовах спільної оренди земельної ділянки шляхом укладення з кожним з орендарів окремої додаткової угоди до вказаного договору; встановив частки користування земельною ділянкою, які не підлягають окремому відчуженню та виділенню в натурі, у спільному землекористуванні позивача, відповідача-2 та відповідача-3 пропорційно площі приміщень кожного орендаря до загальної площі майнового комплексу; продовжено термін дії договору оренди землі до 01.03.2030 у відповідності до чинного законодавства України.
4.9. На підставі Рішення між відповідачами були укладені спірні додаткові угоди, за умовами яких були внесені відповідні зміни до договору оренди землі.
4.10. Відповідно до частин 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Частиною другою статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Відповідно до Конституції України місцеве самоврядування є правом територіальної громади самостійно вирішувати питання місцевого значення у межах Конституції України і законів держави.
Згідно із частиною першою статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Пунктом 34 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" унормовано, що до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад входить вирішення відповідно до закону питань з врегулювання земельних відносин.
Згідно з частиною десятою статті 59 наведеного Закону акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Частиною першою статті 155 Земельного кодексу України визначено, що у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.
Таким чином, якщо правовий акт індивідуальної дії органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси територіальних громад чи окремих осіб, він визнається недійсним у судовому порядку.
Частиною 5 статті 116 Земельного кодексу України визначено, що земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.
За частиною першою статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Частиною першою статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Відповідно до положень статті 7 частини 3 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
4.11. Отже, у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. З моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 ЗК України. Положеннями частини 4 цього Кодексу передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.
Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.
Подібна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 922/510/19, відступати від якої колегія суддів правових підстав не вбачає.
Виходячи із наведених вище положень законодавства право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки з одночасним із набуттям такого права новим власником об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, оскільки договір оренди землі в силу положень статті 13 Закону України "Про оренду землі" є двостороннім.
4.12. Як вбачається із викладеного, право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється, а набуття такого права новим власником об`єкта нерухомості відбувається в силу прямої вказівки закону. Новий власник об`єкта нерухомості набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.
Отже зміна орендаря відбувається в силу прямої вказівки закону.
Такий же порядок переходу права оренди землі застосовується в силу положень частини 4 статті 120 ЗК України і у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами.
Згідно цієї норми у такому випадку право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.
4.13. Як встановлено судом апеляційної інстанції, відповідачі-2 та -3 набули право власності на частину нерухомого майна за адресою м. Кропивницький, вул. Героїв України (Героїв Сталінграду), 6/13, яке до звернення на нього стягнення та подальшого відчуження належало позивачу. Відповідно до Акту розрахунку ідеальних часток в нежитловій будівлі №6/13 по вул. Героїв України, м. Кропивницький частка ТОВ «АТБ-строй» складає 7/100, частка ТОВ «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» складає 41/100, залишок складає 52/100, а позивач не надав заперечень в частині визначення розміру часток.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що відповідачі 2 і 3 набули право оренди спірної земельної ділянки на тих самих умовах, що і позивач.
4.14. Відтак, виходячи із наведених положень чинного законодавства, відповідачі привели умови вже зміненого в частині орендарів в силу закону договору, у відповідність до тих юридичних обставин, які настали згідно наведених вище положень законодавства.
Приведення умов договору у відповідність до вимог вказаного законодавства, як правильно встановлено судом апеляційної інстанції, не порушує прав позивача в силу прямих норм закону.
4.15. Скасовуючи рішення місцевого господарського суду в частині суд апеляційної інстанції мотивував свою постанову тим, що укладеними відповідачами додатковими угодами до договору оренди землі змінено ряд істотних умов договору та внесено інші зміни: продовжено строк дії договору до 01.03.2030; визначена нова нормативно-грошова оцінка земельної ділянки 19 623 243,05 грн.; визначена орендна плата в розмірі 11% від її нормативно-грошової оцінки 179 879,72 грн. на місяць та встановлено розмір орендної плати кожного з орендарів відповідно їх частки у власності, а саме ПП «Дельта-Сервіс» - 93 537,45 грн, ТОВ «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» - 73 750,68 грн, ТОВ «АТБ-строй» - 12 591,58 грн (в договорі була визначена орендна плата в розмірі 10% нормативно-грошової оцінки); визначено нові умови щодо порядку сплати орендної плати, відповідальності за прострочення оплати; доповнено розділ щодо прав та обов`язків орендаря та порядок поновлення договору оренди земельної ділянки; у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, встановлена сплата у 10-ти денний строк штрафу у розмірі 100% річної орендної плати, встановленої цим договором (у договорі вказана умова відсутня).
При цьому суд апеляційної інстанції виходив із того, що вказані угоди зі сторони позивача, який є третім орендарем спільної земельної ділянки, не були погоджені, угоди не підписані.
4.16. Між тим, із встановлених судами обставин справи не вбачається, що додатковими угодами було визначено обов`язки позивача чи змінено щодо нього умови договору оренди землі.
Як зазначено судом апеляційної інстанції, колегія суддів цього суду погоджується з висновками суду першої інстанції та запереченнями відповідачів, про те, що відповідно до Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видане Виконавчим комітетом Кіровоградської міської ради 20.11.2007 та Свідоцтва про право власності на нежиле приміщення від 05.04.2011, позивач є власником нежилого приміщення загальною площею 8713,0 кв.м та загальною площею 9 475,8 кв.м.
Такі ж самі відомості містяться в Реєстрі речових прав на нерухоме майно, тому, як зазначено судом апеляційної інстанції, твердження позивача, що він є власником цілісного майнового комплексу, не відповідають вище наведеним даним документів про його право власності, та не впливають на право осіб, що набули у власність частину цих нежитлових приміщень, на право оренди земельної ділянки у відповідних частках. 
Із встановлених судами обставин справи вбачається, що оскарженими додатковими угодами визначено виключно права і обов`язки сторін за ними, які вони вправі були визначати на власний розсуд з урахуванням інших умов чинного законодавства щодо розміру часток орендованої землі, відповідно і орендної плати, строку оренди.
З врахуванням наведених положень ст.120 ЗК України відсутні правові підстави вважати, що були внесені зміни до договору, який продовжував діяти стосовно позивача.
У п. 42 рішення Європейського суду з прав людини від 15.11.2007 у справі «Бендерський проти України» зазначено, що Конвенція не гарантує захисту теоретичних та ілюзорних прав, а гарантує захист прав конкретних та ефективних.
4.17. За вказаних обставин не вбачається, що права позивача були порушені, тому у суду апеляційної інстанції не було правових підстав скасовувати рішення місцевого господарського суду.
4.18. Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (рішення у справах "Пономарьов проти України" та "Рябих проти Російської Федерації"), у справі "Нєлюбін проти Російської Федерації", повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію, а сама можливість існування двох точок зору на один предмет не є підставою для нового розгляду, повноваження вищих судів мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.
Згідно із статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Відповідно до частини 4 статті 11 ГПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Отже вказані рішення Європейського суду з прав людини суд касаційної інстанції застосовує у даній справі як джерело права.
Відтак, оскільки доводи, викладені відповідачем-2 у касаційній скарзі щодо порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального права, та доводи відзиву на касаційну скаргу відповідача-1 на касаційну скаргу позивача, знайшли своє підтвердження, а викладені позивачем у касаційній скарзі доводи щодо незаконності постанови суду апеляційної інстанції в частині відмови у позові, та його доводи відзиву на касаційну скаргу відповідача-2 є необґрунтованими, постанову суду апеляційної інстанції належить скасувати, а рішення місцевого господарського суду належить залишити в силі.
4.19. Відповідно до приписів статті 129 частини 4, статті 315 частини 3 пункту "в" Господарського процесуального кодексу України, судові витрати у справі належить покласти на позивача.
Керуючись статтями 301, 308, 312, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР" задовольнити.
Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 15.06.2020 скасувати, а рішення Господарського суду Кіровоградської області від 16.12.2019 у справі № 912/1581/19, залишити в силі.
Касаційну скаргу Приватного підприємства "Дельта-Сервіс" залишити без задоволення.
Стягнути з Приватного підприємства "Дельта-Сервіс" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР" 11 526 (одинадцять тисяч п`ятсот двадцять шість) грн. 00 коп. витрат на сплату судового збору за подання касаційної скарги.
Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          Г.М. Мачульський

Судді                                                                                                    К.М. Пільков

Є.В. Краснов