Постанова
Іменем України
 
10 грудня 2020 року 
м. Київ
 
справа № 359/7821/17
провадження № 61-15790св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Дундар І. О. (суддя-доповідач), Краснощокова Є. В., Тітова М. Ю., 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю «БМУ-53», 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 10 жовтня 2018 року у складі судді Муранової-Лесів І. В. та постанову Київського апеляційного суду від 10 червня 2019 року у складі колегії суддів:  Волошиної В. М., Панченко М. М., Слюсар Т. А.,
ВСТАНОВИВ:
Історія справи 
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2017 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «БМУ-53» (далі - ТОВ «БМУ-53») про виконання зобов`язання. 
Позов мотивований тим, що 25 грудня 2015 року між ним та ТОВ «БМУ-53» був укладений Договір міни нерухомого майна для розширення площі забудови для будівництва багатоповерхового житлового будинку ТОВ «БМУ-53» за адресою: АДРЕСА_1 , з умовою що за позивачем залишається право власності на 0,0040 га. Договором міни відповідач взяв на себе зобов`язання після набуття права власності на земельну ділянку площею 0,07 га, кадастровий номер 3210500000:06:045:0078, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських споруд і будівель (присадибна ділянка), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , здійснить всі необхідні і залежні від ТОВ «БМУ- 53» дії та формальності для поділу даної земельної ділянки та наступного відчуження її частини площею 0,004 га позивачу. Також, відповідач взяв на себе обов`язок надати позивачу можливість придбати однокімнатну квартиру, орієнтованою загальною площею 45,6 кв. м., орієнтованою житловою площею 19,0 кв. м. на 2-му, чи 3-му, чи 4-му поверсі 5-ї секції багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 , що споруджуватиметься за рахунок розширення площі забудови, за ціною та на умовах, що пропонуватимуть ТОВ «БМУ-53» для будь-яких інших третіх осіб-потенційних покупців житлової нерухомості в даному житловому будинку. Стверджував, що відповідач ТОВ «БМУ-53» взяті на себе зобов`язання не виконав, хоча за умовами договору міни земельну ділянку відповідач на себе переоформив, 5-а секція багатоквартирного житлового будинку збудована. Вважає, що відповідач своїми діями відмовляється від узятого зобов`язання та порушує його право отримати у власність земельну ділянку площею 0,0040 га, внаслідок чого і звернувся до суду за захистом свого порушеного права.
На підставі викладеного позивач просив:
зобов`язати ТОВ «БМУ -53» виконати взяті на себе зобов`язання та передати у власність ОСОБА_1 земельну ділянку площею 0,0040 га, поділивши земельну ділянку з кадастровим номером 3210500000:06:045:0078, площею 0,07 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
надати ОСОБА_1 можливість придбати однокімнатну квартиру, орієнтованою загальною площею 45,6 кв. м., орієнтованою житловою площею 19,0 кв. м. на 2-му,3-му чи 4- му поверсі 5-ї секції багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 , що споруджуватиметься за рахунок розширення площі забудови, за ціною та на умовах, що пропонуватимуть ТОВ «БМУ-53» для будь-яких інших третіх осіб-потенційних покупців житлової нерухомості в даному житловому будинку.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 10 жовтня 2018 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 10 червня 2019 року, в задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «БМУ-53» про виконання зобов`язань відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Як вбачається зі змісту заяви від 25 грудня 2015 року, вона не відповідає загальним вимогам, встановленим статтями 202, 203, 635, 657 ЦК України, видана в простій письмовій формі. Не має підпису позивача, та не посвідчена нотаріально. За своїм змістом та правовою природою зазначена заява директора ТОВ «БМУ-53» не може бути одностороннім правочином, оскільки такий правочин мав би створювати не тільки права, але є обов`язки для ОСОБА_1 , оскільки є висловленням наміру відповідача у майбутньому вчинити певні дії правового характеру: на не обумовлених у заяві, а, відповідно, не визначених сторонами умовах здійснити відчуження на користь позивача нерухомого майна, яке буде належати відповідачу в майбутньому. Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що письмова заява директора ТОВ «БМУ-53» ОСОБА_2 не може породжувати для відповідача будь-яких правових наслідків, в тому числі, не може бути підставою для зобов`язання вчинення зазначених позивачем дій на його користь.
Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції апеляційний суд виходив з того, що позовні вимоги є необґрунтованими та недоведеними, а тому правових підстав для їх задоволення немає.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У серпні 2019 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 10 жовтня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду від 10 червня 2019 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
Касаційна скарга обґрунтована тим, що при винесенні рішення, суд посилався на статті 634, 640, 657 ЦК України, які не відносяться до спірних правовідносин. Директор ТОВ «БМУ-53» ОСОБА_2 мав усі повноваження для укладання правочину. В заяві чітко зазначено, що після набуття права власності ТОВ «БМУ-53» на земельну ділянку, кадастровий номер 3210500000:06:045:0078, площею 0,07 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , здійснить всі необхідні і залежні від ТОВ «БМУ-53» дії та формальності для поділу вищевказаної земельної ділянки та наступного відчуження її частини площею 0,004 га ОСОБА_1 .
Зобов`язання, які взяли на себе ТОВ «БМУ-53» відповідають статтям 205, 207 ЦК України, укладені в письмовій формі, зафіксовані на паперовому носії, підписані уповноваженою особою та скріплені печаткою товариства. Судове рішення про визнання договору недійсним відсутнє.  
Аргументи учасників справи 
У листопаді 2019 року ТОВ «БМУ-53» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 10 жовтня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду від 10 червня 2019 року залишити без змін. 
Відзив мотивований тим, що оскільки односторонній правочин щодо відчуження частини земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 у розмірі 0,0040 га, вчинений 25 грудня 2015 року директором ТОВ «БМУ-53» без додержання нотаріальної форми, є нікчемним, та таким, що вчинений без згоди та дозволу власників ТОВ «БМУ-53», без погодження істотних умов такого відчуження, тому він не може породжувати жодних прав та обов`язків для ТОВ «БМУ-53». 
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 27 вересня 2019 року поновлено строк на касаційне оскарження, відкрито касаційне провадження та витребувано справу з суду першої інстанції. 
У листопаді 2019 року матеріали цивільної справи № 359/7821/17 надійшли до Верховного Суду та 06 листопада 2019 року матеріали справи передано судді-доповідачу Дундар І. О.
Позиція Верховного Суду
Колегія суддів відхиляє доводи касаційної скарги за таких підстав.
Суди встановили, що 25 грудня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «БМУ-53», з метою розширення площі забудови для будівництва багатоповерхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 (землі житлової та громадської забудови), укладено Договори міни нерухомого майна, посвідчені 25 грудня 2015 року приватним нотаріусом Бориспільського міського нотаріального округу Дідок В. В. та зареєстровані в реєстрі за № № 1183, 1175, 1179.
Згідно з пунктом 1 зазначених Договорів міни, сторони міняють належні їм на праві приватної власності:
1) ОСОБА_1 - земельну ділянку для будівництва і обслуговування жилого будинку, площею 0,1000 га, кадастровий номер 321050000:06:045:0006, за адресою: АДРЕСА_1 ; ТОВ «БМУ-53» - майнові права на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 70,8 кв. м., житловою площею 36,2 кв. м., яка розташована на 1-му поверсі та складається з 2-х кімнат;
2) ОСОБА_1 - житловий будинок з господарсько-побутовими будівлями та спорудами, загальною площею 96,8 кв. м., розташований на земельній ділянці площею 0,1000 га (кадастровий номер 3210500000:06:045:0006), за адресою: АДРЕСА_1 ; ТОВ «БМУ-53» - майнові права на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 71,3 кв. м., житловою - 36,4 кв. м., яка розташована на 4-му поверсі та складається з 2-х кімнат;
3) ОСОБА_1 земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) загальною площею 0,0547 га (кадастровий номер 3210500000:06:045:0082), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; - ТОВ» БМУ-53» - квартиру АДРЕСА_4 , загальною площею 44,3 кв. м., житловою площею 18 кв. м., яка розташована на 3-му поверсі та складається з 1-ї кімнати.
У договорах міни нерухомого майна зазначено, що сторони засвідчують, що Договір не укладається під впливом тяжких для сторін обставин; укладення Договору відповідає їх інтересам; сторони свідчать, що у тексті Договору зафіксовано усі істотні умови, що стосуються обміну майна. Будь-які попередні домовленості, які мали місце до укладення Договору і не відображені у його тексті, після підписання договору не матимуть правового значення.
25 грудня 2015 року ТОВ «БМУ-53» в особі директора ОСОБА_2 підписано заяву наступного змісту:
- ТОВ «БМУ-53» після набуття права власності на земельну ділянку, кадастровий номер 321 0500000:06:045:0078, площею 0,07 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , здійснить всі необхідні і залежні від ТОВ «БМУ-53» дії та формальності для поділу вищевказаної земельної ділянки та наступного відчуження її частини площею 0,0040 га ОСОБА_1 ;
- ТОВ «БМУ-53» надасть можливість ОСОБА_1 придбати однокімнатну квартиру, орієнтовною загальною площею 45,6 кв. м, орієнтовною житловою площею 19,0 кв. м. на 2-му, чи 3-му, чи 4-му поверсі 5-ї (п`ятої секції) багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 , що споруджуватиметься за рахунок розширення площі забудови, за ціною та на умовах, що пропонуватимуться ТОВ «БМУ-53» для будь-яких інших третіх осіб - потенційних покупців житлової нерухомості в даному житловому будинку.
Згідно частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Звертаючись до суду з даним позовом ОСОБА_1 посилався на те, що між ним та відповідачем була попередня домовленість щодо проведення поділу земельної ділянки та надання можливості придбати квартиру. 
Згідно із частиною першою статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
За змістом частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Отже, суди дійшли обґрунтованого висновку, що домовленість, яка існувала між сторонами повинна була бути оформлена нотаріально.
Відповідно до частин першої та другої статті 219 ЦК України у разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення одностороннього правочину такий правочин є нікчемним. Суд може визнати такий правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від її волі.
Аналогічні наслідки встановлені й до договору в статті 220 ЦК України.
У постанові Верховного Суду України від 18 квітня 2011 року у справі № 3-28гс11 вказано, що «господарськими судами встановлено, що майно було передано товариством суб'єкту підприємницької діяльності ОСОБА_36 за актом приймання-передачі майна 30 грудня 2007 року. Предметом спору за позовними вимогами суб`єкта підприємницької діяльності ОСОБА_36 є визнання дійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та визнання за ним права власності на придбане за договором майно з підстав ухилення товариством від нотаріального посвідчення даних договорів. Статтею 220 ЦК України встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. (ч. 2 ст. 220 ЦК України). Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку(квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Частиною 3 ст. 640 ЦК України встановлено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Відповідно до ч.1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Отже, правила ст. 220 ЦК України не поширюються на правочини, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони є неукладеними і такими, що не породжують для сторін права та обов`язки. Таким чином, апеляційний господарський суд, рішення якого залишено без зміни касаційним судом, дійшов помилкового висновку про можливість застосування положень ст. 220 ЦК України та визнання спірних договорів купівлі-продажу об`єктів нерухомості дійсними, оскільки останні підлягають державній реєстрації і є вчиненими з моменту її проведення».
Згідно частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Отже, суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що заява директора ТОВ «БМУ-53» не породжує правових наслідків, так як не дотримана належна форма даного правочину, а доводи касаційної скарги про дійсність одностороннього правочину - безпідставні.
Доводи касаційної скарги не спростовують висновків судів по суті вирішення вказаного позову та не дають підстав вважати, що судами порушено норми матеріального та процесуального права. 
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Висновки Верховного Суду
Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржені рішення постановлено без додержанням норм матеріального і процесуального права та зводяться до переоцінки доказів у справі, що знаходиться поза межами повноважень Верховного Суду. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані рішення - без змін.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року), Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 10 жовтня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду від 10 червня 2019 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:                                                                              І. О. Дундар
 
Є. В. Краснощоков
 
М. Ю. Тітов