Постанова
Іменем України
 
21 жовтня 2020 року
м. Київ
 
справа № 233/2210/19
провадження № 61-6484св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Кузнєцова В. О. 
суддів: Жданової В. С. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Стрільчука В. А., Тітова М. Ю., 
 
учасники справи:
позивач - приватне акціонерне товариство «АПК - Інвест»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
третя особа - ОСОБА_2 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу приватного акціонерного товариства «АПК - Інвест» на постанову Донецького апеляційного суду від 18 березня 2020 року в складі колегії суддів: Новікової Г. В., Гапонова А. В., Никифоряка Л. П., та касаційну скаргу ОСОБА_2 , подану представником - адвокатом Бовсуновською Світланою Олександрівною, на заочне рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 12  листопада 2019 року в складі судді Мартиненко В. С. та постанову Донецького апеляційного суду від 18 березня 2020 року в складі колегії суддів: Новікової Г. В., Гапонова А. В., Никифоряка Л. П.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина. 
Короткий зміст позовних вимог 
 
У квітні 2019 року приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест» (далі - ПрАТ «АПК-Інвест») звернулося до суду з позовом до  ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача - ОСОБА_2 , про переукладення договору оренди земельної ділянки.
Позовні вимоги мотивовано тим, що 20 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК- Інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради під номером 16, згідно якого ОСОБА_1 передала йому в оренду земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, право на яку належало їй на підставі сертифіката серії ДН №  0092291, виданого 10 січня 1997 року Костянтинівською районною державною адміністрацією.
На підставі вказаного сертифікату ОСОБА_1 було виділено в натурі земельну ділянку площею 3,8979 га з кадастровим номером 1422481500:13:000:0118, право власності на яку було зареєстроване 24  травня 2018 року. 
Позивач вказував, що він виконує свої зобов`язання за договором оренди належним чином, зокрема, сплачує на користь відповідача орендну плату, проте про вказані обставини ОСОБА_1 його не повідомила та ухилилась від переукладення договору оренди земельної ділянки.
30 листопада 2018 року новим власником земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:13:000:0118 площею 3,8979 га стала ОСОБА_2 , з якою орендні правовідносини на підставі переукладеного договору мають продовжитися.
З огляду на вказане ПрАТ «АПК- Інвест» просило визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК- Інвест» та ОСОБА_1 , на договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:13:000:0118, площею 3,8979 га, на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку в редакції, що додається.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Заочним рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 12 листопада 2019 року позов ПрАТ «АПК- Інвест» задоволено частково. Визнано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:13:000:0118 площею 3,8979 га за орендарем -  ПрАТ  «АПК-Інвест» на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та  ОСОБА_1 , зареєстрованого 20 лютого 2014 року в книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 16. У задоволенні позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест» в частині визнання договору оренди землі переукладеним відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Суд першої інстанції, частково задовольняючи позов, виходив з того, що право оренди ПрАТ «АПК-Інвест» земельної частки (паю), а в наступному - земельної ділянки, виділеної в натурі та переданої у власність, без достатньої правової підстави було порушено її власником ОСОБА_1 , яка в односторонньому порядку вирішила розірвати договір оренди землі.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Донецького апеляційного суду від 18 березня 2020 року, з урахуванням додаткової постанови цього ж суду від 04 травня 2020 року, апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено частково. Заочне рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 12 листопада 2019 року в частині визнання права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:13:000:0118 площею 3,8979 га за орендарем - ПрАТ «АПК-Інвест» на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , зареєстрованого 20 лютого 2014  року в книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 16 скасовано. В іншій частині рішення місцевого суду залишено без змін. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції, виходив з того, що суд першої інстанції, визнаючи право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:13:000:0118, площею 3,8979 га за орендарем ПрАТ «АПК-Інвест» на підставі договору оренди земельної частки (паю ) від 20 лютого 2014 року, укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , допустив протиріччя в своїх висновках та вийшов за межі позовних вимог, оскільки відмовляючи в задоволенні позовних вимог щодо визнання договору оренди переукладеним, фактично за тих же самих підстав та положень закону визнав право оренди земельної ділянки за позивачем.
Короткий зміст вимог касаційних скарг та узагальнення їх доводів
 
У квітні 2020 року ПрАТ «АПК-Інвест» звернулось до суду касаційної інстанції з касаційною скаргою на постанову Донецького апеляційного суду від 18 березня 2020 року, в якій просить скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі заочне рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 12 листопада 2019 року.
 
Підставою касаційного оскарження вказаного судового рішення заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, оскільки суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 19  березня 2018 року в справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18, відповідно до яких факт оформлення державного акту на право власності на землю, дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню; а також Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року в справі № 917/1739/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Зазначав, що виходячи із фактичних обставин справи та змісту заявленої позовної вимоги, суд першої інстанції обґрунтовано самостійно визначив ефективний спосіб захисту порушеного права, який по суті не змінює змісту заявленої позовної вимоги, адже  підтверджує наявність діючих договірних зобов`язань між сторонами договору оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014  року, на які вони погодилися із укладенням договору.
 
У травні 2020 року до суду касаційної інстанції надійшла касаційна скарга ОСОБА_2 , подана представником - адвокатом Бовсуновською  С. О., на заочне рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 12 листопада 2019 року та постанову Донецького апеляційного суду від 18 березня 2020 року, в якій заявник просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову ПрАТ «АПК-Інвест» відмовити.
 
Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, оскільки суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду України від 27 березня 2007 року в справі № 6-7167сво06, 18 грудня 2013 року в справі № 6-127цс13, Верховного Суду від 14 серпня 2019 року в справі №  484/4135/18, 30 жовтня 2019 року в справі № 233/4198/18, 11  листопада 2019 року в справі № 484/4067/18, ухвалі Верховного Суду від 04 березня 2020 року в справі № 233/2217/19 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того, вказує на те, що судом апеляційної інстанції порушено норми процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, оскільки апеляційний суд не перевірив рішення місцевого суду в повному обсязі (пункт 4 частини другої статті 389, стаття 411 ЦПК України). Зазначала, що відповідно до вимог чинного законодавства, виділення земельної ділянки в натурі є умовою припинення договору оренди паю. Наявність волевиявлення відповідача, як учасника правочину, на укладення нового договору оренди земельної ділянки шляхом переукладання договору оренди паю, вільність такого волевиявлення і відповідність його внутрішній волі є необхідною умовою дійсності правочину. Необхідною підставою для укладення договору за рішенням суду є наявність розбіжностей, що виникли між сторонами при укладенні договору шляхом надання та отримання сторонами відповідних пропозицій щодо істотних умов договору, тобто наявності відповідного переддоговірного спору між сторонами, проте відповідач не звертався до відповідача і третьої особи саме з пропозиціями укласти договір оренди на визначених ним істотних умовах.
 
Також зазначала, що в апеляційній скарзі вона посилалась на те, що відповідач не є власником земельної ділянки з 30 листопада  2018 року, а тому не може бути належним відповідачем за цим позовом, а судове рішення стосується та порушує права та законні інтереси третьої особи, яка не є відповідачем за цим позовом. 
 
Короткий зміст відзивів на касаційні скарги
 
У червні 2020 року представник ОСОБА_2 - адвокат Бовсуновська  С. О. подала відзив на касаційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест», в якому просила касаційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест» залишити без задоволення, а касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити, виклавши мотиви, аналогічні мотивам її касаційної скарги.
 
Також у червні 2020 року до суду касаційної інстанції надійшов відзив на касаційну скаргу представника ОСОБА_2 , в якому останній зазначав, що  зміст доводів касаційної скарги представника ОСОБА_2 свідчить про зловживання заявником наданими процесуальними правами. Також зазначав, що існує виключна правова проблема, яка полягає у неоднаковому застосуванні судами, зокрема Верховним Судом, норми матеріального права, викладеної в абзаці другому розділу ІХ перехідних положень Закону України «Про оренду землі» та положень ст. ст. 31, 32 Закону України «Про оренду землі», які визначають перелік підстав для припинення договору оренди.
 
Надходження касаційних скарг до суду касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 10 квітня 2020 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест» в указаній справі і витребувано цивільну справу №  233/2210/19 з Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області.
 
Ухвалою Верховного Суду від 18 травня 2020 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою  ОСОБА_2 , поданою представником - адвокатом Бовсуновською С. О. в указаній справі.
 
Статтею 388 ЦПК України передбачено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
 
У травні 2020 року вказана справа надійшла до Верховного Суду.
 
У травні 2020 року до суду касаційної інстанції надійшла заява ПрАТ «АПК-Інвест» про зупинення провадження у цій справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи №233/3676/19-ц.
 
У вересні 2020 року від ПрАТ «АПК-Інвест» надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи постанови Великої Палати Верховного Суду, прийнятої у справі з подібними правовідносинами № 233/3676/19.
 
У жовтні 2020 року представник ОСОБА_2 - адвокат Бовсуновська  С. О. подала до суду касаційної інстанції заяву про закриття касаційного провадження за касаційними скаргами, посилаючись на те, що відповідач ОСОБА_1 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , на момент смерті вона не була власником земельної ділянки, оскільки 30 листопада 2018 року у ОСОБА_1 припинилось право власності на цю земельну ділянку, що виключає можливість її успадкування, а тому виключає будь-яке правонаступництво щодо цієї земельної ділянки та у спірних правовідносинах.
Ухвалами Верховного Суду від 12 жовтня 2020 року у задоволенні клопотання представника ОСОБА_2 - адвоката Бовсуновської  С.  О. про виклик її до суду для надання пояснень відмовлено, справу №  233/2210/19 призначено до розгляду.
 
Мотивувальна частина
 
Позиція Верховного Суду
 
08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року № 460-IХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ».
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Частинами першою та другою статті 400 ЦПК України визначено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга ПрАТ «АПК-Інвест»  підлягає частковому задоволенню, а касаційна скарга  ОСОБА_2 , подана представником - адвокатом Бовсуновською  С. О., задоволенню з огляду на таке.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Судами встановлено, що 20 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), відповідно до умов якого орендодавець передала орендарю у володіння та користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів строком на 20 років зі сплатою орендної плати. Вказаний договір було зареєстровано 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 16.
20 лютого 2014 року земельна ділянка передана орендареві згідно договору оренди, що підтверджується актом приймання- передачі земельної частки (паю) відповідно до договору оренди від 20 лютого 2014  року.
Позивач уклав договір оренди з ОСОБА_1 , як з власником сертифікату на право на земельні частки (паї).
Згідно інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, 24 травня 2018 року ОСОБА_1 зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 1422481500:13:000:0118 площею 3,8979га, яка використовувалася за договором оренди позивачем.
З 25 червня 2018 року зареєстровано право оренди за фермерським господарством «Веліс», що підтверджується інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку.
30 листопада 2018 року на вищезазначену земельну ділянку зареєстровано право власності ОСОБА_2 .
Заочним рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 31 січня 2019 року у цивільній справі № 233/5197/18 позовні вимоги ПрАТ «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Веліс», третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації задоволено. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між        ОСОБА_1 та фермерським господарством «Веліс» 25 червня 2018  року.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Частиною другою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Пунктом 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай) отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Разом з тим частиною другою розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом. 
Згідно із законодавством, що діяло на момент укладення договору оренди земельної частки (паю), такий договір відповідав чинному законодавству, був дійсним і передбачав надання орендарю зобов`язального права користування певною ділянкою, у свою чергу частина друга розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачала переукладення договору після виділення земельної ділянки в натурі на тих самих умовах, але вже відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку.
Таким чином, законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості.
Разом з тим, задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору автоматично припиненим внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі суперечить принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.
Особливістю договору оренди земельного паю є й те, що йдеться не про володіння, користування та розпорядження конкретною земельною ділянкою, яку виділено на місцевості, а про право на земельну ділянку, адже сама ділянка перебувала в загальному масиві ділянок, що виділялися учасникам колективного сільськогосподарського підприємства.
І хоча власник сертифікату, тобто орендодавець, за договором оренди земельного паю, не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладається договір, за договором оренди паю до орендодавця фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, який становить собою землі відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельної ділянки.
Не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає, відбувається лише зміна її правового статусу.
У пункті 56 постанови від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376 цс 18) Велика Палала Верховного Суду дійшла висновку про те, що формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.
Таким чином, зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.
Повертаючись до принципу правової визначеності, що є одним з фундаментальних аспектів верховенства права, суд нагадує про використання в практиці ЄСПЛ поряд з "якістю та точність закону" таких загально-правових категорій, як "непорушність прав" та "законні очікування".
Частина друга статті 630 ЦК України передбачає, якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу. Відповідно ж до частини другої статті 7 ЦК України звичай, що суперечить договору або актам цивільного законодавства, у цивільних відносинах не застосовується.
І хоча частина друга статті 637 ЦК України передбачає можливість врахування у разі тлумачення умов договору також типових умов (типових договорів), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови, у силу прямих приписів частини другої статті 630 та частини другої статті 7 ЦК України виключається застосування типових умов, якщо вони суперечать домовленостям сторін або актам цивільного законодавства.
Згідно із частиною другою статті 95 ЗК України, статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. 
Хоча сторони прямо не домовилися про порядок переукладення договору оренди паю на договір оренди землі, використане словосполучення «переукладення договору», яке вживається сторонами в договорі оренди паю та законодавцем у частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», слід розуміти як укладення нового договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), з урахуванням відповідних змін, що вимагаються в частині предмету оренди відповідно до правового статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, так і внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за виключенням необхідних змін в частині предмета оренди, можуть бути змінені виключно у випадках, передбачених самим договором або за домовленістю сторін.
Частиною другою статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до статті 652 ЦК України у разі зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б договір або уклали б його на інших умовах (ч. 1). Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний (ч. 2). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України.
Так, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей  651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлена причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.
Отже, при вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) судам слід враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження №  14-65цс20).
Схожий висновок викладений Верховним Судом у складі Касаційного господарського суду в постановах від 22 травня 2019 року у справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18. 
Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що відповідачем у справі залучена ОСОБА_1 , яка була власником спірної земельної ділянки до 30 листопада 2018 року.
30 листопада 2018 року право власності на цю земельну ділянку зареєстровано за ОСОБА_2 .
Таким чином, станом на час розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій ОСОБА_1 не була власником спірної земельної ділянки, а тому не могла бути належним відповідачем по цій справі.
Згідно зі статтю 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд починається спочатку.
Статтею 175 ЦПК України встановлено, що викладаючи зміст позовної заяви, саме позивач визначає коло відповідачів, до яких він заявляє позовні вимоги.
Відповідач - це особа, яка має безпосередній зв`язок зі спірними матеріальними правовідносинами, та на думку позивача, порушила, не визнала або оспорила його права, свободи чи інтереси і тому притягується до участі у цивільній справі для відповіді за пред`явленими вимогами.
Для правильного вирішення питання щодо визнання відповідача неналежним недостатньо встановити відсутність у нього обов`язку відповідати за даним позовом. Установлення цієї умови - підстава для ухвалення судового рішення про відмову в позові. Щоб визнати відповідача неналежним, крім названої умови, суд повинен мати дані про те, що обов`язок відповідати за позовом покладено на іншу особу. Визнати відповідача неналежним суд може тільки в тому випадку, коли можливо вказати на особу, що повинна виконати вимогу позивача, - належного відповідача.
У постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц Велика Палата Верховного Суду зробила правовий висновок про те, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо неналежного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
Тобто, пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
Заявлені позивачем вимоги безпосередньо стосуються прав та обов`язків ОСОБА_2 , як власника земельної ділянки, і не можуть бути розглянуті судом і вирішені у спорі позивача з ОСОБА_1 .
За обставин не заявлення позовних вимог до ОСОБА_1 , яка є належним відповідачем в указаній справі, суд позбавлений можливості вирішувати питання про обґрунтованість позовних вимог та вирішення питання про їх задоволення, оскільки без залучення належного відповідача позовні вимоги вирішені бути не можуть.
Зазначене є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
Відповідно до статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
Щодо заяви представника ОСОБА_2 - адвоката Бовсуновської  С.  О.  про закриття касаційного провадження
Відповідно до пункту 7 частини першої статті 255 ЦПК України суд своєю ухвалою закриває провадження у справі, якщо настала смерть фізичної особи або оголошено її померлою чи припинено юридичну особу, які були однією із сторін у справі, якщо спірні правовідносини не допускають правонаступництва.
Оскільки вирішення спору по суті стосується прав та обов`язків    ОСОБА_2 , як власника земельної ділянки, яка не залучена до участі у справі як відповідач, і саме з цих підстав рішення судів попередніх інстанцій підлягають скасуванню, тому відсутні правові підстави для застосування приписів пункту 7 частини першої статті 255 ЦПК України ЦПК України.
Щодо розгляду заяви ПрАТ «АПК-Інвест» про зупинення провадження у справі 
Відповідно до пункту 10 частини першої статті 252 ЦПК України суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадках перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (у іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду.
Враховуючи, що справа №233/3676/19-ц розглянута Великою Палатою Верховного Суду та 01 вересня 2020 року судом винесена постанова по цій справі, підстави для зупинення провадження по справі, що переглядається, відсутні.
Щодо судових витрат 
Відповідно до підпунктів «б» та «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Таким чином, з ПрАТ «АПК-Інвест» на користь  ОСОБА_2  підлягають стягненню судові витрати, понесені останньою у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції у розмірі 3 842,00 грн.
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
У задоволенні заяви представника ОСОБА_2 - адвоката Бовсуновської Світлани Олександрівни про закриття касаційного провадження відмовити.
У задоволенні заяви приватного акціонерного товариства «АПК - Інвест» про зупинення провадження у справі відмовити.
Касаційну скаргу приватного акціонерного товариства «АПК - Інвест» задовольнити частково.
Касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Бовсуновської Світлани Олександрівни задовольнити.
Заочне рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 12 листопада 2019 року та постанову Донецького апеляційного суду від 18 березня 2020 року скасувати і ухвалити нове рішення.
У задоволенні позову приватного акціонерного товариства «АПК - Інвест» до ОСОБА_1 , третя особа - ОСОБА_2 , про переукладення договору оренди земельної ділянки відмовити.
Стягнути з приватного акціонерного товариства «АПК - Інвест»  на користь  ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 3842,00 грн.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту проголошення.
Головуючий | В. О. Кузнєцов
Судді: | В. С. Жданова
| С. О. Карпенко
| В. А. Стрільчук
| М. Ю. Тітов