УХВАЛА

06 жовтня 2020 року 
м. Київ

Справа №  922/64/20 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Пількова К. М., Чумака Ю. Я., 

помічник судді, який, за дорученням судді, здійснює повноваження секретаря судового засідання - Крицька О. О.,
за участю представників:
позивача - Бересток Б. П.,
відповідачів  - Мартинової А. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції касаційні скарги Харківської міської ради, управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради 
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 20.07.2020
та касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Романця Євгена Ласловича
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 20.07.2020 і рішення Господарського суду Харківської області від 18.05.2020 у справі 
за позовом керівника Харківської місцевої прокуратури №      4
до Харківської міської ради, управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та фізичної особи-підприємця Романця Євгена Ласловича, 
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель, зобов`язання повернути нежитлові приміщення та скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності,

В С Т А Н О В И В:
У січні 2020 року керівник Харківської місцевої прокуратури № 4 (далі - прокурор)  звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради, управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (далі - управління комунального майна та приватизації), фізичної особи-підприємця Романця Євгена Ласловича (далі - ФОП Романець Є. Л.) про визнання незаконним і скасування пункту 38 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 № 757/17 (далі - рішення від 20.09.2017); визнання недійсним договору від 28.11.2017 № 5533-В-С купівлі-продажу нежитлових будівель, укладеного між управлінням комунального майна та приватизації та ФОП Романцем Є. Л., посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Гавриловою С. А. і зареєстрованого в реєстрі за № 2643 (далі - договір купівлі-продажу від 28.11.2017); зобов`язання ФОП Романця Є. Л. повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 м2, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, літ. А-9; скасування запису від 15.01.2018 № 39201239 про проведену державну реєстрацію права власності за Романець Є. Л. на зазначені нежитлові приміщення.
На обґрунтування позовних вимог прокурор послався на незаконність обраного органом місцевого самоврядування способу приватизації спірного нерухомого майна шляхом викупу орендарем; він зазначив, що такий спосіб приватизації у наведеному випадку суперечить інтересам держави і територіальної громади. Прокурор також акцентував на тому, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме управління комунального майна, має укласти відповідний договір купівлі-продажу, як правило, за результатами проведення аукціону або конкурсу (конкурсний продаж) і лише у виняткових випадках такий продаж може бути проведено шляхом викупу, у цьому конкретному випадку - продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендар за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснив поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менше 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. Натомість ФОП Романець Є. Л. жодних поліпшень орендованого майна за час перебування об`єкта нерухомості у нього в оренді, а саме із 09.08.2011 до 20.07.2017, не здійснив; у звіті про оцінку майна, договорі оренди від 09.08.2011 № 1281 (далі - договір оренди від 09.08.2011), договорі купівлі-продажу від 28.11.2017, заявці орендаря із проханням надати дозвіл на приватизацію, приватизаційній справі будь-яких відомостей про такі поліпшення не міститься. Отже, орендар не подавав до органу приватизації документів на підтвердження здійснення невід`ємних поліпшень, виконаних за час оренди цього майна, під час приватизації. Так, рішення Харківської міської ради в оспорюваній частині, договір купівлі-продажу від 28.11.2017 має бути визнано недійсними у судовому порядку, запис про проведену державну реєстрацію права власності за Романець Є. Л. на спірні нежитлові приміщення має бути скасовано, а об`єкти нерухомості необхідно повернути власникові.  
Харківська міська рада у відзиві на позов і запереченнях просила відмовити у його задоволенні; зокрема, наголосивши, що оспорюване у частині рішення органу місцевого самоврядування прийнято із дотриманням вимог закону та у межах компетенції органу місцевого самоврядування і протилежного позивач не довів, як і не довів факту порушення прав інших осіб таким рішенням; вимог приватизаційного законодавства у наведеному випадку відповідачі не порушили; крім того, прокурор не обґрунтував і не довів підстав представництва інтересів держави в суді.
Від управління комунального майна та приватизації надійшов відзив на позовну заяву, в якому управління просить відмовити у задоволенні заявлених вимог; зокрема, наголошує на тому, що відповідач діяв у спосіб та із дотриманням порядку приватизації спірних нежитлових приміщень; орган приватизації вправі самостійно обирати такий спосіб приватизації, як викуп, що узгоджується з позицією Конституційного Суду України, викладеною у Рішенні від 13.12.2000 № 4-рп/2000; прокурор не навів правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 28.11.2017, не зазначив чиї права порушено внаслідок укладення такого договору і в який спосіб відбулося таке порушення; крім того, прокурор не зазначив належних та достатніх підстав для звернення до суду із цим позовом.
ФОП Романець Є. Л. у відзиві на позов також заперечив проти його задоволення, просив відмовити у позові; наголосивши, що Харківська міська рада під час прийняття оспорюваного у частині рішення діяла із дотриманням вимог закону та у межах своєї компетенції і протилежного прокурор не довів; право ФОП Романця Є. Л. на викуп орендованого майна виникло із договору оренди від 09.08.2011 і положень статті 289 Господарського кодексу України, такому праву кореспондує обов`язок орендодавця у разі продажу майна здійснити відчуження саме на її користь; у договорі оренди від 09.08.2011 не містилося застережень щодо обов`язкового проведення ремонту чи поліпшення орендованого приміщення. 
Рішенням Господарського суду Харківської області від 18.05.2020 у позові відмовлено.
Аргументуючи судове рішення, суд першої інстанції виходив із того, що рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 про відчуження ФОП Романцю Є. Л. спірних нежитлових приміщень шляхом викупу (пункт 38 додатку 1 до цього рішення) вона видала у межах компетенції та із дотриманням вимог законодавства про приватизацію; Харківська міська рада як орган приватизації мала право самостійно обирати спосіб приватизації спірних нежитлових приміщень, зокрема у виді викупу за відсутності будь-яких додаткових умов, як то проведення поліпшення орендованого майна більше, ніж на 25 % його вартості; прокурор не довів, що оспорюваний договір купівлі-продажу від 28.11.2017 суперечить вимогам чинного законодавства та інтересам держави і суспільства. Вирішуючи спір, місцевий господарський суд також урахував практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), зокрема щодо застосування положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція).
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 20.07.2020 рішення Господарського суду Харківської області від 18.05.2020 скасовано. Прийнято нове рішення, яким позов прокурора до Харківської міської ради, управління комунального майна та приватизації, ФОП Романець Є. Л. задоволено. Визнано незаконним та скасовано пункт 38 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 20.09.2017; визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 28.11.2017; зобов`язано ФОП Романця Є. Л. повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 м2, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, літ. А-9; скасовано запис від 15.01.2018 про проведену державну реєстрацію права власності за Романцем Є. Л. на зазначені нежитлові приміщення.
Суд апеляційної інстанції виходив із того, що Харківська міська рада має право прийняти рішення щодо продажу об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації - у цьому випадку управління комунального майна та приватизації, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом; у виняткових випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме у цьому випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендар за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснив поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менше 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. При цьому суд урахував правову позицію щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладену в постанові Верховного Суду від 17.06.2020 у справі № 922/2593/19.
Переглядаючи справу в апеляційному порядку, суд апеляційної інстанції установив факт відсутності здійснення невід`ємних поліпшень спірного майна в період перебування такого майна в оренді та зазначив, що місцевий господарський суд на порушення вимог 86 Господарського процесуального кодексу України безпідставно залишив поза увагою та не надав належної правової оцінки змісту наданих суб`єктом оціночної діяльності - ФОП Бєлихом Б. М. висновкам від 30.09.2017 про вартість нежитлових приміщень, в яких відсутні будь-які відомості про те, що проводилися ремонтні роботи у цих нежитлових приміщеннях, у томі числі було здійснено їх невід`ємні поліпшення; обставинам неподання ФОП Романцем Є. Л. до органу приватизації документів, передбачених у пункті 2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації від 27.02.2004 № 377 щодо здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.
Отже, зважаючи на положення законодавства, якими регулюються спірні правовідносини, та встановлені обставини справи і наявні у ній докази, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що оскаржуване у частині рішення Харківської міської ради щодо проведення приватизації майна шляхом викупу є таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства, яким регулюється порядок здійснення приватизації, а саме положенням статей 1, 2, 4, 25, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", статтям 11, 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", тому воно має бути визнане незаконним та скасоване. Крім того, у зв`язку з встановленими судом обставинами порушення вимог законодавства наявні правові підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 28.11.2017, скасування запису про проведену за Романцем Є. Л. державну реєстрацію права власності на спірну нерухомість та зобов`язання підприємця повернути власникові таке нерухоме майно; у наведеному випадку задоволення цього позову не порушуватиме принцип пропорційності втручання держави у право власності, яке переслідує "суспільний" та "публічний" інтерес, ґрунтується на розумних підставах, а отже, є законним у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
Управління комунального майна та приватизації, не погоджуючись із постановою Східного апеляційного господарського суду від 20.07.2020 у справі, подало касаційну скаргу, в якій просить її скасувати, а рішення Господарського суду Харківської області від 18.05.2020 залишити в силі. 
Скаржник зазначає, що касаційна скарга подається на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, оскільки відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме щодо застосування норм Закону України "Про приватизацію державного майна" (частини 2 статті 162), Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (статті 10, частин 1, 3 статті 11, абзацу 1 частини 1 статті 182), рішень Харківської міської ради, якими затверджено програми приватизації на певні роки. Водночас, на думку скаржника, судом неправильно застосовано положення статті 23 Закону України "Про прокуратуру".
Скаржник наголошує, що Харківська міська рада та управління комунального майна та приватизації діяли у спосіб та із дотриманням порядку приватизації спірних нежитлових приміщень; орган приватизації вправі самостійно обирати такий спосіб приватизації, як викуп; сторони уклали оспорюваний договір купівлі-продажу при вільному волевиявленні та вчинили дії, які свідчать про прийняття їх до виконання, тобто дії сторін спрямовані на реальне настання правових наслідків, а їх внутрішня воля відповідала зовнішньому її прояву. На переконання скаржника, прокурор не довів, що спірним рішенням і правочином порушено інтереси держави і суспільства, його моральні засади, які були би співрозмірними із наслідком таких порушень, які прокурор просить застосувати, а також не довів нездійснення або неналежного здійснення органом, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, захисту інтересів держави; не обґрунтував необхідності звернення з цим позовом до суду в інтересах держави.
Такі ж доводи і підстави касаційного оскарження наведено Харківською міською радою у поданій нею касаційній скарзі на постанову Східного апеляційного господарського суду від 20.07.2020.
Водночас, не погоджуючись із рішенням і постановою у справі, до суду касаційної інстанції звернувся ФОП Романець Є. Л., який у поданій касаційній скарзі просить рішення Господарського суду Харківської області від 18.05.2020 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 20.07.2020 скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Скаржник зазначає, що касаційна скарга подається на підставі пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, оскільки суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права (статтю 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 08.07.2020 у справі №  922/1969/19, від 23.07.2020 у справі №     922/2762/19, від 07.07.2020 у справі №  922/2932/19; суди не надали оцінки наданим ФОП Романцем Є. Л. доказам щодо здійснення поліпшень стану нерухомого майна.
Відзиву на касаційні скарги від прокуратури не надійшло.
Як установили суди та свідчать матеріали справи, 09.08.2011 між управлінням комунального майна та приватизації (орендодавцем) і ФОП Романцем Є. Л. (орендарем) укладено договір оренди № 1281, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 м2 (технічний паспорт КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" від 25.06.2004, інвентарний № 67691), розташовані за адресою: АДРЕСА_1, літ. А-9, які належать до комунальної власності територіальної громади м. Харкова та перебувають на балансі Комунального підприємства "Жилкомсервіс".
Згідно з додатковою угодою від 08.08.2014 № 5 до цього договору його було викладено в новій редакції.
У пункті 5.6 оспорюваного договору зазначено, що орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, переданого в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп.
ФОП Романець Є. Л. у листі від 20.07.2017 до управління комунального майна та приватизації просив дозволити приватизацію зазначених приміщень згідно з умовами договору від 09.08.2011.
Згідно з рішенням Харківської міської ради від 20.09.2017 ухвалено провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова шляхом викупу (згідно з додатками 1, 2).
Відповідно до пункту 38 додатку 1 до цього рішення нежитлові приміщення цокольного поверху у житловому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 літ. А-9, загальною площею 50,6 м2 підлягали приватизації шляхом викупу ФОП Романцем Є. Л.
У подальшому управління комунального майна та приватизації доручило суб`єкту оціночної діяльності - ФОП Бєлих Б. М. провести оцінку    вартості майна - нежитлових приміщень загальною площею 50,6 м2, розташованих у будинку за адресою: АДРЕСА_1 літ. А-9. 
30.09.2017 ФОП Бєлих Б. М. склав звіт про незалежну оцінку нерухомого майна від 30.09.2017, за змістом якого вартість зазначеного майна станом на 30.09.2017 без ПДВ становить 156 900,00 грн.
28.12.2017 між управлінням комунального майна та приватизації (продавцем) і ФОП Романцем Є. Л. (покупцем) укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ФОП Романець Є. Л., за умовами якого продавець зобов`язався передати у власність покупцеві, а покупець, у свою чергу, прийняти нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 у житловому будинку літ. А-9 загальною площею 50,6 м2 за адресою: АДРЕСА_1 .
Ці нежитлові приміщення належать територіальній громаді м. Харкова на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.08.2014, індексний номер 25419202, виданого Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області. Запис про право власності внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 24.07.2014 за № 6634263 державним реєстратором Реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції Харківської області Духно Т. В. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 428217163101.
За актом прийому-передачі від 05.01.2018 № 5533-В-С зазначені нежитлові приміщення передано ФОП Романцю Є. Л; у цьому акті відображено, що станом на 05.01.2018 загальна сума за об`єкт приватизації у розмірі 188 280,00 грн, у тому числі ПДВ, сплачена у повному обсязі.
Згідно з рішенням приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Гаврилової С. Л. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 39201239 від 15.01.2018 зареєстровано право власності за ФОП Романцем Є. Л. на нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 м2, що розташовані в будинку літ. А-9 за адресою: АДРЕСА_1 .
Наголошуючи на порушенні Харківською міською радою вимог законодавства у сфері приватизації під час ухвалення рішення від 20.09.2017 щодо обрання способу приватизації (відчуження) спірних нежитлових приміщень шляхом викупу ФОП Романцем Є. Л. як орендарем, і укладення на підставі такого рішення оспорюваного договору купівлі-продажу та подальшої реєстрації права власності на таке майно за підприємцем, прокурор звернувся до суду із цим позовом.
Переглядаючи справу в апеляційному порядку та скасовуючи рішення місцевого господарського суду про відмову у позові, апеляційний господарський суд виходив із того, що відповідно до пункту 1.1 Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням Харківської міської ради від 12.06.2017 № 691/17 (далі - Програма приватизації), на підставі якої, у тому числі, було прийнято рішення від 20.09.2017, яке в частині пункту 38 додатку до нього є предметом спору у цій справі, цю Програму розроблено відповідно до Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та інших законодавчих актів, що регулюють питання власності.
Метою приватизації є підвищення ефективності використання майна, створення конкурентного середовища, залучення інвестицій з метою забезпечення соціально-економічного розвитку міста, а також забезпечення надходження коштів від приватизації до міського бюджету (пункт 1.2 Програми приватизації).
У пунктах 3.3, 3.4 Програми приватизації передбачено, що приватизація об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою. Викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.
За змістом частини 4 статті 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" (чинного на час виникнення спірних правовідносин) відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації та здійснюється органами місцевого самоврядування. 
Згідно зі статтею 51 зазначеного Закону з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за певними групами. Зокрема, група А - окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано. Об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації.
Відповідно до частини 2 статті 162 Закону України "Про приватизацію державного майна" викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)". 
Згідно зі статтею 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного на час виникнення спірних правовідносин) приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу, продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону.
З моменту прийняття рішення про приватизацію об`єктів, які перебувають у комунальній власності, органи приватизації здійснюють підготовку до приватизації цих об`єктів відповідно до статті 8 зазначеного Закону, що полягає, крім іншого, у встановленні ціни продажу об`єкта, який підлягає приватизації, зокрема шляхом викупу, з урахуванням результатів оцінки об`єкта, публікації інформації про об`єкти малої приватизації у відповідних інформаційних бюлетенях та місцевій пресі, а також у вчиненні інших дій, необхідних для підготовки об`єктів малої приватизації до продажу.
За змістом частин 1, 3 статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного на час виникнення спірних правовідносин) викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.
У статті 10 зазначеного Закону передбачено, що відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бюлетені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, який містить назву об`єкта приватизації та його місцезнаходження. Зазначений перелік публікується не пізніш як за 15 днів з дня прийняття рішення про затвердження переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.
Відповідно до абзацу 1 частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного на час виникнення спірних правовідносин) приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей, зокрема, у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Порядок викупу встановлений Фондом державного майна України. На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений Фондом державного майна України від 02.04.2012 № 439.
Згідно з пунктом 8.1 зазначеного Порядку викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.
Отже, з огляду на наведені положення законодавства Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації - у цьому випадку управління комунального майна та приватизації, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом; у виняткових випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме у цьому випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендар за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснив поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менше 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. 
Аналогічний правовий висновок викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 17.06.2020 у справі № 922/2593/19, від 17.06.2020 у справі № 922/1958/19, від 23.06.2020 у справі № 922/1970/19, від 07.07.2020 у справі № 922/2932/19, від 08.07.2020 у справі № 922/1969/19, від 23.07.2020 у справі № 922/2762/19.
Саме із такого розуміння наведених положень законодавства та з урахуванням висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 17.06.2020 у справі № 922/2593/19, виходив суд апеляційної інстанції, здійснюючи апеляційний перегляд справи та ухвалюючи нове рішення у справі про задоволення позову за результатом скасування рішення суду першої інстанції.
Зважаючи на викладене, апеляційний господарський суд визнав помилковим висновок суду першої інстанції про те, що Харківська міська рада як орган місцевого самоврядування мала право самостійно обирати спосіб приватизації спірних нежитлових приміщень без урахування наведених законодавчих обмежень. При цьому суд апеляційної інстанції також визнав необґрунтованим посилання відповідачів на Рішення Конституційного Суду України від 13.12.2000 № 14-рп/2000 у справі № 1-16/2000 за конституційним зверненням товариства покупців членів трудового колективу перукарні № 163 "Черемшина" щодо офіційного тлумачення окремих положень статті 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (справа про визначення способу малої приватизації), оскільки Конституційний Суд України в цьому Рішенні роз`яснив, що право органів, які здійснюють функції розпорядження державною власністю, самостійно визначати спосіб приватизації обмежується випадками, передбаченими законом.
Водночас, дослідивши обставини справи та наявні у ній докази, суд апеляційної інстанції встановив факт відсутності здійснення ФОП Романцем Є. Л. невід`ємних поліпшень спірного майна саме в період перебування такого майна в оренді та зазначив, що місцевий господарський суд, на порушення вимог 86 Господарського процесуального кодексу України безпідставно залишив поза увагою та не надав належної правової оцінки змісту наданих суб`єктом оціночної діяльності - ФОП Бєлихом Б. М. висновкам від 30.09.2017 про вартість нежитлових приміщень, в яких відсутні будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи у цих нежитлових приміщеннях, у томі числі було здійснено їх невід`ємні поліпшення; обставинам неподання ФОП Романцем Є. Л. до органу приватизації документів, передбачених у пункті 2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації від 27.02.2004 № 377 щодо здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.
Отже, за висновком суду апеляційної інстанції оскаржуване у частині рішення Харківської міської ради щодо проведення приватизації шляхом викупу є таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства, яким регулюється порядок здійснення приватизації, а саме положенням статей 1, 2, 4, 25, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", статтям 11, 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", тому воно має бути визнане незаконним та скасоване; також за встановлених судом обставин порушення вимог законодавства наявні правові підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 28.11.2017, скасування запису про проведену за Романцем Є. Л. державну реєстрацію права власності на спірну нерухомість та зобов`язання його повернути власникові таке нерухоме майно.
Як уже зазначалося, відповідачі не погодилися з ухваленими у справі судовими рішеннями та оскаржили їх до суду касаційної інстанції. 
За змістом частини 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Відповідно до частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.
Щодо касаційних скарг Харківської міської ради і управління комунального майна та приватизації 
Харківська міська рада та управління комунального майна та приватизації аргументують подання касаційних скарг на постанову Східного апеляційного господарського суду від 20.07.2020 на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, оскільки відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме щодо застосування норм Закону України "Про приватизацію державного майна" (частини 2 статті 162), Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (статті 10, частин 1, 3 статті 11, абзацу 1 частини 1 статті 182), рішень Харківської міської ради, якими затверджено програми приватизації на певні роки. 
Проте колегія суддів відхиляє ці доводи з огляду на таке.
Згідно із частиною 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 296 зазначеного Кодексу суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження виявилося, що Верховний Суд у своїй постанові викладав висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, або відступив від свого висновку щодо застосування норми права, наявність якого стала підставою для відкриття касаційного провадження, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку (крім випадку, коли Верховний Суд вважає за необхідне відступити від такого висновку). Якщо ухвала про відкриття касаційного провадження мотивована також іншими підставами, за якими відсутні підстави для закриття провадження, касаційне провадження закривається лише в частині підстав, передбачених цим пунктом.
Зважаючи на положення законодавства, зокрема, статей 51, 162 Закону України "Про приватизацію державного майна", статей 3, 8, 11, 10, 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинних на час виникнення спірних правовідносин), орган місцевого самоврядування має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом; у виняткових випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме у цьому випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендар за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснив поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менше 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності, - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна (наведену правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 17.06.2020 у справі № 922/2593/19, від 17.06.2020 у справі № 922/1958/19, від 23.06.2020 у справі № 922/1970/19, від 07.07.2020 у справі № 922/2932/19, від 08.07.2020 у справі № 922/1969/19, від 23.07.2020 у справі № 922/2762/19 зі спорів, що виникли із подібних правовідносин щодо приватизації комунального майна). 
При цьому касаційна інстанція враховує, що предметом позову у зазначених справах є вимоги, зокрема, про визнання частково незаконним і скасування рішення органу місцевого самоврядування, яким ухвалено провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова шляхом викупу; визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, зобов`язання повернути власникові нерухоме майно. Підставою позову прокурором визначено порушення порядку приватизації нерухомого майна шляхом викупу, оскільки до об`єктів малої приватизації викуп може застосовуватися виключно за умови проведення орендарем невід`ємних поліпшень майна в розмірі не менше 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду. Тобто предмет і підстави позовів у цій справі, що розглядається, та у зазначених справах, а також правове регулювання спірних правовідносин свідчать про їх подібність. 
Отже, висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах щодо приватизації комунального майна викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 17.06.2020 у справі № 922/2593/19, від 17.06.2020 у справі № 922/1958/19, від 23.06.2020 у справі № 922/1970/19, від 07.07.2020 у справі № 922/2932/19, від 08.07.2020 у справі № 922/1969/19, від 23.07.2020 у справі № 922/2762/19, що у розумінні пункту 4 частини 1 статті 296 Господарського процесуального кодексу України є достатньою підставою для закриття касаційного провадження у справі № 922/64/20 за касаційними скаргами Харківської міської ради та управління комунального майна та приватизації на постанову Східного апеляційного господарського суду від 20.07.2020 у цій справі, відкритого з підстави, передбаченої у пункті 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
Водночас не має підстав вважати підтвердженими посилання скаржників у касаційній скарзі на порушення судом статті 23 Закону України "Про прокуратуру" щодо підстав представництва прокурором інтересів держави у суді. Відкриваючи провадження у цій справі, суд першої інстанції установив відповідність поданої прокурором заяви вимогам Господарського процесуального кодексу України; зазначив, що підстав для залишення позовної заяви без руху, повернення позовної заяви чи відмови у відкритті провадження у справі немає. Тобто жодних недоліків цієї заяви, зокрема і в частині представництва прокурором інтересів держави в суді, суд першої інстанції не встановив. Крім того, відсутності чи необґрунтування підстав звернення прокурором в інтересах держави з відповідним позовом до суду не було встановлено і судом апеляційної інстанції під час апеляційного розгляду справи. 
Щодо касаційної скарги ФОП Романця Є. Л. 
Як уже зазначалося, ФОП Романець Є. Л. також не погодився з ухваленими у справі рішенням і постановою, просив їх скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції; аргументував подання касаційної скарги на підставі пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, оскільки суди під час ухвалення оскаржених судових рішень не врахували висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 08.07.2020 у справі №     922/1969/19, від 23.07.2020 у справі №     922/2762/19, від 07.07.2020 у справі №     922/2932/19 щодо з`ясування обставин проведення/непроведення поліпшень орендованого майна орендарем; надання оцінки діям набувача такого майна; вважає, що суди не надали оцінки наданим ФОП Романцем Є. Л. доказам здійснення поліпшень стану нерухомого майна.
У разі подання касаційної скарги на підставі пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України у ній зазначається постанова Верховного Суду, в якій викладено висновок про застосування норми права у подібних правовідносинах, що не був урахований судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні.
Згідно з пунктом 5 частини 1 статті 296 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини 2 статті 287 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.
Зазначена норма процесуального права спрямована на формування усталеної судової практики вирішення господарських спорів, що виникають із подібних правовідносин, а її застосування судом касаційної інстанції свідчитиме про дотримання принципу правової визначеності.
За змістом пункту 1 частини 2    статті 287 Господарського процесуального кодексу України     оскарження судових рішень з підстави, зазначеної в пункті 1 частини 2    цієї статті, можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
Подібність правовідносин означає, зокрема, тотожність суб`єктного складу учасників відносин, об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм (зокрема, часу, місця, підстав виникнення, припинення та зміни відповідних правовідносин). Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) визначається обставинами кожної конкретної справи.
Дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі ФОП Романця Є. Л., і матеріали справи, Верховний Суд відхиляє такі доводи з огляду на таке.
У постанові Верховного Суду від 07.07.2020 у справі №     922/2932/19, на яку ФОП Романець Є. Л. посилається у касаційній скарзі, суд касаційної інстанції, скасовуючи судові рішення та направляючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, констатував неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини; наголосив, що суди попередніх інстанцій залишили поза увагою обставини здійснення/нездійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.
Водночас за змістом постанов Верховного Суду від 08.07.2020 у справі №    922/1969/19, від 23.07.2020 у справі №   922/2762/19, згідно з якими суд касаційної інстанції скасував рішення судів попередніх інстанцій, а справу направив на новий розгляд до суду першої інстанції, Верховний Суд, у тому числі, виходив із необхідності у зазначеному випадку надання оцінки як діям органів держави-відповідача, так і скаржника, адже певні випадки порушень, на які особа посилається як на підставу для застосування статті 1 Першого протоколу до Конвенції, можуть бути пов`язані з протиправною поведінкою самого набувача майна. 
Натомість, переглядаючи справу № 922/64/20 в апеляційному порядку, суд апеляційної інстанції установив факт порушення органом місцевого самоврядування вимог законодавства у сфері приватизації під час ухвалення оспорюваного рішення Харківської міської ради щодо обрання способу приватизації (відчуження) спірних нежитлових приміщень шляхом викупу ФОП Романцем Є. Л. як орендарем, за наслідками якого було укладено оспорюваний договір купівлі-продажу спірних нежитлових приміщень і проведено державну реєстрацію права власності на такі приміщення за Романцем Є. Л. Апеляційний господарський суд дослідив обставини справи та наявні у ній докази, констатував нездійснення орендарем невід`ємних поліпшень спірного майна в період перебування такого майна у нього в оренді та акцентував на тому, що у наведеному випадку задоволення цього позову не порушуватиме принцип пропорційності втручання держави у право власності, яке переслідує "суспільний" та "публічний" інтерес, ґрунтується на розумних підставах, а отже, є законним у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
Таким чином, аналіз висновків, викладених в оскаржуваній постанові суду апеляційної інстанції, якою було скасовано рішення місцевого господарського суду про відмову у позові, у справі № 922/64/20, що розглядається, не свідчить про їх невідповідність висновкам, викладеним у постановах Верховного Суду від 08.07.2020 у справі №     922/1969/19, від 23.07.2020 у справі №     922/2762/19, від 07.07.2020 у справі №   922/2932/19, на які послався ФОП Романець Є. Л. у касаційній скарзі, адже суд апеляційної інстанції під час апеляційного перегляду цієї справи, що розглядається, встановив та дослідив усі обставини справи, що входять до предмету доведення у такому спорі, оцінив наявні у справі докази, надані учасниками справи на підтвердження своїх вимог та заперечень. Зокрема, як уже зазначалося, суд достеменно встановив факт нездійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна орендарем саме в період перебування такого майна у нього в оренді. Крім того, постанову Верховного Суду у справі № 922/2762/19 було ухвалено 23.07.2020, тобто вже після постановлення оскаржуваних судових рішень у справі № 922/64/20, що розглядається.
Зважаючи на те, що наведена ФОП Романець Є. Л. підстава касаційного оскарження, передбачена у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не отримала підтвердження після відкриття касаційного провадження, колегія суддів відповідно до пункту 5 частини 1 статті 296 цього Кодексу дійшла висновку про необхідність закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ФОП Романця Є. Л. на постанову Східного апеляційного господарського суду від 20.07.2020 і рішення Господарського суду Харківської області від 18.05.2020 у справі    №    922/64/20.
Керуючись статтями 234, 235, 296 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
УХВАЛИВ:
Касаційне провадження за касаційними скаргами Харківської міської ради, управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 20.07.2020 у справі № 922/64/20, відкрите з підстави, передбаченої у пункті 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, закрити.
Касаційне провадження за касаційною скаргою фізичної особи-підприємця Романця Євгена Ласловича на постанову Східного апеляційного господарського суду від 20.07.2020 і рішення Господарського суду Харківської області від 18.05.2020 у справі № 922/64/20, відкрите з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, закрити.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                            Т. Б. Дроботова

Судді                                                                                                         К. М. Пільков
                                                                                                                      
                                                                                                                  Ю. Я. Чумак