Постанова
Іменем України
07 грудня 2020 року
м. Київ
справа № 640/5896/15-ц
провадження № 61-3115св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Висоцької В. С. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Фаловської І. М.
 
учасники справи:
позивач (відповідач за зустрічним позовом) - публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк», 
відповідач (позивач за зустрічним позовом) - ОСОБА_1 ,
третя особа (відповідач за зустрічним позовом) - ОСОБА_2 , 
третя особа - Беляєва Олена Володимирівна , 
 
розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк», яке є правонаступником публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Київського районного суду м. Харкова від 07 червня 2016 року складі судді Сенаторова В. М. та постанову Харківського апеляційного суду                     від 23 січня 2020 року у складі колегії суддів Яцини В. Б., Кіся П. В., Хорошевського О. М.,
 
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2015 року публічне акціонерне товариство «Укрсрцбанк» (далі -            ПАТ «Укрсоцбанк», банк) звернулося до ОСОБА_1 , треті особи:             ОСОБА_2 , Беляєва О. В. , з позовом, в якому просило: визнати ОСОБА_1 іпотекодавцем за договором іпотеки від 13 вересня 2007 року; звернути стягнення на нерухоме майно - на квартиру АДРЕСА_1 ; задовольнити за рахунок іпотечного майна вимоги ПАТ «Укрсоцбанк» за кредитною заборгованістю станом на 19 березня 2015 року у розмірі 1 002 066,70 грн; визначити спосіб реалізації предмета іпотеки у вигляді продажу предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів, при цьому зазначити, що початкова ціна встановлюється на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки майна у виконавчому провадженні.
Позов мотивовано тим, що 13 вересня 2007 року між акціонерно-комерційним банком «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ОСОБА_2 укладено кредитний договір, за умовами якого банк надав позичальнику у тимчасове користування на умовах строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у розмірі 595 900 грн з кінцевим терміном повернення 10 вересня 2022 року, зі сплатою 14,25 % річних. Додатковою угодою № 1 від 14 жовтня 2008 року до кредитного договору відсоткову ставку з 31 липня 2008 року встановлено у розмірі 20 % річних.
У забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 13 вересня 2007 року між банком та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого іпотекодавець передав в іпотеку банку нерухоме майно, а саме: майнові права на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_2 , що належали              ОСОБА_2 на підставі договору № 7 про пайову участь у будівництві                від 22 грудня 2005 року, що укладений між ОСОБА_2 та корпорацією «Харківбуд», а також документу, що підтверджує фінансування ОСОБА_2 будівництва за рахунок власних коштів.
12 березня 2015 року банку стало відомо, що предмет іпотеки продано ліквідатором в процедурі банкрутства повного товариства «Седякін і Ко», учасником якого є ОСОБА_2 , з метою задоволення вимог його кредиторів.
Ліквідатором Бєляєвою О. В. 01 вересня 2014 року здійснено продаж цього майна ОСОБА_1 , який отримав свідоцтво на право власності на квартиру АДРЕСА_1 та став її набувачем. При цьому вартість предмету іпотеки та умови продажу з ПАТ «Укрсоцбанк» як іпотекодержателем не погоджувалась, сплачені кошти іпотекодержатель - ПАТ «Укрсоцбанк» не отримав, тому основне зобов`язання іпотекодавця повернути кредит та сплатити проценти - залишилося не виконаним.
На даний час іпотекодавцем є власник предмету іпотеки ОСОБА_1 , оскільки обтяження предмету іпотеки слідує за іпотекою відповідно до змісту частини п`ятої статті 3, 17 Закону України «Про іпотеку», до припинення основного зобов`язання за кредитним договором, що укладений між                    ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 . 
Оскільки до ОСОБА_1 перейшли всі права на нерухоме майно, то він також набув обов`язки іпотекодавця, якими обтяжене це майно.
Станом на 19 березня 2015 року заборгованість ОСОБА_2 перед                       ПАТ «Укрсоцбанк» за кредитним договором від 13 вересня 2007 року становить 1 002 066,70 грн.
Посилаючись на частину першу статті 23 Закону України «Про іпотеку», банк звернувся до суду з відповідним позовом про визнання ОСОБА_1 іпотекодавцем за договором іпотеки від 13 вересня 2007 року, звернення стягнення на нерухоме майно - на квартиру 
АДРЕСА_3 .
 
Короткий зміст зустрічних позовних вимог
У червні 2015 року ОСОБА_1 подав зустрічний позов до                             ПАТ «Укрсоцбанк», ОСОБА_2 , в якому просив визнати договір іпотеки від 30 вересня 2007 року недійсним, як такий, що укладений з порушенням             статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору).
Зустрічний позов мотивовано тим, що згідно іпотечного договору предметом іпотеки є майнові права на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_2 , проте Законом України «Про іпотеку» станом на день укладення договору іпотеки не було передбачено можливості передачі в іпотеку майнових прав, що не відповідає визначеним у частині першій статті 203 ЦК України загальним вимогам для чинності правочину.
Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору) встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. Отже, предметом правового регулювання Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» є відносини, що виникають з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору, що був укладений 30 вересня 2007 року між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 .
Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25 грудня 2008 року, яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку».
Таким чином, станом на 30 вересня 2007 року під час укладення іпотечного договору були порушені положення статті 5 Закону України від 5 червня             2003 року N 898-ІУ «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору), що є підставою для визнання договору іпотеки недійсним.  
 
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій                                   
Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 07 червня 2016 року у задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк» відмовлено.
Зустрічний позов ОСОБА_1 до ПАТ «Укрсоцбанк», ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки недійсним задоволено.
Визнано іпотечний договір, укладений 30 вересня 2007 року між акціонерно-комерційним банком «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 , недійсним.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Відмовляючи у задоволенні первісного позову банку, суд першої інстанції виходив з того, що предмет іпотеки відчужено у процесі ліквідаційної процедури боржника, на час придбання спірного майна  ОСОБА_1 воно не було обтяжено іпотекою. Відповідач придбав житлове приміщення, яке не було предметом іпотеки, тому не набув прав і обов`язків іпотекодавця. Банк мав право оспорювати діяльність ліквідатора або правомірність віднесення спірної квартири до ліквідаційної маси і це питання підлягало вирішенню в порядку, визначеному Законом України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом», однак не скористався ним.
Задовольняючи зустрічний позов ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що при укладенні договору іпотеки були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції на час виникнення спірних правовідносин), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки. Крім того суд послався на правову позицію, висловлену Верховним Судом України у справі № 6-8цс13                       від 17 квітня 2013 року.
Справа розглядалась апеляційним судом двічі.
Рішенням апеляційного суду Харківської області від 22 вересня 2016 року апеляційну скаргу ПАТ«Укрсоцбанк»задоволено частково. Рішення суду першої інстанції в частині задоволення зустрічного позову  ОСОБА_1 про визнання договору іпотеки недійсним скасовано з ухваленням у цій частині нового рішення у цій частині про відмову у задоволенні заявлених                 ОСОБА_1 вимог.
В іншій частині судове рішення залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року касаційні скарги  ОСОБА_1  та ПАТ «Укрсоцбанк» задоволено частково. Рішення апеляційного суду Харківської області від 22 вересня 2016 року скасовано з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Ухвалою Харківського апеляційного суду від 21 грудня 2019 року за заявою акціонерного товариства «Альфа-Банк» залучено цей банк до участі у справі у якості правонаступника ПАТ «Укрсоцбанк».
За результатами нового апеляційного розгляду, постановою Харківського апеляційного суду від 23 січня 2020 року апеляційну скаргу ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк» задоволено частково. Рішення суду першої інстанції скасовано з ухваленням нового рішення, яким у задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», відмовлено з інших підстав. У задоволенні зустрічного позову відмовлено. 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що  ОСОБА_2 , виступив у даній справі іпотекодавцем майнових прав за спірним договором іпотеки, тим самим надав згоду на передачу в іпотеку майнових прав на незавершені будівництвом квартири, яке у майбутньому стане його власністю. Спірним договором іпотеки в іпотеку були передані майнові права, щодо яких сторони домовились на майбутнє укласти додатковий договір, коли буде збудована квартира та вона стане власністю іпотекодавця. Сама по собі та обставина, що положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції від 05 червня  2003 року) не передбачали, що предметом іпотеки не можуть виступати майнові права, не може бути безумовною підставою для визнання недійсним вказаного спірного договору.
Виходячи зі змісту спірного договору іпотеки, який не порушує прав та обов`язків третіх осіб, та статтю 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка діяла на день його укладання договору, норма якої не містила прямої заборони щодо використання майнових прав в якості предмету іпотеки, у даному випадку домовленість сторін договору іпотеки про надання в іпотеку майнових прав не вийшла поза межі вказаних норм статей 6, 203, 215                     ЦК України. 
Суд апеляційної інстанції врахував висновки щодо застосування відповідних норм права, які висловлені у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 04 липня 2018 року справа              № 520/10060/16-ц (провадження № 61-5085сво18), дійшов висновку, що ОСОБА_1 не спростовував презумпцію правомірності договору іпотеки, а отже правові підстави для задоволення заявлених ним вимог про визнання договору іпотеки недійсним відсутні. 
Відмовляючи у задоволенні первісного позову банку, суд апеляційної інстанції виходив з того, що за умовами договору іпотеки його предметом були майнові права на незбудоване нерухоме майно, і за домовленістю сторін цей предмет іпотеки після закінчення будівництва та набуття ОСОБА_2 права власності на квартиру, перетворюється у інший предмет іпотеки - зазначену квартиру, стосовно якого сторони домовилися укласти відповідний додатковий договір, із реєстрацією цього нового предмету іпотеки.
Майнові права на незбудовану квартиру, які передбачені договором про пайову участь в будівництві, за своїм змістом є передбаченим цим договором майновим правом очікування на закінчення будівництва та введення будинку до експлуатації, яке згодом реалізується у право власності. Той факт, що за умовами пункту 1.9 іпотечного договору після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, після оформлення та реєстрації в установленому порядку права власності на нього іпотекодавцем збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки, не звільняє сторони він обов`язку укласти додатковий договір іпотеки, а лише свідчить про домовленість сторін на майбутнє укласти додатковий договір щодо заміни предмета іпотеки з майнових прав на отримання в майбутньому право власності на квартиру - на це нерухоме майно, які буде збудоване за кошти позичальника. 
Згідно з частинами першою, другою статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
За відсутності у матеріалах справи додаткового іпотечного договору, який  ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 домовились укласти у нотаріальній формі, суд апеляційної інстанції виходив з того, що банк всупереч передбаченому статтями 12, 81 ЦПК України процесуальному обов`язку не довів, що у відповідача ОСОБА_1 , як добросовісного, за недоведеності іншого, покупця квартири АДРЕСА_4 , яка складається з двох кімнат загальною площею             76 кв. м, що відрізняється від розміру майнових прав, переданих в іпотеку, 76,67 кв. м, яка ніколи не була зареєстрованим предметом іпотеки, - виникли обов`язки іпотекодавця за вказаним вище іпотечним договором, а у                      ПАТ «Укрсоцбанк» - права іпотекодержателя цієї нерухомості.  
За таких обставин, апеляційний суд відмовив у задоволенні позовних вимог банку за недоведеністю.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі АТ «Альфа-Банк», не погоджуючись з висновками судів попередніх інстанції, посилаючись на порушення судами норм матеріального і процесуального права, просить скасувати ухвалені у справі рішення та задовольнити первісний позов банку про визнання наступного набувача іпотекодавцем та звернення стягнення на предмет іпотеки.ю а також відмовити у задоволенні зустрічного позову. 
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 31 жовтня 2019 року у справі №644/1793/16-ц, у постановах Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі №6-2467цс15, від 15 травня 2013 року у справі №6-36цс13,                        від 03 квітня 2013 року у справі №6-21цс13, від 12 червня 2013 року у справі №6-45цс13, від 04 вересня 2013 року у справі №6-72цс13, від 25 вересня             2013 року у справі №6-70цс13, від 25 вересня 2013 року у справі №6-91цс13,           від 25 вересня 2013 року у справі №6-85цс13, від 02 жовтня 2013 року у справі №6-98цс13 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Згідно з постановами Верховного Суду України від 03 квітня 2013 року у справі №6-21цс13, від 12 червня 2013 року у справі №6-45цс13, майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.
Згідно із частиною другою статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.
У постановах Верховного Суду України від 30 січня 2013 року у справі №6-168цс12, від 04 вересня 2013 року у справі №6-51цс13, воно більш деталізоване: майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Дією, що підтверджує набуття майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, слід, зокрема, вважати виконання замовником свого грошового зобов`язання за договором будівельного підряду (наприклад повну сплату вартості об`єкта будівництва) (постанова Верховного Суду України                        від 15 травня 2013 року у справі №6-36цс13) чи виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою або договором пайової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку, а саме - повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата) (постанови Верховного Суду України від 03 квітня 2013 року у справі №6-21цс13, від 12 червня               2013 року у справі №6-45цс13, від 04 вересня 2013 року у справі №6-72цс13,  від 25 вересня 2013 року у справі №6-70цс13, від 02 жовтня 2013 року у справі №6-98цс13).
Передача в іпотеку майнових прав на об`єкт будівництва без згоди особи (зокрема інвестора), яка вчинила необхідні дії, спрямовані на набуття майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, або для набуття права власності на кінцевий об`єкт будівництва, порушує її права та не відповідає вимогам статті  583 ЦК України і статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (постанови Верховного Суду України від 25 вересня 2013 року у справі №6-91цс13, від 25 вересня 2013 року у справі №6-85цс13,   від 02 жовтня 2013 року у справі №6-98цс13).
Частиною третьою статті 16 Закону України «Про іпотеку» №898-1V встановлено, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.  У зв`язку з чим внесення змін до іпотечного договору щодо предмета іпотеки не потрібно.
ОСОБА_2 після вводу будинку в експлуатацію оформлено право власності на квартиру, однак від укладення додаткової угоди до договору іпотеки, якою необхідно було змінити предмет іпотеки з майнових прав на квартиру, ОСОБА_2 ухилявся саме для того, щоб незаконно реалізувати предмет іпотеки в процедурі банкрутства повного товариства «Седякін і Ко», що позбавило АТ «Укрсоцбанк» можливості зареєструвати у встановленому законом порядку зміни щодо обтяження нерухомого майна.
Аналіз вищевказаних нормативних актів надає законних підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки.
Вирішуючи вимоги первісного позову, суд апеляційної інстанції не врахував, що ліквідатором Бєляєвою О. В. 01 вересня 2014 року було здійснено продаж спірного майна ОСОБА_1 , який отримав свідоцтво на право власності на квартиру АДРЕСА_2 та став її набувачем. При цьому вартість предмету іпотеки та умови продажу з банком як іпотекодержателем не погоджувалась, сплачені кошти іпотекодержатель - банк не отримав, тому основне зобов`язання іпотекодавця повернути кредит та сплатити проценти - залишилося не виконаним.
Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 22 червня 2015 року скасовано ухвалу господарського суду Харківської області                   від 24 вересня 2014 року у справі № 922/2576/14 про визнання банкрутом повного товариства «Седякін і Ко» як безпідставну, а провадження у справі було припинено.
Таким чином, власником спірної квартири є ОСОБА_1 , який набув як права власності на майно так і обов`язки, що пов`язані із обтяженням його іпотекою - забезпеченням виконання зобов`язань за кредитним договором, що укладений між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 .
Оскільки до ОСОБА_1 перейшли всі права на нерухоме майно, то він також набув обов`язки іпотекодавця, якими обтяжене це майно.
Обтяження майна іпотекою є чинним, внаслідок скасування ухвали господарського суду від 24 вересня 2014 року як незаконної та на             ОСОБА_1 відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» поширюється статусу іпотекодавця за іпотечним договором, враховуючи, що до нього перейшло право власності на квартиру, яка є предметом іпотеки, (така позиція також викладена у постанові Верховного Суду України                     від 13 квітня 2016 року у справі №6-2467цс15)
Апеляційним судом не враховано, що наслідком невиконання зобов`язань за кредитним договором та відчуження предмету іпотеки без погодження з іпотекодержателем та скасування постанови як незаконної є надання законодавчої можливості звернення стягнення на предмет іпотеки до наступного набувача майна - ОСОБА_1 , на якого розповсюджується положення статті 23 Закону України «Про іпотеку» та, відповідно, обов`язки, що випливають з нього.
 
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи                 
У відзиві ОСОБА_1 заперечує проти доводів банку та просить залишити подану ним касаційну скаргу без задоволення, посилаючись на законність і обґрунтованість ухвалених у справі рішень про відмову у задоволенні первісного позову.  
 
Фактичні обставини, встановлені судами
13 вересня 2007 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір, за умовами якого банк надав позичальнику у тимчасове користування на умовах строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у розмірі 595 900 грн з кінцевим терміном повернення 10 вересня 2022 року, зі сплатою 14,25 % річних. 
Додатковою угодою № 1 від 14 жовтня 2008 року до кредитного договору відсоткову ставку з 31 липня 2008 року встановлено у розмірі 20 % річних.
У забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором                                13 вересня 2007 року між банком та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого останній передав в іпотеку банку нерухоме майно, а саме: майнові права на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_2 , що належали ОСОБА_2 на підставі договору № 7 про пайову участь у будівництві              від 22 грудня 2005 року, укладеного між ОСОБА_2 та корпорацією «Харківбуд», а також документа, що підтверджує фінансування ОСОБА_2 будівництва за рахунок власних коштів (квитанція прибуткового касового ордера № 316 від 12 вересня 2007 року).
Постановою господарського суду Харківської області від 21 липня                      2014 року повне товариство «Седякін і Ко» було визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру, ліквідатором по справі призначено 
Бєляєву О. В. , яку зобов`язано виконати всі дії по ліквідації банкрута, докази надати суду. 
Ухвалою господарського суду Харківської області від 24 вересня 2014 року до ліквідаційної маси банкрута включено квартиру АДРЕСА_5 , та скасовано наступні обтяження майна: заборона на нерухоме майно, дата реєстрацій 13 вересня 2007 року, реєстраційний номер обтяження 5655368; іпотека, дата реєстрації 13 вересня 2007 року, реєстраційний номер іпотеки 5655597, іпотекодержатель АКБ «Укрсоцбанк», договір іпотеки № 5763 від 13 вересня 2007 року.
01 вересня 2014 року ліквідатором Бєляєвою О. В. здійснено продаж вказаного майна ОСОБА_1 , якому видано свідоцтво на право власності за                       на квартиру АДРЕСА_1 .
Станом на 19 березня 2015 року заборгованість ОСОБА_2 за кредитним договором від 13 вересня 2007 року перед ПАТ «Укрсоцбанк» згідно розрахунку банку становить 1 002 066, 70 грн.    
                   
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Зі змісту касаційної скарги вбачається, що її доводи зводяться до незгоди заявника з рішеннями судів попередніх інстанцій в частині відмови у задоволенні первісного позову банку про визнання наступного набувача іпотекодавцем та звернення стягнення на предмет іпотеки, у зв`язку з чим, Верховний Суд переглядає оскаржувані судові рішення у касаційному порядку на предмет законності і обґрунтованості саме у цій частині та в межах доводів, наведених заявником у касаційній скарзі. 
Касаційна скарга задоволенню не підлягає.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Частиною першою статті 1054 ЦК Українивизначено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Частиною першою статті 546 ЦК Українипередбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Відповідно до статті 572 ЦК Українив силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).
За змістом частини першої статті 575 ЦК Україниіпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Відповідно до статті 589 ЦК України, частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
Іпотекодавець (майновий поручитель) несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов`язання в межах вартості предмета іпотеки (стаття 11 Закону України «Про іпотеку»).
Перехід права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи регулюється статтею 23 Закону України «Про іпотеку», якою передбачено, що у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця, має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Відповідно до пункту 6 частини першої статті 23 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (у редакції чинній на час виникнення правовідносин) з дня прийняття господарським судом постанови про визнання боржника банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури скасовується арешт, накладений на майно боржника, визнаного банкрутом, чи інші обмеження щодо розпорядження майном такого боржника. Накладення нових арештів або інших обмежень щодо розпорядження майном банкрута не допускається.
Положеннями статті 18 Закону України «Про іпотеку», яка є спеціальною нормою, що визначає вимоги до змісту іпотечного договору, передбачено, що істотною умовою договору іпотеки є опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. 
Отже, залежно від того, що сторони договору визначили як предмет іпотеки договір має містити його опис, достатній для встановлення основних характеристик нерухомого майна або для з`ясування змісту (виду) майнового права щодо такого майна (право володіння, користування або інші правомочності), що є вимогою спеціального Закону та запорукою ефективної реалізації прав іпотекодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення його вимог.
Згідно умов договору іпотеки його предметом були майнові права на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_2 .
За домовленістю сторін договору цей предмет іпотеки після закінчення будівництва та набуття ОСОБА_2 права власності на квартиру, перетворюється у інший предмет іпотеки - зазначену квартиру, стосовно якого сторони домовилися укласти відповідний додатковий договір з проведенням реєстрації цього нового предмету іпотеки.
Так, у пункті1.9 договору іпотеки сторонами обумовлено, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного у пункті 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудовані нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки замість майнових прав - відповідне нерухоме майно, із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначена додаткова угода є підставою для перереєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно п. 1.10 цього Договору
Згідно з пунктом 1.3.3 укладеного між   ОСОБА_2 та ПАТ «Укрсоцбанк» договору кредиту від 13 вересня 2007 року сторони домовилися, що протягом двох робочих днів після реєстрації права власності на нерухоме майно, зазначене в п. 1.2 цього договору (відповідно до договору про пайову участь у будівництві), з позичальником додаткову угоду до іпотечного договору, зазначеного в п. 1.3.1 цього договору (за умовами якого позичальник передає кредитору в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру           АДРЕСА_4 ), в якій сторони змінюють опис предмета іпотеки: замість нерухомого майна, яке стане власністю позичальника - нерухоме майно, яке належить позичальнику на праві власності із зазначенням його реєстраційних даних та з посиланням на відповідне свідоцтво про право власності як на правовстановлюючий документ. Додаткова угода про внесення змін до іпотечного договору посвідчується нотаріально.
Проте, сторони не виконали наведених умов договору та не уклали додаткової угоди про внесення змін до іпотечного договору щодо новоствореного нерухомого майна, відповідних змін до договору іпотеки майнових прав від 30 вересня 2007 року не внесли.
За договором іпотеки від 30 вересня 2007 року перетворення майнових прав, як предмета іпотеки, у право власності на новостворений об`єкт (квартиру) мало відбутися внаслідок реалізації умов пункту 1.3.3 кредитного договору та пункту 1.9 договору іпотеки, а саме внесенням змін до цього договору, шляхом підписання іпотекодержателем та іпотекодавцем додаткового договору до договору іпотеки щодо новоствореного майна, зокрема змін щодо опису предмета іпотеки, чого сторонами не виконано, відповідні зміни щодо предмета іпотеки не внесено.
За встановлених у цій справі обставин, безумовної трансформації майнових прав за вказаним договором іпотеки у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна не відбулося, що є наслідком недотримання вимог спеціального Закону стосовно порядку передачі в іпотеку об`єктів, будівництво яких не завершено, та невиконання сторонами умов договору іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва щодо укладення додаткового договору про внесення змін до догвороу іпотеки після завершення будівництва і прийняття в експлуатацію новоствореного нерухомого майна.
З урахуванням наведеного, Верховний Суд погоджується з висновками апеляційного суду про недоведення банком фактичних і правових підстав для звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_3 , як на предмет іпотеки за договором іпотеки майнових прав                  від 13 вересня 2007 року, оскільки передані в іпотеку майнові права за цим договором та новостворений об`єкт нерухомого майна (квартира)не є тотожними об`єктами цивільних прав - їх правова ідентичність банком не доведена та не вбачається зі змісту спірних правовідносин.
Доводи касаційної скарги про необхідність застосування до спірних правовідносин наслідків переходу права власності на предмет іпотеки є необґрунтованими, оскільки встановлена у цій справі нетотожність предмета іпотеки за договором іпотеки майнових від 13 вересня 2007 року та права власності на новостворене нерухоме майно (квартиру) виключає підстави для застосування положень статті 23 Закону України «Про іпотеку», що визначає наслідки відчуження саме ідентичного об`єкта цивільного обороту, як предмета іпотеки. 
Схожих за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 17 липня 2020 року у справі №500-10/1363-2012.   
Посилання у касаційній скарзі на те, що постановою Харківського апеляційного господарського суду від 22 червня 2015 року скасовано ухвалу господарського суду Харківської області від 24 вересня 2014 року у справі               № 922/2576/14 про визнання банкрутом повного товариства «Седякін і Ко» як безпідставну, а провадження у справі припинено, тому обтяження майна іпотекою є чинним, не спростовують висновків апеляційного суду, з яких він виходив, відмовляючи у зверненні стягнення на предмет іпотеки - спірну квартиру, зокрема щодо встановленої у цій справі нетотожності предмета іпотеки за договором іпотеки майнових прав від 13 вересня 2007 року та права власності на новостворене нерухоме майно (квартиру) та непоширення із цих підстав положень статті 23 Закону України «Про іпотеку» на новостворену квартиру, власником якої став ОСОБА_1 за відплатним договором.
Предметом договору іпотеки, на підставі якого банк просить звернути стягнення, є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, та за встановлених у цій справі обставин перетворення цих майнових прав, як предмета іпотеки, у право власності на новостворений об`єкт нерухомості не відбулось. На підставі вказаного договору іпотеки був внесений запис про обтяження саме майнових прав на спірний об`єкт незавершеного будівництва, а не збудованої квартири, яка є самостійним об`єктом цивільного обороту. 
Закон України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору,  не передбачав такого предмета іпотеки як «майнові права» та не встановлював правового механізму безумовної трансформації таких майнових прав після завершення будівництва у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна.
На час укладення договору іпотеки  майнових прав від 13 вересня 2007 року Закону України «Про іпотеку» у статті 16 «Особливості іпотеки об`єктів незавершеного будівництва» передбачав можливість іпотеки об`єктів нерухомості, будівництво яких не завершено, саме як об`єктів незавершеного будівництва шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне в майбутньому. 
За змістом статей 5, 16 Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору, саме щодо такого предмета іпотеки (об`єктів незавершеного будівництва) на час укладення договору                            від 13 вересня 2007 року стосувалося застереження про те, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору (частина четверта статті 16).
Такі ж висновки викладено у постанові Верховного Суду від 17 липня                  2020 року у справі №500-10/1363-2012.
Доводи касаційної скарги про те, що після завершення будівництва квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору майнових прав та внесення змін до іпотечного договору щодо предмета іпотеки законом не вимагається, є необґрунтованими, оскільки передбачені частиною четвертою статті 16 Закону України «Про іпотеки» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) гарантії стосувалися саме незавершеного будівництва, як окремого предмета іпотеки, та за встановлених у цій справі обставин Верховний Суд не вбачає правових підстав для поширення цих приписів на спірні правовідносини щодо іпотеки майнових прав за договором від 13 вересня 2007 року. Аргументи касаційної скарги щодо передачі в іпотеку за цим договором саме права на отримання права власності на нерухоме майно в майбутньому спростовуються змістом спірних правовідносин, які у цій справі ґрунтуються саме на договорі іпотеки майнових прав. 
Колегія суддів не приймає до уваги посилання у касаційній скарзі на постанову Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі №644/1793/16-ц (провадження №61-3010св18), оскільки у цій справі в іпотеку передавалось конкретно визначене майно (квартира), а не майнові права, як у справі, що є предметом перегляду.  
Посилання у касаційній скарзі на неврахування судами висновків, викладених у постанові Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі                      №6-2467цс15, не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки вказані висновки стосуються чинності договору іпотеки з моменту його первинної реєстрації в Державному реєстрі іпотек після скасування незаконного судового рішення, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, а також щодо поширення на нового власника іпотечного майна статусу іпотекодавця. У справі, яка переглядається, на підставі договору іпотеки був внесений запис про обтяження саме майнових прав на спірний об`єкт незавершеного будівництва, а не збудованої квартири, як самостійного об`єкту цивільного обороту та як встановлено у справі, на постанову Верховного Суду України у якій посилається заявник.
Доводи касаційної скарги про неврахування судами висновків щодо правильності застосування норм матеріального права, викладених у постановах Верховного Суду України від 15 травня 2013 року у справі                     №6-36цс13, від 03 квітня 2013 року у справі №6-21цс13, від 12 червня                   2013 року у справі №6-45цс13, від 04 вересня 2013 року у справі №6-72цс13,  від 25 вересня 2013 року у справі №6-70цс13, від 02 жовтня 2013 року у справі №6-98цс13, від 25вересня 2013 року у справі №6-91цс13, від 25 вересня              2013 року у справі №6-85цс13, не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки у цих справах вирішувались спори щодо визнання недійсними або частково недійсними договорів іпотеки (застави), а не щодо звернення стягнення на предмет іпотеки - новозбудовану квартиру на підставі договору іпотеки майнових прав. Фактичні обставини у цих справах є іншими, ніж обставини, що встановлені у справі, яка переглядається.
Посилаючись на висновки у наведених постановах Верховного Суду України, заявник акцентує увагу на визначенні поняття майнового права та його передачу в іпотеку, проте у касаційній скарзі не навів і не конкретизував, які саме норми матеріального права неправильно застосовані апеляційним судом з урахуванням установлених у цій справі обставин та в чому саме полягає неправильність застосування таких норм, з урахуванням висновків про їх застосування, які містяться у наведених вище постановах Верховного Суду України.  
Таким чином, доводи касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження не підтвердились.
Інші доводи касаційної скарги за своїм змістом зводяться до незгоди з наданою апеляційним судом оцінкою зібраних у справі доказів та встановлених на їх підставі обставин, спрямовані на необхідність переоцінки цих доказів і обставин, оцінки нових доказів, в тому контексті, який на думку заявника свідчить про наявність підстав для звернення стягнення на новостворену квартиру на підставі договору іпотеки майнових прав. 
Вказані доводи не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки у справі, яка переглядається, апеляційним судом надано належну оцінку всім наданим сторонами доказам, як кожному окремо, так і у їх сукупності, до переоцінки яких, в силу приписів статті 400 ЦПК України, суд касаційної інстанції вдаватись не може з тих підстав, що встановлення обставин справи, дослідження доказів та надання правової оцінки цим доказам є повноваженнями судів першої й апеляційної інстанцій.
Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення у судових рішеннях, питання вмотивованості висновків апеляційного суду, Верховний Суд виходить з того, що у справі, що розглядається, сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду апеляційної інстанції в оскаржуваній частині. 
 
ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду апеляційної інстанції - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду в оскаржуваній частині не спростовують. 
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,
ПОСТАНОВИВ :
Касаційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк», яке є правонаступником публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» залишити без задоволення.
Постанову Харківського апеляційного суду від 23 січня 2020 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                                     В. С. Висоцька
 
      І. В. Литвиненко
 
      І. М. Фаловська