П О С Т А Н О В А

 
І М Е Н Е М  У К Р А Ї Н И
8 вересня 2020 року
м. Київ
Справа № 920/418/19
Провадження № 12-38гс20
Велика Палата Верховного Суду у складі:
головуючого судді Князєва В. С.,
судді-доповідача Рогач Л. І.,
суддів Антонюк Н. О., Анцупової Т. О., Бакуліної С. В., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Гриціва М. І., Гудими Д. А., Данішевської В. І., Єленіної Ж. М., Золотнікова О. С., Кібенко О. Р., Лобойка Л. М., Прокопенка О. Б., Пророка В. В., Ситнік О.М., Ткачука О. С., Уркевича В. Ю., Яновської О. Г., 
за участю секретаря судового засідання Салівонського С. П.,
розглянула в судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Рітейл Девелопмент» (далі - ТОВ «Рітейл Девелопмент») на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14 січня 2020 року (судді Яковлєв М. Л., Коробенко Г. П., Шаптала Є. Ю.) у справі № 920/418/19 за позовом Верхньосироватської сільської ради Сумського району Сумської області (далі - Сільрада) до ТОВ «Рітейл Девелопмент», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Головного управління Держгеокадастру у Сумській області, про розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
1.Зміст та обґрунтування позовних вимог
1.1. У квітні 2019 року Сільрада звернулася до Господарського суду Сумської області з позовом до ТОВ «Рітейл Девелопмент» про розірвання договору оренди землі від 19 січня 2018 року на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 13,1252 га з кадастровим номером 5924782900:05:005:0533, укладеного Головним управлінням Держгеокадастру у Сумській області та ТОВ «Рітейл Девелопмент» (далі - Договір), та зобов`язання повернути зазначену земельну ділянку. 
1.2. На обґрунтування вимог позивач послався на пункт 36 Договору, згідно з яким перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для розірвання Договору, та зазначив про зміну власника цієї земельної ділянки внаслідок набуття права власності на неї позивачем.
1.3. 21 серпня 2019 року Сільрада подала заяву про уточнення позовних вимог, в якій просила розірвати Договір, зобов`язати ТОВ «Рітейл Девелопмент» повернути земельну ділянку, відновивши становище, яке існувало, шляхом демонтажу незаконно збудованих споруд. 
1.4. Ухвалою Господарського суду Сумської області від 27 серпня 2019 року відмовлено Сільраді у задоволенні заяви про поновлення строку для подання заяви про уточнення позовних вимог, вказану заяву залишено без розгляду. 
2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Сумської області від 27 серпня 2019 року у задоволенні позову Сільради відмовлено.
2.2. Суд першої інстанції виходив з того, що підстави для розірвання договору оренди відсутні, оскільки зміна власника спірної земельної ділянки, що орендується відповідачем під господарськими будівлями та дворами, не може бути самостійною та достатньою підставою для розірвання договору оренди землі від 19 січня 2018 року та зобов`язання відповідача повернути вказану земельну ділянку за обставин одержання її відповідачем у користування у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, що розташоване на ній, без чого існування такого нерухомого майна та його використання є неможливим.
2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 14 січня 2020 року рішення Господарського суду Сумської області від 27 серпня 2019 року скасовано, прийнято нове рішення, яким позовні вимоги Сільради задоволено, розірвано договір оренди землі від 19 січня 2018 року, укладений Головним управлінням Держгеокадастру у Сумській області та ТОВ «Рітейл Девелопмент», зобов`язано відповідача повернути Сільраді орендовану земельну ділянку. 
2.4. Суд апеляційної інстанції зазначив, що відповідно до пункту 36 Договору перехід права власності на землю до будь-якої особи є підставою для його розірвання, що відповідає положенням Закону України «Про оренду землі»; оскільки до Сільради перейшло право власності на передану в оренду відповідачу земельну ділянку, а згоди щодо зміни умов цього Договору сторони не досягли, наявні правові підстави для задоволення позову про розірвання Договору оренди земельної ділянки від 19 січня 2018 року та, як наслідок, про задоволення позовних вимог щодо зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку, у зв`язку з тим, що вони є похідними від вимоги про розірвання Договору.  
2.5. Крім того, розірвання Договору не порушує права власності на майно, яке виникло у відповідача на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 7 березня 2017 року та знаходилося на спірній земельній ділянці, та не позбавляє відповідача права на укладання з новим власником договору оренди, а у разі недосягнення згоди - права звернутися до суду з відповідним позовом. 
2.6. Також апеляційний суд врахував, що в матеріалах справи міститься копія протоколу № 11 засідання тимчасово створеної комісії Верхньосироватської сільської ради від 23 липня 2019 року, в якому вказано, що на спірній земельній ділянці незаконно збудовано споруди, тобто, орендована земельна ділянка використовується не за призначенням, з порушенням вимог чинного законодавства.
3. Короткий зміст касаційної скарги, надходження справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду
3.1. У січні 2020 року ТОВ «Рітейл Девелопмент» звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просило скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 14 січня 2020 року і залишити в силі рішення Господарського суду Сумської області від 27 серпня 2019 року.
3.2. За доводами касаційної скарги суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги Сільради про розірвання договору оренди земельної ділянки, неправильно застосував положення статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 32 Закону України «Про оренду землі» чим порушив право ТОВ «Рітейл Девелопмент» як власника нерухомого майна.
3.3. Скаржник зазначив, зокрема, що, укладаючи Договір, ТОВ «Рітейл Девелопмент» виходило з того, що положення пункту 36 Договору щодо визначення обставин переходу права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізації юридичної особи орендаря як підстави для розірвання Договору, можуть бути застосовані виключно в разі активних дій самого відповідача і за його волевиявлення, тобто у разі, якщо відповідач здійснить відчуження власної нерухомості чи реорганізацію товариства. 
3.4. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 28 лютого 2020 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Рітейл Девелопмент» на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14 січня 2020 року, зупинив виконання вказаної постанови до закінчення її перегляду в касаційному порядку, призначив справу до розгляду у судовому засіданні, надав учасникам строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
3.5. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 26 травня 2020 року справу № 920/418/19 разом із вказаною касаційною скаргою передав на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини третьої статті 302 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
3.6. Передаючи справу, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду зазначив про необхідність відступити від висновку, викладеного в постанові Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 15 квітня 2020 року у справі № 626/601/19 про розірвання договору оренди землі щодо застосування частини другої статті 651 ЦК України в частині моменту виникнення підстав для захисту права, із якого випливає, що підстава для захисту права позивача виникла тоді, коли відповідач своєю відмовою розірвати спірний договір оренди землі створив перешкоди реалізації позивачем належного йому права вимагати такого розірвання. 
3.7. Такий висновок щодо застосування норм права викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду після подання касаційної скарги ТОВ «Рітейл Девелопмент».
3.8. Однак Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду з посиланням, зокрема, на постанову Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17 зазначив про те, що невикористання стороною спору процедури його позасудового врегулювання не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішення існуючого конфлікту у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України.
4. Позиція учасників справи
4.1. Головне управління Держгеокадастру у Сумській області у відзиві на касаційну скаргу просило залишити її без задоволення, а постанову Північного апеляційного господарського суду від 14 січня 2020 року - без змін з огляду на її законність та обґрунтованість, зазначивши, що Сільрада як новий власник землі скористалася своїм правом на розірвання Договору, що прямо передбачено його умовами.
5. Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
5.1. 19 січня 2018 року відповідач як орендар та третя особа як орендодавець, уклали Договір, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 13,1252 га з кадастровим номером - 5924782900:05:005:0533 для іншого сільськогосподарського призначення, яка розташована за межами населених пунктів на території Верхньосироватської сільської ради Сумського району Сумської області.
5.2. Згідно із пунктом 2 Договору в оренду передається земельна ділянка державної власності сільськогосподарського призначення загальною площею 13,1252 га, кадастровий номер - 5924782900:05:005:0533 (під господарськими будівлями та дворами).
5.3. У відповідності до пункту 3 Договору на земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна, які належать відповідачу на праві приватної власності згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 18130659247): корівник - площа 1592,9 кв. м, А; корівник - площа 1474,7 кв. м, Б; телятник - площа 1461,0 кв. м, В; корівник - площа 1555,8 кв. м, Г; підстанція - площа 27,6 кв. м, Д; санпропускник -площа 32,5 кв. м, Е; молочний блок - площа 216,2 кв. м, Ж; силосна траншея - площа 695,6 кв. м, Г; башта Рожновського -1 шт., ІГ.
5.4. Право власності виникло у відповідача на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного відповідачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрокомбінат «Маяк» 7 березня 2017 року, у пункті 1.2 якого визначено, що відчужуваний виробничий комплекс знаходиться на орендованій земельній ділянці площею 13,1252 га, кадастровий номер 5924782900:05:005:0533, на території Верхньосироватської сільської ради Сумського району Сумської області, що підтверджується договором оренди землі, укладеним Сумською районною державною адміністрацією та продавцем 8 січня 2009 року, зареєстрованим у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастрі при Держкомземі України» 27 квітня 2009 року за № 0409611300838.
5.5. Договір укладено строком на 7 років. Після закінчення строку дії Договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 Договору).
5.6. Згідно із пунктами 9, 11 Договору річна орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності орендаря та становить 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає: земельна ділянка площею 13,1252 га, кадастровий номер 5924782900:05:005:0533 (під господарськими будівлями та дворами) - 51 907,28 грн. Орендна плата вноситься на рахунок Верхньосироватської сільської ради, відкритий у Головному управлінні Державної казначейської служби України в Сумському районі Сумської області.
5.7. Пунктом 33 Договору передбачено, що дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених цим договором та внаслідок випадкового зношення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
5.8. Згідно з пунктом 34 Договору умовами розірвання договору землі в односторонньому порядку є: недотримання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі»та припинення договору оренди землі шляхом його розірвання відповідно до вимог статті 31 Закону України «Про оренду землі»; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається в разі систематичної (протягом 3 місяців підряд) несплати орендарем орендної плати.
5.9. Пунктом 36 Договору визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для розірвання договору.
5.10. За пунктом 18 Договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому від одержав її в оренду.
5.11. Суди з`ясували, що 19 січня 2018 року вказана земельна ділянка була передана відповідачу за актом приймання-передачі земельної ділянки.
5.12. Листом від 4 березня 2019 року позивач повідомив відповідача про передачу земельної ділянки з державної власності у комунальну власність територіальної громади. Станом на момент подачі позивачем цього позову відповідач відповіді на лист від 4 березня 2019 року не надав.
5.13. Рішенням Сільради сьомого скликання двадцять четвертої сесії від 14 березня 2019 року, прийнятим відповідно до пункту 34 статей 26, 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статей 2, 4, 32 Закону України «Про оренду землі», статей 93, 148-1 ЗК України та пунктів 33, 36 Договору, вирішено звернутися до суду щодо його розірвання.
5.14. Листом від 3 травня 2019 року № 5-01 ТОВ «Рітейл Девелопмент» звернулося до Сільради з пропозицією внести зміни до Договору оренди землі у зв`язку з переходом до позивача права розпорядження земельною ділянкою. До листа відповідач додав проект додаткової угоди.
6. Мотиви, якими керується Велика Палата Верховного Суду, та застосоване нею законодавство
Щодо відступу від правового висновку, викладеного у постанові Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 15 квітня 2020 року у справі № 626/601/19 у частині моменту виникнення підстав для захисту права. 
6.1. Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши наведені в касаційній скарзі доводи, Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.
6.2. Судовий захист є одним із найефективніших правових засобів захисту інтересів фізичних та юридичних осіб. Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 4 листопада 1950 року (далі - Конвенція) кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. 
6.3. За змістом частини дев`ятої статті 93 ЗК України та частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
6.4. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
6.5. Частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
6.6. Підстави для зміни або розірвання договору передбачені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним у частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
6.7. Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).
6.8. Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.
6.9. Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
6.10. Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
6.11. Законодавець у певних правовідносинах може передбачити порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Наприклад, статтею 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) врегульовано порядок зміни розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
6.12. Водночас те, що сторона договору не скористалася процедурою позасудового врегулювання питання зміни чи розірвання договору, навіть коли порядок здійснення такої процедури врегульовано законодавчо, не позбавляє таку сторону можливості належним чином реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України. 
6.13. Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) для захисту права, та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.
6.14. Така позиція у подібних правовідносинах викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17 та від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18. 
6.15. У постанові Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 15 квітня 2020 року у справі № 626/601/19 про розірвання договору оренди землі у зв`язку зі зміною власника земельної ділянки, колегія суддів Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вказала про те, що підстава для захисту права позивача у спірних правовідносинах виникла тоді, коли відповідач своєю відмовою розірвати спірний договір оренди землі створив перешкоди реалізації позивачем належного йому права вимагати такого розірвання. 
6.16. Ураховуючи викладене вище, положення частини другої статті 16 та частини другої статті 651 ЦК України, Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне відступити від висновку, викладеного в постанові Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 15 квітня 2020 року у справі № 626/601/19 про розірвання договору оренди землі у зв`язку зі зміною власника земельної ділянки, у частині того, що підстава для захисту права позивача у спірних правовідносинах виникла тоді, коли відповідач своєю відмовою розірвати спірний договір оренди землі створив перешкоди реалізації позивачем належного йому права вимагати такого розірвання.
6.17. Велика Палата Верховного Суду ще раз наголошує на тому, що реалізація позивачем належного йому права вимагати в судовому порядку розірвання договору оренди землі залежить від настання чи ненастання обставин, які зумовлюють виникнення такого права в силу положення договору чи вказівки закону і пов`язується з моментом виникнення таких обставин. Що ж до питання про наявність чи відсутність підстав для захисту права позивача у спірних правовідносинах, то вони пов`язані з існуванням чи відсутністю тих обставин, які мають наслідком зміну чи припинення відповідних договірних відносин у судовому порядку.
Щодо розгляду справи по суті
6.18. Стаття 317 ЦК України надає власнику права володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом власності. 
6.19. Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
6.20. Тож при укладанні договору оренди землі до орендаря переходить право володіти і користуватися об`єктом власності, а право розпоряджатися зберігається за власником. Тому власник може на власний розсуд розпорядитись об`єктом і передати право власності на нього іншій особі. 
 
6.21. Відповідно до статті 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення про перехід права власності від держави до територіальної громади або навпаки підлягає опублікуванню у друкованих засобах масової інформації місцевої сфери розповсюдження із зазначенням кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки. За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.
6.22. Частиною третьою статті 9 Закону України «Про оренду землі» також визначено, що до нового власника орендованої земельної ділянки переходять права та обов`язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки. 
6.23. Тож чинне законодавство передбачає, що у договорі оренди землі може бути замінено як орендаря, так і орендодавця, і зміст наведеного законодавчого регулювання є спрямованим на збереження попередніх існуючих орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку чи реорганізації орендаря. 
 
6.24. При відчуженні орендованої земельної ділянки попередній власник вибуває із орендних відносин, а новий власник має право і водночас зобов`язаний стати орендодавцем за договором оренди. При цьому законом встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.
 
6.25. За змістом статей 30 та 31 Закону України «Про оренду землі» зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір оренди землі припиняється з підстав, наведених у частині першій статті 31 Закону України «Про оренду землі», а також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
6.26. Разом з тим частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24, 25 вказаного Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
6.27. Згідно з частиною четвертою статті 32 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
6.28. Як встановлено судами та не заперечується сторонами спору, умовами Договору обумовлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для його розірвання (пункт 36 Договору), а згідно з наказом Головного управління Держгеокадастру у Сумській області № 18-9638/16-18-СГ, виданим 6 грудня 2018 року, орендована за Договором земельна ділянка була передана у комунальну власність територіальної громади Сільради, що вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
6.29. Таким чином, земельна ділянка, яка є предметом спірного Договору, була переведена з державної у комунальну власність, а позивач, як орган, уповноважений представляти власника в орендних правовідносинах, став її орендодавцем та стороною договору в силу законодавчих приписів.
6.30. Апеляційний суд, задовольняючи позовні вимоги Сільради про розірвання Договору, дійшов висновку, що Сільрада, набувши право власності на орендовану земельну ділянку та ставши орендодавцем за Договором, вправі ініціювати лише з цих самих підстав припинення договірних відносин у відповідності до пункту 36 цього Договору.
6.31. Однак перехід права власності на орендовану земельну ділянку для орендодавця цієї земельної ділянки не є сам по собі безумовним правоприпиняючим юридичним фактом, а вказує на відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв`язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди. Також зміна власника орендованої земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що цим порушується, не визнається чи оспорюється суб`єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди.
6.32. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, не спричиняє автоматичного припинення спірних договірних правовідносин, а лише створює правову ситуацію, у якій виникає право вимагати судового захисту шляхом розірвання договору у сторони договору, для якої настали відповідні підстави через зміну фактичних обставин. 
6.33. Тож після зміни власника земельної ділянки Договір не припинив свою дію, натомість Сільрада в силу вимог закону набула статусу орендодавця у триваючих правовідносинах оренди разом із належними орендодавцю за Договором правами та обов`язками. 
6.34. Відповідно до частини першої статті 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійснені цивільних прав особа повинна додержуватись моральних засад суспільства.
6.35. Принципи справедливості, добросовісності та розумності - одні з керівних засад цивільно-правового регулювання суспільних відносин, які визначають характер поведінки учасників з точки зору необхідності сумлінного здійснення ними своїх цивільних прав і виконання цивільних обов`язків, а також права та інтереси інших учасників з метою недопущення їх порушення, закріплення можливості адекватного захисту порушеного права або інтересу.
6.36. Суди з`ясували, що на орендованій земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна, які належать ТОВ «Рітейл Девелопмент» на праві приватної власності. 
6.37. Частиною першою статті 377 ЦК України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Подібні положення закріплює й частина перша статті 120 ЗК України, за змістом до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
6.38. Положення вказаних статей не передбачають безумовне пріоритетне право оренди ТОВ «Рітейл Девелопмент» земельної ділянки, на якій розташоване належне йому на праві власності майно, однак, вочевидь, укладаючи Договір за встановлених судами обставин, позивач мав на меті узаконення користування земельною ділянкою, враховуючи правомірні очікування на вільний доступ до свого майна та можливість його використання. Вказані вище норми, як і положення Договору, не позбавляють ТОВ «Рітейл Девелопмент» права користуватися орендованою земельною ділянкою на тих самих умовах, що мали місце до зміни власника землі .
6.39. Стаття 27 Закону України «Про оренду землі» визначає, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
6.40. Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) у своїх рішеннях неодноразово наголошував, що втручання держави у право особи на мирне володіння своїм майном (у тому числі внаслідок постановлення судового рішення) є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного інтересу», при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Це поняття має широке значення, втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
6.41. Втручання держави в право особи на мирне володіння своїм майном повинно здійснюватися з дотриманням принципу «пропорційності» - «справедливої рівноваги (балансу)» між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» не означає обов`язкового досягнення соціальної справедливості в кожній конкретній справі, а передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. 
6.42. Вимога законності, яка випливає з Конвенції, означає вимогу дотримання відповідних положень національного закону і принципу верховенства права (див. рішення у справі «Ентріч проти Франції» (Hentrich v. France) від 22 вересня 1994 року, серія А, № 296-A, с. 19л-20, п. 42). Хоча проблему тлумачення національного законодавства мають вирішувати передусім національні органи влади, зокрема, суди, завдання Суду полягає в тому, щоб з`ясувати, чи не суперечить результат такого тлумачення положенням Конвенції (див. рішення у справі «Кушоґлу проти Болгарії» (Kushoglu v. Bulgaria) від 10 травня 2007 року, № 48191/99, п. 50).
6.43. Відтак ТОВ «Рітейл Девелопмент» як орендар, яке вчинило усі дії, які від нього вимагалися, та у межах процедур, встановлених законодавством України, використовувало на умовах договору оренди земельну ділянку державної власності, ураховуючи те, що на цій земельній ділянці знаходиться майно, належне йому на праві приватної власності, не має нести негативних наслідків у вигляді розірвання договору на вимогу іншої сторони лише у зв`язку з передачею цієї земельної ділянки у комунальну власність.
6.44. Велика Палата Верховного Суду наголошує, що право сторони договорузвернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин. 
6.45. З огляду на наведені вище норми законодавства, умови договору оренди та фактичні обставини справи, встановлені судами, та підстави поданого позову, Велика Палата Верховного Суду вважає обґрунтованими висновки суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог.
7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
7.1. Положеннями статті 300 ГПК України передбачено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
7.2. Відповідно до частини першої статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини (частина четверта статті 311 Кодексу).
7.3. За змістом частини першої статті 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
7.4. З огляду на наведені вище приписи, здійснюючи перегляд судових рішень у межах доводів касаційної скарги у порядку, передбаченому статтею 300 ГПК України, постанову Північного апеляційного господарського суду від 14 січня 2020 року у справі № 920/418/19 слід скасувати, а рішення Господарського суду міста Києва від 27 серпня 2019 року слід змінити в його мотивувальній частині з підстав, викладених у цій постанові.
8. Щодо судового збору
8.1. За змістом частини четвертої статті 129 ГПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови у задоволенні позову покладаються на позивача.
8.2. Зважаючи на висновок Великої Палати Верховного Суду про часткове задоволення касаційної скарги, судові витрати, понесені ТОВ «Рітейл Девелопмент» у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на позивача.
Керуючись статтями 308, 311, 312, 314, 315, 317 ГПК України, Велика Палата Верховного Суду
 
П О С Т А Н О В И Л А :
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Рітейл Девелопмент» задовольнити частково.
Постанову Північного апеляційного господарського суду від 14 січня 2020 року у справі № 920/418/19 скасувати.
Рішення Господарського суду Сумської області від 27 серпня 2019 року у справі № 920/418/19 змінити у мотивувальній частині, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови. У решті рішення Господарського суду Сумської області від 27 серпня 2019 року залишити без змін.
Стягнути з Верхньосироватської сільської ради Сумського району Сумської області (42351, с. Верхня Сироватка, пл. Козацької Слави, 2, код ЄДРПОУ 37970621) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Рітейл Девелопмент» (40000, м. Суми, вул. Супруна, 3а, ЄДРПОУ 40700150) 7684 (сім тисяч шістсот вісімдесят чотири) грн судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя	 	 	В. С. Князєв	
Суддя-доповідач 	 	 	Л. І. Рогач	
Судді:                                	Н. О. Антонюк                                                	 	О. С. Золотніков	
 	Т. О. Анцупова	 	О. Р. Кібенко	
 	С. В. Бакуліна                                               	 	Л. М. Лобойко                                               	
 	В. В. Британчук                                              	 	О. Б. Прокопенко	
 	Ю. Л. Власов 	 	В. В. Пророк	
 	М. І. Гриців	 	О. М. Ситнік	
 	Д. А. Гудима	 	О. С. Ткачук	
 	В. І. Данішевська	 	В. Ю. Уркевич	
 	Ж. М. Єленіна	 	О. Г. Яновська