ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ  

26 листопада 2020 року                                                                м.Суми
                                                               Справа №585/1025/20 
                                                               Номер провадження 22-ц/816/2236/20

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
головуючого - Левченко Т. А. (суддя-доповідач),
суддів -          Криворотенка В. І. ,  Собини О. І. 
з участю секретаря судового засідання - Чуприни В.І.,
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач -  Селянське (фермерське) господарство «Урожай»,
розглянув у відкритому судовому засіданні в приміщенні Сумського апеляційного суду апеляційну скаргу  ОСОБА_1 на рішення Роменського міськрайонного суду Сумської області від 26 серпня 2020 року, постановлене у складі судді Євтюшенкової В.І., у приміщенні Роменського міськрайонного суду Сумської області, повний текст рішення виготовлено 01 вересня 2020 року,

В С Т А Н О В И В:
27 квітня 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Селянського (фермерського) господарства «Урожай» про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Свої вимоги мотивує тим, що між ним та Селянським (фермерським) господарством «Урожай» 10 березня 2016 року укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,563 га. Відповідно до укладеного договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,563 га, з них 3,563 га ріллі, кадастровий номер: 5924183800:01:002:0075 (п. 2.1.), нормативно-грошова оцінка земельної ділянки (паю) становить: ріллі 138 080,90 грн (п. 2.2.).
Відповідно до п. 4.1 Договору оренди земельної ділянки, орендна плата вноситься орендарем у розмірі за ріллю 12 427,28 грн. за один пай, що становить 9 % від грошової оцінки і сплачується за бажанням орендодавця у вигляді натуральної, відробіткової (надання послуг) та грошовій формах. Крім того, згідно п. 4.2 даного Договору зазначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. У відповідності п. 4.3 Договору, орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року. 
Згідно п. 4.6 Договору оренди земельної ділянки у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,3 % несплаченої суми за кожен день прострочення. Строк дії Договору оренди земельної ділянки - 7 років (п. 3.1). 
Позивач повинен був отримати орендну плату згідно Договору оренди земельної ділянки від 10 березня 2016 року: за 2016 рік у розмірі 12 427,28 грн, у 2017 - 12 427,28 грн, у 2018 - 12 427,28 грн, у 2019 - 12 427,28 грн з урахуванням індексів інфляції, проте у 2016 році ним було отримано - 5 653,96 грн., у 2017 - 12 427,28 грн., у 2018 - 12 530,28 грн, у 2019 - 12 922,79 грн. 
При цьому, позивач наголошує на тому, що не індексувати орендну плату можна лише тоді, коли це прямо установлено договором оренди. Якщо в договорі записано, що орендна плата підлягає індексації або взагалі про індексацію не згадується, орендна плата індексується відповідно до норми закону. 
Позивач стверджує, що оскільки орендар допустив систематичне порушення умов договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати в строк до 31 грудня кожного року з 2016 року по 2019 рік включно, тому є підстави для розірвання укладеного договору оренди земельної ділянки.
Посилаючись на вказані обставини, просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 10 березня 2016 року, кадастровий номер: 5924183800:01:002:0075, площею 3,563 га, укладений між ним та орендарем селянського (фермерського) господарства «Урожай» в особі голови Шевченка Михайла Івановича .
Рішенням Роменського міськрайонного суду Сумської області від 26 серпня 2020 року в задоволенні позову відмовлено.
В апеляційній скарзі позивач, посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення суду, порушення норм матеріального та процесуального права, просить задовольнити апеляційну скаргу та розірвати договір оренди земельної ділянки від 10 березня 2016 року, кадастровий номер: 5924183800:01:002:0075, площею 3,563 га, укладений між ним та орендарем селянського (фермерського) господарства «Урожай» в особі голови Шевченка Михайла Івановича .
У доводах апеляційної скарги зазначає, що відповідач не сплачував йому орендну плату в повному обсязі протягом 2016-2019 років, чим останній поклав на нього надмірний тягар, втрутився у право позивача на вільне володіння орендною платою в якості майна, яке має економічну цінність. Стверджує, що систематична несплата орендної плати за земельну ділянку в повному обсязі це фактично невиконання другою стороною (орендарем) своїх обов`язків. Окрім того вказує, що факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки є вичерпною підставою для розірвання такого договору, про яку свідчить усталена практика Верховного Суду України.
Від представника селянського (фермерського) господарства «Урожай» - адвоката Глущенка В.В. надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, рішення суду від 26 серпня 2020 року залишити без змін. При цьому зазначає, що вимоги апеляційної скарги не визнають в повному обсязі, оскільки орендна плата виплачувалась своєчасно. Що стосується інфляційних витрат, то між сторонами був спір, який вирішився остаточно в судовому порядку на підставі постанови Сумського апеляційного суду від 29 вересня 2020 року в справі № 585/4470/19, після отримання якої заборгованість негайно була сплачена. Окрім того вказує, що позивач не надав суду доказів в підтвердження систематичної несплати орендарем (два та більше випадки) орендної плати.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника відповідача адвоката Глущенка В.В.,дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Суд першої інстанції встановив та з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 належить на праві приватної власності земельна ділянка загальною площею 4,667 га, з них 3,563 га ріллі, що підтверджується копією державного акту на право приватної власності на землю від 10 травня 2008 року серії І-СМ №037303 (а. с. 19).
10 березня 2016 року ОСОБА_1 з одного боку, та Селянське (фермерське) господарство «Урожай», в особі голови Шевченка М.І. , з другого боку, уклали договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,563 га, з них 3,563 га ріллі, кадастровий номер: 5924183800:01:002:0075, нормативно-грошова оцінка земельної ділянки (паю) становить: ріллі 138 080,90 грн, орендна плата вноситься у розмірі за ріллю 12 427 грн 28 коп. за один пай, що становить 9% від грошової оцінки та сплачується до 31 грудня кожного року, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (а. с. 13-16).
Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 10 березня 2016 року ОСОБА_1 передав, а Селянське (фермерське) господарство «Урожай» прийняло земельну ділянку в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а. с. 17).
Межі указаної земельної ділянки в натурі (на місцевості) визначені, про що свідчить відповідний акт (а. с. 18).
20 липня 2016 року здійснено державну реєстрацію речового права на земельну ділянку, а саме право оренди землі Селянським (фермерським) господарством «Урожай» (а. с. 43).
Відомості щодо вказаної земельної ділянки, кадастровий номер 5954183800:01:002:0075 внесені до Державного земельного кадастру, що вбачається з копії інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку (а. с. 21).
Відповідно до Відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків, ОСОБА_1 нараховано СФГ «Урожай»: у 2016 році - 5 653,96 грн, у 2017 році - 12 427,28 грн, у 2018 році - 12 530,28 грн (а. с. 20). 
Згідно довідки СФГ «Урожай» ОСОБА_1 за договором оренди, державна реєстрація якого відбулася 20.07.2016 року за номером 15525424 (кадастровий номер земельної ділянки 5924183800:01:002:0075) за 2016 рік нараховано орендної плати за 165 днів - 5602,46 грн, дата нарахування - 02.12.2016 р., утримано ПДФО 1008, 44 грн, військовий збір - 84,04 грн, видано орендну плату 15.12.2016 р. по видатковому ордеру № 1625 на суму - 4509,98 грн; 2017 рік нараховано орендної плати - 12427,28 грн, дата нарахування - 07.12.2017 р., утримано ПДФО - 2236,91 грн, військовий збір - 186,41 грн, видано орендну плату 07.12.2017 р. по відомості на суму - 10003,96 грн; 2018 рік нараховано орендної плати - 12427,28 грн, дата нарахування - 20.12.2018 р., утримано ПДФО - 2236,91 грн, військовий збір - 186,41 грн, видано орендну плату 21.12.2018 р. по відомості на суму - 10003,96 грн, крім того видано нецільову матеріальну допомогу в розмірі - 2223,11 грн; 2019 року; 2019 рік нараховано орендної плати - 12427,28 грн; утримано ПДФО - 2236,91 грн. утримано військовий збір - 186,41 грн, видано - 10003,96 грн. Орендну плату по вказаному договору перераховано 29.11.2019 р. в сумі 10003,96 грн, платіжне доручення № 4941 (а. с. 48). Крім того виплачено нецільову матеріальну допомогу в розмірі - 2690 грн, що підтверджується копією платіжного доручення № 4941 від 29.11.2019 р. (а. с. 49), копіями видаткового касового ордера (а. с. 50-51,55), копіями відомостей на видачу за оренду земельних паїв (а. с. 52-54, 56-58).
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що законодавством не передбачено порядок індексації орендної плати, а сторони бажаний для них механізм індексації в договорі не прописали. При цьому судом враховано, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки вже включає коефіцієнт індексації. Позивач не надав достатньо доказів того, що йому систематично не виплачується індексація як складова орендної плати, що є самостійною підставою для розірвання договору оренди.
Проте погодитись з такими висновками суду першої інстанції не можна, так як суд дійшов їх з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом України, Цивільним Кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Статтею 15 ЦК України від 16.01.2003 року № 435-IV (далі - ЦК України) передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. 
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
 Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 року № 161-XIV у редакції, чинній на момент укладення договору. Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. 
За змістом статті 1 вказаного Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Нормами ч. 2,3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до п. 4.2. укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки від 10 березня 2016 року, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахування індексів інфляції (а. с. 13).
Верховний Суд у постанові від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19 вказав, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати з огляду на таке.
Відповідно до положень п. 289.2 ст. 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.
Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізми їх застосування є різними як за правовим змістом так і за суб`єктами застосування.
Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (ст. 289 Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абз. 3 ст. 21 Законом України "Про оренду землі").
Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди.
Індексація нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки.

Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди.
Таким чином, відповідно до положень ст. 21 Закону України «Про оренду землі», так і до п. 4.2. договору оренди землі, орендна плата підлягала нарахуванню та виплаті позивачуз урахуванням індексів інфляції. 
Виходячи з викладеного, висновки суду інстанції про те, що законодавством не передбачено порядок індексації орендної плати, а сторони бажаний для них механізм індексації в договорі не прописали, а також про те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки вже включає коефіцієнт індексації, суперечать встановленим обставинам справи, ст. 21 Закону України «Про оренду землі» та п. 4.2. Договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України від 25.10.2001 року № 2768-III (далі - ЗК України) підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Згідно зі ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). 
Таким чином, неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконувати належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідний правовий висновок, який колегія суддів враховує при розгляді даної справи, висловлено в постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17. 
Відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. 
Згідно п. 6 ч. 1 ст. 251 ЦПК України суд зобов`язаний зупинити провадження у справі у разі об`єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення іншої справи, що розглядається в порядку конституційного провадження, адміністративного, цивільного, господарського чи кримінального судочинства, - до набрання законної сили судовим рішенням в іншій справі.
Як вбачається з матеріалів справи в Роменському міськрайонному суді Сумської області одночасно з даною перебувала на розгляді також цивільна справа № 585/4470/19 за позовом ОСОБА_1 до Селянського (фермерського) господарства «Урожай» про стягнення коштів за договором оренди земельної ділянки. У вказаній справі підставою позову ОСОБА_1 зазначив невиплату йому в повному обсязі орендної плати за 2016-2019 роки. Також вказаною обставиною ОСОБА_1 обґрунтовує позов і в даній справі. 
Суд першої інстанції дослідив обставини, які також досліджувалися судом під час розгляду цивільної справи № 585/4470/19, хоча повинен був зупинити провадження в даній справі до набрання законної сили судовим рішенням у цивільній справі № 585/4470/19. Внаслідок вказаної процесуальної помилки справа судом була вирішена неправильно. 
Постановою Сумського апеляційного суду від 29 вересня 2020 року скасовано рішення Роменського міськрайонного суду Сумської області у цивільній справі № 585/4470/19 про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 до Селянського (фермерського) господарства «Урожай» про стягнення коштів за договором оренди земельної ділянки. Ухвалено нове рішення, яким стягнуто з Селянського (фермерського) господарства «Урожай» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки за 2016-2019 роки, яка складається з інфляційних збитків в розмірі 3675,24 гривень та пеню в розмірі 5866,54 гривень.
Зазначеною постановою Сумського апеляційного суду встановлено, що відповідно як до положень ст. 21 Закону України «Про оренду землі», так і до п. 4.2. договору оренди землі, орендна плата підлягала нарахуванню та виплаті позивачуз урахуванням індексів інфляції. Відповідно до довідки та розрахунку СФГ «Урожай» на користь позивача підлягає виплаті за вказаний вище період 2016 року 545,7 грн інфляційних збитків; за 2017 рік - 1360,54 грн; за 2018 рік - 999,4 грн; за 2019 рік - 769,60 грн., всього 3675,24 грн.
Суд першої інстанції не звернув увагу та не надав правової оцінки тому, що у п. 4.2 спірного договору сторони погодила обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції. При цьому зазначена умова є складовою орендної плати. 
Отже, у порушення умов вказаного договору, орендарем здійснювалась орендна плата без урахування індексу інфляції та з простроченням такої виплати, що свідчить про систематичну несплату у цій частині орендної плати, визначеної договором.
Колегія суддів не може взяти до уваги посилання представника відповідача на те, що ними виконано рішення суду та сплачено позивачу заборгованості в сумі 3675,24 грн за договором оренди земельної ділянки, так як сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. 
Таким чином, неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість.
З урахуванням викладеного, вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
Отже, рішення суду першої інстанції на підставі п. 1, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позову ОСОБА_1 . 
Керуючись ст. ст. 367; 374 ч. 1 п. 2; 376 ч. 1 п. 1, п. 4; 381-382 ЦПК України, суд - 

П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Роменського міськрайонного суду Сумської області від 26 серпня 2020 рокускасувати та ухвалити нове рішення.
       Розірвати договір оренди земельної ділянки від 10 березня 2016 року, кадастровий номер: 5924183800:01:002:0075, площею 3,563 га, укладений між ОСОБА_1 та орендарем Селянським (фермерським) господарством «Урожай» в особі голови Шевченка Михайла Івановича.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 27 листопада 2020 року.

Головуючий                                                                Т.А. Левченко

Судді:                                                                        В.І. Криворотенко

                       О.І.Собини