ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

08 жовтня 2020 року	  м. Одеса	Справа № 916/2092/19	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:  
головуючого: Бєляновського В.В., суддів: Богатиря К.В., Філінюка І.Г.

при секретарі - Лук`ященко В.Ю.

за участю представників:
від позивача: не з`явився
від відповідача: не з`явився
від третьої особи: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі  
апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Ізмаїльський інститут водного транспорту”
на рішення господарського суду Одеської області від 21.11.2019, суддя в І інстанції Бездоля Д.О., повний текст якого складено 02.12.2019 в м. Одесі
у справі № 916/2092/19
за позовом: Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради 
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Ізмаїльський інститут водного транспорту” 
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Загальноосвітньої вечірньої школи ІІ-ІІІ ступенів м. Ізмаїл Одеської області 
про розірвання договору та зобов`язання повернути майно

ВСТАНОВИВ:

У липні 2019 року Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради (далі-Фонд) звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю “Ізмаїльський інститут водного транспорту” (далі-Товариство) про розірвання договору оренди комунального майна – нежитлових приміщень, площею 1163 кв.м., розташованих за адресою: вул. Героїв Сталінграду, 45-47, м. Ізмаїл, Одеська обл., 68600, укладеного 29.04.1997 року між сторонами та зобов`язання Товариства повернути Фонду об`єкт оренди – зазначені нежитлові приміщення.
В обґрунтування пред`явлених вимог позивач посилався на те, що у зв`язку з невиконанням Товариством вимог діючого законодавства щодо приведення договору у відповідність до Типового договору оренди нерухомого чи іншого індивідуально визначеного майна, невиконанням умов договору щодо відшкодування балансоутримувачу – Загальноосвітній вечірній школі ІІ-ІІІ ступенів  податку на землю у визначені строки, зміною (збільшенням) складу орендованого майна та відмовою відповідача від внесення змін до договору оренди, Ізмаїльською міською радою 15.01.2019 прийнято рішення про дострокове розірвання договору, про що відповідача було повідомлено листами від 18.01.2019 та запропоновано звільнити приміщення до 01.02.2019, які залишені останнім без реагування. Правовими підставами свого позову позивач вказав ст. ст. 327, 526, ч. 2 ст. 651 ЦК України, ст. ст. 26, 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Рішенням господарського суду Одеської області від 21.11.2019 позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди нежитлових приміщень від 29.04.1997, укладений між Управлінням житлово-комунального господарства Ізмаїльської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю “Ізмаїльський інститут водного транспорту”. Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю “Ізмаїльський інститут водного транспорту” повернути Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради об`єкт оренди - нежитлові приміщення площею 1163 кв.м., розташовані за адресою: м. Ізмаїл, вул. Героїв Сталінграду, буд. 45-47. 
Задовольняючи позовні вимоги, господарський суд першої інстанції виходив з підстав встановлення обставин неналежного виконання відповідачем своїх договірних зобов`язань в частині систематичного невиконання обов`язку щодо відшкодування балансоутримувачу сум земельного податку, що є істотним порушенням умов спірного договору та підставою для його розірвання і зобов`язання відповідача повернути орендодавцю орендоване майно.
Товариство у поданій до Південно-західного апеляційного господарського суду апеляційній скарзі просить рішення господарського суду Одеської області від 21.11.2019 скасувати та постановити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову. 
Скаржник вважає оскаржуване рішення прийнятим на підставі не повністю досліджених доказів, з порушенням норм матеріального права при недотриманні норм процесуального права
В обґрунтування вимог апеляційної скарги скаржник вказує те, що позивачі порушили умови договору оренди щодо умов змін, доповнень та розірвання цього договору, тому дії Фонду комунального майна та Ізмаїльської міської ради є незаконними та безпідставними. Відповідно до положень ч. ч. 1-4 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. У такому випадку сторона, яка направила пропозицію розірвати договір у випадку неодержання відповіді або недосягнення сторонами згоди щодо розірвання договору, має право передати спір на вирішення суду. В матеріалах справи відсутні докази на підтвердження звернення Фонду, як орендодавця за договором оренди нежитлових приміщень від 29.04.1997р., до Товариства із пропозицією про розірвання договору.
У відзиві на апеляційну скаргу Фонд заперечує проти її задоволення посилаючись на безпідставність викладених у ній доводів і просить оскаржуване рішення місцевого суду залишити без змін, вважаючи його законним та обґрунтованим. 
Позивач зазначає, що те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у ч. 2 ст. 651 ЦК України. 
Про день, час і місце розгляду справи сторони та третя особа в порядку передбаченому ст. ст. 120, 121 ГПК України заздалегідь були повідомлені належним чином, проте не скористалися наданим законом правом на участь своїх представників в засіданні суду. 
Оскільки матеріали справи містять обсяг відомостей, достатній для розгляду апеляційної скарги, а частиною 12 ст. 270 ГПК передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності в судовому засіданні представників сторін та третьої особи за наявними у справі матеріалами.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, дослідивши наявні у справі матеріали, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Статтею 269 ГПК України унормовано, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.          
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 88/95 частини нежитлової будівлі школи, розташованої за адресою: м. Ізмаїл, вул. Героїв Сталінграду, 45-47, належить територіальної громаді м. Ізмаїл в особі Ізмаїльської міської ради на праві комунальної власності, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 21.12.2001 № 926 виданим виконавчим комітетом Ізмаїльської міської ради.
29.04.1997 року між Управлінням житлово-комунального господарства Ізмаїльського міськвиконкому (орендодавець) та Ізмаїльським інститутом водного транспорту (орендар) було укладеного договір оренди нежитлових приміщень, за умовами п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування нежитлову будівлю і надвірні споруди по вул. Героїв Сталінграду, 45-47, загальною площею 1163 кв.м. згідно з генеральним планом, надвірні споруди загальною площею по зовнішнім обмірам – 134 кв.м. та прилеглу земельну ділянку площею 2912 кв.м. Будівля та надвірні споруди передаються з метою їх використання під учбовий заклад.
За змістом п.п. 3.1., 3.2. договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України від 04.10.1995 №786 та складає 3925,00 грн на рік. Розмір орендної плати може бути переглянутий за вимогою однієї зі сторін у випадку зміни методики розрахунку, централізованих цін та тарифів, в інших випадках, передбачених законодавством України. 
За умовами п.п. 5.1, 5.2., 5.4. договору орендар зобов`язався використовувати орендоване майно відповідно до його призначення, визначеного умовами даного договору; своєчасно та в повному обсязі перераховувати орендодавцю орендну плату; у випадку припинення договору оренди повернути орендодавцю орендоване майно у відповідному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду, з врахуванням фізичного зносу.
Згідно з п.  8.2. договору, орендодавець має право виступати з ініціативою про внесення змін в договір оренди або його розірвання у випадку неналежного використання майна або невиконання умов договору.
Відповідно до п.п.10.1., 10.4. договору, він діє з 01.05.1997 року по 30.04.2022 року (строком на 25 років). Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням суду та у випадках, передбачених чинним законодавством. 
Зазначене в даному договорі оренди нерухоме майно, у тому числі земельна ділянка площею 2912 кв.м., було передано орендареві від орендодавця за актом приймання-передачі від 10.05.1997.
27.11.2001 року між Фондом, як правонаступником Управління житлово-комунального господарства, та Ізмаїльським інститутом водного транспорту було укладено угоду про внесення змін та доповнень до даного договору оренди, згідно з п.1 якої з 01.12.2001 року розмір орендної плати за орендоване приміщення складає 333,55 грн на місяць, в тому числі ПДВ. Розмір орендної плати за кожен наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендна плата перераховується орендарем на розрахунковий рахунок орендодавця до 30 числа поточного місяця. 
18.02.2004 року між Фондом та Ізмаїльським інститутом водного транспорту було укладено угоду про внесення змін до договору оренди,  згідно з якою з 01 січня 2004 року орендар відшкодовує балансоутримувачу - Загальноосвітній вечірній школі ІІ-ІІІ ступенів м. Ізмаїл – податок на землю у строки, визначені п. 1 угоди від 27.11.2001. Сума земельного податку розраховується балансоутримувачем та підлягає щорічній індексації.
Листом від 25.02.2016 № 7 Загальноосвітня вечірня школа ІІ-ІІІ ступенів м. Ізмаїл повідомила Товариство про те, що згідно розрахунку земельного податку на 2016 рік останньому необхідно перераховувати на вказаний розрахунковий рахунок щомісячно: у січні – листопаді 2016 року – 8149,30 грн.; у грудні 2016 року – 8149,31 грн. Копія відповідного розрахунку земельного податку є додатком до цього листа.
Листом від 15.02.2017 № 7 Загальноосвітня вечірня школа ІІ-ІІІ ступенів м. Ізмаїл повідомила Товариство про те, що згідно розрахунку земельного податку на 2017 рік останньому необхідно перераховувати на вказаний розрахунковий рахунок щомісячно: у січні – листопаді 2017 року – 8638,26 грн.; у грудні 2017 року – 8638,25 грн. Копія відповідного розрахунку земельного податку є додатком до цього листа.
Листом від 18.05.2018 № 30 Загальноосвітня вечірня школа ІІ-ІІІ ступенів м. Ізмаїл повідомила Товариство про те, що згідно розрахунку земельного податку на 2018 рік останньому необхідно перераховувати на вказаний розрахунковий рахунок щомісячно: у січні – листопаді 2018 року – 14808,44 грн.; у грудні 201 року – 14808,48 грн. Копія відповідного розрахунку земельного податку є додатком до цього листа.
Листом від 07.03.2019 № 8 Загальноосвітня вечірня школа ІІ-ІІІ ступенів м. Ізмаїл повідомила Фонд про те, що заборгованість Інституту водного транспорту по відшкодуванню земельного податку станом на 01.03.2019 складає 125  216,33 грн.
06.09.2019 на нежитлову будівлю за адресою: вул. Героїв Сталінграду, 45-47, м. Ізмаїл, було виготовлено технічний паспорт, згідно з експлікацією якого площа приміщень літ “А” складає 1175,4 кв.м.
Листом від 11.12.2018 №01/04-574 позивач, у зв`язку з прийняттям виконавчим комітетом Ізмаїльської міської ради рішення про передачу орендованого майна на баланс Фонду та необхідністю приведення договору оренди у відповідність до Типового договору оренди нерухомого чи іншого індивідуально визначеного майна,  направив відповідачу на розгляд та підписання додаткову угоду до договору оренди від 29.04.1997, також запропонував підписати договір про відшкодування витрат з оплати податку на землю балансоутримувачу та попередив, що у випадку відмови від підписання додаткової угоди, питання щодо дострокового припинення договору оренди буде винесене на розгляд Ізмаїльської міської ради.     
Наявне у справі листування свідчить про те, що Загальноосвітня вечірня школа ІІ-ІІІ ступенів м. Ізмаїл неодноразово зверталась до позивача з листами, в яких повідомляла про порушення відповідачем умов спірного договору оренди щодо відшкодування земельного податку та наявність у відповідача за період 2017-2019 років простроченої заборгованості.
Фонд також неодноразово звертався до відповідача з листами від 27.03.2018 та від 18.05.2018, в яких вимагав погасити заборгованість з відшкодування земельного податку балансоутримувачу та привести договір у відповідність з діючим законодавством.
Гарантійним листом від 09.11.2018 №34 відповідач гарантував погашення заборгованості з відшкодування податку на землю балансоутримувачу у розмірі 123428,36 грн у термін до 25 грудня 2018 року.
Листом від 20.12.2018 № 39 на адресу Ізмаїльського міського голови відповідач повідомив про те, що сума орендної плати за новим договором оренди є непосильною для інституту, у зв`язку з чим виклав прохання завершити учбовий процес без зміни орендної плати, зазначивши, що у наступному він планує передати орендоване приміщення по вул. Героїв Сталінграду, 45-47 до комунальної власності міста.
Рішенням Ізмаїльської міської ради від 15.01.2019 № 4794-VII надано згоду на дострокове розірвання договору оренди з Товариством, у зв`язку з невиконанням останнім умов цього договору та доручено Фонду повідомити інститут про прийняте рішення та необхідність звільнення комунального майна.
Листами від 18.01.2019 за № 17/01-11-3962 та № 01/04-25 виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради та Фонд повідомили відповідача про необхідність звільнити орендовані нежитлові приміщення у строк до 01.02.2019 та погасити заборгованість з відшкодування податку на землю, проте відповідач відповіді на ці листи не надав, приміщення не звільнив, заборгованість не сплатив, що і стало підставою для звернення Фонду до господарського суду з даним позовом.
Згідно з довідкою Загальноосвітньої вечірньої школи ІІ-ІІІ ступенів м. Ізмаїл загальний борг відповідача з відшкодування земельного податку станом на 01.06.2019 складає 122361,61 грн.
Відповідачем наявність простроченої заборгованості з відшкодування земельного податку не заперечується.
13.11.2019 року комісією у складі представників Ізмаїльської міської ради та позивача було проведено обстеження об`єкту комунальної власності – нежитлової будівлі по вул. Героїв Сталінграду, 45-47, м. Ізмаїл, на предмет його цільового використання орендарем – Товариством, за результатами якого складено акт, в якому зазначено, що на момент обстеження з 10:05 – 11:30 годин в аудиторіях інституту учбовий процес не здійснювався, приміщення аудиторії були вільні. На 1 поверсі будівлі інституту в приміщенні №20 знаходився один співробітник, в приміщеннях №№12,13 були присутні 2 співробітника. На другому поверсі в приміщенні №28 знаходились 2 особи, в приміщенні №24 знаходився завідуючий господарською частиною та технічний працівник. Всі інші приміщення були зачинені. Виходячи з цього, комісія дійшла висновку, що спірні нежитлові приміщення орендарем не використовуються для учбового процесу, що є порушенням п.1.1. договору оренди. Відповідач, в свою чергу, жодним чином цю обставину не спростував та не заперечив.
Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимога Фонду про розірвання договору оренди нежитлових приміщень від 29.04.1997р., укладеного між Фондом та Товариством, та  зобов`язання Товариства повернути Фонду об`єкт оренди – нежитлові приміщення, площею 1163 кв.м., розташовані за адресою: вул. Героїв Сталінграду, 45-47, м. Ізмаїл, Одеська обл., обґрунтована неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договором в частині своєчасного і у повному обсязі внесення платежів з відшкодування балансоутримувачу податку на землю за користування приміщеннями у період  2017-2019 років, наявністю простроченої заборгованості з відшкодування земельного податку у розмірі 125216,33 грн. станом на момент звернення до суду з цим позовом, що є істотним порушенням умов договору оренди та підставою для розірвання даного договору. Також позивач посилався на невиконання Товариством вимог діючого законодавства щодо приведення договору у відповідність до Типового договору оренди нерухомого чи іншого індивідуально визначеного майна, зміну (збільшенням) складу орендованого майна та відмову відповідача від внесення змін до договору оренди.
Отже, причиною спору у даній справі стало питання про наявність або відсутність підстав для дострокового розірвання договору оренди, укладеного між сторонами, та зобов`язання відповідача повернути орендодавцю займані нежитлові приміщення, що орендувалися ним за цим договором.  
Звертаючись до господарського суду з даним позовом позивач посилався на те, що в порушення вимог чинного законодавства та умов договору оренди відповідач систематично не сплачував у повному обсязі обов`язкові платежі з відшкодування балансоутримувачу податку на землю, станом на 01.03.2019 заборгованість з відшкодування земельного податку складає 125216,33 грн., що призводить до недоотримання місцевим бюджетом належних коштів, чим порушуються права територіальної громади м. Ізмаїл та значною мірою позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладанні договору, що є підставою для розірвання договору та зобов`язання відповідача повернути займані нежитлові приміщення.  
Предметом доказування у даному спорі є наявність чи відсутність передбачених законодавством підстав для розірвання договору оренди нежитлових приміщень. При цьому сторона, яка ставить питання про розірвання договору, має довести, а суд встановити, наявність таких порушень договору, з якими сам договір або чинне законодавство пов`язує можливість його розірвання в судовому порядку.
Задовольняючи позовні вимоги, господарський суд першої інстанції виходив з підстав доведеності факту істотності порушення відповідачем умов спірного договору  в частині систематичного невиконання обов`язку щодо відшкодування балансоутримувачу сум земельного податку, що є підставою для розірвання спірного договору оренди та зобов`язання відповідача повернути орендодавцю орендоване майно.
Колегія суддів в цілому погоджується з правомірним висновком місцевого суду про задоволення заявлених Фондом позовних вимог, з огляду на таке.
Об`єктом оренди за спірним договором є майно комунальної власності територіальної громади м. Ізмаїл, а тому на правовідносини сторін розповсюджуються норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, а також положення Цивільного кодексу України і Господарського кодексу України.
В силу положень ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до ч. 2   ст. 509 ЦК України   зобов`язання виникають з підстав, встановлених   статтею 11 цього Кодексу.
За змістом п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно з ст. 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з врахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно  з ст. 629 ЦК України   договір   є  обов`язковим    для    виконання сторонами. Зобов`язання, в свою чергу, згідно вимог ст.ст.   525,   526 ЦК України, має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього   Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.
Відповідно до ч.1 ст. 179 ГК України майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями.  
Статтею 193 ГК України   встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Статтею 759 ЦК України, яка кореспондується з ч. 1 ст. 283 ГК України, визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.  
Відповідно до частини 3 статті 291 ГК договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Зокрема, у статті 783 ЦК України, визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Поряд із цим повинно бути враховано положення частини 2 статті 651 ЦК, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.
Статтею 782 ЦК передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Визначена наведеною статтею можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов`язком наймодавця.
Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною 1 статті 782 ЦК, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) обов`язкових платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.
За змістом ст. 67 Конституції України та ст. 6 Податкового кодексу України податок на землю – це податкове зобов`язання, яке є обов`язковим, якщо плата за використання землі не визначена договором оренди.
Обов`язок орендаря своєчасно і в повному обсязі відшкодовувати балансоутримувачу – Загальноосвітній вечірній школі ІІ-ІІІ ступенів м. Ізмаїл суми земельного податку незалежно від наслідків господарської діяльності та не пізніше 30 числа поточного місяця встановлено угодою від 17.02.2004 про внесення змін до договору оренди.
Згідно з частиною 3 статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов`язань.
За встановлених у справі обставин, аналогічні за змістом умови наведено і у пункті 8.2 договору оренди нежитлових приміщень від 29.04.1997, укладеного між сторонами. 
Зокрема, у пункті 8.2 визначено, що орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених цим договором.
При цьому порушення відповідачем умов договору оренди нежитлових приміщень щодо своєчасного і в повному обсязі внесення платежів з відшкодування балансоутримувачу податку на землю за користування орендованим нерухомим майном, є істотним, оскільки значною мірою позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема надходження відповідних коштів до місцевого бюджету м. Ізмаїл із подальшим їх розподіленням відповідно до законодавства.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за змістом статті 3 ЦК належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Отже, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення обов`язкових платежів з відшкодування балансоутримувачу податку на землю, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку.
У разі звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди у зв`язку з несплатою орендарем орендної плати чи інших обов`язкових платежів своєчасно і у повному обсязі позивачу необхідно довести факт такої несплати та її триваючий характер.
Обов`язок доказування і подання доказів встановлено статтею 74 ГПК України, за змістом частин 1, 3 якої кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Статтею 76 ГПК України передбачено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (частина 3 статті 760 ЦК України).
Сферу орендних відносин, предметом яких є комунальне майно, врегульовує Закон України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з частиною 3 статті 26 якого на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Конституційний Суд України виходить з того, що співвідношення між нормами Кодексу і законів, які регулюють особливості найму (оренди) окремих видів майна, полягає в тому, що норми цих законів тією чи іншою мірою встановлюють правовий механізм реалізації відповідної норми Кодексу або передбачають додаткові умови її реалізації, або виключають застосування норм Кодексу, якщо це прямо передбачено ними чи випливає з їхнього змісту (абзац четвертий мотивувальної частини рішення від 10 грудня 2009 року у справі N 1-46/2009).
Підсумовуючи викладене, колегія суддів зауважує, що таке істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди комунального майна, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або сплата не в повному обсязі, а також невиконання сторонами інших своїх зобов`язань, в тому числі несплата інших обов`язкових платежів, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю) згідно з частиною 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
При цьому, сплата заборгованості з орендної плати та інших обов`язків платежів як після відкриття провадження у справі, так і напередодні подання позову не може виправдовувати бездіяльність відповідача, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення сплати цих платежів по договору, та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умови договору оренди, оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер, відповідно до частини 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
У даному випадку за умовами договору у орендаря був прямий обов`язок перераховувати балансоутримувачу щомісячно 100% податку на землю не пізніше 30 числа поточного місяця. 
З матеріалів справи вбачається, що підставою для розірвання договору позивач визначив, зокрема, неналежне виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором в частині своєчасного і у повному обсязі внесення платежів з відшкодування балансоутримувачу податку на землю за користування приміщеннями у період  2017-2019 років, наявність простроченої заборгованості з відшкодування земельного податку у розмірі 125216,33 грн. станом на момент звернення до суду з цим позовом, що є істотним порушенням умов договору оренди та підставою для розірвання даного договору.
Судом встановлено, що наявність простроченої заборгованості з відшкодування земельного податку у зазначеній сумі  відповідачем не заперечується.
Така обставина – систематична несплата у повному обсязі обов`язкових платежів з відшкодування балансоутримувачу податку на землю у встановлений строк, є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди комунального майна. 
Наведений правовий висновок щодо застосування норм права до спірних правовідносин викладено в постановах Верховного Суду від 11.12.2019 у справі № 917/28/19, від 13.11.2019 у справі № 908/399/17, від 11.03.2020 у справі № 914/4101/15.
За таких обставин, суд попередньої інстанції повно з`ясувавши обставини справи та надавши оцінку всім зібраним у справі доказам, дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для розірвання договору оренди нежитлових приміщень.
Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” у  разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. 
Умовами п. 5.4  договору оренди  встановлено, що у випадку припинення договору оренди орендар зобов`язаний повернути орендодавцю орендоване майно у відповідному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду, з врахуванням фізичного зносу.
          Отже, колегія суддів приходить до висновку про те, що встановлені обставини, з урахуванням положень  ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" та п. 5.4  договору оренди, свідчать, що задоволення позовної вимоги про зобов`язання відповідача повернути Фонду займані нежитлові приміщення, розташовані за адресою: м. Ізмаїл, вул. Героїв Сталінграду, 45-47, спрямоване на остаточне відновлення прав позивача, у зв`язку з чим,  позовні вимоги   Фонду у  цій частині були правомірно задоволені місцевим судом.
Скаржник помилково вважає, що позивачі порушили умови договору оренди щодо його розірвання і дії Фонду комунального майна та Ізмаїльської міської ради є незаконними та безпідставними, з посиланням на те, що відповідно до положень ч. ч. 1-4 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, у такому випадку сторона, яка направила пропозицію розірвати договір у випадку неодержання відповіді або недосягнення сторонами згоди щодо розірвання договору, має право передати спір на вирішення суду, однак в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження звернення Фонду, як орендодавця за договором оренди нежитлових приміщень від 29.04.1997р., до Товариства із пропозицією про розірвання договору.
Надсилання відповідачу пропозицій про розірвання спірного договору оренди є виключно правом, а не обов`язком позивача, тому недотримання позивачем вимог ч. 2 ст. 188 ГК України щодо обов`язку надсилання іншій стороні пропозицій про розірвання договору оренди нежитлових приміщень не позбавляє його права звернутися до суду з позовом до відповідача про розірвання договору за наявності спору, тобто відсутності згоди на розірвання договору. 
Право особи на звернення до суду для розірвання договору у передбаченому законом випадку відповідає ст. 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення), і не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони. 
Статтею 188 ГК України врегульовано порядок зміни, розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати справу на вирішення суду. 
Однак наведена норма є матеріально-правовою, а не процесуальною. Отже, передбачена нею процедура не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору в розумінні ч. 3 ст. 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів п. 6 ч. 5 ст. 174 ГПК України. 
Те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у ч. 2 ст. 651 ЦК України. 
Наведена правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі №  914/2649/17.
Вищевикладеним спростовуються доводи, викладені в апеляційній скарзі, щодо незаконності оскарженого рішення суду першої інстанції.
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (рішення у справах "Пономарьов проти України" та "Рябих проти Російської Федерації"), у справі "Нєлюбін проти Російської Федерації", повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію, а сама можливість існування двох точок зору на один предмет не є підставою для нового розгляду. Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.
Згідно ж із статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Отже вказані рішення Європейського суду з прав людини суд апеляційної інстанції застосовує у даній справі як джерело права.
За вказаних обставин оскільки фундаментальних порушень не встановлено, підстав для скасування оскарженого рішення немає.
Інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, не заслуговують на увагу, оскільки висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених апеляційним судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.                   
З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин даної справи, колегія суддів вважає доводи викладені скаржником в апеляційній скарзі необґрунтованими, оскільки вони спростовуються зібраними по справі доказами та не відповідають вимогам закону, що регулює спірні правовідносини. За таких обставин колегія суддів не знаходить законних підстав для повного чи часткового задоволення вимог апеляційної скарги. 
Враховуючи викладене та беручи до уваги унормовані статтею 269 ГПК України межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції, колегія суддів вважає, що підстави для скасування правильного рішення місцевого суду відсутні.
З огляду на те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає то в порядку  ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги в сумі 5763 грн. покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 253, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Одеської області від 21 листопада 2019 року у справі № 916/2092/19 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Ізмаїльський інститут водного транспорту” - без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення. 
Повна постанова складена 08.10.2020р.

Головуючий  суддя:                                                                       Бєляновський В.В.

          Судді:                                                                                     Богатир К.В.

                                                                                                          Філінюк І.Г.